WGF Westfälische Grundbesitz und ... - Börse Stuttgart

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 1 von 164
Wertpapierprospekt
der WGF Westfälische Grundbesitz und
Finanzverwaltung AG
Öffentliches Angebot über den
WGF 8 % Premium Plus Genussschein
in Höhe von bis zu 30.000.000,00 Euro
jeweils wertpapierverbrieft durch in Girosammelverwahrung bei der
Clearstream Banking AG, Frankfurt am Main, hinterlegte Globalurkunde als Rahmenurkunde
Wertpapierkennnummer (WKN):
WGFH91
International Securities Identification Number (ISIN):
DE 000 WGFH91 9
14. Juni 2011

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Inhaltsverzeichnis
1 Zusammenfassung des Wertpapierprospekts 9
1.1 Wichtiger Hinweis...............................................................................................................................9
1.2 Zusammenfassung der Geschäftstätigkeit........................................................................................9
1.2.1 Immobilienhandel und Immobilieninvestments...............................................................................9
1.2.2 Hotelentwicklung .......................................................................................................................... 10
1.2.3 Ausbau der Geschäftstätigkeit ....................................................................................................... 10
1.2.4 Wesentliche Tochtergesellschaften................................................................................................. 11
1.2.5 Ausgewählte Finanzinformationen ................................................................................................. 11
1.3 Zusammenfassung zu den angebotenen Genussscheinen ...............................................................14
1.3.1 Allgemeine Angaben, Zeichnungsfrist, Verwendung des Emissionserlöses ......................................14
1.3.2 Laufzeit, Kündigung, Rückzahlung ..................................................................................................15
1.3.3 Vergütung der Genussscheininhaber...............................................................................................15
1.3.4 Verlustbeteiligung, Nachrang der Genussscheine ...........................................................................16
1.3.5 Gleichrangigkeit mit bereits emittierten Genussscheinen ................................................................16
1.4 Zusammenfassung der wesentlichen Risikofaktoren.......................................................................16
1.4.1 Risiko eines Totalverlustes..............................................................................................................16
1.4.2 Risiken in Bezug auf die Geschäftstätigkeit .....................................................................................16
1.4.3 Risiken in Bezug auf die Genussscheine...........................................................................................19
1.4.4 Weitere Risiken .............................................................................................................................. 20
2 Risikofaktoren 21
2.1 Risiko eines Totalverlustes ...............................................................................................................21
2.2 Risiken mit Bezug auf die Geschäftstätigkeit .................................................................................. 22
2.2.1 Risiken aus der konjunkturellen Entwicklung ................................................................................. 22
2.2.2 Verfügbarkeit geeigneter Immobilien............................................................................................. 22
2.2.3 Verfügbarkeit von Fremdkapital..................................................................................................... 22

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2.2.4 Fehlinvestitions- und Immobilieninvestitionsrisiken ...................................................................... 23
2.2.5 Fehlende Veräußerungsmöglichkeiten für Immobilien ................................................................... 24
2.2.6 Vermietungsrisiko.......................................................................................................................... 24
2.2.7 Personalrisiken .............................................................................................................................. 25
2.2.8 Risiken im Zusammenhang mit der Organisation und dem angestrebten Wachstum des
Unternehmens ............................................................................................................................................ 25
2.2.9 Risiken im Zusammenhang mit dem Compliance-System ............................................................... 25
2.2.10 Risiken aus der Einbringung von Immobilien in Tochtergesellschaften ........................................... 26
2.2.11 Risiken aus Projektentwicklungen .................................................................................................. 26
2.2.11.1 Risiken aus der Planung und Errichtung von Immobilienprojekten 26
2.2.11.2 Finanzierungsrisiko 27
2.2.11.3 Abhängigkeit von Vertragspartnern und Sachmängelrisiko 27
2.2.12 Risiken im Zusammenhang mit der Emission geschlossener Immobilienfonds................................ 28
2.2.13 Risiken aus Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträgen...................................................... 28
2.2.14 Risiken aus der Gründung einer Kapitalanlagegesellschaft nach dem Investmentgesetz ................ 28
2.2.15 Risiken aufgrund von Unternehmensverflechtungen ...................................................................... 29
2.2.16 Risiken aus bereits emittierten WGF-Hypothekenanleihen............................................................. 29
2.2.17 Risiken aus einer nicht vollständigen oder verzögerten Platzierung von Finanzprodukten .............. 29
2.2.18 Risiken aus einem künftigen Kapitalbedarf..................................................................................... 30
2.2.19 Risiken im Zusammenhang mit der Konzernstruktur ...................................................................... 30
2.2.20 Umfang des Versicherungsschutzes ............................................................................................... 30
2.2.21 Risiken aus Rechtsstreitigkeiten......................................................................................................31
2.2.22 Risiken aus Prospekthaftungsansprüchen .......................................................................................31
2.2.23 Risiken im Zusammenhang mit Akquisitionen ................................................................................ 32
2.3 Risiken in Bezug auf die Genussscheine........................................................................................... 32
2.3.1 Risiken aus der Abhängigkeit der Ausschüttungen vom Bilanzgewinn ............................................ 32
2.3.2 Risiken aus der Teilnahme der Genussscheine an einem Bilanzverlust ............................................ 32
2.3.3 Risiko eines geringen oder gar keines Bilanzgewinnes .................................................................... 33
2.3.4 Risiken aufgrund des Rangrücktritts der Genussscheininhaber....................................................... 33
2.3.5 Keine Teilnahme an einem Liquidationserlös der WGF AG .............................................................. 33
2.3.6 Risiken aus einer fehlenden Absicherung der Ansprüche ................................................................ 33
2.3.7 Risiken aus der Bestellung von Sicherheiten zu Gunsten anderer Gläubiger .................................... 33
2.3.8 Risiken aufgrund der eingeschränkten Veräußerbarkeit der Genussscheine.................................... 34
2.3.9 Keine Geltung bestimmter Anlegerschutzbestimmungen............................................................... 34
2.3.10 Risiko aufgrund der mangelnden Kündbarkeit der Genussscheine .................................................. 34
2.3.11 Keine Wertaufholung nach dem Ende der Laufzeit.......................................................................... 34
2.3.12 Keine Ansprüche für das dem Ende der Laufzeit folgende Geschäftsjahr ......................................... 35
2.3.13 Risiken bei Fremdfinanzierung der Genussscheine ......................................................................... 35
2.3.14 Einfluss von Transaktions- und ähnlichen Kosten........................................................................... 35
2.3.15 Risiko zukünftiger Genussscheinemissionen .................................................................................. 36
2.3.16 Risiken aus bereits emittierten Genussscheinen ............................................................................. 36

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2.3.17 Risiken aus einem mangelnden Einfluss der Genussscheininhaber ................................................. 36
2.4 Steuerliche Risiken ........................................................................................................................... 36
2.5 Gesetzliche Risiken........................................................................................................................... 37
2.6 Zukunftsgerichtete Aussagen .......................................................................................................... 37
2.7 Risiko der Ausübung von Verbraucherschutzrechten ...................................................................... 37
3 Angaben zum Genussrechtskapital 39
3.1 Verantwortliche Personen ................................................................................................................ 39
3.2 Gründe für das Angebot und Verwendung des Emissionserlöses ................................................... 39
3.2.1 Gründe für das Angebot ................................................................................................................. 39
3.2.2 Verwendung des Emissionserlöses................................................................................................. 39
3.2.3 Kosten der Emission ......................................................................................................................40
3.2.4 Interessen Dritter an der Emission .................................................................................................40
3.3 Angaben zu den angebotenen Genussscheinen...............................................................................40
3.3.1 Typ und Kategorie der angebotenen Genussscheine.......................................................................40
3.3.2 Ausgabe, Verbriefung und Verwaltung der Genussscheine .............................................................40
3.3.3 Angebotszeitraum .........................................................................................................................40
3.3.4 Wertpapierkennnummer (WKN) und International Securities Identification Number (ISIN) ...........41
3.3.5 Rechtsverhältnis .............................................................................................................................41
3.3.6 Ausstattung der Genussscheine ......................................................................................................41
3.3.7 Teilnahme an einem Bilanzverlust und Nachrang ........................................................................... 42
3.3.8 Zahlungsverpflichtung, Zahlstelle .................................................................................................. 42
3.3.9 Laufzeit, Rückzahlung, Rückerwerb, Kündigung ............................................................................. 42
3.3.10 Übertragbarkeit, Vererbbarkeit, Vorzugsrechte der Wertpapiere.................................................... 43
3.3.11 Handelbarkeit................................................................................................................................ 43
3.3.12 Bekanntmachungen....................................................................................................................... 43
3.3.13 Mitwirkungsrechte ........................................................................................................................ 43
3.3.14 Angebotspreis und Kosten bei Ausgabe der Genussscheine............................................................ 43
3.3.15 Repräsentation der Genussscheininhaber ......................................................................................44
3.3.16 Intermediäre .................................................................................................................................44
3.3.17 Emissionsübernahmevertrag .........................................................................................................44
3.3.18 Vorzugsrechte................................................................................................................................44
3.3.19 Koordinator des Angebots .............................................................................................................44
3.3.20 Staatliche Kontrollen und Aufsicht.................................................................................................44
3.3.21 Anzuwendendes Recht und Gerichtsstand .....................................................................................44
3.3.22 Gleichrangigkeit mit bereits emittierten Genussscheinen ...............................................................44
3.4 Bedingungen des Angebotes............................................................................................................ 45
3.4.1 Bezug des Genussrechtskapitals .................................................................................................... 45
3.4.2 Voraussichtlicher Zeitplan für das Angebot .................................................................................... 45
3.4.3 Zeichnungsvolumen....................................................................................................................... 46
3.4.4 Auslieferung der Genussscheine .................................................................................................... 46

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3.4.5 Erhältlichkeit des Wertpapierprospektes........................................................................................ 46
3.5 Genussscheinbedingungen............................................................................................................... 46
3.6 Besteuerung der Anleger in der Bundesrepublik Deutschland........................................................ 52
3.6.1 Allgemeiner Hinweis...................................................................................................................... 52
3.6.2 Unbeschränkt steuerpflichtige Personen........................................................................................ 53
3.6.2.1 Genussscheine im Privatvermögen 53
3.6.2.2 Genussscheine im Betriebsvermögen 53
3.6.3 Nicht unbeschränkt steuerpflichtige Anleger ................................................................................. 54
3.6.4 Erbschafts- und Schenkungssteuern .............................................................................................. 54
3.6.5 Sonstige Steuern ........................................................................................................................... 54
4 Angaben zur Emittentin 55
4.1 Geschäftsgeschichte und -entwicklung ........................................................................................... 55
4.1.1 Firma, Gründung, Handelsregister, Sitz und Gegenstand ............................................................... 55
4.1.2 Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder ......................................................................................... 55
4.1.2.1 Vorstand 55
4.1.2.2 Aufsichtsratsmitglieder 57
4.1.2.3 Oberes Management 58
4.1.2.4 Verflechtungstatbestände, Interessenkonflikte 58
4.1.2.5 Praktiken der Geschäftsführung 58
4.1.3 Hauptaktionäre ............................................................................................................................. 59
4.2 Organisationsstruktur...................................................................................................................... 59
4.2.1 Organigramm der WGF Finanzgruppe Holding GmbH .................................................................... 59
4.2.2 Die Emittentin innerhalb der WGF-Finanzgruppe ...........................................................................60
4.3 Geschäftsüberblick ............................................................................................................................61
4.3.1 Haupttätigkeitsbereiche .................................................................................................................61
4.3.1.1 Immobilienhandel und Immobilieninvestments 61
4.3.1.2 Hotelentwicklung 62
4.3.2 Finanzierung des Geschäftsmodells ............................................................................................... 62
4.3.3 Tochtergesellschaften der WGF AG ................................................................................................ 63
4.3.4 Ausbau der Geschäftstätigkeit ....................................................................................................... 64
4.3.5 Wichtigste Märkte - Markt und Wettbewerb .................................................................................. 64
4.3.5.1 Der Immobilienmarkt 64
4.3.5.2 Wettbewerber 66
4.3.6 Ereignisse aus jüngster Zeit in der Geschäftstätigkeit der Emittentin.............................................. 67
4.3.6.1 Umstrukturierung der WGF-Finanzgruppe 67
4.3.6.2 Erwerb großer Immobilien-Portfolios 68
4.3.6.3 Einbringung von Immobilien in Tochtergesellschaften 68
4.3.6.4 Nachtragsprüfungen 69
4.3.7 Wichtigste Investitionen seit dem Datum der Veröffentlichung des letzten Jahresabschlusses....... 69
4.3.8 Wesentliche Veränderungen in der Finanzlage oder der Handelsposition der Emittentin ................ 70

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4.3.9 Tendenzielle Informationen........................................................................................................... 70
5 Geschäftskapital, Kapitalisierung und Verschuldung 71
5.1 Erklärung zum Geschäftskapital .......................................................................................................71
5.2 Kapitalisierung und Verschuldung ....................................................................................................71
5.3 Eventualverbindlichkeiten ............................................................................................................... 73
6 Ausgewählte Finanzinformationen 74
7 Erläuterung und Analyse der Finanzlage und der geschäftlichen Entwicklung 77
7.1 Einleitung und Überblick über die Geschäftstätigkeit..................................................................... 77
7.2 Wesentliche die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage beeinflussende Faktoren ......................... 77
7.3 Wesentliche Rechnungslegungsgrundsätze .................................................................................... 79
7.4 Ertragsentwicklung der Geschäftsjahre 2009 und 2010 ...................................................................81
7.5 Finanz- und Vermögenslage der WGF AG für die Geschäftsjahre 2009 und 2010 ........................... 86
7.6 Überblick über die Kapitalflussrechnung für die Geschäftsjahre 2009 und 2010.............................91
8 Abschlussprüfer 93
9 Wesentliche Verträge 93
9.1 Zahlstellenvertrag............................................................................................................................ 93
9.2 Vertrag zur Begleitung der Einbeziehung der Genussscheine in den Freiverkehr der Börse
Düsseldorf ...................................................................................................................................................... 93
9.3 Verträge zum Erwerb großer Immobilien-Portfolios ...................................................................... 93
10 Schieds- und Gerichtsverfahren 94
11 Angaben von Seiten Dritter, Erklärungen von Seiten Sachverständiger und
Interessenerklärungen 95
12 Einsehbare Dokumente 95
13 Finanz- und Anhangteil 96
13.1 Anhang I. Geprüfter Jahresabschluss und Lagebericht der WGF AG zum 31. Dezember 2010 ....... 96
13.1.1 Bilanz zum 31. Dezember 2010 ........................................................................................................ 96
13.1.2 Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2010 .............................................................. 97
13.1.3 Anhang für das Geschäftsjahr 2010................................................................................................. 98
13.1.4 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2010 .......................................................................................... 111
13.1.5 Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2010........................................................................... 135
13.2 Anhang II. Geprüfter Nachtragsprüfung zum Jahresabschluss und Lagebericht der WGF AG zum
31. Dezember 2009......................................................................................................................................... 137
13.2.1 Bilanz zum 31. Dezember 2009....................................................................................................... 137
13.2.2 Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2009............................................................. 138
13.2.3 Anhang für das Geschäftsjahr 2009 ............................................................................................... 139
13.2.4 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2009.........................................................................................146
13.2.5 Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2009 .......................................................................... 162
14 Unterschriftenseite 164

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1 Zusammenfassung des Wertpapierprospekts
1.1 Wichtiger Hinweis
Diese Zusammenfassung betrifft den vorliegenden Wertpapierprospekt der WGF Westfälische Grundbesitz
und Finanzverwaltung AG, Düsseldorf, (die "WGF AG" oder die "Gesellschaft" oder die "Emittentin")
für die Begebung von Genussrechtskapital in einer Höhe von bis zu 30.000.000,00 Euro (in Worten
Dreißig Millionen Euro), verbrieft in bis zu 300.000 auf den Inhaber lautende Genussscheine (die "Genussscheine"
oder das "Genussrechtskapital") im Nennwert von je 100,00 Euro (in Worten Einhundert
Euro).
Die Zusammenfassung beinhaltet ausgewählte Informationen aus diesem Wertpapierprospekt über die
Emittentin, die Genussscheine und die damit verbundenen Risiken. Sie soll lediglich als Einführung zum
Wertpapierprospekt verstanden werden. Potenzielle Erwerber sollten deshalb ihre Entscheidung zur
Anlage in die Genussscheine auf die Prüfung des gesamten Wertpapierprospekts stützen. Es wird empfohlen,
vor einer Anlageentscheidung die steuerlichen und anderen in Bezug auf die Genussscheine
wichtigen Aspekte sorgfältig zu lesen und sich gegebenenfalls von einem Rechts-, Steuer-, Finanz-
und/oder sonstigen Berater diesbezüglich beraten zu lassen. Potenzielle Anleger sollten insbesondere
den Abschnitt "Risikofaktoren", welcher bestimmte, mit der Anlage in die Genussscheine verbundene
Risiken hervorhebt, sorgfältig durchlesen, um zu entscheiden, ob die Genussscheine eine für sie geeignete
Anlage sind.
Die Emittentin weist darauf hin, dass für den Fall, dass vor einem Gericht Ansprüche aufgrund der in
diesem Wertpapierprospekt enthaltenen Informationen geltend gemacht werden, der als Kläger auftretende
Erwerber der Genussscheine in Anwendung der jeweils geltenden einzelstaatlichen Rechtsvorschriften
der Staaten des Europäischen Wirtschaftsraums die Kosten für die Übersetzung des Wertpapierprospekts
vor Prozessbeginn zu tragen haben könnte.
Die Emittentin, die die Verantwortung für die Zusammenfassung übernommen hat, kann haftbar gemacht
werden, jedoch nur für den Fall, dass die Zusammenfassung irreführend, unrichtig oder widersprüchlich
ist, wenn sie zusammen mit den anderen Teilen des Wertpapierprospektes gelesen wird.
1.2 Zusammenfassung der Geschäftstätigkeit
1.2.1 Immobilienhandel und Immobilieninvestments
Die WGF AG ist ein Immobilienunternehmen mit Sitz in Düsseldorf. Das Unternehmen wurde im Jahre
2003 gegründet und ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der WGF Finanzgruppe Holding GmbH. Vorstand
der WGF AG sind Herr Pino Sergio (Vorsitz), Herr Raffaele Lino und Herr Paul Zimmer.
Die WGF AG gemeinsam mit ihren Tochter- und Schwestergesellschaften (die "WGF-Finanzgruppe")
konzentriert sich auf den deutschlandweiten Erwerb von Wohn- und Gewerbeimmobilien in infrastrukturell
günstigen Lagen. Die erworbenen Immobilien werden zumeist durch unterschiedliche Maßnahmen
aufgewertet (Leerstandsabbau, Modernisierung, Optimierung der Mieterstruktur etc.) und später
einzeln oder als Immobilienportfolien wieder veräußert. Das Geschäftsmodell der WGF AG gründet vor
allem darauf, durch sorgfältige Prüfung und Auswahl eine Immobilie möglichst zu einem unterhalb des
Verkehrswertes liegenden Preis zu erwerben, um entsprechend gute Voraussetzungen für die Erzielung
eines Veräußerungsgewinns zu schaffen.
Die WGF AG finanziert den Erwerb der Immobilien durch die Emission von fest verzinslichen Unternehmensanleihen,
den so genannten Hypothekenanleihen (die "WGF-Hypothekenanleihen"). Sobald von
dem Emissionserlös der Hypothekenanleihen Immobilien erworben werden konnten, werden zugunsten
der jeweiligen Anleger mittels eines Treuhänders erstrangige Grundpfandrechte an diesen Immobilien
bestellt. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Prospektes, den 14. Juni 2011, hat die Emittentin über 220

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Mio. Euro durch die Platzierung von WGF-Hypothekenanleihen am Kapitalmarkt eingeworben. Die Zinszahlungen
für die Hypothekenanleihen mindern das Jahresergebnis der WGF AG.
Die WGF AG steht im Wettbewerb mit zahlreichen Unternehmen, die auf dem Immobilienmarkt in
Deutschland aktiv sind. Nach ihrer Einschätzung konzentriert sich die WGF AG auf zukunftsträchtige
Marktsegmente, in denen es ihr möglich ist, Wettbewerbsvorteile zu erzielen.
Seit dem Jahr 2010 investiert die WGF AG zudem in Immobilien im Rahmen von Joint Ventures mit anderen
mittelständischen Immobilienunternehmen, die über Expertise in den Bereichen Akquise (Marktzugang),
Immobilienmanagement oder Projektentwicklung verfügen. Ziel ist es, durch die Zusammenarbeit
mit ausgewählten Partnern zusätzliche Investitionsmöglichkeiten zu erschließen und vom Knowhow
der Joint-Venture-Partner zu profitieren. Im Rahmen dieses so genannten WGF-RealWertPlus-
Programms gründen die Joint-Venture-Partner eine Zweckgesellschaft, an der die WGF AG mindestens
51 % der Anteile hält. Der Joint-Venture-Partner verantwortet den Einkauf, die Immobilienverwaltung
oder bei Projektentwicklungen die Projektsteuerung. Der Erwerb der Immobilien wird durch ein Gesellschafterdarlehen
der WGF AG finanziert, das diese aus Mitteln der WGF-Hypothekenanleihen bereitstellt.
Die WGF AG überprüft die Einhaltung der Anlagekriterien der jeweiligen WGF-Hypothekenanleihe
im Rahmen des Joint Ventures, unterstützt den Joint-Venture-Partner beim An- und Verkauf und ist in
alle Prozesse einbezogen. Alle wesentlichen Entscheidungen werden von den Joint-Venture-Partnern
gemeinsam getroffen.
1.2.2 Hotelentwicklung
Seit dem Jahr 2010 ist die WGF AG im Geschäftsfeld der "Hotel-Projektentwicklungen" tätig. Hier stehen
sowohl der Neubau als auch die Umnutzung von unwirtschaftlichen Gebäuden wie Gewerbeimmobilien
mit hohem Leerstand in Hotels der 2-3 Sterne-Kategorie sowie in Serviced Apartments im Vordergrund.
Die WGF AG erwirbt entweder für den Neubau eines Hotels geeignete Grundstücke oder bereits existierende
Immobilien, die sie zuvor daraufhin untersucht hat, ob sie für den Umbau in ein Hotel geeignet
sind. Die Errichtung eines neuen Hotels oder der Umbau einer bestehenden Immobilie in ein Hotel wird
von der Ilse Bau und Planung GmbH, einer 100 %igen Tochtergesellschaft der WGF AG, als Generalübernehmerin
durchgeführt. Die Mittel für den Neu- und Umbau werden von der WGF AG aus dem Emissionserlös
der WGF-Hypothekenanleihen bereitgestellt. Darüber hinaus ist die WGF AG bemüht, Projektfinanzierungen
externer dritter Partner für die Hotelentwicklungen zu gewinnen.
Das Ziel im Rahmen des Umbaus einer Immobilie in ein Hotel ist, aus einer vorhandenen unrentablen
Bausubstanz eine kernsanierte und langfristig vermietete Immobilie zu entwickeln und gewinnbringend
zu verkaufen. Eine erste Immobilie hat die WGF-Finanzgruppe bereits vollständig in ein Hotel umgebaut
und im März 2011 an den Pächter übergeben. Es handelt sich um ein Holiday Inn Express-Hotel in der
Frankfurter Elbestraße, für das ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen wurde.
Des Weiteren soll zeitnah mit dem Umbau einer Immobilie im Essener Bahnhofsviertel in ein Hotel der
Economy-Kategorie begonnen werden. Auch für dieses Hotel ist nach seiner Fertigstellung bereits ein
Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 25 Jahren für ein acomhotel abgeschlossen worden.
Darüber hinaus ist beabsichtigt, bis Ende 2012 ein neues Holiday Inn Express-Hotel mit 240 Zimmern in
Berlin-Mitte (Nähe Alexanderplatz) zu bauen. In der östlichen HafenCity von Hamburg beabsichtigt die
WGF AG, bis Mitte 2013 ein weiteres acomhotel mit 258 Zimmern zu errichten. Für beide Neubauvorhaben
wurden ebenfalls bereits 20 bzw. 25-jährige Pachtverträge abgeschlossen.
Im Laufe des Jahres 2011 soll zudem ein ehemaliges Bankgebäude in Stuttgart zu einem Apartmenthaus
mit 61 Einheiten umgebaut werden. Betreiberin dieses Objektes soll die Schwestergesellschaft der WGF
AG sein, die my home partners GmbH, welche bereits ein Boardinghaus in Düsseldorf betreibt.
1.2.3 Ausbau der Geschäftstätigkeit
Die WGF AG ist im Begriff, ihre Tätigkeit im Jahr 2011 um folgende Geschäftsfelder zu erweitern:
Die Rheinsee 322. V V GmbH, eine 100 %ige Tochtergesellschaft der WGF AG, hat im Mai 2011 die Erlaubnis
zum Betrieb des Investmentgeschäftes im Sinne des Investmentgesetzes (InvG) von der Bundesan-

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stalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erhalten. Nach Erteilung der Erlaubnis durch die BaFin
wurde die Rheinsee 322. V V GmbH in WGF Immobilien Investment GmbH umfirmiert. Als lizensierte
Kapitalanlagegesellschaft im Sinne des Investmentgesetzes beabsichtigt die WGF Immobilien Investment
GmbH, Fonds als Immobilien-Sondervermögen (§§ 66 ff. InvG) sowie als Spezial-Sondervermögen
(§§ 91 ff. InvG) aufzulegen und zu verwalten. Zielgruppe dieses neuen Geschäftsfeldes sind vor allem
institutionelle Investoren.
Die WGF Anlageberatungsgesellschaft mbH (vormals diamap GmbH) ist ebenfalls eine 100 %ige Tochtergesellschaft
der WGF AG. Die WGF Anlageberatungsgesellschaft mbH beabsichtigt, Geschäfte über
die Anschaffung und Veräußerung von Finanzinstrumenten zu vermitteln (Anlagevermittlung), Finanzinstrumente
im fremden Namen für fremde Rechnung anzuschaffen und zu veräußern (Abschlussvermittlung)
sowie persönliche Empfehlungen an Kunden oder deren Vertreter abzugeben, die sich auf Geschäfte
mit bestimmten Finanzinstrumenten beziehen und auf der Grundlage einer Prüfung der persönlichen
Umstände des Anlegers gestützt werden (Anlageberatung). Da es sich bei der Anlage- und Abschlussvermittlung
sowie der Anlageberatung um erlaubnispflichtige Tätigkeiten nach dem Kreditwesengesetz
(KWG) handelt, müssen sie unter einem Haftungsdach durch die WGF Anlageberatungsgesellschaft
mbH als gebundener Vermittler gemäß § 2 Absatz 10 KWG erfolgen. Die WGF Anlageberatungsgesellschaft
mbH hat im Februar 2011 Verträge mit der Dialog Vermögensmanagement GmbH
(Haftungsinstitut), Hanns-Klemm-Straße 5, 71034 Böblingen, abgeschlossen und ist als gebundener
Vermittler unter diesem Haftungsdach im Register der BaFin eingetragen. Die Geschäftstätigkeit wurde
im März 2011 aufgenommen.
Neben den bereits etablierten Geschäftsfeldern, die sich im Wesentlichen auf das Segment der Privatkunden
konzentrieren, beabsichtigt die WGF AG, individuell zugeschnittene Kapitalanlageprodukte für
institutionelle Investoren zu entwickeln.
1.2.4 Wesentliche Tochtergesellschaften
Neben den im vorherigen Abschnitt genannten Unternehmen setzt die WGF AG ihr Geschäftsmodell mit
weiteren Tochtergesellschaften um. Dabei handelt es sich mit Ausnahme der Ilse Bau und Planung
GmbH und der deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG um reine Objektgesellschaften, deren
Geschäftszweck neben dem Erwerb von Immobilien darin besteht, diese zu entwickeln und möglichst
mit Gewinn wieder zu veräußern. Insoweit befindet sich der Immobilienbestand nicht direkt im Eigentum
der WGF AG, sondern im Eigentum ihrer Tochtergesellschaften. Dennoch werden sämtliche Entscheidungen
im Zusammenhang mit der Auswahl, der Entwicklung und der Verwaltung der Immobilien
auf Ebene der Muttergesellschaft getroffen. Auch der Zeitpunkt und die Konditionen der Veräußerung
werden von der WGF AG festgelegt.
Die Ilse Bau und Planung GmbH übernimmt das Baumanagement sowie Projektierungs- und Entwicklungsleistungen
ausschließlich für die WGF-Finanzgruppe. Ihr Tätigkeitsfeld ist die marktgerechte Instandsetzung
aller Immobilien der WGF-Finanzgruppe, um Vermietungsquoten zu optimieren und bessere
Veräußerungsmöglichkeiten zu schaffen. Bei der Umsetzung von Immobilienprojekten tritt die Ilse
Bau und Planung GmbH als Generalübernehmer auf und verantwortet die Vorbereitung und Durchführung
der Bauleistungen. Zwischen der WGF AG und der Ilse Bau und Planung GmbH besteht ein Ergebnisabführungsvertrag.
Die deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG als weitere 100 %ige Tochtergesellschaft der WGF AG
agiert als Initiatorin geschlossener Immobilienfonds für deutsche Gewerbeobjekte und übernimmt das
Management der Fondsgesellschaften. Hierbei greift die deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG
auf Leistungen der WGF-Finanzgruppe zurück. Dies betrifft insbesondere die Bewertung von Immobilien,
die Transaktionsexpertise und die Bestandsverwaltung der erworbenen Objekte. Zwischen der WGF
AG und der deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG besteht ein Ergebnisabführungsvertrag.
1.2.5 Ausgewählte Finanzinformationen
Die nachfolgend aufgeführten zusammengefassten Finanzinformationen der WGF AG für die jeweils am
31. Dezember endenden Geschäftsjahre 2009 und 2010 sind den geprüften Jahresabschlüssen der WGF

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AG entnommen, die jeweils nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften (HGB) aufgestellt wurden
und im Finanzteil dieses Prospekts vollständig abgedruckt sind. Die Jahresabschlüsse nach HGB
zum 31. Dezember 2009 und 31. Dezember 2010 wurden von der Karl Berg GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Düsseldorf, geprüft. Die Jahresabschlüsse für die zum 31. Dezember 2009 und 31. Dezember
2010 endenden Geschäftsjahre wurden jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Die WGF AG war in den vergangenen Geschäftsjahren 2009 und 2010 nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches
(HGB) nicht dazu verpflichtet, einen Konzernabschluss aufzustellen und zu veröffentlichen.
Die nachstehenden Finanzinformationen sollten in Verbindung mit den im Finanzteil dieses Prospekts
abgedruckten Abschlüssen der Gesellschaft, dem Abschnitt "Erläuterung und Analyse der Finanzlage
und der geschäftlichen Entwicklung", und den an anderer Stelle in diesem Prospekt enthaltenen weiteren
Finanzinformationen gelesen werden.
Ausgewählte Daten zur Gewinn- und Verlustrechnung Jahresabschluss Jahresabschluss
Angaben in TEuro (Rundungsdifferenzen möglich) 1. Januar bis 1. Januar bis
31. Dezember 2009 31. Dezember 2010
geprüft geprüft
Umsatzerlöse 28.684 124.254
Sonstige betriebliche Erträge 2.997 10.461
Aufwendungen aus Immobilienabgängen (Materialaufwand) -16.671 -103.406
Personalaufwand -3.628 -5.986
Sonstige betriebliche Aufwendungen -14.087 -18.380
Erträge aus erhaltenen Gewinnen aufgrund eines
Gewinnabführungsvertrags
6.383 8.396
Aufwendungen aus Verlustübernahme -641 -12
EBITDA* 3.037 15.327
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen
-155 -198
Abschreibungen auf Finanzanlagen 0 -390
EBIT* 2.882 14.739
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 5.189 9.477
Zinsen und ähnliche Aufwendungen -7.649 -11.167
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 422 13.049
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -828 -560
Sonstige Steuern -9 -7
Jahresüberschuss -415 12.482
Verlustvortrag aus dem Vorjahr -10.325 -10.740
Einstellung in gesetzliche Rücklage 0 -87
Bilanzgewinn -10.740 1.655
* Die aufgeführten Kennzahlen "EBITDA" und "EBIT" sind in den im Finanzteil dieses Prospekts abgedruckten
Abschlüsse nicht enthalten, sondern wurden von der Gesellschaft jeweils anhand der vorstehenden
Zahlen selbst errechnet; sie sind daher ungeprüft.

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Ausgewählte Bilanzdaten Jahresabschluss zum Jahresabschluss zum
Angaben in TEuro (Rundungsdifferenzen möglich) 31. Dezember 2009 31. Dezember 2010
AKTIVA
Anlagevermögen
geprüft geprüft
Immaterielle Vermögensgegenstände 81 81
Sachanlagen 278 404
Finanzanlagen 16.578 126.034
Umlaufvermögen
Vorräte 25.761 600
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 82.958 106.890
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 21.820 9.194
Rechnungsabgrenzungsposten. 53 51
Aktive latente Steuern 0 2.051
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag 6.817 0
Summe Aktiva 154.347 245.306
PASSIVA
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 3.000 3.000
Kapitalrücklage 795 795
Genussrechtskapital 128 2.699
Gewinnrücklagen 0 2.874
Bilanzgewinn -10.740 1.655
Nicht gedeckter Fehlbetrag 6.817 0
Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen 2.726 2.510
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 53 1
Anleiheverbindlichkeiten 140.937 217.968
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 0 200
Sonstige Verbindlichkeiten 8.726 12.758
Rechnungsabgrenzungsposten 1.904 845
Summe Passiva 154.347 245.306

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Ausgewählte Cash-flow Positionen 2009 2010
Angaben in TEuro (Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft
Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit -21.855 -22.575
Cash-flow aus Investitionstätigkeit -169 -330
Cas-flow aus Finanzierungstätigkeit 28.884 10.332
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds 6.859 -12.574
Finanzmittelfonds zu Anfang der Periode 14.908 21.767
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 21.767 9.193
1.3 Zusammenfassung zu den angebotenen Genussscheinen
1.3.1 Allgemeine Angaben, Zeichnungsfrist, Verwendung des Emissionserlöses
Die Emittentin bietet im Wege eines öffentlichen Angebots Genussscheine im Gesamtnennwert von bis
zu 30.000.000,00 Euro (in Worten: Dreißig Millionen Euro) an, eingeteilt in bis zu 300.000 auf den Inhaber
lautende Genussscheine von je 100,00 Euro (in Worten Einhundert Euro). Die Genussscheine werden
zum Nennbetrag ausgegeben. Der Mindesterwerb beträgt ein Genussschein (=100,00 Euro). Höhere
Zeichnungen müssen durch 100,00 Euro teilbar sein. Eine Beschränkung für den maximalen Erwerb besteht
nicht.
Die Zeichnungsfrist beginnt voraussichtlich am 30. Juni 2011 und endet am 30. Dezember 2011 oder bei
vorzeitiger Beendigung der Emission durch die Gesellschaft, zu der die Emittentin jederzeit berechtigt
ist. Die Emittentin ist berechtigt, die Zeichnungsfrist zu verkürzen oder zu verlängern.
Die Genussscheine werden über ihre gesamte Laufzeit in einer Globalurkunde als Rahmenurkunde (die
"Globalurkunde") verbrieft, die bei der Clearstream Banking AG, Neue Börsenstraße 1, 60487 Frankfurt
am Main, verwahrt wird.
Die Genussscheine verbriefen Gläubigerrechte, die keine Gesellschafterrechte, insbesondere keine Teilnahme-,
Mitwirkungs- und Stimmrechte, in den Hauptversammlungen der WGF AG beinhalten. Die Geschäftsführung
obliegt alleine dem Vorstand der Emittentin.
Die Emittentin beabsichtigt, den ihr zufließenden Netto-Emissionserlös zur Finanzierung des weiteren
organischen Wachstums, zur Umsetzung und Finanzierung ihrer strategischen Ziele sowie für allgemeine
Geschäftszwecke zu verwenden. Insbesondere beabsichtigt die Gesellschaft, den Netto-
Emissionserlös für die folgenden Zwecke zu verwenden, wobei die hierfür möglicherweise zur Verwendung
kommenden Beträge von der Höhe des Netto-Emissionserlöses abhängig sein werden:
� Projektierung und Bau neuer Hotels;
� Ingangsetzungskosten für den Aufbau einer Kapitalanlagegesellschaft nach dem Investmentgesetz
mittels der Tochtergesellschaft WGF Immobilien Investment GmbH (vormals Rheinsee 322. V V
GmbH);
� Gewinnung neuer qualifizierter Mitarbeiter;
� Aufwertung im Eigentum der WGF Finanzgruppe stehender Immobilien (z.B. Renovierungsmaßnahmen)
zur weiteren Steigerung der Verkaufsfähigkeit dieser Immobilien;
� Ausbau der Marktposition durch strategische Partnerschaften oder Akquisitionen, sofern sich entsprechend
geeignete Gelegenheiten bieten sollten;
Die Höhe der Beträge, die für die einzelnen Maßnahmen gegebenenfalls verwendet werden, hängt von
einer Vielzahl von Faktoren ab, die sich gegenwärtig noch nicht bestimmen lassen.

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1.3.2 Laufzeit, Kündigung, Rückzahlung
Die Laufzeit der Genussscheine beginnt am 1. Juli 2011 und endet am 31. Dezember 2019.
Eine ordentliche Kündigung der Genussscheine durch die Genussscheininhaber oder die Emittentin ist
ausgeschlossen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt hiervon unberührt.
Die Genussscheine werden vorbehaltlich einer Teilnahme der Anleger an einem Bilanzverlust der WGF
AG zum Ende der Laufzeit oder nach dem Wirksamwerden ihrer außerordentlichen Kündigung zum
Nennbetrag zurückgezahlt. Der zurückzuzahlende Betrag ist am 1. Juli des Jahres, das dem Ende der
Laufzeit bzw. dem Wirksamwerden der außerordentlichen Kündigung folgt, jedoch nicht vor dem ersten
Geschäftstag nach der endgültigen Feststellung des Jahresabschlusses der WGF AG für das vorangehende
Geschäftsjahr, fällig.
1.3.3 Vergütung der Genussscheininhaber
Die Genussscheininhaber erhalten für jedes Geschäftsjahr innerhalb der Laufzeit eine dem Gewinnanteil
der Aktionäre der Emittentin vorgehende Ausschüttung (die "Vorabausschüttung") in Höhe von bis zu
8 % p. a. des gezeichneten Nennbetrags der Genussscheine.
Darüber hinaus erhalten die Genussscheininhaber für jedes Geschäftsjahr innerhalb der Laufzeit eine
zusätzliche Ausschüttung (die "Bonusausschüttung") in Höhe von 15 % des nach Abzug der Vorabausschüttung
verbleibenden Bilanzgewinnes, anteilig im Bezug zu dem Emissionsvolumen von 30 Mio. Euro.
Das heißt bei einem Platzierungsvolumen von 20 Mio. Euro (2/3 des Emissionsvolumens) zum Ende
der Zeichnungsphase muss die WGF AG nur 2/3 der vereinbarten 15 % des nach Abzug der Vorabausschüttung
verbleibenden Bilanzgewinnes als Bonusausschüttung auszahlen. Maßgeblich für die Ermittlung
des Bilanzgewinnes sind die Regelungen des § 58 und § 158 des Aktiengesetzes (AktG)
Die Vorabausschüttung auf die Genussscheine ist dadurch begrenzt, dass durch sie kein Bilanzverlust
entstehen oder sich erhöhen darf. Maßgeblich für die Ermittlung eines Bilanzverlustes sind die Regelungen
gemäß § 158 AktG. Reicht der Bilanzgewinn zur Zahlung der Vorabausschüttung nicht aus, vermindert
sich der Ausschüttungsanspruch der Genussscheininhaber entsprechend. Die verminderte Vorabausschüttung
auf die Genussscheine erfolgt im Verhältnis der jeweiligen Ausschüttungsansprüche zueinander.
Dies gilt auch im Verhältnis zu bereits begebenen und künftig zu begebenden gleichrangigen
Genussscheinen, sofern deren Bedingungen eine entsprechende Regelung vorsehen.
Im Falle einer Verminderung der Vorabausschüttung ist der nicht ausgeschüttete Betrag in den folgenden
Geschäftsjahren nachzuzahlen. Die Nachzahlung für die Genussscheine wird anteilig im Verhältnis
der jeweiligen Ausschüttungsansprüche zueinander vorgenommen. Dies gilt entsprechend auch im Verhältnis
für bereits begebene und künftig zu begebende gleichrangige Genussscheine, sofern deren Bedingungen
eine entsprechende Regelung vorsehen. Bei der Nachzahlung sind die Ausschüttungsansprüche
in der Reihenfolge des Entstehens der Rückstände zu bedienen, beginnend mit dem ältesten rückständigen
Anspruch und sodann dem letztfälligen. Eine Nachzahlung ausgesetzter Bonusausschüttungen
ist ausgeschlossen.
Die Genussscheine sind vom 1. Juli 2011 an ausschüttungsberechtigt, das heißt für das Geschäftsjahr 2011
zu einem 1/2-Anteil.
Die Ausschüttung (die Vorabausschüttung und die Bonusausschüttung) für das abgelaufene Geschäftsjahr
ist jeweils nachträglich am 1. Juli des folgenden Geschäftsjahres fällig, jedoch nicht vor dem ersten
Geschäftstag nach der Feststellung des Jahresabschlusses der Emittentin für das Geschäftsjahr, für das
die Ausschüttung erfolgen soll. Ist der Fälligkeitstag für eine Ausschüttung kein Bankarbeitstag, so hat
die Zahlung am darauffolgenden Bankarbeitstag zu erfolgen. Dabei ist ein Bankarbeitstag ein Tag (außer
Samstag oder Sonntag), an dem die Clearstream Banking AG Zahlungen abwickelt und die Geschäftsbanken
in Düsseldorf geöffnet haben (der "Bankarbeitstag").

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1.3.4 Verlustbeteiligung, Nachrang der Genussscheine
Die Genussscheininhaber nehmen an einem etwaigen Bilanzverlust in voller Höhe durch Verminderung
ihrer Rückzahlungsansprüche teil, und zwar im Verhältnis der Rückzahlungsansprüche zu dem in der
Bilanz ausgewiesenen Eigenkapital (einschließlich Genussrechtskapital, jedoch ohne andere nachrangige
Verbindlichkeiten). Bei einer Kapitalherabsetzung zur Deckung eines Bilanzverlustes vermindert sich
der Rückzahlungsanspruch jedes Genussscheininhabers in demselben Verhältnis, wie das Grundkapital
herabgesetzt wird. Verlustvorträge aus den Vorjahren bleiben hierbei außer Betracht. Das bedeutet,
dass am Ende der Laufzeit der Genussscheine oder bei einer vorzeitigen Kündigung das Genussrechtskapital
ganz oder teilweise aufgezehrt sein kann und sich infolgedessen die Rückzahlungsansprüche der
Genussscheininhaber vermindern oder sogar ganz ausfallen.
Im Insolvenz- oder Liquidationsfall gehen die Forderungen aus den Genussscheinen den Forderungen
aller anderen nicht nachrangigen Gläubiger der Emittentin im Rang nach. Ein Totalverlust kann daher
nicht ausgeschlossen werden. Die Genussscheine gewähren keinen Anteil am Liquidationserlös der
Emittentin.
1.3.5 Gleichrangigkeit mit bereits emittierten Genussscheinen
Die WGF AG hat im Geschäftsjahr 2009 bereits Genussscheine emittiert (WKN: WGFH90). Das öffentliche
Angebot dieser Emission ist seit dem 30. September 2010 beendet. Der Netto-Emissionserlös betrug
2,699 Mio. Euro. Die Genussscheine aus dieser Emission sind sehr ähnlich zu den hier prospektierten
Genussscheinen ausgestaltet. Die Anleger erhalten ebenfalls für jedes Geschäftsjahr der bis zum 30.
September 2021 andauernden Laufzeit eine dem Gewinnanteil der Aktionäre der Emittentin vorgehende
Ausschüttung in Höhe von bis zu 8 % p.a. des gezeichneten Nennbetrags der Genussscheine. Darüber
hinausgehende Ausschüttungsansprüche bestehen nicht. Die Ausschüttungsansprüche sind gleichrangig
mit den Ausschüttungsansprüchen des hier prospektierten Genussscheines. Die bereits platzierten
Genussscheine aus dieser vorhergehenden Emission sind in den Freiverkehr der Börsen Düsseldorf,
Stuttgart und Hamburg einbezogen.
1.4 Zusammenfassung der wesentlichen Risikofaktoren
Vor einer Entscheidung über den Erwerb der Genussscheine der WGF AG sollten Anleger die nachfolgend zusammengefassten
Risiken, die im Abschnitt "Risikofaktoren" ausführlich dargestellt sind, sorgfältig lesen und abwägen.
Der Eintritt eines oder mehrerer dieser Risiken kann, einzeln oder zusammen mit anderen Umständen, die
Geschäftstätigkeit der WGF-Finanzgruppe wesentlich beeinträchtigen und erheblich nachteilige Auswirkungen
auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF AG und damit auf den Wert der Genussscheine sowie die
Fähigkeit der WGF AG haben, Ausschüttungen auszuzahlen und/oder die Genussscheine am Ende der Laufzeit
zurückzuzahlen. Potentielle Anleger könnten hierdurch ihr in die Genussscheine investiertes Kapital teilweise oder
vollständig verlieren. Zu diesen Risiken gehören:
1.4.1 Risiko eines Totalverlustes
Für den Anleger besteht das Risiko, sein investiertes Kapital teilweise oder vollständig zu verlieren
und bei einem Bilanzverlust keinen Anspruch gegen die Emittentin auf Ausschüttungen zu haben.
Für Anleger, die ihre Genussscheine ganz oder teilweise durch Fremdmittel, z.B. Bankdarlehen,
finanzieren, erhöht sich die Risikostruktur ihrer Anlage weiter.
1.4.2 Risiken in Bezug auf die Geschäftstätigkeit
Risiken aus der konjunkturellen Entwicklung
Eine schwache konjunkturelle Entwicklung bzw. eine Verschlechterung der Konjunktur, insbesondere in
Deutschland, kann sich negativ auf die Erwerbs- und Veräußerungsmöglichkeiten von Immobilien und
damit auf die Geschäftstätigkeit der WGF AG auswirken.

