bebauungsplan seniorenwohnanlage holz - Gemeinde Heusweiler

11.05.2009
BEBauungsplan
sEniorEnwoHnanlagE Holz
Entwurf dEr BEgründung zum BEBauungsplan in dEr gEmEindE HEuswEilEr
KERN PLAN
GESELLSCHAFT FÜR STÄDTEBAU UND KOMMUNIKATION mbH

inHalt:
stand: 11.05.2009
BEarBEitEt im auftrag dEr
gEmEindE HEuswEilEr
VErantwortliCHEr proJEKtlEitEr:
dipl.-ing. Hugo KErn, raum- und umwEltplanEr
proJEKtBEarBEitung:
dipl.-ing. sVEn uHrHan,
raum- und umwEltplanEr
Cand.-ing. toBias loVrEnCiC
satz und layout:
niColE staHl
KirCHEnstr. 12, 66557 illingEn, tEl. 06825·4061690
www.KErnplan.dE · info@KErnplan.dE
©
KERNPLAN GESELLSCHAFT FÜR STÄDTEBAU UND KOMMUNIKATION mbH
VorBEmErKungEn 3
grundlagEn 4
grundsätzE dEr planung 5
raHmEnBEdingungEn 6
planfEstsEtzungEn 9
aBwägung dEr auswirKungEn dEs BEBauungsplans 13
Gemeinde Heusweiler - Bebauungsplan Seniorenwohnanlage Holz www.kernplan.de
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Vorbemerkungen
Die Gemeinde Heusweiler möchte im
Ortskern von Holz die Errichtung einer
Seniorenwohnanlage ermöglichen.
Das ehemals auf der Fläche stehende
alte Schulgebäude wurde abgerissen
und somit für die Entwicklung einer
Seniorenwohnanlage Platz gemacht.
Dies ist ausdrücklicher städtebaulicher
Wille der Gemeinde.
Die Seniorenbranche ist ein bedeutsamer
Faktor im Dienstleistungssektor
und wird durch den fortschreitenden
demografischen Wandel weiter an Bedeutung
gewinnen.
Die Ortsmitte ist aufgrund vielfältiger
ergänzender Nutzungen als Standort
prädestiniert.
Das Projekt ist durch folgende Rahmenbedingungen
charakterisiert:
• Bedarf
Der demografische Wandel mit
einer starken Überalterung der Bevölkerung
bedingt auch u. a. eine
steigende Anzahl pflegebedürftiger
Personen.
• Lage
Premiumlage im Ortskern von
Holz
• Versorgung
Alle relevanten Dienstleistungseinrichtungen
liegen in unmittelbarer
Nähe zum Plangebiet und können
durch die Seniorenwohnanlage ihren
Kundenstamm erweitern
• Anwohner
Durch Besuchs- und Lieferverkehr
kann es für die Bewohner der angrenzenden
Gebäude zu einer erhöhten
Lärmbelastung kommen.
• Generationen
Je nach Nutzungskonzeption
Möglichkeiten für Austausch zwichen
Alt + Jung
Es sind nun die planungsrechtlichen
Voraussetzungen zu schaffen, die Fläche
ihrer neuen Nutzung zuführen zu
können.
Für das Projekt wird ein qualifizierter
Bebauungsplan aufgestellt.
Das Verfahren wird nach § 13a BauGB
(Bebauungspläne der Innenentwicklung)
durchgeführt. Mit dem Gesetz
zur Erleichterung von Planungsvorhaben
für die Innenentwicklung der
Städte vom 21. Dezember 2006, das
mit der Novellierung des Baugesetzbuches
am 1. Januar 2007 in Kraft
trat, fällt die seit Juli 2004 vorgesehene
förmliche Umweltprüfung bei Bebauungsplänen
der Größenordnung
bis zu 20.000 m² Grundfläche weg.
Dies trifft für den vorliegenden Bebauungsplan
zu, da der Geltungsbereich
kleiner ist.
Weitere Voraussetzung der Anwendung
des § 13a BauGB ist, dass keine
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung
der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 und 1a
BauGB genannten Umweltbelange
vorliegen. Auch ist dies gemäß der
Vorgeschichte der Fläche und der Träger-
und Behördenbeteiligung erfüllt.
Das beschleunigte Verfahren nach
§ 13a BauGB trägt einem Bedarf an
Investitionen zur Erhaltung, Sicherung
und Schaffung von Arbeitsplätzen in
der Abwägung in angemessener Weise
Rechnung. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr.
4 BauGB gelten die Eingriffe als vor
der planerischen Entscheidung erfolgt,
ein Ausgleich der vorgenommenen
Eingriffe ist damit nicht notwendig.
Mit der Erstellung des Bebauungsplanes
wurde die Kernplan GmbH,
Gesellschaft für Städtebau und Kommunikation,
Kirchenstraße 12, 66557
Illingen, beauftragt.
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grundlagen
lagE im raum
Die Gemeinde Heusweiler liegt an der
Siedlungsachse Saarbrücken - Riegelsberg
- Heusweiler - Lebach, welche als
Siedlungsachse 2. Ordnung eingestuft
wurde. Aus zentralörtlicher Sicht ist
Heusweiler ein Grundzentrum im mittelzentralen
Verflechtungsbereich des
Gemeindeverbandes Saarbrücken.
