Satzung zum Bebauungsplan Scheuenviertel Altlandsberg
Satzung zum Bebauungsplan Scheuenviertel Altlandsberg
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Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
Begründung mit Umweltbericht<br />
nach § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB<br />
INHALTSVERZEICHNIS ................................................................................... 1<br />
Rechtsgrundlagen<br />
1. Anlass der Planung ......................................................................................... 3<br />
2. Das Plangebiet ................................................................................................. 3<br />
2.1 Lage in der Gemarkung ..................................................................................... 3<br />
2.2 Geltungsbereich................................................................................................. 5<br />
2.3 Baugrund, Schutzgebiete und weitere Beschränkungen ................................... 5<br />
3. Übergeordnete Planungen .............................................................................. 6<br />
3.1 Übergeordnete Planungen................................................................................. 6<br />
3.2 Aussagen des Flächennutzungsplanes ............................................................. 8<br />
4. Ziele der Planung............................................................................................. 9<br />
4.1 Ausgangssituation.............................................................................................. 9<br />
4.2 Städtebauliches Konzept ...................................................................................11<br />
4.3 Erschließung......................................................................................................15<br />
4.4 Denkmalschutz ..................................................................................................16<br />
5. Begründung der Festsetzungen nach BauGB...............................................17<br />
5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung .................................................................17<br />
5.2 Bauweise und Stellung der baulichen Anlagen .................................................20<br />
5.3 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen .......................................22<br />
5.4 Verkehrsflächen.................................................................................................22<br />
5.5 Grünflächen .......................................................................................................23<br />
5.6 Flächen für die Landwirtschaft ...........................................................................24<br />
5.7 Vorkehrungen <strong>zum</strong> Schutz vor Einwirkungen im Sinne des BImSchG ..............24<br />
5.8 Maßnahmen und Flächen <strong>zum</strong> Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung<br />
von Natur und Landschaft sowie Pflanzbindungen ............................................25<br />
5.9. Zuordnung der Ausgleichsflächen......................................................................28<br />
5.10 Nachrichtliche Übernahmen...............................................................................29<br />
5.11 Hinweise ohne Normcharakter...........................................................................30<br />
6. Begründung der Festsetzungen nach BbgBO ..............................................30<br />
6.1 Fassadengestaltung ..........................................................................................30<br />
6.2 Dachform und - gestaltung ................................................................................31<br />
6.3 Einfriedungen.....................................................................................................32<br />
6.4 Werbeanlagen ..................................................................................................32<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
1
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
7. Umweltbericht ................................................................................................. 33<br />
7.1 Einleitung .......................................................................................................... 33<br />
7.1.1 Inhalt, Ziele und Festsetzungen des <strong>Bebauungsplan</strong>es .................................... 33<br />
7.1.2 Ziele des Umweltschutzes und zu berücksichtigende Umweltbelange.............. 35<br />
7.2 Beschreibung und Bewertung der ermittelten Umweltauswirkungen................. 37<br />
7.2.1 Schutzgutbezogene Bestandsaufnahme........................................................... 37<br />
7.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung<br />
und Nichtdurchführung der Planung,................................................................. 42<br />
7.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und <strong>zum</strong> Ausgleich.......................... 49<br />
7.2.4 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten ........................... 54<br />
7.3 Zusätzlichen Angaben....................................................................................... 55<br />
7.3.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung und Hinweise auf Schwierig-<br />
keiten bei der Zusammenstellung der Angaben ................................................ 55<br />
7.3.2 Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen<br />
der Durchführung des <strong>Bebauungsplan</strong>es auf die Umwelt ................................. 56<br />
7.3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung ..................................................... 57<br />
8. Weitere Auswirkungen.................................................................................... 61<br />
9. Abwägung naturschutzrechtlicher Belange ................................................. 62<br />
10. Verfahren ......................................................................................................... 62<br />
11. Flächenbilanz................................................................................................... 62<br />
12. Anlagen ............................................................................................................ 63<br />
Anlage 1: Städtebauliches Konzept<br />
Anlage 2: Baulich – räumliche Struktur im Bereich des Denkmals<br />
Anlage 3: Gestaltungsvorschläge <strong>zum</strong> Rad- und Fußwegebau<br />
Anlage 4: Fotodokumentation<br />
Anlage 5: Abwägung naturschutzrechtlicher Belange zur Beteiligung <strong>zum</strong> 1. Entwurf<br />
Anlage 6: Gestaltungsskizze Kreuzungsbereich L30/Erschließung Wohngebiet und Scheunen<br />
Anlage 7: Gestaltungsskizze östlicher Ortseingang mit Radweg und Bepflanzung<br />
Rechtsgrundlagen<br />
(Auswahl)<br />
• Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23.9.2004 (BGBI. l S. 2414),<br />
• Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 25. März 2002 (BGBl. I, Nr. 22, S.1193),<br />
• Gemeindeordnung (GO) für das Land Brandenburg vom 04. Juni 2003 (GVBI. I S. 172)<br />
• Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) vom 21. Juli 2003 (GVBI. I Nr. 12 S. 210),<br />
• Brandenburgisches Naturschutzgesetz (BbgNatSchG) vom 26.05.2004 (GVBl. I, Nr. 16,<br />
S.350),<br />
• Brandenburgische Baumschutzverordnung (BbgBaumSchV) vom 29.06.2004,<br />
• Brandenburgisches Denkmalschutzgesetz (BbgDSchG) vom 24.05.2004 (GVBI.I/04 S. 215)<br />
2 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
1. Anlass der Planänderung<br />
Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt <strong>Altlandsberg</strong> beschloss in ihrer Sitzung am<br />
24.03.2005 für den Bereich des östlich der historischen Altstadt liegenden historischen<br />
Scheunenviertels beidseitig der Strausberger Straße, der Fredersdorfer Chaussee und<br />
des Bollensdorfer Weges, einschließlich des ehemaligen Kleinbahnhofes (Am Bahnhof)<br />
und Teilen der ehemaligen Schweinestallanlagen einen <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel<br />
<strong>Altlandsberg</strong>“ gemäß § 2 Abs. 1 BauGB aufzustellen.<br />
Grundlegendes Planungsziel ist es, dem drohenden Verfall des historischen Scheunenviertels<br />
mit einer Nutzungskonzeption entgegenzutreten. Die bisherige Nutzung durch die<br />
Landwirtschaft bzw. Handwerksbetriebe ist nicht mehr tragfähig für den Erhalt der Bausubstanz.<br />
Ziel ist es, eine flexible Mischnutzung aus verträglichem Gewerbe und Wohnen<br />
unter Beachtung der historischen Situation zu ermöglichen. Die geplanten Entwicklung des<br />
Wohnbaustandortes auf der Fläche der ehemaligen Stallanlagen muss sich in das Gesamtkonzept<br />
des Scheunenviertels einpassen. Daher wurde der Geltungsbereich des <strong>Bebauungsplan</strong>es<br />
so gefasst, dass er eine Betrachtung und Entwicklung des<br />
Gesamtstandortes ermöglicht.<br />
Für den Bereich des denkmalgeschützten Scheunenviertels wird eine gesonderte Gestaltungssatzung<br />
erarbeitet, die neben den gestalterischen Festsetzungen im <strong>Bebauungsplan</strong><br />
die Rahmenbedingungen für den Erhalt und die weitere Nutzung, Umnutzung und Ergänzung<br />
der historischen Scheunen vorgibt.<br />
Der Planungsprozess und die Umsetzung der Ziele des BPL wird durch eine Veränderungssperre<br />
geschützt, die am 28.04.2005 beschlossen wurde.<br />
Im Rahmen des B-Planverfahrens ist gem. § 2 (4) BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen<br />
und gem. § 2a BauGB ein Umweltbericht zu erarbeiten.<br />
Über die Erarbeitung eines fachlich qualifizierten Grünordnungsplans (GOP) und Abarbeitung<br />
der Eingriffsregelung im Rahmen des B-Planverfahrens hinausgehend, werden seitens<br />
der Träger öffentlicher Belange hinsichtlich der Naturschutzbelange keine zusätzlichen<br />
Erhebungen im Rahmen der Umweltprüfung gefordert. Der Untersuchungsumfang<br />
und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung ergibt sich aus den Stellungnahmen der TÖB<br />
Beteiligung nach § 4 (1) BauGB und dem Abwägungsergebnis.<br />
2. Das Plangebiet<br />
2.1 Lage in der Gemarkung<br />
Das Plangebiet befindet sich großräumig gesehen östlich der historischen Altstadt von <strong>Altlandsberg</strong><br />
an der Landesstraße L 30 (Fredersdorf Richtung Bernau).<br />
Es handelt sich um das historische Scheunenviertel, beidseitig der Strausberger Straße,<br />
der Fredersdorfer Chaussee und des Bollensdorfer Weges einschließlich des ehemaligen<br />
Kleinbahnhofes (Am Bahnhof) und Teilen der ehemaligen Schweinestallanlage.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
3
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
Abb. 1: Geltungsbereich <strong>Bebauungsplan</strong> / Lage in der Gemarkung<br />
4 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
2.2 Geltungsbereich<br />
Der Geltungsbereich des <strong>Bebauungsplan</strong>es umfasst folgende Flurstücke in der Gemarkung<br />
<strong>Altlandsberg</strong>:<br />
Flur 5 Flurstücke 24 (teilweise), 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37<br />
(teilweise), 41, 42, 43, 44, 45, 46, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59,<br />
60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76/1, 76/2, 77<br />
(teilweise), 79 (teilweise) und 787 (teilweise)<br />
Flur 12 Flurstücke 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87,<br />
88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105,<br />
106, 107, 108, 109 (teilweise), 110, 111, 112, 113, 114, 115/1, 115/2, 116,<br />
117, 118/1, 118/2, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130,<br />
131, 132, 133, 134, 135, 136 (teilweise), 137, 138, 139, 140, 141 (teilweise),<br />
142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 154 (teilweise), 157 (teilweise),<br />
158, 159 (teilweise) und 202 (teilweise)<br />
Flur 13 Flurstücke 1, 2, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25,<br />
26, 27, 28 und 40<br />
Das <strong>Bebauungsplan</strong>gebiet hat eine Gesamtfläche von ca. 22 ha.<br />
Im Norden und Osten wird das Plangebiet von Niederungen und landwirtschaftlich genutzten<br />
Flächen begrenzt. Östlich schließt sich zudem der Ökopool der Stadt <strong>Altlandsberg</strong> an,<br />
dabei handelt es sich um einen dauerhaft zurückgebauten Teil der ehemaligen Stallanlagen.<br />
Im Süden schließen sich landwirtschaftlich genutzte Flächen an und großräumig gesehen<br />
der Siedlungsteil Friedrichlust. Die landschaftlich geprägten Niederungen und die<br />
Wallanlagen um die historische Altstadt bilden die westliche Begrenzung des Plangebietes,<br />
welches direkt bis an die historische Altstadt (am Storchenturm) heranreicht.<br />
Die Planungsgrundlage für den <strong>Bebauungsplan</strong> ist der Amtliche Lageplan vom Vermessungsbüro<br />
Dipl.-Ing. Kalb aus Strausberg.<br />
2.3 Baugrund, Schutzgebiete und weitere Beschränkungen<br />
Konkrete Aussagen <strong>zum</strong> Baugrund liegen nicht vor. Da das für eine Bebauung vorgesehene<br />
Gebiet weitgehend bebaut ist, wird davon ausgegangen, dass ein tragfähiger Baugrund<br />
vorhanden ist. Entsprechend den Aussagen des Landschaftsplanes <strong>Altlandsberg</strong><br />
sind in den bebauten Bereichen kräftig nährstoffhaltige, sickerwasserbestimmte Tieflehme<br />
mit einem gwfa > 10,0 m vorhanden. Das natürliche Relief wurde im Bereich der Stallanlagen<br />
deutlich durch großflächige Aufschüttungen bzw. Geländeregulierungen gestört. Für<br />
die Anlage der Stallanlagen wurde das in Richtung Niederung abfallende Gelände teilweise<br />
aufgeschüttet. Der Höhenunterschied <strong>zum</strong> natürlichen Relief beträgt 1 bis 2 m.<br />
Westlich grenzt der <strong>Bebauungsplan</strong> an das NSG „Wiesengrund“. (Kreistagsbeschluss vom<br />
26.2.2003 Nr. 571-29/2003) Die Grenzen sind identisch mit den Grenzen des gemeldeten<br />
FFH-Gebietes „Wiesengrund“ (DE 3448-303, Landes-Nr. 438).<br />
Im nördlichen Bereich befindet sich das LSG „Niederungssystem des Neuenhagener Mühlenfließes<br />
und seiner Zuflüsse“ (Kreistagsbeschluss vom 26.2.2003 Nr. 571-29/2003). Ein<br />
Flurstück davon befindet sich innerhalb des Geltungsbereiches des <strong>Bebauungsplan</strong>es.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
5
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
Teile des Untersuchungsgebietes befinden sich im Bereich des Bodendenkmals Altstadt<br />
<strong>Altlandsberg</strong> einschließlich Berliner Allee bis Mühle und Amtsfreiheit, welches gemäß dem<br />
Brandenburgischen Denkmalschutzgesetz unter Schutz steht.<br />
Weiterhin zu beachten ist der Denkmalbereich der Altstadt: planmäßige mittelalterliche<br />
Stadtanlage mit Stadtgrundriss (Straßenführung, Platzordnung u. a. ), System u. Proportionen<br />
d. hist. Wohnbebauung sowie hist. Stadtdominanten, Stadtbefestigung mit Tortürmen,<br />
Mauerring, Wallgrabensystem und unbebautem Vorgelände.<br />
Das Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong> wurde mit Datum vom 20.06.05 unter folgender Bezeichnung<br />
als Einzeldenkmal in die Denkmalliste des Landes Brandenburg aufgenommen:<br />
Scheunenviertel Bollensdorfer Weg, Fredersdorfer Straße und Strausberger Straße in<br />
15345 Altandsberg.<br />
Trinkwasser- oder andere Schutzzonen <strong>zum</strong> Schutz von Oberflächen oder Grundwasser<br />
sind im Untersuchungsgebiet nicht vorhanden.<br />
Es sind keine Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen bekannt. Bodenuntersuchungen im<br />
Bereich des Ökopools (Teile der ehemaligen Scheineställe) haben neuen keine Altlastenverdachtsmomente<br />
ergeben.<br />
Der Zentraldienst der Polizei Kampfmittelbeseitigungsdienst wurde fühzeitig als TÖB beteiligt.<br />
Eine konkrete Kampfmittelbelastung ist für die Fläche des o.g. Vorhabens nicht bekannt.<br />
Eine gesonderte Munitionsfreiheitsbescheinigung ist daher nicht erforderlich.<br />
3. Übergeordnete Planungen<br />
3.1 Übergeordnete Planungen<br />
In § 1 Abs. 4 BauGB ist festgelegt, dass Bauleitpläne der Gemeinden den Zielen der<br />
Raumordnung und Landesplanung anzupassen sind.<br />
• Landesplanung<br />
Von der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Referat GL 6 wurden folgende Ziele,<br />
Grundsätze und sonstige Erfordernisse der Raumordnung mitgeteilt:<br />
„Planungsabsicht<br />
Der <strong>Bebauungsplan</strong> umfasst den Bereich des historischen Scheunenviertels und den daran angrenzenden<br />
Bereich der ehemaligen Stallanlagen (insgesamt ca. 22,6 ha). Planungsziel ist es,<br />
dem drohenden Verfall der historischen Scheunen entgegenzuwirken. Im Bereich der Scheunen ist<br />
eine flexible Mischnutzung aus verträglichem Gewerbe und Wohnen unter Beachtung der historischen<br />
Situation geplant; im Bereich der ehemaligen Stallanlagen ist Wohnnutzung vorgesehen.<br />
Ziele, Gründsätze und sonstige Erfordernisse der Raumordnung<br />
<strong>Altlandsberg</strong> erfüllt im System der zentralörtlichen Gliederung die Funktion eines Grundzentrums<br />
(Z 2.2 (2) RegPI-ZÖG). Die Funktion der Grundzentren als Wohn- und Arbeitsplatzschwerpunkt für<br />
ihren Nahbereich ist zu sichern und auszubauen. Bei der im Rahmen der Grundzentrumsfunktion<br />
begründeten Siedlungstätigkeit ist auf eine geringe Flächeninanspruchnahme sowie auf die Innenentwicklung<br />
zu orientieren. Die Siedlungsflächen der Gemeinde sollen ihrer Größe, Funktion und<br />
ihren Entwicklungsmöglichkeiten angemessen sein. Landesplanerisch festgelegte Freiräume sind<br />
6 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
zu erhalten (§ 15 LEPro). Die Sanierung vorhandener Bausubstanz und die Nutzung vorhandener<br />
innerörtlicher Siedlungsflächen hat Vorrang vor der Neuausweisung von Siedlungsflächen (§ 3 Nr.<br />
3 und 6 BbgLPIG). Die künftige Siedlungsentwicklung in der Gemeinde ist auf den OT und Siedlungsschwerpunkt<br />
<strong>Altlandsberg</strong> zu konzentrieren. <strong>Altlandsberg</strong> liegt im Geltungsbereich des LEP<br />
eV. Nach dessen Festlegungen ist das Plangebiet überwiegend dem Siedlungsbereich zugeordnet.<br />
Nach Z 1.0.1 LEP eV sind innerhalb der Siedlungsbereiche die vorhandenen innerörtlichen<br />
Potenziale durch Maßnahmen der Innenentwicklung zu aktivieren. Brachliegende bzw. brachgefallene<br />
Bauflächen sollen schnellstmöglich beplant und einer neuen Nutzung zugeführt werden. Unbebaute<br />
Bereiche nördlich der Landesstraße befinden sich nach den Darstellungen des LEP eV<br />
teilweise im Freiraum mit besonderem Schutzanspruch bzw. im Freiraum mit großflächigem Ressourcenschutz.<br />
Auch im Süden liegen Teile des Plangebietes im Freiraum mit großflächigem Ressourcenschutz,<br />
Siedlungserweiterungen im Freiraum mit großflächigem Ressourcenschutz unterliegen<br />
einem besonderen Begründungszwang. Nach Ziel 2.1.2 LEP eV ist eine Siedlungserweiterung<br />
in dieser Freiraumkategorie nur ausnahmsweise zulässig, wenn u.a. die Erforderlichkeit der<br />
Siedlungsmaßnahme bei Orientierung auf den voraussehbaren Bedarf begründet ist und wenn die<br />
Ansiedlung auf vorhandener Fläche im Siedlungsbereich nachweislich nicht möglich ist. Im Freiraum<br />
mit besonderem Schutzanspruch sind Siedlungserweiterungen grundsätzlich unzulässig (Z<br />
2.2.2 LEP eV). Andere raumbedeutsame Nutzungen sind nur dann zulässig, wenn sie mit den<br />
Schutzzielen des Freiraumes vereinbar sind (Z 2.2.1 LEP eV).“<br />
Stellungnahme der Landesplanung vom 03.05.05<br />
Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Referat GL 6 kommt zu folgender Bewertung<br />
der Planung:<br />
„Die Aufstellung des <strong>Bebauungsplan</strong>es ist mit den Erfordernissen der Raumordnung grundsätzlich<br />
vereinbar. Bei der weiteren Konkretisierung der Planung ist allerdings zu beachten, dass keine<br />
Siedlungserweiterungen für Wohn- und Mischnutzung zu Lasten des Freiraumes vorbereitet und<br />
festgesetzt werden (siehe Z 2.2.1 und Z 2.2.2 LEP eV). Die städtebauliche Aufwertung des brachgefallenen,<br />
in unmittelbarer Nähe des Stadtzentrums befindlichen Bereiches wird zur Attraktivitätssteigerung<br />
der Stadt beitragen. Die Belebung des Scheunenviertels ist dabei von besonderer Bedeutung<br />
für die Stadtgestaltung. Mit der Planung wird grundsätzlich der vorrangigen Entwicklung<br />
der zentralen Orte entsprochen (§4 Ziff. 1 BbgLPIG).“<br />
Der <strong>Bebauungsplan</strong> ist mit den Zielen der Raumordnung vereinbar.<br />
• Regionalplanung<br />
Stellungnahme der Landesplanung vom 03.05.05<br />
Die Regionale Planungsgemeinschaft Oderland-Spree wurde frühzeitig als TÖB – beteiligt.<br />
Es wurden folgende Entwicklungsziele, Hinweise und Bewertungen mitgeteilt:<br />