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Verfügbarkeit geeigneter Immobilien
Die WGF AG ist davon abhängig, Immobilien zu einem günstigen Preis zu erwerben und die Immobilien
unter Erzielung eines Veräußerungsgewinns wieder zu verkaufen. Die WGF AG könnte zukünftig nicht in
der Lage sein, Immobilien zu einem wirtschaftlich vernünftigen Preis zu erwerben.
Verfügbarkeit von Fremdkapital
Die WGF AG hat einen erheblichen Finanzierungsbedarf, insbesondere durch Fremdkapital, der sich
künftig noch erhöhen könnte, und es ist nicht gewährleistet, dass sie diesen überhaupt oder zu angemessenen
Konditionen decken kann; insbesondere könnten die Finanzierungskosten infolge eines Zinsanstiegs
deutlich steigen.
Fehlinvestitions- und Immobilieninvestitionsrisiken
Die WGF-Finanzgruppe könnte Fehlinvestitionen in Immobilien tätigen oder der Wert von Immobilien
der WGF-Finanzgruppe könnte durch unterschiedlichste Faktoren sinken.
Fehlende Veräußerungsmöglichkeiten für Immobilien
Die WGF-Finanzgruppe ist davon abhängig, von ihr erworbene Immobilien mit Gewinn wieder zu veräußern.
In diesem Zusammenhang ist von besonderer Bedeutung, solvente Käufer zu finden, die den vereinbarten
Kaufpreis finanzieren und bei Fälligkeit auch leisten können.
Vermietungsrisiko
Mangelnde, nicht rechtzeitige oder nicht vollständige Mietzahlungen können zu Einnahmeausfällen der
WGF-Finanzgruppe führen. Zudem könnte die WGF-Finanzgruppe nicht in der Lage sein, Anschlussmieter
für gekündigte Mietverträge oder leer stehende Objekte zu finden.
Personalrisiken
Der künftige Erfolg der WGF-Finanzgruppe ist von Führungskräften und qualifizierten Mitarbeitern abhängig.
Risiken im Zusammenhang mit der Organisation und dem angestrebten Wachstum des Unternehmens
Die WGF-Finanzgruppe könnte nicht in der Lage sein, ihre internen Organisations-, Informations-, Risikoüberwachungs-
und Risikomanagementstrukturen sowie das Rechnungswesen angemessen weiterzuentwickeln
oder dem angestrebten Wachstum anzupassen.
Risiken im Zusammenhang mit dem Compliance-System
Das Compliance-System und die Überwachungsmöglichkeiten der WGF-Finanzgruppe sind möglicherweise
nicht ausreichend, um Gesetzesverletzungen zu verhindern bzw. erfolgte Gesetzesverletzungen
aufzudecken.
Risiken aus der Einbringung von Immobilien in Tochtergesellschaften
Die WGF-Finanzgruppe könnte nicht in der Lage sein, die von der WGF AG in der Vergangenheit unter
Hebung von stillen Reserven zu Zeitwerten in Tochtergesellschaften eingebrachten Immobilien zu Preisen
zu veräußern, die über ihrem Einbringungswert liegen. Dies würde zu einem Abschreibungsbedarf in
den Finanzanlagen der WGF AG führen. Gleiches gilt, falls die eingebrachten Immobilien aus anderen
Gründen (z.B. Sturm-, Feuer- und Wasserschäden) in ihrem Wert sinken.
Risiken aus Projektentwicklungen
Die WGF-Finanzgruppe ist bei der Entwicklung von Immobilienprojekten, insbesondere Hotelprojekten,
als Eigentümerin und Projektentwicklerin Risiken aus der Planung und Errichtung von Immobilienprojekten,
Risiken aus der Finanzierung der Immobilienprojekte, Risiken aus der Abhängigkeit von Vertragspartnern
sowie Sachmängelrisiken ausgesetzt, die eine Projektentwicklung verzögern, erheblich
verteuern oder sogar nach ihrem Beginn unmöglich machen können.
Risiken im Zusammenhang mit der Emission geschlossener Immobilienfonds
Die WGF AG könnte aufgrund eines Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages dazu gezwungen
sein, Verluste ihrer 100 %igen Tochtergesellschaft deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG im
Zusammenhang mit der Emission geschlossener Immobilienfonds auszugleichen.

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Risiken aus Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträgen
Die WGF AG könnte aufgrund von Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträgen dazu gezwungen
sein, Verluste ihrer Tochtergesellschaften Ilse Bau und Planung GmbH sowie deboka Deutsche Grund
und Boden Kapital AG auszugleichen.
Risiken aus der Gründung einer Kapitalanlagegesellschaft nach dem Investmentgesetz
Die WGF AG könnte aufgrund unwiderruflicher Zusagen dazu gezwungen sein, innerhalb der ersten drei
vollen Geschäftsjahre entstehende Bilanzverluste ihrer neu gegründeten Tochtergesellschaft WGF Immobilien
Investment GmbH (vormals Rheinsee 322. V V GmbH), die im Mai 2011 die Erlaubnis zum Betrieb
des Investmentgeschäftes im Sinne des Investmentgesetzes (InvG) von der Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erhalten hat, bis zu einem Gesamtbetrag von 1,25 Mio. Euro auszugleichen
oder bis zu diesem Betrag ihre Tochtergesellschaft so mit finanziellen Mitteln auszustatten,
dass diese jederzeit ihre fälligen Verbindlichkeiten begleichen kann.
Risiken aufgrund von Unternehmensverflechtungen
Vertrags- und Geschäftsbeziehungen zwischen den Unternehmen der WGF-Finanzgruppe können Interessenkonflikte
hervorrufen, die zu wirtschaftlich vergleichsweise unvorteilhaften Vereinbarungen für
die WGF AG führen könnten.
Risiken aus bereits emittierten WGF-Hypothekenanleihen
Zinszahlungs- und Rückzahlungsverpflichtungen der WGF AG gegenüber Anlegern aus den bereits emittierten
WGF-Hypothekenanleihen werden während der Laufzeit der Genussscheine die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der WGF AG belasten.
Risiken aus einer nicht vollständigen oder verzögerten Platzierung von Finanzprodukten
Das künftige Wachstum der WGF-Finanzgruppe wird von der Fähigkeit der WGF AG abhängen, von ihr
emittierte Wertpapiere möglichst vollständig und in einem überschaubaren zeitlichen Rahmen zu platzieren.
Risiken aus einem künftigen Kapitalbedarf
Die WGF AG könnte nicht in der Lage sein, möglicherweise notwendigen zusätzlichen Kapitalbedarf für
das Wachstum der WGF-Finanzgruppe durch die Aufnahme weiteren Eigen- oder Fremdkapitals zu beschaffen.
Risiken im Zusammenhang mit der Konzernstruktur
Der Erfolg der WGF AG ist davon abhängig, dass ihre operativ tätigen Tochtergesellschaften Gewinne
erwirtschaften, um diese an die WGF AG ausschütten zu können.
Umfang des Versicherungsschutzes
Der für die WGF-Finanzgruppe bestehende Versicherungsschutz könnte nicht ausreichend sein.
Risiken aus Rechtsstreitigkeiten
Die WGF-Finanzgruppe könnte im Falle des Unterliegens in einem Rechtsstreit dazu verpflichtet sein,
ein Immobilienportfolio zu einem Kaufpreis von 74,3 Mio. Euro abzunehmen. Im Falle des Obsiegens
müsste sie in ihrem Eigentum befindliche Immobilien gegen Rückgewähr des ursprünglich von ihr aufgewendeten
Kaufpreises herausgeben sowie von ihr gezogene Nutzungen (z.B. Mieterträge) erstatten.
Risiken aus Prospekthaftungsansprüchen
Anleger könnten Prospekthaftungsansprüche gegen die WGF AG aus den Wertpapierprospekten der
bislang von der Gesellschaft emittierten Wertpapiere geltend machen.
Risiken im Zusammenhang mit Akquisitionen
Die WGF-Finanzgruppe könnte im Fall beabsichtigter Unternehmensakquisitionen nicht in der Lage
sein, geeignete Unternehmen oder deren Vermögenswerte zu übernehmen und erfolgreich zu integrieren.

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1.4.3 Risiken in Bezug auf die Genussscheine
Risiken aus der Abhängigkeit der Ausschüttungen vom Bilanzgewinn
Im Falle eines Bilanzverlustes der WGF AG verlieren die Anleger ihren Anspruch auf Ausschüttungen
gegen die WGF AG. Bei einem geringen Bilanzgewinn vermindern sich die Ausschüttungsansprüche der
Anleger.
Risiken aus der Teilnahme der Genussscheine an einem Bilanzverlust
Aufgrund der Teilnahme der Genussscheine an einem Bilanzverlust der WGF AG können die Anleger
ihren Anspruch auf Rückzahlung ihres eingesetzten Kapitals am Ende der Laufzeit oder bei einer vorzeitigen
Kündigung ganz oder teilweise verlieren.
Risiko eines geringen oder gar keines Bilanzgewinnes
Durch die Abhängigkeit der Ausschüttungen von einem Bilanzgewinn der WGF AG und der Teilnahme
der Genussscheininhaber an einem etwaigen Bilanzverlust durch Verminderung ihrer Rückzahlungsansprüche
bedeutet eine Investition in die Genussscheine eine Teilhabe am allgemeinen unternehmerischen
Risiko der Gesellschaft und der WGF-Finanzgruppe, das durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst
wird.
Risiken aufgrund des Rangrücktritts der Genussscheininhaber
Im Insolvenz- und Liquidationsfall gehen die Forderungen aus den Genussscheinen den Forderungen
aller anderen nicht nachrangigen bestehenden und künftigen Gläubiger der Emittentin im Rang nach.
Daher ist im Insolvenz- oder Liquidationsfall ein Totalverlust nicht ausgeschlossen.
Keine Teilnahme an einem Liquidationserlös der WGF AG
Die Genussscheine gewähren keinen Anteil an einem etwaigen Liquidationserlös der WGF AG.
Risiken aus einer fehlenden Absicherung der Ansprüche
Die Ansprüche der Genussscheininhaber gegen die Emittentin sind weder durch Grundpfandrechte an
Immobilien noch in sonstiger Weise dinglich gesichert.
Risiken aus der Bestellung von Sicherheiten zu Gunsten anderer Gläubiger
An sämtlichen Immobilien der WGF-Finanzgruppe (mit Ausnahme der deboka Deutsche Grund und Boden
Kapital AG) sind erstrangige Grundpfandrechte zugunsten der Anleger der jeweiligen WGF-
Hypothekenanleihen bestellt worden. Etwaige Verwertungs- und Veräußerungserlöse der Immobilien
müssen zunächst zur Ablösung der Grundpfandrechtgläubiger verwendet werden.
Risiken aufgrund der eingeschränkten Veräußerbarkeit der Genussscheine
Es besteht keine Gewähr, dass sich – auch bei einer zukünftigen etwaigen Einbeziehung der Genussscheine
in den Freiverkehr einer Börse – ein aktiver oder liquider Handel für die Genussscheine entwickelt;
zudem wird ein etwaiger Börsenkurs möglicherweise volatil sein und unter dem Nennbetrag der
Genussscheine liegen.
Keine Geltung bestimmter Anlegerschutzbestimmungen
Wichtige Anlegerschutzbestimmungen des Wertpapierhandels- und des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes
gelten für die Genussscheine der WGF AG nicht.
Risiko aufgrund der mangelnden Kündbarkeit der Genussscheine
Die Genussscheine können weder von den Genussscheininhabern noch von der WGF AG vor dem Ende
ihrer Laufzeit ordentlich gekündigt werden.
Keine Wertaufholung nach dem Ende der Laufzeit
Nach dem Ende der Laufzeit der Genussscheine besteht trotz möglicherweise entsprechender Bilanzgewinne
keine Verpflichtung der WGF AG, in der Vergangenheit aufgrund von Bilanzverlusten unterbliebene
oder eingeschränkte Ausschüttungen nachzuholen oder aufgrund der Teilnahme an einem Bilanzverlust
verminderte oder ausgefallene Rückzahlungsansprüche wieder aufzufüllen.
Keine Ansprüche für das dem Ende der Laufzeit folgende Geschäftsjahr
Nach dem Ende der Laufzeit zum 31. Dezember 2019 haben die Genussscheininhaber bis zu dem Zeitpunkt
im darauffolgenden Geschäftsjahr 2020, an dem die Genussscheine zurückgezahlt werden, keine

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Ausschüttungs- oder Zinsansprüche gegen die WGF AG und nehmen an einem Bilanzgewinn für das
Geschäftsjahr 2020 nicht teil.
Risiken bei Fremdfinanzierung der Genussscheine
Die Risikostruktur der Genussscheine steigt, wenn Genussscheininhaber ihre Investition in die Genussscheine
durch Fremdmittel finanzieren.
Einfluss von Transaktions- und ähnlichen Kosten
Provisionen (z.B. der Banken) oder andere mit dem Erwerb oder Verkauf der Genussscheine verbundene
Kosten Dritter können insbesondere in Kombination mit einem niedrigen Auftragswert je Transaktion,
z.B. aufgrund vereinbarter Mindestgebühren pro Transaktion, zu erheblichen Kostenbelastungen für
den Genussscheininhaber führen.
Risiko zukünftiger Genussscheinemissionen
Zukünftige Emissionen von gleichrangigen Genussscheinen durch die WGF AG könnten zu einer erheblichen
Verminderung der Ansprüche der Genussscheininhaber führen.
Risiken aus bereits emittierten Genussscheinen
Ausschüttungsanspruche der Genussscheininhaber können nur gleichrangig mit den Ansprüchen der
Anleger des bereits von der WGF AG emittierten Genussscheines bedient werden und der Bilanzgewinn
der WGF AG könnte nicht ausreichend sein, beide Genussscheine vollständig zu bedienen.
Risiken aus einem mangelnden Einfluss der Genussscheininhaber
Die Genussscheine verbriefen Gläubigerrechte, die keine Gesellschafterrechte, insbesondere keine Teilnahme-,
Mitwirkungs- und Stimmrechte in der Hauptversammlung der WGF AG beinhalten.
1.4.4 Weitere Risiken
Steuerliche Risiken
Die WGF-Finanzgruppe könnte Steuernachforderungen in Höhe von bis zu 1,6 Mio. Euro für vergangene
Veranlagungszeiträume ausgesetzt sein.
Gesetzliche Risiken
Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen könnten sich nachteilig auf die Geschäftstätigkeit der
WGF-Finanzgruppe auswirken.
Zukunftsgerichtete Aussagen
In diesem Prospekt enthaltene zukunftsgerichtete Aussagen könnten nicht oder nicht wie von der WGF
AG erwartet eintreten.
Risiko der Ausübung von Verbraucherschutzrechten
Zur Anwendbarkeit und Umsetzung der Vorschriften über den Fernabsatz bei Finanzdienstleistungen
gemäß §§ 312 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf den Vertrieb von Genussscheinen wie diesen gibt es
bislang keine abschließende Rechtsprechung.

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2 Risikofaktoren
Potentielle Anleger sollten neben den anderen in diesem Prospekt enthaltenen Informationen die nachfolgend
aufgeführten Risikofaktoren sorgfältig lesen und bei der Entscheidung über den Kauf der Genussscheine im Rahmen
des Angebots berücksichtigen. Jede Geldanlage bei einem Unternehmen stellt ein Risiko dar und unterliegt
betrieblichen und marktbedingten Schwankungen. Dies gilt in gleichem Maß auch für die hier angebotenen Genussscheine;
sie sind eine Risikoanlage. Somit kann prinzipiell auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals
eines Anlegers nicht ausgeschlossen werden. Einen solchen denkbaren Totalverlust sollte der Anleger vor dem
Hintergrund seiner persönlichen Vermögensverhältnisse und Anlageziele bedenken und notfalls wirtschaftlich
verkraften können.
Der Eintritt eines oder mehrerer der im folgenden beschriebenen Ereignisse, einzeln oder zusammen mit anderen
Umständen, oder die Realisierung eines zum jetzigen Zeitpunkt unbekannten Risikos kann sich erheblich nachteilig
auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG
(nachfolgend die "WGF AG", die "Emittentin" oder die "Gesellschaft") und damit auf den Wert der Genussscheine
und die Fähigkeit der Emittentin zur Zahlung von Zinsen oder zur Rückzahlung der Genussscheine auswirken.
Anleger könnten hierdurch ihr in die Genussscheine investiertes Kapital teilweise oder vollständig verlieren.
Die nachfolgend aufgeführten Risiken könnten sich zudem rückwirkend betrachtet als nicht abschließend herausstellen
und daher nicht die einzigen Risiken sein, denen die Emittentin ausgesetzt ist. Weitere Risiken und Unsicherheiten,
die der Emittentin aus heutiger Sicht nicht bekannt sind oder als nicht wesentlich eingeschätzt werden,
können ebenfalls die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Emittentin wesentlich beeinträchtigen und
sich negativ auf die Wertentwicklung der Genussscheine auswirken. Die nachfolgende Darstellung beschreibt die
wesentlichen Risikofaktoren, die im Zusammenhang mit dem Erwerb der Genussscheine von Bedeutung sind.
Die gewählte Reihenfolge der nachfolgend genannten Risikofaktoren stellt keine Aussage über ihre Realisierungswahrscheinlichkeit
oder das Ausmaß potentieller Beeinträchtigungen des Geschäfts der Emittentin dar. Die
genannten Risiken können sich einzeln oder kumulativ verwirklichen.
2.1 Risiko eines Totalverlustes
Für den Anleger besteht das Risiko, sein investiertes Kapital teilweise oder vollständig zu verlieren
und bei einem Bilanzverlust keinen Anspruch gegen die Emittentin auf Ausschüttungen zu haben.
Die Ausschüttung auf die Genussscheine ist dadurch begrenzt, dass durch sie kein Bilanzverlust
entstehen oder sich erhöhen darf. Reicht dementsprechend der Bilanzgewinn zur Zahlung der
Ausschüttungsansprüche der Anleger nicht aus, vermindert sich dieser entsprechend oder fällt
ganz aus. Darüber hinaus nehmen die Anleger an einem etwaigen Bilanzverlust in voller Höhe
durch Verminderung ihrer Rückzahlungsansprüche teil. Das bedeutet, dass am Ende der Laufzeit
der Genussscheine oder bei einer vorzeitigen Kündigung das Genussrechtskapital ganz oder teilweise
aufgezehrt sein kann und sich infolgedessen die Rückzahlungsansprüche der Anleger vermindern
oder sogar ganz ausfallen.
Für Anleger, die ihre Genussscheine ganz oder teilweise durch Fremdmittel, z.B. Bankdarlehen,
finanzieren, erhöht sich die Risikostruktur ihrer Anlage weiter, da die aufgenommenen Fremdmittel
einschließlich der damit verbundenen Kosten (z.B. Kreditzinsen) vom Anleger zurückzuführen
sind, und zwar auch im Fall des vollständigen oder teilweisen Verlustes der Ansprüche aus den
Genussscheinen und auch soweit die Genussscheine gegebenenfalls keine ausreichenden Erträge
abwerfen.

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2.2 Risiken mit Bezug auf die Geschäftstätigkeit
2.2.1 Risiken aus der konjunkturellen Entwicklung
Eine schwache konjunkturelle Entwicklung bzw. eine Verschlechterung der Konjunktur, insbesondere
in Deutschland, kann sich negativ auf die Erwerbs- und Veräußerungsmöglichkeiten von Immobilien
und damit auf die Geschäftstätigkeit der WGF AG auswirken. Die Geschäftsentwicklung
und das weitere Wachstum der WGF AG sind maßgeblich von der allgemeinen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt
abhängig. Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ist wiederum maßgeblich von der
allgemeinen konjunkturellen Lage abhängig. Im Jahr 2009 hat sich die Finanzmarktkrise erheblich negativ
auf den Immobilienmarkt in Deutschland und insbesondere auf die Möglichkeiten zur Veräußerung
von Immobilien ausgewirkt. Auch wenn sich mittlerweile eine gewisse Erholung der Konjunktur abzeichnet,
besteht weiterhin das Risiko, dass Immobilieninvestoren den Erwerb von Immobilien auf niedrigem
Niveau halten. Zudem ist eine Prognose über die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung zwangsläufig
mit großen Unsicherheiten behaftet. Eine konjunkturelle Schwächephase hat damit auch erheblich
negative Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der WGF-Finanzgruppe. Insbesondere könnte sie
in einer solchen Schwächephase dazu gezwungen sein, Immobilien zu einem niedrigeren Preis zu veräußern,
als sie dies unter normalen Umständen akzeptieren würde. Der Eintritt eines oder mehrerer der
vorgenannten Risiken könnte erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens,- Finanz- und
Ertragslage der WGF-Finanzgruppe haben.
2.2.2 Verfügbarkeit geeigneter Immobilien
Die WGF AG ist davon abhängig, Immobilien zu einem günstigen Preis zu erwerben und die Immobilien
unter Erzielung eines Veräußerungsgewinns wieder zu verkaufen. Die WGF AG könnte zukünftig
nicht in der Lage sein, Immobilien zu einem wirtschaftlich vernünftigen Preis erwerben zu
können. Zur erfolgreichen Umsetzung ihres Kerngeschäfts ist die WGF AG darauf angewiesen, Immobilien
zu einem Preis zu erwerben, der – gegebenenfalls nach der Durchführung von Maßnahmen zur Entwicklung
und Wertsteigerung der jeweiligen Immobilie – eine spätere Wiederveräußerung der Immobilie
unter Erzielung eines Veräußerungsgewinns erlaubt. Dazu muss es der WGF AG gelingen, geeignete
Immobilien zu identifizieren, zu einem von ihr als angemessen erachteten Preis zu erwerben und später
einen Käufer für die jeweilige Immobilie zu dem von ihr erwarteten oder jedenfalls oberhalb ihrer eigenen
Aufwendungen liegenden Preis zu finden.
Sollte sich die Nachfrage nach Immobilien zukünftig wesentlich verschlechtern, ginge dies auch zu Lasten
der Werthaltigkeit des Immobilienbestands der WGF AG. Marktimmanente und externe Effekte
können den Immobilienmarkt und damit auch den Substanz- und Ertragswert des Immobilienbestandes
der WGF AG negativ beeinflussen. So kann beispielsweise eine verstärkte Abwanderung der städtischen
Bevölkerung in die Vorortgemeinden (Stadtflucht) zu einem Verfall der Mieten in den Städten und damit
verbunden zu einer Verminderung der Ertrags- und Substanzwerte der Immobilien führen, die von der
Gesellschaft gehalten werden.
Es ist auch nicht auszuschließen, dass aufgrund zunehmender Wettbewerbsintensität in dem von der
WGF AG und/oder deren Tochtergesellschaften bearbeiteten Marktsegmenten die Gewinnmarge sinkt.
Im ungünstigsten Fall könnte die Gesellschaft und/oder deren Tochtergesellschaften aus dem Markt
gedrängt werden.
2.2.3 Verfügbarkeit von Fremdkapital
Die WGF AG hat einen erheblichen Finanzierungsbedarf, insbesondere durch Fremdkapital, der
sich künftig noch erhöhen könnte, und es ist nicht gewährleistet, dass sie diesen überhaupt oder
zu angemessenen Konditionen decken kann; insbesondere könnten die Finanzierungskosten infolge
eines Zinsanstiegs deutlich steigen. Der Erwerb und die nachfolgende Aufwertung von Immobilien
durch verschiedene Entwicklungsmaßnahmen (Leerstandsabbau, Renovierung, etc.) werden in aller
Regel zum weit überwiegenden Teil durch die langfristige Bereitstellung von Fremdkapital und nur zu

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einem geringeren Teil durch Eigenkapital finanziert. Den Fremdkapitalanteil ihrer Immobilienprojekte
finanziert die WGF AG bislang ausschließlich durch die Emission der WGF-Hypothekenanleihen. Die
Realisierbarkeit von Immobilienprojekten hängt damit entscheidend von der Bereitschaft von Anlegern
ab, weiterhin die WGF-Hypothekenanleihen zu zeichnen und auf diese Weise der WGF AG das nötige
Fremdkapital zur Verfügung zu stellen. Sollte sich die Verfügbarkeit von Fremdmitteln für die Finanzierung
von Immobilienprojekten verschlechtern, weil Anleger nicht mehr oder nur noch zu deutlich
schlechteren Konditionen bereit sind, die WGF-Hypothekenanleihen zu zeichnen, würde dies die Realisierbarkeit
von Immobilienprojekten gravierend erschweren und die aus der Realisierung eines Immobilienprojekts
erzielbare Rendite deutlich verringern. Sollte daher die WGF-Finanzgruppe bei der Realisierung
von Immobilienprojekten nicht in dem von ihr angestrebten Umfang Fremdkapital erhalten, so
würde dies die Geschäftstätigkeit sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF-
Finanzgruppe erheblich beeinträchtigen.
2.2.4 Fehlinvestitions- und Immobilieninvestitionsrisiken
Die WGF-Finanzgruppe könnte Fehlinvestitionen in Immobilien tätigen oder der Wert von Immobilien
der WGF-Finanzgruppe könnte durch unterschiedlichste Faktoren sinken. Der Erfolg der WGF
AG hängt unter anderem im Wesentlichen davon ab, erfolgreich in Immobilienprojekte zu investieren.
Risiken ergeben sich für die Genussscheininhaber daraus, dass Fehlinvestitionen in Immobilienprojekte
sich erheblich negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF AG auswirken können.
Selbst bei Beachtung aller relevanten Auswahlkriterien sowie Marktstrategien und -analysen können
Investitionen in Immobilien wegen nicht vorhersehbarer Entwicklungen dauerhaft zu Verlusten führen.
Fehleinschätzungen des Managements können die Geschäftstätigkeit ebenfalls erheblich negativ beeinflussen.
Werden die Immobilien beim Erwerb hinsichtlich des Ertrags- oder Substanzwertes falsch eingeschätzt
oder stellen sich nach einer Kaufentscheidung Faktoren heraus, die den Wert einer Immobilie
mindern, kann sich die Ertragslage der Gesellschaft negativ entwickeln. Gleiches gilt im Falle einer von
den Planungen abweichenden, negativen Entwicklung der Vermietungsrate oder der Mieteinnahmen.
Im Extremfall kann eine Vielzahl von falschen Managemententscheidungen oder negativen Entwicklungen
zur Insolvenz der WGF AG führen. Dabei können sich Risiken dadurch verwirklichen, dass
� sich der Standort für eine Immobilie aufgrund sich verschlechternder Verkehrsanbindungen oder
Sozialstrukturen negativ entwickelt und damit einen nachteiligen, im Zeitpunkt des Erwerbs der Genussscheine
noch nicht vorhersehbaren, erheblichen Einfluss auf das Risiko der Anlage zur Folge
hätte;
� sich Abwertungen der Immobilien aus Lärm oder Immissionsbelästigungen ergeben;
� keine ausreichend günstigen Erwerbspreise für Immobilien erzielbar sind;
� sich bei Objektsanierungen höhere als die geplanten Kosten und/oder unvorhergesehene Zusatzaufwendungen
sowie Vermietungs- und/oder Verkaufsrisiken ergeben;
� bei auslaufenden Mietverträgen eine Anschlussvermietung nicht oder nur zu schlechteren Konditionen
erfolgt und dass sich hieraus nachteilige wirtschaftliche Auswirkungen ergeben;
� sich aus kürzeren als den angenommenen Restlaufzeiten für Mietverträge nachteilige wirtschaftliche
Auswirkungen bei einer Immobilienveräußerung ergeben;
� die kalkulierten Mieten der Immobilien nicht oder nicht rechtzeitig von den Mietern geleistet werden;
� sich aufgrund zu geringer Instandhaltungsvorsorgen negative Abweichungen bei den geplanten
Renditen ergeben;
� Instandhaltungsrücklagen für Verschleißteile (Dach, Fenster, Fassaden, Heizung etc.) nicht ausreichend
gebildet wurden und sich hieraus nachteilige wirtschaftliche Auswirkungen ergeben;
� notwendige spätere Instandhaltungen wegen gegebenenfalls mangelnder Liquidität der Gesellschaft
nicht oder nicht hinreichend durchgeführt werden können und dies nachteilige Auswirkungen
auf Anschlussmietverträge oder auf Verkaufspreise hat;

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� Entwicklungsmaßnahmen bei den Immobilien nicht zu den erhofften und kalkulierten Steigerungen
der Verkehrswerte der Immobilien führen und dadurch eine Veräußerung der Immobilien nicht zu
den erhofften Preisen möglich ist;
� notwendige behördliche Genehmigungen nicht erteilt werden und dies dazu führt, dass der Wert
einer Immobilie beeinträchtigt wird und die weitere Veräußerung einer Immobilie erschwert wird;
� behördliche Auflagen erteilt werden, die den zukünftigen Wert einer Immobilie negativ beeinträchtigen
und damit auch den Verkehrswert der Immobilie mindern;
� durch verspätete behördliche Genehmigungen geplante Investitionen nicht in der geplanten Geschwindigkeit
durchgeführt werden können und damit die Projektkalkulation nicht mit den geplanten
Werten abschließt;
� durch Steuergesetzänderungen die Attraktivität des Erwerbs von Immobilien oder des Besitzes von
Immobilien gemindert wird und damit die Marktpreise der Immobilien an Wert verlieren.
2.2.5 Fehlende Veräußerungsmöglichkeiten für Immobilien
Die WGF-Finanzgruppe ist davon abhängig, von ihr erworbene Immobilien mit Gewinn wieder zu
veräußern. In diesem Zusammenhang ist von besonderer Bedeutung, solvente Käufer zu finden,
die den vereinbarten Kaufpreis finanzieren und bei Fälligkeit auch leisten können. Zur erfolgreichen
Umsetzung ihres Geschäftsmodells ist die WGF-Finanzgruppe darauf angewiesen, Immobilien zu einem
Preis wiederveräußern zu können, mit dem sie einen Veräußerungsgewinn erzielt. Dazu muss es ihr gelingen,
Käufer zu finden, die bereit und auch finanziell in der Lage sind, einen solchen Preis zu zahlen.
Wie sich in der Finanz- und Wirtschaftskrise der Jahre 2008 und 2009 gezeigt hat, sind die für Immobilien
erzielbaren Preise stark von den allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und insbesondere
auch von der Bereitschaft von Kreditinstituten abhängig, potentiellen Erwerbern von Immobilien
die hierfür benötigten Kredite zur Verfügung zu stellen. Sollte die WGF-Finanzgruppe nicht oder nicht in
genügendem Umfang Käufer für ihre Immobilien finden, würde dies die Geschäftstätigkeit sowie die
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF AG erheblich negativ beeinträchtigen.
Selbst wenn es der WGF-Finanzgruppe gelingt, Käufer zu finden und mit diesen einen Kaufvertrag zu
einem aus ihrer Sicht angemessenen Preis abzuschließen, ist nicht auszuschließen, dass der Käufer bei
Fälligkeit des Kaufpreises zu dessen Zahlung nicht in der Lage ist. In einem solchen Fall müsste der
Kaufvertrag rückabgewickelt werden und die WGF-Finanzgruppe könnte einen etwaigen mit der Kaufpreiszahlung
verbundenen Gewinn nicht realisieren. Sollte es der WGF-Finanzgruppe nicht gelingen,
innerhalb angemessener Zeit andere Käufer für die entsprechende Immobilie zu einem vergleichbaren
Preis zu gewinnen, könnte dies nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
der WGF AG haben.
2.2.6 Vermietungsrisiko
Mangelnde, nicht rechtzeitige oder nicht vollständige Mietzahlungen können zu Einnahmeausfällen
der WGF-Finanzgruppe führen. Zudem könnte die WGF-Finanzgruppe nicht in der Lage sein,
Anschlussmieter für gekündigte Mietverträge oder leer stehende Objekte zu finden. Für die Anleger
besteht das Risiko, dass die von der Emittentin kalkulierten Mieten aus der Vermietung der im Eigentum
der WGF-Finanzgruppe stehenden Immobilien nicht, nicht rechtzeitig oder nicht in vollem Umfang von
den Mietern geleistet werden oder dass es nicht gelingt, genügend Mieter für die Immobilien zu finden.
Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass für auslaufende Mietverträge keine Anschlussmieter gefunden
werden können oder leer stehende Objekte nicht vermietet werden können und es so zu Mietausfällen
kommt. Bleiben die tatsächlichen Mieteinnahmen der WGF-Finanzgruppe in größerem Umfang hinter
den von der WGF-Finanzgruppe kalkulierten Mieteinnahmen zurück, könnte dies erheblich negative
Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF AG haben.

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2.2.7 Personalrisiken
Der künftige Erfolg der WGF-Finanzgruppe ist von Führungskräften und qualifizierten Mitarbeitern
abhängig. Der zukünftige Erfolg der WGF-Finanzgruppe hängt in erheblichem Umfang von der
weiteren Mitwirkung ihrer Führungskräfte, leitenden Mitarbeiter und ihres sonstigen qualifizierten Personals
ab. Die heute in der WGF-Finanzgruppe tätigen Führungskräfte und qualifizierten Mitarbeiter
verfügen in der Regel über besondere, unternehmensspezifische Erfahrungen, weshalb sie im Falle ihres
Weggangs entsprechend schwer zu ersetzen wären. Die WGF-Finanzgruppe kann nicht gewährleisten,
dass sie zukünftig in der Lage sein wird, ihre Führungskräfte und sonstigen qualifizierten Mitarbeiter zu
halten. Ebenso kann die WGF-Finanzgruppe nicht gewährleisten, dass sie zukünftig in der Lage sein
wird, in dem jeweils von ihr gewünschten und zur Realisierung des angestrebten Wachstums erforderlichen
Umfang weitere geeignete Führungskräfte und qualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen. Der Verlust
von Führungskräften oder von anderen qualifizierten Mitarbeitern sowie ausbleibender Erfolg bei der
Gewinnung neuer qualifizierter Führungskräfte und Mitarbeiter könnte sich erheblich nachteilig auf die
Geschäftstätigkeit und die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF-Finanzgruppe auswirken.
2.2.8 Risiken im Zusammenhang mit der Organisation und dem angestrebten Wachstum des
Unternehmens
Die WGF-Finanzgruppe könnte nicht in der Lage sein, ihre internen Organisations-, Informations-,
Risikoüberwachungs- und Risikomanagementstrukturen sowie das Rechnungswesen angemessen
weiterzuentwickeln oder dem angestrebten Wachstum anzupassen. Eine kontinuierliche Weiterentwicklung
angemessener interner Organisationsstrukturen und Management-Prozesse, die mit dem in
der jüngeren Vergangenheit erreichten und mit dem angestrebten weiteren Wachstum der WGF-
Finanzgruppe Schritt hält, stellt die Gesellschaft vor neue Herausforderungen und bindet einen erheblichen
Teil ihrer Management-Ressourcen. Die bei der Gesellschaft vorhandenen Systeme zur Steuerung
von Planung, Rechnungswesen und Controlling, zum Projektcontrolling und zum Risikomanagement
entsprechen, auch aufgrund des in der Vergangenheit bereits erreichten Unternehmenswachstums,
noch nicht in allen Bereichen den Anforderungen an die Organisation, die für die Größe und die Geschäftstätigkeit
der WGF-Finanzgruppe angemessen wären. Insofern müssen diese Systeme angepasst
und erweitert werden. Ferner kann nicht ausgeschlossen werden, dass das bestehende Risikoüberwachungs-
und Risikomanagementsystem der Gesellschaft sich als unzureichend erweist und Lücken und
Mängel des Systems zu spät erkannt werden. Insbesondere ist nicht gewährleistet, dass es dem Vorstand
der Gesellschaft rechtzeitig gelingt, im Zusammenhang mit dem in der Vergangenheit erfolgten
und dem angestrebten weiteren Wachstum das Risikoüberwachungs- und Risikomanagementsystem
sowie die Strukturen des Projektcontrolling angemessen weiter zu entwickeln.
Gelingt es der Gesellschaft nicht, ihre internen Organisations-, Informations-, Risikoüberwachungs- und
Risikomanagementstrukturen angemessen weiter zu entwickeln, könnte es zu unternehmerischen und
administrativen Fehlentwicklungen oder Fehlentscheidungen kommen, die erhebliche nachteilige Auswirkungen
auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF-Finanzgruppe zur Folge haben könnten.
2.2.9 Risiken im Zusammenhang mit dem Compliance-System
Das Compliance-System und die Überwachungsmöglichkeiten der WGF-Finanzgruppe sind möglicherweise
nicht ausreichend, um Gesetzesverletzungen zu verhindern bzw. erfolgte Gesetzesverletzungen
aufzudecken. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Mitarbeiter oder Beauftragte der
WGF-Finanzgruppe bei Vertragsverhandlungen Vorteile im Zusammenhang mit der Geschäftsanbahnung
gewährt haben oder gewähren oder vergleichbare unlautere Geschäftspraktiken angewendet haben
oder anwenden. Dies könnte rechtliche Sanktionen, wie z.B. Geldbußen, gegen die WGF-
Finanzgruppe, ihre Organmitglieder oder Mitarbeiter und/oder die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen
durch Dritte zur Folge haben und zudem die Reputation der WGF-Finanzgruppe erheblich
beeinträchtigen. Das Compliance-System und die Überwachungsmöglichkeiten der WGF-
Finanzgruppe könnten nicht ausreichen, um derartige Gesetzesverletzungen zu verhindern bzw. erfolgte

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Gesetzesverletzungen aufzudecken. Der Eintritt eines oder mehrerer der vorgenannten Risiken könnte
erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF-
Finanzgruppe haben.
2.2.10 Risiken aus der Einbringung von Immobilien in Tochtergesellschaften
Die WGF-Finanzgruppe könnte nicht in der Lage sein, die von der WGF AG in der Vergangenheit
unter Hebung von stillen Reserven zu Zeitwerten in Tochtergesellschaften eingebrachten Immobilien
zu Preisen zu veräußern, die über ihrem Einbringungswert liegen. Dies würde zu einem Abschreibungsbedarf
in den Finanzanlagen der WGF AG führen. Gleiches gilt, falls die eingebrachten
Immobilien aus anderen Gründen (z.B. Sturm-, Feuer- und Wasserschäden) in ihrem Wert sinken.
In der Vergangenheit hat die WGF AG von ihr erworbene Immobilien in ihrem eigenen Eigentum gehalten.
Um die steuerliche Struktur der WGF-Finanzgruppe zu optimieren, ist die WGF AG im abgelaufenen
Geschäftsjahr 2010 dazu übergegangen, ihre Immobilien in Tochtergesellschaften einzubringen. Hierzu
wurden einzelne Immobilien oder bestimmte Immobilienportfolien in jeweils eigene Tochtergesellschaften
in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG als Sacheinlage eingebracht. Das bedeutet, dass das
Eigenkapital der Tochtergesellschaften durch die Einbringung der Immobilien erbracht wurde. Einzige
Kommanditistin der Tochtergesellschaften ist jeweils die WGF AG, die ebenfalls jeweils einzige Gesellschafterin
der Komplementär-GmbH ist.
Die Einbringung der Immobilien erfolgte jeweils zu Zeitwerten. Da diese durchweg über den Buchwerten
der Immobilien lagen, führte die Einbringung zu einer erheblichen Aufdeckung stiller Reserven im Vermögen
der WGF AG. Folge dieses Verfahrens ist ein Vermögenszuwachs bei der WGF AG in Höhe dieser
stillen Reserven, der sich bilanziell in den Finanzanlagen der WGF AG niederschlägt.
Sollten die Tochtergesellschaften zukünftig nicht in der Lage sein, die Immobilien zu einem Preis über
ihrem Einbringungswert (=Zeitwert) zu veräußern oder sollten die Immobilien aus einem anderen Grund
(z.B. Sturm-, Feuer- oder Wasserschäden) in ihrem Wert sinken, könnte dies zu einem erheblichen Abschreibungsbedarf
der Finanzanlagen bei der WGF AG und damit zu negativen Konsequenzen für die
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF AG führen.
2.2.11 Risiken aus Projektentwicklungen
Die WGF-Finanzgruppe ist bei der Entwicklung von Immobilienprojekten, insbesondere Hotelprojekten,
als Eigentümerin und Projektentwicklerin Risiken aus der Planung und Errichtung von Immobilienprojekten,
Risiken aus der Finanzierung der Immobilienprojekte, Risiken aus der Abhängigkeit
von Vertragspartnern sowie Sachmängelrisiken ausgesetzt, die eine Projektentwicklung
verzögern, erheblich verteuern oder sogar nach ihrem Beginn unmöglich machen können. Seit dem
Geschäftsjahr 2010 betreibt die WGF AG als weiteres Geschäftsfeld die Entwicklung neuer Hotels und
ähnlicher Projekte wie z.B. Boardinghäuser/Serviced Appartments (gemeinsam die "Hotelprojekte").
Dies umfasst sowohl die Umwidmung bereits bestehender Immobilien in Hotels als auch den vollständigen
Neubau eines Hotels. Die WGF-Finanzgruppe tritt hierbei als Eigentümer der Immobilie/des
Grundstücks und als Projektentwickler, der das Hotel plant und errichtet, auf. Bei der Entwicklung neuer
Hotels erkundet die WGF AG zunächst geeignete Standorte und sichert sich diese, projektiert ein Hotel
und errichtet es über die Ilse Bau und Planung GmbH als Generalübernehmerin. Die Ilse Bau und Planung
GmbH greift hierbei in großem Umfang auf Subunternehmer und Lieferanten zurück. Der Zeitraum
von der Standortrecherche bis zur Übergabe des Hotels an die Betreibergesellschaft (Mieterin) umfasst
in der Regel 18 bis 24 Monate. Von den Kosten entfallen ein Teil auf den Erwerb des entsprechenden
Grundstücks, ein weiterer Teil auf Planungs- und Projektentwicklungsleistungen und der größte Teil auf
den Bau des Hotels selbst. Bei der Projektentwicklung gibt es die folgenden spezifischen Risiken:
2.2.11.1 Risiken aus der Planung und Errichtung von Immobilienprojekten
Mit der Planung und Errichtung von Hotelprojekten sind für die WGF-Finanzgruppe unterschiedliche
Risiken verbunden. So können der WGF-Finanzgruppe etwa Planungs-, Überwachungs-, Auswahl- oder
sonstige Fehler unterlaufen; es können sich Verzögerungen bei den baurechtlichen oder immissions-