Der Ortsteil Holz ist im LEP Siedlung
der Gemeinde Heusweiler als Nahbereich
zugeordnet. (Quelle: LEP Siedlung
Saarland, 2006)
Der Geltungsbereich des geplanten
Vorhabens liegt im Zentrum des Ortsteiles
Holz, der zur Gemeinde Heusweiler
gehört. In unmittelbarer Nähe
befinden sich alle zentralen Dienstleistungs-
und Einzelhandelseinrich-
Geltungsbereich des Bebauungsplans „Seniorenwohnanlage Holz“
tungen sowie die katholische Kirche
St. Josef.
Aufgrund ihrer Zentralität im Ortskern,
der Lage an der Hauptverkehrsstraße
„Alleestraße“ und der gleichzeitigen
Autobahnnähe eignet sich die Fläche
somit hervorragend für die Wohnanlage.
Alle wichtigen Einrichtungen sind
zu Fuß in wenigen Minuten erreichbar.
BEgrEnzung dEs
räumliCHEn gEltungs-
BErEiCHEs
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
wird begrenzt:
• Im Norden: Von der Einmündung
des Glück-auf-Weges in die Alleestraße
• Im Osten: Durch die Parzellen
103/5 sowie 103/2 (bebaut)
• Im Süden: durch private Grünflächen
sowie die Schulturnhalle
• Im Westen: Durch den Glück-auf-
Weg
Die exakten Grenzen sind dem Bebauungsplan
zu entnehmen.
topografiE dEs
plangEBiEtEs
Das Gelände der Umnutzung fällt von
Nordost nach Südwest geringfügig
ab.
früHErE nutzung dEr
fläCHE
Das im Jahr 2008 abgerissene Gebäude
diente lange als Schule und danach
als Wohnstätte für Asylsuchende.
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Die Fläche ist übergangsweise als
Stellplatz für Pkw und Recyclingcontainer
genutzt.
grundsätze
der planung
Der Standort ist aufgrund der Flächenlage,
der Nähe zu zentralen Einrichtungen
und der Verfügbarkeit für eine
neue Nutzung sehr gut geeignet.
Mögliche Konflikte in Form von Emissionen
mit dem direkten Umfeld, bei
dem es sich um ein faktisches Mischgebiet
handelt, wurden bei der Planung
beachtet.
ErrEiCHBarKEit
Der Standort liegt im Zentrum des
Heusweiler Gemeindeteiles Holz und
ist auf kurzem Wege auch von außerhalb
erreichbar: Von der Autobahn A 1
über die Saar- und Alleestraße in etwa
5 Minuten, von Saarbrücken aus in etwa
20 Minuten.
Die Bushaltestelle „Schule“ liegt direkt
am nordöstlichen Rand des Plangebietes,
es bestehen Fahrtmöglichkeiten
Richtung Saarbrücken, Göttelborn,
Quierschied, Heusweiler, Wahlschied
Riegelsberg sowie Lebach.
fläCHEnVErfügBarKEit
Durch die Planung werden bereits erschlossene
und teilversiegelte Flächen
einer erneuten baulichen Nutzung zugeführt.
Der Standort ist direkt für die angestrebte
Nutzung verfügbar und im
Eigentum der Kommune. Die Realisierung
des Vorhabens kann umgehend
nach Abschluss der Bauleitplanung
beginnen.
Die Seniorenwohnanlage steht unweit der Ortsmitte Holz mit wichtigen Funktionen zu Gesundheit, Versorgung
und Dienstleistung; hier: Marktplatz Holz; Foto: Kernplan
synErgiEn
Synergien ergeben sich insbesondere
dann, wenn Bewohner des Ortsteiles
Holz bzw. aus den umgebenden Orten
ihre älteren Familienmitglieder in der
Seniorenwohnanlage unterbringen
und dort den Vorteil der Standortnähe
haben.
Weiterhin können die bestehenden
Dienstleistungs- und Einzelhandels-
einrichtungen im Zentrum von den
Bewohnern der Seniorenwohnanlage
genutzt werden, da sie alle in guter
fußläufiger Entfernung liegen.
Die nahegelegene Physiotherapiepraxis
könnte Dienstleistungen in der Seniorenwohnanlage
übernehmen.
Durch die unmittelbare Nachbarschaft
von Kindergarten und Grundschule
können Kooperationen zwischen Jung
Die benachbarte Grundschule sowie der Kindergarten bieten gute Ansatzpunkte zu Synergieeffekten zwischen
Alt und Jung; Foto: Kernplan
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und Alt angestoßen werden. Beispielsweise
könnten rüstige SeniorInnen als
SchulweghelferInnen oder Nachmittagsbetreuer
eine sinnvolle Beschäftigung
finden, im Gegenzug könnten
SchülerInnen z. B. Theateraufführungen
in der Seniorenwohnanlage
veranstalten, oder die Senioren bei
Erledigungen begleiten.
grossEr
EinzugsBErEiCH
In 30 Autominuten können von dem
geplanten Standort aus etwa 300.000
Einwohner erreicht werden.
rahmen-
bedingungen
aKtuEllEs
planungsrECHt
lEp siEdlung
Ein übergeordnetes Prinzip des LEP
Siedlung ist der Umgang mit den und
das Beachten von demografischen
Rahmenbedingungen. Diesem Prinzip
wird durch die Seniorenwohnanlage
Rechnung getragen, da durch den
demografischen Wandel ein erhöhter
Bedarf an Einrichtungen für Senioren
zu erwarten ist.