„ Der B-Plan „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>" ist bei einer Entwicklung aus dem 2. Entwurf des Flächennutzungsplanes<br />
der Stadt <strong>Altlandsberg</strong> an die regionalen Ziele und Grundsätze der Raumordnung<br />
angepasst<br />
.<br />
Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen,<br />
Die Stadt <strong>Altlandsberg</strong> erfüllt gemäß Z 2.2 (2) RegPl-ZÖG die Funktionen und Aufgaben als<br />
Grundzentrum, dessen Funktionen als Wohn- und Arbeitsplatzschwerpunkt für den Nahbereich zu<br />
sichern sind. Der Geltungsbereich des B-Planes von 22,66 ha wird im LEP eV überwiegend als<br />
Siedlungsbereich und in der Festlegungskarte des Regionalplanes als Allgemeine Siedlungsfläche<br />
dargestellt. Die Flächen östlich des Bollensdorfer Weges/ Flur 12 befinden sich im Freiraum mit<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
7
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
großflächigem Ressourcenschutz. Gemäß Z 2.1.2 LEP eV und G 2.3.2 RegPl kann hier eine Siedlungserweiterung<br />
ausnahmsweise 'zugelassen werden, soweit sonstige öffentlich rechtliche Vorschriften<br />
nicht berührt sind und sie bei Orientierung auf den voraussehbaren Bedarf mit Nachweis<br />
der geordneten Eigenentwicklung erfolgt. Gemäß G 1.3.4 RegPl soll der besonderen Siedlungs-<br />
und Versorgungsstruktur im ländlichen Raum insbesondere durch Stadterneuerung und -<br />
Sanierung der Klein- und Landstädte entsprochen werden. Die Stadt <strong>Altlandsberg</strong> erfüllt die Voraussetzungen<br />
für eine hervorgehobene Bedeutung für Maßnahmen der Stadterneuerung, insbesondere<br />
der Stadtkernsanierung und –revitalisierung gemäß Z 1.4.3 RegPl. Nach G 1.4.3 RegPl<br />
soll durch Maßnahmen der Stadterneuerung die Funktion und Gestalt der Stadtkerne verbessert<br />
werden. Im Rahmen der Beseitigung städtebaulicher, funktionaler und struktureller Missstände<br />
sind vor allem die Wohn- und Versorgungs-, wie auch Kultur- und Freizeitfunktionen im Ortszentrum<br />
entsprechend der grundzentralen Versorgungsfunktion der Stadt <strong>Altlandsberg</strong> zu stärken. Das<br />
Wohn- und Erholungsumfeld soll insbesondere durch eine ausreichende Versorgung an Grünflächen<br />
und einem ausgebauten Wegenetz verbessert und traditionelle gemischt genutzte Bereiche<br />
erhalten werden, d. h. der Ortsrand des denkmalgeschützten Scheunenviertels im B-Plan gesichert<br />
und aufgewertet werden.<br />
Sonstige Hinweise<br />
Der nördliche Teil des Plangebietes wurde im 2. Entwurf des Flächennutzungsplanes der Stadt <strong>Altlandsberg</strong><br />
als Gemischte Baufläche, der südliche Teil als Wohngebiet dargestellt. Hierzu liegt eine<br />
Befürwortung seitens der Regionalen Planungsstelle vom 07.06.2005 vor.“<br />
Stellungnahme der RegPl vom 29.11.05<br />
Der B-Plan „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>" ist an die regionalen Ziele und Grundsätze der<br />
Raumordnung angepasst.<br />
• Landkreis Märkisch – Oderland<br />
Der Landkreis Märkisch – Oderland wurde im Rahmen der Planungsanzeige bereits frühzeitig<br />
beteiligt. Die genannten Bedenken, Anregungen und Hinweise sind in den vorliegenden<br />
Vorentwurf nach Abwägung in der SVV am 23.02.2006 eingeflossen.<br />
3.2. Aussagen des Flächennutzungsplanes<br />
Grundlage für die Erarbeitung des <strong>Bebauungsplan</strong>es ist der rechtskräftige Flächennutzungsplan<br />
(FNP) für das Gebiet der neu gebildeten Stadt <strong>Altlandsberg</strong><br />
Der Flächennutzungsplan der Stadt <strong>Altlandsberg</strong> weist im Bereich „Scheunenviertel mit<br />
Stallanlagen“ Wohnbauflächen und Gemischte Bauflächen aus. In den Randbereichen<br />
sind verschiedene Maßnahmen <strong>zum</strong> Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur<br />
und Landschaft vorgesehen. Teilbereiche sind für private Gärten, einen Parkplatz, als<br />
Friedhofsfläche und als Flächen für die Landwirtschaft vorgesehen. Der <strong>Bebauungsplan</strong><br />
wird entsprechend § 8 Abs. 2. BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.<br />
Nördlich des Plangebietes schließen sich die Niederungsgebiete des LSG „Niederungssystem<br />
des Neuenhagener Mühlenfließes und seiner Zuflüsse“ und westlich das NSG /<br />
FFH-Gebiet „Wiesengrund“ an.<br />
8 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
4. Ziele der Planung<br />
4.1 Ausgangssituation<br />
Abb. 2: Ausschnitt Flächennutzungsplan<br />
Der <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ umfasst einen Bereich, der weit über<br />
das ursprüngliche historische Scheunenviertel hinausgeht. Dieses Gebiet schließt direkt<br />
am Storchenturm an den historischen Stadtkern von <strong>Altlandsberg</strong> an, umfasst Flächen des<br />
ehemaligen Kleinbahnhofes als Bindeglied zu dem heute unter Denkmalschutz stehenden<br />
Scheunen entlang des Bollensdorfer Weges, der Fredersdorfer Chaussee und der Strausberger<br />
Straße. Zum Planungsgebiet gehören auch Teile der ehemaligen Schweineställe<br />
zwischen Strausberger Straße und Fredersdorfer Chaussee.<br />
Entsprechend heterogen ist auch die Ausgangssituation und die darauf aufbauende Zielstellung.<br />
Beides soll im folgenden differenziert dargestellt und erläutert werden. Das dem<br />
Gebiet Namen gebende Scheunenviertel steht heute als Gesamtensemble unter Denkmalschutz<br />
und weist noch seine ursprüngliche städtebauliche Struktur mit einer relativ geschlossenen<br />
Bebauung entlang der Ausfallstraßen Strausberger Straße, Fredersdorfer<br />
Chaussee und Bollensdorfer Weg auf. Leider sind sehr viele Scheunen nicht mehr genutzt<br />
und damit seit Jahrzehnten dem Verfall preisgegeben. Das ist am Zustand der einzelnen<br />
Bauwerke sehr gut ablesbar. Das Spektrum reicht von einzelnen noch genutzten Scheunen<br />
über leerstehende Gebäudehüllen mit einstürzenden Dächern, bis hin zu Ruinen, die<br />
eine ernsthafte Sicherheitsgefahr darstellen sowie nur noch als Grundmauern erkennbare<br />
Einzelscheunen. Trotzdem lassen sich an vielen Stellen die historischen Straßenräume<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
9
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
mit ihrer dichten und räumlich engen geschlossenen Bebauung durch Scheunen noch gut<br />
erleben. Die charakteristischen Gestaltungsmerkmale, die hohen Traufhöhen, die Dachformen,<br />
die Materialien mit Klinkern und Dachziegeln, die großen Einfahrstore, viele<br />
Schmuckelemente in den Fassaden usw. sind noch erhalten und erkennbar. Besonders<br />
prägnant lässt sich der Straßenraum im nördlichen Teil des Bollensdorfer Weges erleben,<br />
wo die historische Pflasterung mit Feldsteinen noch besteht. In den beiden anderen Straßenräumen<br />
ist die Straßenoberfläche aufgrund ihrer Funktion als übergeordnete Verkehrswege<br />
modernen verkehrstechnischen Bedingungen angepasst worden. Bindeglied<br />
zwischen historischer Altstadt und Scheunenviertel ist der Bereich am Kleinbahnhof, in<br />
dem sowohl das Gebäude als auch die im Jahr 2005 neu gestalteten Freianlagen wesentliche<br />
Elemente die historische Gestaltung aufnehmen, beispielsweise in der Materialwahl.<br />
Wenige der Scheunen werden heute noch landwirtschaftlich genutzt. Es handelt sich dabei<br />
vor allen Dingen um eine Nutzung als Lager bzw. Bergeraum zur Unterbringung von<br />
Stroh oder ähnlichen Dingen. Gewerbliche Nutzungen beschränken sich vorwiegend auf<br />
die Lagerung von Geräten, Baumaterial und ähnlichem. Aktiv produzierendes Gewerbe ist<br />
nicht anzutreffen. Eine Wohnnutzung gibt es heute nur in einer gestalterisch unsachgemäß<br />
ausgebauten Scheune.<br />
Im Widerspruch zu der beabsichtigten künftigen Nutzung steht die vorgefundenen Grundstücksteilung.<br />
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt bilden die meisten Scheunen ein eigenes<br />
Flurstück und die umgebenden Flurstücke gehören meist nicht den Eigentümern der<br />
Scheunenflurstücke. Somit ist eine künftige Nutzung und Erschließung der Scheunen<br />
zwingend mit einer entsprechenden Bodenordnung verbunden.<br />
Ende der 90er Jahre wurde nördlich der Strausberger Straße unmittelbar an die Scheunen<br />
angrenzend eine große Gärtnerei in den Außenbereich eingeordnet. Diese wird erschlossen<br />
durch eine Lücke in der Scheunenfront auf der Nordseite der Strausberger Straße.<br />
Obwohl dies eine durchaus vertretbare und sinnvolle Nutzung in diesem Bereich ist, wurde<br />
funktionell und gestalterisch leider keine Verbindung zwischen Gärtnerei und historischen<br />
Scheunen erreicht, so dass nach wie vor der die Gärtnerei den Eindruck eines Fremdkörpers<br />
neben den Scheunen vermittelt.<br />
Die entlang der Zufahrtsstraßen in die Landschaft hinein ragenden Scheunen bilden den<br />
architektonischen Auftakt für <strong>Altlandsberg</strong> und damit den für das Stadtbild prägenden Eindruck<br />
für die Besucher des historischen Stadtzentrums. Sie haben in dieser Beziehung eine<br />
besondere Bedeutung als prägendes Element für die ehemalige Ackerbürgerstadt <strong>Altlandsberg</strong>.<br />
Gerade in der Verbindung zwischen historischem Altstadtkern mit seinen charakteristischen<br />
großen Hofstrukturen und dem Scheunenviertel vor den Toren der Stadt<br />
liegt die städtebaulich funktionelle und gestalterische Besonderheit der ehemaligen Ackerbürgerstadt.<br />
Diese Besonderheit zu erhalten und zu stärken ist nun der zweite logische<br />
Schritt einer städtebaulichen Entwicklung nach der Stadtsanierung des historischen Zentrums.<br />
Dieses stellt eine städtebauliche Schwerpunktaufgabe für die nächsten Jahre dar,<br />
welche mit der Erarbeitung des <strong>Bebauungsplan</strong>es für das Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong><br />
begonnen wurde.<br />
Ein erster großer Schritt, um die städtebauliche Missstände zu beseitigen, ist der in den<br />
vergangenen Jahren begonnene Abriss der großen Stallanlagen zwischen Strausberger<br />
Straße und Fredersdorfer Chaussee. Hierbei hat die Stadt <strong>Altlandsberg</strong> erste wesentliche<br />
Schritte zur Verbesserung der Situation unternommen. Außerhalb des <strong>Bebauungsplan</strong>gebietes<br />
wurden am östlichen Rand des Scheunenviertels 2 Hektar ehemaliger Schweine-<br />
10 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
ställe aufgekauft, abgerissen und als Ökopool zur naturnahen Bepflanzung und Gestaltung<br />
vorbereitet, wodurch der Ortseingang an der Strausberger Straße gestalterisch wesentlich<br />
aufgewertet wird. Auch auf den westlich angrenzenden Flächen sind private Investoren<br />
bereits heute tätig, um mit dem weiteren Abriss der Stallanlagen eine künftigen Bebauung<br />
vorzubereiten. Der Bereich mit den ehemaligen Stallanlagen soll zukünftig als zentrumsnaher<br />
Wohnstandort entwickelt werden. Gegenwärtig weist dieser wichtige Eingangsbereich<br />
zur historischen Altstadt von <strong>Altlandsberg</strong> gravierende funktionelle Missstände und<br />
baulich-räumliche Mängel auf. Es ist daher unbedingt erforderlich, für diesen Standort<br />
Entwicklungsperspektiven aufzuzeigen.<br />
Bereits bei vorbereitenden Maßnahmen und ersten Planungsschritten <strong>zum</strong> <strong>Bebauungsplan</strong><br />
wurde besonderer Wert auf die Abstimmung der Ziele der verschiedenen Beteiligten<br />
gelegt. So wurden das städtebauliche Gesamtkonzept, Konzepte zur Verkehrserschließung,<br />
zur künftigen Eingrünung und Ausbildung des Ortsrandes, die Vorbereitung einer<br />
sinnvollen funktionellen Nutzung der Scheunen, die denkmalgerechte Gestaltung und Erhaltung<br />
der historischen Scheunen mit ihren typischen Gestaltungselementen zwischen<br />
den Beteiligten am Planungsprozess abgestimmt. Sehr frühzeitig gab es erste Gespräche<br />
zwischen Flächeneigentümern, der Stadt, der Denkmalpflege und dem Planungsamt des<br />
Landkreises Märkisch Oderland, um wichtige Grundlagen für den <strong>Bebauungsplan</strong> zu beraten<br />
und zu sichern. Insofern sollte davon ausgegangen werden, dass mit dem <strong>Bebauungsplan</strong><br />
ein städtebaulich - funktionelles und baulich - räumliches Gesamtkonzept über<br />
einen längeren Zeitraum umgesetzt werden kann, obwohl es sich hinsichtlich der städtebaulichen<br />
Zielstellung um ein eher heterogenes „Gebilde“ handelt.<br />
Diese grundlegenden städtebaulichen Ziele sollen in dem folgenden Punkt zusätzlich zu<br />
dem in Blatt 1 dargestellten Gesamtkonzept zusammenfassend erläutert werden. Text und<br />
städtebaulicher Entwurf müssen dabei als Einheit betrachtet werden.<br />
4.2 Städtebauliches Konzept (siehe Anlage Blatt 1)<br />
Das städtebauliche Gesamtkonzept wurde aus dem genehmigten Flächennutzungsplan<br />
der Stadt <strong>Altlandsberg</strong> entwickelt, der entlang der Ausfallstraßen gemischte Bauflächen<br />
und Wohnbauflächen im südlichen Teil vom Bollensdorfer Weg sowie südlich der Scheunenbebauung<br />
an der Strausberger Straße vorsieht. Die Ausbildung eines entsprechenden<br />
Ortsrandes durch SPE Maßnahmen ist auch im Flächennutzungsplan bereits verankert.<br />
Aufbauend auf dem Leitbild <strong>zum</strong> Flächennutzungsplan, das in diesem Bereich eine wesentliche<br />
Stärkung der Wohnfunktion <strong>zum</strong> Ziel hat, sieht das funktionelle Entwicklungsziel<br />
im Bereich der historischen Scheunen eine möglichst flexible Nutzung vor. Dieses soll sowohl<br />
eine Wohnnutzung als auch eine verträgliche, wenig störende Nutzung durch Gewerbe-<br />
und Dienstleistungsbetriebe ermöglichen. Die in den historischen Scheunen noch<br />
vorhandene landwirtschaftliche Nutzung soll gesichert bleiben. Als städtebauliches Entwicklungsziel<br />
wird die landwirtschaftliche Nutzung der Gebäude jedoch nicht favorisiert.<br />
Ein zu großes Konfliktpotential hinsichtlich der Lärmimmissionen sowie anderer Belästigungen<br />
der Wohnfunktionen, fehlender Platz für landwirtschaftliche Maschinen und die<br />
entsprechende Erschließung stehen einem solchen Ziel entgegen.<br />
Das städtebaulich räumliche Konzept für den gesamten Bereich des <strong>Bebauungsplan</strong>es<br />
sieht klar abgegrenzte Strukturbereiche vor. Primäres Ziel ist die Erhaltung und Ergänzung<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
11
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
des historischen, unter Denkmahlschutz stehenden Scheunenviertels. Zu diesem Zweck<br />
werden im <strong>Bebauungsplan</strong> Baufenster festgesetzt, die mit straßenbegleitenden Baulinien<br />
und rückwärtigen Baugrenzen eine möglichst geschlossene Raumkante entlang der Straßen<br />
wiederherstellen. Dazu müssen jedoch verschiedene Lücken geschlossen oder Ruinen<br />
als Ergänzung wieder aufgebaut werden.<br />
Nicht in jedem Falle sollen Lücken, die vermutlich einmal durch Scheunen geschlossen<br />
waren, wieder zwingend geschlossen werden (siehe auch Anlage 2). Vielmehr wird hier<br />
auf die Möglichkeit der Grundstückserschließung und der damit verbundenen Nutzungsvariabilität<br />
der Scheunen abgestellt. Entscheidend ist, dass die grundlegende Bebauungsstruktur<br />
des Scheunenviertels auf diese Art und Weise erlebbar bleibt. Eine wesentliche<br />
Veränderung wird jedoch durch die erforderliche Veränderung der Grundstücksstruktur<br />
eintreten. Um eine sinnvolle und variable Nutzung der Scheunen zu ermöglichen, ist es<br />
zwingend erforderlich, rückwärtig gelegene Grundstücke mittels Bodenordnung den<br />
Scheunen zuzuordnen. Diese notwendige Veränderung hat jedoch keinen negativen Einfluss<br />
auf die baulich räumliche Struktur und den erlebbaren öffentlichen Raum im Denkmal<br />
Scheunenviertel.<br />
Insgesamt wurde versucht, die baulich räumliche Struktur so zu ergänzen, dass das städtebauliche<br />
Ensemble erhalten wird. Es wurden städtebaulich sinnvolle und baulich räumlich<br />
begründete Ergänzungen vorgenommen, ohne bereits zerstörte räumliche Situationen<br />
mit all ihren heute bestehenden Erschließungs- und Nutzungsproblemen, bautechnischen<br />
oder brandschutztechnischen Problemen zwingend wieder erzeugen zu wollen.<br />
Hierzu hat es bereits zwei wesentliche Abstimmungsgespräche zwischen der Stadt <strong>Altlandsberg</strong>,<br />
der Unteren und Oberen Denkmalbehörde sowie dem Planungsamt im Landkreis<br />
Märkisch-Oderland gegeben. Die grundsätzlichen Entwicklungsziele der baulich<br />
räumlichen Struktur im Denkmalbereich sind im Wesentlichen abgestimmt und haben gemeinsamen<br />
Konsens gefunden (siehe auch Anlage 3).<br />
Dieses trifft im Grundsatz auch auf die anderen Baugebiete außerhalb des Denkmals zu.<br />
Zu nennen sind das Wohngebiet zwischen Strausberger Straße und Fredersdorfer Chaussee,<br />
der kleine Erweiterungsbereich für Wohnbebauung entlang des Bollensdorfer Weges<br />
und der hier geplante Einzelhandelsstandort.<br />
Für die Wohnbebauung südlich der Strausberger Straße wurde eine relativ strenge städtebauliche<br />
Struktur gewählt, die sich baulich räumlich wesentlich von dem historischen<br />
Scheunenviertel absetzt. Der Wohnbaustandort wird durch eine dichte Bepflanzung und<br />
einen entsprechenden räumlichen Abstand von den historischen Scheunen abgegrenzt.<br />
Das Gebiet umfasst Standorte für ca. 60 Einfamilienhäuser auf Grundstücken je nach Zuschnitt<br />
zwischen 600 und 900 m². Dies bedeutet eine Bebauung entsprechend Baunutzungsverordnung<br />
mit deiner GRZ von rund 0,2. Damit wird eine Bebauung vorgesehen,<br />
die sich in ihren charakteristischen baulich-räumlichen, architektonischen und grüngestalterischen<br />
Elementen deutlich gegenüber der historischen Scheunenbebauung absetzt und<br />
einen locker bebauten Übergang in die freie Landschaft bildet. Die verkehrliche Anbindung<br />
und Erschließung dieses kleinen Wohngebietes erfolgt über drei neu zu bauende Anbindepunkte,<br />
zwei an der Strausberger Straße und einen an der Fredersdorfer Chaussee<br />
(L30). Die entsprechenden Vorabstimmungen mit dem Landesbetrieb Straßenwesen sind<br />
erfolgt. Die konkrete Planung der Zufahrten an die L 30 sollte möglichst zeitnah <strong>zum</strong> Radwegebau<br />
mit dem Landesbetrieb Straßenwesen abgestimmt werden. Dabei sind insbesondere<br />
zu beachten, die Schleppkurven für den Anliegerverkehr und für Versorgungsfahrzeuge,<br />
Prüfung der Führung der Fußgänger und Radfahrer in diesem Bereich (Querung<br />
der L 30) sowie die Beachtung der Sichtverhältnisse im Bereich der L 30. Zur Gestaltung<br />
und Dimensionierung der Straßenverkehrsfläche wurde ein Gestaltungsvorschlag in<br />
der Begründung ergänzt (siehe Anlage).<br />
12 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
Im Gegensatz zu den verkehrlich sehr stark belasteten Ausfallstraßen Fredersdorfer<br />
Chaussee und Strausberger Straße, ist die innere Erschließung des kleinen Wohngebietes<br />
als verkehrsberuhigter Bereich vorgesehen. Hier werden schmale Erschließungs-/ Sammelstraßen<br />
<strong>zum</strong> größten Teil als Mischverkehrsflächen vorgesehen. Eine der städtebaulichen<br />
Struktur folgende Bepflanzung im öffentlichen Raum unterstützt die klare räumliche<br />
Situation und macht diese auch für den Fußgänger erlebbar.<br />
In ersten Abstimmungsgesprächen mit Eigentümern bzw. Entwicklungsträgern und der<br />
Denkmalpflege ist für den Innenbereich zwischen den Scheunen am Bollensdorfer Weg<br />
und der Fredersdorfer Chaussee ein typisch ländlich geprägter Freiraum im Sinne eines<br />
kleinen „Angers“ geplant. In diesem Bereich sollen in den historischen Scheunen<br />
Dienstleistungs- und Gewerbeeinrichtungen, Künstlerateliers, Cafes, Gastronomie usw.<br />
angesiedelt werden, die den öffentlich zugänglichen Innenraum nutzen können. Wichtiges<br />
Ziel ist es, den landwirtschaftlich genutzte Landschaftsraum räumlich zwischen die Scheunen<br />
wirken zu lassen, und keine bauliche Abriegelung zur Landschaft zu schaffen. Aus<br />
diesem Grund wurde auch ein vorgesehener Verbrauchermarkt (kein großflächiger Einzelhandel)<br />
in die Bauflucht am Bollensdorfer Weg eingeordnet und nicht wie ursprünglich<br />
vorgesehen in den Innenbereich zwischen die Scheunen. Im Sinne einer effizienten Erschließung<br />
wurde an der Ostseite des Bollendorfer Weges auf der Grundlage des genehmigten<br />
Flächennutzungsplanes ein ergänzendes Baufenster für die Errichtung von Einfamilienhäusern<br />
vorgesehen. Durch das Zurücksetzen des Baufensters von der prägenden<br />
Baumreihe am Bollensdorfer Weg und die gleichzeitige Festsetzung einer dichten Ortsrandeingrünung<br />
wird hier den Belangen von Denkmal- und Naturschutz angemessen<br />
Rechnung getragen. Jedoch geht mit dieser Entwicklung der heute vorhandene Blick von<br />