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 27 von 164
schutzrechtlichen Genehmigungsverfahren ergeben oder diese Genehmigungen können gänzlich versagt
werden; es können im Rahmen der Genehmigungsverfahren zusätzliche Auflagen erteilt werden,
die zu einer Verteuerung des Projektes führen; zudem können Verzögerungen aufgrund von Nachbarschaftsklagen
von Anwohnern oder Gemeinden eintreten; es können Lieferverzögerungen eintreten; die
Bau- oder sonstigen Leistungen der von der WGF-Finanzgruppe jeweils eingeschalteten Subunternehmer
können mangelhaft sein, sich verzögern oder gar nicht erbracht werden; es kann zu unerwarteten
Mehrkosten für Baumaterialien oder Bauleistungen kommen; es kann zu technischen oder sonstigen
Schwierigkeiten bei der Inbetriebnahme eines Hotels kommen. Jedes dieser Risiken kann die Fertigstellung
des jeweiligen Hotelprojekts erheblich verzögern und verteuern oder äußerstenfalls sogar endgültig
verhindern. Dies könnte wiederum jeweils zu erheblichen finanziellen Belastungen der WGF-
Finanzgruppe führen, weil die WGF-Finanzgruppe aus dem jeweiligen Auftrag einen geringeren als den
erwarteten Deckungsbeitrag oder sogar einen Verlust erwirtschaftet oder auch, weil die WGF-
Finanzgruppe gegenüber ihrem jeweiligen Kunden Gewährleistungs- oder Schadensersatzansprüchen
oder Ansprüchen auf Zahlung von Vertragsstrafen ausgesetzt sein könnte. Finanzielle Belastungen der
WGF-Finanzgruppe würden dabei insbesondere in dem Umfang eintreten, in dem die WGF-
Finanzgruppe für eigene Fehler und Vertragsverletzungen haften muss, ohne dass dafür entsprechender
Versicherungsschutz besteht, oder dass die WGF-Finanzgruppe zwar Regressansprüche gegen von ihr
eingeschaltete Lieferanten und Subunternehmer hat, diese Ansprüche aber - gleich aus welchen Gründen
- nicht durchsetzen kann. Sich realisierende Risiken bei der Planung und Errichtung von Hotelprojekten
könnten zudem die Voraussetzungen für die WGF-Finanzgruppe verschlechtern, künftig weitere
Aufträge zur Planung und Errichtung von Hotelprojekten zu erhalten. All diese Umstände könnten die
Geschäftstätigkeit sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF-Finanzgruppe erheblich
negativ beeinflussen.
2.2.11.2 Finanzierungsrisiko
Die WGF AG finanziert die Entwicklung neuer Hotels durch Mittel der von ihr emittierten WGF-
Hypothekenanleihen und damit vollständig aus Fremdkapital. Die erfolgreiche Entwicklung eines Hotels
ist daher davon abhängig, dass es der WGF AG gelingt, die WGF-Hypothekenanleihen erfolgreich zu
platzieren, um genügend finanzielle Mittel für die Hotelentwicklungen zur Verfügung zu haben. Gelingt
es der WGF AG nicht oder nicht in der von ihr beabsichtigten Zeit, genügend WGF-Hypothekenanleihen
zu platzieren, könnte dies dazu führen, dass die Entwicklung neuer Hotels nicht wie geplant realisiert
werden kann. Im schlimmsten Fall könnte die Entwicklung eines Hotels während der Bauphase unterbrochen
oder sogar ganz beendet werden müssen. In jedem Fall wären erhebliche negative Auswirkungen
auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF AG zu erwarten. Darüber hinaus ist die WGF
AG bemüht, Projektfinanzierungen externer dritter Partner für die Hotelentwicklungen zu gewinnen.
2.2.11.3 Abhängigkeit von Vertragspartnern und Sachmängelrisiko
Für die Planung und Errichtung von Immobilienprojekten ist die WGF-Finanzgruppe in besonderer Weise
auf Leistungen von Geschäftspartnern angewiesen, z.B. Architekten, Planungsbüros, Bauunternehmen,
diverse Handwerksbetriebe. Sollte einer dieser Vertragspartner - oder ein von einem der Vertragspartner
beauftragter Subunternehmer - die ihm im Zusammenhang mit der Planung oder Errichtung obliegenden
Verpflichtungen nicht in ordnungsgemäßer Weise erfüllen und es dadurch zu Verzögerungen oder
einer mangelhaften Bauausführung kommen, könnte sich dies erheblich negativ auf die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken. Trotz der bestehenden vertraglichen Verpflichtungen
kann zudem nicht mit Sicherheit gewährleistet werden, dass sämtliche für die Planung und Errichtung
der Hotelprojekte benötigten Vertragspartner sowie deren Subunternehmer bei der Errichtung
auch tatsächlich als Vertragspartner zur Verfügung stehen. Sollte einer der Vertragspartner oder einer
der Subunternehmer ersetzt werden müssen, bestünde das Risiko, dass vereinbarte Leistungen nicht
mehr oder nur zu höheren Kosten bezogen werden könnten. Zudem könnte es dadurch zu Verzögerungen
oder Unmöglichkeit beim Bau der Hotelprojekte kommen. Dies könnte die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage der Gesellschaft jeweils erheblich negativ beeinträchtigen.
Schließlich könnten Gewährleistungsansprüche aus Sachmängeln gegenüber Vertragspartnern nicht
oder nur sehr schwer durchzusetzen sein. Sachmängel liegen vor, wenn zum Zeitpunkt der Bauabnahme
die Bauausführung von der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit abweicht. Das Risiko von Sach-

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 28 von 164
mängeln an der Bauleistung lässt sich aufgrund der individuellen Einzelfertigung und Handwerksleistung
nicht vermeiden. Für die während der Bauausführung nicht beseitigten Mängel, die mit Abnahme
der Bauleistung dokumentiert oder erst nach der Abnahme innerhalb der Gewährleistungsfrist sichtbar
werden, hat die WGF-Finanzgruppe Gewährleistungsansprüche. Sie hat das Recht, die Beseitigung aller
Mängel zu verlangen. Nach einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung und erfolglosem Fristablauf
besteht die Möglichkeit der Ersatzvornahme. Minderungsrechte können von der WGF-Finanzgruppe
unter bestimmten Voraussetzungen ebenso geltend gemacht werden, wie Schadensersatzansprüche.
Im Streitfall kann die Durchsetzung der Gewährleistungsrechte durch die WGF-Finanzgruppe zeitaufwendig
und kostenintensiv sein. Zudem besteht ein Prozessrisiko. Diese Risiken können dazu führen,
dass sich die Fertigstellung des Bauvorhabens und damit die Vermietbarkeit eines Hotels verzögern.
Dies kann die Ertragslage der WGF-Finanzgruppe belasten und dazu führen, dass die Emittentin ihren
Verpflichtungen aus den Genussscheinen nicht oder nicht vollständig nachkommen kann.
2.2.12 Risiken im Zusammenhang mit der Emission geschlossener Immobilienfonds
Die WGF AG könnte aufgrund eines Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages dazu gezwungen
sein, Verluste ihrer 100 %igen Tochtergesellschaft deboka Deutsche Grund und Boden
Kapital AG im Zusammenhang mit der Emission geschlossener Immobilienfonds auszugleichen.
Die WGF AG betreibt als weiteres Geschäftsfeld über ihre 100 %ige Tochtergesellschaft deboka Deutsche
Grund und Boden Kapital AG auch die Konzeption und Platzierung geschlossener Immobilienfonds.
Mit diesem Geschäftsfeld sind für die WGF AG Aufwendungen verbunden, von denen ungewiss ist, ob
ihnen künftig entsprechende Erträge gegenüberstehen werden. Zudem hat die WGF AG mit der deboka
Deutsche Grund und Boden Kapital AG einen Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag abgeschlossen,
der die WGF AG dazu verpflichtet, sämtliche Verluste der deboka Deutsche Grund und Boden
Kapital AG in voller Höhe auszugleichen. Sollte sich dieses Geschäftsfeld schlechter als von der WGF AG
erwartet entwickeln, könnte dies die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF AG negativ beeinträchtigen.
2.2.13 Risiken aus Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträgen
Die WGF AG könnte aufgrund von Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträgen dazu gezwungen
sein, Verluste ihrer Tochtergesellschaften Ilse Bau und Planung GmbH sowie deboka
Deutsche Grund und Boden Kapital AG auszugleichen. Die WGF AG hat mit ihren beiden 100 %igen
Tochtergesellschaften, der deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG und der Ilse Bau und Planung
GmbH, jeweils Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge geschlossen. Diese Verträge führen
aufgrund der gesetzlichen Regelung des § 302 AktG dazu, dass die WGF AG dazu verpflichtet ist, jeden
während der Vertragsdauer entstehenden Jahresfehlbetrag der beiden genannten Gesellschaften auszugleichen.
Für die Geschäftsjahre 2008, 2009 und 2010 wurden bereits Jahresfehlbeträge der deboka
Deutsche Grund und Boden Kapital AG durch die WGF AG in Höhe von insgesamt ca. 0,9 Mio. Euro ausgeglichen.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die WGF AG auch in Zukunft Jahresfehlbeträge
der Gesellschaften ausgleichen muss und dadurch die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF AG
wesentlich beeinträchtigt wird.
2.2.14 Risiken aus der Gründung einer Kapitalanlagegesellschaft nach dem Investmentgesetz
Die WGF AG könnte aufgrund unwiderruflicher Zusagen dazu gezwungen sein, innerhalb der ersten
drei vollen Geschäftsjahre entstehende Bilanzverluste ihrer neu gegründeten Tochtergesellschaft
WGF Immobilien Investment GmbH (vormals Rheinsee 322. V V GmbH), die im Mai 2011 die
Erlaubnis zum Betrieb des Investmentgeschäftes im Sinne des Investmentgesetzes (InvG) von der
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erhalten hat, bis zu einem Gesamtbetrag
von 1,25 Millionen Euro auszugleichen oder bis zu diesem Betrag ihre Tochtergesellschaft so mit
finanziellen Mitteln auszustatten, dass diese jederzeit ihre fälligen Verbindlichkeiten begleichen
kann. Die WGF AG hat für ihre Tochtergesellschaft WGF Immobilien Investment GmbH (vormals Rheinsee
322. V V GmbH) bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) einen Antrag auf

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Erlaubnis zum Betrieb einer Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft nach dem Investmentgesetz gestellt,
den die Behörde im Mai 2011 positiv beschieden hat. Im Rahmen des Zulassungsverfahrens hat
sich die WGF AG unwiderruflich dazu verpflichtet, alle in einer Jahresbilanz der WGF Immobilien Investment
GmbH in den ersten drei vollen Geschäftsjahren ausgewiesenen Bilanzverluste bis zu einem
Betrag von 1,25 Mio. Euro zu übernehmen und durch eine Zuführung zur Kapitalrücklage (§ 272 Abs. 2 Nr.
4 HGB) auszugleichen. Ferner hat sich die WGF AG unwiderruflich dazu verpflichtet, in den ersten drei
vollen Geschäftsjahren die Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft jederzeit so mit finanziellen Mitteln
auszustatten, dass sie ihre fälligen Verbindlichkeiten ordnungsgemäß erfüllen kann. Sollte die WGF
Immobilien Investment GmbH (vormals Rheinsee 322. V V GmbH) diese Zusagen ganz oder teilweise in
Anspruch nehmen, würde dies die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF AG erheblich belasten.
2.2.15 Risiken aufgrund von Unternehmensverflechtungen
Vertrags- und Geschäftsbeziehungen zwischen den Unternehmen der WGF-Finanzgruppe können
Interessenkonflikte hervorrufen, die zu wirtschaftlich vergleichsweise unvorteilhaften Vereinbarungen
für die WGF AG führen könnten. Zwischen den Unternehmen der WGF-Finanzgruppe bestehen
vielfältige Vertrags- und Geschäftsbeziehungen, die zu Interessenkonflikten führen können. So besteht
beispielsweise ein prinzipieller Interessengegensatz, wenn die WGF AG Immobilien an eine von ihrer
100 %igen Tochtergesellschaft deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG initiierte Fondsgesellschaft
veräußert, da die deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG mittelbar von einem möglichst
niedrigen Kaufpreis profitieren würde, die WGF AG dagegen an einem möglichst hohen Kaufpreis interessiert
wäre. Bei einer derartigen Veräußerung würde der Kaufpreis für die jeweilige Immobilie voraussichtlich
nicht wie mit fremden Dritten ausgehandelt. Daneben können sich innerhalb der WGF-
Finanzgruppe bei weiteren Geschäften Interessenkonflikte ergeben. Es kann nicht ausgeschlossen werden,
dass sich derartige Interessenkonflikte in Gestalt einer für die WGF AG wirtschaftlich vergleichsweise
unvorteilhaften Vereinbarung realisieren. Dies würde sich entsprechend nachteilig auf die Geschäftstätigkeit
oder die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF AG auswirken können.
2.2.16 Risiken aus bereits emittierten WGF-Hypothekenanleihen
Zinszahlungs- und Rückzahlungsverpflichtungen der WGF AG gegenüber Anlegern aus den bereits
emittierten WGF-Hypothekenanleihen werden während der Laufzeit der Genussscheine die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der WGF AG belasten. Während der Laufzeit der Genussscheine
muss die Emittentin Zinszahlungsansprüche aus den bereits emittierten WGF-Hypothekenanleihen bedienen.
Im Geschäftsjahr 2010 beliefen sich die zu zahlenden Zinsen auf 10,6 Mio. Euro. Diese Zinszahlungsverpflichtungen
steigen, soweit die WGF AG weitere WGF-Hypothekenanleihen vertreibt. Des Weiteren
sind während der Laufzeit der hier prospektierten Genussscheine die Hypothekenanleihe
2006/2011 mit einem Volumen von 30 Mio. Euro, die Hypothekenanleihe 2008/2013 mit einem Volumen
von 50 Mio. Euro, die Hypothekenanleihe 2009/2014 mit einem Volumen von 50 Mio. Euro, die Hypothekenanleihe
2009/2016 mit einem Volumen von bis zu 100 Mio. Euro (am Ende des öffentlichen Angebots
am 31. Dezember 2010 waren 55,4 Mio. Euro platziert), die Hypothekenanleihe 2010/2012 mit einem Volumen
von bis zu 100 Mio. Euro (am Ende des öffentlichen Angebots am 29. April 2011 waren 40,2 Mio.
Euro platziert) und die Hypothekenanleihe 2010/2015 mit einem Volumen von bis zu 100 Mio. Euro (per
1. Juni 2011 sind 7,1 Mio. Euro platziert) zur Rückzahlung fällig. Gelingt es der WGF AG nicht, die Zins- und
Rückzahlungsverpflichtungen der vorgenannten Finanzprodukte zu befriedigen, wird dies die Fähigkeit
der Emittentin, ihren Verpflichtungen aus dem hier prospektierten Genussschein nachzukommen, beeinträchtigen.
Im schlimmsten Fall droht eine Insolvenz der WGF AG.
2.2.17 Risiken aus einer nicht vollständigen oder verzögerten Platzierung von Finanzprodukten
Das künftige Wachstum der WGF-Finanzgruppe wird von der Fähigkeit der WGF AG abhängen,
von ihr emittierte Wertpapiere möglichst vollständig und in einem überschaubaren zeitlichen
Rahmen zu platzieren. Durch eine Verzögerung in der Platzierung des hier prospektierten Genussrechtskapitals
und der sich noch in der Zeichnungsphase befindlichen Hypothekenanleihe 2010/2015

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sowie etwaiger zukünftiger Emissionen könnten der WGF-Finanzgruppe die notwendigen Mittel zum
Erwerb von attraktiven Immobilien nicht oder nicht rechtzeitig zur Verfügung stehen. Ist dies der Fall,
können die von der Gesellschaft geplanten Ertragsziele möglicherweise nicht erreicht werden, was im
Extremfall zu einer Zahlungsunfähigkeit der WGF AG führen kann. In jedem Fall wäre die Gesellschaft zu
stärkeren Vertriebs- und Marketingaufwendungen gezwungen, was sich negativ auf die Erträge der Gesellschaft
auswirken würde. Dieses Risiko könnte sich in einer Finanz- und Wirtschaftskrise erhöhen.
2.2.18 Risiken aus einem künftigen Kapitalbedarf
Die WGF AG könnte nicht in der Lage sein, möglicherweise notwendigen zusätzlichen Kapitalbedarf
für das Wachstum der WGF-Finanzgruppe durch die Aufnahme weiteren Eigen- oder Fremdkapitals
zu beschaffen. Die WGF-Finanzgruppe könnte zur Erreichung künftig von ihr angestrebter
Wachstumsziele oder zur Erhaltung ihrer Wettbewerbsfähigkeit auf dem von ihr angestrebten Niveau
der Notwendigkeit ausgesetzt sein, weiteres Eigen- oder Fremdkapital über den derzeit von ihr erwarteten
Umfang hinaus zu beschaffen. Solcher Eigen- oder Fremdkapitalbedarf kann insbesondere im Hinblick
auf die Finanzierung des Erwerbs und der Entwicklung weiterer Immobilienprojekte entstehen,
aber beispielsweise auch im Hinblick auf die Finanzierung zur Rückzahlung fälliger WGF-
Hypothekenanleihen. Sollte die WGF-Finanzgruppe dann nicht in der Lage sein, diesen Kapitalbedarf
durch Eigen- oder Fremdkapital, das ihr zu von ihr für angemessen gehaltenen Konditionen zur Verfügung
gestellt wird, zu decken, so könnte sich dies erheblich nachteilig auf die Geschäftstätigkeit sowie
die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken.
2.2.19 Risiken im Zusammenhang mit der Konzernstruktur
Der Erfolg der WGF AG ist davon abhängig, dass ihre operativ tätigen Tochtergesellschaften Gewinne
erwirtschaften, um diese an die WGF AG ausschütten zu können. Ein erheblicher Teil der Geschäftstätigkeit
der WGF-Finanzgruppe wird nicht von der WGF AG selbst erbracht, sondern von anderen,
zur WGF-Finanzgruppe gehörenden Tochtergesellschaften. Dies gilt insbesondere für die zahlreichen
Projektgesellschaften, in deren Eigentum Immobilien bzw. Immobilienportfolien stehen oder die
Immobilienprojekte (z.B. Hotels) realisieren und an denen teils 100%ige, teils Mehrheitsbeteiligungen
der WGF AG bestehen. Für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF AG ist es deshalb von erheblicher
Bedeutung, dass auch diese Tochtergesellschaften profitabel wirtschaften und entsprechend
den Planungen und Erwartungen der WGF AG in der Lage sind, der WGF AG zufließende Gewinne auszuschütten.
Sollten die Gewinnausschüttungen oder sonstige Kapitalflüsse - beispielsweise im Hinblick
auf die Rückzahlung und die Zinszahlung von der WGF AG gewährter Darlehen - nicht in dem jeweils von
der WGF AG erwarteten Umfang möglich sein, so könnte sich dies auf die Geschäftstätigkeit und die
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF AG erheblich nachteilig auswirken. Gleiches gilt für den
Fall, dass eine oder mehrere Tochtergesellschaften, denen Mittel aus den Genussscheinen überlassen
worden sind, einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellen.
2.2.20 Umfang des Versicherungsschutzes
Der für die WGF-Finanzgruppe bestehende Versicherungsschutz könnte nicht ausreichend sein.
Die Gesellschaft geht davon aus, dass die WGF-Finanzgruppe derzeit in angemessenem Umfang gegen
die mit ihrer Geschäftstätigkeit verbundenen Risiken versichert ist. Die WGF AG kann allerdings nicht
gewährleisten, dass ihr keine Verluste entstehen oder dass keine Ansprüche erhoben werden, die über
die Art oder den Umfang des bestehenden Versicherungsschutzes hinausgehen. Sollten der WGF AG
oder anderen zur WGF-Finanzgruppe gehörenden Gesellschaften, insbesondere den Objektgesellschaften
für Immobilien, Schäden entstehen, gegen die kein oder nur ein unzureichender Versicherungsschutz
besteht, könnte sich dies erheblich nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der
WGF AG auswirken.

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2.2.21 Risiken aus Rechtsstreitigkeiten
Die WGF-Finanzgruppe könnte im Falle des Unterliegens in einem Rechtsstreit dazu verpflichtet
sein, ein Immobilienportfolio zu einem Kaufpreis von 74,3 Mio. Euro abzunehmen. Im Falle des
Obsiegens müsste sie in ihrem Eigentum befindliche Immobilien gegen Rückgewähr des von ihr
ursprünglich aufgewendeten Kaufpreises herausgeben sowie von ihr gezogene Nutzungen (z.B.
Mieterträge) erstatten. Die Emittentin bzw. mit ihr verbundene Unternehmen haben im November/Dezember
2009 einen Kaufvertrag über ein Immobilienportfolio mit der Corestate Unternehmensgruppe
abgeschlossen (das so genannte "Artemis-Portfolio"). Der Gesamtkaufpreis betrug ca. 99,7 Mio.
Euro. Die Transaktion wurde zum Großteil als Asset Deal (ca. 87,3 Mio. Euro), bei dem Immobilien direkt
erworben werden, und zu einem kleineren Teil in Form eines Share Deals (ca. 12,4 Mio. Euro), bei dem
Geschäftsanteile an zwei Gesellschaften übernommen wurden, die ihrerseits wiederum ausschließlich
Immobilien halten, vereinbart. Der Kaufvertrag sah vor, dass der Kaufpreis zum Großteil (ca. 86,6 Mio.
Euro) nicht bei Abschluss des Vertrags, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt in mehreren Tranchen
gezahlt werden muss.
Bei Abschluss des Vertrags wurde sofort ein Betrag von ca. 13,1 Mio. Euro an die Corestate Unternehmensgruppe
gezahlt. Zudem wurde im Frühjahr 2010 der Kaufpreis für den Share Deal gezahlt, so dass
bereits ein Gesamtbetrag von ca. 25,4 Mio. Euro beglichen und das Eigentum an den diesbezüglichen
Immobilien umgeschrieben wurde. Die Finanzierung dieses Betrags erfolgte zum Teil mit Mitteln der
Hypothekenanleihe 2009/2014 und zum Teil mit Mitteln der Hypothekenanleihe 2009/2016.
Der noch ausstehende Kaufpreis ist noch nicht zur Zahlung fällig, so dass in entsprechender Höhe noch
keine Verbindlichkeit oder Rückstellung zu bilanzieren ist. Der Verkäufer hat bis zum Datum der Erstellung
dieses Prospekts wesentliche Voraussetzungen zur Fälligkeit des Kaufpreises und Übergang des
Eigentums der Immobilien auf die WGF-Finanzgruppe nicht erfüllt.
Aufgrund unterschiedlicher rechtlicher Bewertungen des Vertrages haben die Vertragsparteien über eine
einvernehmliche Beendigung der weiteren Vertragsabwicklung verhandelt. Da eine Einigung nicht zustande
gekommen ist, hat die WGF-Finanzgruppe Klage mit dem Antrag eingereicht, die Nichtigkeit des
gesamten Kaufvertrages festzustellen. Die Corestate Unternehmensgruppe hat Klageabweisung beantragt
und Widerklage auf Erfüllung des Kaufvertrages erhoben. Unterliegt die WGF-Finanzgruppe in
diesem Rechtstreit, müsste sie den noch ausstehenden Kaufpreis an die Corestate Unternehmensgruppe
zahlen. Im Gegenzug würde die Emittentin bzw. mit ihr verbundene Unternehmen Eigentümerin von
Immobilien mit einem entsprechenden Gegenwert werden. Obsiegt die WGF-Finanzgruppe, so müsste
die Corestate Unternehmensgruppe mindestens den bisher gezahlten Kaufpreis in Höhe von ca. 25,4
Mio. Euro zurückerstatten. Die Emittentin bzw. mit ihr verbundene Unternehmen würden die bereits
erworbenen Immobilien sowie die Geschäftsanteile an den zwei Gesellschaften auf die Corestate Unternehmensgruppe
rückübertragen und die gezogenen Nutzungen aus den Immobilien bzw. Gesellschaften
(Mieterträge, Gesellschaftserträge, etc.) an die Corestate Unternehmensgruppe herausgeben.
2.2.22 Risiken aus Prospekthaftungsansprüchen
Anleger könnten Prospekthaftungsansprüche gegen die WGF AG aus den Wertpapierprospekten
der bislang von der Gesellschaft emittierten Wertpapiere geltend machen. Prospekthaftungsansprüche
gegen die WGF AG aus den Wertpapierprospekten der bislang öffentlich angebotenen WGF-
Hypothekenanleihen und dem Wertpapierprospekt des Genussrechtskapitals 2009/2021 sind bislang
nicht geltend gemacht worden. Die WGF AG kann für die Zukunft jedoch nicht ausschließen, dass Zeichner
Prospekthaftungsansprüche gegen die Gesellschaft geltend machen. Sollte die WGF AG aufgrund
solcher zukünftiger Prospekthaftungsansprüche zu Schadensersatzleistungen rechtskräftig verurteilt
werden, kann dies die Fähigkeit der Emittentin, ihren Verpflichtungen gegenüber den Genussscheininhabern
nachzukommen, beeinträchtigen.

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 32 von 164
2.2.23 Risiken im Zusammenhang mit Akquisitionen
Die WGF-Finanzgruppe könnte im Fall beabsichtigter Unternehmensakquisitionen nicht in der
Lage sein, geeignete Unternehmen oder deren Vermögenswerte zu übernehmen und erfolgreich zu
integrieren. Auch wenn die WGF-Finanzgruppe bislang überwiegend organisch gewachsen ist, schließt
die Gesellschaft nicht aus, in Zukunft gegebenenfalls Unternehmen oder Unternehmensbeteiligungen
zu erwerben. Denkbar wäre insoweit insbesondere auch der Erwerb von Gesellschaften, in deren Eigentum
eine große Anzahl von Immobilien steht. Es kann jedoch nicht gewährleistet werden, dass die Gesellschaft
in der Lage sein wird, geeignete Unternehmen zu identifizieren oder zu den jeweils angestrebten
Bedingungen zu erwerben oder sich an ihnen zu beteiligen. Darüber hinaus ist die Integration etwa
erworbener Unternehmen mit erheblichen Unsicherheiten und Risiken verbunden und erfordert unter
anderem die Fähigkeit, die neu erworbenen Unternehmen in die bestehenden Organisationsstrukturen
zu integrieren und eine ausreichende Zahl qualifizierter Führungskräfte und anderer wichtiger Mitarbeiter
zu halten oder zeitnah zu ersetzen. Die WGF-Finanzgruppe könnte zudem nicht in der Lage sein, im
Rahmen von Unternehmenserwerben ursprünglich geplante Einsparungen und Synergien zu realisieren.
Jeder der vorgenannten Umstände könnte negative Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit sowie auf
die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF-Finanzgruppe haben.
2.3 Risiken in Bezug auf die Genussscheine
2.3.1 Risiken aus der Abhängigkeit der Ausschüttungen vom Bilanzgewinn
Im Falle eines Bilanzverlustes der WGF AG verlieren die Anleger ihren Anspruch auf Ausschüttungen
gegen die WGF AG. Bei einem geringen Bilanzgewinn vermindern sich die Ausschüttungsansprüche
der Anleger. Die Ausschüttung auf die Genussscheine ist dadurch begrenzt, dass durch sie kein
Bilanzverlust entstehen oder sich erhöhen darf. Ein Bilanzverlust ist entsprechend der Regelungen gemäß
§ 158 AktG zu ermitteln. Reicht dementsprechend der Bilanzgewinn zur Zahlung des Ausschüttungsanspruches
der Genussscheininhaber nicht aus, vermindert sich dieser entsprechend. Die verminderte
Ausschüttung auf die Genussscheine erfolgt im Verhältnis der jeweiligen Ausschüttungsansprüche
zueinander. Im Falle einer Verminderung der Ausschüttung ist der nicht ausgeschüttete Betrag in den
folgenden Geschäftsjahren nachzuzahlen.
Für den Fall eines Bilanzverlustes der WGF AG besteht daher für die Genussscheininhaber das Risiko,
dass die Ausschüttungen auf die Genussscheine nicht ausgezahlt werden.
2.3.2 Risiken aus der Teilnahme der Genussscheine an einem Bilanzverlust
Aufgrund der Teilnahme der Genussscheine an einem Bilanzverlust der WGF AG können die Anleger
ihren Anspruch auf Rückzahlung ihres eingesetzten Kapitals am Ende der Laufzeit oder bei
einer vorzeitigen Kündigung ganz oder teilweise verlieren. Die Genussscheininhaber nehmen an
einem etwaigen Bilanzverlust in voller Höhe durch Verminderung ihrer Rückzahlungsansprüche teil, und
zwar im Verhältnis der Rückzahlungsansprüche zu dem in der Bilanz ausgewiesenen Eigenkapital (einschließlich
Genussrechtskapital, jedoch ohne andere nachrangige Verbindlichkeiten). Das bedeutet,
dass am Ende der Laufzeit der Genussscheine oder bei einer vorzeitigen Kündigung das Genussrechtskapital
ganz oder teilweise aufgezehrt sein kann und sich infolgedessen die Rückzahlungsansprüche der
Genussscheininhaber vermindern oder sogar ganz ausfallen. Werden nach einer Teilnahme der Genussscheininhaber
am Verlust in den folgenden Geschäftsjahren Jahresüberschüsse erzielt, so sind aus diesen
– nach Wiederauffüllung gesetzlicher oder satzungsmäßiger Rücklagen – die Rückzahlungsansprüche
bis zum Nennbetrag der Genussscheine zu erhöhen, bevor eine Ausschüttung auf die Genussscheine
oder eine Gewinnverwendung vorgenommen wird. Diese Verpflichtung besteht nur der während der
Laufzeit der Genussscheine.
Bei Bilanzverlusten besteht daher das Risiko, dass die Genussscheininhaber am Ende der Laufzeit der
Genussscheine oder bei einer vorzeitigen Kündigung ihren eingesetzten und gezeichneten Betrag der
Genussscheine nicht oder nicht vollständig zurückerhalten.

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2.3.3 Risiko eines geringen oder gar keines Bilanzgewinnes
Durch die Abhängigkeit der Ausschüttungen von einem Bilanzgewinn der WGF AG und der Teilnahme
der Genussscheininhaber an einem etwaigen Bilanzverlust durch Verminderung ihrer Rückzahlungsansprüche
bedeutet eine Investition in die Genussscheine eine Teilhabe am allgemeinen
unternehmerischen Risiko der Gesellschaft und der WGF-Finanzgruppe, das durch eine Vielzahl
von Faktoren beeinflusst wird. Die Geschäftstätigkeit und der unternehmerische Erfolg der WGF-
Finanzgruppe sind wiederum vom Ausbleiben bzw. dem Eintritt von Risiken abhängig, die im Wesentlichen
in Ziffer 2.2 beschrieben sind. Diese Risiken können dazu führen, dass die Emittentin zum Zeitpunkt
der Rückzahlung der Genussscheine nicht in der Lage sein könnte, einen an die Genussscheininhaber
zurückzuzahlenden Betrag aus eigenen Mitteln, durch eine Umschuldung (z.B. Bankkredit), durch Ausgabe
neuer Finanzprodukte oder durch einen wirtschaftlich auskömmlichen Verkauf von Immobilien zu
erreichen. Zudem könnte die Emittentin während der Laufzeit der Genussscheine dazu gezwungen sein,
die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen zu beantragen. Soweit im Zeitpunkt der Eröffnung
des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Emittentin Genussscheine noch nicht zurückgezahlt
sind oder Ausschüttungen auf die Genussscheine offenstehen, ist von den Genussscheininhabern
das allgemeine Insolvenzrisiko der Emittentin mit zu tragen. Aufgrund des in den Genussscheinbedingungen
vereinbarten Rangrücktritts stehen die Genussscheininhaber mit ihren Forderungen im Rang
hinter allen anderen nicht nachrangigen Gläubigern der Emittentin und werden daher aus der Insolvenzmasse
als letzte bedient. Dies kann zu einem Totalverlust führen.
2.3.4 Risiken aufgrund des Rangrücktritts der Genussscheininhaber
Im Insolvenz- und Liquidationsfall gehen die Forderungen aus den Genussscheinen den Forderungen
aller anderen nicht nachrangigen bestehenden und künftigen Gläubiger der Emittentin im
Rang nach. Daher ist im Insolvenz- oder Liquidationsfall ein Totalverlust nicht ausgeschlossen.
2.3.5 Keine Teilnahme an einem Liquidationserlös der WGF AG
Die Genussscheine gewähren keinen Anteil an einem etwaigen Liquidationserlös der WGF AG. Sollte
daher die Hauptversammlung der WGF AG beschließen, die Gesellschaft aufzulösen und abzuwickeln
(Liquidation) und sollte nach der Befriedigung sämtlicher Gläubiger (wozu auch die Genussscheininhaber
zählen) noch ein Liquidationserlös verbleiben, nehmen die Genussscheininhaber hieran nicht teil.
2.3.6 Risiken aus einer fehlenden Absicherung der Ansprüche
Die Ansprüche der Genussscheininhaber gegen die Emittentin sind weder durch Grundpfandrechte
an Immobilien noch in sonstiger Weise dinglich gesichert. Ebenso erwerben die Genussscheininhaber
kein Eigentum oder sonstige Rechte an dem Immobilienbestand der WGF AG oder ihrer Tochterunternehmen.
Vielmehr sind die Ansprüche der Genussscheininhaber vom allgemeinen unternehmerischen
Erfolg der WGF-Finanzgruppe abhängig. Zudem sind an sämtlichen Immobilien der WGF-Finanzgruppe
(mit Ausnahme der deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG) erstrangige Grundpfandrechte zugunsten
der Anleger der jeweiligen WGF-Hypothekenanleihen bestellt worden. Ein etwaiger Zwangsversteigerungserlös
dieser Immobilien steht alleine den Anlegern der WGF-Hypothekenanleihen zu und
fällt nicht in das Vermögen der WGF AG.
2.3.7 Risiken aus der Bestellung von Sicherheiten zu Gunsten anderer Gläubiger
An sämtlichen Immobilien der WGF-Finanzgruppe (mit Ausnahme der deboka Deutsche Grund
und Boden Kapital AG) sind erstrangige Grundpfandrechte zugunsten der Anleger der jeweiligen
WGF-Hypothekenanleihen bestellt worden. Sie sind daher bei einer Insolvenz der WGF AG dem
Zugriff der Genussscheininhaber entzogen und gehören nicht zur Insolvenzmasse. Ein etwaiger
Zwangsversteigerungserlös dieser Immobilien steht alleine den Anlegern der WGF-Hypothekenanleihen
zu. Daher ist im Insolvenzfall ein Totalverlust für die Genussscheininhaber nicht ausgeschlossen. Zudem

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muss bei einem Verkauf von Immobilien der Veräußerungserlös zunächst dazu verwendet werden, die
Ansprüche der Anleger der jeweiligen WGF-Hypothekenanleihen abzulösen.
2.3.8 Risiken aufgrund der eingeschränkten Veräußerbarkeit der Genussscheine
Es besteht keine Gewähr, dass sich – auch bei einer zukünftigen etwaigen Einbeziehung der Genussscheine
in den Freiverkehr einer Börse – ein aktiver oder liquider Handel für die Genussscheine
entwickelt; zudem wird ein etwaiger Börsenkurs möglicherweise volatil sein und unter dem
Nennbetrag der Genussscheine liegen. Die hier angebotenen Genussscheine sind frei übertragbar.
Jedoch sind die Genussscheine zum Beginn der Zeichnungsfrist und auch in der Folgezeit bis auf Weiteres
noch nicht zum Handel an einer inländischen Börse einbezogen. Die Veräußerbarkeit der Genussscheine
und damit die Verfügbarkeit des angelegten Kapitals sind stark eingeschränkt. Zudem besteht
die Gefahr, dass sich auch in Zukunft kein Markt für die Genussscheine entwickelt, auf dem in hinreichendem
Umfang Angebot und Nachfrage nach den Genussscheinen zu angemessenen Kaufpreisen
besteht. Dies hätte zur Folge, dass ein Genussscheininhaber die von ihm gehaltenen Genussscheine vor
ihrer Fälligkeit nicht oder nur zu einem Kaufpreis verkaufen kann, der erheblich unter dem Nennwert
(Ausgabepreis) liegt. Zudem ist ein möglicher Verkaufspreis für die Genussscheine auch von der Entwicklung
des allgemeinen Zinsniveaus, des Marktes für vergleichbare Wertpapiere und der wirtschaftlichen
Situation der Emittentin abhängig.
2.3.9 Keine Geltung bestimmter Anlegerschutzbestimmungen
Wichtige Anlegerschutzbestimmungen des Wertpapierhandels- und des Wertpapiererwerbs- und
Übernahmegesetzes gelten für die Genussscheine der WGF AG nicht. Die Genussscheine der WGF
AG sind zu Beginn der Zeichnungsfrist und auch in der Folgezeit bis auf weiteres noch nicht zum Handel
an einer inländischen Börse einbezogen. Die Gesellschaft beabsichtigt, die Genussscheine nach erfolgreicher
Platzierung in den Freiverkehr einer oder mehrerer inländischen Börse(n) einbeziehen zu lassen.
In jedem Fall gelten damit wesentliche Anlegerschutzbestimmungen - insbesondere des Wertpapierhandelsgesetzes
- nicht, die bei Emittenten zur Anwendung kommen, deren Wertpapiere im regulierten
Markt (sowie dort gegebenenfalls im Prime Standard oder General Standard) gehandelt werden. So besteht
etwa keine gesetzliche Pflicht zur Ad hoc-Veröffentlichung von Insiderinformationen, keine Veröffentlichungs-
und Meldepflicht für bestimmte Stimmrechtsanteile (mit Ausnahme aktienrechtlicher
Mitteilungspflichten), keine Veröffentlichungs- und Meldepflicht für sogenannte Directors' Dealings
sowie weitere wichtige Anlegerschutzbestimmungen des Wertpapierhandels- oder Wertpapiererwerbs-
und Übernahmegesetzes. Die Informations- und Haftungsgrundlage, die Investoren für ihre Anlageentscheidung
zur Verfügung steht, ist deshalb geringer.
2.3.10 Risiko aufgrund der mangelnden Kündbarkeit der Genussscheine
Die Genussscheine können weder von den Genussscheininhabern noch von der WGF AG vor dem
Ende ihrer Laufzeit ordentlich gekündigt werden. Dies führt dazu, dass die Genussscheininhaber das
investierte Kapital langfristig der Emittentin überlassen und damit keine einseitige Möglichkeit der Genussscheininhaber
besteht, ihr eingesetztes Kapital vor Ende der Laufzeit zurückzufordern. Eine außerordentliche
Kündigung bleibt hiervon unberührt.
2.3.11 Keine Wertaufholung nach dem Ende der Laufzeit
Nach dem Ende der Laufzeit der Genussscheine besteht trotz möglicherweise entsprechender Bilanzgewinne
keine Verpflichtung der WGF AG, in der Vergangenheit aufgrund von Bilanzverlusten
unterbliebene oder eingeschränkte Ausschüttungen nachzuholen oder aufgrund der Teilnahme an
einem Bilanzverlust verminderte oder ausgefallene Rückzahlungsansprüche wieder aufzufüllen.
Die Ausschüttung auf die Genussscheine ist dadurch begrenzt, dass durch sie kein Bilanzverlust entstehen
oder sich erhöhen darf. Reicht dementsprechend der Bilanzgewinn zur Zahlung der Ausschüttungsansprüche
der Genussscheininhaber nicht aus, vermindert sich dieser entsprechend. Im Falle einer Ver-

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 35 von 164
minderung der Ausschüttungen ist der nicht ausgeschüttete Betrag in den folgenden Geschäftsjahren
nachzuholen, sofern ein entsprechender Bilanzgewinn erzielt wird. Jedoch besteht diese Nachzahlungsverpflichtung
nur während der Laufzeit der Genussscheine. Für Anleger besteht daher die Gefahr, dass
während der Laufzeit unterbliebene oder eingeschränkte Ausschüttungen von der WGF AG trotz entsprechender
Bilanzgewinne nach dem Ende der Laufzeit nicht nachgeholt werden müssen.
Entsprechendes gilt für die Rückzahlungsansprüche der Genussscheininhaber am Ende der Laufzeit.
Denn die Genussscheininhaber nehmen mit den Nennbeträgen ihrer Genussscheine an einem etwaigen
Bilanzverlust in voller Höhe durch Verminderung ihrer Rückzahlungsansprüche teil, und zwar im Verhältnis
der Rückzahlungsansprüche zu dem in der Bilanz ausgewiesenen Eigenkapital. Werden nach
einer Teilnahme der Genussscheininhaber am Verlust in den folgenden Geschäftsjahren Jahresüberschüsse
erzielt, so werden diese zur Deckung des Verlustvortrages aus den Vorjahren und zur Wiederauffüllung
der gesetzlichen Rücklage verwendet. Der danach verbleibende Betrag ist zur Wiederauffüllung
der Rückzahlungsansprüche bis zum Nennbetrag der Genussscheine zu verwenden. Erst dann darf
eine Ausschüttung auf die Genussscheine oder eine Gewinnverwendung vorgenommen werden. Auch
diese Verpflichtung besteht nur während der Laufzeit der Genussscheine, so dass aufgrund eines Bilanzverlustes
verminderte oder ausgefallene Rückzahlungsansprüche nach dem Ende der Laufzeit trotz entsprechender
Gewinne nicht wieder aufzufüllen sind.
2.3.12 Keine Ansprüche für das dem Ende der Laufzeit folgende Geschäftsjahr
Nach dem Ende der Laufzeit zum 31. Dezember 2019 haben die Genussscheininhaber bis zu dem
Zeitpunkt im darauffolgenden Geschäftsjahr 2020, an dem die Genussscheine zurückgezahlt werden,
keine Ausschüttungs- oder Zinsansprüche gegen die WGF AG und nehmen an einem Bilanzgewinn
für das Geschäftsjahr 2020 nicht teil. Die Ausschüttung für das zum 31. Dezember 2019 endende
Geschäftsjahr der WGF AG ist nachträglich am 1. Juli des folgenden Geschäftsjahres, jedoch nicht vor
dem ersten Geschäftstag nach der Feststellung des Jahresabschlusses der Gesellschaft für das Geschäftsjahr
2019, zur Zahlung fällig. Ebenfalls werden die Genussscheine vorbehaltlich einer Teilnahme
am Bilanzverlust am gleichen Tag an die Genussscheininhaber zurückgezahlt. Für den Zeitraum zwischen
dem 31. Dezember 2019 und dem Tag der Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2019 bzw. dem Tag
der Rückzahlung der Genussscheine haben die Anleger keine Ausschüttungs- oder Zinsansprüche mehr
gegen die WGF AG und nehmen an einem Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr 2020 nicht teil.
2.3.13 Risiken bei Fremdfinanzierung der Genussscheine
Die Risikostruktur der Genussscheine steigt, wenn Genussscheininhaber ihre Investition in die
Genussscheine durch Fremdmittel finanzieren. Genussscheininhabern steht es frei, ihre Geldanlage
ganz oder teilweise durch Fremdmittel, z.B. durch Bankdarlehen, zu finanzieren. Hierbei erhöht sich das
Risiko der Investition in das Genussrechtskapital, da die aufgenommenen Fremdmittel einschließlich
der hiermit verbundenen Kosten (z.B. Darlehenszinsen) zurückzuführen sind, und zwar auch im Fall des
vollständigen oder teilweisen Verlustes der Ansprüche aus den Genussscheinen und auch soweit die
Genussscheine gegebenenfalls keine ausreichenden Erträge erwirtschaften.
2.3.14 Einfluss von Transaktions- und ähnlichen Kosten
Provisionen (z.B. der Banken) oder andere mit dem Erwerb oder Verkauf der Genussscheine verbundene
Kosten Dritter können insbesondere in Kombination mit einem niedrigen Auftragswert je
Transaktion, z.B. aufgrund vereinbarter Mindestgebühren pro Transaktion, zu erheblichen Kostenbelastungen
für den Genussscheininhaber führen. Diese Kosten können die mit den Genussscheinen
verbundenen Gewinnchancen insgesamt erheblich vermindern. Der potenzielle Anleger sollte sich
daher vor Erwerb der Genussscheine über alle mit dem Kauf oder Verkauf anfallenden Kosten informieren.