Die Wiedernutzung von Brachen,
Schließung von Baulücken und Konversion
ist gemäß Ziel 16 des Landesentwicklungsplanes
Teil Siedlung ein
Ziel der Landesplanung bei der Siedlungserweiterung.
Im vorliegenden Fall
werden Brachflächen wiedergenutzt
und eine Baulücke im Kernbereich des
Ortsteiles geschlossen. (Quelle: LEP
Siedlung Saarland)
fläCHEnnutzungsplan dEs
rEgionalVErBandEs saar-
BrüCKEn
Der Flächennutzungsplan stellt für das
Plangebiet und den angrenzenden
Bereich mit Schule, Kindergarten und
Kirche eine Gemeinbedarfsfläche dar.
Im Rahmen der Anpassung ist die Signatur
für Schule in eine Signatur für
Gebäude und Einrichtungen, die sozialen
Zwecken dienen, redaktionell
anzupassen.
Der gesamte Ortskernbereich, welcher
außerdem gemischte und Wohnbauflächen
sowie eine Grünfläche beinhaltet,
ist als Sanierungsgebiet ausgewiesen.
BEBauungsplanung
Der Geltungsbereich ist bisher nicht
bauplanungsrechtlich überplant worden.
Es handelt sich somit um die erstmalige
Schaffung von Baurecht.
landsCHaftsplan dEs stadt-
VErBandEs saarBrüCKEn
Der Landschaftsplan trifft keine relevanten
Aussagen für den Geltungsbereich
oder seine nähere Umgebung.
Entwurf
landsCHaftsprogramm
Der Entwurf des Landschaftsprogrammes
Saarland enthält keine Aussagen
zum Geltungsbereich des Bebauungsplanes.
immissionssCHutz
Aufgrund der Anzahl und Anordnung
der Stellplätze sowie entstehendem
Lieferverkehr sind erhöhte Lärmbelastungen
der Anwohner nicht komplett
auszuschließen.
ErfordErliCHKEit dEr
sCHaffung Von nEuEm
planungsrECHt
geltendes planungsrecht
Die für die Planung vorgesehenen
Grundstücke befinden sich im Innenbereich.
Da die Zulässigkeit einer Seniorenwohnanlage
an diesem Standort
im Innenbereich nach § 34 BauGB
nicht eindeutig sein könnte, will die
Gemeinde die gewünschte Nutzung an
diesem integrierten Standort bauplanungsrechtlich
absichern. Gleichzeitig
werden damit andere Nutzungen aus-
Ausschnitt Flächennutzungsplan des Stadtverbandes Saarbrücken; Plangebiet siehe blauer Kreis
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geschlossen und dem städtebaulichen
Willen der Gemeinde Rechnung getragen.
Bedarf und planungserfordernis
nach § 1 abs. 3 BaugB
Die Gemeinde Heusweiler reagiert mit
der Aufstellung dieses Bebauungsplanes
auf die anhaltende Nachfrage
nach Einrichtungen für Seniorenwohnungen,
welche sich in Zukunft durch
den demografischen Wandel noch verstärken
dürfte.
Weiterhin wird durch die Planung
eine bisher untergenutzte Fläche in
bester Kernlage einer neuen Nutzung
zugeführt, eine Baulücke im Ortskern
geschlossen und die weitergehenden
Funktionen und Angebote der Ortsmitte
sinnvoll ergänzt.
VErKEHrliCHE
anBindung
üBErörtliCHE
VErKEHrsanBindung
Das Plangebiet wird über den Glückauf-Weg,
die Alleestraße sowie Heusweiler-
und Saarstraße an das überörtliche
Verkehrsnetz angeschlossen.
Plangebiet aus nordwestlicher Sicht; Foto: Kernplan
innErE
VErKEHrsErsCHliEssung
Der Geltungsbereich befindet sich an
der Einmündung des Glück-auf-Weges
an die Alleestraße und ist somit an das
örtliche Verkehrsnetz angeschlossen.
Im Geltungsbereich wird die Seniorenwohnanlage
über eine Zufahrt an den
Glück-auf-Weg angebunden.
ruHEndEr VErKEHr
Der Nachweis der erforderlichen Stellplätze
ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens
zu erbringen. Der
Bebauungsplan setzt dazu ausreichende
Flächen für Stellplätze fest.
öpnV
Das Plangebiet ist über die unmittelbar
angrenzende Haltestelle „Schule“
an den Busverkehr angeschlossen (siehe
Punkt „Erreichbarkeit“).
Über die Busverbindung nach Riegelsberg
besteht eine Anschlussmöglichkeit
an die Saarbahn Richtung Saarbrücken.
Der weitere Ausbau der Strecke
von Saarbrücken über Heusweiler
nach Lebach ist in Umsetzung.
VEr- und Entsorgung
Das Plangebiet wird an das vorhandene
Entwässerungssystem der Gemeinde
Heusweiler angeschlossen.
Die Versorgung der Seniorenwohnanlage
und aller dazugehörigen Einrichtungen
mit Wasser, Gas und Strom
sowie die Abwasserentsorgung sind
gesichert.
Nebenanlagen, die der Versorgung der
Gebäude mit Elektrizität, Gas, Wärme
und Wasser sowie zur Ableitung von
Abwasser dienen, sind überall im
Plangebiet möglich und zulässig.