der Fredersdorfer Chaussee auf die prägnante Baumreihe am Bollensdorfer Weg mit den<br />
dahinter befindlichen Scheunen verloren. Ganz bewusst wurde im städtebaulichen Gestaltungsplan<br />
(Blatt 1) im Unterschied <strong>zum</strong> <strong>Bebauungsplan</strong> die Bebauung nicht dargestellt, um<br />
beide Aspekte optisch im Plan deutlich zu machen.<br />
Ein wesentlicher Entwicklungsaspekt für das <strong>Bebauungsplan</strong>gebiet ist die Ausbildung eines<br />
differenzierten Straßen- und Wegenetzes mit möglichst günstigen Anbindungen auch<br />
für Fußgänger/Radfahrer an das historische Stadtzentrum.<br />
Mit der grundhaften Instandsetzung der L 30 im Bereich Scheunenviertel soll auch der<br />
Kreuzungspunkt Strausberger Straße an die Landesstraße L 30 neu gestaltet werden. Hier<br />
soll zukünftig die Anbindung der Strausberger Straße an die Landesstraße L 30 „aufgekröpft“<br />
werden, was im Sinne der historischen Struktur für das Scheunenviertel städtebaulich<br />
wichtig ist. Auf der Nordseite der Strausberger Straße und an der Ostseite der Fredersdorfer<br />
Chaussee werden jeweils kombinierte Geh-/Radwege neu angelegt. In dem<br />
beschriebenen Kreuzungsbereich wird eine sichere Querung für Radfahrer über die<br />
Strausberger Straße vorgesehen. In einer Abstimmung mit dem Landesbetrieb Straßenwesen<br />
wurden die im städtebaulichen Gestaltungsplan dargestellten Fußwegeverbindungen<br />
und Querungen sowie die Ausbildung dieses Kreuzungsbereiches grundsätzlich akzeptiert.<br />
Präzisierungen bleiben der jeweiligen Ausführungsplanung vorbehalten. Diese ist<br />
jedoch nicht Bestandteil der vorliegenden <strong>Bebauungsplan</strong>ung.<br />
Dem Gedanken der Verkehrssicherheit und der Verkehrsberuhigung folgend, wird vorgeschlagen,<br />
den Bollensdorfer Weg an der Landesstraße abzuhängen, <strong>zum</strong>al sich über die<br />
neu eingeordnete Anbindung an die L 30 südlich dieses Bereiches eine sehr günstige<br />
neue Erschließung ergibt. Die konkrete Darstellung und Einteilung der Straßenverkehrsfläche<br />
im <strong>Bebauungsplan</strong> ist jedoch nicht Gegenstand von Festsetzungen. Dies ist im<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
13
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
Rahmen der innerörtlichen Instandsetzung L 30 bzw. im Rahmen verkehrsorganisatorischer<br />
Regelungen entsprechend zu konkretisieren. Der Landesbetrieb Straßenwesen führt<br />
in seiner Stellungnahme als TÖB hierzu folgendes aus:<br />
„Zufahrt Bollensdorfer Weg<br />
Umgestaltung der Zufahrt im Anbindebereich der L 30 als minimale Zufahrt im Einrichtungsverkehr (aus<br />
Richtung <strong>Altlandsberg</strong> nur als Einfahrt) bzw. eine generelle Schließung (am Ende als Sackgasse) der Zufahrt<br />
und dann eine Erschließung für die Anwohner über die neu geplante Zufahrt an der Fredersdorfer Chaussee.<br />
Begründung:<br />
- Die derzeitige Form, die Lage, der Verkehrsablauf, Krümmenbereich, beengte Verhältnisse im Straßenraum,<br />
schlechte Sicht im Knotenpunktsbereich Bollensdorfer Weg/ Fredersdorfer Chaussee/ Strausberger<br />
Straße stellen ein erhöhtes Gefährdungspotential dar und bieten eine unzureichende Sicherheit für alle<br />
Verkehrsteilnehmer, insbesondere für Fußgänger und Radfahrer<br />
- Dadurch wird die Verkehrssicherheit erhöht und der Verkehrsablauf im Knotenpunktsbereich verbessert<br />
- Kein großer Umweg für die Anwohner aus Richtung <strong>Altlandsberg</strong><br />
- Geringe Betroffenheit, da es sich um die Erschließung eines kleinen Wohngebietes handelt“<br />
Ebenso wesentlich für die Verkehrsberuhigung ist die Gestaltung der Ortseingänge an der<br />
Strausberger Straße und der Fredersdorfer Chaussee jeweils mit einer Mittelinsel als Querungshilfe<br />
für Fußgänger und Radfahrer, die hier ankommen und in die Stadt geleitet werden<br />
sollen.<br />
Als Fußgängerverbindung aus dem neuen Wohngebiet in Richtung Altstadt wird ein rückwärtig<br />
zu den Scheunen gelegener Weg als öffentliche Verbindung festgesetzt. Nach einer<br />
sicheren Querung der Landesstraße L 30,- ausreichend entfernt vom Kreuzungspunkt<br />
Strausberger Straße -, erfolgen wird der Fußgänger auf der Südseite der Strausberger<br />
Straße vorbei am neu errichteten Parkplatz in das historische Stadtzentrum geführt. Insgesamt<br />
ergibt sich daraus ein sehr komfortables und vergleichsweise sicheres Fußgänger-<br />
und Radwegenetz in Ergänzung zu den notwenigen Erschließungsstraßen, die wie<br />
beschrieben verkehrsberuhigt gestaltet werden sollen.<br />
Ein wesentlicher baulich-räumlicher Aspekt ist die Ausbildung eines neuen Überganges in<br />
die Landschaft. Hier soll eine sehr vielgestaltig und dicht bepflanzte Biotopverbindung<br />
ausgebildet werden. Diese reicht vom westlich des Scheunenviertels liegenden Ökopools<br />
über öffentliche Grünflächen an der Südseite des Wohngebietes und des künftigen Einkaufsmarktes<br />
bis <strong>zum</strong> Bollensdorfer Weg weiter in Richtung Süden bis auf Höhe des ehemaligen<br />
Jüdischen Friedhofs. Hier besteht ein räumlicher Anschluss an die weitläufigen<br />
Niederungen am Rande des historischen Stadtzentrums. Entlang der Strausberger Straße<br />
wird die heute sehr lückenhaft vorhandene beidseitige Allee ergänzt und als Übergang<br />
zwischen Scheunenviertel und Landschaft als Maßnahme <strong>zum</strong> Schutz und zur Pflege und<br />
Entwicklung der Landschaft festgesetzt. Nördlich der Scheunen an der Strausberger Straße<br />
entsteht ein neuer Gartenkranz, der sich aus der notwendigen Zuordnung von Flurstücken<br />
zu den Scheunen ergibt. Im Übergang zu den angrenzenden Landswirtschaftsflächen<br />
soll ein neuer bepflanzter Ortsrand entstehen. Dieses erfolgt mit einem für viele ländliche<br />
Situationen charakteristischen rückwärtigen schmalen Erschließungsweg und einer<br />
entsprechenden Bepflanzung. Damit grenzt sich künftig das Scheunenviertel als Ganzes<br />
deutlich gegenüber der landwirtschaftlich genutzten freien Feldflur ab.<br />
Die Einbeziehung der Flurstücke (Flur 10, im wesentlichen die Flurstücke 1 – 35) ist für die<br />
geordnete städtebauliche Entwicklung des Scheunenviertel als Ganzes auf der Nordseite<br />
der Strausberger Straße zwingend erforderlich. Die betreffenden Flurstücke grenzen unmittelbar<br />
an die hintere aufstrebende Mauer der historischen Scheunen an. Um eine sinn-<br />
14 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
volle Nutzung der Scheunen vorzubereiten, was ein wesentliches Ziel des <strong>Bebauungsplan</strong>es<br />
ist, muss auf diesen Flurstücken eine Bodenordnung vorbereitet werden. Damit lassen<br />
sich dann die entsprechenden planungsrechtlichen Festsetzungen des <strong>Bebauungsplan</strong>es<br />
umsetzen. Insofern wird mit der Einbeziehung der kompletten Flurstücke ganz gezielt eine<br />
Bodenordnung vorbereitet. Für eine geordnete städtebauliche Entwicklung wurden gerade<br />
auf diesen Flurstücken in das Eigentumsrecht gravierend eingreifende Festsetzungen getroffen.<br />
Es wurde auf einer bisherigen Landwirtschaftsfläche eine gemischte Baufläche, eine<br />
Baugrenze, private Grünflächen, öffentliche Verkehrsflächen sowie SPE Maßnahmen<br />
festgesetzt. Auch die rückwärtig gelegenen neuen und vorhandenen Wege (auch Feldwege)<br />
müssen zwingend gesichert werden. Dies ist nicht nur wegen der rückwärtigen Erschließung<br />
der oben genannten Flurstücke erforderlich, sondern auch wegen der weiter im<br />
Norden gelegenen, an den BPL angrenzenden Garten- und Feldflächen, die ansonsten<br />
keine öffentliche Erschließung haben. Im 2. Entwurf wurde eine textliche Festsetzung zur<br />
Zulässigkeit und Entwicklungsmöglichkeit der bis fast an die nördliche Grenze des Geltungsbereiches<br />
reichenden Gärtnerei ergänzt. Mit dieser zwingend erforderlichen textlichen<br />
Festsetzung besteht somit auch für diese rückwärtigen Flächen die Notwendigkeit,<br />
die städtebauliche Ordnung zu regeln. Gleichzeitig wird zur rückwärtigen Gestaltung des<br />
neuen Ortsrandes entlang des Weges bzw. der Nordgrenze des Geltungsbereiches eine<br />
weitere SPE Maßnahme zur Pflanzung von Feldgehölzhecken vorgenommen.<br />
4.3 Erschließung (siehe Anlage Blatt 3)<br />
Anknüpfend an die unter 4.2. im Zusammenhang mit der städtebaulichen Struktur erläuterte<br />
grundlegende Erschließung soll hier nur noch auf einige ergänzende Aspekte eingegangen<br />
werden.<br />
Ein wesentliches zu lösendes Problem ist die öffentlich rechtliche Erschließung der<br />
Scheunen, die in weiten Bereichen durch eine geschlossene Bebauung geprägt ist. Dazu<br />
war es erforderlich, wie oben beschrieben, eine rückwärtige Erschließung vor allem im<br />
Norden der Strausberger Straße einzuordnen. An der Südseite der Strausberger Straße<br />
kann hierfür der neue Erschließungsweg, der auch für die zu errichtenden Einfamilienhäuser<br />
notwenig ist, genutzt werden. Im Bereich des Bollensdorfer Weges wurde in Abstimmung<br />
mit der Denkmalpflege auf die Schließung von vorhandenen Lücken verzichtet. Damit<br />
wird eine durch Bodenordnung herbeizuführende Flurstücksteilung ermöglicht, die eine<br />
Erschließung vom öffentlichen Straßenraum aus ermöglicht. Das gesamte Problemfeld ergibt<br />
sich aus der Umnutzung der Scheunen und der damit meist verbundenen Belichtung<br />
der Innenräume durch die großen Toreinfahrten. Damit können die Toreinfahrten nicht<br />
mehr als Durchfahrt auf die rückwärtig gelegenen Grundstücksteile genutzt werden.<br />
Trotz einer durch die beschriebenen Maßnahmen künftig möglichen öffentlich rechtlichen<br />
Erschließung aller Grundstücke besteht weiterhin das Problem der Parkstellplätze im historischen<br />
Scheunenviertel. Dies wird sich mit dem Ausbau der kombinierten Geh- und<br />
Radwege weiter verschärfen, da dann diese Flächen vor den Scheunen nicht mehr wie<br />
bisher <strong>zum</strong> Parken zur Verfügung stehen. Um diese Situation zu entschärfen, wurden an<br />
mehreren Stellen im öffentlichen Straßenraum kleinere Stellplatzanlagen mit jeweils 5 – 8<br />
Stellplätzen vorgesehen, so beispielsweise an drei Stellen nördlich der Strausberger Straße.<br />
Innerhalb des neu gestalteten Wohngebietes sind die Verkehrsflächen so dimensioniert,<br />
dass einzelne Stellplätze im Straßenraum möglich sind.<br />
Im Zusammenhang mit den teilweise gewerblich genutzten Scheunen im Bereich des Bollensdorfer<br />
Weges sind vergleichbare Stellplatzsituationen eingeordnet. Für den vorgese-<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
15
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
henen Verbrauchermarkt am Bollensdorfer Weg ist eine ausreichend dimensionierte Fläche<br />
für ca. 70 – 80 Stellplätze vorgesehen.<br />
Die Stellplätze für die Wohnbebauung entsprechend der Stellplatzsatzung der Stadt <strong>Altlandsberg</strong><br />
sind auf den privaten Grundstücken nachzuweisen. Da die Baugrundstücke im<br />
Bereich der Scheunen relativ eng begrenzt sind, können nichtversiegelte Stellplätze auch<br />
in den Privatgärten nachgewiesen werden.<br />
Der bereits realisierte Parkplatz am Kleinbahnhof ist dem Bedarf des historischen Stadtzentrums<br />
zuzuordnen. Zwischen Zentrum und Scheunenviertel gelegen, kann er jedoch<br />
bei Bedarf auch für beide Bereiche genutzt werden. Entsprechende Fußweganbindungen<br />
wurden im Fußwegekonzept berücksichtigt.<br />
Es kann zusammengefasst werden, dass insgesamt ein ausreichendes Angebot an unterschiedlichen<br />
Stellplatzmöglichkeiten auch die gewerbliche Nutzung der Scheunen fördern<br />
wird. Zusätzlich zu Rad- und Fußwegen an den Hauptverkehrsstraßen und Mischverkehrsflächen<br />
im Wohngebiet ist ein differenziertes Netz an Fuß- und Spazierwegen im Bereich<br />
der Grünflächen in ungebundener Bauweise möglich, so dass auch bei der Umsetzung<br />
des <strong>Bebauungsplan</strong>es ausreichend gestalterischer Spielraum besteht.<br />
Zu Fragen der stadttechnischen Erschließung wurden im Rahmen der Beteiligung der<br />
Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB keine grundlegenden Bedenken vorgebracht.<br />
Es ist daher davon auszugehen, dass im weiteren Planungsprozess, entsprechend<br />
dem Detaillierungsgrad der Unterlagen die technische Erschließung vorangetrieben<br />
werden kann. Hierzu gibt es erste Abstimmungen zwischen Grundstückseigentümern und<br />
Medienträgern, vor allen Dingen zu dem Wohngebiet südlich der Strausberger Straße. Für<br />
die Beheizung der Einfamilienhäuser, der angrenzenden Gärtnerei und eventuell für weitere<br />
Interessenten im Rahmen der Scheunensanierung ist vorgesehen, ein Blockheizwerk<br />
auf der Basis von Holz einzuordnen. Hierfür wird gegenwärtig ein Standort gesucht. Denkbar<br />
ist auch die Umnutzung einer oder mehrerer Scheunen, die ausreichend Kubatur für<br />
die entsprechende Technik und Lagerflächen bieten.<br />
Die vorgesehenen Maßnahmen zur Niederschlagswasserentsorgung/-bewirtschaftung<br />
sind möglichst frühzeitig mit der Unteren Wasserbehörde (Genehmigungsbehörde) abzustimmen.<br />
Benutzungen von Gewässern (z.B. Entnahme von Grund- bzw. Oberflächenwasser,<br />
Einleiten von Regenwasser über Versickerungsanlagen in das Grundwasser) bedürfen<br />
gemäß §§ 2 und 3 des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) einer wasserrechtlichen<br />
Erlaubnis. In Erfüllung der Forderungen des § 54 (3) und (4) Brandenburgischen Wassergesetz<br />
(BbgWG) sind die Planungen auf die Zielstellungen auszurichten, das gesamte<br />
Niederschlagswasser zu versickern.<br />
4.4 Denkmalschutz (siehe Anlage Blatt 2)<br />
Das Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong> wurde mit Datum vom 20.06.05 unter folgender Bezeichnung<br />
als Einzeldenkmal in die Denkmalliste des Landes Brandenburg aufgenommen:<br />
Scheunenviertel Bollensdorfer Weg, Fredersdorfer Straße und Strausberger Straße in<br />
15345 Altandsberg.<br />
Im Rahmen der Erläuterungen zur städtebaulichen Struktur wurde bereits auf wesentliche<br />
denkmalpflegerische Aspekte eingegangen. Zu dieser Thematik haben bereits zwei Abstimmungsgespräche<br />
mit den Denkmalbehörden stattgefunden. Hinsichtlich der Festsetzungen<br />
zu einzelnen Aspekten der Gebäudegestaltung im Bereich der denkmalgeschützten<br />
Scheunen wird parallel <strong>zum</strong> <strong>Bebauungsplan</strong>verfahren eine Gestaltungssatzung erar-<br />
16 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
beitet. Deren Ziel ist es, die charakteristischen Gestaltungselemente der historischen<br />
Scheunen zu erhalten. Vor allen Dingen im öffentlichen Raum zwingend auf den Erhalt der<br />
historischen Situation zu achten sein. In den rückwärtig gelegenen Bereichen soll jedoch<br />
gestalterischer Spielraum im Sinne einer sinnvollen Nutzung der Gebäude ermöglicht werden.<br />
Auch für den Einsatz anderer Materialien als Klinker und Dachziegel wird es im rückwärtigen<br />
Bereich der Scheunen Spielraum geben können.<br />
Mit der parallelen Erarbeitung von <strong>Bebauungsplan</strong> und Gestaltungssatzung wird folgendes<br />
Ziel verfolgt. In der <strong>Satzung</strong> <strong>zum</strong> <strong>Bebauungsplan</strong> sollen die grundlegenden städtebaulichgestalterischen<br />
und gebäudegestalterischen Festsetzungen verankert und definiert werden.<br />
Das sind vor allen Dingen die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen sowie Aussagen<br />
zur Gebäudekubatur, zu Traufhöhen usw.. Die Gestaltungssatzung als gesonderte<br />
<strong>Satzung</strong> bietet die Möglichkeit, auch mit Beispielen, Anregungen, Skizzen und begründenden<br />
Erläuterungen für künftige Bauherren Anregungen zu geben und nicht ausschließlich<br />
zu reglementieren. In diesem Sinne soll mit der Gestaltungssatzung der <strong>Bebauungsplan</strong><br />
selbst nicht überfrachtet und die Möglichkeiten oben genannter weiterführender Hinweise<br />
genutzt werden.<br />
Wie bereits bei den ersten Abstimmungen zu den grundlegenden Aspekten der <strong>Bebauungsplan</strong>ung<br />
werden die Denkmalpflegebehörden auch künftig intensiv in die Erarbeitung<br />
der Gestaltungssatzung einbezogen.<br />
5. Begründung der Festsetzungen nach BauGB<br />
Im Folgenden werden die zeichnerischen Festsetzungen der Planzeichnung Teil A und die<br />
textlichen Festsetzungen Teil B nach BauGB begründet:<br />
5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung<br />
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 1 Abs. 3 und § 10 BauNVO)<br />
• Textliche Festsetzung 1.1:<br />
1.1. Allgemeines Wohngebiet<br />
Das im Geltungsbereich des <strong>Bebauungsplan</strong>es ausgewiesene Allgemeine Wohngebiet (WA) dient<br />
vorwiegend dem Wohnen.<br />
1.1.1 Zulässig sind Wohngebäude, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche,<br />
kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,<br />
1.1.2 Ausnahmsweise können zugelassen werden die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden,<br />
Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,<br />
1.1.3 Nicht zulässig sind Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe, Anlagen für<br />
Verwaltungen sowie Tankstellen.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Im ausgewiesenen Allgemeinen Wohngebiet sollen die dort allgemein zulässigen Nutzungen<br />
weitgehend zugelassen werden (Wohngebäude, nicht störende Handwerksbetriebe<br />
sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche<br />
Zwecke). Läden, Schank- und Speisewirtschaften, sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes<br />
nur ausnahmsweise zulässig sein, um das relativ ruhige Wohnen nicht zu<br />
beeinträchtigen. Diese Nutzungen sollten vorrangig in den benachbarten Mischgebieten<br />
eingeordnet werden. Aus diesem Grund sollen auch die nach Baunutzungsvorordnung<br />
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen: sonstige nichtstörende Gewerbebetriebe,<br />
Gartenbaubetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie Tankstellen im hier ausgewiese-<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
17
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
nen Allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig sein. Ziel ist eine weitgehende Nutzungsgliederung<br />
innerhalb des Scheunenviertels, die gewerbliche Nutzungen eher im Bereich<br />
der historischen Scheunen vorsieht.<br />
• Textliche Festsetzung 1.2:<br />
1.2. Mischgebiet<br />
Das im Geltungsbereich des <strong>Bebauungsplan</strong>es ausgewiesene Mischgebiet (MI) dient dem Wohnen<br />
und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.<br />
1.2.1 Zulässig sind Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und<br />
Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe,<br />
Gartenbaubetriebe sowie Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale,<br />
gesundheitliche und sportliche Zwecke.<br />
1.2.2 Nicht zulässig sind Tankstellen, Lagerplätze sowie sämtliche Vergnügungsstätten.<br />
1.2.3 Im Mischgebiet kann die Erweiterung, Änderung und Erneuerung von Wirtschaftsstellen<br />
bestehender landwirtschaftlicher Betriebe zugelassen werden. Großtierhaltung, gewerbliche<br />
Tierhaltung und Pensionstierhaltung sind nicht zulässig.<br />
1.2.4 Im Mischgebiet mit dem Baufenster 15 sind nur Einzelhandelsbetriebe zulässig.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Auf Grund der besonderen städtebaulichen Situation (Denkmalbereich Scheunenviertel)<br />
sind im ausgewiesenen Mischgebiet nur die nach § 6 Abs. 2, Nr. 1 bis 6 zulässigen<br />
Nutzungen der BauNVO vorgesehen. Tankstellen sollen nicht zulässig sein, da sie sich<br />
auf Grund der erforderlichen Baulichkeiten nicht in die historische Struktur einordnen.<br />
Ebenso sollen Lagerplätze im Bereich der denkmalgeschützten Scheunen nicht zulässig<br />
sein, da diese das städtebauliche Bild negativ beeinflussen würden. Auf Grund der<br />
angestrebten Nutzungsmischung wird es im ausgewiesenen Mischgebiet keine vorrangig<br />
gewerblich geprägten Bereiche geben, so dass sämtliche Vergnügungsstätten nach<br />
§ 6 Abs. 2, Nr. 8 und Abs. 3 nicht zulässig sind. Diese können in bereits bestehenden<br />
Mischgebiete in der Stadt, beispielsweise im südlichen Teil der Berliner Allee untergebracht<br />
werden.<br />
Im Mischgebiet sind landwirtschaftliche Betriebe vorhanden, die jedoch die Scheunen<br />
nur als Bergeraum und <strong>zum</strong> Abstellen und Lagern nutzen. Diese sollen im Bestand gesichert<br />
werden. Daher ist auf Grundlage des § 1 Abs. 10 BauNVO die Erweiterung,<br />
Änderung und Erneuerung von Wirtschaftsstellen bestehender landwirtschaftlicher Betriebe<br />
im Mischgebiet zulässig. Normalerweise sind diese im Mischgebiet unzulässig.<br />