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2.3.15 Risiko zukünftiger Genussscheinemissionen
Zukünftige Emissionen von gleichrangigen Genussscheinen durch die WGF AG könnten zu einer
erheblichen Verminderung der Ansprüche der Genussscheininhaber führen. Vorbehaltlich der notwendigen
Zustimmung durch die Hauptversammlung kann die WGF AG im Rahmen der gesetzlichen und
satzungsmäßigen Möglichkeiten weitere Genussscheine ausgeben, die gleichrangig zu den hier prospektierten
Genussscheinen zu bedienen sein können. Sollten weitere Genussscheine begeben werden,
könnte dies zur Folge haben, dass die bisher emittierten Genussscheine aufgrund des damit verbundenen
größeren Angebots einen geringeren Marktwert haben. Sofern weitere Genussscheine gleichrangig
zu den hier prospektierten Genussscheinen ausgestaltet sind, könnte eine Verminderung der Vergütungsansprüche
der Genussscheininhaber des hier prospektierten Genussscheins eintreten. Dies gilt
insbesondere dann, wenn die Hauptversammlung der WGF AG diesen keine Bezugsrechte gewährt oder
Bezugsrechte nicht ausgeübt werden.
2.3.16 Risiken aus bereits emittierten Genussscheinen
Ausschüttungsanspruche der Genussscheininhaber können nur gleichrangig mit den Ansprüchen
der Anleger des bereits von der WGF AG emittierten Genussscheines bedient werden und der Bilanzgewinn
der WGF AG könnte nicht ausreichend sein, beide Genussscheine vollständig zu bedienen.
Die Emittentin hat bereits im Oktober 2009 erstmalig Genussscheine mit einer Laufzeit bis zum 30.
September 2021 öffentlich angeboten. Dieses öffentliche Angebot ist zwischenzeitlich abgeschlossen
worden. Im geprüften Jahresabschluss der Emittentin zum 31. Dezember 2010 ist aufgrund dieses erstmaligen
Angebots von Genussscheinen ein Genussrechtskapital in Höhe von 2,699 Mio. Euro ausgewiesen.
Die Zeichner dieses ersten Genussscheins der Emittentin erhalten ebenfalls für jedes Geschäftsjahr
eine dem Gewinnanteil der Aktionäre der Emittentin vorgehende erfolgsabhängige Ausschüttung in
Höhe von bis zu 8 % p.a. des gezeichneten Nennbetrags der Genussscheine. Nach den Genussscheinbedingungen
des hier prospektierten Genussscheins sind die Ausschüttungsansprüche der Anleger gleichrangig
mit den Ausschüttungsansprüchen der Zeichner des ersten Genussscheins zu bedienen. Das bedeutet,
dass eine Ausschüttung in Höhe von 8 % nur zu erwarten ist, wenn der Bilanzgewinn der Emittentin
ausreicht, um gleichrangig sowohl die Ausschüttungsansprüche der Zeichner des ersten Genussscheins
als auch die Ausschüttungsansprüche der Anleger des hier prospektierten Genussscheins zu
bedienen. Reicht der Bilanzgewinn hierfür nicht aus, werden die Ausschüttungsansprüche aus den jeweiligen
Genussscheinen gleichrangig zueinander vermindert.
Für die Anleger des hier prospektierten Genussscheins besteht daher das Risiko, dass der Bilanzgewinn
der Emittentin nicht ausreicht, um die Ausschüttungsansprüche aus beiden Genussscheinen gleichrangig
zu bedienen.
2.3.17 Risiken aus einem mangelnden Einfluss der Genussscheininhaber
Die Genussscheine verbriefen Gläubigerrechte, die keine Gesellschafterrechte, insbesondere keine
Teilnahme-, Mitwirkungs- und Stimmrechte in der Hauptversammlung der WGF AG beinhalten.
Die Geschäftsführung obliegt alleine dem Vorstand der WGF AG. Die Genussscheininhaber können daher
keinen Einfluss auf Entscheidungen der Hauptversammlung oder des Vorstands der WGF AG ausüben.
2.4 Steuerliche Risiken
Die WGF-Finanzgruppe könnte Steuernachforderungen in Höhe von bis zu 1,6 Mio. Euro für vergangene
Veranlagungszeiträume ausgesetzt sein. Für die Gesellschaft hat zuletzt am
5. Februar 2008 eine steuerliche Außenprüfung der Finanzbehörden für die Veranlagungszeiträume 2003
bis 2006 stattgefunden. Die Änderungen innerhalb der Steuerbescheide wirken sich nicht wesentlich auf
die wirtschaftliche Situation der WGF AG aus.

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Das Finanzamt und das Steueramt der Landeshauptstadt Düsseldorf haben im Januar und Februar 2011
Steuernachzahlungen auf Basis von Steuerbescheiden für die Jahre 2007 und 2008 für Körperschaftsteuer,
Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer sowie Steuervorauszahlungen für die Jahre 2009, 2010 und
2011 geltend gemacht. Das Nachzahlungsrisiko aus diesen Bescheiden beläuft sich auf ca. 1,6 Mio. Euro.
Die WGF AG hat gegen diese Steuerbescheide in Zusammenarbeit mit einer externen Steuerberatungsgesellschaft
Einsprüche eingelegt. Die WGF AG sowie die externe Steuerberatungsgesellschaft sind der
Auffassung, dass aufgrund steuerlicher Verluste und bestehender Verlustvorträge sowie dem voraussichtlichen
steuerlichen Ergebnis 2010 Steuernachzahlungen nicht gerechtfertigt sind. Das Finanzamt
und das Steueramt der Landeshauptstadt Düsseldorf haben eine Aussetzung der Vollziehung der Steuerzahlungen
bis zur endgültigen Klärung der Einsprüche gewährt. Gleichwohl kann nicht ausgeschlossen
werden, dass es aufgrund der unterschiedlichen Betrachtungsweisen von Sachverhalten zu Steuernachforderungen
gegen die WGF AG in Höhe von bis zu 1,6 Mio. Euro kommen kann. Derartige Nachforderungen
könnten sich negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF-Finanzgruppe und
damit auf die Ansprüche der Genussscheininhaber auswirken.
2.5 Gesetzliche Risiken
Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen könnten sich nachteilig auf die Geschäftstätigkeit
der WGF-Finanzgruppe auswirken. Die Gesetzgebung unterliegt einem ständigen Wandel. So
können Maßnahmen der Gesetz- und Verordnungsgeber auf Bundes- oder Landes- bis hin zur Kommunalebene
die Markt- und Wettbewerbsverhältnisse beeinflussen und sich negativ auf die wirtschaftliche
Situation der WGF AG auswirken. Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass aufgrund derartiger
gesetzgeberischer Maßnahmen die WGF AG zur Umstellung, Reduzierung oder auch Einstellung einzelner
geschäftlicher Aktivitäten gezwungen ist.
2.6 Zukunftsgerichtete Aussagen
In diesem Prospekt enthaltene zukunftsgerichtete Aussagen könnten nicht oder nicht wie von der
WGF AG erwartet eintreten. Dieser Prospekt enthält bestimmte in die Zukunft gerichtete Aussagen
einschließlich Angaben unter Verwendung der Worte "erwartet", "sollen", "dürfen", "werden",
"glaubt", "geht davon aus", "nimmt an", "schätzt", "plant", "ist der Ansicht", "nach Kenntnis", "nach
Einschätzung" oder ähnliche Formulierungen. Solche in die Zukunft gerichteten Aussagen deuten auf
bekannte und unbekannte Risiken, Ungewissheiten und andere Faktoren hin, die dazu führen können,
dass die tatsächlichen zukünftigen Ergebnisse, die Entwicklungen oder Leistungen der Emittentin oder
die Entwicklungen der relevanten Branchen wesentlich von denjenigen abweichen, die in diesen Aussagen
ausdrücklich oder implizit angenommen werden. Zu diesen Faktoren gehören etwa der wirtschaftliche
Erfolg der WGF AG, der Wettbewerb durch andere Marktteilnehmer, die Kapitalbedürfnisse der
Emittentin, Unsicherheiten im Geschäftsbetrieb der WGF AG und sonstige in diesem Prospekt genannte
Faktoren.
Die in die Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen, nach bestem Wissen vorgenommenen
Einschätzungen und Annahmen der Emittentin. Bestimmte zukunftsgerichtete Aussagen können
sich, obwohl sie zum derzeitigen Zeitpunkt angemessen sind, als fehlerhaft erweisen. In Anbetracht der
Risiken, Ungewissheiten und Annahmen können die in diesem Prospekt erwähnten zukünftigen Ereignisse
auch ausbleiben. Die Emittentin und ihre Geschäftsleitung können daher nicht für den tatsächlichen
Eintritt der prognostizierten Entwicklungen einstehen.
2.7 Risiko der Ausübung von Verbraucherschutzrechten
Zur Anwendbarkeit und Umsetzung der Vorschriften über den Fernabsatz bei Finanzdienstleistungen
(§§ 312 ff. BGB) auf den Vertrieb von Genussscheinen wie diesen gibt es bislang keine abschließende
Rechtsprechung. Entsprechendes gilt für die Ordnungsmäßigkeit der Widerrufsbelehrung. Es kann daher

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nicht ausgeschlossen werden, dass es bei Geltendmachung möglicherweise bestehender Rechte und
Ansprüche durch Anleger der Genussscheine aufgrund von Verbraucherrechten zu Liquiditätsabflüssen
kommen kann, wodurch die Fähigkeit der Emittentin, die Ausschüttungen auf die Genussscheine zu
zahlen und die Genussscheine bei einer Kündigung oder am Ende der Laufzeit zurück zu zahlen, beeinträchtigt
werden könnte.

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3 Angaben zum Genussrechtskapital
3.1 Verantwortliche Personen
Die Emittentin, die WGF Westfälische Grundbesitz- und Finanzverwaltung AG, Düsseldorf, übernimmt
gemäß § 5 Absatz 4 Wertpapierprospektgesetz (WpPG) die Verantwortung für den Inhalt dieses Wertpapierprospekts
und erklärt, dass ihres Wissens nach die Angaben in diesem Wertpapierprospekt richtig
und keine wesentlichen Umstände ausgelassen worden sind. Sie erklärt ferner, dass sie die erforderliche
Sorgfalt hat walten lassen, um sicherzustellen, dass die in diesem Wertpapierprospekt genannten Angaben
ihres Wissens nach richtig und keine Tatsachen weggelassen worden sind, die die Aussagen
wahrscheinlich verändern können.
3.2 Gründe für das Angebot und Verwendung des Emissionserlöses
3.2.1 Gründe für das Angebot
Hauptgrund für das Angebot ist die Beschaffung von Eigenkapital für die Gesellschaft durch die Platzierung
neuer Genussscheine. Dementsprechend sind die Bedingungen für das Angebot (vgl. Ziffer 3.5 "Genussscheinbedingungen")
so gestaltet, dass die Genussscheine den Voraussetzungen für einen Ausweis
des Emissionserlöses im Eigenkapital der WGF AG entsprechen. Die außerordentliche Hauptversammlung
der WGF AG hat am 8. März 2011 der Emission von Genussscheinen mit einem Emissionsvolumen
von bis zu 30 Mio. Euro zugestimmt.
3.2.2 Verwendung des Emissionserlöses
Die Gesellschaft erhält im Rahmen der Platzierung der Genussscheine den Erlös (nach Abzug der Gesellschaft
voraussichtlich entstehender Emissions- und Vertriebskosten) aus der Zeichnung der bis zu
300.000 Genussscheine. Im Falle der vollständigen Platzierung der Genussscheine erhält die Gesellschaft
(nach Abzug der Gesellschaft voraussichtlich entstehender Emissions- und Vertriebskosten in
Höhe von geschätzt 3 Mio. Euro) einen Netto-Emissionserlös von rund 27 Mio. Euro.
Die WGF AG beabsichtigt, den ihr zufließenden Netto-Emissionserlös zur Finanzierung des weiteren
organischen Wachstums, zur Umsetzung und Finanzierung ihrer strategischen Ziele sowie für allgemeine
Geschäftszwecke zu verwenden. Insbesondere beabsichtigt die Gesellschaft, den Netto-
Emissionserlös für die folgenden Zwecke zu verwenden, wobei die hierfür möglicherweise zur Verwendung
kommenden Beträge von der Höhe des Netto-Emissionserlöses abhängig sein werden:
� Projektierung und Bau neuer Hotels;
� Ingangsetzungskosten für den Aufbau einer Kapitalanlagegesellschaft nach dem Investmentgesetz
mittels der Tochtergesellschaft WGF Immobilien Investment GmbH (vormals Rheinsee 322. V V
GmbH);
� Gewinnung neuer qualifizierter Mitarbeiter;
� Aufwertung im Eigentum der WGF Finanzgruppe stehender Immobilien (z.B. Renovierungsmaßnahmen)
zur weiteren Steigerung der Verkaufsfähigkeit dieser Immobilien;
� Ausbau der Marktposition durch strategische Partnerschaften oder Akquisitionen, sofern sich entsprechend
geeignete Gelegenheiten bieten sollten;
Die Höhe der Beträge, die für die einzelnen Maßnahmen gegebenenfalls verwendet werden, hängt von
einer Vielzahl von Faktoren ab, die sich gegenwärtig noch nicht bestimmen lassen.

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3.2.3 Kosten der Emission
Die Gesellschaft schätzt, dass die ihr aufgrund der Platzierung der Genussscheine entstehenden Kosten
(einschließlich der Kosten für den Vertrieb der Genussscheine und weiterer Kosten) sich auf geschätzt
10 % des Emissionsvolumens belaufen werden.
3.2.4 Interessen Dritter an der Emission
Neben dem Interesse der WGF AG als Emittentin der Genussscheine bestehen keine Interessen von
Seiten natürlicher und juristischer Personen an der Emission der Genussscheine.
3.3 Angaben zu den angebotenen Genussscheinen
3.3.1 Typ und Kategorie der angebotenen Genussscheine
Genussscheine sind Forderungen gegenüber einer Gesellschaft, hier die WGF AG, schuldrechtlicher Art.
Als reine Gläubigerrechte gewähren sie keine gesellschaftsrechtlichen Mitwirkungsrechte wie Teilnahmerechte
an der Hauptversammlung der Emittentin und Stimmrechte. Genussscheine sind Wertpapiere,
die Genussrechte verbriefen.
Die mit diesem Wertpapierprospekt öffentlich angebotenen Genussscheine werden von der Emittentin
nach deutschem Recht als auf den Inhaber lautende Schuldverschreibungen ausgegeben. Der Inhalt
einer Inhaberschuldverschreibung ist nur in den Grundzügen in den §§ 793 ff. Bürgerliches Gesetzbuch
(BGB) näher definiert. Es bieten sich einem Emittenten vielfältige Möglichkeiten, die jeweiligen Bedingungen
zu gestalten. Eine Inhaberschuldverschreibung ist ein Wertpapier, mit dem die Leistung einer
bestimmten Geldsumme zu einem bestimmten Zeitpunkt versprochen wird. Im Gegenzug für diese Leistung
erhält der Gläubiger einen Zins für das überlassene Kapital. Die vorliegenden Genussscheine weisen
in diesem Zusammenhang die Besonderheit auf, dass Ausschüttungen nur dann erfolgen, wenn diese
zu keinem Bilanzverlust der Emittentin führen. Zudem nehmen die Genussscheininhaber an einem
etwaigen Bilanzverlust in voller Höhe durch Verminderung ihrer Rückzahlungsansprüche Teil.
3.3.2 Ausgabe, Verbriefung und Verwaltung der Genussscheine
Die Gesamtemission der Genussscheine beläuft sich auf bis zu 30.000.000,00 Euro und ist unterteilt in
bis zu 300.000 jeweils gleichberechtigte auf den Inhaber lautende Genussscheine mit einem Nominalbetrag
in Höhe von jeweils 100,00 Euro. Die Ausgabe der Genussscheine erfolgt zum Nominalbetrag
(100 %).
Die Genussscheine werden in einer Globalurkunde als Wertpapier verbrieft, die bei der Clearstream Banking
AG, Neue Börsenstraße 1, 60487 Frankfurt am Main, in Girosammelverwahrung hinterlegt und verwaltet
wird. Jeder Inhaber eines Genussscheins hält einen Miteigentumsanteil an der Globalurkunde. Es
besteht kein Anspruch auf Druck und Lieferung einzelner effektiver Stücke. Die Verwaltung der Genussscheine,
also die Einbuchung der Genussscheine in die Depots der Genussscheininhaber, sowie der nachfolgende
Zahlungsverkehr erfolgen über das Clearingsystem der Clearstream Banking AG, die beauftragte
Zahlstelle sowie die angeschlossenen Kreditinstitute.
3.3.3 Angebotszeitraum
Der Angebotszeitraum, d.h. die Zeichnungsfrist, beginnt unter Beachtung der Bestimmungen des Wertpapierprospektgesetzes
einen Werktag nach der Veröffentlichung des von der Emittentin für das öffentliche
Angebot der Genussscheine herausgegebenen Wertpapierprospekts, voraussichtlich am
30. Juni 2011. Die Zeichnungsfrist endet am 30. Dezember 2011. Die Emittentin ist berechtigt, die Zeichnungsfrist
der Emission vorzeitig zu beenden oder zu verlängern.

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3.3.4 Wertpapierkennnummer (WKN) und International Securities Identification Number (ISIN)
Die Genussscheine der Gesellschaft haben die Wertpapierkennnummer (WKN) WGFH91 und die International
Securities Identification Number (ISIN) DE000WGFH919.
3.3.5 Rechtsverhältnis
Das Rechtsverhältnis der Inhaber der Genussscheine zur Emittentin basiert auf den in diesem Wertpapierprospekt
abgedruckten Genussscheinbedingungen und den Angaben auf dem Zeichnungsschein.
3.3.6 Ausstattung der Genussscheine
Die Genussscheininhaber erhalten für jedes Geschäftsjahr innerhalb der Laufzeit eine dem Gewinnanteil
der Aktionäre der Emittentin vorgehende Ausschüttung (die "Vorabausschüttung") in Höhe von bis zu
8 % p. a. des gezeichneten Nennbetrags der Genussscheine.
Darüber hinaus erhalten die Genussscheininhaber für jedes Geschäftsjahr innerhalb der Laufzeit eine
zusätzliche Ausschüttung (die "Bonusausschüttung") in Höhe von 15 % des nach Abzug der Vorabausschüttung
verbleibenden Bilanzgewinnes, anteilig im Bezug zu dem Emissionsvolumens von 30 Mio.
Euro. Das heißt bei einem Platzierungsvolumen von 20 Mio. Euro (2/3 des Emissionsvolumens) zum Ende
der Zeichnungsphase muss die WGF AG nur 2/3 der vereinbarten 15 % des nach Abzug der Vorabausschüttung
verbleibenden Bilanzgewinnes als Bonusausschüttung auszahlen. Die Bonusausschüttung
pro Genussschein beträgt stets o,oooo5 % (gleich 15 % verteilt auf 300.000 Genussscheine) des nach
Abzug der Vorabausschüttung verbleibenden Bilanzgewinns. Maßgeblich für die Ermittlung des Bilanzgewinnes
sind die Regelungen des § 58 und § 158 des Aktiengesetzes (AktG).
Die Vorabausschüttung auf die Genussscheine ist dadurch begrenzt, dass durch sie kein Bilanzverlust
entstehen oder sich erhöhen darf. Maßgeblich für die Ermittlung eines Bilanzverlustes sind die Regelungen
gemäß § 158 AktG. Reicht der Bilanzgewinn zur Zahlung der Vorabausschüttung nicht aus, vermindert
sich der Ausschüttungsanspruch der Genussscheininhaber entsprechend. Die verminderte Vorabausschüttung
auf die Genussscheine erfolgt im Verhältnis der jeweiligen Ausschüttungsansprüche zueinander.
Dies gilt auch im Verhältnis zu bereits begebenen und künftig zu begebenden gleichrangigen
Genussscheinen, sofern deren Bedingungen eine entsprechende Regelung vorsehen.
Im Falle einer Verminderung der Vorabausschüttung ist der nicht ausgeschüttete Betrag in den folgenden
Geschäftsjahren nachzuzahlen. Die Nachzahlung für die Genussscheine wird anteilig im Verhältnis
der jeweiligen Ausschüttungsansprüche zueinander vorgenommen. Dies gilt entsprechend auch im Verhältnis
für bereits begebene und künftig zu begebende gleichrangige Genussscheine, sofern deren Bedingungen
eine entsprechende Regelung vorsehen. Bei der Nachzahlung sind die Ausschüttungsansprüche
in der Reihenfolge des Entstehens der Rückstände zu bedienen, beginnend mit dem ältesten rückständigen
Anspruch und sodann dem letztfälligen. Eine Nachzahlung ausgesetzter Bonusausschüttungen
ist ausgeschlossen.
Die Genussscheine sind vom 1. Juli 2011 an ausschüttungsberechtigt, das heißt für das Geschäftsjahr 2011
zu einem 1/2-Anteil.
Die Ausschüttung (die Vorabausschüttung und die Bonusausschüttung) für das abgelaufene Geschäftsjahr
ist jeweils nachträglich am 1. Juli des folgenden Geschäftsjahres fällig, jedoch nicht vor dem ersten
Geschäftstag nach der Feststellung des Jahresabschlusses der Emittentin für das Geschäftsjahr, für das
die Ausschüttung erfolgen soll. Ist der Fälligkeitstag für eine Ausschüttung kein Bankarbeitstag, so hat
die Zahlung am darauffolgenden Bankarbeitstag zu erfolgen.
Die Ausschüttungsansprüche verjähren gemäß § 13 der Genussscheinbedingungen innerhalb von zwei
Jahren beginnend mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Ausschüttungsanspruch zur Zahlung
fällig geworden ist.

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3.3.7 Teilnahme an einem Bilanzverlust und Nachrang
Die Genussscheininhaber nehmen an einem etwaigen Bilanzverlust in voller Höhe durch Verminderung
ihrer Rückzahlungsansprüche teil, und zwar im Verhältnis der Rückzahlungsansprüche zu dem in der
Bilanz ausgewiesenen Eigenkapital (einschließlich Genussrechtskapital, jedoch ohne andere nachrangige
Verbindlichkeiten). Bei einer Kapitalherabsetzung zur Deckung eines Bilanzverlustes vermindert sich
der Rückzahlungsanspruch jedes Genussscheininhabers in demselben Verhältnis, wie das Grundkapital
herabgesetzt wird. Verlustvorträge aus den Vorjahren bleiben hierbei außer Betracht.
Werden nach einer Teilnahme der Genussscheininhaber am Verlust in den folgenden Geschäftsjahren
Jahresüberschüsse erzielt, so werden diese zur Deckung des Verlustvortrages aus den Vorjahren und zur
Wiederauffüllung der gesetzlichen Rücklage gemäß § 150 AktG verwendet. Der danach verbleibende
Betrag ist zur Wiederauffüllung der Rückzahlungsansprüche bis zum Nennbetrag der Genussscheine zu
verwenden. Erst dann darf eine Ausschüttung auf die Genussscheine oder eine Gewinnverwendung vorgenommen
werden. Diese Verpflichtung besteht nur während der Laufzeit der Genussscheine.
Reicht ein Jahresüberschuss zur Wiederauffüllung der Genussscheine nicht aus, so wird die Wiederauffüllung
des Kapitals der Genussscheine anteilig im Verhältnis ihres Nennbetrags zum Gesamtnennbetrag
der Genussscheine vorgenommen. Dies gilt entsprechend auch im Verhältnis für bereits begebene
und künftig zu begebende gleichrangige Genussscheine, sofern deren Bedingungen eine entsprechende
Regelung vorsehen.
Im Insolvenz- oder Liquidationsfall gehen die Forderungen aus den Genussscheinen den Forderungen
aller anderen nicht nachrangigen Gläubiger der Emittentin im Rang nach. Die Genussscheine gewähren
keinen Anteil am Liquidationserlös der Emittentin.
3.3.8 Zahlungsverpflichtung, Zahlstelle
Die WGF AG ist verpflichtet, während der gesamten Laufzeit der Genussscheine mindestens eine Zahlstelle
zu benennen. Erste Zahlstelle ist die biw Bank für Investments und Wertpapiere AG, Hausbroicher
Str. 222, 47877 Willich. Die WGF AG ist berechtigt, weitere Zahlstellen zu benennen oder einzelne Zahlstellen
zu widerrufen.
Die Emittentin verpflichtet sich, alle nach den Genussscheinbedingungen geschuldeten Beträge in Euro
an die Zahlstelle zu zahlen. Hierfür ist keine gesonderte Erklärung des Gläubigers notwendig.
Die Zahlstelle wird die zu zahlenden Beträge der Clearstream Banking AG zur Zahlung an die Genussscheininhaber
überweisen. Diese Überweisungen befreien die WGF AG von ihren Verbindlichkeiten aus
den Genussscheinen gegenüber den Genussscheininhabern.
3.3.9 Laufzeit, Rückzahlung, Rückerwerb, Kündigung
Die Laufzeit der Genussscheine beginnt am 1. Juli 2011 und endet am 31. Dezember 2019.
Die WGF AG als Schuldnerin verpflichtet sich, die Genussscheine und den auf den jeweiligen Genussscheininhaber
entfallenden Ausschüttungsbetrag vorbehaltlich einer Teilnahme der Anleger an einem
Bilanzverlust der WGF AG jeweils zum Nennbetrag am 1. Juli des Jahres, das dem Ende der Laufzeit folgt,
jedoch nicht vor dem ersten Geschäftstag nach der endgültigen Feststellung des Jahresabschlusses für
das vorangehende Geschäftsjahr, an die Genussscheininhaber zurückzuzahlen. Fällt dieser Fälligkeitstermin
auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, verschiebt sich der Fälligkeitstag auf den
nächstfolgenden Bankarbeitstag.
Die Vorlegungsfrist gemäß § 801 Absatz 1 Satz 1 BGB wird für die Genussscheine auf zwei Jahre verkürzt.
Die Verjährungsfrist für innerhalb der Vorlegungsfrist zur Zahlung vorgelegte Genussscheine beträgt
zwei Jahre vom Ende der betreffenden Vorlegungsfrist an.
Die WGF AG ist jederzeit berechtigt, Genusscheine aus dieser Emission im eigenen Namen und auf eigene
Rechnung zurückzuerwerben. Die angekauften Genussscheine kann die Gesellschaft nach eigener
Wahl halten, weiterverkaufen oder einziehen.

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Im Falle des Erlasses, der Änderung oder der Änderung der Auslegung einer in der Bundesrepublik
Deutschland anwendbaren Rechtsvorschrift nach Ausgabe der Genussscheine, durch die die Ausschüttungen
auf die Genussscheine bei der Emittentin mit Steuern vom Einkommen und Ertrag belastet werden,
ist die WGF AG berechtigt, statt der Änderung oder Anpassung der Genussscheinbedingungen die
Genussscheine mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des Geschäftsjahres, in dem die Genussscheinrechte
letztmals ohne die Belastung mit Steuern vom Einkommen und Ertrag bei der Emittentin
ausgeübt werden können, durch Bekanntmachung außerordentlich zu kündigen. Die Genussscheininhaber
können die Genussscheine im Falle einer Änderung der Genussscheinbedingungen kündigen.
Die Kündigung ist den Genussscheininhabern gemäß § 14 der Genussscheinbedingungen bekannt zu
machen. Den Genussscheininhabern oder der Emittentin steht ein ordentliches Kündigungsrecht nicht
zu. Davon unberührt bleibt ein eventuelles außerordentliches Kündigungsrecht beider Parteien.
3.3.10 Übertragbarkeit, Vererbbarkeit, Vorzugsrechte der Wertpapiere
Die Genussscheine können jederzeit ohne Zustimmung der WGF AG oder Anzeige bei der Gesellschaft
freihändig verkauft oder vererbt werden. Die Verfügung über die Miteigentumsanteile in Höhe von jeweils
100,00 Euro an der von der Clearstream Banking AG verwalteten Globalurkunde erfolgt durch Abtretung
der darin verbrieften Rechte. Es existieren keine Vorzugsrechte für den Erwerb der Genussscheine.
3.3.11 Handelbarkeit
Die Genussscheine sind zum Beginn der Zeichnungsfrist und auch in der Folgezeit bis auf Weiteres nicht
zum Handel an einer Börse zugelassen. Die WGF AG beabsichtigt, die Genussscheine voraussichtlich
nach vollständiger Platzierung in den Freiverkehr einer inländischen Börse einbeziehen zu lassen. Der
Freiverkehr ist kein organisierter/regulierter Markt im Sinne von § 2 Absatz 5 Wertpapierhandelsgesetz
(WpHG). Die Gewähr für einen späteren öffentlichen Handel der Genussscheine übernimmt die WGF AG
nicht.
Die Gesellschaft hat zur Einbeziehung der Genussscheine in den Freiverkehr einer inländischen Börse
einen Vertrag mit der Schnigge Wertpapierhandelsbank AG, Berliner Allee 10, 40212 Düsseldorf, abgeschlossen.
Gegenstand dieses Vertrags ist die Einbeziehung der Genussscheine in den Freiverkehr der
Börse Düsseldorf.
3.3.12 Bekanntmachungen
Bekanntmachungen der Emittentin, die die Genussscheine betreffen, erfolgen nur im elektronischen
Bundesanzeiger. Auf freiwilliger Basis, ohne dass hierzu eine Verpflichtung besteht und ohne dass die
Genussscheininhaber im Falle der "Nichteinhaltung" daraus Rechte herleiten können, wird die Emittentin
Bekanntmachungen zudem auf ihrer Internetseite (www.wgfag.de) veröffentlichen.
3.3.13 Mitwirkungsrechte
Die Geschäftsleitung obliegt allein dem Vorstand der WGF AG. Den Genussscheininhabern stehen keine
Mitgliedschaftsrechte, insbesondere keine Teilnahme-, Mitwirkungs- und Stimmrechte, in der Hauptversammlung
der Gesellschaft zu.
3.3.14 Angebotspreis und Kosten bei Ausgabe der Genussscheine
Der Preis für jeden Genussschein entspricht dem Nennbetrag multipliziert mit dem Ausgabekurs. Der
Verkaufspreis vom Beginn der Zeichnungsphase voraussichtlich am 30. Juni 2011 bis zum Beginn der
Laufzeit am 1. Juli 2011 beträgt für die Genussscheine 100,00 Euro je Genussschein. Das entspricht einem
Verkaufskurs von 100 %. Die weiteren Verkaufskurse sind einer Einzahlungstabelle zu entnehmen, die
auf der Internetseite der Gesellschaft (www.wgfag.de) veröffentlicht wird und dort heruntergeladen
werden kann. Es handelt sich um ein vorläufiges, freibleibendes Angebot. Die Angebotskurse können

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auch telefonisch bei der Gesellschaft erfragt werden. Darüber hinausgehende Kosten bei der Zeichnung
der Genussscheine, wie Ausgabeaufschlag, Verwaltungskosten, Managementgebühren oder ähnliches,
fallen nicht an. Bei Kauf über den Freiverkehr einer inländischen oder ausländischen Börse oder außerbörslich
können Kosten, wie Maklercourtage, Provisionen und ähnliches, auftreten.
3.3.15 Repräsentation der Genussscheininhaber
Eine Repräsentation der Genussscheininhaber, das heißt eine den Genussscheininhabern vertretende
Organisation, ist für die Genussscheine nach deutschem Recht nicht vorgesehen.
Nach § 9 des Gesetzes über Schuldverschreibungen aus Gesamtemissionen (SchVG) kann der Schuldner
(die WGF AG) eine Versammlung der Gläubiger einberufen. Er ist verpflichtet, die Versammlung einzuberufen,
wenn Gläubiger, deren Teilschuldverschreibungen zusammen 5 % der im Umlauf befindlichen
Teilschuldverschreibungen erreichen, die Einberufung schriftlich unter Angabe des Zwecks und des
Grundes verlangen. Die Versammlung der Gläubiger kann nach Maßgabe von § 12 der Genussscheinbedingungen
entsprechend dem SchVG Beschlüsse fassen, die nach Maßgabe dieses Gesetzes verbindliche
Kraft für alle Gläubiger haben.
3.3.16 Intermediäre
Für die Emittentin sind keine Intermediäre im Sekundärhandel tätig.
3.3.17 Emissionsübernahmevertrag
Eine Emissionsübernahme durch Institute oder eine feste Zusage für die Übernahme der Emission zu
den bestmöglichen Bedingungen durch Institute besteht nicht.
3.3.18 Vorzugsrechte
Vorzugsrechte für Zeichnungsrechte bestehen nicht.
3.3.19 Koordinator des Angebots
Für das gesamte Angebot der Genussscheine oder einzelne Teile des Angebots ist kein Koordinator
durch die Emittentin benannt worden.
3.3.20 Staatliche Kontrollen und Aufsicht
Die hier angebotenen Genussscheine unterliegen weder einer staatlichen Kontrolle noch gibt es eine
sonstige behördliche Aufsicht über die Verwendung des Emissionserlöses.
3.3.21 Anzuwendendes Recht und Gerichtsstand
Für alle aus dem Rechtsverhältnis zwischen den Inhabern der Genussscheine und der Emittentin erwachsenden
Rechtsstreitigkeiten ist die Rechtsordnung der Bundesrepublik Deutschland maßgeblich.
Ausschließlicher Gerichtsstand für alle Rechtsstreitigkeiten aus den in diesen Genussscheinbedingungen
geregelten Angelegenheiten ist, soweit gesetzlich zulässig, Düsseldorf, Bundesrepublik Deutschland.
Im Übrigen gilt § 15 der Genussscheinbedingungen.
3.3.22 Gleichrangigkeit mit bereits emittierten Genussscheinen
Die WGF AG hat im Geschäftsjahr 2009 bereits Genussscheine emittiert (WKN: WGFH90). Das öffentliche
Angebot dieser Emission ist seit dem 30. September 2010 beendet. Der Netto-Emissionserlös betrug
2,699 Mio. Euro. Die Genussscheine aus dieser Emission sind sehr ähnlich zu den hier prospektierten
Genussscheinen ausgestaltet. Die Anleger erhalten ebenfalls für jedes Geschäftsjahr der bis zum 30.
September 2021 andauernden Laufzeit eine dem Gewinnanteil der Aktionäre der Emittentin vorgehende

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Ausschüttung in Höhe von bis zu 8 % p.a. des gezeichneten Nennbetrags der Genussscheine. Darüber
hinausgehende Ausschüttungsansprüche bestehen nicht. Die Ausschüttungsansprüche sind gleichrangig
mit den Ausschüttungsansprüchen des hier prospektierten Genussscheines. Die bereits platzierten
Genussscheine aus dieser vorhergehenden Emission sind in den Freiverkehr der Börsen Düsseldorf,
Stuttgart und Hamburg einbezogen.
3.4 Bedingungen des Angebotes
3.4.1 Bezug des Genussrechtskapitals
Grundlage der Zeichnung der Genussscheine ist der vollständig und richtig ausgefüllte und vom Zeichner
unterschriebene Zeichnungsschein (Kaufantrag), der unter anderem auf der Internetseite der Emittentin
unter www.wgfag.de erhältlich ist. Zeichnungen nimmt die Gesellschaft unter ihrer Geschäftsadresse,
per Fax oder als E-Mail-Anhang (WGF AG, Vogelsanger Weg 111, 40470 Düsseldorf, Faxnummer:
0800-350 450 9, E-Mail-Adresse: premiumgenuss@wgfag.de) durch Übermittlung eines vollständig und
richtig ausgefüllten und vom Zeichner unterschriebenen Zeichnungsscheins (Kaufantrag) entgegen.
Darüber hinaus haben Anleger die Möglichkeit, über einen Online-Wertpapierkaufantrag, welcher auf
der Internetseite der Emittentin (www.wgfag.de) abrufbar ist, die Genussscheine zu zeichnen. Nach
Zugang der Zeichnung bei der WGF AG und Annahme der Zeichnung durch die Gesellschaft wird die
Zeichnung verbindlich.
Des Weiteren können Genussscheine bei Banken und Finanzdienstleistungsinstituten, die Kooperationsverträge
mit der WGF AG abgeschlossen haben, erworben werden.
Soweit Zeichnungsscheine direkt an die WGF AG gesendet werden, ist die Gesellschaft berechtigt, von
dem Zeichnungsvertrag zurückzutreten, wenn nicht innerhalb von zwei Wochen nach dem im Kaufantrag
genannten Zahlungstermin die Zeichnungssumme auf dem Genussscheinkonto bei der Zahlstelle
eingegangen ist.
Für den Fall, dass die Genussscheine schon vor dem Ende der Zeichnungsfrist vollständig platziert sind,
wird die WGF AG dies unverzüglich auf ihrer Internetseite bekannt geben.
Die Zeichnungen werden in der Reihenfolge des Eingangs der Zeichnungsscheine bei der Emittentin berücksichtigt,
und zwar unabhängig davon, ob diese Genussscheine bei der WGF AG oder über Banken
oder Finanzdienstleistungsinstitute, die mit der Gesellschaft kooperieren, erworben worden sind. Die
Zeichner erhalten nach Eingang der Zeichnungssumme auf dem Genussscheinkonto sowie nach Einbuchung
der Wertpapiere in das angegebene Depot des Genussscheininhabers eine schriftliche Bestätigung
über die von ihnen gezeichneten Stücke der Genussscheine. Sollte einem Genussscheininhaber
aufgrund der Nachfrage nicht die Anzahl der Stücke zugeteilt werden, die er erwerben wollte, wird der
auf dem Genussscheinkonto eingezahlte überschießende Teil der Zeichnungssumme innerhalb von zehn
Bankarbeitstagen an den Genussscheininhaber zurückgezahlt.
3.4.2 Voraussichtlicher Zeitplan für das Angebot
Für das Angebot ist vorbehaltlich einer Verkürzung des Angebotszeitraums folgender voraussichtlicher
Zeitplan vorgesehen:
� 29. Juni 2011 Billigung des Prospekts durch die Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
� 29. Juni 2011 Veröffentlichung des Prospekts auf der Internetseite
der Gesellschaft unter www.wgfag.de
� 30. Juni 2011 Beginn des Angebotszeitraums
� 30. Dezember 2011 Ende des Angebotszeitraums (vorbehaltlich einer Verkürzung
bei vorheriger vollständiger Platzierung aller angebotenen Genussscheine
oder einer Verlängerung)

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� Unverzüglich nach Ende des Angebotszeitraums
Veröffentlichung des Ergebnisses des Angebots (Volumen der während des Angebotszeitraums
platzierten Genussscheine und Emissionserlös) auf der Internetseite der Gesellschaft unter
www.wgfag.de
Im Rahmen des Billigungsverfahrens bei der BaFin wird von dieser entsprechend der gesetzlichen Vorgaben
lediglich eine Vollständigkeitsprüfung des Wertpapierprospekts einschließlich einer Prüfung der
Kohärenz und Verständlichkeit der vorgelegten Informationen durchgeführt. Eine darüber hinausgehende
inhaltliche Prüfung nimmt die BaFin nicht vor.
3.4.3 Zeichnungsvolumen
Die Genussscheine werden im Wege des Direktbezugs angeboten und können von jeder natürlichen und
juristischen Person sowie von jeder Personengesellschaft (auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts)
erworben werden. Der Mindesterwerb beträgt ein Genussschein (=100,00 Euro). Höhere Zeichnungen
müssen durch 100,00 Euro teilbar sein. Eine Begrenzung für den maximalen Erwerb von Genussscheinen
existiert nicht.
3.4.4 Auslieferung der Genussscheine
Im Rahmen der Girosammelverwahrung veranlasst die Zahlstelle die Einbuchung der Genussscheine in
das auf dem Zeichnungsschein angegebene Wertpapierdepot. Der Zeichner hat darauf zu achten, dass
das angegebene Depot für Wertpapierüberträge geeignet ist und nicht beispielsweise einem Fonds zugeordnet
ist.
3.4.5 Erhältlichkeit des Wertpapierprospektes
Der Wertpapierprospekt für die Emission der Genussscheine in Höhe von bis zu 30.000.000,00 Euro wird
von der WGF AG unter ihrer Geschäftsadresse Vogelsanger Weg 111, 40470 Düsseldorf, zur kostenlosen
Ausgabe bereitgehalten und kann auf der Internetseite der WGF AG (www.wgfag.de) heruntergeladen
werden.
3.5 Genussscheinbedingungen
§ 1
Begebung und Einteilung des Genussrechtskapitals, Verbriefung, Übertragung und Handelbarkeit
1) Die WGF Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG (die "WGF AG" oder die "Emittentin" oder die
"Gesellschaft") begibt gegen die Einzahlung von Genussrechtskapital mit einem Gesamtnennbetrag von bis
zu 30.000.000,00 Euro (in Worten Dreißig Millionen Euro) Genussscheine unter der Bezeichnung "WGF 8 %
Premium Plus Genussschein" (die "Genussscheine" oder das "Genussrechtskapital") zu den nachfolgenden
Bedingungen.
2) Das Genussrechtskapital ist eingeteilt in bis zu 300.000 untereinander gleichberechtigte Genussscheine als
Teilschuldverschreibungen mit einem Nennwert von je 100,00 Euro (in Worten Einhundert Euro), die auf den
Inhaber lauten.
3) Die Genussscheine werden über ihre gesamte Laufzeit in einer Globalurkunde als Rahmenurkunde (die "Globalurkunde")
verbrieft, die bei der Clearstream Banking AG, Neue Börsenstraße 1, 60487 Frankfurt am
Main, hinterlegt ist. Die Globalurkunde trägt die Unterschrift des Vorstands der WGF AG. Ein Anspruch auf
Ausdruck und Auslieferung effektiver Einzelurkunden ist ausgeschlossen. Ungeachtet dessen kann die Emittentin
Einzelurkunden ausstellen.

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4) Den Inhabern der Genusscheine (der "Genussscheininhaber" oder der "Zeichner" oder der "Anleger")
stehen Miteigentumsanteile an der Globalurkunde zu, die gemäß den jeweiligen Bedingungen und Bestimmungen
der Clearstream Banking AG durch eine entsprechende Umbuchung und Eintragung in den Wertpapierdepots
der Anleger übertragen werden können. Die Übereignung und der Verkauf von Genussscheine bedürfen
nicht der Genehmigung der WGF AG.
5) Die Genussscheine sind zum Beginn der Zeichnungsfrist und auch in der Folgezeit bis auf Weiteres nicht zum
Handel an einer inländischen Börse zugelassen. Die Gesellschaft beabsichtigt jedoch, die Genussscheine nach
vollständiger Platzierung oder vorzeitiger Beendigung der Emission (§ 3 Absatz 1) in den Freiverkehr einer
oder mehrerer inländischen Börse(n) einbeziehen zu lassen. Die Gewähr für einen späteren öffentlichen Handel
der Genussscheine übernimmt die Emittentin jedoch nicht.
§ 2
Zeichnung, Erwerb und Einbuchung von Genussscheinen
1) Jede natürliche oder juristische Person sowie jede Personengesellschaft (auch eine Gesellschaft bürgerlichen
Rechts) kann die hier prospektierten Genussscheine durch Zeichnung des Kaufantrags und Annahme durch
die WGF AG erwerben. Der Mindesterwerb beträgt ein Genusschein (=100,00 Euro). Höhere Zeichnungen
müssen durch 100,00 Euro teilbar sein. Eine Beschränkung für den maximalen Erwerb besteht nicht.
2) Zeichnungen nimmt die Gesellschaft unter ihrer Geschäftsadresse, per Fax oder als E-Mail-Anhang durch
Übermittlung eines vollständig und richtig ausgefüllten und vom Zeichner unterschriebenen Zeichnungsscheins
(Kaufantrag) entgegen. Darüber hinaus haben Anleger die Möglichkeit, über einen Online-
Wertpapierkaufantrag, welcher auf der Internetseite der Emittentin (www.wgfag.de) abrufbar ist, die Genussscheine
zu zeichnen. Nach Zugang der Zeichnung bei der WGF AG und Annahme der Zeichnung durch die
Gesellschaft wird die Zeichnung verbindlich. Des Weiteren können Genussscheine bei Banken und Finanzdienstleistungsinstituten,
die Kooperationsverträge mit der WGF AG abgeschlossen haben, erworben werden.
Soweit Zeichnungsscheine von Anlegern direkt an die WGF AG gesendet werden, ist die Gesellschaft berechtigt,
vom Zeichnungsvertrag zurückzutreten, wenn nicht innerhalb von zwei Wochen nach dem im Kaufantrag
genannten Zahlungstermin die Zeichnungssumme auf das im Kaufantrag genannte Konto (das "Genussscheinkonto")
eingegangen ist.
3) Die Gesellschaft wird Kaufanträge in der Reihenfolge des Eingangs berücksichtigen, und zwar unabhängig
davon, ob Zeichner Genussscheine direkt bei der WGF AG oder über Banken oder Finanzdienstleistungsinstitute,
die mit der Gesellschaft kooperieren, erwerben. Nach Annahme eines Kaufantrags durch die Gesellschaft
erhalten die Zeichner von der WGF AG eine schriftliche Bestätigung über die von ihnen erworbenen Genussscheine.
4) Die Emittentin behält sich vor, Kaufanträge nur im Umfang einer geringeren als der gezeichneten Anzahl von
Genussscheinen anzunehmen. In diesem Fall wird die Emittentin die Zahlstelle (§ 6) anweisen, den übersteigenden
Teil der Zeichnungssumme innerhalb von zehn Bankarbeitstagen an den Zeichner zurück zu überweisen.
5) Im Rahmen der Girosammelverwahrung veranlasst die Zahlstelle (§ 6) die Einbuchung der Genussscheine in
das auf dem Kaufantrag angegebene Wertpapierdepot des Zeichners. Der Zeichner hat darauf zu achten, dass
das angegebene Depot für Wertpapierüberträge geeignet ist und nicht beispielsweise einem Fonds zugeordnet
ist.
6) Die Einbuchung der Genussscheine in die Depots der Anleger erfolgt spätestens innerhalb von zehn Bankarbeitstagen
nach Geldeingang. Dabei ist ein Bankarbeitstag ein Tag (außer Samstag oder Sonntag), an dem
die Clearstream Banking AG Zahlungen abwickelt und die Geschäftsbanken in Düsseldorf geöffnet haben (der
"Bankarbeitstag").