Mit Löschwasser kann das Gebiet
über das vorhandene Netz versorgt
werden. Die erforderlichen Standorte
von Hydranten werden im Zuge der
Objektplanung mit der zuständigen
Feuerwehr abgestimmt.
Die von der Planung umfasste Fläche
liegt vollständig im Infrastrukturbereich
des „Zweckverband kommunale
Entsorgung Heusweiler“. Diese vorhandene
Infrastruktur wird für die Seniorenwohnanlage
weiterhin genutzt.
wEitErE raHmEn-
BEdingungEn
umwEltmEdiEn
Da es sich bei dem Plangebiet um
einen bis vor kurzer Zeit bebauten,
völlig integrierten Bereich im Ortskern
handelt, ist die Relevanz der Umweltmedien
sehr gering.
sCHutzgEBiEtE
Von der Planung sind keine Schutzgebiete
betroffen.
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EntwiCKlung aus dEm
fläCHEnnutzungsplan
Gem. § 13a BauGB ist der FNP im
Zuge der Berichtigung redaktionell
anzupassen.
ErsCHliEssung
Die Erschließung des Projektes ist wie
vorstehend dargelegt komplett gesichert.
BodEnordnung und
grundBEsitz
Die Fläche befindet sich in öffentlichem
Eigentum. Nachdem diese vermessen
wurde sind keine weiteren bodenordnerischen
Maßnahmen nötig.
gEsEtzliCHE
grundlagEn
Der Bebauungsplan wurde unter Beachtung
der aktuellen relevanten Bauund
Umweltgesetzgebung erstellt. Die
verwendeten gesetzlichen Grundlagen
sind der entsprechenden Rubrik in der
Planzeichnung zu entnehmen.
VErfaHrEnsVErmErKE
Einen Überblick über das Verfahren zur
Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans zeigt die Planzeichnung
des Bebauungsplanes unter der
Rubrik “Verfahrensvermerke”.
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planfestsetzungen
art dEr BauliCHEn
nutzung gEm. § 9 aBs.
1 nr. 1 BaugB
Der Bebauungsplan soll für den Geltungsbereich
die Zulässigkeit einer Seniorenwohnanlage
einschließlich aller
dafür notwendigen Einrichtungen ermöglichen.
fEstsEtzung
Das Plangebiet wird als sonstiges
Sondergebiet „Seniorenwohnanlage“
festgesetzt.
Gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO sind für
sonstige Sondergebiete die Zweckbestimmung
und die zulässige Art der
Nutzung zu bestimmen.
zulässige arten von nutzungen
gem. §11 abs. 2 Baunvo
Innerhalb der überbaubaren Grundfläche
sind zulässig:
•
•
•
•
•
•
Wohn- und Pflegeeinrichtungen
für Senioren mit insgesamt bis zu
80 Plätzen
Anlagen für die Pflege von Senioren
Den Bedürfnissen der Bewohner
entsprechende Anlagen für
Dienstleistungen und Aktivitäten,
wie insbesondere Gruppenbereiche,
Anlagen für gemeinschaftliche
Aktivitäten und Therapie
Der Senioreneinrichtung dienende
und untergeordnete Geschäftsund
Büroräume
Gastronomische Einrichtungen
wie insbesondere Café oder Bistro
Alle zum Betrieb der zulässigen
Nutzungen erforderlichen Neben-
Ausschnitt Planzeichnung Bebauungsplan „Seniorenwohnanlage Holz“ (ohne Maßstab), Quelle: Kernplan
anlagen, Funktionsräume, Zugänge,
Stellplätze, Zufahrten
Anlagen zur Regenwasserversickerung.
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•
nicht zulässig sind:
Alle sonstigen Nutzungen außer den
vorstehend Genannten.
ErKlärung / BEgründung
Als Art der baulichen Nutzung wird
ein sonstiges Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung „Seniorenwohnanlage“
festgesetzt. Dies ist folgerichtig,
da nur die genannten Nutzungen an
dem Standort erwünscht sind. Hierbei
werden alle Formen der Arbeitsweisen
von Betrieben im Seniorenbereich für
zulässig erklärt.
Die Funktion und Bedeutung einer
solchen Einrichtung, aber auch die
besondere Lage der zukünftigen Seniorenwohnanlage
im Ortskern recht-
9

fertigen die Festsetzung als Sondergebiet.
mass dEr BauliCHEn
nutzung
Aufgrund der zentralen Lage im Ortskern
mit umgebender Bebauung werden
erhöhte Anforderungen an das
Maß der baulichen Nutzung gestellt:
Das Maß der baulichen Nutzung bestimmt
Höhe, Dichte und Größe der
Bebauung und definiert somit die äußere
Gestalt.
Die Werte zum Maß der baulichen
Nutzung werden im Bebauungsplan
analog der BauNVO definiert.
grundfläCHEnzaHl
festsetzung
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird gemäß
§ 19 i.V.m. § 17 BauNVO auf 0,8
festgesetzt.
Begründung
Die Grundflächenzahl nach § 19 Abs.
1 BauNVO ist eine Verhältniszahl, die
angibt, wie viel Quadratmeter überbaute
Grundfläche je Quadratmeter
Grundstücksfläche zulässig ist. Die zulässige
Grundfläche ist der Anteil des
Baugrundstücks, der von baulichen
Anlagen überdeckt werden darf.