Auf Grund der besonderen städtebaulichen Situation und der geplanten Nutzungsmischung<br />
wird jedoch die Großtierhaltung, gewerbliche Tierhaltung und Pensionstierhaltung<br />
ausgeschlossen. Diese Nutzungen sind auch im Bestand nicht vorhanden und<br />
sollen entsprechend der Privilegierung der Landwirtschaft im Außenbereich untergebracht<br />
werden.<br />
Das Baufenster 15 wurde konkret für die Ansiedlung eines Verbrauchermarktes ausgewiesen.<br />
Das Mischgebiet im Geltungsbereich des <strong>Bebauungsplan</strong>es soll daher derart<br />
gegliedert werden, dass in diesem Baufenster nur Einzelhandelsbetriebe zulässig<br />
sind. Andere großflächige Nutzungen sollen an dieser Stelle ausgeschlossen werden.<br />
• Textliche Festsetzung 2.1:<br />
Unter Anwendung von § 19 (4) Satz 3 BauNVO wird bestimmt, dass die zulässigen Grundflächen durch die<br />
Grundflächen von baulichen Anlagen nach § 19 (4) BauNVO in allen Baufenstern außer dem Baufenster 15<br />
um 50 % bis auf eine GRZ von 0,9 überschritten werden dürfen. Im Mischgebiet mit dem Baufenster 15 ist<br />
eine Überschreitung der Grundflächenzahl von 0,3 durch die Grundflächen von baulichen Anlagen nach §<br />
19 (4) BauNVO bis auf eine GRZ von 0,9 zulässig.<br />
18 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit der Festsetzung wird die allgemein zulässige Überschreitungsregel der BauNVO<br />
auch für den Geltungsbereich des <strong>Bebauungsplan</strong>es ausdrücklich zugelassen. Alle<br />
Mischgebiete außer dem Mischgebiet Nr. 15. sind mit einer zulässigen GRZ von 0,6<br />
ausgewiesen, die um 50 % durch die Grundflächen von baulichen Anlagen nach § 19<br />
(4) BauNVO überschritten werden darf. Dies bedeutet eine Überbaubarkeit von 90 %<br />
der Grundstücksfläche. Diese Überschreitung wird auf der Grundlage des § 19 Abs. 4<br />
Satz 3 BauNVO im <strong>Bebauungsplan</strong> festgesetzt und wie folgt begründet. Aufgrund der<br />
besonderen städtebaulichen Eigenart der denkmalgeschützten Scheunengrundstücke,<br />
die schon immer klein waren und eine sehr hohe Überbauung aufweisen, soll dass hohe<br />
Maß der Überbauung auch weiterhin zulässig sein. Die Baugebietsflächen wurden<br />
bewusst sehr klein gewählt, um mit den angrenzenden Privatgärten, die den Scheunen<br />
zugeordnet werden, ausreichend Garten- und Freiflächen zur Verfügung zu stellen.<br />
Das Baufenster Nr. 15 im Mischgebiet ist mit einer GRZ von 0,3 ausgewiesen. Hier soll<br />
eine Einzelhandelseinrichtung untergebracht werden, die regelmäßig einen hohen Anteil<br />
an bauliche Anlagen nach § 19 (4) BauNVO aufweist (Stellplatzanlagen). Daher<br />
wird die Überschreitungsregel fallkonkret ebenfalls auf eine GRZ von 0,9 festgesetzt.<br />
Die erforderliche Eingrünung wird mit der direkt angrenzenden öffentlichen Grünfläche<br />
erreicht.<br />
• Textliche Festsetzung 2.2:<br />
Die zulässige Traufhöhe wird als Schnittpunkt der Oberkante der Dachhaut mit der Außenfläche der<br />
Außenwand über DHHN festgesetzt. Die in der Planzeichnung Teil A baufensterbezogen festgesetzte<br />
Traufhöhe darf in den Baufenstern 2 bis 4, 8 bis 10, 13, 15 bis 19 und 21 ausnahmsweise um 30 cm über-<br />
oder unterschritten werden.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit der Festsetzung sollen die Traufhöhe eindeutig definiert und geringfügige Abweichungen<br />
zugelassen werden. Damit wird Rücksicht auf die gestalterischen Rahmenbedingungen<br />
der vorhandenen Bebauung sowie die Gestaltung eines lockeren Überganges<br />
in die Landschaft genommen. Ist in einem Baufeld ein Mindest- und Höchstmaß<br />
der Traufhöhe festgesetzt (Baufelder 5 bis 7, 11, 12, 14 und 20) oder ist eine maximale<br />
Traufhöhe festgesetzt (Baufelder 22, 23), so gilt die festgesetzte Überschreitungs- bzw.<br />
Unterschreitungsmöglichkeit nicht, da für diese Baufelder bereits ein ausreichender<br />
Gestaltungsspielraum besteht.<br />
• Textliche Festsetzung 2.3:<br />
In den Baufenstern 16, 24 bis 27 ist das oberste zulässige Vollgeschoss als Dachgeschoss auszubilden.<br />
Dachgeschosse im Sinne dieser Festsetzung sind Geschosse, die auf mindestens zwei<br />
gegenüberliegenden Seiten durch geneigte Dachflächen mit einer Dachneigung von höchstens 49°<br />
begrenzt sind.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Damit soll das städtebauliche Ziel gesichert werden, dass die Gebäude im Randbereich<br />
zu den historischen Scheunen und im Randbereich zur Landschaft nur ein sichtbares<br />
Vollgeschoss aufweisen und sich das zweite Geschoss im Dachbereich befindet.<br />
• Zeichnerische Festsetzungen in der Planzeichnung:<br />
- Die flächige Ausdehnung der festgesetzten Baugebiete WA und MI orientiert sich am<br />
Bestand sowie am Städtebaulichen Entwurf (s. a. Begründung der Planungsziele). Dieser<br />
wurde aus dem genehmigten FNP der Stadt <strong>Altlandsberg</strong> entwickelt.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
19
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
- Die Grundflächenzahl wird in der Planzeichnung baufensterkonkret festgesetzt. Das<br />
festgesetzte Mischgebiet im historischen Scheunenviertel wurde entsprechend der historischen<br />
Situation eng begrenzt, so dass für die angestrebte Nutzungsmischung eine<br />
GRZ von 0,6 festgesetzt wurde, die durch baulichen Anlagen nach § 19 (4) BauNVO<br />
entsprechend überschritten werden darf (siehe auch textliche Festsetzung 2.1). Für<br />
das Baufeld 15 (Fläche für Einzelhandel) wurde entsprechend dem städtebaulichen<br />
Konzept eine geringere GRZ festgesetzt (zu den hier zulässigen baulichen Anlagen<br />
nach § 19 (4) BauNVO siehe textliche Festsetzung 2.1). Im neu zu bebauenden Allgemeinen<br />
Wohngebiet wurde eine GRZ von 0,2 bis 0,25 festgesetzt, lediglich im Bereich<br />
westlich des Bollensdorfer Weges soll aufgrund des Bestandes (Reste historischer<br />
Scheunen) eine höhere Überbauung zulässig sein (GRZ 0,4). Insgesamt soll in der besonderen<br />
Situation im Randbereich zur offenen Feldlandschaft eine relativ lockere Bebauung<br />
mit einem hohen Anteil an Freiflächen und Begrünung erreicht werden. Die in §<br />
17 BauNVO vorgesehenen Obergrenzen für die Grundflächenzahl in Allgemeinen<br />
Wohngebieten von 0,4 und in Mischgebieten von 0,6 wird nicht überschritten.<br />
- Die Zahl der Vollgeschosse wird in der Planzeichnung als Obergrenze baufensterkonkret<br />
festgesetzt. Im Bereich des historischen Scheunenviertels wurde eine Dreigeschossigkeit<br />
zugelassen. Damit können die relativ großen Scheunen, deren Traufhöhe<br />
oft zwischen 5,2 m und 6,9 m liegt, variabel in ihrer gesamten Bauhülle umgenutzt<br />
werden. Eine geringere Geschossanzahl würde dazu führen, dass die Scheunen nicht<br />
vollständig ausgebaut werden könnten oder unwirtschaftlich genutzt werden müssten<br />
(sehr hohe Geschosse).<br />
Im Allgemeinen Wohngebiet sind 1 bis 2 Vollgeschosse zulässig, wobei die Geschossigkeit<br />
entsprechend dem erläuterten städtebaulichen Konzept gestaffelt wird.<br />
- Zur Wahrung der städtebaulichen Eigenart wurde zusätzlich die Traufhöhe in der<br />
Planzeichnung Teil A baufensterkonkret festgesetzt. Die Traufhöhe wurde als Mindest-<br />
und Höchstmaß mit dem Höhenbezug DHHN festgesetzt, da die angrenzenden Straßenräume<br />
neu gebaut bzw. saniert werden müssen und somit die vorhandenen Höhenbezüge<br />
nicht ausreichend genau definiert werden können. Dies steht auch in Übereinstimmung<br />
mit der Bestandsvermessung, welche die vorhandenen Traufhöhen ebenfalls<br />
über DHHN angibt. Zu beachten sind die Definition und Abweichungsregelung der<br />
textlichen Festsetzung 2.2.<br />
5.2 Bauweise und Stellung der baulichen Anlagen<br />
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO)<br />
• Textliche Festsetzung 3.1:<br />
In den Baufenstern 2 bis 14, 19 bis 21 wird die Firstrichtung parallel zu der an das Grundstück grenzenden,<br />
festgesetzten Straßenbegrenzungslinie zwingend festgesetzt. Für diese Baufenster wird der Abstand der<br />
Firstlinie zu der an das Grundstück grenzenden, festgesetzten Straßenbegrenzungslinie entsprechend<br />
Festsetzung in der Planzeichnung Teil A zwingend festgesetzt.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit dieser Festsetzung soll gesichert werden, dass die vorhandenen Firstlinien im Bereich<br />
der denkmalgeschützten Scheunen in ihrer Lage und Richtung erhalten bleiben.<br />
Es soll verhindert werden, dass bei rückwärtigen Anbauten die Firstlinie nach hinten<br />
„wandert“ und die Dachlandschaft nachhaltig beeinträchtigt wird. Neubauten sollen sich<br />
in den historischen Kontext einfügen.<br />
20 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
Es wird darauf hingewiesen, dass die Abstände der Trauflinie zur straßenseitigen<br />
Grundstücksgrenze in den Baufeldern unterschiedliche Abstandsmaße aufweisen.<br />
Verbindlich ist der in der Planzeichnung je Baufenster exakt festgesetzte Abstand.<br />
• Zeichnerische Festsetzungen in der Planzeichnung:<br />
- Für die Baufluchten und die insbesondere im Kreuzungsbereich sichtbaren prägnanten<br />
Giebel des denkmalgeschützten Scheunenviertels wurden in der Planzeichnung<br />
Teil A Baulinien festgesetzt. Damit soll die besondere städtebauliche Situation bewahrt<br />
werden. Lückenschließungen durch Neubauten müssen sich somit zwingend in das<br />
vorhandene Ensemble einpassen. Rückwärtig wurden Baugrenzen festgesetzt, so das<br />
hier geringfügige Erweiterungen, Anbauten und Terrassen zulässig sind. Mit dieser<br />
insgesamt strengen Baukörperfestsetzung wird das denkmalpflegerische Ziel umgesetzt,<br />
das historische Scheunenviertel auf den historischen Grundstücksteilungen als<br />
Ensemble zu erhalten. Damit bleiben die engen Straßenräume der Strausberger Straße,<br />
der Fredersdorfer Chaussee und des Bollensdorfer Weges als ortsbildprägendes<br />
Element erhalten.<br />
- Die in der Planzeichnung festgesetzten Baugrenzen im Allgemeinen Wohngebiet im<br />
Bereich der alten Stallanlagen stellen die Umsetzung des städtebaulichen Entwurfes<br />
für die hier vorgesehene Wohnbebauung dar, der mit dieser Festsetzung gesichert<br />
werden soll. Die Baugrenzen für die neue Wohnbebauung am Bollensdorfer Weg (Baufeld<br />
16) wurden so festgesetzt, dass sie nicht in den Kronenbereich der Baumreihe<br />
hineinreichen. Die Baugrenzen in den Erholungsgärten nördlich der Strausberger Straße<br />
(Baufeld 1) sollen eine städtebauliche geordnete Einordnung der hier zulässigen<br />
Lauben ermöglichen. Zu dem angrenzenden Garben wird ein entsprechender Schutzabstand<br />
freigehalten. Die Baugrenzen im Baufeld 22 und 23 (Am Bahnhof) grenzen<br />
den Bestand ein. Entlang der Strausberger Straße soll zukünftig auf dem Grundstück<br />
ein 5 m breiter Streifen von Gebäuden freigehalten werden, um den städtebaulich bedeutsamen<br />
Blick auf den Stadteingang mit Storchenturm aufzuwerten.<br />
- Die in der Planzeichnung festgesetzte Lage und Richtung der Firstlinien wurde für<br />
den Bereich der denkmalgeschützten Scheunen in Verbindung mit der textlichen Festsetzung<br />
3.1. zwingend festgesetzt (Begründung s.o.). Für die Wohngebiete wird nur<br />
dort eine Firstrichtung vorgeschrieben, wo sie gestalterisch erforderlich ist, um das<br />
städtebauliche Konzept umzusetzen. Geringfügige Abweichung von Lage und Richtung<br />
sind hier möglich. Die Firstlinien dürfen im Allgemeinen Wohngebiet um einen Winkel<br />
von 10° (Grad) von der in der Planzeichnung festgesetzten Firstrichtung (blaue Signatur)<br />
abweichen.<br />
- Für den Bereich der historischen Scheunen wurde eine geschlossene Bauweise festgesetzt.<br />
Dies entspricht weitgehend der historischen Situation. In Verbindung mit den<br />
festgesetzten Baulinien und Baugrenzen kann die städtebauliche Eigenart des Scheunenviertels<br />
gewahrt werden.<br />
- Für Einzelbaukörperfestsetzungen im denkmalgeschützten Scheunenviertel, für den<br />
vorgesehenen Einzelhandelsstandort und für die bestehende Bebauung am Kleinbahnhof<br />
wurde eine offene Bauweise festgesetzt. Dies entspricht dem vorhandenen<br />
Charakter der Bebauung, der mit dieser Festsetzung gesichert wird. Erweiterungen<br />
und Neubauten innerhalb der Baugrenzen sind zulässig. Im ausgewiesenen allgemei-<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
21
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
nen Wohngebiet wurde generell eine offene Bauweise mit Grenzabstand festgesetzt.<br />
Damit soll der offene Charakter der Wohnsiedlung im Randbereich vor allem im Randbereich<br />
zur Landschaft gesichert werden. Weiterhin wurde festgesetzt, dass nur Einzel-<br />
und Doppelhäuser zulässig sind. Auch diese Festsetzung soll die Umsetzung des geplanten<br />
städtebaulichen Konzeptes sichern.<br />
5.3 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen<br />
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 und § 14 Abs. 1 BauNVO)<br />
• Textliche Festsetzung 4.1:<br />
Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen sind auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen zulässig,<br />
sofern sich aus der Festsetzung 4.2. keine Einschränkung ergibt.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Die in den jeweiligen Baugebieten zulässigen Nebenanlagen sowie Stellplätze und Garagen<br />
sind auf den nichtüberbaubaren Grundstücken allgemein zulässig. Einschränkungen<br />
ergeben sich lediglich aus der Festsetzung 4.2.<br />
• Textliche Festsetzung 4.2:<br />
An Grundstücksgrenzen im Allgemeinen Wohngebiet, die an öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen liegen,<br />
ist ein mindestens 3,0 m breiter Streifen auf dem Grundstück von Stellplätzen, Garagen und Nebenanlagen<br />
außer Einfriedungen, Zugängen und Zufahrten freizuhalten. Im Allgemeinen Wohngebiet sind Stellplätze für<br />
Kraftfahrzeuge mit einem Eigengewicht über 3,5 t, für Lastkraftwagen und für Kraftomnibusse sowie für<br />
Anhänger dieser Kraftfahrzeuge unzulässig.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Im allgemeinen Wohngebiet sollen auf den Grundstücken entlang öffentlicher Verkehrs-<br />
und Grünflächen keine Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen zulässig sein.<br />
Damit soll der Vorgartenbereich gärtnerisch gestaltet werden. Der öffentlich erlebbare<br />
Straßenraum zwischen den Raumkanten, die durch die geplante Wohnbebauung gebildet<br />
werden, soll nicht durch störende bauliche Anlagen wie z.B. Schuppen, Garagen<br />
usw. beeinträchtigt werden. Auf Grund der geplanten Kleinteiligkeit der Wohnnutzung<br />
und der besonderen städtebaulichen Situation im Randbereich <strong>zum</strong> denkmalgeschützten<br />
Scheunenviertel sollen im Allgemeinen Wohngebiet Stellplätze für LKW, Kraftomnibusse<br />
usw. unzulässig sein. Dies wurde insbesondere ausgeschlossen, weil derartige<br />
Stellplätze und Garagen im Zusammenhang mit Handwerksbetrieben erforderlich werden<br />
könnten. Betriebe mit einem solchen Bedarf sollten im benachbarten Mischgebiet<br />
angesiedelt werden.<br />
5.4 Verkehrsflächen<br />
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)<br />
• Textliche Festsetzung 5:<br />
Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Die Einteilung der Verkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen, weil den<br />
gesondert zu erarbeitenden Ausführungsplanungen nicht vorgegriffen werden soll. Erst<br />
mit der konkreten Planung können die Anforderungen der Straßenlastträger sowie die<br />
aktuellen Anforderungen an die Verkehrssicherheit, Gestaltung usw. berücksichtigt<br />
werden.<br />
22 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
5.5 Grünflächen<br />
(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)<br />
• Textliche Festsetzung 6.1:<br />
Auf Grünflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage sind Anlagen für die Ver- und Entsorgung, Wege-<br />
und Flächenbefestigungen für Fußgänger und Radfahrer nach Festsetzung 9.1, Bänke, Hinweistafeln,<br />
Papierkörbe, Beleuchtung und Spielgeräte allgemein zulässig.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Auf den festgesetzten Parkanlagen sollen bestimmte Nebenanlagen allgemein zulässig<br />
sein. Diese sind dem Nutzungszweck deutlich untergeordnet bzw. dienen diesen. Insbesondere<br />
sollen Wege, Spielgeräte und die erforderlichen Gestaltungselemente zulässig<br />
sein. Entsprechend dem Bestand sollen Anlagen für Ver- und Entsorgung wie<br />
z.B. Trafohäuschen, Pumpwerk, Pumpstationen allgemein zulässig sein.<br />
• Textliche Festsetzung 6.2:<br />
Innerhalb der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Erholungsgärten ist je Garten nur ein Gebäude<br />
<strong>zum</strong> vorübergehenden Aufenthalt (Laube) mit einer Grundfläche von höchstens 30 m² innerhalb der<br />
festgesetzten Baugrenzen (Baufenster 1) zulässig. Zusätzlich sind als Nebenanlage je Garten ein<br />
überdachter Freisitz sowie ein Geräteschuppen mit einer Grundfläche von jeweils höchstens 10 m²<br />
Grundfläche zulässig. Garagen, überdachte Stellplätze (Carports) und Stellplätze sind in den privaten<br />
Erholungsgärten unzulässig.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Die Festsetzung zu den „Erholungsgärten“ soll eine Gartennutzung in Anlehnung an<br />
die grundsätzlichen Regelungen des Bundeskleingartengesetzes ermöglichen, ohne<br />
jedoch die konkreten Inhalte dieses Gesetzes zu übernehmen, wie z.B. zu Gebäudegrößen,<br />
Parzellengrößen usw..<br />
In diesem Sinne sind nur Lauben zu einem vorübergehenden Aufenthalt zulässig. Neben<br />
diesen Gebäuden sollen nur bestimmte Nebenanlagen zulässig sein, da sich diese<br />
Gärten in einem wichtigen Niederungsbereich befinden. Der Charakter der privaten<br />
Grünfläche soll nicht durch großflächige Nebenanlagen beeinträchtigt werden. Da diese<br />
Gärten nur dem vorübergehenden Aufenthalt dienen und diese sich an einer relativ<br />
stark befahrenen Landesstraße befinden, sollen keine gesonderten Zufahrten und damit<br />
auch keine Stellplätze bzw. Garagen zulässig sein. Am Kleinbahnhof sowie am Armenhaus<br />
stehen ausreichend kommunale Stellplätze zur Verfügung.<br />
• Textliche Festsetzung 6.3:<br />
Auf den festgesetzten privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung Privatgärten, die mit dem Symbol<br />
[ST] versehen sind, können je Baugrundstück maximal 2 Pkw - Stellplätze und deren Zufahrten zugelassen<br />
werden. Vollversiegelte Stellplätze und Zufahrten sind auf der festgesetzten privaten Grünfläche mit der<br />
Zweckbestimmung Privatgärten unzulässig.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Ziel dieser Festsetzung ist es, im Bereich des Einzeldenkmals Scheunenviertel die besondere<br />
städtebauliche Situation zu erhalten und auszuprägen. Diese Festsetzung gilt<br />
auch nur jene Privaten Grünflächen, die sich rückwärtig der historischen Scheunen befinden.<br />
Die überbaubaren als auch nicht überbaubaren Grundstücksbereiche der Baugrundstücke<br />
im Randbereich zur Landschaft sollen möglichst gering gehalten werden,<br />
um einen ortsbildprägenden Gartenkranz auszubilden. Damit ergibt sich aufgrund der<br />
besonderen städtebaulichen und räumlichen Situation das Problem, das die erforderlichen<br />
Stellplätze nicht auf den Baugrundstücken untergebracht werden können (weit-<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
23
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
gehend geschlossene Bauweise im Bestand) oder nur rückwärtig direkt angrenzend an<br />
das Baufenster. Aus diesem Grund wurde festgesetzt, dass je Baugrundstück maximal<br />
2 Pkw - Stellplätze und deren Zufahrten zugelassen werden können. Damit der Charakter<br />
einer Grünfläche gewahrt bleibt, wurde zusätzlich festgesetzt, dass vollversiegelte<br />
Stellplätze und Zufahrten unzulässig sind.<br />
5.6 Flächen für die Landwirtschaft<br />
(§ 9 Abs. 1 Nr. 18 a i.v.m. Nr. 10 BauGB)<br />
• Textliche Festsetzung 7.1:<br />
Auf der Fläche für die Landwirtschaft ist die Landwirtschaft entsprechend § 201 BauGB zulässig, außer<br />
Tierhaltung und berufsmäßiger Binnenfischerei. Eine Bebauung auf Flächen für die Landwirtschaft ist nur<br />
auf den Flurstücken 1, 2 und 40 der Flur 13 zulässig. Alle anderen Flächen für die Landwirtschaft sind von<br />
Bebauung freizuhalten.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Tierhaltung und berufsmäßiger Binnenfischerei sollen aufgrund der Nähe zu den<br />
denkmalgeschützten Scheunen und der dort zukünftig zulässigen Wohnnutzung nicht<br />
zulässig sein, um Nutzungskonflikte zu vermeiden.<br />
Ein wichtiges städtebauliches Ziel ist es, den vorhandenen Gärtnereibetrieb als landwirtschaftlichen<br />
Betrieb zu erhalten. Der Betrieb soll sich auch baulich im Rahmen der<br />