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 48 von 164
§ 3
Zeichnungsfrist, Wertpapierprospekt
1) Die Zeichnungsfrist beginnt unter Beachtung der Bestimmungen des Wertpapierprospektgesetzes einen
Werktag nach der Veröffentlichung des von der Emittentin für das öffentliche Angebot der Genussscheine herausgegebenen
Wertpapierprospekts, voraussichtlich am 30. Juni 2011. Die Zeichnungsfrist endet am
30 Dezember 2011. Die Emittentin ist berechtigt, die Zeichnungsfrist der Emission vorzeitig zu beenden oder
zu verlängern.
2) Der Wertpapierprospekt für die Emission der Genussscheine mit einem Gesamtbetrag bis zu 30.000.000,00
Euro wird für die Dauer des öffentlichen Angebots von der Emittentin unter ihrer Geschäftsadresse, Vogelsanger
Weg 111 in 40470 Düsseldorf, zur kostenlosen Ausgabe bereitgehalten und kann auf der Internetseite
der Emittentin unter www.wgfag.de heruntergeladen werden.
§ 4
Verwendung des Emissionserlöses
Die WGF AG beabsichtigt, den ihr zufließenden Netto-Emissionserlös (nach Abzug der Gesellschaft voraussichtlich
entstehender Emissions- und Vertriebskosten) zur Finanzierung des weiteren organischen Wachstums, zur Umsetzung
und Finanzierung ihrer strategischen Ziele sowie für allgemeine Geschäftszwecke zu verwenden.
§ 5
Jährliche Ausschüttungen
1) Die Genussscheininhaber erhalten für jedes Geschäftsjahr innerhalb der Laufzeit (§ 8 Absatz 1) eine dem Gewinnanteil
der Aktionäre der Emittentin vorgehende Ausschüttung (die "Vorabausschüttung") in Höhe von
bis zu 8 % p. a. des gezeichneten Nennbetrags der Genussscheine.
2) Darüber hinaus erhalten die Genussscheininhaber für jedes Geschäftsjahr innerhalb der Laufzeit eine zusätzliche
Ausschüttung (die "Bonusausschüttung") in Höhe von 15 % des nach Abzug der Vorabausschüttung
verbleibenden Bilanzgewinnes, anteilig in Bezug zu dem Emissionsvolumen von 30 Mio. Euro. Das heißt bei
einem Platzierungsvolumen von 20 Mio. Euro (2/3 des Emissionsvolumens) zum Ende der Zeichnungsphase
muss die WGF AG nur 2/3 der vereinbarten 15 % des nach Abzug der Vorabausschüttung verbleibenden Bilanzgewinnes
als Bonusausschüttung auszahlen. Die Bonusausschüttung pro Genussschein beträgt stets
0,00005% (=15 % verteilt auf 300.000 Genussscheine) des nach Abzug der Vorabausschüttung verbleibenden
Bilanzgewinnes. Maßgeblich für die Ermittlung des Bilanzgewinnes sind die Regelungen des § 58 und § 158
des Aktiengesetzes (AktG)
3) Für den Fall, dass die Emittentin künftig gleichrangige Genussscheine emittiert, deren Bedingungen eine dem
Absatz 2 entsprechende Regelung vorsehen, wird die Höhe der hier vereinbarten Bonussausschüttung insofern
angepasst, dass die 15 % des nach Abzug der Vorabausschüttungen der betroffenen Genussscheinemissionen
verbleibenden Bilanzgewinnes anteilig in Bezug zu dem Gesamtemissionsvolumen dieser Genussscheine
berechnet wird.
4) Die Vorabausschüttung auf die Genussscheine ist dadurch begrenzt, dass durch sie kein Bilanzverlust entstehen
oder sich erhöhen darf. Maßgeblich für die Ermittlung eines Bilanzverlustes sind die Regelungen gemäß
§ 158 AktG. Reicht der Bilanzgewinn zur Zahlung der Vorabausschüttung nicht aus, vermindert sich der Ausschüttungsanspruch
der Genussscheininhaber entsprechend. Die verminderte Vorabausschüttung auf die Genussscheine
erfolgt im Verhältnis der jeweiligen Ausschüttungsansprüche zueinander. Dies gilt auch im Verhältnis
zu bereits begebenen und künftig zu begebenden gleichrangigen Genussscheinen, sofern deren Bedingungen
eine entsprechende Regelung vorsehen.
5) Im Falle einer Verminderung der Vorabausschüttung ist der nicht ausgeschüttete Betrag in den folgenden
Geschäftsjahren nachzuzahlen. Die Nachzahlung für die Genussscheine wird anteilig im Verhältnis der jeweiligen
Ausschüttungsansprüche zueinander vorgenommen. Dies gilt entsprechend auch im Verhältnis für bereits
begebene und künftig zu begebende gleichrangige Genussscheine, sofern deren Bedingungen eine entsprechende
Regelung vorsehen. Bei der Nachzahlung sind die Ausschüttungsansprüche in der Reihenfolge des

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 49 von 164
Entstehens der Rückstände zu bedienen, beginnend mit dem ältesten rückständigen Anspruch und sodann
dem letztfälligen. Eine Nachzahlung ausgesetzter Bonusausschüttungen (Absatz 2) ist ausgeschlossen.
6) Im Falle einer Verminderung der Rückzahlungsansprüche gemäß § 7 Absatz 1 darf eine Nachzahlung erst
dann vorgenommen werden, wenn die Wiederauffüllung der Rückzahlungsansprüche gemäß § 7 Absatz 2 bis
zum Nennbetrag der Genussscheine erfolgt ist. Eine Nachzahlungspflicht für die Vorabausschüttung besteht
nur während der Laufzeit der Genussscheine.
7) Sind Ausschüttungen nicht für ein volles Geschäftsjahr zu berechnen, so werden sie berechnet auf der Grundlage
eines Jahres mit 360 Tagen, bestehend aus 12 Monaten mit je 30 Tagen, und im Falle eines Zeitraums von
weniger als einem Monat auf der Basis der verstrichenen Tage.
8) Die Genussscheine sind vom 1. Juli 2011 an ausschüttungsberechtigt, das heißt für das Geschäftsjahr 2011 zu
einem 1/2-Anteil.
9) Die Ausschüttung (die Vorabausschüttung und die Bonusausschüttung) für das abgelaufene Geschäftsjahr ist
jeweils nachträglich am 1. Juli des folgenden Geschäftsjahres fällig, jedoch nicht vor dem ersten Geschäftstag
nach der Feststellung des Jahresabschlusses der Emittentin für das Geschäftsjahr, für das die Ausschüttung erfolgen
soll. Ist der Fälligkeitstag für eine Ausschüttung kein Bankarbeitstag, so hat die Zahlung am darauffolgenden
Bankarbeitstag zu erfolgen.
§ 6
Zahlstelle, Zahlungen
1) Die Emittentin ist verpflichtet, während der gesamten Laufzeit der Genusscheine mindestens eine Zahlstelle
zu benennen.
2) Erste Zahlstelle ist die biw Bank für Investments und Wertpapiere AG, Hausbroicher Str. 222, 47877 Willich.
Die WGF AG ist berechtigt, weitere Zahlstellen zu benennen oder einzelne Zahlstellen zu widerrufen.
3) Die Emittentin verpflichtet sich, alle nach diesen Genussscheinbedingungen geschuldeten Beträge in Euro
zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit an die Zahlstelle zu zahlen. Hierfür ist keine gesonderte Erklärung der Genussscheininhaber
notwendig. Die jährlichen Ausschüttungen und die Rückzahlung erfolgen durch die Zahlstelle
an die Clearstream Banking AG, Frankfurt am Main, zur Weiterleitung auf die jeweiligen Konten der Genussscheininhaber.
Diese Überweisungen befreien die Emittentin von ihren Verbindlichkeiten aus den Genussscheinen.
§ 7
Verlustbeteiligung
1) Die Genussscheininhaber nehmen an einem etwaigen Bilanzverlust in voller Höhe durch Verminderung ihrer
Rückzahlungsansprüche teil, und zwar im Verhältnis der Rückzahlungsansprüche zu dem in der Bilanz ausgewiesenen
Eigenkapital (einschließlich Genussrechtskapital, jedoch ohne andere nachrangige Verbindlichkeiten).
Bei einer Kapitalherabsetzung zur Deckung eines Bilanzverlustes vermindert sich der Rückzahlungsanspruch
jedes Genussscheininhabers in demselben Verhältnis, wie das Grundkapital herabgesetzt wird. Verlustvorträge
aus den Vorjahren bleiben hierbei außer Betracht.
2) Werden nach einer Teilnahme der Genussscheininhaber am Verlust in den folgenden Geschäftsjahren Jahresüberschüsse
erzielt, so werden diese zur Deckung des Verlustvortrages aus den Vorjahren und zur Wiederauffüllung
der gesetzlichen Rücklage gemäß § 150 AktG verwendet. Der danach verbleibende Betrag ist zur Wiederauffüllung
der Rückzahlungsansprüche bis zum Nennbetrag der Genussscheine zu verwenden. Erst dann
darf eine Ausschüttung auf die Genussscheine oder eine Gewinnverwendung vorgenommen werden. Diese
Verpflichtung besteht nur während der Laufzeit der Genussscheine.
3) Reicht ein Jahresüberschuss zur Wiederauffüllung der Genussscheine nicht aus, so wird die Wiederauffüllung
des Kapitals der Genussscheine anteilig im Verhältnis ihres Nennbetrags zum Gesamtnennbetrag der Genussscheine
vorgenommen. Dies gilt entsprechend auch im Verhältnis für bereits begebene und künftig zu begebende
gleichrangige Genussscheine, sofern deren Bedingungen eine entsprechende Regelung vorsehen.

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§ 8
Laufzeit, Kündigung, Rückzahlung
1) Die Laufzeit der Genussscheine beginnt am 1. Juli 2011 und endet am 31. Dezember 2019.
2) Eine ordentliche Kündigung der Genussscheine durch die Genussscheininhaber oder durch die Emittentin ist
ausgeschlossen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt hiervon unberührt.
3) Im Falle des Erlasses, der Änderung oder der Änderung der Auslegung einer in der Bundesrepublik Deutschland
anwendbaren Rechtsvorschrift nach Ausgabe der Genussscheine, durch die die Ausschüttungen auf die
Genussscheine bei der Emittentin mit Steuern vom Einkommen und Ertrag belastet werden, ist die Emittentin
berechtigt, statt der Änderung oder Anpassung der Genussscheinbedingungen (§ 11) die Genussscheine mit einer
Frist von 6 Monaten zum Ende des Geschäftsjahres, indem die Genussscheinrechte letztmals ohne die Belastung
mit Steuern vom Einkommen und Ertrag bei der Emittentin ausgeübt werden können, durch Bekanntmachung
gemäß § 14 außerordentlich zu kündigen. Die Genussscheininhaber können die Genussscheine
im Falle einer Änderung der Genussscheinbedingungen nach näherer Maßgabe von § 11 kündigen.
4) Gekündigte Genussscheine verbriefen bis zum Wirksamwerden ihrer Kündigung ihre vollen Rechte.
5) Vorbehaltlich der Bestimmungen gemäß § 7 werden die Genussscheine zum Ende der Laufzeit oder nach dem
Wirksamwerden ihrer Kündigung zum Nennbetrag zurückgezahlt. Der zurückzuzahlende Betrag ist am 1. Juli
des Jahres, das dem Ende der Laufzeit bzw. dem Wirksamwerden der Kündigung folgt, jedoch nicht vor dem
ersten Geschäftstag (§ 5 Absatz 9) nach der endgültigen Feststellung des Jahresabschlusses der WGF AG für
das vorangehende Geschäftsjahr, fällig.
§ 9
Nachrangigkeit, Teilnahme am Liquidationserlös
1) Im Insolvenz- oder Liquidationsfall gehen die Forderungen aus den Genussscheinen den Forderungen aller
anderen nicht nachrangigen Gläubiger der Emittentin im Rang nach.
2) Die Genussscheine gewähren keinen Anteil am Liquidationserlös der Emittentin.
§ 10
Abgrenzung zu Aktionärsrechten,
Bestandsschutz, Begebung weiterer Genussrechte, Erwerb eigener Genussscheine
1) Die Genussscheine verbriefen Gläubigerrechte, die keine Gesellschafterrechte, insbesondere keine Teilnahme-,
Mitwirkungs- und Stimmrechte, in den Hauptversammlungen der WGF AG beinhalten. Die Geschäftsführung
obliegt alleine dem Vorstand der Emittentin.
2) Der Bestand der Genussscheine wird vorbehaltlich § 7 weder durch Verschmelzung oder Umwandlung der
WGF AG noch durch eine Erhöhung ihres Grundkapitals berührt.
3) Die Emittentin behält sich vor, weitere Genussrechte zu gleichen oder anderen Bedingungen auszugeben. Ein
Bezugsrecht der Genussscheininhaber auf weitere Genussrechte ist nur gegeben, sofern die Hauptversammlung
der Emittentin dies beschließt. Die Genussscheininhaber haben keinen Anspruch darauf, dass ihre Ausschüttungsansprüche
vorrangig vor den Ausschüttungsansprüchen bedient werden, die auf weitere Genussrechte
entfallen. Die Ausschüttung auf weitere Genussrechte darf nicht vorrangig bedient werden.
4) Die Emittentin ist berechtigt, Genussscheine aus dieser Emission im eigenen Namen und auf eigene Rechnung
zurück zu erwerben. Sie kann die erworbenen Genussscheine nach eigener Wahl halten, weiterverkaufen oder
einziehen. Ein Bezugsrecht der Genussscheininhaber besteht nicht.
§ 11
Änderung in der steuerlichen Behandlung von Genussscheinen
1) Die Emittentin kann die Genussscheinbedingungen nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) unter Berücksichtigung
der Belange des Unternehmens, der Aktionäre und der Genussscheininhaber durch einseitige Willenser-

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klärung ändern bzw. anpassen im Falle des Erlasses oder einer Änderung einer in der Bundesrepublik
Deutschland anwendbaren Rechtsvorschrift nach Ausgabe der Genussscheine oder Änderung der Auslegung
einer in der Bundesrepublik Deutschland anwendbaren Rechtsvorschrift nach Ausgabe der Genussscheine, in
deren Folge die Ausschüttungen auf die Genussscheine bei der Emittentin mit Steuern vom Einkommen und
Ertrag belastet werden; in diesen Fällen erfolgt die Anpassung durch eine Minderung der Ausschüttung an die
Genussscheininhaber um die Steuern vom Einkommen und Ertrag.
2) Die Änderungserklärung ist nach § 14 bekannt zu machen. Dabei ist zugleich anzugeben, wann die Änderung
in Kraft treten soll.
3) In jedem Falle der Änderung der Genussscheinbedingungen nach Absatz 1 steht den Genussscheininhabern
ein Kündigungsrecht zum Ende des Geschäftsjahres zu, in dem die Genussscheine nach dem Inhalt der Bekanntmachung
letztmalig in der unveränderten Fassung ohne die Belastung von Steuern vom Einkommen
und Ertrag bei der Emittentin ausgeübt werden können. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht in
schriftlicher Form innerhalb eines Monats nach Bekanntmachung der Änderungserklärung gemäß Absatz 2
bei der Emittentin eingeht.
§ 12
Änderung der Genussscheinbedingungen durch Beschluss der Genussscheininhaber
1) Die Genussscheininhaber können nach Maßgabe der §§ 5 bis 22 des Gesetzes über Schuldverschreibungen aus
Gesamtemissionen vom 31. Juli 2009 (SchVG) in seiner jeweiligen gültigen Fassung durch Mehrheitsbeschluss
Änderungen dieser Bedingungen zustimmen und zur Wahrnehmung ihrer Rechte einen gemeinsamen Vertreter
für alle Genussscheininhaber bestellen. Die Genussscheininhaber können insbesondere auch einer Änderung
wesentlicher Inhalte dieser Bedingungen, einschließlich der in § 5 Absatz 3 Nr. 1 bis 10 SchVG vorgesehenen
Maßnahmen, zustimmen. Ein ordnungsgemäß gefasster Mehrheitsbeschluss ist für alle Genussscheininhaber
gleichermaßen verbindlich.
2) Die Genussscheininhaber entscheiden mit einfacher Mehrheit der an der Abstimmung gemäß § 6 SchVG teilnehmenden
Stimmrechte. Beschlüsse, durch welche der wesentliche Inhalt der Genussscheinbedingungen geändert
wird, insbesondere in den Fällen des § 5 Absatz 3 Nr. 1 bis 9 SchVG, bedürfen zu ihrer Wirksamkeit einer
Mehrheit von mindestens 75 % der an der Abstimmung gemäß § 6 SchVG teilnehmenden Stimmrechte.
3) Beschlüsse der Genussscheininhaber werden im Rahmen einer Gläubigerversammlung nach §§ 9 ff. SchVG
getroffen. Genussscheininhaber, deren Schuldverschreibungen zusammen 5 % des jeweils ausstehenden Gesamtnennbetrags
des Genussrechtskapitals erreichen, können schriftlich die Durchführung einer Gläubigerversammlung
nach Maßgabe von § 9 SchVG verlangen. Die weiteren Einzelheiten der Beschlussfassung und
der Abstimmung werden in der Einberufung geregelt. Mit der Einberufung der Gläubigerversammlung werden
in der Tagesordnung die Beschlussgegenstände sowie die Vorschläge zur Beschlussfassung den Genussscheininhabern
bekannt gegeben. Für die Teilnahme an der Gläubigerversammlung oder die Ausübung der
Stimmrechte ist eine Anmeldung der Genussscheininhaber vor der Versammlung erforderlich. Die Anmeldung
muss unter der in der Einberufung mitgeteilten Adresse spätestens am dritten Kalendertag vor der Gläubigerversammlung
zugehen.
4) Die Genussscheininhaber können durch einen Beschluss im Sinne des Absatz 2 mit einfacher Mehrheit die
Bestellung und Abberufung eines gemeinsamen Vertreters im Sinne des § 7 SchVG, die Aufgaben und Befugnisse
eines gemeinsamen Vertreters, die Übertragung von Rechten der Genussscheininhaber auf den gemeinsamen
Vertreter und eine Beschränkung der Haftung des gemeinsamen Vertreters bestimmen.
5) Bekanntmachungen diesen § 12 betreffend erfolgen gemäß den §§ 5 ff. SchVG sowie nach § 14 dieser Genussscheinbedingungen.
§ 13
Vorlegungsfrist
Die Vorlegungsfrist gemäß § 801 Absatz 1 Satz 1 BGB für fällige Genussscheine wird auf zwei Jahre verkürzt. Die
Vorlegungsfrist gemäß § 801 Absatz 2 Satz 1 BGB für fällige Zinsscheine wird auf zwei Jahre verkürzt und beginnt
mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem der betreffende Zinsschein zur Zahlung fällig geworden ist. Die Verjäh-

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rungsfrist für innerhalb der Vorlegungsfrist zur Zahlung vorgelegte Genussscheine und Zinsscheine beträgt zwei
Jahre von dem Ende der betreffenden Vorlegungsfrist an.
§ 14
Bekanntmachungen
1) Bekanntmachungen der Emittentin, die die Genussscheine betreffen, erfolgen nur im elektronischen Bundesanzeiger.
Auf freiwilliger Basis, ohne dass hierzu eine Verpflichtung besteht und ohne dass die Genussscheininhaber
im Falle der "Nichteinhaltung" daraus Rechte herleiten können, wird die Emittentin Bekanntmachungen
zudem auf ihrer Internetseite (www.wgfag.de) veröffentlichen.
2) Besonderer Benachrichtigungen der einzelnen Genussscheininhaber bedarf es nicht. Für die Rechtswirksamkeit
und Rechtzeitigkeit der Bekanntmachung genügt in jedem Fall die Bekanntmachung im elektronischen
Bundesanzeiger.
§ 15
Anwendbares Recht, Erfüllungsort, Gerichtsstand
1) Die Genussscheinbedingungen sowie alle sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten bestimmen sich ausschließlich
nach dem Recht der Bundesrepublik Deutschland.
2) Erfüllungsort ist Düsseldorf, Bundesrepublik Deutschland.
3) Ausschließlicher Gerichtsstand für alle Rechtsstreitigkeiten aus den in diesen Genussscheinbedingungen geregelten
Angelegenheiten ist, soweit gesetzlich zulässig, Düsseldorf, Bundesrepublik Deutschland.
§ 16
Salvatorische Klausel
Sollte eine Bestimmung dieser Genussscheinbedingungen unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so
soll dies die Gültigkeit dieser Genussscheinbedingungen im Übrigen nicht berühren. Die unwirksame oder undurchführbare
Bestimmung gilt als durch eine Bestimmung ersetzt, die dem von der Emittentin und den Genussscheininhabern
erstrebten wirtschaftlichen Auswirkungen am nächsten kommt. Sollten sich diese Genussscheinbedingungen
als lückenhaft erweisen, so gilt im Wege der ergänzenden Auslegung für die Ausfüllung der Lücke
ebenfalls eine solche Bestimmung als vereinbart, die den von der Emittentin und den Genussscheininhabern erstrebten
wirtschaftlichen Auswirkungen am nächsten kommt.
3.6 Besteuerung der Anleger in der Bundesrepublik Deutschland
3.6.1 Allgemeiner Hinweis
Die nachfolgende Darstellung erörtert für die wichtigsten steuerlichen Gesichtspunkte in der Bundesrepublik
Deutschland, die für den Erwerb, das Halten oder die Übertragung der Genussscheine von Bedeutung
sein können. Die Angaben sind nicht als umfassende Darstellung aller möglichen steuerlichen Konsequenzen
gedacht, die für eine Entscheidung, in die Genussscheine zu investieren, relevant sein könnten.
Die Ausführungen erheben deshalb keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es ist zu beachten, dass
die steuerliche Einnahmen- und Ausgabengestaltung sich jeweils nach der individuellen Situation eines
jeden einzelnen Anlegers richtet. In Zweifelsfragen - insbesondere im Hinblick auf die persönliche Steuersituation
- sollte in jedem Fall der eigene Steuerberater zu Rate gezogen werden. Des Weiteren wird
darauf hingewiesen, dass sich die folgenden Ausführungen auf den Stand der Gesetzgebung im Mai 2011
beziehen. Zukünftige Gesetzesänderungen sowie abweichende Gesetzesauslegungen durch Finanzbehörden
und –gerichte können nicht ausgeschlossen werden. Die WGF AG übernimmt nicht die Verantwortung
für den Einbehalt etwaiger Steuern.

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3.6.2 Unbeschränkt steuerpflichtige Personen
Natürliche und juristische Personen, die in Deutschland steuerlich ansässig sind (insbesondere Personen,
die Wohnsitz, gewöhnlichen Aufenthalt, Sitz oder Ort der Geschäftsleitung in Deutschland haben),
unterliegen in Deutschland unbeschränkt der Besteuerung (Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer,
jeweils zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer sowie Gewerbesteuer) mit
ihrem weltweiten Einkommen, und zwar unabhängig von dessen Quelle einschließlich Zinsen aus Kapitalforderungen
jeder Art (wie z.B. die Genussscheine) und, in der Regel, Veräußerungsgewinnen.
3.6.2.1 Genussscheine im Privatvermögen
Ausschüttungen auf die Genussscheine
Ausschüttungen auf die Genussscheine qualifizieren als Einkünfte aus Kapitalvermögen im Sinne des
§ 20 Absatz 1 Nr. 7 Einkommensteuergesetz (EStG). Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen grundsätzlich
gemäß § 32 d EStG dem gesonderten Steuertarif für Einkünfte aus Kapitalvermögen (die "Abgeltungsteuer").
Die Abgeltungsteuer wird im Wege des Kapitalertragsteuerabzugs für Rechnung des Genussscheininhabers
einbehalten. Der Abgeltungsteuersatz beträgt 25 % (zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls
Kirchensteuer) der erzielten Bruttoerträge. Maßgeblich hierfür sind die ausgeschütteten Beträge.
Die der Abgeltungsteuer unterliegenden maßgeblichen Bruttoerträge werden nur um einen Sparer-
Pauschbetrag in Höhe von 801,00 Euro (1.602,00 Euro bei zusammen veranlagten Ehegatten) gekürzt.
Die tatsächlichen Werbungskosten dürfen nicht abgezogen werden. Mit dem Steuerabzug ist die Einkommensteuerschuld
des Anleihegläubigers abgegolten.
Alternativ kann der Genussscheininhaber beantragen, dass seine Kapitalerträge anstelle der Abgeltungsbesteuerung
nach den allgemeinen Regelungen zur Ermittlung der tariflichen Einkommensteuer
veranlagt werden (sog. Veranlagungswahlrecht), wenn dies für ihn zu einer niedrigeren Steuerbelastung
führt. In jedem Fall führt das für den Genussscheininhaber zuständige Veranlagungsfinanzamt eine
Günstigerprüfung durch, ob die Veranlagung tatsächlich günstiger ist. Auch in diesem Fall wären die
Bruttoerträge abzüglich des genannten Sparer-Pauschbetrags für die Besteuerung maßgeblich und ein
Abzug der tatsächlichen Werbungskosten ausgeschlossen.
Besteuerung von Veräußerungsgewinnen
Die Abgeltungsteuer ist unabhängig von der Haltedauer ebenfalls anwendbar auf (Kurs-) Gewinne aus
der Veräußerung von Genussscheinen.
Die Abgeltungsteuer wird auch hier im Wege des Kapitalertragsteuerabzugs für Rechnung des Genussscheininhabers
einbehalten. Der Abgeltungsteuersatz beträgt wiederum 25 % (zzgl. Solidaritätszuschlag
und gegebenenfalls Kirchensteuer) der maßgeblichen Bruttoerträge. Maßgeblich sind im Falle
von Veräußerungsgewinnen der Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- und Veräußerungskosten.
Die der Abgeltungsteuer unterliegenden maßgeblichen Bruttoerträge werden nur um einen Sparer-
Pauschbetrag in Höhe von 801,00 Euro (1.602,00 Euro bei zusammen veranlagten Ehegatten) gekürzt.
Die tatsächlichen Werbungskosten dürfen nicht abgezogen werden. Mit dem Steuerabzug ist die Einkommensteuerschuld
des Genussscheininhabers abgegolten.
Alternativ kann der Genussscheininhaber beantragen, dass seine privaten Veräußerungsgewinne anstelle
der Abgeltungsbesteuerung nach den allgemeinen Regelungen zur Ermittlung der tariflichen Einkommensteuer
veranlagt werden, wenn dies für ihn zu einer niedrigeren Steuerbelastung führt. Auch in
diesem Fall wären die Bruttoerträge abzüglich des genannten Sparer-Pauschbetrags für die Besteuerung
maßgeblich und ein Abzug der tatsächlichen Werbungskosten ausgeschlossen. Verluste aus der Veräußerung
von Genussscheine dürfen nur mit Gewinnen aus der Veräußerung von Kapitalvermögen im laufenden
oder einem späteren Jahr ausgeglichen werden.
3.6.2.2 Genussscheine im Betriebsvermögen
Genussscheine, die zu einem Betriebsvermögen gehören, unterliegen nicht der Abgeltungsteuer. Bei
natürlichen Personen als Anleger werden Ausschüttungen und Gewinne aus der Veräußerung der Ge-

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nussscheine nach dem persönlichen Steuersatz (Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer)
besteuert.
Werden Genussscheine von einer Personengesellschaft gehalten, so fließen die Einkünfte aus den Genussrechten
in voller Höhe in die Gewinnfeststellung der Gesellschaft ein.
Bei Genussscheinen im Betriebsvermögen von Kapitalgesellschaften bleibt es bei den geltenden Bestimmungen.
Grundsätzlich unterliegen Ausschüttungen und Gewinne aus der Veräußerung der Genussscheine
bei Körperschaften in vollem Umfang der Körperschaftsteuer von 15 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag
(insgesamt also 15,825 %) hierauf und der Gewerbesteuer. Eine Anrechnung der Gewerbesteuer
findet bei den Anteilseignern nicht statt.
3.6.3 Nicht unbeschränkt steuerpflichtige Anleger
Das öffentliche Angebot der mit diesem Wertpapierprospekt angebotenen Genussscheine erfolgt ausschließlich
in der Bundesrepublik Deutschland. Personen, die nicht in Deutschland steuerlich ansässig
sind, sind mit Einkünften aus den Genussscheinen grundsätzlich nicht in Deutschland steuerpflichtig, es
sei denn, die Genussscheine gehören zu einer inländischen Betriebsstätte oder einem inländischen ständigen
Vertreter des Anlegers oder die Einkünfte aus den Genussscheinen gehören aus sonstigen Gründen
zu den inländischen Einkünften im Sinne des § 49 EStG. Wenn ein Anleger in Deutschland beschränkt
steuerpflichtig ist, gelten grundsätzlich die gleichen Ausführungen wie für die in Deutschland
ansässigen Personen (siehe oben Ziffer 3.6.2). Anlegern, die nicht in Deutschland steuerlich ansässig
sind, wird empfohlen, sich im Hinblick auf den Erwerb, das Halten und die Veräußerung der Genussschein
Rat bei ihrem steuerlichen Berater einzuholen.
3.6.4 Erbschafts- und Schenkungssteuern
Der Erwerb von Genussscheinen von Todes wegen sowie die Schenkung von Genusscheinen unterliegen
der Erbschaft- und Schenkungsteuer, soweit der Erblasser oder Schenker oder der Erbe, Beschenkte oder
sonstige Erwerber zur Zeit der Vermögensübernahme in Deutschland seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen
Aufenthalt hatte oder deutscher Staatsangehöriger ist und im letztgenannten Fall weitere
Voraussetzungen vorliegen. Für Familienangehörige und Verwandte kommen Freibeträge in unterschiedlicher
Höhe zur Anwendung.
3.6.5 Sonstige Steuern
Der Erwerb, das Halten und die Veräußerung der Genussscheine sind umsatzsteuerfrei. Ebenso erhebt
die Bundesrepublik Deutschland zurzeit keine Börsenumsatz-/Gesellschaftsteuer, Stempelabgabe oder
ähnliche Steuern auf die Übertragung der Genussscheine. Eine Vermögensteuer wird in der Bundesrepublik
Deutschland derzeit nicht erhoben.

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4 Angaben zur Emittentin
4.1 Geschäftsgeschichte und -entwicklung
4.1.1 Firma, Gründung, Handelsregister, Sitz und Gegenstand
Die Gründung der Emittentin erfolgte mit Eintragung in das Handelsregister am 28. November 2003 als
Aktiengesellschaft. Sie firmiert als "WGF Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG", eingetragen
als Kapitalgesellschaft im Handelsregister, Abteilung B (HRB), des Amtsgerichts Düsseldorf unter
HRB 48963. Die WGF AG wurde auf unbestimmte Zeit gegründet. Der Sitz der Gesellschaft befindet
sich in 40470 Düsseldorf, Vogelsanger Weg 111. Telefonisch ist die WGF AG erreichbar unter 0211/687770.
Das Grundkapital der Gesellschaft beläuft sich auf 3 Mio. Euro und ist voll eingezahlt. Es ist eingeteilt in
3 Mio. dividendenberechtigte und auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem Nennbetrag von
jeweils 1,00 Euro. Es sind keine Vorzugsaktien ausgegeben worden. Die Aktien werden zu 100 % gehalten
von der WGF Finanzgruppe Holding GmbH. Gegenstand der WGF AG ist die Verwaltung eigenen
Vermögens, An- und Verkauf von Immobilien sowie Verwaltung von eigenen Immobilienbeständen,
soweit hierzu keine behördliche Genehmigung erforderlich ist (§ 2 Absatz 1 der Satzung der WGF AG).
Das für die Gesellschaft maßgebliche Recht ist das der Bundesrepublik Deutschland.
4.1.2 Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder
Der Vorstand der WGF AG besteht aus drei Mitgliedern, der Aufsichtsrat aus sechs Mitgliedern. Die Geschäftsadresse
aller Mitglieder befindet sich am Sitz der Gesellschaft, Vogelsanger Weg 111 in 40470
Düsseldorf.
Gegen die Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates wurden in den letzten fünf Jahren keinerlei
Schuldsprüche in Bezug auf betrügerische Straftaten verhängt. Die Mitglieder des Vorstandes und des
Aufsichtsrates waren in den letzten fünf Jahren in ihrer Funktion als Verwaltungs-, Geschäftsführungs-
oder Aufsichtsorgan oder Mitglied des oberen Managements nicht an einer Insolvenz, einer Insolvenzverwaltung
oder Liquidation beteiligt.
Gegen kein Mitglied des Vorstandes und des Aufsichtsrates wurden öffentlich Anschuldigungen
und/oder Sanktionen von Seiten der gesetzlichen Behörden oder der Regulierungsbehörden (einschließlich
bestimmter Berufsverbände) erhoben. Kein Mitglied des Vorstandes und des Aufsichtsrates wurde
jemals von einem Gericht für die Mitgliedschaft in einem Verwaltungs-, Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorgan
eines Emittenten während zumindest der letzten fünf Jahre als untauglich angesehen.
Die Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates stehen in keiner verwandtschaftlichen Beziehung
zueinander.
4.1.2.1 Vorstand
Pino Sergio, Vorstandsvorsitzender
Der gelernte Immobilien-Kaufmann Pino Sergio ist Gründer und Vorstandsvorsitzender der WGF AG.
Er war von 1987 bis 1991 in der Filialleitung des amerikanischen Konzerns Tricon Inc. in Dallas tätig. Im
Jahr 1992 hat Herr Sergio das eigene Unternehmen "Pino Sergio Immobilien" gegründet in Assoziation
mit der Minhorst International Immobilien GmbH. In seine Zuständigkeit fielen die Akquisition und
Standortanalyse von Wohn- und Gewerberäumen in den Ballungsgebieten Nordrhein-Westfalens sowie
der Vertrieb der Immobilien am europäischen Markt. Im Jahr 1995 gründete Herr Sergio die Treugarant
Immobilien GmbH. Hauptgeschäftsgegenstand der Treugarant Immobilien GmbH war der An- und Verkauf
von Immobilien. Des Weiteren wurde er zum Geschäftsführer der Dr. Müller Vermögensverwaltungs
GmbH & Co. KG in Nürnberg berufen, deren Hauptgeschäftszweck in dem An- und Verkauf von
Immobilien aus der Zwangsversteigerung lag. Im Jahr 2001 führte Herr Sergio das eigene Unternehmen
"AMICASA Immobilien GmbH" mit dem Geschäftsgegenstand An- und Verkauf von Immobilien.

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 56 von 164
Über die vorstehend genannten Tätigkeiten hinaus war Herr Sergio während der letzten fünf Jahre weder
Mitglied eines Verwaltungs-, Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorgans noch Partner eines Unternehmens
oder einer Gesellschaft.
Neben seiner Eigenschaft als Vorstandsvorsitzender der WGF AG ist Herr Sergio Geschäftsführer verschiedener
Gesellschaften der WGF-Finanzgruppe, nämlich der WGF Finanzgruppe Holding GmbH, der
WGF Kreditbetreuung und Servicing GmbH, der WGF Asset Management GmbH, der Ilse Bau und Planung
GmbH, der hypopartner GmbH, der my home partners GmbH, der NVG Vermögens- und Verwaltungsgesellschaft
mbH, der WGF Facility Management GmbH sowie mehrerer Objektgesellschaften der
WGF AG. Außerdem ist Herr Sergio Aufsichtsratsvorsitzender der deboka Deutsche Grund und Boden
Kapital AG und der WGF Immobilien Investment GmbH (vormals Rheinsee 322. V V GmbH), die 100 %ige
Tochtergesellschaften der WGF AG sind.
Darüber hinaus ist Herr Sergio Mitglied im Europaausschuss des Zentralen Immobilien Ausschuss e.V.
(ZIA).
Raffaele Lino, Vorstandsmitglied
Herr Lino absolvierte ein Masterstudium der Wirtschaftswissenschaften an der Bocconi-Universität in
Mailand.
Er war zuletzt Geschäftsführer der DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH (Oktober 2001-Juni 2009) und der
DTZ RealCorp GmbH (Oktober 2008-Juni 2009). Von Juni 2007 bis Juni 2009 war Herr Lino als Managing
Director im Bereich Business Development bei der DTZ Corporate Finance Ltd. Zweigniederlassung
Frankfurt für den kontinentaleuropäischen Markt verantwortlich. Außerdem war Herr Lino von Oktober
2006 bis Juni 2009 im Aufsichtsrat der Rubicon Asset GmbH & Co.KG.
Über die vorstehend genannten Tätigkeiten hinaus war Herr Lino während der letzten fünf Jahre weder
Mitglied eines Verwaltungs-, Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorgans noch Partner eines Unternehmens
oder einer Gesellschaft.
Seit Juli 2009 verantwortet Herr Lino als Mitglied des Vorstandes den Immobilienein- und -verkauf sowie
das Immobilien- bzw. Portfolio-Management des Unternehmens. Er ist zudem Geschäftsführer der
WGF Finanzgruppe Holding GmbH, der WGF Kreditbetreuung und Servicing GmbH, der WGF Asset Management
GmbH, der Ilse Bau und Planung GmbH, der hypopartner GmbH, der my home partners
GmbH, der NVG Vermögens- und Verwaltungsgesellschaft mbH, der WGF Facility Management GmbH
sowie mehrerer Objektgesellschaften der WGF AG.
Herr Lino ist ebenfalls Mitglied im Europaausschuss des ZIA und ist außerdem als Dozent an der European
Business School, Oestrich Winkel, tätig.
Paul Zimmer, Vorstandsmitglied
Herr Paul Zimmer ist seit Februar 2007 Mitglied des Vorstandes der WGF AG.
Der gelernte Bankkaufmann und Sparkassen-Betriebswirt war über viele Jahre in leitender Position tätig,
zuletzt als Vorstand der Volksbanken in Erfurt und Lörrach.
Über die Tätigkeiten von Herrn Zimmer während der letzten fünf Jahre als Mitglied eines Verwaltungs-,
Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorgans oder Partner eines Unternehmens oder einer Gesellschaft
werden keine Angaben gemacht.
Bei der WGF AG leitet Herr Zimmer die Bereiche Finance & Treasury sowie den gesamten administrativen
Bereich der WGF AG. Er ist zudem Geschäftsführer der WGF Finanzgruppe Holding GmbH, der WGF
Kreditbetreuung und Servicing GmbH, der WGF Asset Management GmbH, der Ilse Bau und Planung
GmbH, der hypopartner GmbH, der my home partners GmbH, der NVG Vermögens- und Verwaltungsgesellschaft
mbH, der WGF Facility Management GmbH sowie mehrerer Objektgesellschaften der WGF
AG. Des Weiteren ist Herr Zimmer Vorsitzender des Vorstandes der deboka Deutsche Grund und Boden
Kapital AG, die eine 100 %ige Tochtergesellschaft der WGF AG ist.

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 57 von 164
4.1.2.2 Aufsichtsratsmitglieder
Dr. Heinz Müller, Aufsichtsratsvorsitzender
Herr Dr. Müller ist seit September 2007 Aufsichtsratsvorsitzender der WGF AG. Er promovierte in Betriebswirtschaftslehre
an der Universität Köln. Dr. Müller ist Director West Europe bei der Henkel AG &
Co. KGaA, Düsseldorf.
Hans-Gerd Bullhorst, stellv. Aufsichtsratsvorsitzender
Herr Bullhorst ist seit 1971 selbstständiger Rechtsanwalt in Düsseldorf mit Fachausrichtung Immobilienrecht.
Nach seinem Jura-Studium in Freiburg, Genf und München spezialisierte er sich auf die rechtliche
und auch kaufmännische Bearbeitung immobilienrechtlicher Themen einschließlich Zwangsversteigerungsrecht.
Hierzu gehören auch die Beratung großer Wohnungsbaugesellschaften und die Begleitung
bei notariellen Grundstückstransaktionen.
Bärbel Schomberg, Aufsichtsratsmitglied
Die renommierte Immobilienexpertin Frau Bärbel Schomberg trat am 1. Mai 2011 im Aufsichtsrat der
WGF AG an die Stelle von Herrn Dr. Frank Schneider. Frau Schomberg ist seit 30 Jahren in führenden
Positionen in der Immobilien- und Finanzbranche tätig. Sie ist stellvertretende Präsidentin des Zentralen
Immobilienausschuss (ZIA) und Vorsitzende des Vorstands der Initiative Corporate Governance der
deutschen Immobilienwirtschaft.
Prof. Dr. Wolfgang Gerke, Aufsichtsratsmitglied
Prof. Dr. Gerke ist im Juni 2008 in den Aufsichtsrat der WGF AG gewählt worden. Er ist deutscher Hochschullehrer
für Bank- und Börsenwesen und seit 2006 als "Präsident des Bayerischen Finanz Zentrums"
in München tätig. Daneben wirkt er als Honorarprofessor an der European Business School Oestrich-
Winkel für den Bereich Finance, Accounting & Real Estate. Prof. Dr. Gerke wird in Print-Medien, Hörfunk
und Fernsehen als Experte für Bank- und Börsenthemen herangezogen.
Dr. Josef Fritz, Aufsichtsratsmitglied
Dr. Fritz ist im Juni 2008 in den Aufsichtsrat der WGF AG gewählt worden. Als Experte für Investmentstrategien
im Vorsorgebereich ist er auch ein engagierter Fürsprecher realwertorientierter Investments.
Dr. Fritz war seit 1992 in verschiedenen Vorstandspositionen, u. a. als Vorstandsvorsitzender der österreichischen
Partner Bank AG, tätig. Er war bis Februar 2011 Geschäftsführer der Alexander Schärf & Söhne
GmbH und der Schärf Coffeeshop GmbH. Außerdem ist er seit mehr als 15 Jahren an der Universität
Wien am Institut für Finanzwissenschaften engagiert. Aktuell ist Dr. Fritz Vorstandsmitglied der Future
Wings Privatstiftung.
Prof. Dr. Hans-Peter Schwintowski
Prof. Dr. Schwintowski ist im Juni 2008 in den Aufsichtsrat der WGF AG gewählt worden. Er ist seit 1993
Inhaber eines Lehrstuhls mit Schwerpunkt im Wirtschaftsrecht an der Humboldt-Universität zu Berlin.
Prof. Dr. Schwintowski ist Experte für die Umsetzung der MiFID-Richtlinie in Deutschland und seit 1996
Vorsitzender des wissenschaftlichen Beirats beim Bund der Versicherten. Seine Arbeitsschwerpunkte
sind u. a. Bank- und Kapitalmarkt- sowie Gesellschafts- und Konzernrecht.
Weitere Tätigkeiten
Weitere Tätigkeiten der Mitglieder des Aufsichtsrates während der letzten fünf Jahre als Mitglied eines
Verwaltungs-, Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorgans oder Partner eines Unternehmens oder einer
Gesellschaft sind der WGF AG nicht bekannt.