Die Festsetzung einer GRZ von 0,8
entspricht gemäß § 17 BauNVO der
Bemessungsobergrenze für die bauliche
Nutzung in sonstigen Sondergebieten.
Somit kann der maximal
mögliche Grad der Bebauung erreicht
werden. Der Grad der durch die getroffenen
Festsetzungen entstehenden
Grundstücksbebauung ermöglicht
eine intensive Flächennutzung,
lässt aber im Rückbereich ausreichend
Freiflächen für eine Durchgrünung
des Geltungsbereiches und entspricht
der städtebaulichen Zielsetzung eines
sparsamen Umgangs mit Grund und
Boden. Trotzdem wird eine wirtschaftliche
Auslastung der Grundstücke gewährleistet.
Weiterhin besteht bei der Realisierung
eine maximale Flexibilität hinsichtlich
der Stellung der Baukörper.
HöHE BauliCHEr anlagEn
hier: Firsthöhe gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1
BauGB i.V.m. § 18 BauNVO
festsetzung
Die maximal zulässige Gebäudehöhe
wird auf max. 15m Firsthöhe festgesetzt,
bezogen auf die Oberkante des
fertigen Straßenbelages der Alleestraße.
Begründung
Zur eindeutigen Bestimmung des
Masses der baulichen Nutzung ist
stets eine dreidimensionale Maßfestsetzung
erforderlich.
Für den Geltungsbereich ist diese Festsetzung
unbedingt notwendig, da die
Höhenentwicklung begrenzt und die
Umgebung nicht übermäßig negativ
beeinträchtigt werden soll. Als Orientierungsmaßstab
gilt die Kubatur der
ehemaligen Schule.
Für die Festsetzung der Höhe der
baulichen Anlagen sind gem. § 18
BauNVO eine untere und eine obere
Bezugshöhe erforderlich, um die Höhe
der baulichen Anlagen eindeutig bestimmen
zu können. Die Bezugshöhen
sind der Festsetzung zu entnehmen.
VollgEsCHossE
festsetzung
Es dürfen maximal drei Vollgeschosse
ausgebaut werden.
Begründung
Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse
ergänzt die zulässige Gebäudehöhe.
Mit der Festsetzung auf maximal drei
Vollgeschosse trägt die Gemeinde der
städtebaulichen Situation im Umfeld
Rechnung. Der Baukörper wird die
Höhe des ehemaligen Schulgebäudes
nicht erheblich überschreiten und fügt
sich daher in das ehemals vorherrschende
Straßenbild ein.
zusammEnfassEndE BEgründung
zum mass dEr Bauli-
CHEn nutzung
Durch die Festsetzungen zur Zahl der
Vollgeschosse der Gebäude, der Gebäudehöhe
sowie der Grundstücksfläche
wird die Entwicklung einer Seniorenwohnanlage
am vorgesehenen
Standort ermöglicht. Die Festsetzungen
vermeiden gleichzeitig städtebauliche
Fehlentwicklungen, die das
Ortsbild negativ prägen. Somit kann
innerhalb des gestalterisch vorgegebenen
Rahmens ein angemessenes
Erscheinungsbild im Planungsgebiet
selbst garantiert werden, ohne die
Baufreiheit unverhältnismäßig einzuschränken.
BauwEisE
fEstsEtzung
Innerhalb des Geltungsbereiches wird
eine abweichende Bauweise im Sinne
von § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt.
Eine Gebäudelänge von 50 m darf
überschritten werden.
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ErKlärung / BEgründung
Die Bauweise legt fest, in welcher
Art und Weise die Gebäude auf den
Grundstücken in Bezug auf die seitlichen
Grundstücksgrenzen angeordnet
werden. Durch die zulässige
Grenzbebauung kann eine flexible
und umfassende Ausnutzung des
Grundstückes gewährleistet werden.
Bei der abweichenden Bauweise sind
Baukörper mit einer Länge von größer
als 50 m zulässig. Die Grenzabstände
der LBO werden weiterhin gewahrt.
Die abweichende Bauweise ergibt sich
aus dem Umstand, dass die städtebauliche
Konzeption den Anforderungen
der Umgebung und dem Kubus
des ehemaligen Schulgebäudes weitgehend
folgen soll.
üBErBauBarE
grundstüCKsfläCHEn
fEstsEtzung
Die überbaubare Grundstücksfläche
wird im vorliegenden Fall mittels Baugrenze
festgesetzt.
Innerhalb der Baugrenzen sind alle
baulichen Anlagen und Nebenanlagen
zulässig.
ErKlärung / BEgründung
Mit der Festsetzung der überbaubaren
Grundstücksfläche werden die bebaubaren
Bereiche des Grundstücks definiert,
die in der vorgeschriebenen Art
und bis zu dem festgesetzten Maß der
baulichen Nutzung bebaut werden
dürfen.
Die Baugrenze gemäß § 23 Abs. 3
BauNVO umschreibt die überbaubare
Fläche, wobei die Baugrenze durch
das Gebäude gem. § 23 Abs. 3 BauN-
VO nicht überschritten werden darf.
Ein Vortreten von Gebäudeteilen in
geringfügigem Ausmaß kann zugelassen
werden.
Die Festsetzung zu den überbaubaren
Grundstücksflächen orientiert sich
zum einen an der bestehenden Bebauung
entlang der Alleestraße, zum
anderen soll durch die Baugrenzen
parallel zum Glück-auf-Weg ein vom
Straßenraum abgeschotteter Innenbereich
geschaffen werden können.