Zulässigkeit im Sinne der Landwirtschaft entwickeln können. Daher sind Vorhaben, die<br />
der gartenbaulichen Nutzung dienen, auf den Flurstücken 1, 2 und 40 der Flur 13 allgemein<br />
zulässig, wenn sie den Kriterien des Landwirtschaftsbegriffes entsprechen. Eine<br />
Entwicklung zu einer Handelsgärtnerei mit überwiegender Verkaufstätigkeit und den<br />
damit verbundenen Problemen (Verkehr, Parkplätze usw.) ist nicht vorgesehen und<br />
wird von der Festsetzung auch nicht gedeckt.<br />
Auf allen anderen Landwirtschaftsflächen ist keine Bebauung im Sinne der Landwirtschaft<br />
zulässig. Begründet wird dieses mit dem Schutz des besonderen Ortsbildes,<br />
welches von dem Denkmal Scheunenviertel ausgeht. Im unmittelbaren Umfeld dieses<br />
Kulturdenkmales soll keine landwirtschaftliche Bebauung die Sichtbeziehungen beeinträchtigen.<br />
5.7 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen <strong>zum</strong> Schutz vor Einwirkungen im<br />
Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes<br />
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)<br />
• Textliche Festsetzung 8.1:<br />
In den Baufenstern 2, 10 bis 13, 21 und 23 müssen die Außenbauteile von Gebäuden mit<br />
Aufenthaltsräumen bewertete Luftschalldämmmaße aufweisen, die gemäß DIN 4109 (Ausgabe Nov. 1998)<br />
je nach Raumart für den Schallpegelbereich IV erforderlich sind<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Zur Ermittlung des Schallpegelbereiches entlang der L 30 wurden die prognostizierten<br />
Verkehrsbelegungen von Schlothauer&Partner 1997 herangezogen. Demnach ist mit<br />
einer Verkehrsbelegung von ca. 2000 Kfz/d je Richtung zu rechnen. Für Hauptverkehrsstraßen<br />
innerorts ergibt sich aus dem Nomogramm 1 der DIN 4109 ein Mittelungspegel<br />
von ca. 65 - 69 dB(A) dB (A).Von diesem maßgeblichen Außenlärmpegel<br />
leitet sich dann die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen ab,<br />
24 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
hier Schallpegelbereich IV. Die Festsetzung des Lärmschutzes wird auf der Grundlage<br />
des Lärmpegelbereiches statt eines konkreten Wertes für die Schalldämmung vorgenommen.<br />
Dies liegt darin motiviert, dass der Lärmpegelbereich die unterschiedlichen<br />
Schutzwürdigkeiten (Raumarten) berücksichtigt. Beispielsweise unterscheidet sich das<br />
Schalldämmmaß im Lärmpegelbereich IV für Aufenthaltsräumen in Wohnungen (40 dB<br />
(A)) von dem für Büroräume u.ä. (35 dB (A)). Da die Festsetzung für Mischgebiete mit<br />
einer entsprechenden Nutzungsmischung gilt, wird der Lärmschutz auf der Grundlage<br />
des Lärmpegelbereiches geregelt. In ihrer Stellungnahme weist der Landesbetrieb<br />
Straßenwesen Brandenburg darauf hin, dass durch die Straßenbauverwaltung keine<br />
Lärmschutzmaßnahmen für die vorgesehene Bebauung übernommen werden. Diese<br />
gehen zu Lasten des Investors.<br />
5.8 Maßnahmen und Flächen <strong>zum</strong> Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur<br />
und Landschaft sowie Anpflanzungen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen<br />
sowie Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen,<br />
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern<br />
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 u. 25 BauGB, § 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. § 7 Abs. 5 BbgNatSchG)<br />
Die Begründung der Festsetzungen in diesem Kapitel erläutert vor allem die gestalterischen<br />
und planungsrechtlichen Belange. Die ausführliche Begründung dieser textlichen<br />
Festsetzungen erfolgt im Grünordnungsplan sowie auch im Umweltbericht. Alle Festsetzungen<br />
dienen dem Ausgleich für Eingriffe, die mit dem <strong>Bebauungsplan</strong> vorbereitet werden.<br />
• Textliche Festsetzung 9.1:<br />
Fußwege auf Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Fußweg“ sowie Fuß- und Radwege auf<br />
Grünflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage und Friedhof sind als geschotterte und/oder<br />
sandgeschlämmte Wege auszuführen, vollversiegelte Wege sind unzulässig. Auf den SPE - Flächen ist die<br />
Versickerung von Niederschlagswasser zulässig.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit dieser Festsetzung soll der Charakter der Grünfläche gewahrt und eine zusätzliche<br />
Versiegelung vermieden werden. Die Festsetzung erfolgt auch aus Gründen der Anreicherung<br />
des Grundwassers.<br />
• Textliche Festsetzung 9.2:<br />
Auf der als Eingrünung dienenden Pflanzfläche - SPE 1 sind insgesamt 15 Obstbäume nach Pflanzliste D<br />
und 300 Sträucher nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit dieser Festsetzung soll ein neuer Ortsrand gestaltet und die Bodenflächen aus einer<br />
intensiven Nutzung dauerhaft herausgenommen werden. Ein weiteres Ziel ist die<br />
Anreicherung der angrenzenden Feldflur mit Gehölzgruppen.<br />
• Textliche Festsetzung 9.3:<br />
Die SPE Fläche im Randbereich <strong>zum</strong> Feuchtgebiet - SPE 2 ist von einer intensiven landwirtschaftlichen<br />
Nutzung freizuhalten. Zur Vermeidung von Schadstoffeintrag in das nördlich angrenzende Gewässer ist das<br />
Aufbringen von Dünger unzulässig. Auf der Fläche sind insgesamt 200 Sträucher nach Pflanzliste B zu<br />
pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 12 Laubbäume nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht keine<br />
Standortfestsetzung.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
25
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit dieser Festsetzung soll ein Schadstoffeintrag durch Düngung in das nördlich gelegene<br />
Feuchtbiotop verhindert werden und die Bodenflächen aus einer intensiven Nutzung<br />
dauerhaft herausgenommen werden. Mit den Pflanzfestsetzungen soll der<br />
Ortseingang neu gestaltet werden. Ein weiteres Ziel ist die Anreicherung der angrenzenden<br />
Feldflur mit Gehölzgruppen.<br />
• Textliche Festsetzung 9.4:<br />
Auf der Fläche - SPE 3 sind insgesamt 12 straßenbegleitende Laubbäume nach Pflanzliste C zu pflanzen.<br />
Auf der Fläche sind insgesamt 800 Sträucher nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht keine<br />
Standortfestsetzung. Die verbleibenden Flächen sind als naturnahe Wiese anzulegen.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit dieser Festsetzung sollen die Bodenflächen aus einer intensiven Nutzung dauerhaft<br />
herausgenommen werden. Mit den Pflanzfestsetzungen soll der Ortseingang neu gestaltet<br />
werden. Ein weiteres Ziel ist die Anreicherung der angrenzenden Feldflur mit Gehölzgruppen.<br />
• Textliche Festsetzungen 9.5 bis 9.7:<br />
9.5 Auf der als Abschirmung dienenden Pflanzfläche - SPE 4 sind folgende Pflanzungen<br />
durchzuführen. Auf der privaten Grünfläche ist eine 3 m breite Hecke mit 1 Strauch je m² nach<br />
Pflanzliste B zu pflanzen. Auf der öffentlichen Straßenfläche sind eine 4 m breite<br />
baumüberstandene Hecke mit 1 Strauch je m² nach Pflanzliste B und insgesamt 15 Laubbäume<br />
nach Pflanzliste C zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Unterbrechungen der Hecke<br />
zur Einordnung von Grundstückszufahrten von maximal 4 m Breite sind zulässig.<br />
9.6 Auf der als Abschirmung dienenden Pflanzfläche - SPE 5 sind folgende Pflanzungen<br />
durchzuführen. Auf der privaten Grünfläche ist eine 3 m breite Hecke mit 1 Strauch je m² nach<br />
Pflanzliste B zu pflanzen. Auf der öffentlichen Straßenfläche sind eine 4 m breite<br />
baumüberstandene Hecke mit 1 Strauch je m² nach Pflanzliste B und insgesamt 5 Laubbäume<br />
nach Pflanzliste C zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Unterbrechungen der Hecke<br />
zur Einordnung von Grundstückszufahrten von maximal 4 m Breite sind zulässig.<br />
9.7 Auf der als Abschirmung dienenden Pflanzfläche - SPE 6 ist auf der privaten Grünfläche eine 3 m<br />
breite Hecke mit 1 Strauch je m² nach Pflanzliste B zu pflanzen.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit den Pflanzfestsetzungen soll die innere Durchgrünung des Plangebietes erreicht<br />
werden. Gleichzeitig stellt diese Pflanzung nach der Rücknahme des Pappelbestandes<br />
wieder eine räumliche Trennung zwischen dem historischen Scheunenviertel und dem<br />
neuen Wohngebiet her.<br />
• Textliche Festsetzung 9.8:<br />
Die zur Eingrünung des Parkplatz – SPE 7 dienenden bestehenden Baum- und Strauchpflanzungen sowie<br />
Wiesenflächen sind dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Die Einordnung einer im Planteil A festgesetzten<br />
Fußwegeverbindung von 2 m Breite ist zulässig.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit dieser Festsetzung sollen die Bodenflächen aus einer intensiven Nutzung dauerhaft<br />
herausgenommen werden. Die mit dem Bau des Parkplatzes geleisteten Ausgleichs-<br />
und Ersatzpflanzungen sollen dauerhaft gesichert werden. Gleichzeitig stellt diese<br />
Pflanzung eine räumliche Trennung zwischen dem historischen Scheunenviertel und<br />
dem neuen Parkplatz her und dient als Biotopverbundelement in Nord-Süd-Richtung.<br />
26 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
• Textliche Festsetzung 9.9:<br />
Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 2 sind insgesamt 10 Laubbäume nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es<br />
besteht keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden Freiflächen sind mit artenreichen Gräser- und<br />
Kräutermischungen anzusäen. Befestigte Flächen nach Festsetzung 9.1. sind zulässig.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit den Pflanzfestsetzungen soll die innere Durchgrünung des Plangebietes unterstützt<br />
werden. Gleichzeitig stellt diese Pflanzung nach der Rücknahme des Pappelbestandes<br />
wieder eine räumliche Trennung zwischen dem historischen Scheunenviertel und dem<br />
neuen Wohngebiet her. Weiterhin wird die damit geplante Fußwegverbindung mit<br />
Baumpflanzungen begleitet.<br />
• Textliche Festsetzungen 9.10 bis 9.12:<br />
9.10 Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 3 – SPE 8 sind insgesamt 3600 Sträucher nach Pflanzliste B zu<br />
pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 40 Laubbäume nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht<br />
keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden Freiflächen sind mit artenreichen Gräser- und<br />
Kräutermischungen anzusäen. Befestigte Flächen nach Festsetzung 9.1. sind zulässig.<br />
9.11 Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 4 – SPE 9 sind insgesamt 1800 Sträucher nach Pflanzliste B zu<br />
pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 20 Laubbäume nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht<br />
keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden Freiflächen sind mit artenreichen Gräser- und<br />
Kräutermischungen anzusäen. Befestigte Flächen nach Festsetzung 9.1. sind zulässig.<br />
9.12 Auf der als Eingrünung dienenden Pflanzfläche - SPE 10 sind 1950 Sträucher nach Pflanzliste B zu<br />
pflanzen. Seitlich ist ein 1 m breiter Staudensaum freizuhalten.<br />
Begründung der Festsetzungen:<br />
Mit diesen Festsetzungen soll ein neuer Ortsrand gestaltet und bepflanzt werden. Ein<br />
weiteres Ziel ist die Anreicherung der angrenzenden Feldflur mit Gehölzgruppen. Die<br />
Bodenflächen sollen dauerhaft aus einer intensiven Nutzung herausgenommen werden.<br />
Gleichzeitig erfüllen diese Flächen auch Naherholungsfunktionen und stellen innerörtliche<br />
Fußwegeverbindungen her.<br />
• Textliche Festsetzungen 9.13 bis 9.16:<br />
9.13 Auf der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage - PGP sind insgesamt 5<br />
Laubbäume nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Befestigte<br />
Flächen nach Festsetzung 9.1. sind zulässig.<br />
9.14 Auf der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - verkehrsberuhigter Bereich – im<br />
Allgemeinen Wohngebiet zwischen Fredersdorfer Chaussee und Strausberger Straße sind<br />
insgesamt 50 Laubbäumen nach Pflanzliste C zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung.<br />
9.15 Auf den Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung - verkehrsberuhigter Bereich – nördlich der<br />
Strausberger Straße sind insgesamt 10 Laubbäumen nach Pflanzliste C zu pflanzen. Es besteht<br />
keine Standortfestsetzung.<br />
9.16 Auf den Flächen für Stellplatzanlagen im Baugebiet 15 sind insgesamt 20 Bäume nach Pflanzliste C<br />
zu pflanzen.<br />
Begründung der Festsetzungen:<br />
Mit den Pflanzfestsetzungen soll die innere Durchgrünung des Gebietes unterstützt werden.<br />
• Textliche Festsetzung 9.17:<br />
Auf der Fläche - SPE 11 sind insgesamt 34 Laubbäume nach Pflanzliste G zu pflanzen. Es besteht keine<br />
Standortfestsetzung. Die verbleibenden Flächen sind als naturnahe Wiese anzulegen.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit dieser Festsetzung soll entlang des vorhandenen Feldweges der Übergang in die<br />
Niederungsbereiche des LSG gestaltet werden und ein zusätzlicher Ausgleich für<br />
Baumfällungen vorgesehen werden. Ein weiteres Ziel ist die Anreicherung der Feldflur<br />
mit Gehölzgruppen.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
27
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
• Textliche Festsetzung 9.18:<br />
Die freiwachsende Feldgehölzhecke – SPE 12 - aus heimischen, standortgerechten Gehölzen zur<br />
Eingrünung der Gärtnerei ist dauerhaft zu erhalten und zu pflegen.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit dieser Festsetzung sollen die Bodenflächen aus einer intensiven Nutzung dauerhaft<br />
herausgenommen werden. Die mit dem Bauantrag zur Gärtnerei beauflagte Ausgleichs-<br />
und Ersatzpflanzung soll dauerhaft gesichert werden. Gleichzeitig stellt diese<br />
Pflanzung eine wichtige landschaftliche Einbindung der großen Gewächshäuser her.<br />
• Textliche Festsetzung 9.19:<br />
Auf alle Festsetzungen sind nur folgende Arten und Qualitäten von Bäumen und Sträuchern anrechenbar:<br />
(Liste siehe Planzeichnung)<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit dieser Festsetzung soll sichergestellt werden, dass die vorgesehenen Ersatzpflanzungen<br />
mit standortheimischen Gehölzen vorgenommen werden. Nur so kann naturschutzfachlich<br />
hochwertiger Ausgleich erreicht werden. Die Gehölzauswahl orientiert<br />
sich am Gehölzerlass des MULR vom 26.08.2004. Die Festsetzung von Mindestqualitäten<br />
dient dazu, damit nicht aus Kostengründen zu kleine Bäume oder Sträucher gepflanzt<br />
werden, die auch mittelfristig keine städtebaulich wirksame Wuchshöhe erreichen.<br />
• Zeichnerische Festsetzungen in der Planzeichnung:<br />
- Die geplanten SPE Flächen wurden je nach Standort in Überlagerung mit Flächen für<br />
Landwirtschaft, mit Straßenverkehrsflächen und mit Grünflächen festgesetzt.<br />
5.9. Zuordnung der Ausgleichsflächen<br />
(§ 9 Abs. 1a BauGB)<br />
• Textliche Festsetzung 10.1 bis 10.3:<br />
10.1 Die festgesetzte Pflanzmaßnahme auf der öffentlichen Grünfläche ÖG – 2 gemäß textlicher<br />
Festsetzung 9.9, die SPE - Maßnahme 8 gemäß textlicher Festsetzung 9.10 und die<br />
Pflanzmaßnahme gemäß textlicher Festsetzung 9.14 werden den Baufeldern 24 bis 30 sowie der<br />
Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ zwischen<br />
Strausberger Straße und Fredersdorfer Chaussee zugeordnet.<br />
10.2 Die festgesetzte SPE - Maßnahme 9 gemäß textlicher Festsetzung 9.11 und die Pflanzmaßnahme<br />
gemäß textlicher Festsetzung 9.16 werden dem Baufeld 15 sowie der direkt angrenzenden Fläche<br />
für Stellplätze zugeordnet.<br />
10.3 Die festgesetzten Pflanz- und SPE - Maßnahmen gemäß textlicher Festsetzung 9.2 bis 9.8, 9.12,<br />
9.13, 9.15 und 9.17 werden den Baufenstern 1 bis 14, 16 und 17 bis 21 zugeordnet.<br />
10.4 Die festgesetzte SPE - Maßnahme 12 gemäß textlicher Festsetzung 9.18 wird der Gärtnerei<br />
(Flurstück 40, Flur 12) zugeordnet.<br />
Begründung der Festsetzungen:<br />
Siehe hierzu auch Begründung und Herleitung im GOP. Mit der Zuordnung von Ausgleichsflächen<br />
und -maßnahmen soll der Zusammenhang zwischen Eingriff und Ausgleich<br />
verbindlich geregelt werden. Die Stadt <strong>Altlandsberg</strong> ist für die Koordinierung der Kompensationsmaßnahmen<br />
verantwortlich. Die Realisierung und eine Übertragung an Dritte kann<br />
mit einem städtebaulichen Vertrag geregelt werden.<br />
28 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
5.10 Nachrichtlichen Übernahmen<br />
(§ 9 Abs. 6 BauGB)<br />
Im Folgenden werden die Nachrichtlichen Übernahmen Teil B III erläutert und begründet.<br />
• Nachrichtliche Übernahme 1.:<br />
Da bei den Arbeiten bisher unbekannte Bodendenkmale entdeckt werden könnten, wird auf die<br />
Festlegungen des "Gesetzes über den Schutz und die Pflege der Denkmale und Bodendenkmale im Land<br />
Brandenburg" hingewiesen.<br />
Erläuterungen:<br />
Entsprechend der Stellungnahmen der Denkmalschutzbehörden sind Bodendenkmale<br />
bekannt bzw. es werden aufgrund der topographischen Situation Bodendenkmale begründet<br />
vermutet. Die Schachtungsarbeiten in den entsprechenden Trassenabschnitten<br />
müssen deshalb kontrolliert werden. Hierzu sind uns bzw. der unteren Denkmalschutzbehörde<br />
die Termine für die Erdarbeiten rechtzeitig (mindestens 2 Wochen vorher)<br />
bekannt zu geben. Es sind nach Möglichkeit bereits vorhandene Trassenführungen<br />
zu nutzen. Sollten bei den Erdarbeiten - in Abwesenheit unserer Mitarbeiter oder<br />
außerhalb der bekannten Bodendenkmalflächen - Bodendenkmale entdeckt werden<br />
(Steinsetzungen, Mauerwerk, Erdverfärbungen, Holzpfähle oder -bohlen, Tonscherben,<br />
Metallsachen, Münzen, Knochen u.a.), sind die Denkmalfachbehörde sowie die untere<br />
Denkmalschutzbehörde unverzüglich zu benachrichtigen (§ 11 Abs. 1 und 2<br />
BbgDSchG). Die entdeckten Bodendenkmale und die Entdeckungsstätte sind bis <strong>zum</strong><br />
Ablauf einer Woche nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten und in<br />
geeigneter Weise vor Gefahren für die Erhaltung zu schützen {§ 11 Abs. 3<br />
BbgDSchG), Funde sind unter den Voraussetzungen der §§ 11 Abs, 4, 12 Abs. 1<br />
BbgDSchG abgabepflichtig. Falls archäologische Dokumentationen und Bergungen<br />
notwendig werden sollten, die Kapazitäten der Denkmalfachbehörde/Denkmalschutzbehörde<br />
übersteigen, sind die Kosten dafür im Rahmen des Zumutbaren<br />
vom Veranlasser des Vorhabens zu tragen (§ 7 Abs. 3 und 4 BbgDSchG). Dies<br />
ist bei entsprechenden finanziellen und terminlichen Planungen rechtzeitig und ausreichend<br />
zu berücksichtigen. Die Bauausführenden sind über diese Auflagen zu belehren.<br />
• Nachrichtliche Übernahme 2.:<br />
Für Baumaßnahmen im Bereich des Denkmals Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong> ist eine gesonderte<br />
denkmalrechtliche Erlaubnis einzuholen.<br />
Erläuterungen:<br />
Das Einzeldenkmal Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong> ist seit Juni 2005 in die Denkmalliste<br />
des Landes Brandenburg aufgenommen. Daraus ergeben sich für geplante Baumaßnahmen<br />
gesondert zu beachtende Regelungen. So sind eine denkmalrechtliche Erlaubnis<br />
einzuholen. Darauf soll mit dieser Übernahme hingewiesen werden<br />
• Nachrichtliche Übernahme 3.:<br />
Eine konkrete Kampfmittelbelastung ist für die Fläche des <strong>Bebauungsplan</strong>gebietes nicht bekannt. Eine<br />
gesonderte Munitionsfreiheitsbescheinigung ist daher nicht erforderlich.<br />
Erläuterungen:<br />
In der Stellungnahme vom 16.11.05 teilt der Zentraldienst der Polizei<br />
Kampfmittelbeseitigungsdienst mit, dass eine konkrete Kampfmittelbelastung für die<br />
Fläche des <strong>Bebauungsplan</strong>gebietes nicht bekannt ist und daher keine gesonderte<br />
Munitionsfreiheitsbescheinigung erforderlich ist.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
29
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
• Nachrichtliche Übernahme 4.:<br />
Das Plangebiet grenzt im westlichen Teilbereich direkt an vorhandene Gräben II. Ordnung. Entsprechend §<br />
87 Abs. 1 BbgWG wird darauf hingewiesen, dass die Errichtung oder wesentliche Veränderung von Anlagen<br />
an Gewässern der Genehmigung der unteren Wasserbehörde bedarf. Anlagen an Gewässern II. Ordnung<br />
sind Anlagen, die sich in einem Abstand bis zu fünf Metern von der Uferlinie landeinwärts befinden. Hierzu<br />
zählen auch Bepflanzungen.<br />
Erläuterungen:<br />
Der Wasser- und Bodenverband weist in seiner Stellungnahme auf die vorhandenen<br />
Gräben und die dort geltenden Regelungen hin. Da diese Gräben außerhalb des Geltungsbereiches<br />
liegen, aber teilweise direkt an den Geltungsbereich grenzen, wurde<br />
noch einmal auf die dort geltenden Regelungen hingewiesen.<br />
5.11 Hinweise ohne Normcharakter<br />