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4.1.2.3 Oberes Management
Unterhalb des Vorstands der Gesellschaft verfügt die WGF AG über eine Reihe von Mitarbeitern, die über
das für die Führung der Geschäfte der WGF AG erforderliche Fachwissen und die notwendigen Branchenkenntnis
verfügen. Aufgrund ihrer Organisationsstruktur hat die WGF AG jedoch kein oberes Management
im Sinne von Anhang I Ziffer 14.1 Buchstabe d) der Prospektverordnung (EU-
Durchführungsverordnung 809/2004 vom 29. April 2004).
4.1.2.4 Verflechtungstatbestände, Interessenkonflikte
Bei der WGF-Finanzgruppe bestehen auf Organebene Personenidentitäten zwischen Mitgliedern des
Vorstandes der WGF AG und der Geschäftsführung von Tochtergesellschaften. Verflechtungen zwischen
Organmitgliedern der WGF AG sowie Unternehmen, die mit der WGF AG verbunden sind, beinhalten
immer die Möglichkeit eines Interessenkonfliktes zwischen den betroffenen Unternehmen.
Hervorzuheben sind in diesem Zusammenhang die Mitglieder des Vorstandes der WGF AG, die neben
der Vorstandstätigkeit auch die Geschäftsleitung der übrigen Gesellschaften der WGF-Finanzgruppe
bilden. Zudem ist Herr Sergio Aufsichtsratsvorsitzender der deboka Deutsche Grund und Boden Kapital
AG und Herr Zimmer Vorsitzender des Vorstandes dieser Gesellschaft. Aus den Verflechtungen zwischen
dem Vorstand der WGF AG und den Geschäftsführungen, Vorstands- bzw. Aufsichtsratspositionen der
übrigen Gesellschaften der WGF-Finanzgruppe ergeben sich potenzielle Interessenskonflikte immer
dann, wenn die geschäftlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Interessen der betroffenen Unternehmen
nicht identisch sind. So können solche Interessenskonflikte beispielsweise dann entstehen, wenn
zwischen der WGF AG einerseits und von der deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG andererseits
initiierten Fondsgesellschaften Kaufverträge über Immobiliengeschäfte geschlossen werden. Es kann
dabei nicht ausgeschlossen werden, dass die Beteiligten bei der Abwägung der unterschiedlichen, gegebenenfalls
gegenläufigen Interessen nicht zu den Entscheidungen gelangen, die sie treffen würden,
wenn ein Verflechtungstatbestand nicht bestünde. Hierdurch können auch die Erträge der Gesellschaft
betroffen sein. Bislang ist es jedoch noch nicht zu den hier als möglich dargestellten Interessenskonflikten
gekommen.
Der stellvertretende Vorsitzende des Aufsichtsrates, Herr Rechtsanwalt Hans-Gerd Bullhorst, hat bereits
in der Vergangenheit Gesellschaften der WGF-Finanzgruppe im Rahmen des Erwerbs von Immobilien
in Zwangsversteigerungs- und zivilrechtlichen Verfahren anwaltlich vertreten. Es ist beabsichtigt,
Herrn Bullhorst unter Berücksichtigung der §§ 113, 114 AktG auch in Zukunft diesbezüglich zu mandatieren.
Weitere Interessenskonflikte der Mitglieder der erweiterten Geschäftsführung und des Aufsichtsrates
zwischen ihren Verpflichtungen gegenüber der Emittentin und ihren privaten Interessen oder sonstigen
Verpflichtungen bestehen nicht.
4.1.2.5 Praktiken der Geschäftsführung
Der Deutsche Corporate Governance Kodex (der "Kodex") stellt wesentliche Vorschriften zur Leitung
und Überwachung deutscher Gesellschaften dar. Er richtet sich in erster Linie an börsennotierte Gesellschaften.
Auch nicht börsennotierten Gesellschaften wird die Beachtung des Kodex empfohlen. Vorstand
und Aufsichtsrat börsennotierter Gesellschaften müssen gemäß § 161 AktG jährlich erklären, ob
und in welchem Umfang den Empfehlungen des Kodex entsprochen wurde. Als nicht börsennotierte
Gesellschaft muss die Emittentin nicht die gemäß § 161 AktG geforderte Erklärung abgeben und tut dies
auch nicht auf freiwilliger Basis. Auch darüber hinaus wendet sie die Empfehlungen des Kodex überwiegend
nicht an, da diese in erster Linie auf börsennotierte Gesellschaften zugeschnitten sind und daher
für die Organisation der Emittentin nicht geeignet sind. Die WGF AG steht Corporate-Governance-
Regelungen allerdings grundsätzlich positiv gegenüber. Die Gesellschaft hat daher einen eigenen Verhaltenskodex
mit Regelungen zur guten Unternehmensführung aufgestellt, der vom Aufsichtsrat am
10. Oktober 2008 genehmigt wurde.
Der Aufsichtsrat der Emittentin hat keinen Audit-Ausschuss gebildet.

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4.1.3 Hauptaktionäre
Die WGF AG hat ein Grundkapital in Höhe von 3,0 Mio. Euro. Das Grundkapital ist voll eingezahlt. Die
WGF Finanzgruppe Holding GmbH hält 100 % der Anteile der WGF AG. Einzige Gesellschafterin der WGF
Finanzgruppe Holding GmbH ist die in der Schweiz ansässige Gefinius AG. Die Anteile an der Gefinius AG
werden zu 80 % von Herrn Pino Sergio und zu 20 % von der Brigitte Bullhorst & Hans-Gerd Bullhorst GbR
gehalten.
4.2 Organisationsstruktur
4.2.1 Organigramm der WGF Finanzgruppe Holding GmbH
Die aktuelle Unternehmens- und Organisationsstruktur der WGF Finanzgruppe Holding GmbH stellt
sich vereinfacht wie folgt dar:

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Die WGF Finanzgruppe Holding GmbH ist eine reine Management-Holding ohne eigenes operatives
Geschäft. Zu ihren Aufgaben gehören insbesondere die Festlegung der strategischen Geschäftsfelder,
die strategische Steuerung und die Besetzung von Führungspositionen in ihren Tochtergesellschaften.
Die WGF Finanzgruppe Holding GmbH ist die einzige Gesellschafterin der Emittentin. Die Geschäftsführung
der WGF Finanzgruppe Holding GmbH ist mit Herrn Sergio, Herrn Zimmer und Herrn Lino identisch
mit dem Vorstand der Emittentin.
Neben ihrer Beteiligung an der Emittentin ist die WGF Finanzgruppe Holding GmbH die einzige Gesellschafterin
weiterer Unternehmen, die im Verhältnis zur Emittentin Schwestergesellschaften darstellen.
Es handelt sich um die WGF Asset Management GmbH, die für die Überwachung und das Management
des Immobilienbestands der WGF-Finanzgruppe zuständig ist. Des Weiteren ist Tochtergesellschaft der
WGF Finanzgruppe Holding GmbH die WGF Facility Management GmbH, die bis ins Jahr 2010 das technische
und infrastrukturelle Immobilienmanagement für die WGF-Finanzgruppe übernommen hat. Mittlerweile
ist diese Aufgabe jedoch vertraglich auf die Alba Facility Solutions GmbH übertragen worden,
sodass der Aufgabenbereich der WGF Facility Management GmbH stark zurückgegangen ist.
Die my home partners GmbH ist innerhalb der WGF-Finanzgruppe für die Verwaltung und das Management
von Boardinghäusern zuständig.
Die WGF Kreditbetreuung und Servicing GmbH sowie die NVG Vermögens- und Verwaltungsgesellschaft
mbH nehmen zurzeit keine operativen Tätigkeiten innerhalb der WGF-Finanzgruppe wahr.
4.2.2 Die Emittentin innerhalb der WGF-Finanzgruppe
Die Emittentin ist innerhalb der WGF-Finanzgruppe die wichtigste operativ tätige Gesellschaft. Innerhalb
ihres satzungsmäßigen Geschäftsgegenstandes sind die Aufgaben der Emittentin der Immobilienhandel,
der Immobilienbestandsaufbau sowie die Emission von Finanzinstrumenten (Hypothekenanleihen,
Genussscheine, Produkte für institutionelle Investoren), um den Erwerb von Immobilien zu finanzieren.
Während die WGF AG in der Vergangenheit selbst Eigentümerin der Immobilien geblieben ist, ist sie im
Laufe des Geschäftsjahres 2010 dazu übergegangen, die von ihr zunächst erworbenen Immobilien als
Sacheinlage in Tochtergesellschaften einzubringen. Dementsprechend existieren eine Vielzahl von Projektgesellschaften
(vorwiegend in der Rechtsform der GmbH & Co. KG), die jeweils Eigentümer einzelner
Immobilien oder Immobilienportfolien sind. Diese Strukturierungsmaßnahme hatte vor allem steuerliche
Gründe, um negative Auswirkungen der sogenannten Zinsschranke auf Ebene der Emittentin zu
vermeiden, diente aber auch dazu, Projektrisiken auf Ebene der Tochtergesellschaf abzugrenzen sowie
die Veräußerungsfähigkeit (als Objekte oder als Anteile an einer Objektgesellschaft) der Immobilien
oder Immobilienportfolios weiter zu verbessern.
Bei der Umsetzung ihres Geschäftsmodells wird die Emittentin durch ihre Schwester- und Tochtergesellschaften
unterstützt. Die wesentlichen Tochtergesellschaften der Emittentin sind die Folgenden:
Die Ilse Bau und Planung GmbH ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Emittentin. Sie übernimmt
Projektierungs- und Entwicklungsleistungen für die Immobilien der WGF-Finanzgruppe und ist für das
Baumanagement zuständig.
Die deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG als weitere 100 %ige Tochtergesellschaft der Emittentin
ist ein Emissionshaus für geschlossene Immobilienfonds. Zum Datum der Prospekterstellung, den
14. Juni 2011, ist die deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG dabei, den ersten von ihr initiieren
Immobilienfonds zu platzieren.
Die WGF Anlageberatungsgesellschaft mbH (vormals diamap GmbH) als weitere 100 %ige Tochtergesellschaft
beabsichtigt, im Bereich der Anlagevermittlung, Abschlussvermittlung und Anlageberatung
von Finanzinstrumenten tätig zu werden. Da es sich bei der Anlage- und Abschlussvermittlung sowie der
Anlageberatung um erlaubnispflichtige Tätigkeiten nach dem Kreditwesengesetz (KWG) handelt, müssen
sie unter einem Haftungsdach durch die WGF Anlageberatungsgesellschaft mbH als verbundener

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Vermittler gemäß § 2 Abs. 10 KWG erfolgen. Die WGF Anlageberatungsgesellschaft mbH hat im Februar
2011 Verträge mit der Dialog Vermögensmanagement GmbH (Haftungsinstitut), Hanns-Klemm-Straße
5, 71034 Böblingen, abgeschlossen und ist als gebundener Vermittler unter diesem Haftungsdach im
Register der BaFin eingetragen. Die Geschäftstätigkeit wurde im März 2011 aufgenommen.
Die Rheinsee 322. V V GmbH hat im Mai 2011 die Erlaubnis zum Betrieb des Investmentgeschäfts im Sinne
des Investmentgesetzes (InVG) von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
erhalten. Nach Erteilung der Erlaubnis durch die BaFin wurde die Gesellschaft in WGF Immobilien Investment
GmbH umfirmiert. Als lizenzierte Kapitalanlagegesellschaft beabsichtigt die WGF Immobilien
Investment GmbH, Fonds als Immobilien-Sondervermögen (§§ 66 ff InVG) sowie als Spezial-
Sondervermögen (§§ 91 ff InVG) aufzulegen und zu verwalten.
Mit der WGF Erste bis Dritte Institutionelle Portfolio Deutschland GmbH & Co. KG hat die WGF AG drei
Tochter- und Enkelgesellschaften, die Finanzprodukte für institutionelle Investoren auflegen.
Die WGF Einzelhandel Erste und Zweite Anlagegesellschaft mbH sind zwei Tochtergesellschaften der
Emittentin, an der diese jeweils zu 51 % beteiligt ist. Im Rahmen des RealWertPlus-Programmes der
WGF-Finanzgruppe haben diese Gesellschaften gemeinsam mit einem Joint-Venture-Partner Einzelhandelsimmobilien
erworben.
Alle weiteren Gesellschaften der WGF-Finanzgruppe Holding GmbH sind Unternehmen, die Immobilien
oder Immobilienportfolios verwalten.
4.3 Geschäftsüberblick
4.3.1 Haupttätigkeitsbereiche
4.3.1.1 Immobilienhandel und Immobilieninvestments
Die WGF AG gemeinsam mit ihren Tochter- und Schwestergesellschaften (die "WGF-Finanzgruppe")
konzentriert sich auf den deutschlandweiten Erwerb von Wohn- und Gewerbeimmobilien in infrastrukturell
günstigen Lagen. Die erworbenen Immobilien werden zumeist durch unterschiedliche Maßnahmen
im Rahmen des Asset Managements (Leerstandsabbau, Modernisierung, Optimierung der Mieterstruktur
etc.) aufgewertet und später einzeln oder als Immobilienportfolien, die nach den Ansprüchen
nationaler und internationaler Investoren gebündelt werden, wieder veräußert.
Insoweit gründet das Geschäftsmodell der WGF AG vor allem darauf, durch sorgfältige Prüfung und
Auswahl eine Immobilie möglichst zu einem unterhalb des Verkehrswertes liegenden Preis zu erwerben
oder zu entwickeln, um so entsprechend gute Voraussetzungen für die Erzielung eines Veräußerungsgewinns
zu schaffen.
Die WGF AG steht im Wettbewerb mit zahlreichen Unternehmen, die auf dem Immobilienmarkt in
Deutschland aktiv sind. Nach ihrer Einschätzung konzentriert sich die WGF AG auf zukunftsträchtige
Marktsegmente, in denen es ihr möglich ist, Wettbewerbsvorteile zu erzielen.
Immobilieninvestments im Rahmen von Joint Ventures
Seit dem Jahr 2010 investiert die WGF AG zudem in Immobilien im Rahmen von Joint Ventures mit anderen
mittelständischen Immobilienunternehmen, die über Expertise in den Bereichen Akquise (Marktzugang),
Immobilienmanagement oder Projektentwicklung verfügen. Ziel ist es, durch die Zusammenarbeit
mit ausgewählten Partnern zusätzliches Potential an Investitionsmöglichkeiten zu erschließen und
vom Know-how der Joint-Venture-Partner zu profitieren.
Im Rahmen dieses so genannten WGF RealWertPlus-Programms gründen die Joint-Venture-Partner eine
Zweckgesellschaft, an der die WGF AG mindestens 51 % der Anteile hält. Der Joint-Venture-Partner verantwortet
den Einkauf, die Immobilienverwaltung oder bei Projektentwicklungen die Projektsteuerung.
Der Erwerb der Immobilien wird durch ein Gesellschafterdarlehen der WGF AG finanziert, dass diese aus
Mitteln der WGF-Hypothekenanleihen bereitstellt. Die WGF AG überprüft die Einhaltung der Anlagekri-

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 62 von 164
terien der jeweiligen WGF-Hypothekenanleihe im Rahmen des Joint Ventures, unterstützt den Joint-
Venture-Partner beim An- und Verkauf und ist in alle Prozesse einbezogen. Alle wesentlichen Entscheidungen
werden von den Joint-Venture-Partnern gemeinsam getroffen. Beide Partner sind bestrebt, im
abschließenden Verkauf die Wertschöpfung zu realisieren.
Im Ergebnis arbeiten zwei Immobilienexperten bei der Realisierung von Immobilieninvestments zusammen,
von denen die WGF AG zusätzlich ihre Erfahrung am Kapitalmarkt einbringt.
4.3.1.2 Hotelentwicklung
Seit dem Jahr 2010 ist die WGF AG im strategischen Geschäftsfeld der "Hotel-Projektentwicklungen"
tätig. Hier stehen sowohl der Neubau, als auch die Umnutzung von unwirtschaftlichen Gebäuden wie
Gewerbeimmobilien mit hohem Leerstand in Hotels der 2-3 Sterne-Kategorie sowie in Serviced Apartments,
im Vordergrund. Die WGF AG erwirbt entweder für den Neubau eines Hotels geeignete
Grundstücke oder bereits existierende Immobilien, die sie zuvor daraufhin untersucht hat, ob sie für den
Umbau in ein Hotel geeignet sind. Die Errichtung eines neuen Hotels oder der Umbau einer bestehenden
Immobilie in ein Hotel wird von der Ilse Bau und Planung GmbH, einer 100 %igen Tochtergesellschaft
der WGF AG, als Generalübernehmerin durchgeführt. Die Mittel für den Neu- und Umbau werden von
der WGF AG aus dem Emissionserlös der WGF-Hypothekenanleihen bereitgestellt. Dabei werden geeignete
Grundstücke erworben bzw. Bestandsliegenschaften auf ihre Drittverwendungsfähigkeit untersucht
und nach einem Umnutzungskonzept von der Tochtergesellschaft Ilse Bau und Planung GmbH,
die als Generalübernehmer fungiert, entsprechend umgesetzt.
Das Ziel im Rahmen des Umbaus einer Immobilie in ein Hotel ist, aus einer vorhandenen unrentablen
Bausubstanz eine kernsanierte und langfristig vermietete Immobilie zu entwickeln und gewinnbringend
zu verkaufen. Eine erste Immobilie hat die WGF-Finanzgruppe bereits vollständig in ein Hotel umgebaut
und im März 2011 an den Pächter übergeben. Es handelt sich um ein Holiday Inn Express-Hotel in der
Frankfurter Elbestraße, für das ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen wurde.
Des Weiteren soll zeitnah mit dem Umbau einer Immobilie im Essener Bahnhofsviertel in ein Hotel der
Economy-Kategorie begonnen werden. Auch für dieses Hotel ist nach seiner Fertigstellung bereits ein
Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 25 Jahren für ein acomhotel abgeschlossen worden.
Darüber hinaus ist beabsichtigt, bis Ende 2012 ein neues Holiday Inn Express-Hotel mit 240 Zimmern in
Berlin-Mitte (Nähe Alexanderplatz) zu bauen. In der östlichen HafenCity von Hamburg beabsichtigt die
WGF AG, bis Mitte 2013 ein weiteres acomhotel mit 258 Zimmern zu errichten. Für beide Neubauvorhaben
wurden ebenfalls bereits 20 bzw. 25-jährige Pachtverträge abgeschlossen.
Im Laufe des Jahres 2011 soll zudem ein ehemaliges Bankgebäude in Stuttgart zu einem Apartmenthaus
mit 61 Einheiten umgebaut werden. Betreiberin dieses Objektes soll die Schwestergesellschaft der WGF
AG sein, die my home partners GmbH, welche bereits ein Boardinghaus in Düsseldorf betreibt.
4.3.2 Finanzierung des Geschäftsmodells
Die WGF AG finanziert den Erwerb der Immobilien vorwiegend durch die Emission von Hypothekenanleihen.
Sobald von dem Emissionserlös der Hypothekenanleihen Immobilien erworben werden konnten,
werden zugunsten der jeweiligen Anleger mittels eines Treuhänders erstrangige Grundpfandrechte an
diesen Immobilien bestellt.
Bisher hat die WGF AG sieben WGF-Hypothekenanleihen emittiert. Die erste WGF-Hypothekenanleihe
(die "Hypothekenanleihe 2004/2009") mit einem Volumen in Höhe von 20 Mio. Euro wurde vollständig
und termingerecht zurückgezahlt. Die "Hypothekenanleihe 2006/2011" mit einem Volumen in Höhe
von 30 Mio. Euro, die "Hypothekenanleihe 2008/2013" mit einem Volumen in Höhe
von 50 Mio. Euro und die "Hypothekenanleihe 2009/2014" mit einem Volumen von 50 Mio. Euro sind
vollständig platziert. Das öffentliche Angebot der "Hypothekenanleihe 2009/2016" mit einem Emissionsvolumen
von bis zu 100 Mio. Euro ist am 31. Dezember 2010 mit einem Platzierungsstand von 55,4
Mio. Euro beendet worden. Das öffentliche Angebot der "Hypothekenanleihe 2010/2012" mit einem

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Emissionsvolumen von bis zu 100 Mio. Euro ist am 29. April 2011 mit einem Platzierungsstand von 40,2
Mio. Euro beendet worden. Die "Hypothekenanleihe 2010/2015" mit einem Emissionsvolumen von bis
zu 100 Mio. Euro befinden sich noch in der Zeichnungsphase.
Darüber hinaus hat die WGF AG im Jahr 2009 das WGF 8 % Premium-Genussrechtskapital (das "Genussrechtskapital
2009/2021") emittiert. Das öffentliche Angebot des Genussrechtskapitals 2009/2021 ist
am 29. September 2010 mit einem Platzierungsstand von 2,699 Mio. Euro beendet worden. Im Unterschied
zu dem hier prospektierten Genussrechtskapital erhalten die Inhaber des Genussrechtskapitals
2009/2021 keine Bonusausschüttung (vgl. § 5 Absatz 2 der Genussscheinbedingungen, Ziffer 3.5).
4.3.3 Tochtergesellschaften der WGF AG
Zur Umsetzung ihres Geschäftsmodells bedient sich die WGF AG mehrerer Tochtergesellschaften. Dabei
handelt es sich mit Ausnahme der Ilse Bau und Planung GmbH und der deboka Deutsche Grund und
Boden Kapital AG um reine Objektgesellschaften, deren Geschäftszweck neben dem Erwerb von Immobilien
darin besteht, diese zu entwickeln und möglichst mit Gewinn zu veräußern. Insoweit befindet sich
der Immobilienbestand nicht direkt im Eigentum der WGF AG, sondern im Eigentum ihrer Tochtergesellschaften.
Dennoch werden sämtliche Entscheidungen im Zusammenhang mit der Auswahl, der Entwicklung
und der Verwaltung der Immobilien auf Ebene der Muttergesellschaft getroffen. Auch der Zeitpunkt
und die Konditionen der Veräußerung werden von der WGF AG festgelegt. Hierbei kann der Verkauf
je nach Wunsch des Erwerbers als Asset Deal (Veräußerung von Einzelimmobilien oder Immobilienportfolien)
oder als Share-Deal (Veräußerung der Gesellschaftsanteile) dargestellt werden.
Zwei Objektgesellschaften, die WGF Einzelhandel Erste Anlage Gesellschaft mbH und die WGF Einzelhandel
Zweite Anlage Gesellschaft mbH, welche der Realisierung des ersten Joint Ventures im Rahmen
des WGF RealWertPlus-Programms dienen, gehören zu 51 % der WGF AG und zu 49 % dem Joint-
Venture-Partner. Dementsprechend werden die Entscheidungen durch beide Partner getroffen. Ziel dieser
Kooperation ist der deutschlandweite Ankauf von Einzelhandelsmärkten und Fachmarktzentren mit
bonitätsstarken Mietern. Das Portfolio umfasst aktuell über 20 Einzelhandelsmärkte mit einem Volumen
von mehr als 50 Mio. Euro und soll planmäßig im Jahr 2011 veräußert werden.
Ilse Bau und Planung GmbH
Die Ilse Bau und Planung GmbH wurde bereits 1953 unter dem Namen Ilse Wohnungsbau GmbH in Uslar
gegründet. Im Jahr 2007 wurde sie in die Unternehmensgruppe der WGF AG als 100 %ige Tochtergesellschaft
der WGF AG eingegliedert, in die Ilse Bau und Planung GmbH umfirmiert und ihr Sitz wurde nach
Düsseldorf verlegt.
Die Ilse Bau und Planung GmbH übernimmt das Baumanagement sowie Projektierungs- und Entwicklungsleistungen
ausschließlich für die WGF-Finanzgruppe. Das Tätigkeitsfeld zielt auf die marktgerechte
Instandsetzung aller Immobilienobjekte der WGF-Finanzgruppe zur Optimierung der Vermietungsquoten
und Steigerung des Absatzes am Verkäufermarkt ab. Bei der Umsetzung von Immobilienprojekten
tritt die Ilse Bau und Planung GmbH als Generalübernehmer auf und verantwortet die Vorbereitung
und Durchführung der Bauleistungen.
Zwischen der WGF AG und der Ilse Bau und Planung GmbH besteht ein Ergebnisabführungsvertrag.
deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG
Die deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG wurde im Jahr 2008 als 100 %ige Tochtergesellschaft
der WGF AG gegründet. Sie agiert als Initiatorin für die Emission von geschlossenen Immobilienfonds
mit deutschen Gewerbeobjekten und übernimmt das Management der Fondsgesellschaften. Bei der
Umsetzung des Geschäftsmodells greift die deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG auf die Leistungen
der WGF-Finanzgruppe zurück. Dies betrifft insbesondere die Bewertung von Immobilien, die
Transaktionsexpertise und die Bestandsverwaltung der erworbenen Objekte.
Zwischen der WGF AG und der deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG besteht ein Ergebnisabführungsvertrag.

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4.3.4 Ausbau der Geschäftstätigkeit
Die WGF AG ist im Begriff, ihre Tätigkeit im Jahr 2011 um folgende Geschäftsfelder zu erweitern:
Die Rheinsee 322. V V GmbH, eine 100 %ige Tochtergesellschaft der WGF AG, hat im Mai 2011 die Erlaubnis
zum Betrieb des Investmentgeschäftes im Sinne des Investmentgesetzes (InvG) von der Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erhalten. Nach Erteilung der Erlaubnis durch die BaFin
wurde die Rheinsee 322. V V GmbH in WGF Immobilien Investment GmbH umfirmiert. Als lizensierte
Kapitalanlagegesellschaft im Sinne des Investmentgesetzes beabsichtigt die WGF Immobilien Investment
GmbH, Fonds als Immobilien-Sondervermögen (§§ 66 ff. InvG) sowie als Spezial-Sondervermögen
(§§ 91 ff. InvG) aufzulegen und zu verwalten. Zielgruppe dieses neuen Geschäftsfeldes sind vor allem
institutionelle Investoren.
Die WGF Anlageberatungsgesellschaft mbH (vormals diamap GmbH) ist ebenfalls eine 100 %ige Tochtergesellschaft
der WGF AG. Die WGF Anlageberatungsgesellschaft mbH beabsichtigt, Geschäfte über
die Anschaffung und Veräußerung von Finanzinstrumenten zu vermitteln (Anlagevermittlung), Finanzinstrumente
im fremden Namen für fremde Rechnung anzuschaffen und zu veräußern (Abschlussvermittlung)
sowie persönliche Empfehlungen an Kunden oder deren Vertreter abzugeben, die sich auf Geschäfte
mit bestimmten Finanzinstrumenten beziehen und auf der Grundlage einer Prüfung der persönlichen
Umstände des Anlegers gestützt werden (Anlageberatung). Da es sich bei der Anlage- und Abschlussvermittlung
sowie der Anlageberatung um erlaubnispflichtige Tätigkeiten nach dem Kreditwesengesetz
(KWG) handelt, müssen sie unter einem Haftungsdach durch die WGF Anlageberatungsgesellschaft
mbH als gebundener Vermittler gemäß § 2 Absatz 10 KWG erfolgen. Die WGF Anlageberatungsgesellschaft
mbH hat im Februar 2011 Verträge mit der Dialog Vermögensmanagement GmbH
(Haftungsinstitut), Hanns-Klemm-Straße 5, 71034 Böblingen, abgeschlossen und ist als gebundener
Vermittler unter diesem Haftungsdach im Register der BaFin eingetragen. Die Geschäftstätigkeit wurde
im März 2011 aufgenommen.
Neben den bereits etablierten Geschäftsfeldern, die sich im Wesentlichen auf das Segment der Privatkunden
konzentrieren, beabsichtigt die WGF AG, individuell zugeschnittene Kapitalanlageprodukte für
institutionelle Investoren zu entwickeln.
4.3.5 Wichtigste Märkte - Markt und Wettbewerb
Die nachfolgenden Angaben zu den für die WGF-Finanzgruppe wesentlichen Märkten sind der von der
WGF-Finanzgruppe in Zusammenarbeit mit dem Marktforschungs- und Beratungsunternehmen BulwienGesa
AG herausgegebenen WGF-Immobilienperspektive, 1. Quartal 2011, entnommen.
4.3.5.1 Der Immobilienmarkt
Die allgemeinen konjunkturellen Aussichten haben sich für das Anfangsquartal 2011 gebessert. Weiterhin
gute weltwirtschaftliche Rahmenbedingungen sowie ein günstiges Zinsumfeld unterstützen die
Nachfrage sowohl aus dem Ausland als auch aus dem Inland. Zudem trägt die verbesserte Einkommenssituation
der privaten Haushalte infolge von bereits realisierten bzw. in den kommenden Tarifverhandlungen
zu erwartenden Reallohnzuwächsen zu einem zunehmenden Binnenkonsum bei.
Immobilieninvestments
Der deutsche Investmentmarkt für Immobilien hat seine 2010 gezeigte Dynamik auch zum Jahresauftakt
2011 fortgesetzt. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 5,7 Mrd. Euro in Deutschland lag das Ergebnis
des ersten Quartals sogar über den Zahlen der letzten drei Monate des Jahres 2010. Damit ist es das
beste Quartalsergebnis seit Anfang 2008. Einzelhandelsimmobilien sind mit 3,7 Mrd. Euro oder 60 % des
Transaktionsvolumens weiterhin stark gefragt. Die Büroimmobilien mit 1 Mrd. Euro sowie Lager-
/Logistikimmobilien und Hotels mit je rund 300 Mio. Euro fallen deutlich weniger ins Gewicht.
Im Gegensatz zum letzten Jahr ist das Gesamtvolumen jedoch nicht von wenigen großen Einzeltransaktionen
geprägt. In 2011 wurden bereits elf Transaktionen über 100 Mio. Euro registriert. Auf Berlin, Düs-

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seldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart (die "A-Städte") entfielen rund 2,1 Mrd. Euro
und damit 35 % des Transaktionsvolumens. Dies ist im Vergleich zu den Vorjahren ein deutlich geringerer
Anteil am Gesamtvolumen. Dieser Umstand liegt in der Dominanz der Einzelhandelsimmobilien,
insbesondere Fachmarktzentren, begründet, die überwiegend außerhalb der großen Metropolen gehandelt
werden. Im weiteren Jahresverlauf werden jedoch größere Büroinvestments in diesen Städten
erwartet.
Im Vergleich zu 2010 ist das Spektrum der Risikodifferenzierung bei den Investmentaktivitäten größer
geworden. Neben risikoarmen Investments mit guten Lage- und Objektqualitäten sowie langen Mietvertragslaufzeiten
werden auch wieder chancenorientierte Objekte nachgefragt. Auf der Investoren-
Seite sind weiterhin viele eigenkapitalstarke Akteure aktiv, insbesondere der gestiegene Anteil ausländischer
Investoren ist jedoch erwähnenswert.
Die Renditen, die 2010 spürbar nachgegeben haben, sind zum Jahresbeginn weitgehend stabil geblieben.
Vor dem Hintergrund der anhaltend guten Nachfrage und dem begrenzten Angebot an Objekte in sehr
guten Lagen ("Core-Objekten") ist aber nicht auszuschließen, dass im weiteren Jahresverlauf noch ein
leichter Rückgang der Spitzenrendite an einigen Standorten einsetzen kann. Das Renditeniveau in den
B-Städten (Bochum, Bonn, Bremen, Dortmund, Dresden, Duisburg, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig,
Mannheim, Münster, Nürnberg und Wiesbaden) ist stabil und es kann an einzelnen Standorten mit
Preissteigerungen gerechnet werden. Aufgrund der Angebotsknappheit an Core-Objekten in A-Städten
rücken wieder vermehrt B-Standorte in den Fokus opportunistischer Investoren.
Büroimmobilien
Die positiven ökonomischen Rahmenbedingungen machten sich auf der Angebotsseite bei Büroimmobilien
im ersten Quartal 2011 bemerkbar. Auch wenn sich im Jahresvergleich eine leicht negative Tendenz
abzeichnete, blieben die Büromieten in den wichtigsten deutschen Bürostandorten im Vergleich zum
Vorquartal überwiegend stabil.
Die Spitzenmieten in den A-Städten zeigten mehrheitlich eine Seitwärtsbewegung. In den B-Städten
sind die Spitzenmieten stabil bis leicht steigend, wobei Unterschiede in den einzelnen Städten zu berücksichtigen
sind. Aufgrund der erholten Flächennachfrage ist an vielen Standorten der Büroleerstand
seit Ende 2010 gesunken. Das in den B-Städten insgesamt niedrige Leerstandsniveau bietet weiterhin
gute Möglichkeiten für nachhaltige Investments, die vielerorts bereits gestartet wurden.
Das gesamte Umsatzvolumen in den deutschen A-Städten von 563.500 qm Bürofläche gleicht der
Marktperformance zum gleichen Zeitpunkt vor einem Jahr. In den deutschen B-Städten lag das Umsatzvolumen
im 1. Quartal etwa auf Vorjahresniveau. Die größte Vermietung lag in diesem Jahr bei "nur"
rund 6.000 qm, während es im 1. Quartal letzten Jahres drei Vermietungen waren, die über der Marke
von 6.000 qm lagen.
Für das gesamte Jahr 2011 wird in den deutschen A-Städten eine Fertigstellung von knapp 650.000 qm
Bürofläche prognostiziert. Dies stellt einen wesentlichen Rückgang im Vergleich zum Vorjahr (über eine
Million Quadratmeter fertig gestellte Bürofläche) dar. Das Volumen ist in den einzelnen Märkten deutlich
unterschiedlich. Die größte Wachstumsdynamik wird auf dem Frankfurter Büromarkt antizipiert.
Einzelhandelsimmobilien
In 2011 führt die robuste Konjunktur sowie eine sich weiter verbessernde Lage am Arbeitsmarkt zu merklichen
Einkommenssteigerungen, die den Konsum trotz einer anziehenden Inflation, die kaufkraftmindernd
wirkt, expandieren lässt. BulwienGesa geht deshalb in der Prognose zum Einzelhandelsumsatz
2011 von einem weiteren Umsatzwachstum aus. Nach einem krisenbedingten Rückgang der Einzelhandelsumsätze
in 2009 auf 399,5 Mrd. Euro, stieg er in 2010 auf 406,7 Mrd. Euro an und wird in 2011 auf ca.
413 Mrd. Euro zunehmen. Über 1 Million Quadratmeter Einzelhandelsfläche befinden sich derzeit noch
im Bau und werden bis Ende 2011 fertig gestellt. Einen Großteil dieser Flächen sind Fachmarktzentren
und Shopping-Center.
Die Spitzenmieten in den A-Städten sind seit 2001 sukzessiv gestiegen. Nach einer Phase der Stagnation
in 2009 und 2010 setzt sich die positive Entwicklung wieder fort. Auch für die nächsten Quartale wird

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aufgrund der steigenden Einzelhandelsumsätze und der steigenden Flächennachfrage von weiter steigenden
Spitzenmieten ausgegangen. Die Entwicklung der Spitzenmieten in den B-Städten ist im Wesentlichen
vergleichbar mit der Entwicklung in den A-Städten. Lediglich einige Städte hatten einen
Rückgang der Spitzenmiete zu verzeichnen, dieser ist aber weitestgehend auf standortspezifische Faktoren
zurückzuführen.
Wohnimmobilien
Durch die immer noch sehr niedrige Bautätigkeit bei gleichzeitig moderatem Zinsniveau und steigendem
Einkommen in Deutschland werden weitere Kauf- und Mietpreissteigerungen erwartet. Preistreibend
wirken dabei die höheren energetischen Anforderungen sowohl im Altbau als auch beim Neubau von
Wohnungen.
Im Laufe der kommenden Quartale werden weitere Steigerungen der Mieten, insbesondere in Innenstadtlagen
der deutschen A-Städte antizipiert. Dieser Trend ist auf die große Kluft zwischen dem Angebot
und dem Bedarf nach Wohnraum in den Metropolen zurückzuführen. Hier nimmt die Anzahl der Ein-
und Zweipersonenhaushalte konstant zu, was zu einer Versorgungslücke im Wohnsegment führt, die es
in den kommenden Jahren zu schließen gilt.
Auch in den B-Städten erstarkt die Entwicklung neuer Bauprojekte deutlich.
Nach der positiven Mietentwicklung Ende 2010, hat die Dynamik der Bestandsmieten im ersten Quartal
2011 nachgelassen. Zum Teil blieben die durchschnittlichen Bestandsmieten stabil (Berlin, Frankfurt,
Stuttgart), zum Teil gingen sie auf das Niveau vom dritten Quartal 2010 zurück.
Mit den Neubau-Projekten in den mittleren und kleineren Städten entstehen hochwertige und moderne
Wohnungen, die aufgrund der notwendigen Investitionskosten ein vergleichsweise hohes Mietniveau
haben. Aufgrund der insgesamt niedrigen Bautätigkeit lassen sich die Vorhaben in der Regel schnell
vermieten, da es weniger spekulative Planungen gibt. Die erwarteten Mietsteigerungen in den B-
Städten werden im Durchschnitt hinter denen der A-Städte leicht zurückbleiben.
Hotelimmobilien
Die Hotellerie in Deutschland blickt optimistisch in das Jahr 2011 und setzt auf eine fortwährend positive
Geschäftsentwicklung. Dies spiegelt sich auch in der aktuellen Prognose des Hotelverbands Deutschland
(IHA) wider, der einen Anstieg der Übernachtungen um 2 % und der Netto-Zimmererträge (Rev-
PAR) von rund 4 % gegenüber dem Vorjahr erwartet.
Der Verlauf des 1. Quartals lässt bereits erkennen, dass die Erwartungshaltung nicht unbegründet ist.
Die bisher nur für den Monat Januar flächendeckend verfügbaren statistischen Übernachtungszahlen
weisen ein deutliches Plus gegenüber dem Vorjahresmonat aus.
Mit Blick auf die hohe Bedeutung von Geschäftsreisenden kam der erkennbare Aufschwung zu großen
Teilen der Markenhotellerie zu Gute. Vor allem der Januar fiel deutlich stärker aus als im Vorjahr 2010,
dessen 1. Quartal noch von den Nachwirkungen der wirtschaftlichen Verwerfungen gekennzeichnet war.
Aufgrund der deutlich gestiegenen Auslastung bei gleichzeitig höheren durchschnittlichen Zimmerpreisen,
konnte der Netto-Zimmerertrag deutlich gesteigert werden und schloss mit einem Plus gegenüber
dem Vorjahr von 11,8 %. Wenngleich der Februar von einer geringeren Dynamik gekennzeichnet war,
setzte sich der positive Trend weiter fort.
Resümierend wird das 1. Quartal 2011 aus Sicht der Markenhotellerie als eindeutig positiver Start in das
Jahr gesehen, zumal der sonst übliche zeitliche Abstand zwischen wirtschaftlicher Erholung und anziehen
der Nachfrage in der Hotellerie diesmal auszubleiben scheint.
4.3.5.2 Wettbewerber
Die WGF AG steht im Wettbewerb mit zahlreichen Akteuren/Unternehmen, die auf dem Immobilienmarkt
Deutschland aktiv sind. Nach Einschätzung der Emittentin ist die Positionierung im Marktumfeld
gut und mit steigender Tendenz versehen. Damit sichert sich die Emittentin, nach eigener Einschätzung,

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einen guten Marktdurchblick und kann bei lukrativen Angeboten schnell agieren. Konkret zeigen sich die
nachfolgenden Wettbewerber im Marktumfeld der WGF AG.
Immobilienhandel und -investitionen
Wettbewerber der WGF AG sind eine Vielzahl von nationalen und regionalen Immobiliengesellschaften,
die sich auf den Kauf von Immobilien sowie die Verwaltung und den Verkauf der übernommenen Immobilien
konzentrieren. Der Erfolg der Wettbewerber in diesem Marktumfeld ist abhängig vom Zugang zu
Immobilien zu günstigen Einkaufspreisen, der Finanzierungskraft und der Fähigkeit, die Immobilien zu
verwalten und zu vermarkten.
Hotelentwicklung
Im Bereich Immobilienprojektentwicklung bewegt sich die WGF AG als Projektentwickler überwiegend
in den Asset-Klassen "Residential", "Serviced Apartments" und "Economy-Hotellerie".
Die WGF AG hat zurzeit den Fokus auf so genannte Budgethotels im Zwei- bis Drei-Sterne-Segment,
eine nach ihrer Ansicht vielversprechende Nische im Markt.
Die fünf bedeutendsten Wettbewerber in diesem Segment sind die Feuring Hotelconsulting GmbH, Bilfinger
& Berger, Hochtief, Weser-Wohnbau GmbH (Lokaler Entwickler in Bremen) und die PATRIZIA
Projektentwicklung GmbH. Aufgrund der hohen Nachfrage auf Käufer- und Betreiberseite ist der Wettbewerb
aber als eher gering einzustufen.
4.3.6 Ereignisse aus jüngster Zeit in der Geschäftstätigkeit der Emittentin
Über die nachfolgenden Ereignisse hinaus hat es in der jüngsten Zeit der Geschäftstätigkeit der Emittentin
keine Ereignisse gegeben, die in erheblichem Maße für die Bewertung der Solvenz der Emittentin
relevant sind.
4.3.6.1 Umstrukturierung der WGF-Finanzgruppe
Im Geschäftsjahr 2009 sind innerhalb der WGF-Finanzgruppe wesentliche Umstrukturierungen zur Vereinfachung
der Konzernstruktur und Erhöhung der Transparenz vorgenommen worden, die vor allem die
Emittentin betrafen. Diese Umstrukturierungen wirken sich auch auf das Geschäftsjahr 2010 aus. In
diesem Zusammenhang ist zunächst die einvernehmliche Aufhebung des zwischen der WGF AG als abhängigem
Unternehmen und der NVG Vermögens- und Verwaltungsgesellschaft mbH (die "NVG
GmbH") als herrschendem Unternehmen bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages
zu nennen. Mit diesem Vertrag hatte die WGF AG die Leitung ihrer Geschäfte der NVG unterstellt.
Zugleich war die WGF AG dazu verpflichtet, ihren gesamten Gewinn an die NVG GmbH abzuführen. Die
Aufhebung des Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages erfolgte zum 31. Dezember 2009. Ab
dem 1. Januar 2010 ist die WGF AG damit nicht mehr dazu verpflichtet, ihren gesamten Gewinn an die
NVG GmbH abzuführen und untersteht auch nicht mehr deren Leitung. Zudem haben die WGF AG und
die NVG GmbH ebenfalls im Jahr 2009 im Hinblick auf den Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag
eine Nichtdurchführungs- und eine Erlassvereinbarung geschlossen.
Im Zuge der einvernehmlichen Aufhebung des Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages hat die
Emittentin drei verschiedene Rechtsgutachten zur zivilrechtlichen Wirksamkeit des parallel zum Beherrschungs-
und Ergebnisabführungsvertrag zwischen der WGF Finanzgruppe Holding GmbH und der NVG
GmbH abgeschlossenen Nießbrauchsvertrages eingeholt. Mit diesem Nießbrauchsvertrag vom
30. Dezember 2007 hatte die WGF Finanzgruppe Holding GmbH der NVG GmbH, bei der es sich wiederum
um eine 100 %ige Tochtergesellschaft der WGF Finanzgruppe Holding GmbH handelt, ein Nießbrauchsrecht
an sämtlichen Aktien der WGF AG eingeräumt. Alle drei von der WGF AG eingeholten
Rechtsgutachten sind übereinstimmend zu dem Ergebnis gekommen, dass der Nießbrauchsvertrag an
sämtlichen Aktien der WGF AG nichtig und damit von Anfang an unwirksam ist. Der Nießbrauchvertrag
hat damit weder zwischen der WGF Finanzgruppe Holding GmbH und der NVG GmbH, noch gegenüber
der WGF AG oder sonstigen dritten (juristischen oder natürlichen) Personen Rechtswirkungen erzeugt.