Weiterhin wird die Flucht des angrenzenden
Wohnhauses im Südosten aufgenommen,
wobei ein Grenzabstand
von 3 m eingehalten wird.
fläCHEn für stEllplätzE
und garagEn gEm.
§ 9 aBs. 1 nr. 4 BaugB
i.V.m. § 12 BaunVo
fEstsEtzung
Stellplätze sind innerhalb der entsprechenden
Umgrenzung von Flächen für
Stellplätze zulässig.
Der Stellplatznachweis ist im Rahmen
des Baugenehmigungsverfahrens zu
erbringen. Gemäß EAR 05 (Empfehlungen
für die Anlage des ruhenden
Verkehrs) ist in Seniorenwohnheimen
ein Stellplatz pro 8-15 Betten nachzuweisen.
Diese Anzahl kann auch für
Seniorenwohnanlagen als Orientierungswert
angesehen werden.
Je drei Stellplätzen ist ein einheimischer,
standortangepasster groß- oder
mittelgroßkroniger Laubbaum zur
Stellplatzbegrünung zu pflanzen.
Begründung
Die Festsetzung der Zulässigkeit von
Stellplätzen dient in erster Linie der
Ordnung des ruhenden Verkehrs.
Sie trägt dazu bei, dass ausreichend
Flächen für die Aufnahme des ruhenden
Verkehrs vorhanden sind und
die bereits vorhanden Flächen in der
Umgebung nicht überlastet werden.
Die Eingrünung der Stellplatzflächen
wird aus ortsbildschützenden Gründen
festgesetzt, um monotone Asphaltflächen
im Geltungsbereich und damit
eine Beeinträchtigung des Ortsbildes
zu verhindern. Dies muss letztlich
auch im Interesse möglicher Betreiber
einer Seniorenwohnanlage sein, da
eingegrünte Bereiche das Wohlbefinden
und damit die Attraktivität des
Standortes erhöhen.
Die festgesetzte Fläche ist für die Anlage
einer ausreichenden Anzahl von
Stellplätzen ausgelegt.
VErKEHrsfläCHE BEsondErErzwECKBEstimmung
gEm. § 9
aBs. 1 nr. 11 BaugB
fEstsEtzung
Der Glück-auf-Weg wird als Verkehrsfläche
mit der besonderen Zweckbestimmung
„verkehrsberuhigter Bereich“
mit einer Regelbreite von 4,5
Metern zuzüglich 2 Metern Fußweg
(auf der Seite zur Seniorenwohnanlage)
festgesetzt.
BEgründung
Der vorhandene Glück-auf-Weg dient
als Erschließungsstraße von Grundschule
und Kindergarten. Gemäß der
Planung soll über ihn auch die Seniorenwohnanlage
erschlossen werden.
Aufgrund der geringen Regelbreite
der Straße muss sie als verkehrsberuhigter
Bereich festgesetzt werden.
Weiterhin gilt es, die Sicherheit aller
Verkehrsteilnehmer, also vor allem
der Senioren und Schüler sowie Kindergartenkinder,
sicherzustellen, was
durch die für Kraftfahrzeuge einzuhaltende
Schrittgeschwindigkeit unterstützt
wird.
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priVatE grünfläCHEn
gEm. § 9 aBs. 1 nr. 15
BaugB
fEstsEtzung
Die nach Festsetzung der überbaubaren
Grundstücksfläche und der
Stellplätze verbleibende Grünfläche
wird als private Grünfläche festgesetzt.
Innerhalb der privaten Grünfläche ist
ein Multifunktionsfeld zulässig.
BEgründung
Die Festsetzung sichert einen Großteil
der bestehenden Grün- und Freiflächen
ab, die nach der Festsetzung
des Baufensters verbleiben. Hierdurch
kann ein vom Straßenraum abgeschotteter
Innenbereich entwickelt werden,
der sich aufgrund seiner von der Straße
und den Parkplätzen abgewandten
Ausrichtung optimal eignet.
Die private Grünfläche ist für die Herrichtung
von Freizeitangeboten und
Freisitzen gut geeignet. Dazu dient
auch die Errichtung des Multifunktionsfeldes,
welches die Freizeitmöglichkeiten
der Seniorenwohnanlage
unterstützt. Die Nutzung des Multifunktionsfeldes
kann in Kombination
mit der Schule erfolgen. Somit sind
auch hierdurch Synergien zwischen
Seniorenwohnanlage und Grundschule
möglich.
Diese Festsetzung ist notwendig, da
ein hochwertiges Grünflächenangebot
zur Funktionsfähigkeit der Seniorenwohnanlage
unmittelbar beiträgt
und die Wohnqualität maßgeblich beeinflusst.
örtliCHE BauVorsCHriftEn
auf dEr
grundlagE dEr lBo
gem. § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 85
Abs. 4 LBO Saarland
fEstsEtzung
dachform
gem. § 85 Abs. 1 Nr. 1 LBO Saarland
Als Dachform ist nur Satteldach zulässig.
dachneigung
Die Dachneigung darf maximal 28
Grad betragen.
BEgründung
Über die Festsetzung der Dachform
und Dachneigung wird der städtebauliche
Charakter gewahrt. In der Nachbarschaft
prägt die Satteldachform die
Dachgestalt. Damit passt sich die Seniorenwohnanlage
in baulicher Sicht
in die Umgebung ein.