Im Folgenden werden die Hinweise ohne Normcharakter Teil B IV erläutert und begründet.<br />
• Hinweis 1.:<br />
Die zu erhaltenden Einzelbäume sind vor bauzeitlichen Beeinträchtigungen zu schützen.<br />
Erläuterungen:<br />
Mit diesem Hinweis soll noch einmal auf den Baumschutz, insbesondere bei Baumaßnahmen<br />
hingewiesen werden.<br />
• Hinweis 2.:<br />
Die in der Stadt <strong>Altlandsberg</strong> geltenden örtlichen <strong>Satzung</strong>en sind zu beachten (z.B. gesonderte<br />
Gestaltungssatzung <strong>zum</strong> Einzeldenkmal Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>, Stellplatzsatzung usw.).<br />
Erläuterungen:<br />
Mit diesem Hinweis soll auf alle örtlichen <strong>Satzung</strong>en der Stadt <strong>Altlandsberg</strong> hingewiesen<br />
werden, die unabhängig von den Festsetzungen gelten und im Rahmen von Bauantragsverfahren<br />
zu beachten sind.<br />
6. Begründung der Festsetzungen nach BbgBO<br />
Im Folgenden werden die zeichnerischen Festsetzungen der Planzeichnung Teil A und die<br />
textlichen Festsetzungen Teil B II nach BbgBO begründet. Die folgenden<br />
Gestaltungsvorschriften gelten nur für den Bereich B (außerhalb Denkmal Scheunenviertel).<br />
6.1 Fassadengestaltung<br />
(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO)<br />
• Textliche Festsetzung 1.1:<br />
Für die Gestaltung von Wandflächen von Haupt- und Nebengebäuden sind nur folgende Materialien zulässig:<br />
Putze, sichtbares rotes Ziegelmauerwerk und Holzverkleidungen in Kombination mit Putz oder rotem<br />
Ziegelmauerwerk, wobei der Anteil an Holzverkleidung max. 30 % der Fassadenfläche einnehmen darf.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
In Anlehnung an die vorhandenen Gestaltungselemente im angrenzenden Scheunenviertel<br />
sollen für die hier geplante Neubebauung und den Bestand nur Fassadenmaterialien<br />
zulässig sein, die sich gestalterisch an den historische Situation anlehnen. Da-<br />
30 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
her sind nur Putze, sichtbares Ziegelmauerwerk und untergeordnete Holzverkleidungen<br />
zulässig. Gebietsfremde und optisch störende Materialien, wie z.B. Eternit- oder<br />
Metallverkleidungen sind damit ausgeschlossen.<br />
6.2 Dachform und - gestaltung<br />
(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO)<br />
• Textliche Festsetzung 2.1:<br />
In den Baugebieten 16, 24 bis 27 gilt: Für Hauptgebäude sind Satteldächer mit einer Dachneigung von 40°<br />
bis 49° zulässig. Die Dächer der Hauptgebäude sind mit roten oder rotbraunen Dachsteinen einzudecken.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
In den Baugebieten, die direkt an das historische Scheunenviertel grenzen, sollen für<br />
alle Hauptgebäude nur Satteldächer mit roten oder rotbraunen Dachsteinen zulässig<br />
sein. Damit soll der gestalterische Übergang <strong>zum</strong> Scheunenviertel gewahrt werden. Mit<br />
der Festsetzung zu der Dachneigung soll die im Scheunenviertel typische Dachneigung<br />
gestalterisch aufgenommen werden.<br />
• Textliche Festsetzung 2.2:<br />
In den Baugebieten 28 bis 30 gilt: Für Hauptgebäude sind flachgeneigte Sattel- und Walmdächer mit einer<br />
maximalen Dachneigung bis zu 30° zulässig. Die Dächer der Hauptgebäude sind mit roten oder rotbraunen<br />
Dachsteinen einzudecken.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Im Randbereich zur offenen Feldlandschaft sollen entsprechend dem Gestaltungskonzept<br />
nur flach geneigte Sattel- und Walmdächer mit einer geringen Dachneigung bis<br />
30° zulässig sein. Auch hier sind auf Grund der besonderen städtebaulichen Situation<br />
und wegen eines einheitlichen Ortsbildes nur rote und rotbraune Dachsteine zulässig.<br />
• Textliche Festsetzung 2.3:<br />
Die Summe der Dachaufbauten-, Dacheinschnitt- und Dachfensterbreiten darf 1/3 der jeweiligen<br />
Gebäudelänge nicht überschreiten.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Dachaufbauten tragen wesentlich zur Gliederung und Gestaltung des Daches bei und<br />
können verunstaltend wirken. Mit dieser Festsetzung soll gesichert werden, das die zulässigen<br />
Dachaufbauten gegenüber der Dachfläche untergeordnet bleiben.<br />
• Textliche Festsetzung 2.4:<br />
Die Dachfläche unterhalb der Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachfenster muß mind. 0,50 m<br />
betragen.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Mit dieser Festsetzung soll gesichert werden, dass der Eindruck einer geschlossenen<br />
Dachfläche gegenüber den Aufbauten bzw. Einschnitten in der Dachlandschaft dominiert,<br />
die Dachform durch einen geschlossenen Traufbereich ablesbar bleibt.<br />
• Textliche Festsetzung 2.5:<br />
Im Baugebiet 15 gilt: Zulässig sind Satteldächer. Die Dächer sind mit roten oder rotbraunen Dachsteinen<br />
einzudecken.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Für die hier geplante Einzelhandelseinrichtung sollen, auf Grund der Nähe <strong>zum</strong> histori-<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
31
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
schen Scheunenviertel und wegen der Wirkung dieses Gebäudes in den Bollensdorfer<br />
Weg hinein, nur Satteldächer zulässig sein. Die Dächer sind daher auch wie im historischen<br />
Scheunenviertel mit roten oder rotbraunen Dachsteinen einzudecken.<br />
• Textliche Festsetzung 2.6:<br />
In den Baugebieten 22 und 23 gilt: Zulässig sind Satteldächer.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Entsprechend dem Bestand sollen im Bereich Kleinbahnhof nur Satteldächer zulässig sein.<br />
6.3 Einfriedungen<br />
(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO)<br />
• Textliche Festsetzung 3.1:<br />
Die Höhe der Einfriedungen im Allgemeinen Wohngebiet (WA) darf eine Höhe von 1,50 m nicht<br />
überschreiten. Geschlossene Einfriedungen sind unzulässig.<br />
Begründung der Festsetzung:<br />
Gestalterisches Ziel dieser Festsetzung ist das Freihalten des Blicks auf Vorgärten und<br />
Häuserfassaden. Geschlossene Einfriedungen sind nicht typisch im Scheunenviertel<br />
und sollen daher auch nicht zugelassen werden. Hecken sollen als Gestaltungselement<br />
im Vorgarten möglich sein. Bei der getroffenen Festsetzung geht es nur um den<br />
Ausschluss baulicher „Abgrenzungen“.<br />
6.4 Werbeanlagen<br />
(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 Abs. 1 Nr. 2 BbgBO)<br />
• Textliche Festsetzung 4.1:<br />
Im Allgemeinen Wohngebiet (WA) müssen Werbeanlagen in die Außenwandflächen integriert werden und<br />
sind nur an straßenzugewandten Außenwandflächen zulässig. Werbeanlagen auf Dachflächen sind<br />
unzulässig. Die Gestaltung von Werbeanlagen mit Tagesleucht- und Reflexfarben sind unzulässig, wie auch<br />
Wechselschaltungen von Leuchtreklamen. Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig und<br />
dürfen je Baugrundstück 1,0 m² Fläche nicht überschreiten.<br />
• Textliche Festsetzung 4.2:<br />
Im Mischgebiet (MI) sind Werbeanlagen auf Dachflächen unzulässig. Die Gestaltung von Werbeanlagen mit<br />
Tagesleucht- und Reflexfarben sind unzulässig, wie auch Wechselschaltungen von Leuchtreklamen.<br />
Großwerbungstafeln sind nicht zulässig. Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig und<br />
dürfen im Baufeld 15 insgesamt 10,0 m² Fläche und in den Baufeldern 22 und 23 insgesamt 10,0 m² Fläche<br />
nicht überschreiten.<br />
Begründung der Festsetzungen:<br />
Mit den Festsetzungen zu Art, Größe, Gestaltung, Farbe und Anbringungsort der Werbeanlagen<br />
soll im Nahbereich <strong>zum</strong> denkmalgeschützten Scheunenviertel eine Gestaltung gesichert<br />
werden, die der besonderen städtebaulichen Situationen angemessen ist und grobe Verunstaltungen<br />
oder Beeinträchtigungen ausschließt. Daher sind die Werbeanlagen nur an der Stätte<br />
der Leistung zulässig und dürfen eine bestimmt Maximalgröße nicht überschreiten. Sie dürfen<br />
auch nicht auf Dachflächen untergebracht werden, weil diese dann die Blickbeziehungen <strong>zum</strong><br />
Scheunenviertel beeinträchtigen würden. Ebenso sind aus diesem Grunde Tagesleuchten und<br />
Reflexfarben sowie Wechselschaltung von Leuchtreklame unzulässig. Auf Grund der besonderen<br />
gestalterischen Anforderungen sind Großwerbungstafeln nicht zulässig, da sie aufgrund der<br />
Größe geeignet sind, das städtebauliche Bild nachteilig zu beeinträchtigen.<br />
32 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
7. Umweltbericht<br />
7.1. Einleitung<br />
7.1.1 Inhalt, Ziele und Festsetzungen des <strong>Bebauungsplan</strong>es<br />
Grundlegendes Planungsziel ist es, dem drohenden Verfall des historischen Scheunenviertels<br />
mit einer Nutzungskonzeption entgegenzutreten. Die ursprüngliche Nutzung durch<br />
die Landwirtschaft bzw. Handwerksbetriebe ist nicht mehr tragfähig, um den Erhalt des<br />
gesamten Scheunenviertel zu sichern. Ziel ist es, eine flexible Mischnutzung aus verträglichem<br />
Gewerbe und Wohnen unter Beachtung der historischen Situation zu ermöglichen.<br />
Die geplanten Entwicklung des Wohnbaustandortes auf der Fläche der ehemaligen Stallanlagen<br />
muss sich in das Gesamtkonzept des Scheunenviertels einpassen. Daher wurde<br />
der Geltungsbereich des <strong>Bebauungsplan</strong>es so gefasst, dass er eine Betrachtung und Entwicklung<br />
des Gesamtstandortes ermöglicht.<br />
Der nördliche Teil des Bollensdorfer Wegs, der Bereich Fredersdorfer Chaussee sowie der<br />
Bereich an der Strausberger Straße soll entsprechend FNP als Gemischte Baufläche entwickelt<br />
werden. Ausschlaggebende Aspekte sind eine möglichst flexible Nutzung der historischen<br />
Scheunen unter Beachtung wirtschaftlicher Interessen (Landwirtschaft, Gewerbe,<br />
Wohnen) und damit ein breiteres Nutzungsspektrum unter Beachtung der Verkehrsemissionen<br />
im Bereich der Landesstraße (wichtige Zufahrt zur L33n). Es ist ein Entwicklungsziel<br />
der Stadt, die Landwirtschaft im Scheunenviertel im Bereich der geplanten Gemischten<br />
Bauflächen zu sichern. Aufgrund der teilweise recht komplizierten und unübersichtlichen<br />
Eigentumsverhältnisse, ist eine entsprechende Bodenordnung erforderlich. Im ruhig gelegenen<br />
südlichen Teil des Bollensdorfer Wegs sollen vorrangig Wohnnutzungen entwickelt<br />
werden. Auf seiner Osteseite wird mit dem Ziel der Stärkung zentrumsnaher Wohnungsstandorte<br />
eine maßvolle straßenbegleitenden Bebauung ermöglicht. Dieses Entwicklungsziel<br />
von gesamtstädtischer Bedeutung ist mit dem Flächennutzungsplan vorbereitet und<br />
soll mit der verbindlichen Bauleitplanung gesichert werden.<br />
Der Bereich mit den ehemaligen Stallanlagen soll zukünftig als zentrumsnaher Wohnstandort<br />
entwickelt werden. Gegenwärtig weist dieser wichtige Eingangsbereich zur historischen<br />
Altstadt von <strong>Altlandsberg</strong> gravierende funktionelle Missstände und baulichräumliche<br />
Mängel auf. Es ist daher unbedingt erforderlich, für diesen Standort<br />
Entwicklungsperspektiven aufzuzeigen. Die Fläche wird prinzipiell nur bis zur jeweils<br />
ersten Scheune am Ortseingang bebaubar sein, um das historische Ensemble des<br />
Scheunenviertels nicht in seinem Erscheinungsbild zu beeinträchtigen. Mit dem durch die<br />
Stadt <strong>Altlandsberg</strong> inzwischen bereits begonnenen Rückbau der vorhandenen<br />
Stallanlagen besteht die Chance, einen gravierenden städtebaulichen Mangel am Rand<br />
von <strong>Altlandsberg</strong> zu beseitigen. Geplant ist eine überwiegend eingeschossige<br />
Wohnbebauung, deren Gestaltung sich am historischen Scheunenviertel orientieren wird.<br />
Für den Bereich des Geltungsbereiches des <strong>Bebauungsplan</strong>es ist daher auch die<br />
Erarbeitung einer Gestaltungssatzung vorgesehen, welche auf die beiden grundlegenden<br />
Bereiche (historisches Scheunenviertel und Fläche für den Wohnungsneubau) abgestimmt<br />
w ird.<br />
Die Verkehrserschließung des Gesamtstandortes ist unter Berücksichtigung der Erfordernisse<br />
der überörtlichen Straßen neu zu organisieren und auf den Gesamtstandort auszudehnen.<br />
Wichtige Ziele sind die Schaffung übersichtlicher Kreuzungsbereiche, die geordnete<br />
Neuordnung der Erschließung für die historischen Scheunen, die Einbindung der Erschließung<br />
des neuen Wohnbaustandortes in ein Gesamtsystem, Maßnahmen der Ver-<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
33
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
kehrsberuhigung und Schaffung von sicheren und attraktiven Fuß- und Radwegeverbindungen<br />
innerhalb und außerhalb des Plangebietes.<br />
Ein wichtiges grünordnerisches Gesamtziel ist es, die Flächen im Randbereich zur Landschaft<br />
in ihrer ökologischen Funktion zu stärken und als Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen<br />
zu entwickeln. Dadurch wird eine sinnvolle baulich-räumliche Abrundung dieses zentrumsnahen<br />
Standortes ermöglicht. Durch die Ausbildung eines klaren Ortsrandes mit Bepflanzung<br />
als Übergang in die umgebende Feldflur wird das Landschafts- und Stadtbild<br />
wesentlich verbessert. Vorhandenen Flächenpotenziale werden städtebaulich sinnvoll genutzt<br />
und extreme Missstände und Mängel beseitigt. Dabei ist insbesondere die Beseitigung<br />
der großflächigen Versiegelungen durch die ehemaligen Stallanlagen von Bedeutung.<br />
Die Grüngestaltung innerhalb der bebauten Bereiche soll die räumliche Gliederung<br />
des Gesamtstandortes unterstützen.<br />
Art und Umfang des Eingriffs<br />
Mit dem vorliegenden <strong>Bebauungsplan</strong> wird sich die Bebauungsstruktur im Scheuneviertel<br />
insbesondere im Bereich der ehemaligen Stallanlagen deutlich verändern.<br />
Der Bereich um den Kleinbahnhof bleibt relativ unverändert. Im ausgewiesenen Mischgebiet<br />
im Bereich der historischen Scheunen in der Strausberger Straße werden sich die<br />
Bauflächen vergrößern, da auch rückwärtige Nutzungen und Erweiterungen zulässig sein<br />
sollen. Damit werden die rückwärtig <strong>zum</strong>eist vorhandenen Gartenbrachen sowie ruderalen<br />
Offenfluren zurückgedrängt und durch Bauflächen und Gartennutzungen ersetzt. Teilweise<br />
werden auch landwirtschaftlich genutzte Bereich nördlich der Strausberger Straße in die<br />
genannten Nutzungen umgewandelt. Dadurch gehen die spontan direkt an den Scheunen<br />
angesiedelten Holundergebüsche verloren. In die Niederungsbereiche wird jedoch nicht<br />
eingegriffen. Südlich der Strausberger Straße werden sich die Bauflächen ebenfalls erweitern.<br />
Da den Scheunen auch hier Grundstücksflächen zugeordnet werden, entstehen zusätzliche<br />
Gartenflächen. Daher muss auch der vorhandene teilweise schon überalterte<br />
Pappelbestand entfernt und durch eine versetzt angeordnete Neubepflanzung ersetzt<br />
werden. Im nördlichen Bereich des Bollensdorfer Weges sowie auf der westlichen Straßenseite<br />
und der Fredersdorfer Chaussee ist ebenfalls die Erweiterung von Bau- und Gartenflächen<br />
vorgesehen. Dadurch werden die hier vorhandenen ruderalen Offenbiotope zurückgedrängt<br />
und durch Gärten ersetzt. In dem Dreieck zwischen Bollensdorfer Weg und<br />
Fredersdorfer Chaussee entsteht eine ländlich geprägte Grünfläche, welche die dort vorhandenen<br />
ruderalen Offenbereiche ersetzt. Auf der östlichen Seite des Bollensdorfer Weges<br />
entstehen die auf der Grundlage des genehmigten FNP neu eingeordneten Bauflächen<br />
für einen Verbrauchermarkt und Wohnbebauung. Dadurch wird der vorhandene Intensivacker<br />
in Bauland, Gärten und Ortsrandbepflanzungen (Öffentlichen Grünflächen)<br />
umgewandelt.<br />
Mit der völligen Neugestaltung im Bereich der ehemaligen Stallanlagen werden die hier<br />
vorhandenen Landwirtschaftsflächen, Gehölzbestände und brachliegenden Offenfluren<br />
durch ein gestaltetes Wohngebiet mit Einfamilienhäusern, Straßen und Gärten ersetzt. Zur<br />
Abgrenzung <strong>zum</strong> historischen Scheunenviertel wurden gliedernde Gehölzstreifen, im<br />
Randbereich zur Feldlandschaft eine großzügige Ortsrandbepflanzungen vorgesehen.<br />
Insgesamt betrachtet verschlechtert sich die Beeinträchtigung von Bodenfunktionen durch<br />
Voll- und Teilversiegelung bezogen auf das Gesamtgebiet nur geringfügig. Dabei wird jedoch<br />
der Anteil an Vollversiegelung deutlich steigen und der Anteil an Teilversiegelungen<br />
wird zurückgehen. Es wurde ein Kompensationserfordernis von 7.616 m² für zusätzliche<br />
Versiegelung ermittelt.<br />
34 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
Mit der beschriebenen Überplanung des Gebietes und zusätzlichen Versiegelung gehen<br />
folgende Biotope verloren: Verlust Offenbiotope (57.064 m²): 05151/05152 Intensivgrasland,<br />
05153 aufgelassenes Intensivgrasland, 10126 Sonstige Ruderale Staudenfluren,<br />
09130 Intensivacker, Verlust Gehölzbiotope (9.962 m²): 07102 Laubgebüsche frischer<br />
Standorte, 07110 Feldgehölze, 071323 Hecken u. Windschutzstreifen, geschlossen, überwiegend<br />
nichteinheimische Gehölze, Verlust von sonstigen bedeutsamen Biotopen<br />
(6.041 m²): 10113 Gartenbrache, 12152 / 07110 Ruinen, mit Feldgehölzen bestanden. Die<br />
Biotope werden in Bauflächen und Gärten, in öffentlichen und private Grünanlagen sowie<br />
in SPE - Flächen umgewandelt. Alle anderen Biotope bleiben entweder erhalten oder gehen<br />
in anderen Nutzungen auf. Beispielsweise wurden die Biotope Graben, Staudenfluren<br />
sowie die geschützten Weidengebüsche in Flächen für SPE - Maßnahmen integriert und<br />
damit gesichert. Die Alleen bleiben im Bestand erhalten bzw. der Eingriff wurde als Einzelbaum<br />
erfasst. Es müssen insgesamt 12 Einzelbäume und 44 Bäume in Gehölzgruppen,<br />
die dem Baumschutz unterliegen, gefällt werden. Die anthropogen geprägten Biotope, wie<br />
die Scheunenbebauung oder Straßen- und Wege sowie Ruinen bleiben als solche erhalten<br />
oder werden in andere anthropogen geprägte Biotope umgewandelt, beispielsweise<br />
Stallanlagen in Wohnbebauung.<br />
7.1.2 Ziele des Umweltschutzes und zu berücksichtigende Umweltbelange<br />
• Landschaftsplan<br />
Der Landschaftsplan der Stadt <strong>Altlandsberg</strong> (Öko-DATA GmbH vom 27.10.2005) sieht auf<br />
der Fläche folgendes vor:<br />
Der Landschaftsplan sieht für den Geltungsbereich des <strong>Bebauungsplan</strong>es verschiedene<br />
Maßnahmen und Entwicklungsziele vor. Das im Plangebiet vorhandene historisch wertvolle<br />
Ortsbild im Bereich Scheunenviertel ist zu erhalten bzw. zu entwickeln. Die an das<br />
Plangebiet heranreichenden Alleen sind als typisches Landschaftselement zu erhalten. Im<br />
südlichen Übergangsbereich zur angrenzenden Feldlandschaft soll der vorhandene oder<br />
geplante Ortsrand harmonisch in die Landschaft eingebunden werden. Vorzugsweise ist<br />
hier die Gestaltung von Gärten, Hecken, Baumreihen usw. vorgesehen. Ein weiteres Ziel<br />
ist die Reduzierung des Versiegelungsgrades durch den Rückbau nicht mehr benötigter<br />
versiegelter Flächen. Weiterhin sollen im Bereich der Niederung (Bereich Kleinbahnhof)<br />
Maßnahmen zur Überwindung von Zerschneidungen im Biotopverbund der Fließgewässersysteme<br />
vorgesehen werden. Die Flächen nördlich der Bebauung an der Strausberger<br />
Straße sollen als extensiv genutzte Feucht- und Frischwiesen, bzw. Feucht- und Frischweiden<br />
genutzt und gepflegt werden. Acker sollte auf Grundwasser bestimmten Standorten<br />
in extensives Dauergrünland umgewandelt werden. Die vorhandenen Wasserflächen<br />
wie beispielsweise der Teich nordöstlich vom Scheunenviertel sollen geschützt und erhalten<br />
werden. Eine Bebauung im Uferbereich ist zu vermeiden, die vorhandenen Uferröhricht-<br />
und Feuchtzonen sind zu schützen. Schadstoffeinleitungen sollen verhindert werden.<br />
Der Ökopool östlich der Stallanlagen ist im Landschaftsplan als Fläche für die Reduzierung<br />
des Versiegelungsgrades (Rückbau) vorgesehen. Für die westlich außerhalb des<br />
Geltungsbereiches gelegenen Niederungsbereiche sind folgende Maßnahmen vorgesehen:<br />
Der vorhandene meist inselartig Nass- und Feuchtwald soll erhalten und gepflegt<br />
werden. Die Offenbereiche können als Dauergrünland genutzt werden. Die vorhandenen<br />
Großseggenwiesen und Feuchthochstaudenfluren sowie die Feucht- und Frischwiesen<br />
sind zu erhalten und zu pflegen. Für die angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen ist eine<br />
ordnungsgemäße Landwirtschaft nach § 11 Brandenburger NatSchG vorgesehen.<br />
Diese Ziele werden mit dem vorliegenden <strong>Bebauungsplan</strong> umgesetzt.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
35
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
• Natur- und Landschaftsschutz<br />
Westlich grenzt der Untersuchungsraum an das NSG „Wiesengrund“. (Kreistagsbeschluss<br />