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4.3.6.2 Erwerb großer Immobilien-Portfolios
Die Emittentin bzw. mit ihr verbundene Unternehmen haben im November/Dezember 2009 einen Kaufvertrag
über ein Immobilienportfolio mit der Corestate Unternehmensgruppe abgeschlossen (das so
genannte "Artemis-Portfolio"). Der Gesamtkaufpreis betrug ca. 99,7 Mio. Euro. Die Transaktion wurde
zum Großteil als Asset Deal (ca. 87,3 Mio. Euro), bei dem Immobilien direkt erworben werden, und zu
einem kleineren Teil in Form eines Share Deals (ca. 12,4 Mio. Euro), bei dem Geschäftsanteile an zwei
Gesellschaften übernommen wurden, die ihrerseits wiederum ausschließlich Immobilien halten, vereinbart.
Der Kaufvertrag sah vor, dass der Kaufpreis zum Großteil (ca. 86,6 Mio. Euro) nicht bei Abschluss
des Vertrags, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt in mehreren Tranchen gezahlt werden muss.
Bei Abschluss des Vertrags wurde sofort ein Betrag von ca. 13,1 Mio. Euro an die Corestate Unternehmensgruppe
gezahlt. Zudem wurde im Frühjahr 2010 der Kaufpreis für den Share Deal gezahlt, so dass
bereits ein Gesamtbetrag von ca. 25,4 Mio. Euro beglichen und das Eigentum an den diesbezüglichen
Immobilien umgeschrieben wurde. Die Finanzierung dieses Betrags erfolgte zum Teil mit Mitteln der
Hypothekenanleihe 2009/2014 und zum Teil mit Mitteln der Hypothekenanleihe 2009/2016.
Der noch ausstehende Kaufpreis ist noch nicht zur Zahlung fällig, so dass in entsprechender Höhe noch
keine Verbindlichkeit oder Rückstellung zu bilanzieren ist. Der Verkäufer hat bis zum Datum der Erstellung
dieses Prospekts, den 14. Juni 2011, wesentliche Voraussetzungen zur Fälligkeit des Kaufpreises und
Übergang des Eigentums der Immobilien auf die WGF-Finanzgruppe nicht erfüllt.
Aufgrund unterschiedlicher rechtlicher Bewertungen des Vertrages haben die Vertragsparteien über eine
einvernehmliche Beendigung der weiteren Vertragsabwicklung verhandelt. Da eine Einigung nicht zustande
gekommen ist, hat die WGF-Finanzgruppe Klage mit dem Antrag eingereicht, die Nichtigkeit des
gesamten Kaufvertrages festzustellen. Die Corestate Unternehmensgruppe hat Klageabweisung beantragt
und Widerklage auf Erfüllung des Kaufvertrages erhoben. Unterliegt die WGF-Finanzgruppe in
diesem Rechtstreit, müsste sie den noch ausstehenden Kaufpreis an die Corestate Unternehmensgruppe
zahlen. Im Gegenzug würde die Emittentin bzw. mit ihr verbundene Unternehmen Eigentümerin von
Immobilien mit einem entsprechenden Gegenwert werden. Obsiegt die WGF-Finanzgruppe, so müsste
die Corestate Unternehmensgruppe mindestens den bisher gezahlten Kaufpreis in Höhe von ca. 25,4
Mio. Euro zurückerstatten. Die Emittentin bzw. mit ihr verbundene Unternehmen würden die bereits
erworbenen Immobilien sowie die Geschäftsanteile an den zwei Gesellschaften auf die Corestate Unternehmensgruppe
rückübertragen und die gezogenen Nutzungen aus den Immobilien bzw. Gesellschaften
(Mieterträge, Gesellschaftserträge, etc.) an die Corestate Unternehmensgruppe herausgeben.
Anfang Juni 2011 hat eine Tochtergesellschaft der Emittentin einen Kaufvertrag über mehrere zusammenhängende
Grundstücke samt Projektierung in Berlin abgeschlossen. Der Kaufvertrag steht unter der
aufschiebenden Bedingung, dass keine Nachbarwidersprüche gegen eine bereits erteilte Baugenehmigung
und einen Bauvorbescheid eingelegt werden. Der Kaufpreis beträgt 21,8 Mio. Euro und ist frühestens
am 21. Dezember 2011 fällig. Eine Anzahlung in Höhe von 1 Mio. Euro ist bis zum 24. Juni 2011 auf
einem Notaranderkonto zu hinterlegen und wird von der Emittentin über ein Gesellschafterdarlehen
finanziert. Falls der Kaufpreis bei Fälligkeit nicht bezahlt wird und der Verkäufer deshalb vom Kaufvertrag
zurücktritt, wird dieser Betrag als Vertragsstrafe einbehalten. Die WGF AG beabsichtigt dieses Projekt
gemeinsam mit einem externen Partner zu realisieren.
Aufgrund eines rechtskräftigen Urteils des Landgerichts Hamburg vom Februar 2011 war die WGF AG
dazu verpflichtet, einen Betrag von 1 Mio. Euro zzgl. Zinsen an einen Vertragspartner zu zahlen. Die Gesellschaft
hat diese Zahlung bereits geleistet.
4.3.6.3 Einbringung von Immobilien in Tochtergesellschaften
In der Vergangenheit hat die WGF AG von ihr erworbene Immobilien in ihrem eigenen Eigentum gehalten.
Um die steuerliche Struktur der WGF-Finanzgruppe zu optimieren, ist die WGF AG im abgelaufenen
Geschäftsjahr 2010 dazu übergegangen, ihre Immobilien in Tochtergesellschaften einzubringen. Hierzu
wurden einzelne Immobilien oder bestimmte Immobilienportfolien in jeweils eigene Tochtergesellschaften
in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG als Sacheinlage eingebracht. Das bedeutet, dass das
Eigenkapital der Tochtergesellschaften durch die Einbringung der Immobilien erbracht wurde. Einzige

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Kommanditistin der Tochtergesellschaften ist jeweils die WGF AG, die ebenfalls jeweils einzige Gesellschafterin
der Komplementär-GmbH ist.
Die Einbringung der Immobilien erfolgte jeweils zu Zeitwerten. Da diese durchweg über den Buchwerten
der Immobilien lagen, führte die Einbringung zu einer erheblichen Aufdeckung stiller Reserven im Vermögen
der WGF AG. Folge dieses Verfahrens ist ein Vermögenszuwachs bei der WGF AG in Höhe dieser
stillen Reserven, der sich bilanziell in den Finanzanlagen der WGF AG niederschlägt.
4.3.6.4 Nachtragsprüfungen
Im letzten Quartal des Geschäftsjahres 2008 wurden von der WGF AG bzw. deren Tochtergesellschaft
deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG drei geschlossene Immobilienfonds initiiert und aufgelegt.
Die Immobilienfonds waren durch Immobilien unterlegt, die die WGF AG an die deboka Deutsche
Grund und Boden Kapital AG verkauft hatte. Durch die Ende 2008 einsetzende weltweite Finanz- und
Immobilienkrise konnten trotz intensiver Bemühungen diese Fonds in den Folgejahren nicht abgesetzt
werden. Die WGF AG hat daraufhin im Geschäftsjahr 2010 beschlossen, die betreffenden Immobilien im
Rahmen einer Rückabwicklung wieder in das Vermögen der WGF AG zurück zu übertragen und einer
neuen Verwertung zuzuführen. Durch die eintretende Erholung des Immobilienmarktes konnte die WGF
AG nunmehr mit Erfolg bereits Anfang 2011 eine Immobilie im Wert von ca. 8 Mio. Euro aus diesem Bestand
wieder veräußern.
Zur Darstellung einer besseren und periodengerechten Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Geschäftsjahres
2010 sowie zur Vermeidung erheblicher steuerlicher Nachteile hat die WGF AG den außerordentlichen
Wertberichtigungsaufwand auf Forderungen aus dieser Rückabwicklung in Form von Änderungen
in den geprüften Jahresabschlüssen 2008 und 2009 berücksichtigt. Hieraus resultierte im Wesentlichen
der im geprüften Jahresabschluss 2009 ausgewiesene Verlustvortrag in Höhe von 10,74 Mio.
Euro. Diese vorübergehende, buchmäßige Belastung des Eigenkapitals in den Jahren 2008 und 2009
aufgrund der außerordentlichen, nicht zahlungswirksamen Verluste aus der Rückabwicklung konnten im
Geschäftsjahr 2010 durch einen Jahresüberschuss in Höhe von 12,48 Mio. Euro kompensiert werden und
ein Bilanzgewinn in Höhe von 1,655 Mio. Euro konnte in das Geschäftsjahr 2011 vorgetragen werden.
Die geänderten Jahresabschlüsse 2008 und 2009 wurden im Mai 2011 erneut durch den Abschlussprüfer
Karl Berg GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft im Rahmen von Nachtragsprüfungen geprüft. Die geänderten
Jahresabschlüsse 2008 und 2009 wurden – wie bisher – mit uneingeschränkten Bestätigungsvermerken
versehen.
4.3.7 Wichtigste Investitionen seit dem Datum der Veröffentlichung des letzten Jahresabschlusses
Die WGF Einzelhandel Erste Anlage GmbH hat im Jahr 2010 zehn Immobilien zu einem Gesamtkaufpreis
in Höhe von insgesamt 19,3 Mio. Euro beurkundet und davon bereits 17,9 Mio. Euro bezahlt. Die WGF AG
hält an der vorgenannten Gesellschaft 51 % Gesellschaftsanteile, der Partner bei diesem Joint Venture
hält die übrigen 49 %. Bei den Immobilien handelt es sich um sechs bereits bestehende sowie um vier
derzeit projektierte und noch fertig zu stellende Lebensmittelmärkte mit namhaften Mietern. Die Restlaufzeiten
der Mietverträge liegen im Durchschnitt bei über 12 Jahren. Die WGF AG hat der WGF Einzelhandel
Erste Anlage GmbH zur Begleichung der Kaufpreise zzgl. der Erwerbsnebenkosten ein Darlehen
aus dem Emissionserlös einer WGF-Hypothekenanleihe gewährt. Zugunsten der Anleihegläubiger wurden
erstrangige Grundpfandrechte an den Immobilien bestellt. Die Fälligkeit des Restkaufpreises in
Höhe von ca. 1,4 Mio. Euro für einen sich in Projektierung befindlichen Lebensmittelmarkt wird nicht
mehr eintreten, da der zugrunde liegende Kaufvertrag mangels Erfüllung einer vom Verkäufer herbeizuführenden
aufschiebenden Bedingung nicht wirksam werden wird.
Zudem hat die WGF Einzelhandel Erste Anlage GmbH im Januar und Februar 2011 Kaufverträge über zwei
Immobilien zu einem Gesamtkaufpreis von ca. 5,5 Mio. Euro abgeschlossen. Die jeweiligen Kaufpreise
sind nicht vor dem 30. Juni 2011 bzw. 1. Oktober 2011 zur Zahlung fällig. Bei den Immobilien handelt es

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sich um einen bereits bestehenden sowie einen noch fertig zu stellenden Lebensmittelmarkt mit namhaften
Mietern. Die Restlaufzeiten der Mietverträge liegen im Durchschnitt bei über 12 Jahren.
Die WGF Einzelhandel Zweite Anlage GmbH beurkundete in 2010 ein Portfolio mit einem Volumen von
28,1 Mio. Euro und hat davon bereits 1,0 Mio. Euro bezahlt.
Durch die beurkundeten, aber erst in 2011 fälligen Kaufverträge möchte sich die WGF AG günstige Konditionen
sichern und auch im Jahr 2011 ein kontinuierliches Wachstum erreichen.
Die Emittentin hat im Mai 2011 einen Kaufvertrag für eine Büroimmobilie in Düsseldorf abgeschlossen.
Der Kaufpreis beträgt 7,1 Mio. Euro und ist nicht vor dem 30. September 2011 zur Zahlung fällig. Im Kaufvertrag
wurde für den Fall der nicht rechtzeitigen Zahlung des Kaufpreises und einem Rücktritt des Verkäufers
vom Kaufvertrag eine Mindestvertragsstrafe in Höhe von 250.000 Euro vereinbart. Bei Abschluss
des Kaufvertrages hat die WGF AG eine Anzahlung in Höhe von 250.000 Euro geleistet. Die Transaktion
ist in Form eines Asset Deals realisiert worden. Die Emittentin beabsichtigt, die Immobilie im Wege einer
Sacheinlage in eine Tochtergesellschaft einzubringen. Es ist beabsichtigt, die Immobilie als Bürogebäude
zu revitalisieren oder alternativ einer Hotelnutzung zuzuführen.
Anfang Juni 2011 hat eine Tochtergesellschaft der Emittentin einen Kaufvertrag über mehrere zusammenhängende
Grundstücke samt Projektierung in Berlin abgeschlossen. Der Kaufvertrag steht unter der
aufschiebenden Bedingung, dass keine Nachbarwidersprüche gegen eine bereits erteilte Baugenehmigung
und einen Bauvorbescheid eingelegt werden. Der Kaufpreis beträgt 21,8 Mio. Euro und ist frühestens
am 21. Dezember 2011 fällig. Eine Anzahlung in Höhe von 1 Mio. Euro ist bis zum 24. Juni 2011 auf
einem Notaranderkonto zu hinterlegen und wird von der Emittentin über ein Gesellschafterdarlehen
finanziert. Falls der Kaufpreis bei Fälligkeit nicht bezahlt wird und der Verkäufer deshalb vom Kaufvertrag
zurücktritt, wird dieser Betrag als Vertragsstrafe einbehalten. Die WGF AG beabsichtigt dieses Projekt
gemeinsam mit einem externen Partner zu realisieren.
Darüber hinaus wurden seit dem geprüften Jahresabschluss der Emittentin zum 31. Dezember 2010 keine
wichtigen Investitionen durch die WGF AG getätigt. Ebenfalls gibt es keine wichtigen künftigen Investitionen
der Emittentin, die bereits vom Vorstand fest beschlossen sind.
4.3.8 Wesentliche Veränderungen in der Finanzlage oder der Handelsposition der Emittentin
Anfang 2011 hat die WGF AG bereits einen Kaufpreiszahlungseingang in Höhe von rund 8 Mio. Euro verzeichnet.
Hierbei handelt es sich um eine Immobilie, die im Wege einer Sacheinlage in eine 100 %ige
Tochtergesellschaft als Gesellschaftereinlage eingelegt wurde. Diese Immobilie hat eine vermögensverwaltende
Tochtergesellschaft in 2011 verkauft.
Seit dem geprüften Jahresabschluss der Emittentin zum 31. Dezember 2010 sind keine wesentlichen Veränderungen
in der Finanzlage oder der Handelsposition der Emittentin eingetreten.
4.3.9 Tendenzielle Informationen
Seit dem letzten geprüften Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2010 hat es keine wesentlichen
nachteiligen Veränderungen in den Aussichten der Emittentin gegeben. Darüber hinaus sind
keine Trends, Unsicherheiten, Nachfragen, Verpflichtungen oder Vorfälle bekannt, die voraussichtlich
die Aussichten der Emittentin, zumindest im laufenden Geschäftsjahr, wesentlich beeinflussen dürften.

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5 Geschäftskapital, Kapitalisierung und Verschuldung
5.1 Erklärung zum Geschäftskapital
Die Gesellschaft ist der Auffassung, dass sie aus heutiger Sicht in der Lage sein wird, ihren fälligen Zahlungsverpflichtungen
in den nächsten zwölf Monaten nachzukommen.
Zur Umsetzung ihres Geschäftsmodells ist die Gesellschaft darauf angewiesen, die jeweils notwendigen
Mittel insbesondere für den Erwerb von Immobilien, die Finanzierung bereits projektierter Neubauten
sowie das Asset- und Facility Management von Immobilien zur Verfügung zu haben. Dieses operative
Geschäft rund um Immobilien wird überwiegend von Tochtergesellschaften der Emittentin durchgeführt.
Der das Eigenkapital der Tochtergesellschaften übersteigende finanzielle Bedarf wird dabei von
der WGF AG als verzinsliche Darlehen zur Verfügung gestellt. Die Finanzierung der WGF AG selber erfolgt
bis dato nahezu ausschließlich durch Fremdkapital über die Emission öffentlich angebotener Hypothekenanleihen
(die "WGF-Hypothekenanleihen") mit einer Laufzeit von bis zu sieben Jahren. Den
Anforderungen des Finanzierungsmarktes folgend, wird jedoch zukünftig die Finanzierung der WGF AG
stärker über Eigenkapital erfolgen müssen. Über die nächsten zwölf Monate hinaus benötigt die Gesellschaft
zur Umsetzung ihres Geschäftsmodells daher weiteres Eigen- und Fremdkapital. Was die Bereitstellung
von Fremdkapital anbetrifft, geht die Gesellschaft grundsätzlich davon aus, dass auch weiterhin
finanzielle Mittel über die Emission von WGF-Hypothekenanleihen zur Verfügung gestellt werden.
Durch die Verlagerung der Immobilien in Tochtergesellschaften (Objektgesellschaften) sowie im Rahmen
spezieller Programme besteht darüber hinaus für Geldgeber, insbesondere institutionelle Anleger
wie Versicherungen bzw. Sondervermögen von Versicherungen, die Möglichkeit einer direkten Beteilung
an einer Immobilienfinanzierung im Rahmen von Asset Deals oder auch Share Deals. Was den Eigenkapitalanteil
bei der Finanzierung des Immobiliengeschäftes anbetrifft, sieht die Gesellschaft hier allgemein
mehrere Möglichkeiten. Zunächst wird bei einer erfolgreichen Platzierung der Zufluss des Netto-
Emissionserlöses der Genussscheine eine erhebliche Stärkung der Eigenkapitalbasis der Gesellschaft
mit sich bringen. Weiteres Eigenkapital kann über die Erwirtschaftung von Gewinnen generiert werden,
soweit diese nicht ausgeschüttet werden. Schließlich könnte die Gesellschaft weiteres Eigenkapital auch
über entsprechende Kapitalmaßnahmen (z. B. Kapitalerhöhungen) einwerben, sofern Anleger, wie z.B.
in- und ausländische Beteiligungsgesellschaften bereit sind, im Rahmen solcher Kapitalmaßnahmen
weiteres Kapital zur Verfügung zu stellen.
5.2 Kapitalisierung und Verschuldung
Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Kapitalisierung und Verschuldung der WGF AG
zum 31. Dezember 2010 gemäß dem geprüften, nach HGB aufgestellten Jahresabschluss der WGF AG
zum 31. Dezember 2010, der im Finanzteil dieses Prospekts abgedruckt ist. Den Werten zum 31. Dezember
2010 gegenübergestellt sind der laufenden Buchhaltung der Gesellschaft entnommene und damit
ungeprüfte Finanzdaten zum 30. April 2011. Diese Tabelle sollte im Zusammenhang mit dem Finanzteil
sowie mit dem Abschnitt "Erläuterung und Analyse der Finanzlage und geschäftlichen Entwicklung"
gelesen werden:

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 72 von 164
Jahresabschluss zum Finanzdaten zum
Angaben in TEuro (Rundungsdifferenzen möglich) 31. Dezember 2010 30. April 2011
geprüft ungeprüft
Liquide Mittel 9.194 11.425
Finanzverbindlichkeiten 225.494 246.009
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 187.968 199.662
davon garantiert 0 0
davon besichert 187.968 199.662
davon unbesichert / nicht garantiert 0 0
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 37.526 46.347
davon garantiert 0 0
davon besichert 30.000 30.000
davon unbesichert / nicht garantiert 7.526 16.347
Eigenkapital 11.023 8.232
Grundkapital 3.000 3.000
Kapitalrücklage 795 795
Genussrechtskapital 2.699 2.699
Gewinnrücklagen / gesetzliche Rücklage 2.874 2.874
Bilanzgewinn 1.655 -1.136
Kapitalausstattung gesamt 245.711 265.666
Die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 46.347 (zum 31. Dezember 2010: 37.526)
Tausend Euro (TEuro) betreffen in Höhe von 30.000 (zum 31. Dezember 2010: 30.000) TEuro die zum
15. November 2011 fällige Rückzahlung der WGF-Hypothekenanleihe 2006/2011 (WKN: A0JRUK).
Die liquiden Mittel in Höhe von 11.425 (zum 31. Dezember 2010: 9.194) TEuro enthalten zweckgebundene
Mittel in Höhe von 9.551 (zum 31. Dezember 2010: 4.338) TEuro, die gemäß den Anleihebedingungen der
WGF-Hypothekenanleihen ausschließlich zur Investition in solche Immobilien verwendet werden dürfen,
an denen zugunsten der Anleger der WGF-Hypothekenanleihen mittels eines Treuhänders erstrangige
Grundpfandrechte bestellt werden. Dies schließt u.a. die Möglichkeit ein, Grundpfandrechte von
einer WGF-Hypothekenanleihe in eine andere WGF-Hypothekenanleihe abzutreten (bei unterschiedlichen
Treuhändern) oder umzuwidmen (bei gleichem Treuhänder), um bei einer zur Rückzahlung fälligen
WGF-Hypothekenanleihe die Anschlussfinanzierung von Immobilien sicherzustellen. Die verbleibenden
liquiden Mittel stehen der Gesellschaft zur freien Verfügung.
Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Liquidität der WGF AG zum 31. Dezember 2010
(Angaben auf der Grundlage des geprüften, nach HGB aufgestellten Jahresabschlusses der WGF AG zum
31. Dezember 2010). Den Werten zum 31. Dezember 2010 gegenübergestellt sind der laufenden Buchhaltung
der Gesellschaft entnommene und damit ungeprüfte Finanzdaten zum 30. April 2011:

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Jahresabschluss zum Finanzdaten zum
Angaben in TEuro (Rundungsdifferenzen möglich) 31. Dezember 2010 30. April 2011
geprüft ungeprüft
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 9.194 11.143
Zahlungsmitteläquivalente 0 0
Wertpapiere 0 0
Liquidität 9.194 11.143
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1 1
Sonstige kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten 37.526 46.347
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 37.527 46.348
Kurzfristige Nettofinanzverbindlichkeiten 28.333 35.205
Langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 0 0
Sonstige langfristige Finanzverbindlichkeiten 187.968 199.662
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 187.968 199.662
Langfristige Nettofinanzverbindlichkeiten 187.968 199.662
Summe kurzfristige und langfristige
Nettofinanzverbindlichkeiten 216.301 199.662
5.3 Eventualverbindlichkeiten
Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten hat die WGF AG Haftungsverpflichtungen
gegenüber Dritten übernommen. Diese bestehen ausschließlich aus Bürgschaften für die Erfüllung kaufvertraglich
vereinbarter Bauleistungen und aus Mietgarantiezusagen. Alle Bürgschaften sind auf verpfändeten
Konten bar hinterlegt. Die Zinserträge stehen der WGF AG zu. Bei einem Zeitablauf der Bürgschaften
oder nach erfolgter Bauabnahme stehen diese Gelder der WGF AG zur Verfügung.
Die Bürgschaften verminderten sich von 1.664 TEuro im Geschäftsjahr 2009 um 45,79 % auf 902 TEuro im
Geschäftsjahr 2010.

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6 Ausgewählte Finanzinformationen
Die nachfolgend aufgeführten zusammengefassten Finanzinformationen der WGF AG für die jeweils am
31. Dezember endenden Geschäftsjahre 2009 und 2010 sind den geprüften Jahresabschlüssen der WGF
AG entnommen, die jeweils nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften (HGB) aufgestellt wurden
und im Finanzteil dieses Prospekts vollständig abgedruckt sind. Die Jahresabschlüsse nach HGB
zum 31. Dezember 2009 und 31. Dezember 2010 wurden von der Karl Berg GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Düsseldorf, geprüft. Die Jahresabschlüsse für die zum 31. Dezember 2009 und 31. Dezember
2010 endenden Geschäftsjahre wurden jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Die WGF AG war in den vergangenen Geschäftsjahren 2009 und 2010 nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches
(HGB) nicht dazu verpflichtet, einen Konzernabschluss aufzustellen und zu veröffentlichen.
Die nachstehenden Finanzinformationen sollten in Verbindung mit den im Finanzteil dieses Prospekts
abgedruckten Abschlüssen der Gesellschaft, dem Abschnitt "Erläuterung und Analyse der Finanzlage
und der geschäftlichen Entwicklung" und den an anderer Stelle in diesem Prospekt enthaltenen
weiteren Finanzinformationen gelesen werden.
Ausgewählte Daten zur Gewinn- und Verlustrechnung Jahresabschluss Jahresabschluss
Angaben in TEuro (Rundungsdifferenzen möglich) 1. Januar bis 1. Januar bis
31. Dezember 2009 31. Dezember 2010
geprüft geprüft
Umsatzerlöse 28.684 124.254
Sonstige betriebliche Erträge 2.997 10.461
Aufwendungen aus Immobilienabgängen (Materialaufwand) -16.671 -103.406
Personalaufwand -3.628 -5.986
Sonstige betriebliche Aufwendungen -14.087 -18.380
Erträge aus erhaltenen Gewinnen aufgrund eines
Gewinnabführungsvertrags
6.383 8.396
Aufwendungen aus Verlustübernahme -641 -12
EBITDA* 3.037 15.327
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen
-155 -198
Abschreibungen auf Finanzanlagen 0 -390
EBIT* 2.882 14.739
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 5.189 9.477
Zinsen und ähnliche Aufwendungen -7.649 -11.167
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 422 13.049
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -828 -560
Sonstige Steuern -9 -7
Jahresüberschuss -415 12.482
Verlustvortrag aus dem Vorjahr -10.325 -10.740
Einstellung in gesetzliche Rücklage 0 -87
Bilanzgewinn -10.740 1.655
*Die aufgeführten Kennzahlen "EBITDA" und "EBIT" sind in den im Finanzteil dieses Prospekts abgedruckten
Abschlüsse nicht enthalten, sondern wurden von der Gesellschaft jeweils anhand der vorstehenden
Zahlen selbst errechnet; sie sind daher ungeprüft.

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Ausgewählte Bilanzdaten Jahresabschluss zum Jahresabschluss zum
Angaben in TEuro (Rundungsdifferenzen möglich) 31. Dezember 2009 31. Dezember 2010
AKTIVA
Anlagevermögen
geprüft geprüft
Immaterielle Vermögensgegenstände 81 81
Sachanlagen 278 404
Finanzanlagen 16.578 126.034
Umlaufvermögen
Vorräte 25.761 600
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 82.958 106.890
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 21.820 9.194
Rechnungsabgrenzungsposten. 53 51
Aktive latente Steuern 0 2.051
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag 6.817 0
Summe Aktiva 154.347 245.306
PASSIVA
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 3.000 3.000
Kapitalrücklage 795 795
Genussrechtskapital 128 2.699
Gewinnrücklagen 0 2.874
Bilanzgewinn -10.740 1.655
Nicht gedeckter Fehlbetrag 6.817 0
Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen 2.726 2.510
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 53 1
Anleiheverbindlichkeiten 140.937 217.968
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 0 200
Sonstige Verbindlichkeiten 8.726 12.758
Rechnungsabgrenzungsposten 1.904 845
Summe Passiva 154.347 245.306

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 76 von 164
Ausgewählte Cash-flow Positionen 2009 2010
Angaben in TEuro (Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft
Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit -21.855 -22.575
Cash-flow aus Investitionstätigkeit -169 -330
Cas-flow aus Finanzierungstätigkeit 28.884 10.332
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds 6.859 -12.574
Finanzmittelfonds zu Anfang der Periode 14.908 21.767
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 21.767 9.193

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7 Erläuterung und Analyse der Finanzlage und der geschäftlichen Entwicklung
Die folgende Erläuterung und Analyse der Finanzlage und der geschäftlichen Entwicklung der WGF
Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG (die "WGF AG") basiert auf den geprüften, jeweils
nach HGB aufgestellten Jahresabschlüssen der WGF AG für die Geschäftsjahre 2009 und 2010. Die geprüften
Jahresabschlüsse für die Geschäftsjahre 2009 und 2010 wurden jeweils mit einem uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk der Karl Berg GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf,
versehen (siehe auch Ziffer 8 "Abschlussprüfer"). Die geprüften Jahresabschlüsse für die Geschäftsjahre
2009 und 2010 wurden auf Basis einer einheitlichen Anwendung und auf der Grundlage aller zum jeweiligen
Bilanzstichtag anzuwendenden Vorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) aufgestellt.
Anleger sollten die nachfolgende Erläuterung und Analyse der Finanzlage und der geschäftlichen Entwicklung
im Zusammenhang mit den im Finanzteil dieses Prospekts jeweils vollständig wiedergegebenen
geprüften Jahresabschlüssen für die Geschäftsjahre 2009 und 2010 lesen.
7.1 Einleitung und Überblick über die Geschäftstätigkeit
Die WGF AG ist ein Immobilienunternehmen mit Sitz in Düsseldorf. Die Gesellschaft und ihre Tochtergesellschaften
(die "WGF-Finanzgruppe") konzentrieren sich auf den deutschlandweiten Erwerb von
Wohn- und Gewerbeimmobilien in infrastrukturell günstigen Lagen. Die erworbenen Immobilien werden
zumeist durch unterschiedliche Maßnahmen aufgewertet (Leerstandabbau, Modernisierung, Optimierung
der Mieterstruktur, etc.) und später einzeln oder als Immobilienportfolien wieder veräußert. Die
WGF AG finanziert den Erwerb der Immobilien durch die Emission von Unternehmensanleihen, den so
genannten WGF-Hypothekenanleihen. Sobald von dem Emissionserlös der WGF-Hypothekenanleihen
Immobilien erworben werden konnten, werden zugunsten der jeweiligen Anleger mittels eines Treuhänders
erstrangige Grundpfandrechte an diesen Immobilien bestellt. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember
2010 hatte die WGF AG 217.968 TEuro Verbindlichkeiten aus der Emission der WGF-Hypothekenanleihen.
In der jüngeren Vergangenheit hat sich die WGF AG zudem zwei weitere Geschäftsfelder erschlossen:
Zum einen investiert sie seit dem Jahr 2010 ebenfalls in Immobilien im Rahmen von Joint Ventures mit
anderen mittelständischen Immobilienunternehmen, die Expertise im Bereich Akquise, Immobilienmanagement
oder Projektentwicklung haben. Die WGF AG ist immer zu 51 % an der jeweiligen Joint-
Venture-Gesellschaft beteiligt. Zum anderen strebt die WGF AG ebenfalls seit dem Jahr 2010 eine wettbewerbsfähige
Position auf dem nach ihrer Einschätzung vielversprechenden Markt der Hotelentwicklung
an. Dabei konzentriert sie sich auf die Umnutzung von unwirtschaftlichen Gebäuden wie Gewerbeimmobilien
mit hohem Leerstand in Hotels der 2-3 Sterne Kategorie sowie auf den vollständigen Neubau
von Hotels. Die Investitionen in diese neuen Geschäftsfelder werden ebenfalls durch die WGF-
Hypothekenanleihen finanziert.
Die WGF AG als wichtigste operative Gesellschaft der WGF-Finanzgruppe hat ihren Sitz in Düsseldorf
(Nordrhein-Westfalen).
Für ausführlichere Informationen zur Geschäftstätigkeit vgl. Ziffer 4.3 "Geschäftstätigkeit".
7.2 Wesentliche die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage beeinflussende Faktoren
Die Gesellschaft ist der Ansicht, dass die folgenden Faktoren im Zeitraum vom 1. Januar 2009 bis zum 31.
Dezember 2010 wesentlich zur Entwicklung des Geschäfts sowie der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
der WGF AG beigetragen haben und voraussichtlich auch weiterhin einen wesentlichen Einfluss auf
ihre geschäftliche Entwicklung sowie ihre Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben werden:
Verfügbarkeit von Fremdkapital, Eigenkapitalausstattung
Das Geschäftsmodell der WGF AG zielt wesentlich darauf ab, Immobilien unterhalb ihres Verkehrswer-

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 78 von 164
tes zu erwerben, die Immobilien aufzuwerten und anschließend mit Gewinn zu veräußern. Der Erwerb
und die Entwicklung von Immobilien setzt notwendigerweise deren Finanzierung voraus. Dafür benötigt
die WGF AG sowohl Fremdkapital als auch ausreichend eigene Mittel. In der Vergangenheit hat die WGF
AG darauf verzichtet, auf Finanzierungen von Kreditinstituten zurückzugreifen. Die Investitionen in Immobilien
wurden und werden hauptsächlich über die eigene Emission von WGF-Hypothekenanleihen
finanziert. Die Gesellschaft hat auf diesem Wege bis zum Zeitpunkt der Prospekterstellung, den 14. Juni
2011, bereits einen Gesamtabsatzerfolg von mehr als 220 Mio. Euro erzielt und arbeitet mit mehr als 100
Geschäftspartnern zusammen, darunter Direktbanken und Vermögensverwalter. Die Gesellschaft geht
auch zukünftig von einer hohen Nachfrage nach eigenen Finanzprodukten aus, sodass es ihr auch weiterhin
gelingen sollte, Fremdkapital am Kapitalmarkt zu beschaffen. Die Gesellschaft strebt an, über die
Emission des in diesem Wertpapierprospekt prospektierten Genussrechtskapitals ihre Finanzierungsstruktur
und primär die Fremdkapital/Eigenkapitalrelation zu verbessern. Die Gesellschaft geht davon
aus, dass wie schon in der Vergangenheit auch in der Zukunft die Verfügbarkeit von langfristigem
Fremdkapital wie auch von Mitteln für die Darstellung des Eigenkapitalanteils der Gesellschaft eine
zentrale Bedeutung für die geschäftliche Entwicklung und die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der
WGF AG haben wird.
Verfügbarkeit von Immobilien
Zur erfolgreichen Umsetzung ihres Geschäftsmodells ist die WGF AG darauf angewiesen, von den ihr zur
Verfügung stehenden Finanzmitteln Immobilien zu einem Preis zu erwerben, der es ihr erlaubt, die Immobilien
nach der Durchführung wertsteigernder Maßnahmen mit einem Veräußerungsgewinn wieder
zu verkaufen. Dazu muss es gelingen, geeignete Immobilien zu identifizieren und zu einem von der WGF
AG als angemessen erachteten Preis zu erwerben. Um dies zu gewährleisten, hat sich die Gesellschaft in
der Vergangenheit ein weites Netzwerk aufgebaut, welches den Zugang zu attraktiven Immobilien ermöglicht.
Im Geschäftsjahr 2010 beispielsweise wurden der Gesellschaft Immobilien im Gesamtvolumen
von über 19 Mrd. Euro angeboten. Die Verfügbarkeit geeigneter Immobilien war in der Vergangenheit ein
zentraler Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung der WGF AG und wird es nach ihrer Einschätzung
auch in Zukunft bleiben.
Mietentwicklung
Die laufenden Mieteinnahmen aus Immobilien hängen in beträchtlichem Maß davon ab, die vereinbarten
Mieten auch tatsächlich zu vereinnahmen und möglichst die Mieteinnahmen noch zu steigern. Die
WGF AG ist aus diesem Grund bestrebt, durch aktives Asset Management wie Leerstandsabbau und
Modernisierungsmaßnahmen den Wohn- und Nutzwert der Gebäude zu steigern und damit eine deutliche
Verbesserung der Mieteinnahmen zu erreichen. In der Vergangenheit war die WGF AG bei der Steigerung
der Vermietungsquote sowie den daraus resultierenden höheren Mieteinnahmen ihrer Immobilien
nach ihrer Einschätzung sehr erfolgreich. Auf mittlere und längere Sicht stellt dies für die Gesellschaft
einen entscheidenden Faktor für die weitere Unternehmensentwicklung dar. Insbesondere für die
Gewinnrealisierung bei der Veräußerung der Immobilien ist die Steigerung der Mieterlöse von großer
Bedeutung, um einen Verkaufspreis, der oberhalb des Einkaufspreises liegt, zu erzielen.
Serviceleistungen
Weiterhin erwirtschaftet die WGF AG Einnahmen aus immobilienspezifischen Dienstleistungen (z. B.
Asset Management, Initiierung von Immobilienprojekten, Due Diligence- sowie Consulting-
Dienstleistungen). Der Erfolg dieses Bereiches hängt davon ab, inwieweit es der WGF AG gelingt, externe
Asset Management und weitere Dienstleistungen auch in Zukunft am Markt anzubieten.
Veräußerbarkeit von Immobilien
Zur Realisierung des Immobilienerfolges ist die WGF AG darauf angewiesen, Immobilien nach erfolgter
Entwicklung und Wertschöpfung wieder zu veräußern. Dazu muss es gelingen, einen geeigneten Käufer
für die jeweilige Immobilie zu einem von der WGF AG erwarteten oder jedenfalls oberhalb ihrer eigenen
Aufwendungen liegenden Preis zu finden. Das Geschäftsmodell der Gesellschaft sieht vor, Immobilien
möglichst weit unterhalb des Verkehrswertes zu erwerben, um so bei der Wiederveräußerung die stillen

WGF 8 % Premium Plus Genussschein WKN: WGFH91 / ISIN: DE 000 WGFH91 9 Seite 79 von 164
Reserven heben zu können. Die Möglichkeit, Immobilien nach erfolgter Wertschöpfung zu veräußern,
war bereits in der Vergangenheit ein zentraler Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung der WGF AG
und wird es nach ihrer Einschätzung auch in Zukunft bleiben.
Personalaufwand und sonstige betriebliche Aufwendungen
Der Personalbestand (jeweils umgerechnet auf Vollzeitkräfte) der WGF AG ist von 56 Arbeitnehmern im
Jahresdurchschnitt 2009 auf 83 Arbeitnehmer im Jahresdurchschnitt 2010 angestiegen. Die künftige Ertragssituation
wird daher auch durch den hieraus entstehenden, in der Vergangenheit so nicht angefallenen
Personalaufwand beeinflusst. Bedingt durch den Auf- und Ausbau der Geschäftstätigkeit hat die
Gesellschaft zudem in der Vergangenheit oftmals Dienstleistungen externer Berater in Anspruch genommen.
Durch bereits abgeschlossene Maßnahmen und die Qualifizierung des eigenen Personals hat
die Gesellschaft eine Basis geschaffen, die es nach ihrer Einschätzung erlaubt, zukünftig das Geschäft
und die operativen und strategischen Ziele durch eigene, qualifizierte Mitarbeiter durchzuführen und zu
erreichen. Die WGF AG beabsichtigt daher, die Kosten externer Berater und Dienstleister in größerem
Umfang zu verringern.
Investition in neue Geschäftsfelder
Die WGF AG hat insbesondere im Geschäftsjahr 2010 erhebliche Mittel in den Aufbau neuer Geschäftsfelder
investiert. Dies betrifft insbesondere den neuen Geschäftsbereich "Hotelentwicklung". Hier hat
die WGF AG mehrere Immobilien oder Grundstücke erworben, die sie zu Hotels umbaut oder auf denen
sie neue Hotels errichtet. Für alle Hotelprojekte liegen bereits langfristige Mietverträge mit Hotelbetreibern
vor, die nach Abschluss der Bauarbeiten in Kraft treten. Die finanziellen Mittel für die Hotelentwicklung
stammen aus verschiedenen von der Gesellschaft emittierten WGF-Hypothekenanleihen.
Darüber hinaus hat die Rheinsee 322. V V GmbH, eine 100 %ige Tochtergesellschaft der WGF AG, im Mai
2011 die Erlaubnis zum Betrieb des Investmentgeschäftes im Sinne des Investmentgesetzes (InvG) von
der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erhalten. Nach Erteilung der Erlaubnis
durch die BaFin wurde die Rheinsee 322. V V GmbH in WGF Immobilien Investment GmbH umfirmiert.
Die Kosten für die Gründung der Gesellschaft und die Stellung des Erlaubnisantrags bei der BaFin wurden
von der WGF AG übernommen. Zudem hat sich die WGF AG dazu verpflichtet, etwaige in den ersten
drei vollen Geschäftsjahren ausgewiesenen Bilanzverluste der WGF Immobilien Investment GmbH bis
zu einem Betrag von 1.250 TEuro zu übernehmen und auszugleichen.
7.3 Wesentliche Rechnungslegungsgrundsätze
Bei der Erstellung ihrer Jahresabschlüsse nach HGB wendet die Gesellschaft bestimmte Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden an, die für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGF
AG von wesentlicher Bedeutung sind. Die nach Auffassung der Gesellschaft wesentlichen Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden sind im jeweiligen Anhang des HGB-Jahresabschlusses der WGF AG zum 31.
Dezember 2009 und 31. Dezember 2010 beschrieben. Auf diese im Finanzteil wiedergegebenen Erläuterungen
wird verwiesen. Das Geschäftsjahr der WGF AG ist das Kalenderjahr.
Die Gewinn- und Verlustrechnung des HGB-Jahresabschlusses der WGF AG zum 31. Dezember 2009 und
zum 31. Dezember 2010 wurde jeweils nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Die WGF AG hält unmittelbare Beteiligungen an den folgenden Gesellschaften jeweils mit Sitz in Düsseldorf:

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Gesellschaft Anteil in % Anteil in %
31.12.2009 31.12.2010
deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG 100 100
Ilse Bau und Planung GmbH 100 100
hypopartner GmbH 100 100
WGF Artemis Beteiligungs GmbH 100 100
Whale Verwaltungs GmbH 100 100
WGF Artemis Verwaltungs GmbH 100 100
deboka Deutsche Grund Geschäftsführungs GmbH (vormals: Rheinsee 302. VV
GmbH)
deboka Deutsche Grund Komplementär GmbH (vormals: WGF St. Augustin
Grundstücks GmbH)
100 0
94 0
WGF Einzelhandel Erste Anlage Gesellschaft mbH 51 51
WGF Einzelhandel Zweite Anlage GesellschaftmbH 51 51
Rheinsee 322. V V GmbH - 100
WGF Vermögensverwaltungs GmbH - 100
diamap GmbH - 100
Vierte Artemis GmbH & Co. KG 100 100
Erste Whale GmbH & Co. KG 100 100
Zweite Whale GmbH & Co. KG 100 100
Bachweg GmbH & Co. KG - 100
Amicasa 1 GmbH & Co. KG - 100
Hotel Kruppstr. GmbH & Co. KG - 100
Hotel Elbestr. GmbH & Co. KG - 100
Hotel Schicklerstrasse Berlin GmbH & Co. KG - 100
Hotel Högerdamm Hamburg GmbH & Co. KG - 100
Office Torgauer Platz GmbH & Co. KG - 100
Office Teelbruch GmbH & Co. KG - 100
Boardinghaus Hohe Str. GmbH & Co. KG - 100
Office Mehringdamm GmbH & Co. KG - 100
Apartmenthaus Stuttgart Talstraße GmbH & Co. KG - 100
Office Offenbach Kaiserstraße GmbH & Co. KG - 100
Office Teltow Oderstraße GmbH & Co. KG - 100
Ostmarktstr. GmbH & Co. KG - 100
Freytagstr. GmbH & Co. KG - 100
WGF Dritte Institutionelle Portfolio Deutschland GmbH & Co. KG - 100
Dritte REO-Real Estate Opportunities GmbH - 94
Vierte REO-Real Estate Opportunities GmbH - 94

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Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten vermindert um
planmäßige lineare Abschreibungen über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer angesetzt. Wirtschaftsgüter,
deren Anschaffungskosten 410 Euro nicht übersteigen, werden im Jahr der Anschaffung
voll abgeschrieben. Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten mehr als 410 Euro betragen, werden
über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben.
Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten, erhöht um Anschaffungsnebenkosten und nachträgliche
Anschaffungskosten, angesetzt und bewertet. Im Geschäftsjahr 2010 wurde die Struktur der WGF-
Finanzgruppe optimiert und in diesem Zusammenhang bislang im Eigentum der WGF AG stehende Immobilien
in Tochtergesellschaften eingebracht. Dies erfolgte durchweg im Wege einer Erhöhung des
Kapitals der Tochtergesellschaften gegen Sacheinlagen. Als Sacheinlagen wurden stets Immobilien von
der WGF AG in die jeweiligen Tochtergesellschaften eingebracht. Die Bewertung der als Sacheinlage
eingebrachten Immobilien erfolgte hierbei jeweils zu Zeitwerten, so dass im Zuge des Einbringungsvorgangs
etwaige stille Reserven der Immobilien offen gelegt wurden. Den Bewertungen der eingebrachten
Immobilien lagen aktualisierte Verkehrswertgutachten von amtlich bestellten und vereidigten Gutachtern
zu Grunde. Einige der als Sacheinlage eingebrachten Immobilien befinden sich noch im Projektentwicklungsstadium,
das heißt diese Immobilien befinden sich noch in der Bau- oder Planungsphase. Bei
diesen Immobilien bzw. Projektentwicklungen wurde für die Ermittlung der Zeitwerte das sogenannte
Residualwertverfahren angewandt. Vereinfachend dargestellt werden bei diesem Verfahren ausgehend
von einem Verkehrswert nach Fertigstellung der Projektierung die noch entstehenden Bau- und Projektierungskosten,
eine Gewinnmarge, Vermarktungskosten, Zinsen sowie Risikoabschläge abgezogen. Für
diese Immobilien liegen jeweils langfristige Mietverträge vor.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie Forderungen gegen Unternehmen, mit denen
ein Beteiligungsverhältnis besteht, wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.
Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennbetrag angesetzt. Die Bewertung
der Gegenstände des Vorratsvermögens erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungskosten unter
Beachtung des strengen Niederstwertprinzips. Soweit neben den Anschaffungskosten bei den Immobilien
zugleich Herstellungskosten durch Baumaßnahmen zur Herstellung des verkaufsfähigen Zustandes
vorlagen, wurden diese aktiviert. Vom Wahlrecht, Fremdkapitalzinsen gemäß § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB in
die Herstellungskosten einzubeziehen, wurde kein Gebrauch gemacht. Kosten der allgemeinen Verwaltung
wurden nicht aktiviert. Die Grundsätze der verlustfreien Bewertung wurden beachtet.
Die Aufwendungen und Erträge aus der erstmaligen Anwendung des Gesetzes zur Modernisierung des
Bilanzrechts (BilMoG) wurden gemäß Artikel 67 Abs. 6 des Einführungsgesetzes zum Handelsgesetzbuch
(EGHGB) unmittelbar mit den Gewinnrücklagen verrechnet.
Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen.
Sie sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags
gebildet.
Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.
7.4 Ertragsentwicklung der Geschäftsjahre 2009 und 2010
Überblick
Die Gewinn- und Verlustrechnung der WGF AG nach HGB wird nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.
Das Gesamtkostenverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Betriebsergebnisses, bei dem
den Gesamtleistungen des Betriebes die Gesamtkosten gegenübergestellt werden. Auf der Aufwandsseite
folgt das Gesamtkostenverfahren einer primären Gliederung der Aufwandsarten in Materialaufwand,
Personalaufwand, Abschreibungen und sonstige betriebliche Aufwendungen.