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abwägung der
auswirkungen des
Bebauungsplans
Für jede städtebauliche Planung ist
das kommunale Abwägungsgebot
gem. § 1 Abs. 6 BauGB von besonderer
Bedeutung. Danach muss die
Kommune als Planungsträger bei der
Aufstellung eines Bebauungsplanes
die öffentlichen und privaten Belange
gegeneinander und untereinander gerecht
abwägen. Die Abwägung ist die
eigentliche Planungsentscheidung.
Hier setzt die Gemeinde ihr städtebauliches
Konzept um und entscheidet
sich für die Berücksichtigung bestimmter
Interessen und infolge dessen
für die Zurückstellung der dieser
Lösung entgegenstehenden Belange.
Die Durchführung der Abwägung impliziert
eine mehrstufige Vorgehensweise,
die aus folgenden vier Arbeitsschritten
besteht:
• Sammlung des Abwägungsmaterials
(siehe „Auswirkungen der
Planung“)
• Gewichtung der Belange (siehe
„Gewichtung des Abwägungsmaterials“)
• Ausgleich der betroffenen Belange
(siehe „Fazit“)
• Abwägungsergebnis (siehe „Fazit“).
auswirKungEn dEr
planung auf diE städtEBauliCHE
ordnung
und EntwiCKlung, sowiE
diE natürliCHEn
lEBEnsgrundlagEn
Hinsichtlich der städtebaulichen Ordnung
und Entwicklung bzw. der natürlichen
Lebensgrundlagen (im Sinne
des § 1 Abs. 6 BauGB) sind insbesondere
folgende mögliche Auswirkungen
beachtet und in die Abwägung eingestellt:
auf diE allgEmEinEn anfordErungEn
an gEsundE woHnund
arBEitsVErHältnissE
Dieser Planungsgrundsatz präzisiert
die wesentlichen Grundbereiche
menschlichen Daseins. Er enthält die
aus den allgemeinen Planungsgrundsätzen
entwickelte Forderung für Bauleitpläne,
dass die Bevölkerung bei
der Wahrung der Grundbedürfnisse
gesunde und sichere Wohn- und Arbeitsbedingungen
vorfindet.
Das bedeutet, dass das Wohn- und
Arbeitsfeld so entwickelt werden soll,
dass Beeinträchtigungen vom Planungsgebiet
auf die Umgebung und
von der Umgebung auf das Planungsgebiet
vermieden werden. Dies kann
erreicht werden, indem unvereinbare
Nutzungen voneinander getrennt
werden.
Das Planungsgebiet ist von Gemeinbedarfs-
und Wohnflächen sowie gemischten
Bauflächen umgeben. Die
Sondernutzung „Seniorenwohnanlage“
kann als mit den umgebenden
Nutzungen im Kerngebiet verträglich
eingestuft werden.
Durch die Grünflächen im Rückbereich
des Plangebietes wird ein gewichtiger
Beitrag zur Qualität des Wohnumfeldes
geleistet.
Nach Realisierung der Planung kann
es unter Umständen durch Besucher
der Seniorenwohnanlage zu einem
geringfügigen Anstieg der Verkehrsmenge
kommen, welche aber die angrenzenden
Anwohner nicht in erheblichem
Maße stören wird.
auf diE ErHaltung, gEstaltung
und ErnEuErung dEs
orts- und landsCHaftsBildEs
Die in der Umgebung vorherrschende
Straßenrandbebauung wird durch die
Planung weitergeführt und das Ortsbild
somit nicht negativ beeinflusst.
Durch die Beschränkung der Höhenentwicklung
wird eine negative Beeinflussung
des Ortsbildes verhindert.
Vielmehr wird der Gesamteindruck
des Ortsbildes verbessert, da eine bestehende
Baulücke geschlossen und
somit der visuelle Eindruck eines vollständigen
Ortskernes verbessert wird.
Somit ist garantiert, dass das bestehende
Ortsbild nicht nachteilig beeinträchtigt,
sondern weiterentwickelt
wird.
auf umwEltsCHützEndE
BElangE
Der Bebauungsplan greift auf vormals
versiegelte und bebaute Flächen, die
im Zuge der Abrissmaßnahmen im
vergangenen Jahr teilweise entsiegelt
wurden, ein. Teilweise aber auch auf
noch nicht versiegelte Flächen. Da
ein Verfahren nach § 13 a i.V.m. § 13
Abs. 3 BauGB durchgeführt wird, ist
kein Ausgleich notwendig. Laut § 13
a Abs. 2 Nr. 4 BauGB „gelten (...) Eingriffe,
die auf Grund der Aufstellung
zu erwarten sind, als im Sinne des §
1a Abs.3 Satz 5 vor der planerischen
Entscheidung erfolgt oder zulässig.“
Übermäßige Festsetzungen zur Neuversiegelung
werden mit den vorliegenden
Festsetzungen der Bauleitplanung
vermieden.
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auf diE BElangE dEr wirtsCHaft,
auCH iHrEr mittElständisCHEn
struKtur im intErEssE
EinEr VErBrauCHErnaHEn
VErsorgung dEr BE-
VölKErung sowiE auf diE BElangE
dEr ErHaltung, siCHErung
und sCHaffung Von
arBEitsplätzEn
In der Bauleitplanung sind die wirtschaftlichen
Belange in erster Linie
durch ein ausreichendes, den wirtschaftlichen
Bedürfnissen entsprechendes
Flächenangebot, zu berücksichtigen.