vom 26.2.2003 Nr. 571-29/2003) Die Grenzen sind identisch mit den Grenzen des gemeldeten<br />
FFH-Gebietes „Wiesengrund“ (DE 3448-303, Landes-Nr. 438). Im nördlichen Bereich<br />
befindet sich das LSG „Niederungssystem des Neuenhagener Mühlenfließes und<br />
seiner Zuflüsse“ (Kreistagsbeschluss vom 26.2.2003 Nr. 571-29/2003). Teile davon befinden<br />
sich innerhalb des Geltungsbereiches des <strong>Bebauungsplan</strong>es. Im Bearbeitungsgebiet<br />
sind Flächen oder Objekte vorhanden, die dem Schutz gemäß BbgNatSchG unterliegen.<br />
Dabei handelt es sich um die geschützte Alleen an der Strausberger Straße, an der Fredersdorfer<br />
Chaussee und auf dem ehemaligen Jüdischen Friedhof (§ 31 BbgNatSchG)<br />
sowie um den nach § 32 BbgNatSchG geschützten Biotop 07101 – Weidengebüsche nasser<br />
Standorte. Das Bearbeitungsgebiet grenzt z.T. direkt an die o.g. genannten und folgende<br />
weitere geschützte Biotope: 02121 – unbeschattete Kleingewässer (Sölle usw < 1<br />
ha), 02210 – Röhrichtgesellschaften an Stillgewässern, 05103 – Reiche Feuchtwiesen,<br />
05131 – aufgelassenes Grasland feuchter Standorte (einschließlich Landröhrichte)<br />
Die Einbeziehung des Flurstückes 787 in das Plangebiet steht nicht im Widerspruch mit<br />
dem Schutzstatus als Landschaftsschutzgebiet „Niederungssystem des Neuenhagener<br />
Mühlenfließes und seiner Zuflüsse". Die Plandarstellung ist mit dem Schutzgebietsanliegen<br />
vereinbar. Eine hierüber hinaus gehende Vereinbarkeitserklärung <strong>zum</strong> Plangebiet ist<br />
entsprechend Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde nicht erforderlich.<br />
• andere Schutzausweisungen<br />
Teile des Untersuchungsgebietes befinden sich im Bereich des Bodendenkmals Altstadt<br />
<strong>Altlandsberg</strong> einschließlich Berliner Allee bis Mühle und Amtsfreiheit, welches gemäß dem<br />
Brandenburgischen Denkmalschutzgesetz unter Schutz steht. Weiterhin zu beachten ist<br />
der Denkmalbereich der Altstadt: planmäßige mittelalterliche Stadtanlage mit Stadtgrundriss<br />
(Straßenführung, Platzordnung u. a. ), System u. Proportionen d. hist. Wohnbebauung<br />
sowie hist. Stadtdominanten, Stadtbefestigung mit Tortürmen, Mauerring, Wallgrabensystem<br />
und unbebautem Vorgelände. Das historische Scheunenviertel ist mit seinem bestehenden<br />
Ensemble seit Juni 2005 als Einzeldenkmal in die Denkmalliste des Landes Brandenburg<br />
eingetragen. Trinkwasser- oder andere Schutzzonen <strong>zum</strong> Schutz von Oberflächen-<br />
oder Grundwasser sind im Untersuchungsgebiet nicht vorhanden.<br />
• Entwicklungsziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege<br />
Für die Entwicklung des hier betrachteten Standortes werden abgeleitet aus den übergeordneten<br />
Planungen sowie der Bestandserfassung und Konfliktanalyse folgende generellen<br />
Entwicklungsziele formuliert. Sie sind bei der Erarbeitung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes<br />
zu beachten und im Detail zu untersetzen:<br />
- Rückbau aller baulichen Anlagen wie Ställe, Lager- und Nebengebäude, Straßen und<br />
Zufahrten, Lagerflächen sowie Anlagen zur Ver- und Entsorgung auf dem Grundstück<br />
der ehemaligen Stallanlagen und Nachnutzung als Wohnbaustandort mit einer möglichst<br />
lockeren und niedrigen Bebauung,<br />
- Bodenverbessernde Maßnahmen auf dauerhaft entsiegelten Flächen mit Bodenlockerung<br />
und Aufbringung einer Mutterbodenschicht zur Verbesserung der Boden- und<br />
Wasserhaushaltsfunktionen,<br />
- Entwicklung eines landschaftsgerechten Ortsrandes im Bereich nördlich des historischen<br />
Scheunenviertels<br />
36 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
- Aufbau eines Ortsrandes südlich des neuen Wohngebietes im Bereich der ehemaligen<br />
Stallanlagen, der als Biotopverbund vom Ökopool bis an den Bollensdorfer Weg reicht,<br />
- Großzügige Gliederung des gesamten Gebietes durch bepflanzte Freiräume und Ergänzung<br />
der inneren Bepflanzung im Scheunenviertel,<br />
- Schutz, Erhalt und Pflege der nördlich gelegenen geschützten Feuchtbiotope sowie der<br />
Grabensysteme einschließlich begleitender Freiräume,<br />
- Schutz, Erhalt und Pflege der vorhandenen Alleen und der vorhandenen Baumreihe<br />
am Bollensdorfer Weg<br />
- Erhalt des prägnanten Orts- und Landschaftsbildes,<br />
- Ergänzung des Fußwegenetzes und damit Aufwertung der Erholungsfunktionen im direkten<br />
Umfeld der historischen Altstadt und des historischen Scheunenviertels,<br />
- Schutz, Erhalt und Pflege des jüdischen Friedhofes mit seinem Baumbestand<br />
7.2 Beschreibung und Bewertung der ermittelten Umweltauswirkungen<br />
7.2.1 Schutzgutbezogene Bestandsaufnahme<br />
• Schutzgut Boden<br />
In seinem Bestand sind in den bebauten Bereichen kräftig nährstoffhaltige, sickerwasserbestimmte<br />
Tieflehme (gwfa > 10,0 m) und in den Niederungsbereichen nährstoffreiche,<br />
stauwasserbeeinflusste Tieflehme (gwfa 0-2 m) oder mäßig bis kräftig nährstoffhaltige,<br />
grundwasserbeherrschte Torfe (gwfa 0 – 0,5 m) vorhanden (s. LP Karte 5). Der vorhandene<br />
Moorboden (Torfe) ist ein verdichtungs- und entwässerungsempfindlicher Boden und<br />
somit vor entsprechenden Beeinträchtigungen zu schützen (siehe LP Karte 8). Die Bodenfruchtbarkeit<br />
ist in den Niederungsbereichen als hoch und die der südöstlich gelegenen<br />
Landwirtschaftsflächen als mäßig einzustufen.<br />
Das Plangebiet weist eine Höhe über NN von ca. 56,5 bis 62,5 m auf. Das natürliche Relief<br />
wurde im Bereich der Stallanlagen deutlich durch großflächige Aufschüttungen bzw.<br />
Geländeregulierungen gestört. Für die Anlage der Stallanlagen wurde das in Richtung<br />
Niederung abfallende Gelände teilweise aufgeschüttet. Der Höhenunterschied <strong>zum</strong> natürlichen<br />
Relief beträgt 1 bis 2 m.<br />
Der natürliche Boden ist im Bereich der vorhandenen Bebauung und durch o.g. die Geländeaufschüttungen<br />
großflächig gestört. Vor allem die großflächigen Versiegelungen sind als<br />
besonderer Konfliktpunkt zu nennen. Insbesondere die Bodenfunktionen als Lebensgrundlage<br />
und Habitat für Flora und Fauna sowie seine Speicherkapazität für Niederschlagswasser<br />
sind hier stark eingeschränkt. Aus der Biotopkartierung ergibt sich folgende Versiegelung,<br />
die als Vorbelastung zu berücksichtigen ist: Summe der Vollversiegelungen<br />
64.498 m², Summe der Teilversiegelungen 23.523 m² - Gesamtbeeinträchtigung Boden im<br />
Bestand 88.021 m².<br />
Teile des Untersuchungsgebietes befinden sich im Bereich des Bodendenkmals Altstadt<br />
<strong>Altlandsberg</strong> einschließlich Berliner Allee bis Mühle und Amtsfreiheit, welches gemäß dem<br />
Brandenburgischen Denkmalschutzgesetz unter Schutz steht (siehe FNP). Dies betrifft vor<br />
allem die Niederungsbereiche angrenzend an die Altstadt. Für die höher gelegenen Bereiche<br />
des Scheunenviertels und der ehemaligen Stallanlagen ist kein Bodendenkmal bzw.<br />
Bodendenkmalverdacht vermerkt.<br />
Altlasten- oder Altlastverdachtsflächen sind für den Standort ebenfalls nicht bekannt. Bodenuntersuchungen<br />
im Zusammenhang mit dem Abriss der Stallanlagen haben keine<br />
neuen Altlastenverdachtsmomente ergeben.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
37
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
• Schutzgut Wasserhaushalt<br />
Der bebaute Teil des Scheunenviertels, die Stallanlagen, die angrenzenden Landwirtschaftsflächen<br />
und Teile der Niederungen sind in Karte 7 des Landschaftsplanes als Bereiche<br />
mit einer mäßigen Grundwasserverschmutzungsempfindlichkeit und geringer<br />
Grundwasserneubildungsfunktion eingestuft. Die nordöstlichen Niederungsbereiche weisen<br />
dagegen eine sehr hohe Grundwasserverschmutzungsempfindlichkeit und eine hohe<br />
Grundwasserneubildungsfunktion auf.<br />
Im Untersuchungsgebiet sind angrenzend Oberflächengewässer vorhanden. Sie gehören<br />
<strong>zum</strong> Neuenhagener Mühlenfließes und seiner Zuflüsse. Der Zustand der Fließgewässer<br />
wird in Karte 9 des Landschaftsplanes als mäßig belastet (Saprobitätsgrad) eingestuft. Die<br />
Niederungen sind als Retentionsräume (Hochwasseraufnahmeflächen) von Bedeutung.<br />
Der Hauptgraben westlich der historischen Altstadt ist südlich der Strausberger Straße<br />
verrohrt. Nördlich verläuft er oberirdisch als künstlicher Graben. Der südlich vom Kleinbahnhof<br />
beginnende Graben dient als Entwässerungsgraben und steht nicht in Verbindung<br />
mit den offenen Gräben nördlich der Strausberger Straße. Dieser und der direkt an<br />
das Plangebiet grenzende Graben sind vermutlich den ehemaligen Bahnanlagen zuzuordnen,<br />
da sie den höherliegenden ehemaligen Gleiskörper begrenzen.<br />
Die Grundwasserfließrichtung im Untersuchungsgebiet ist Richtung Südwest. Genaue Angaben<br />
<strong>zum</strong> Grundwasserabstand liegen nicht vor. Im Bereich der Niederungen ist je nach<br />
Boden ein Grundwasserflurabstand von 0 bis 0,5 m oder 0 bis 2 m zu erwarten. Die bebauten<br />
Bereich liegen in der Regel höher und weisen z.T. anderen Boden auf, so dass<br />
hier ein deutlich größerer Grundwasserflurabstand anzutreffen ist. Das Gebiet liegt nicht<br />
im Bereich von Wasserschutzgebieten nach § 19 WHG. Mit der vorhandenen Versiegelung<br />
ist eine gestörte Abflusssituation mit hohem Oberflächenabfluss sowie einer verringerten<br />
Grundwasseranreicherung verbunden.<br />
• Schutzgüter Klima und Luft<br />
Aus dem Landschaftsplan lassen sich folgende Aussagen zu den Themen Klima, Luft und<br />
Lärmimmissionen ableiten. (siehe LP Karte 10)<br />
Die offenen Feuchtniederungen sind als kaltluftbildende Bereiche von Bedeutung, sie stellen<br />
jedoch gleichzeitig Bereiche mit erhöhter Inversionsgefährdung und Nebelbildung dar.<br />
Die im Untersuchungsgebiet vorhandenen Oberflächengewässer sind als temperaturausgleichende<br />
Bereiche von Bedeutung. Als Überwärmungsgebiet sind die bebauten Bereiche<br />
benannt. Aufgrund der relativ hohen Verkehrsbelastung sind die Landesstraße L 30<br />
und die Straße Richtung Strausberg als vorhandene Emissionsquellen zu benennen. Aufgrund<br />
seiner starken Überbauung und fehlender Durchgrünung ist das Gebiet der ehemaligen<br />
Stallanlagen in seiner klimaökologischen und lufthygienischen Funktionstüchtigkeit<br />
stark beeinträchtigt. Die großflächig versiegelten Flächen und die großen Gebäuden beeinträchtigen<br />
die Entstehung von Kaltluft. Bis auf die rahmende Eingrünung fehlt eine klimaausgleichende<br />
innere Durchgrünung mit Bäumen völlig. In der kleinräumlichen Klimabetrachtung<br />
des Untersuchungsgebietes sind die umliegenden Niederungsbereiche als<br />
Kaltluftentstehungsgebiet zuzuordnen. Diese sollten möglichst von einer Neubebauung<br />
freigehalten werden. Die z.T. überregional bedeutsamen Straßen beeinträchtigen den<br />
Standort aufgrund ihrer Emissionen deutlich. Eine Verlagerung des Verkehrs kommt aufgrund<br />
der naturräumlichen Situation nicht in Betracht, so dass die Beeinträchtigungen und<br />
Vorbelastungen bestehen bleiben.<br />
• Schutzgüter Biotope und Vegetation<br />
Zur Ermittlung der realen Vegetation des Untersuchungsgebietes und zur Einordnung in<br />
Biotoptypen gemäß Biotopkartierung Brandenburg wurden im Mai 2005 Vegetationskartie-<br />
38 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
rungen durchgeführt. Zum Zeitpunkt der Kartierung konnte kein allumfassendes Artenspektrum<br />
erfasst werden. Jedoch ließen die ermittelten Arten und Nutzungen mit ausreichender<br />
Sicherheit Rückschlüsse auf die Biotoptypen zu. Im Plangebiet sind folgende Biotope<br />
vorhanden:<br />
01136 Graben, trockengefallen oder nur zeitweise wasserführend<br />
05142 Staudenfluren / Säume frischer, nährstoffreicher Standorte<br />
05151 Intensivgrasland, fast ausschließlich mit verschiedenen Grasarten<br />
05152 Intensivgrasland, neben Gräsern auch verschiedene krautige Pflanzenarten<br />
05153 aufgelassenes Intensivgrasland,<br />
07101 Weidengebüsche nasser Standorte<br />
07102 Laubgebüsche frischer Standorte<br />
07110 Feldgehölze<br />
071323 Hecken u. Windschutzstreifen, geschlossen, überwiegend nichteinheimische Gehölze<br />
071411 Alleen, mehr oder weniger geschlossen, gesunder Zustand, überwiegend heimische<br />
Baumarten,<br />
071412 Alleen, lückig oder hoher Anteil an geschädigten Bäumen, überwiegend heimische<br />
Baumarten,<br />
071423 Baumreihen, mehr / weniger geschlossen, gesunder Zustand, überwiegend nichteinheimische<br />
Gehölze<br />
09130 Intensivacker<br />
10103 Friedhofsbrache<br />
10111 Gärten<br />
10113 Gartenbrache<br />
10126 Sonstige Ruderale Staudenfluren<br />
10160 Freiflächen im Siedlungsbereich<br />
10192 Abstandsgrün mit Gehölzen<br />
11250 Baumschulen, Erwerbsgartenbau<br />
12126 Gewerbe- Handels- u Dienstleistungsflächen<br />
12128 Landwirtschaftliche Betriebsstandorte (Gebäudeanlagen, Ställe und unmittelbar angrenzende,<br />
stark beanspruchte Flächen)<br />
12129 Technische Infrastruktur, Ver- und Entsorgung<br />
12131 Straßen<br />
121312 unbefestigte Straßen und Wege<br />
12133 Parkplätze<br />
12145 Lagerflächen<br />
12152 Ruinen<br />
12152 / 07110 Ruinen, mit Feldgehölzen bestanden<br />
Die Weidengebüsche nasser Standorte und die Friedhofsbrache zählen zu den besonders<br />
wertvollen Biotopen im Untersuchungsraum Die vorhandenen Laub- und Feldgehölze sowie<br />
Baumreihen mit heimischen Laubbaumarten sind ebenfalls als sehr hochwertig einzustufen.<br />
Die vorhandenen ruderalen Biotope unterschiedlichster Ausprägung sind <strong>zum</strong>indest<br />
teilweise als relativ artenreiche und wertvolle Bestände einzustufen, die mit ihrer Flächengröße<br />
ein bedeutsames Element innerhalb des Standortes darstellen. Die vorhandenen<br />
Windschutzpflanzung weist einen mittleren Biotopwert auf. Dies wird wesentlich damit<br />
begründet, dass diese Bereiche einerseits wichtige Rückzugshabitate darstellen, andererseits<br />
sind sie von eine sehr geringen Artenvielfalt und von nichteinheimischen Hybridpappeln<br />
geprägt. Ebenfalls einen mittleren Wert weisen die anthropogen genutzten Offenbereiche<br />
wie Gärten aber auch Gartenbrachen und Abstandsgrün auf. Die geringste Wertigkeit<br />
ist den durch Versiegelung vorbelasteten Flächen sowie den anthropogen genutzten<br />
Flächen zuzuordnen. Es ergeben sich im Bestand ca. 12.900 m² teilversiegelte und stark<br />
verdichte Bodenflächen und insgesamt ca. 63.940 m² vollversiegelte Bodenflächen.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
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<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
Die im Untersuchungsgebiet vorhandenen Einzelbäume (entsprechend BbgBaumSchV)<br />
wurden gesondert erfasst. Flächiger Baumbestand wurde entweder als 07110 Feldgehölz<br />
oder als 071323 Hecken und Windschutzstreifen kartiert. Neben dem Bestand wurden in<br />
der Baumliste auch die erforderlichen Baumfällungen und die vorgeschlagenen Ersatzpflanzungen<br />
vermerkt. Insgesamt müssen 12 Einzelbäume und von 44 Bäume innerhalb<br />
von Gehölzbiotopen gefällt werden. Als bemerkenswerter Baumbestand hervorzuheben<br />
sind eine Lindenallee (§ 31), welche die Altstadt mit dem Scheunenviertel verbindet, die<br />
landschaftsprägende Allee aus Richtung Fredersdorf bis <strong>zum</strong> Scheunenviertel (§ 31), die<br />
Baumreihe am Bollensdorfer Weg sowie der historische Baumbestand am ehemaligen Jüdischen<br />
Friedhof. Die nichteinheimischen Windschutzpflanzungen (Pappel) im Bereich der<br />
ehemaligen Stallanlagen zählen dagegen nicht zu den wertvollen Baumbeständen, obwohl<br />
sie eine raumbildende Funktion im Übergangsbereich zwischen Stallanlagen und historischem<br />
Scheunenviertel besitzen.<br />
• Schutzgut Fauna<br />
Ausgehend von den kartierten Biotoptypen und den angrenzenden Freiräumen ist das Untersuchungsgebiet<br />
Lebensraum und/oder Nahrungsbiotop von Kleinsäugern, Insekten und Vögeln.<br />
Aus dem Landschaftsplan Kap. 3.5.3 Fauna lässt sich ableiten, dass auf dem Standort der Stallanlagen<br />
keine besonders geschützten Tier- und Pflanzenarten nach Roten Listen Brandenburg<br />
zu erwarten sind, dass am Standort ein geringer Biotopwert und damit nur eine geringe Wertigkeit<br />
als faunistischer Lebensraum anzunehmen ist.<br />
Es ist fast ausschließlich mit dem Auftreten weniger, weit verbreiteter Arten zu rechnen (Amsel,<br />
Blaumeise, Buchfink, Elster, Feldsperling, Grünfink, Hausrotschwanz, Haussperling, Haustaube/Straßentaube,<br />
Kohlmeise, Star). Die im Gebiet vorhandenen ruderalen Staudenfluren, sowie<br />
die Hecken und Baumbestände können Brutplätze, Nahrungsbiotope und Rückzugshabitate für<br />
die o. g. Vögel bieten. Die Leitarten sind sowohl als Gebäudebrüter, Höhlen- und Halbhöhlenbrüter<br />
sowie als Freibrüter einzuordnen. Als Gäste und Durchzügler können jedoch auch andere Arten,<br />
z.B. aus den benachbarten Niederungsgebieten, nicht ausgeschlossen werden. Während der<br />
Bestandserfassung wurden Zufallsbeobachtungen der aufgeführten Haussperlinge, Hausrotschwanz,<br />
Amseln, Haustaube/Straßentaube und Meisen gemacht. In den angrenzenden Niederungen<br />
wurden Bachstelze, Grasmücke, Ringeltaube, Specht und Sprosser angetroffen. Auf dem<br />
Storchenturm an der Stadtmauer ist ein Weißstorchnistplatz vorhanden. Der Weißstorch ist eine<br />
nach Roter Liste geschützte Art. Er nutzt die angrenzenden Niederungsbereiche und die offene<br />
Feldflur als Nahrungshabitat. Säugetiere wurden im Untersuchungsgebiet nicht angetroffen. Auf<br />
dem Standort wird jedoch das Vorkommen verschiedener weit verbreiteter Arten vermutet, wie<br />
z.B. Feld-, Haus- und Wühlmaus, Fuchs oder Igel. Vorkommen seltener und vom Aussterben bedrohter<br />
Arten sind in diesem Bereich auch aufgrund der noch vorhandenen gewerblichen Nutzungen<br />
nicht zu erwarten. Da das Scheunenviertel mittelbar an Niederungsbereiche grenzt, ist zu<br />
vermuten, dass in den Randbereichen <strong>zum</strong>indest zeitweise Amphibien anzutreffen sind. Die hier<br />
vorhandenen Feuchtbiotope und extensiv genutzten Wiesenbereiche im Mosaik mit den vorhandenen<br />
Weidengebüschen stellen potenzielle Habitate dar. Diese Gebiete befinden sich alle in geschützten<br />
Bereichen (NSG, LSG). Damit wird ein Schutz für diese wichtigen Lebensräume sichergestellt.<br />
Die stark befahrene Landesstraße sowie der Kleinbahnhof mit den angrenzenden<br />
Nutzungen zerschneidet die Niederungsbereiche schon traditionell. Daher ist der Hauptgraben<br />
südlich der Strausberger Straße auch verrohrt. Querungsmöglichkeiten sind nicht vorhanden. Der<br />
Landschaftsplan sieht Maßnahmen zur Verbesserungen des Biotopverbundes vor. Dies gestaltet<br />
sich jedoch schwierig, da der verrohrte Graben außerhalb des Geltungsbereiches durch bebautes<br />
Gebiet führt. Die höhergelegenen, bebauten Bereiche im Scheunenviertel besitzen kaum Habitate<br />
für Amphibien, so dass nicht mit nennenswerten Vorkommen zu rechnen ist. Jedoch sollten die<br />
Randbereich zu den Niederungen von zukünftiger Bebauung freigehalten werden.<br />
40 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
• Schutzgüter Landschaftsbild und Erholung<br />
Das Landschaftsbild im Untersuchungsraum wird von drei Elementen bestimmt. Baulich –<br />
räumlich dominant ist das historische Scheunenviertel mit seiner straßenbegleitenden Bebauung<br />
entlang der Ausfallstraßen. Die großen Scheunen mit rotem Sichtmauerwerk, rot<br />
gedeckten Satteldächern und großen Holztoren bieten ein prägnantes Bild. In dem Bollendorfer<br />
Weg ist noch die alte Feldsteinpflasterung in der Straße vorhanden. Die Freiflächen<br />
im Umfeld der Scheunen liegen oft brach bzw. es reicht die offenen Feldlandschaft bis direkt<br />
an die Scheunen heran. Aufgrund des Verfalls sind zwischen den Scheunen immer<br />
wieder Blicke in die freie Landschaft vorhanden. Besonders störend ist die noch vorhandene<br />
Lagerbaracke am Ortseingang Fredersdorfer Chaussee, die nachträglich in die historische<br />
Scheunenbebauung eingefügt wurde. Insbesondere der Blick auf die historischen<br />
Scheunen und auch in Richtung Altstadt ist nachhaltig beeinträchtigt. Der öffentliche Freiraum<br />
wird hier sehr stark durch den Straßenverkehr geprägt, begleitende Fuß- und Radweg<br />
fehlen völlig, so dass auch keine Aufenthaltsqualität vorhanden ist. Ein weiteres prägnantes<br />
Element sind die ehemaligen Stallanlagen. Das Landschafts- und Ortsbild wurde<br />
sehr stark von den bis zu 65 m langen Stallanlagen geprägt. Diese inzwischen <strong>zum</strong>eist<br />
abgerissenen Gebäude standen im deutlichen Kontrast <strong>zum</strong> direkt angrenzenden bau-<br />