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Umsatzerlöse
Die WGF AG erzielt ihre Umsatzerlöse im Wesentlichen aus Immobilientransaktionen welche in Form
von Einbringungen von Immobilien in Tochtergesellschaften sowie Immobilienverkäufen an externe
Dritte vollzogen wurden. Daneben wurden Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung und sonstigen
Erträge ausgewiesen. In den Geschäftsjahren 2009 und 2010 erzielte die WGF AG ihre Umsatzerlöse
ausschließlich im Inland, so dass eine regionale Segmentierung in den jeweiligen Jahresabschlüssen
nicht erforderlich ist. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Veränderung der
Umsatzerlöse in den Geschäftsjahren 2009 und 2010 nach den benannten Bestandteilen:
Geschäftsjahr 2009 2010
(Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft Änderung
in TEuro in TEuro in %
Erlöse aus Einbringungen 12.427 110.142 786,31
Erlöse aus Immobilienverkäufen abzüglich Erlösschmälerungen 6.496 6.170 -5,02
Erlöse aus Vermietung und Verpachtung einschließlich
Garantievergütungen und abzüglich Erlösschmälerungen
2.782 7.790 180,00
Erlöse aus erbrachten Dienstleistungen 6.979 153 -97,81
Summe 28.684 124.254 333,18
Im Geschäftsjahr 2010 stiegen die Umsatzerlöse um 333,18 % auf 124.254 TEuro. Dieser Umsatzanstieg
resultiert vor allem aus stark gestiegenen Erlösen aus der Einbringung von Immobilien und Immobilien-
Projektentwicklungen zu Zeitwerten in Tochtergesellschaften. Die Umsatzerlöse wurden im Wesentlichen
durch die Einbringung von Immobilien in nachfolgenden Städten erzielt: Hambühren, Essen (vier
Objekte), Datteln, Mönchengladbach, Waltrop, Engelskirchen, Frankfurt am Main, Leipzig, Düsseldorf
(zwei Objekte), Berlin (zwei Objekte), Hamburg, Offenbach, Teltow und Stuttgart.
Durch die Einbringung der Immobilien von der WGF AG in vermögensverwaltende Objektgesellschaften
wird das operative Geschäft der WGF AG in die Tochtergesellschaften ausgegliedert. Hierdurch wird die
im Geschäftsjahr 2009 begonnene und im Geschäftsjahr 2010 fortgeführte Optimierung der Konzernstruktur
abgeschlossen. Sämtliche Immobilien befinden sich somit in Tochtergesellschaften. Hierdurch
eröffnet sich für die WGF-Finanzgruppe die Möglichkeit, nicht nur einzelne Immobilien bzw. Immobilienportfolien
(Asset Deal), sondern auch ganze Immobiliengesellschaften (Share Deal) veräußern zu
können. Die WGF AG entwickelt sich daher zunehmend von einem operativ tätigen Unternehmen zu
einer reinen Finanz- und Managementholding. Auf Grund der Einbringung der Immobilien in die
100 %igen Tochtergesellschaften der WGF AG werden zudem die negativen Folgen aus der gesetzlichen
Zinsschranke vermieden. Die so genannte steuerliche Zinsschranke begrenzt die steuerliche Abzugsfähigkeit
von Zinsaufwendungen bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens.
Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten insbesondere ordentliche betriebliche Erträge, Erträge
aus der Auflösung von Rückstellungen und sonstige Erträge im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit.
Die ordentlichen betrieblichen Erträge resultieren im Wesentlichen aus abgerechneten immobilienspezifischen
Dienstleistungen (z.B. Asset Management, Due Diligence- und Consulting-Dienstleistungen)
gegenüber Tochtergesellschaften.
Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen entstanden im Wesentlichen aus der Auflösung von
Rückstellungen für Bauleistungen.
Die sonstigen Erträge im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit entstanden im Geschäftsjahr
2010 im Wesentlichen aus von der Gesellschaft geltend gemachten Schadensersatzforderungen.

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Die nachfolgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Veränderung der sonstigen betrieblichen
Erträge in den Geschäftsjahren 2009 und 2010 nach den benannten Bestandteilen.
Geschäftsjahr 2009 2010
(Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft Änderung
in TEuro in TEuro in %
Ordentliche betriebliche Erträge 105 7.106 6.666,62
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 1.811 1.409 -22,20
Sonstige Erträge im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.080 1.945 80,09
Summe 2.997 10.461 249,05
Die sonstigen betrieblichen Erträge von 2.997 TEuro im Geschäftsjahr 2009 stiegen um 249,05 % auf
10.461 TEuro im Geschäftsjahr 2010, was insbesondere auf abgerechnete immobilienspezifische Dienstleistungen
gegenüber Tochtergesellschaften (z.B. Asset Management, Due Diligence- und Consulting-
Dienstleistungen) zurückzuführen ist.
Aufwendungen aus Immobilienabgängen (Materialaufwand)
Diese Position enthält die Aufwendungen, die im Zusammenhang mit Einbringungen von Immobilien in
Tochtergesellschaften und der Veräußerung von Immobilien an Dritte entstanden sind. Die Aufwendungen
setzen sich im Wesentlichen zusammen aus den ursprünglichen Kaufpreisen der Immobilien, den
Erwerbsnebenkosten und Baukosten. Da die Immobilien grundsätzlich zur Weiterveräußerung bestimmt
sind, werden keine laufenden Abschreibungen vorgenommen. Die nachfolgende Tabelle zeigt die
Veränderung der Aufwendungen aus Immobilienabgängen in den Geschäftsjahren 2009 und 2010.
Geschäftsjahr 2009 2010
(Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft
Änderung
in TEuro in TEuro in %
Aufwendungen aus Immobilienabgängen (Materialaufwand) 16.671 103.406 520,27
Die Aufwendungen aus Immobilienabgängen von 16.671 TEuro im Geschäftsjahr 2009 stiegen um
520,27 % auf 103.406 TEuro, was insbesondere auf die in diesem Geschäftsjahr entstandenen Aufwendungen
im Zusammenhang mit der Einbringung von Immobilien in Tochtergesellschaften in Höhe von
84.976 TEuro zurückzuführen ist.
Personalaufwand
Der Personalaufwand umfasst die Löhne und Gehälter sowie soziale Aufwendungen. Der Personalaufwand
erhöhte sich von 3.628 TEuro im Geschäftsjahr 2009 um 64,99 % auf 5.986 TEuro im Geschäftsjahr
2010. Die deutliche Zunahme der Aufwendungen für Löhne und Gehälter war neben moderaten Lohn-
und Gehaltssteigerungen vor allem durch den Anstieg des Personalbestands (jeweils umgerechnet auf
Vollzeitkräfte) der WGF AG von 56 Arbeitnehmern im Jahresdurchschnitt 2009 auf 83 Arbeitnehmer im
Jahresdurchschnitt 2010 bedingt. Der Anstieg der sozialen Aufwendungen folgte dieser Entwicklung.
Abschreibungen
Unter dieser Position sind die Abschreibungen auf Aufwendungen für die Ingangsetzung und Erweiterung
des Geschäftsbetriebes, Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände, Abschreibungen
auf Betriebs- und Geschäftsausstattung und Abschreibungen auf das Finanzanlagevermögen erfasst.

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Die nachfolgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung der Abschreibungen auf die einzelnen Bestandteile
der benannten Abschreibungswerte:
Geschäftsjahr 2009 2010
(Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft Änderung
in TEuro in TEuro in %
Immaterielle Vermögensgegenstände 87 52 -40,23
Andere Anlagen, betriebs- und Geschäftsausstattung 68 146 114,71
Abschreibung auf Finanzanlagevermögen 0 390 -
Summe 155 588 279,35
Bedingt durch das organische Wachstum der WGF AG erhöhten sich die Investitionen in die Betriebs-
und Geschäftsausstattung und damit auch die Abschreibungen von 68 TEuro im Geschäftsjahr 2009 um
114,71 % auf 146 TEuro im Geschäftsjahr 2010.
Die Abschreibungen für Immaterielle Vermögensgegenstände verringerten sich von 87 TEuro im Geschäftsjahr
2009 um 40,23 % auf 52 TEuro im Geschäftsjahr 2010.
Die Abschreibungen auf Finanzanlagen im Geschäftsjahr 2010 in Höhe von 390 TEuro resultieren aus
Abschreibungen auf eine Beteiligung an einer Tochtergesellschaft.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen ordentlichen betrieblichen Aufwendungen betreffen im Wesentlichen Raumkosten, Fahrzeugkosten,
Werbe- und Reisekosten, Kosten der Warenabgabe (vor allem Verkaufsprovisionen für den
Vertrieb der WGF-Hypothekenanleihen), verschiedene betriebliche Aufwendungen (z.B. für nicht abzugsfähige
Vorsteuern, Mietgarantien, Beratungsaufwendungen und Aufwendungen Eigenbestand) und
Abschreibungen auf Forderungen. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Veränderung
der sonstigen betrieblichen Aufwendungen in den Geschäftsjahren 2009 und 2010 nach den benannten
Bestandteilen:
Geschäftsjahr 2009 2010
(Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft Änderung
in TEuro in TEuro in %
Raumkosten 281 391 39,15
Versicherungen, Beiträge und Abgaben 135 166 22,96
Reparaturen und Instandhaltungen 30 106 253,33
Fahrzeugkosten 347 404 16,43
Werbe- und Reisekosten 1.452 3.061 110,81
Kosten der Warenabgabe 3.201 2.440 -23,77
Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 0 7 -
Verschiedene betriebliche Aufwendungen 6.065 9.243 52,40
Einstellungen in die Wertberichtigung zu Forderungen 2.577 2.562 0,58
Summe 14.088 18.380 30,47
Aufgrund der deutlich ausgeweiteten Geschäftstätigkeit der WGF AG erhöhten sich die sonstigen betrieblichen
Aufwendungen von 14.088 TEuro im Geschäftsjahr 2009 um 30,47 % auf 18.380 TEuro im Geschäftsjahr
2010.

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Der hohe Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Geschäftsjahr 2010 gegenüber dem
vorangegangenen Geschäftsjahr erklärt sich neben der Ausweitung der Geschäftstätigkeit insbesondere
durch die in den verschiedenen betrieblichen Aufwendungen enthaltenen Beratungsaufwendungen im
Zusammenhang mit der durchgeführten Optimierung der Konzernstruktur, dem Aufwand aus der Bildung
einer Rückstellung für den Schadenersatz aus einem nicht vollzogenen Immobilienkaufvertrag
sowie Prozessrisiken.
Erträge aus erhaltenen Gewinnen aufgrund eines Gewinnabführungsvertrags
Die Erträge aus erhaltenen Gewinnen aufgrund eines Gewinnabführungsvertrags stiegen von 6.383 TEuro
im Geschäftsjahr 2009 auf 8.396 TEuro im Geschäftsjahr 2010. Die Veränderungen resultieren im Wesentlichen
aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der Tochtergesellschaft Ilse Bau und Planung
GmbH. Die Steigerung der Erträge bei der Ilse Bau und Planung GmbH ist auf zunehmende Geschäftsaktivitäten
durch diverse Hotelprojektierungen und andere Neu- und Umbauprojekte zurückzuführen. Der
Ertrag aus 2009 ist dadurch entstanden, dass im Rahmen der Konzernstrukturoptimierungsmaßnahmen
mehrere Rumpfwirtschaftsjahre der Ilse Bau und Planung GmbH im Geschäftsjahr 2009 der WGF AG zu
einer Ergebnisabführung zusammengefasst wurden.
Aufwendungen aus Verlustübernahme
Die Aufwendungen aus Verlustübernahme verminderten sich von -641 TEuro im Geschäftsjahr 2009 um
98,13 % auf -12 TEuro im Geschäftsjahr 2010. Sie betreffen ausschließlich übernommene Anlaufverluste
der 100 %igen Tochtergesellschaft deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG, mit der ein Ergebnisabführungsvertrag
besteht. Diese Verlustübernahme der WGF AG ist gesetzlich vorgeschrieben.
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Die Zinserträge stammen von Darlehen der WGF AG an Tochtergesellschaften.
Die Zinserträge stiegen von 5.189 TEuro im Geschäftsjahr 2009 um 82,64 % auf 9.477 TEuro im Geschäftsjahr
2010. Der Anstieg der Zinserträge resultierte aus gestiegenen Darlehensvergaben an Tochtergesellschaften,
damit diese Immobilien erwerben und Baumaßnahmen durchführen können.
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Die Zinsaufwendungen entstanden im Wesentlichen aus den emittierten WGF-Hypothekenanleihen und
dem bereits im Geschäftsjahr 2010 emittierten Genussrechtskapital.
Die Zinsaufwendungen stiegen von 7.649 TEuro im Geschäftsjahr 2009 um 45,99 % auf 11.167 TEuro im
Geschäftsjahr 2010. Der Anstieg der Zinsaufwendungen ist im Wesentlichen auf die Ausgabe weiterer
WGF-Hypothekenanleihen zurückzuführen.
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit stieg von 422 TEuro im Geschäftsjahr 2009 um
2.992,18 % auf 13.049 TEuro im Geschäftsjahr 2010. Der starke Anstieg zum 31. Dezember 2010 resultiert
im Wesentlichen aus Gewinnen aus der Einbringung von Immobilien zu Zeitwerten in Tochtergesellschaften
(siehe auch Ziffer 7.3 "Wesentliche Rechnungslegungsgrundsätze" und in Ziffer 7.4 Abschnitt
"Umsatzerlöse") sowie aus Beteiligungserträgen.
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (Ertragsteuern)
Die Ertragsteuern resultieren aus der erstmaligen Berücksichtigung passiver latenter Steuern sowie aus
tatsächlichen Steuern. Die passiven latenten Steuern stellen den zukünftigen Steueraufwand dar, welcher
sich aus unterschiedlichen Wertansätzen zwischen der Handelsbilanz und der Steuerbilanz ergeben.
Die Ertragsteuern veränderten sich von 828 TEuro im Geschäftsjahr 2009 um 32,37 % auf 560 TEuro im
Geschäftsjahr 2010. Aufgrund der Konzernstrukturoptimierung wurde im Geschäftsjahr 2009 ein periodenfremder
Steueraufwand ausgewiesen. Die Ertragsteuern in 2010 resultieren im Wesentlichen aus

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passiven latenten Steueraufwendungen von 736 TEuro, Kapitalertragsteuerzahlungen von 338 TEuro
sowie Gewerbesteuererstattungen aus Vorjahren von 521 TEuro. Insgesamt hat sich der Steueraufwand
im Vergleich zum Vorjahr aufgrund des höheren periodenfremden Steueraufwandes im Geschäftsjahr
2009 reduziert.
Sonstige Steuern
Die sonstigen Steuern betreffen Kfz-Steuern.
Die sonstigen Steuern verminderten sich von 9 TEuro im Geschäftsjahr 2009 auf 7 TEuro im Geschäftsjahr
2010.
Jahresüberschuss/-fehlbetrag
Nach einem Jahresfehlbetrag im Geschäftsjahr 2009 in Höhe von 415 TEuro konnte im Geschäftsjahr
2010 ein Jahresüberschuss von 12.482 TEuro erwirtschaftet werden.
Operatives/betriebliches Ergebnis (EBIT) und EBITDA
Die Gesellschaft verwendet die Größen EBIT und EBITDA als Messgrößen im Rahmen des Geschäftsbetriebs
bzw. ist der Auffassung, dass diese Größen als Messgrößen von Investoren herangezogen werden
könnten. Das EBIT (Earnings before Interest and Tax) verwendet die Gesellschaft in diesem Zusammenhang
als Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit vor dem Finanzergebnis. Hierbei werden die
Beteiligungserträge, die im Wesentlichen aus in die Tochtergesellschaften verlagerter operativer Geschäftstätigkeit
stammen, im Rahmen des Ergebnisses der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit berücksichtigt.
Das EBIT wird dabei ausschließlich auf der Grundlage der Daten der Rechnungslegung nach den
HGB ermittelt. Das EBITDA (Earnings before Interest and Tax, Depreciation and Amortization) verwendet
die Gesellschaft als EBIT vor den Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände, Sachanlagen
und Finanzanlagen sowie Aufwendungen für die Ingangsetzung und Erweiterung des Geschäftsbetriebes.
Es wird ebenfalls ausschließlich auf der Grundlage der Daten der Rechnungslegung
nach HGB ermittelt.
Die nachfolgende Tabelle zeigt unter Zugrundelegung der vorstehenden Berechnungsweise die Zusammensetzung
und die Veränderung des EBIT bzw. des EBITDA in den Geschäftsjahren 2009 und 2010. Es
wird darauf hingewiesen, dass die Kennzahlen EBIT und EBITDA von der Gesellschaft selbst errechnet
und damit nicht Bestandteil der geprüften Jahresabschlüsse sind:
Geschäftsjahr 2009 2010
(Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft Änderung
in TEuro in TEuro in %
EBIT 2.882 14.739 411.42
EBITDA 3.037 15.327 404,68
7.5 Finanz- und Vermögenslage der WGF AG für die Geschäftsjahre 2009 und 2010
Sachanlagen
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Veränderung der Sachanlagen in den
Geschäftsjahren 2009 und 2010 nach den benannten Bestandteilen:

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Geschäftsjahr 2009 2010
(Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft Änderung
in TEuro in TEuro in %
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 278 404 45,32
Die Sachanlagen erhöhten sich von 278 TEuro zum 31. Dezember 2009 um 45,32 % auf 404 TEuro zum 31.
Dezember 2010. Der Zugang bei den Sachanlagen war insbesondere auf Investitionen in die Betriebs-
und Geschäftsausstattung der WGF AG zurückzuführen.
Finanzanlagen
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Veränderung der Finanzanlagen in den
Geschäftsjahren 2009 und 2010 nach den benannten Bestandteilen:
Geschäftsjahr 2009 2010
(Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft Änderung
in TEuro in TEuro in %
Anteile an verbundenen Unternehmen 16.578 126.034 660,25
Die Anteile an verbundenen Unternehmen stiegen von 16.578 TEuro zum 31. Dezember 2009 um
660,25 % auf 126.034 TEuro zum 31. Dezember 2010. Der starke Anstieg im Geschäftsjahr 2010 ist darauf
zurückzuführen, dass die WGF AG im Zuge einer Optimierung der Konzernstruktur bei mehreren Tochtergesellschaften
Kapitalerhöhungen durchgeführt hat. In diesem Zusammenhang wurden durchweg
Immobilien, die sich bislang im Umlaufvermögen der WGF AG befanden, zu Zeitwerten in Tochtergesellschaften
eingebracht. Es handelte sich folglich um Sachkapitalerhöhungen, bei denen stille Reserven der
eingebrachten Immobilien offengelegt wurden (siehe auch Ziffer 7.3 "Wesentliche Rechnungslegungsgrundsätze"
und in Ziffer 7.4 Abschnitt "Umsatzerlöse").
Auf Grund dieser Auslagerung der Immobilien in 100 %ige Tochtergesellschaften der WGF AG werden
darüber hinaus die negativen Folgen aus der gesetzlichen Zinsschranke vermieden. Die erzielten Mieterträge
auf Ebene der Tochtergesellschaften dienen der Deckung des Zinsaufwandes für die von der WGF
AG gewährten Darlehen an ihre Tochtergesellschaften. Die Tochtergesellschaften werden durch diese
Darlehen in die Lage versetzt, Immobilien gemäß den Anleihebedingungen der WGF-
Hypothekenanleihen zu erwerben und mit den Mieteinnahmen aus den erworbenen Immobilien die
Darlehenszinsen gegenüber der WGF AG zu bedienen.
Vorräte
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Veränderung der Vorräte in den Geschäftsjahren
2009 und 2010 nach den benannten Bestandteilen:
Geschäftsjahr 2009 2010
(Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft Änderung
in TEuro in TEuro in %
Immobilien 25.761 600 -97,67
Die Vorräte verminderten sich von 25.761 TEuro zum 31. Dezember 2009 um 97,67 % auf 600 TEuro zum
31. Dezember 2010. Die Verminderung des Bestandes an Immobilien in 2010 ist darauf zurückzuführen,
dass Immobilien in großem Umfang als Sacheinlage in Tochtergesellschaften eingebracht wurden und

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sich somit nicht mehr im Vermögen der WGF AG befinden.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Veränderung der Forderungen und der
sonstigen Vermögensgegenstände in den Geschäftsjahren 2009 und 2010 nach den benannten Bestandteilen:
Geschäftsjahr 2009 2010
(Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft Änderung
in TEuro in TEuro in %
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 44.706 231 -99,48
Forderungen gegen Verbundene Unternehmen 30.945 101.149 226,87
Sonstige Vermögensgegenstände 7.307 5.511 -24,58
Summe 82.958 106.890 28,85
Die Forderungen erhöhten sich von 82.958 TEuro zum 31. Dezember 2009 um 28,85 % auf 106.890 TEuro
zum 31. Dezember 2010. Die Reduzierung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie der
sonstigen Vermögensgegenstände im Geschäftsjahr 2010 resultieren überwiegend aus der Rückabwicklung
von Immobilienkaufverträgen. Die Erhöhung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen
resultiert im Wesentlichen aus der Verlagerung des Immobiliengeschäftes in Tochtergesellschaften. Die
WGF AG gewährt ihren Tochtergesellschaften verzinsliche Darlehen, damit diese von den Darlehensmitteln
Immobilien gemäß den Anleihebedingungen der WGF-Hypothekenanleihen erwerben können.
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
Die flüssigen Mittel verminderten sich von 21.820 TEuro zum 31. Dezember 2009 um 57,86 % auf 9.194
TEuro zum 31. Dezember 2010. Die Guthaben bei Kreditinstituten zum 31. Dezember 2010 enthalten
zweckgebundene Mittel in Höhe von 4.338 TEuro, die gemäß den Anleihebedingungen der WGF-
Hypothekenanleihen ausschließlich zur Investition in solche Immobilien verwendet werden dürfen, an
denen zugunsten der Anleger der WGF-Hypothekenanleihen mittels eines Treuhänders erstrangige
Grundpfandrechte bestellt werden. Dies schließt u.a. die Möglichkeit ein, Grundpfandrechte von einer
WGF-Hypothekenanleihe in eine andere WGF-Hypothekenanleihe abzutreten (bei unterschiedlichen
Treuhändern) oder umzuwidmen (bei gleichem Treuhänder), um bei einer zur Rückzahlung fälligen
WGF-Hypothekenanleihe die Anschlussfinanzierung von Immobilien sicherzustellen. Die verbleibenden
liquiden Mittel stehen der Gesellschaft zur freien Verfügung.
Rechnungsabgrenzungsposten
Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten verminderten sich von 53 TEuro zum 31. Dezember 2009 um
3,77 % auf 51 TEuro zum 31. Dezember 2010.
Aktive latente Steuern
Es wurden latente Steuern auf zeitliche Differenzen zwischen Handels- und der Steuerbilanz und auf
Verlustvorträge gebildet soweit dies gemäß § 274 HGB zulässig ist.
Per Saldo wurden zum 31. Dezember 2010 insgesamt 2.051 TEuro aktive Steuerlatenzen gebildet. Die
hierin enthaltenen aktiven Steuerlatenzen aufgrund von Verlustvorträgen betragen 6.321 TEuro.
Eigenkapital
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Veränderung des Eigenkapitals in den
Geschäftsjahren 2009 und 2010 nach den benannten Bestandteilen:

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Geschäftsjahr 2009 2010
(Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft Änderung
in TEuro in TEuro in %
Gezeichnetes Kapital 3.000 3.000 0,00
Kapitalrücklage 795 795 0,00
Genussrechtskapital 128 2.699 2.008,59
Gewinnrücklagen 0 2.874 -
Bilanzgewinn -10.740 1.655 115,41
Summe -6.817 11.023 261,70
Das Eigenkapital erhöhte sich von -6.817 TEuro zum 31. Dezember 2009 um 261,70 % auf 11.023 TEuro
zum 31. Dezember 2010. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf die Erhöhung der Gewinnrücklagen
sowie den deutlich verbesserten Bilanzgewinn im Geschäftsjahr 2010 zurückzuführen.
Die Erhöhung des Genussrechtskapitals um 2,571 TEuro ist auf die weitere Emission von Genussrechtskapital
im Geschäftsjahr 2010 zurückzuführen.
Die Erhöhung der Gewinnrücklagen um 2.874 TEuro in 2010 resultiert aus der Einstellung in die gesetzliche
Rücklage von 87 TEuro sowie die Erhöhung anderer Gewinnrücklagen von 2.787 TEuro aus Steuerlatenzen
aufgrund der erstmaligen Anwendung des BilMoG. Es ist zu beachten, dass ein Betrag von 2.051
TEuro dieser anderen Rücklagen aus Steuerlatenzen unter der Ausschüttungssperre des § 268 Abs. 8
HGB steht.
Der Bilanzgewinn 2010 setzt sich zusammen aus dem Jahresüberschuss in Höhe von 12.482 TEuro abzüglich
des Verlustvortrags aus dem Vorjahr in Höhe von 10.740 TEuro abzüglich der Einstellung in die gesetzliche
Rücklage in Höhe von 87 TEuro.
Der Bilanzverlust 2009 resultiert aus dem Vortrag des Geschäftsjahres 2008, welcher auf außerordentliche
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Rückabwicklung dreier geschlossener Immobilienfonds
in 2010 zurückzuführen ist. Diese Fonds wurden im letzten Quartal 2008 aufgelegt und waren bedingt
durch die Ende 2008 einsetzende weltweite Finanz- und Immobilienkrise trotz intensiver Bemühungen
in den Folgejahren nicht absetzbar. Die betreffenden Immobilien sind im Rahmen dieser Rückabwicklung
in 2010 wieder in das Vermögen der WGF AG zurück übertragen worden und wurden einer neuen
Verwertung zugeführt. Durch die eintretende Erholung des Immobilienmarktes konnte die WGF AG bereits
Anfang 2011 eine Immobilie im Wert von rund 8 Mio. Euro aus diesem Bestand veräußern. Die ansonsten
im Jahresabschluss 2010 sich ergebenden außerordentlichen, periodenfremden Verluste aus
dieser Rückabwicklung von 14.905 TEuro wurden im Rahmen einer nachträglichen Änderung periodengerecht
in den handelsrechtlichen Jahresabschlüssen 2008 und 2009 berücksichtigt. Die geänderten Jahresabschlüsse
2008 und 2009 wurden im Zuge von Nachtragsprüfungen durch den Wirtschaftsprüfer
geprüft und mit uneingeschränkten Bestätigungsvermerken versehen.
Rückstellungen
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Veränderung der Rückstellungen in den
Geschäftsjahren 2009 und 2010 nach den benannten Bestandteilen:
Geschäftsjahr 2009 2010
(Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft Änderung
in TEuro in TEuro in %
Sonstige Rückstellungen 2.726 2.510 -7,92
Summe 2.726 2.510 -7,92

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Die sonstigen Rückstellungen verringerten sich von 2.726 TEuro zum 31. Dezember 2009 um 7,92 % auf
2.510 TEuro zum 31. Dezember 2010. Dieser Posten enthält vor allem Kosten für die Prüfung des Jahresabschlusses,
Rückstellungen für Aufsichts- und Beiratsvergütungen, Instandhaltungsrückstellungen
sowie eine Schadenersatzrückstellung aus einem nicht vollzogenen Immobilienkaufvertrag.
Verbindlichkeiten
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Veränderung der Verbindlichkeiten in den
Geschäftsjahren 2009 und 2010 nach den benannten Bestandteilen:
Geschäftsjahr 2009 2010
(Rundungsdifferenzen möglich) geprüft geprüft Änderung
in TEuro in TEuro in %
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 53 1 -98,11
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 0 200 -
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.157 1.921 -10,94
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 3.837 7.526 96,14
Anleiheverbindlichkeiten 140.937 217.968 54,66
Sonstige Verbindlichkeiten 2.731 3.311 21,24
Summe 149.716 230.927 54,24
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten verminderten sich von 53 TEuro zum 31. Dezember
2009 auf 1 TEuro zum 31. Dezember 2010. Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten handelt
es sich ausschließlich um Kontokorrentkredite.
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen
Die erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen stiegen von 0 TEuro zum 31. Dezember 2009 auf 200 TEuro
zum 31. Dezember 2010. Es handelt sich hierbei um die Anzahlung eines Käufers im Rahmen eines
Immobilienverkaufs.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen verminderten sich von 2.157 TEuro zum 31. Dezember
2009 um 10,94 % auf 1.921 TEuro zum 31. Dezember 2010.
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen stiegen von 3.837 TEuro zum 31. Dezember
2009 um 96,14 % auf 7.526 TEuro zum 31. Dezember 2010. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen resultieren im Wesentlichen aus Darlehen von Tochtergesellschaften an die WGF AG.
Anleiheverbindlichkeiten
Die Anleiheverbindlichkeiten aus der Emission von WGF-Hypothekenanleihen erhöhten sich von 140.937
TEuro zum 31.Dezember 2009 um 54,66 % 217.968 TEuro zum 31. Dezember 2010.
Sonstige Verbindlichkeiten
Die sonstigen Verbindlichkeiten stiegen von 2.731 TEuro zum 31. Dezember 2009 um 21,24 % auf 3.311
TEuro zum 31. Dezember 2010. Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen zum 31. Dezember
eines Jahres ausstehende Zinsverbindlichkeiten an die Zeichner der WGF-Hypothekenanleihen.

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Rechnungsabgrenzungsposten
Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten sanken von 1.904 TEuro zum 31. Dezember 2009 um 55,62 %
auf 845 TEuro zum 31. Dezember 2010.
Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen zum 31. Dezember 2010
Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen zum 31. Dezember 2010 Haftungsverhältnisse
in Form von Bürgschaften zugunsten Dritter aus kaufvertraglich vereinbarten Bauleistungen
und Mietgarantiezusagen in Höhe von 902 TEuro.
Aus Miet- und Leasingverträgen sowie sonstigen Dienstleistungsverträgen bestehen zum 31. Dezember
2010 jährliche finanzielle Verpflichtungen in den Folgejahren in Höhe von 1.645 TEuro.
7.6 Überblick über die Kapitalflussrechnung für die Geschäftsjahre 2009 und 2010
Die flüssigen Mittel umfassen den Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten.
Zufluss/Abfluss aus operativer Tätigkeit
Der Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit verschlechterte sich von -21.855 TEuro im Geschäftsjahr
2009 um 3,29 % auf -22.575 TEuro im Geschäftsjahr 2010.
Der operative Cash-Abfluss im Geschäftsjahr 2010 ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die
Gesellschaft entsprechend einer neuen strategischen Ausrichtung mit Blick auf institutionelle Investoren
mehrere Gewerbeimmobilien sowie Grundstücke für Hotelprojektierungen erworben hat. Hierbei
wurde auch die günstige Einkaufsmarktsituation gezielt genutzt. Der Mittelabfluss (ca. 18.000 TEuro)
aus diesen strategischen Investitionen war höher als der Zufluss (ca. 11.000 TEuro) aus dem Verkauf
bestehender Immobilien. Wie in 2009 so war auch in 2010 eine sehr geringe Nachfrage nach Immobilien
festzustellen, insbesondere mit Blick auf Wohnimmobilien. Ein Hauptgrund hierfür war unter anderem,
dass potentielle Kaufinteressenten keine adäquate Finanzierung, insbesondere über Banken, gewährleisten
konnten. Durch die neue strategische Ausrichtung der Gesellschaft erwartet die Gesellschaft in
den kommenden Jahren eine deutliche Verbesserung des Verkaufs ihrer Immobilien, insbesondere auch
der neu gebauten Hotelprojekte. Ferner wurden in 2010 mit Blick auf die bereits für 2011 von der WGF AG
erwartete deutliche Verbesserung des Immobilienmarktes in Personal und in neue Geschäftsbereiche
investiert. Der hieraus resultierende deutliche Anstieg der Personalkosten und externen Beratungskosten
haben ebenfalls zu einem Abfluss des operativen Cash-flows geführt.
Zufluss/Abfluss aus investiver Tätigkeit
Der Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit verminderte sich von -169 TEuro im Geschäftsjahr 2009 auf
-330 TEuro im Geschäftsjahr 2010. Der Mittelzufluss im Geschäftsjahr 2010 von 102 TEuro resultiert aus
Einzahlungen in neu gegründete Tochtergesellschaften.
Zufluss/Abfluss aus Finanzierungstätigkeit
Der Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit verminderte sich von 28.884 TEuro im Geschäftsjahr 2009
um 64,23 % auf 10.332 TEuro im Geschäftsjahr 2010. Die Reduzierung des Cash-flows aus Finanzierungstätigkeiten
ist überwiegend auf die Finanzierung der Immobilienkäufe von Tochtergesellschaften über
verzinsliche Darlehen der Gesellschaft zurückzuführen. Die Tochtergesellschaften haben in 2010 ca.
12.000 TEuro in Wohnimmobilien sowie ca. 13.000 TEuro in Einzelhandelsimmobilien im Rahmen des
WGF-RealWertPlus-Programms investiert, welches ein weiteres strategisches Geschäftsfeld der Gesellschaft
darstellt mit Blick auf geplante Investitionen großer institutioneller Anleger.
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds
Die zahlungswirksamen Veränderungen des Finanzmittelfonds ergeben sich aus dem jeweiligen Saldo

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der Mittelzuflüsse/Mittelabflüsse aus operativer Tätigkeit, aus investiver Tätigkeit und aus Finanzierungstätigkeit.
Die zahlungswirksamen Veränderungen des Finanzmittelfonds verminderten sich von 6.859 TEuro im
Geschäftsjahr 2009 um 183,32 % auf -12.574 TEuro im Geschäftsjahr 2010.
Finanzmittelbestand zu Anfang der Periode
Der Finanzmittelbestand zu Anfang der Periode stieg von 14.908 TEuro im Geschäftsjahr 2009 um
46,01 % auf 21.767 TEuro im Geschäftsjahr 2010.
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
Der Finanzmittelbestand am Ende der Periode verminderte sich von 21.767 TEuro im Geschäftsjahr 2009
um 57,77 % auf 9.193 TEuro im Geschäftsjahr 2010.

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8 Abschlussprüfer
Zum Abschlussprüfer der Gesellschaft für die Geschäftsjahre 2009 und 2010 wurde die Karl Berg GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Niederrheinstr. 40-42, 40474 Düsseldorf, bestellt. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
ist Mitglied der Wirtschaftsprüferkammer, Berlin. Die Jahresabschlüsse 2009 und 2010
wurden jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen und sind dem Finanz- und
Anhangteil beigefügt.
9 Wesentliche Verträge
Die WGF AG hat nachfolgende wichtige Verträge geschlossen bzw. wird Verträge schließen, die im Zusammenhang
mit dem hier prospektierten Genussschein von wesentlicher Bedeutung sind.
9.1 Zahlstellenvertrag
Die WGF AG hat einen Zahlstellenvertrag mit der biw Bank für Investments und Wertpapiere AG,
Hausbroicher Str. 222, 47877 Willich, abgeschlossen.
9.2 Vertrag zur Begleitung der Einbeziehung der Genussscheine in den Freiverkehr der Börse
Düsseldorf
Die WGF AG hat einen Vertrag zur Begleitung der Einbeziehung der Genussscheine in den Freiverkehr
der Börse Düsseldorf mit der Schnigge Wertpapierhandelsbank AG, Berliner Allee 10, 40212 Düsseldorf,
abgeschlossen.
9.3 Verträge zum Erwerb großer Immobilien-Portfolios
Die Emittentin bzw. mit ihr verbundene Unternehmen haben im November/Dezember 2009 einen Kaufvertrag
über ein Immobilienportfolio mit der Corestate Unternehmensgruppe abgeschlossen (das so
genannte "Artemis-Portfolio"). Der Gesamtkaufpreis betrug ca. 99,7 Mio. Euro. Die Transaktion wurde
zum Großteil als Asset Deal (ca. 87,3 Mio. Euro), bei dem Immobilien direkt erworben werden, und zu
einem kleineren Teil in Form eines Share Deals (ca. 12,4 Mio. Euro), bei dem Geschäftsanteile an zwei
Gesellschaften übernommen wurden, die ihrerseits wiederum ausschließlich Immobilien halten, vereinbart.
Der Kaufvertrag sah vor, dass der Kaufpreis zum Großteil (ca. 86,6 Mio. Euro) nicht bei Abschluss
des Vertrags, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt in mehreren Tranchen gezahlt werden muss.
Bei Abschluss des Vertrags wurde sofort ein Betrag von ca. 13,1 Mio. Euro an die Corestate Unternehmensgruppe
gezahlt. Zudem wurde im Frühjahr 2010 der Kaufpreis für den Share Deal gezahlt, so dass
bereits ein Gesamtbetrag von ca. 25,4 Mio. Euro beglichen und das Eigentum an den diesbezüglichen
Immobilien umgeschrieben wurde. Die Finanzierung dieses Betrags erfolgte zum Teil mit Mitteln der
Hypothekenanleihe 2009/2014 und zum Teil mit Mitteln der Hypothekenanleihe 2009/2016.
Der noch ausstehende Kaufpreis ist noch nicht zur Zahlung fällig, so dass in entsprechender Höhe noch
keine Verbindlichkeit oder Rückstellung zu bilanzieren ist. Der Verkäufer hat bis zum Datum der Erstellung
dieses Prospekts, den 14. Juni 2011, wesentliche Voraussetzungen zur Fälligkeit des Kaufpreises und
Übergang des Eigentums der Immobilien auf die WGF-Finanzgruppe nicht erfüllt.
Aufgrund unterschiedlicher rechtlicher Bewertungen des Vertrages haben die Vertragsparteien über eine
einvernehmliche Beendigung der weiteren Vertragsabwicklung verhandelt. Da eine Einigung nicht zustande
gekommen ist, hat die WGF-Finanzgruppe Klage mit dem Antrag eingereicht, die Nichtigkeit des
gesamten Kaufvertrages festzustellen. Die Corestate Unternehmensgruppe hat Klageabweisung bean-

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tragt und Widerklage auf Erfüllung des Kaufvertrages erhoben. Unterliegt die WGF-Finanzgruppe in
diesem Rechtstreit, müsste sie den noch ausstehenden Kaufpreis an die Corestate Unternehmensgruppe
zahlen. Im Gegenzug würde die Emittentin bzw. mit ihr verbundene Unternehmen Eigentümerin von
Immobilien mit einem entsprechenden Gegenwert werden. Obsiegt die WGF-Finanzgruppe, so müsste
die Corestate Unternehmensgruppe mindestens den bisher gezahlten Kaufpreis in Höhe von ca. 25,4
Mio. Euro zurückerstatten. Die Emittentin bzw. mit ihr verbundene Unternehmen würden die bereits
erworbenen Immobilien sowie die Geschäftsanteile an den zwei Gesellschaften auf die Corestate Unternehmensgruppe
rückübertragen und die gezogenen Nutzungen aus den Immobilien bzw. Gesellschaften
(Mieterträge, Gesellschaftserträge, etc.) an die Corestate Unternehmensgruppe herausgeben.
Anfang Juni 2011 hat eine Tochtergesellschaft der Emittentin einen Kaufvertrag über mehrere zusammenhängende
Grundstücke samt Projektierung in Berlin abgeschlossen. Der Kaufvertrag steht unter der
aufschiebenden Bedingung, dass keine Nachbarwidersprüche gegen eine bereits erteilte Baugenehmigung
und einen Bauvorbescheid eingelegt werden. Der Kaufpreis beträgt 21,8 Mio. Euro und ist frühestens
am 21. Dezember 2011 fällig. Eine Anzahlung in Höhe von 1 Mio. Euro ist bis zum 24. Juni 2011 auf
einem Notaranderkonto zu hinterlegen und wird von der Emittentin über ein Gesellschafterdarlehen
finanziert. Falls der Kaufpreis bei Fälligkeit nicht bezahlt wird und der Verkäufer deshalb vom Kaufvertrag
zurücktritt, wird dieser Betrag als Vertragsstrafe einbehalten. Die WGF AG beabsichtigt dieses Projekt
gemeinsam mit einem externen Partner zu realisieren.
10 Schieds- und Gerichtsverfahren
Aufgrund unterschiedlicher rechtlicher Bewertungen des in Ziffer 9.3 beschriebenen Vertrages mit der
Corestate Unternehmensgruppe haben die Vertragsparteien über eine einvernehmliche Beendigung der
weiteren Vertragsabwicklung verhandelt. Da eine Einigung nicht zustande gekommen ist, hat die WGF-
Finanzgruppe Klage mit dem Antrag eingereicht, die Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages festzustellen.
Die Corestate Unternehmensgruppe hat Klageabweisung beantragt und Widerklage auf Erfüllung
des Kaufvertrages erhoben. Unterliegt die WGF-Finanzgruppe in diesem Rechtstreit, müsste sie den
noch ausstehenden Kaufpreis an die Corestate Unternehmensgruppe zahlen. Im Gegenzug würde die
Emittentin bzw. mit ihr verbundene Unternehmen Eigentümerin von Immobilien mit einem entsprechenden
Gegenwert werden. Obsiegt die WGF-Finanzgruppe, so müsste die Corestate Unternehmensgruppe
mindestens den bisher gezahlten Kaufpreis in Höhe von ca. 25,4 Mio. Euro zurückerstatten. Die
Emittentin bzw. mit ihr verbundene Unternehmen würden die bereits erworbenen Immobilien sowie die
Geschäftsanteile an den zwei Gesellschaften auf die Corestate Unternehmensgruppe rückübertragen
und die gezogenen Nutzungen aus den Immobilien bzw. Gesellschaften (Mieterträge, Gesellschaftserträge,
etc.) an die Corestate Unternehmensgruppe herausgeben.
Zudem wurde die WGF AG durch Urteil des Landgerichtes Hamburg vom 14. Februar 2011 verpflichtet,
den vertraglich vereinbarten Betrag ("Reuegeld") in Höhe von 1 Mio. Euro zzgl. Zinsen an die Pirelli Real
Estate Gruppe zu zahlen. Diese Verpflichtung hat die WGF AG bereits erfüllt.
Darüber hinaus liegen aus den letzten zwölf Monaten vor dem 14. Juni 2011 als Datum der Prospekterstellung
staatliche Interventionen und andere Gerichtsverfahren oder Schiedsverfahren, die sich wesentlich
auf die Finanzlage oder die Rentabilität der WGF AG oder der WGF-Finanzgruppe auswirken
könnten oder sich in jüngster Zeit ausgewirkt haben nicht vor und sind auch zukünftig, aus heutiger
Sicht, nicht zu erwarten.

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11 Angaben von Seiten Dritter, Erklärungen von Seiten Sachverständiger und Interessenerklärungen
In diesem Wertpapierprospekt sind Angaben von Seiten Dritter enthalten. Die WGF AG bestätigt, dass
diese Angaben korrekt wiedergegeben wurden und dass – soweit es der WGF AG bekannt ist und sie es
aus den von Seiten Dritter veröffentlichten Informationen ableiten konnte – keine Tatsachen unterschlagen
wurden, die die wiedergegebenen Informationen unkorrekt oder irreführend gestalten würden.
12 Einsehbare Dokumente
Die in diesem Wertpapierprospekt genannten Unterlagen, die die Gesellschaft betreffen, können während
der Gültigkeitsdauer dieses Wertpapierprospekts in den Geschäftsräumen der Gesellschaft, Vogelsanger
Weg 111, 40470 Düsseldorf, nach vorheriger Absprache mit der Emittentin während der üblichen
Geschäftszeiten eingesehen werden.
Dazu gehören insbesondere folgende Unterlagen:
� Die Satzung der Emittentin
� Die historischen Finanzinformationen der Emittentin:
- Geprüfter Jahresabschluss zum 31. Dezember 2010 (bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung,
Anhang und Lagebericht) zuzüglich der Kapitalflussrechnung zum 31. Dezember 2010
- Geprüfter Jahresabschluss zum 31. Dezember 2009 (bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung,
Anhang und Lagebericht) zuzüglich der Kapitalflussrechnung zum 31. Dezember 2009
In diese Dokumente kann in Papierform eingesehen werden.

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13 Finanz- und Anhangteil
13.1 Anhang I. Geprüfter Jahresabschluss und Lagebericht der WGF AG zum 31. Dezember 2010
13.1.1 Bilanz zum 31. Dezember 2010

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13.1.2 Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2010

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13.1.3 Anhang für das Geschäftsjahr 2010

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13.1.4 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2010

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13.1.5 Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2010

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13.2 Anhang II. Geprüfter Nachtragsprüfung zum Jahresabschluss und Lagebericht der WGF AG
zum 31. Dezember 2009
13.2.1 Bilanz zum 31. Dezember 2009

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13.2.2 Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2009

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13.2.3 Anhang für das Geschäftsjahr 2009

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13.2.4 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2009

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13.2.5 Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2009

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14 Unterschriftenseite
Düsseldorf, 14. Juni 2011
WGF Westfälische Grundbesitz und
Finanzverwaltung AG
vertreten durch den Vorstand
gezeichnet
Pino Sergio Raffaele Lino