Hierzu gehört auch die
Bereitstellung von Arbeitsplätzen. Diesen
Interessen trägt der vorliegende
Bebauungsplan durch die Schaffung
der Seniorenwohnanlage mit einer
zweistelligen Zahl von Arbeitsplätzen
Rechnung.
Die Umnutzung der im Moment untergenutzten
Flächen trägt zu einer
Stärkung des wirtschaftlichen Entwicklungspotenzials
in der Gemeinde
Heusweiler bei. Es wird eine hochwertige
Sonderfläche geschaffen, die die
Dienstleistungsstruktur der Kommune
funktional sinnvoll ergänzt und bestehenden
Betrieben eine zusätzliche
Umsatzsteigerung ermöglicht.
auf diE
BElangE dEs VErKEHrs
Die Anbindung des Plangebietes erfolgt
über die bereits bestehende
Straße Glück-auf-Weg. Die Straße ist
ausreichend dimensioniert, um den
aufkommenden Verkehr bewältigen
zu können. Aufgrund der notwendigen
Belieferung der Seniorenwohnanlage
ist Lkw-Lieferverkehr in geringem Maße
zu erwarten.
auf diE BElangE dEr VEr- und
Entsorgung, insBEsondErE
mit EnErgiE und wassEr
Die Belange der Versorgung werden
nach jetzigem Planungsstand ausrei-
chend berücksichtigt. Die Versorgung
des Plangebietes kann durch die Versorgungsträger
sichergestellt werden,
ebenso sind alle notwendigen Entsorgungsnetze
vorhanden.
auf allE sonstigEn BElangE
Alle sonstigen bei der Aufstellung von
Bauleitplänen laut § 1 Abs. 1 Nr. 5
BauGB zu berücksichtigenden Belange
werden nach jetzigem Kenntnisstand
durch die Planung nicht berührt.
gEwiCHtung dEs aBwägungsmatErials
Gemäß dem im Baugesetzbuch verankerten
Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 6
BauGB) wurden die bei der Abwägung
zu berücksichtigenden öffentlichen
und privaten Belange gegeneinander
und untereinander gerecht abgewägt
und entsprechend ihrer Bedeutung in
den vorliegenden Bebauungsplan eingestellt.
In diesem Verfahren wurden
insbesondere folgende Aspekte beachtet:
argumEntE für diE
VEraBsCHiEdung dEs
BEBauungsplanEs
• Die Ansiedlung einer Seniorenwohnanlage
leistet einen Beitrag
zur Förderung der einheimischen
Wirtschaft
• Durch die Erschließung der neuen
Dienstleistungsflächen können
wohnortnahe Arbeitsplätze zur
Verfügung gestellt werden
• Mit der Revitalisierung der innerörtlichen
Brachfläche kann einem
zusätzlichen Flächenverbrauch im
Außenbereich entgegengewirkt
werden
• Die Nutzung ihre Umgebung nicht
negativ, vielmehr hat sie eine
positive Auswirkung auf den gesamten
Ortskern
Die Baulücke wird entsprechend
ihren Potenzialen genutzt
Durch Kooperationen können
zwischen Kindergarten und
Grundschule auf der einen und
der Seniorenwohnanlage auf der
anderen Seite Synergien entstehen
Die Planung leistet einen Beitrag
zur Bewältigung der Herausforderungen
des demografischen Wandels,
da zusätzliche Wohneinrichtungen
speziell für Senioren geschaffen
werden.
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•
•
•
argumEntE gEgEn diE
VEraBsCHiEdung dEs
BEBauungsplanEs
Gegen die Realisierung spricht die
Tatsache, dass Grünflächen versiegelt
werden. Dies allerdings in sehr geringem
Ausmaß und in zentraler Lage,
mitten im Ortskern. Zudem handelt
es sich um Abrissflächen, die bis vor
knapp einem Jahr noch vollständig
versiegelt waren.
Somit ist dieser Belang eher nachrangig.
Bei der Realisierung des Vorhabens
in einer Ortsrandlage wären die
Umweltmedien in wesentlich größerem
Ausmaß betroffen, als im vorliegenden
Fall.
Weiterhin wird die Verkehrsbelastung
der „Alleestraße“ und des „Glückauf-Weges“
durch Besucher- und
Lieferverkehr leicht erhöht, worunter
die Bewohner der unmittelbar angrenzenden
Wohngebäude zu leiden
hätten.
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fazit
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes
wurden die zu beachtenden
Belange in ihrer Gesamtheit
untereinander und gegeneinander
abgewogen. Aufgrund der genannten
Argumente, die für einen Satzungsbeschluss
der Planung sprechen, kommt
die Kommune zu dem Ergebnis, den
Bebauungsplan „Seniorenwohnanlage
Holz“ als Satzung zu verabschieden.
Aufgrund des jetzigen Wissensstandes
sind die durch die Planung entstehenden
Belastungen der Umgebung nur
geringfügig. Erhebliche Belastungen
der benachbarten Wohnbebauung
sind nicht zu erwarten.
Aufgrund der erwähnten Gründe für
die Verwirklichung ist eine geringfügige
Belastung der Nachbarschaft
akzeptabel.
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