und kulturhistorisch bedeutsamen Scheunenviertel. Die Blickbeziehungen auf die Stadtsilhouette<br />
<strong>Altlandsberg</strong> wurde aus Richtung Strausberg kommend durch die vorhandenen<br />
Stallanlagen stark beeinträchtigt. Der bereits erfolgte Abriss im Vorgriff auf die geplante<br />
Bebauung bzw. die Anlage des Ökopools hat diesen Konflikt schon deutlich verringert. Ein<br />
weiterer Konflikt ist die fehlende Ortsrandgestaltung sowie die landschaftsuntypische Eingrünung<br />
der Stallanlagen mit Hybridpappeln. Das natürliche Relief wird durch die vorgenommenen<br />
Aufschüttungen zur Errichtung der Stallanlagen ebenfalls negativ beeinflusst.<br />
Die Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sind auch sehr bedeutsam wegen des Europaradwanderweges<br />
R1 / ZR1, der durch das Scheunenviertel führt. Die umliegenden<br />
Niederungsbereiche sind ein für die Stadt <strong>Altlandsberg</strong> besonders prägendes und gliederndes<br />
Landschaftselement. So wird die historische Altstadt und das Scheunenviertel<br />
durch das Niederungssystem des Neuenhagener Mühlenfließes und seiner Zuflüsse gegliedert.<br />
Bereits durch den Bau der Kleinbahn wurde dieses System jedoch im Untersuchungsgebiet<br />
deutlich beeinträchtigt und überformt. Das Landschaftsbild wird von den oft<br />
extensiv genutzten Wiesenflächen in Verbindung mit unterschiedlich strukturierten Gehölzinseln<br />
geprägt. Die höhergelegenen Flächen nördlich der Strausberger Straße sind von intensiver<br />
landwirtschaftlicher Nutzung geprägt. Das Landschaftsbild wird in diesem Bereich<br />
durch die großen Gewächshäuser des Gärtnereibetriebes negativ beeinträchtigt. Ein weiteres<br />
wichtiges Elemente sind die im Untersuchungsraum vorhandenen prägnanten Alleen<br />
und Baumreihen. Dieser wichtige Baumbestand entlang der Strausberger Straße, der Fredersdorfer<br />
Chaussee und des Bollensdorfer Weges ist unbedingt zu erhalten und zu<br />
schützen. Der Untersuchungsraum spielt für die Erholung bisher nur eine untergeordnete<br />
Rolle. Neben den Erholungsgärten gegenüber dem Kleinbahnhof sind nur vereinzelte<br />
gärtnerische Nutzungen, wie z.B. am Bollensdorfer Weg anzutreffen. Das historische<br />
Scheunenviertel stellt einen potenziellen touristischen Anziehungspunkt dar, der jedoch<br />
gegenwärtig noch nicht entsprechend erlebbar ist. Neben dem schon benannten Europaradwanderweg<br />
R1 / ZR1 ist der neu gebaute Parkplatz am Kleinbahnhof für die touristische<br />
Erschließung der historischen Altstadt einschließlich Scheunenviertel von besonderer<br />
Bedeutung. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Belange des Orts- und Landschaftsbildes,<br />
insbesondere ihre Verbindung, in der Planung besonders zu berücksichtigen<br />
sind. Dabei spielen touristische Aspekte und die Erholungsnutzung eine wichtige Rolle.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
41
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
• Schutzgüter Mensch, Kultur- und Sachgüter<br />
Das vorhandene Scheunenviertel wird gegenwärtig nicht zu Wohnzwecken genutzt.<br />
Teilweise sind gewerbliche Nutzungen vorhanden. Zumeist werden die Scheunen jedoch<br />
nur zur Lagerung und damit nicht <strong>zum</strong> dauerhaften Aufenthalt von Personen genutzt. Die<br />
vorhandenen Kleingärten zwischen dem Scheunenviertel und der historischen Altstadt<br />
werden schon jetzt deutlich durch die vorhandene Straßenführung der L 30 und der damit<br />
verbundenen Beeinträchtigungen gestört. Im Geltungsbereich sind Bodendenkmale sowie<br />
Verdachtsflächen vorhanden. Diese stellen im Zusammenhang mit der historischen Altstadt<br />
einen kulturhistorischen Wert dar, der im Rahmen der Bautätigkeiten entsprechend<br />
Denkmalschutzgesetzgebung zu schützen ist. Ebenso ist das unter Denkmalschutz stehende<br />
Scheunenviertel für die historische Situation von <strong>Altlandsberg</strong> und darüber hinaus<br />
von herausragender Bedeutung. Diese ist mit der vorliegenden Planung entsprechend zu<br />
berücksichtigen. Das Scheunenviertel stellt auf Grund seiner bauhistorischen Bedeutsamkeit,<br />
dem erlebbaren Freiraum und der Einbindung in die Landschaft eine Besonderheit in<br />
der Region dar.<br />
7.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung und<br />
Nichtdurchführung der Planung<br />
Bei Nichtdurchführung der Planung würde sich der baulich Zustand des historischen<br />
Scheunenviertels weiter verschlechtern. In den letzten Jahren hat der Bauzustand der<br />
Scheunen deutlich gelitten. Es wurden nur an wenigen Scheunen Erhaltungs- und Sicherungsmaßnahmen<br />
durchgeführt. Der Erhalt des Baudenkmals ist ohne eine städtebauliche<br />
Planung stark gefährdet, da aufgrund der Lage im Außenbereich Anreize zur Nutung und<br />
damit Erhaltung und Entwicklung fehlen. Die Ruinen sind heute schon ein ernsthaftes Sicherheitsproblem<br />
für Spaziergänger und spielende Kinder. Die Reste der Stallanlagen<br />
würden bei Nichtdurchführung der Planung weitgehend brach liegen und einen besonderen<br />
städtebaulichen Missstand darstellen. Der bauliche Zustand wirkt sich störend auf das<br />
Landschaftsbild und auf die denkmalgeschützten Scheunen aus. Die umliegende Feldlandschaft<br />
würde bei Nichtdurchführung der Planung weiterhin intensiv als Landwirtschaft<br />
genutzt werden. Stellt man die derzeitige Bebauung und Freiflächenstruktur der geplanten<br />
gegenüber, ist festzustellen, dass bei Nichtdurchführung der Planung eine höheren ökologische<br />
Wertigkeit des Gebietes verbleibt. Insbesondere der Nutzungsdruck aus der Gewerbe-<br />
und Wohnnutzung auf die direkt an die Scheunen angrenzenden Freiräume wird<br />
sich mit dem Vorhaben erhöhen. Bezüglich des Biotopverbundes jedoch ergibt sich, dass<br />
die geplante Freiraumstruktur mit dem Biotopverbund zwischen Ökopool und den westlich<br />
befindlichen Niederungen dann nicht erfolgen würde. Ein hoher Natürlichkeitsgrad und eine<br />
hohe Artenvielfalt wird sich weder bei Durchführung, noch bei Nichtdurchführung der<br />
Planung einstellen. Die bereits vorhandenen Belastungen aus dem PKW - Verkehr in der<br />
Fredersdorfer Chaussee und der Strausberger Straße werden auch bei Nichtdurchführung<br />
der Planung deutlich steigen, da mit einer zunehmenden Belegung der Landesstraße L 30<br />
zu rechnen ist. Die vorhandenen Fußwegbeziehungen zwischen dem Scheunenviertel und<br />
der historischen Altstadt werden sich bei Nichtdurchführung der Planung auch nicht verändern.<br />
Damit wird sich die touristische Erlebbarkeit im Nahbereich der Altstadt für Besucher<br />
und Erholungssuchende nicht weiter verbessern, Wander- und Spazierwegeverbindungen<br />
unterbleiben.<br />
In der folgenden Zusammenstellung ist die schutzgutbezogene Prognose über die Entwicklung<br />
des Umweltzustands bei Durchführung der Planung tabellarisch zusammengestellt.<br />
42 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
• Schutzgut Boden<br />
Tabelle 1: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz Schutzgut Boden<br />
Eingriff - Auswirkungen auf Natur<br />
und Landschaft<br />
- steigender Anteil an Vollversiegelung<br />
und Rückgang von Teilversiegelungen<br />
mit einem Kompensationserfordernis<br />
von 7.616 m² durch<br />
Neubebauung, Nebenanlagen,<br />
Straßen, Wege, Parkplätze (unter<br />
Berücksichtigung der Entsiegelungen<br />
im Bereich Stallanlagen) (anlagebedingte<br />
Auswirkungen),<br />
- Schadstoffeintrag, (betriebsbedingte<br />
Auswirkungen),<br />
- Abtrag von Mutterboden, (anlagebedingte<br />
Auswirkungen),<br />
Art und Umfang der Maßnahmen<br />
(V) – Vermeidung, (M) – Minderung,<br />
(A) - Ausgleich, (E) - Ersatz<br />
(V 1) Verzicht auf verdichtete Wohn<br />
bebauung im Bereich Stallanlagen,<br />
(V 5) nicht alle historisch belegbaren<br />
Scheunen werden wieder errichtet<br />
(V 6) Optimierung und damit Verringerung<br />
der rückwärtigen Erschließung<br />
der Scheunen<br />
(M) Sicherung, fachgerechte Lagerung<br />
und Wiederverwendung von<br />
humushaltigem Oberboden, Verwendungsort:<br />
Gärten, öffentliches<br />
Grün, Baumpflanzungen<br />
(M 1) Fußwege auf Verkehrsflächen<br />
besonderer Zweckbestimmung<br />
„Fußweg“ sowie Fuß- und<br />
Radwege auf Parkanlage und<br />
Friedhof sind als geschotterte<br />
und/oder sandgeschlämmte Wege<br />
auszuführen, vollversiegelte Wege<br />
sind unzulässig. Versickerung Regenwasser<br />
auf SPE Flächen ist zulässig,<br />
(M 4) Auf den Grünflächen der Privatgärten<br />
sind nur teilversiegelte<br />
Stellplätze und Zufahrten zulässig.<br />
(A 1–6, 8–12,19) Neuanlage von<br />
10.525 m² Gehölzpflanzungen mit<br />
standortheimischen Bäumen und<br />
Sträuchern sowie von 13.375 m²<br />
extensiven Wiesen, daraus resultiert<br />
eine dauerhafte extensive Bodennutzung,<br />
(A 16 - 17) Rückbau der Stallanlagen,/Lagerbaracke,<br />
der versiegelten<br />
Lager und Verkehrsflächen,<br />
Fundamente und unterirdischen<br />
baulichen Anlagen,<br />
(A 18) Zuwachs an gärtnerisch genutzten<br />
Flächen von insgesamt<br />
37.103 m², Einbringen von humushaltigen<br />
Oberdeckschichten zur Erhöhung<br />
der Pufferkapazität des Bodens,<br />
gärtnerische Nutzung und<br />
Pflanzung von Bäumen und Sträuchern,<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
Bewertung der Ausgleichbarkeit /<br />
verbleibende Wirkung / Bemerkungen<br />
- vermeidbare Beeinträchtigungen<br />
werden vermieden und gemindert,<br />
- der Rückbau der alten Stallanlagen<br />
wirkt sich positiv auf die Versiegelungsbilanz<br />
aus,<br />
- Die Vollversiegelung des Bodens<br />
wird durch die dauerhafte extensive<br />
Nutzung im Bereich der geplanten<br />
Pflanzmaßnahmen ausgeglichen,<br />
da die Bodenfunktionen in diesen<br />
Bereichen dauerhaft gesichert werden,<br />
- durch die Neuanlage von Gärten<br />
und dadurch Einbringung einer humushaltigenOberbodendeckschicht,<br />
werden verschiedene Bodenfunktionen<br />
(Pufferfunktion,<br />
Speicherkapazität, Habitat) wesentlich<br />
verbessert.<br />
- Wiederverwendung von Oberboden<br />
- überlagernde Kompensationswirkung<br />
mit den anderen Schutzgütern,<br />
- Unter Berücksichtigung der Vorprägung<br />
kann der Eingriff in das<br />
Schutzgut Boden vollständig ausgeglichen<br />
werden,<br />
43
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
• Schutzgut Wasser<br />
Tabelle 2: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz Schutzgut Wasser<br />
Eingriff - Auswirkungen auf Natur<br />
und Landschaft<br />
- steigender Anteil an Vollversiegelung<br />
und Rückgang von Teilversiegelungen<br />
mit einem Kompensationserfordernis<br />
von 7.616 m² durch<br />
Neubebauung, Nebenanlagen,<br />
Straßen, Wege, Parkplätze (unter<br />
Berücksichtigung der Entsiegelungen<br />
im Bereich Stallanlagen) (anlagebedingte<br />
Auswirkungen),<br />
- Schadstoffeintrag, (betriebsbedingte<br />
Auswirkungen),<br />
s.o.<br />
Art und Umfang der Maßnahmen<br />
(V) – Vermeidung, (M) – Minderung,<br />
(A) - Ausgleich, (E) - Ersatz<br />
(V 1) Verzicht auf dichte Wohnbebauung<br />
im Bereich Stallanlagen,<br />
(V 5) nicht alle historisch belegbaren<br />
Scheunen werden wieder errichtet<br />
(V 6) Optimierung und damit Verringerung<br />
der rückwärtigen Erschließung<br />
der Scheunen<br />
(M 1) Fußwege auf Verkehrsflächen<br />
besonderer Zweckbestimmung<br />
„Fußweg“ sowie Fuß- und<br />
Radwege auf Grünflächen mit der<br />
Zweckbestimmung Parkanlage und<br />
Friedhof sind als geschotterte<br />
und/oder sandgeschlämmte Wege<br />
auszuführen, vollversiegelte Wege<br />
sind unzulässig. Versickerung Regenwasser<br />
auf SPE Flächen ist zulässig,<br />
(M 2) Die SPE Fläche im Randbereich<br />
<strong>zum</strong> Feuchtgebiet - SPE 2 ist<br />
von einer intensiven landwirtschaftlichen<br />
Nutzung freizuhalten. Zur<br />
Vermeidung von Schadstoffeintrag<br />
in das nördlich angrenzende Gewässer<br />
ist das Aufbringen von<br />
Dünger unzulässig.<br />
(M 4) Auf den Grünflächen der Privatgärten<br />
sind nur teilversiegelte<br />
Stellplätze und Zufahrten zulässig.<br />
(A 1–6, 8–12,19) Neuanlage von<br />
10.525 m² Gehölzpflanzungen mit<br />
standortheimischen Bäumen und<br />
Sträuchern sowie von 13.375 m²<br />
extensiven Wiesen, daraus resultiert<br />
eine dauerhafte extensive Bodennutzung,<br />
(A 16 - 17) Rückbau der Stallanlagen,/Lagerbaracke,<br />
der versiegelten<br />
Lager und Verkehrsflächen,<br />
Fundamente und unterirdischen<br />
baulichen Anlagen,<br />
(A 18) Zuwachs an gärtnerisch genutzten<br />
Flächen von insgesamt<br />
37.103 m², Einbringen von humushaltigen<br />
Oberdeckschichten zur Erhöhung<br />
der Pufferkapazität des Bodens,<br />
gärtnerische Nutzung und<br />
Pflanzung von Bäumen und Sträuchern,<br />
Bewertung der Ausgleichbarkeit /<br />
verbleibende Wirkung / Bemerkungen<br />
- vermeidbare Beeinträchtigungen<br />
werden vermieden und gemindert,<br />
- Das Niederschlagswasser wird<br />
nur teilweise innerhalb des Planungsgebietes<br />
wieder versickert,<br />
eine Versickerung in den vorhandenen<br />
Straßenräumen des historischen<br />
Scheunenviertels ist nicht<br />
möglich, da die Straßenquerschnitte<br />
hierfür nicht ausreichen und auch<br />
die großen Scheunendächer in den<br />
Straßenraum entwässern müssen,<br />
das Regenwasser kommt jedoch<br />
den angrenzenden Niederungsgebieten<br />
zu Gute,<br />
- Unter Berücksichtigung der Vorprägung<br />
kann der Eingriff in das<br />
Schutzgut Wasserhaushalt ausgeglichen<br />
werden,<br />
- überlagernde Kompensationswirkung<br />
mit den anderen Schutzgütern,<br />
44 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
• Schutzgut Klima<br />
Tabelle 3: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz Schutzgut Klima<br />
Eingriff - Auswirkungen auf Natur<br />
und Landschaft<br />
- Veränderung des Mikroklimas<br />
durch Entfernen der Vegetation und<br />
durch Bebauung und Flächenversiegelung,<br />
(anlagebedingte Auswirkungen),<br />
- Verringerung von Kaltluftentstehungsgebieten<br />
durch Bebauung<br />
und Versiegelung, (anlagebedingte<br />
Auswirkungen),<br />
- Veränderung des Mikroklimas<br />
durch erhöhte Verkehrsbelastungen<br />
und die Neuanlage von Straßen<br />
und Parkplätzen, (anlage- und betriebsbedingte<br />
Auswirkungen),<br />
• Schutzgut Biotop- und Artenschutz<br />
Art und Umfang der Maßnahmen<br />
(V) – Vermeidung, (M) – Minderung,<br />
(A) - Ausgleich, (E) - Ersatz<br />
(V 1) Verzicht auf dichte Wohnbebauung<br />
im Bereich Stallanlagen,<br />
(V 5) nicht alle historisch belegbaren<br />
Scheunen werden wieder errichtet<br />
(V 6) Optimierung und damit Verringerung<br />
der rückwärtigen Erschließung<br />
der Scheunen<br />
(M 1 und 4) Verzicht auf vollversiegelte<br />
Wege auf Grünflächen<br />
(A 1–6, 8–12,19) Neuanlage von<br />
10.525 m² Gehölzpflanzungen mit<br />
standortheimischen Bäumen und<br />
Sträuchern sowie von 13.375 m²<br />
extensiven Wiesen, daraus resultiert<br />
eine dauerhafte extensive Bodennutzung,<br />
(A 1–15,19) Pflanzung von insgesamt<br />
228 standortheimischen<br />
Laubbäumen mit einer entsprechenden<br />
Ausgleichswirkung<br />
(A 18) Zuwachs an gärtnerisch genutzten<br />
Flächen von insgesamt<br />
37.103 m², Einbringen von humushaltigen<br />
Oberdeckschichten zur Erhöhung<br />
der Pufferkapazität des Bodens,<br />
gärtnerische Nutzung und<br />
Pflanzung von Bäumen und Sträuchern,<br />
Tabelle 4: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz Schutzgut Biotop- und Artenschutz<br />
Eingriff - Auswirkungen auf Natur<br />
und Landschaft<br />
- Verlust von Offenbiotopen von ca.<br />
57.064 m² durch Umwandlung in<br />
Baugebiete, Privatgärten und Grünflächen,<br />
(anlagebedingte Auswirkungen),<br />
Art und Umfang der Maßnahmen<br />
(V) – Vermeidung, (M) – Minderung,<br />
(A) - Ausgleich, (E) - Ersatz<br />
(V 1) Verzicht auf dichte Wohnbebauung<br />
im Bereich Stallanlagen,<br />
(V 4) Verschiebung der geplanten<br />
Wohnbebauung am Bollensdorfer<br />
Weg, Erhalt vorhandener Baumbestand<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
Bewertung der Ausgleichbarkeit /<br />
verbleibende Wirkung / Bemerkungen<br />
- vermeidbare Beeinträchtigungen<br />
werden vermieden und gemindert,<br />
- vollständiger Ersatz der Vegetation,<br />
großzügige Durchgrünung und<br />
somit Überschattung des Gebietes,<br />
jedoch zeitlich verzögerte Anpassung<br />
des Kleinklimas<br />
- Vegetationsflächen mit Baum- und<br />
Strauchbesatz haben positive<br />
Staub- und Schadstofffilterwirkung<br />
und sorgen für temperaturmindernde<br />
und luftfeuchtigkeiterhöhende<br />
Effekte,<br />
- überlagernde Kompensationswirkung<br />
mit den anderen Schutzgütern,<br />
- der Eingriff in das Schutz-gut Klima<br />
und Luft kann am Standort ausgeglichen<br />
werden,<br />
Bewertung der Ausgleichbarkeit /<br />
verbleibende Wirkung / Bemerkungen<br />
- vermeidbare Beeinträchtigungen<br />
werden vermieden und gemindert,<br />
- vollständiger Ausgleich für den<br />
Verlust von Gehölzflächen durch<br />
die Neuanlage von Gehölzpflanzungen<br />
im Plangebiet,<br />
45
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
Eingriff - Auswirkungen auf Natur<br />
und Landschaft<br />
- Verlust von ca. 9.962 m² Gehölzbiotopen,<br />
(anlagebedingte Auswirkungen),<br />
- Verlust von ca. 6.041 m² Gartenbrachen<br />
und bewachsenen Scheunenruinen<br />
(anlagebedingte Auswirkungen)<br />
- Verlust von insgesamt 12 Einzelbäumen<br />
sowie von 44 Bäume innerhalb<br />
von Gehölzbiotopen nach<br />
Baumschutzverordnung, (anlagebedingte<br />
Auswirkungen)<br />
- veränderter Lebensraum für Flora<br />
und Fauna (anlagebedingte Auswirkungen)<br />
- zunehmende Störung der Fauna<br />
durch nutzungsbedingte Geräusche<br />
und Gartennutzungen (betriebsbedingte<br />
Auswirkungen),<br />
Art und Umfang der Maßnahmen<br />
(V) – Vermeidung, (M) – Minderung,<br />
(A) - Ausgleich, (E) - Ersatz<br />
(V 5) nicht alle historisch belegbaren<br />
Scheunen werden wieder errichtet<br />
(V 6) Optimierung und damit Verringerung<br />
der rückwärtigen Erschließung<br />
der Scheunen<br />
(M 2) Die SPE Fläche im Randbereich<br />
<strong>zum</strong> Feuchtgebiet - SPE 2 ist<br />
von einer intensiven landwirtschaftlichen<br />
Nutzung freizuhalten. Zur<br />
Vermeidung von Schadstoffeintrag<br />
in das nördlich angrenzende Gewässer<br />
ist das Aufbringen von<br />
Dünger unzulässig.<br />
(M 3) Im Baugebiet 16 sind bei der<br />
Anlage erforderlicher Grundstückszufahrten<br />
die vorhandenen Bäume<br />
zu erhalten.<br />
(A 1–6, 8–12,19) Neuanlage von<br />
10.525 m² Gehölzpflanzungen mit<br />
standortheimischen Bäumen und<br />
Sträuchern sowie von 13.375 m²<br />
extensiven Wiesen, daraus resultiert<br />
eine dauerhafte extensive Bodennutzung,<br />
(A 7) Schutz und Pflege der bestehenden<br />
Baum- und Strauchpflanzungen<br />
sowie Wiesenflächen (realisierte<br />
Ersatzmaßnahme für Parkplatz<br />
am Bahnhof)<br />
(A 1–15) Pflanzung von insgesamt<br />
128 standortheimischen Laubbäumen<br />
mit einer Ausgleichswirkung<br />
von etwa 30 m² / je Baum<br />
(A 13–15,19) Pflanzung von insgesamt<br />
100 standortheimischen Laubbäume<br />
als Ersatzpflanzung für den<br />
Verlust von Einzelbäumen<br />
(A 18) Zuwachs an gärtnerisch genutzten<br />
Flächen von insgesamt<br />
37.103 m², gärtnerische Nutzung<br />
und Pflanzung von Bäumen und<br />
Sträuchern,<br />
(A 20) Schutz und Pflege der<br />
Strauchpflanzungen (Ausgleichs- u.<br />
Ersatzmaßnahme für Gärtnerei)<br />
Bewertung der Ausgleichbarkeit /<br />
verbleibende Wirkung / Bemerkungen<br />
- vollständiger Ausgleich für den<br />
Verlust von Gartenbrachen und<br />
bewachsenen Scheunenruinen<br />
durch die anteilige Neuanlage von<br />
Gärten,<br />
- der Verlust von Offenbiotopen<br />
kann nur teilweise durch gleichartige<br />
Maßnahmen ausgeglichen werden<br />
(Umwandlung von intensiv in<br />
extensiv genutzte Wiesen), der<br />
Ausgleich wird insgesamt durch die<br />
anteilige Neuanlage von Gärten,<br />
durch Baum- und Gehölzpflanzungen<br />
im Plangebiet erreicht, insbesondere<br />
im Randbereich zur Feldlandschaft<br />
geht die Wirksamkeit der<br />
Ortsrandeingrünungen deutlich über<br />
den Geltungsbereich hinaus.<br />
Daher sind diese Flächen als<br />
hochwertiger Ausgleich anzusetzen,<br />
- Für den Verlust von 12 Einzelbäumen<br />
und von 44 Bäume innerhalb<br />
von Gehölzbiotopen nach<br />
Baumschutzverordnung werden im<br />
Gebiet 100 neue Bäume gepflanzt.<br />
- zeitlich verzögerte Wirksamkeit<br />
des Ausgleichs,<br />
- überlagernde Kompensationswirkung<br />
mit den anderen Schutzgütern,<br />
- der Eingriff in das Schutzgut Biotop-<br />
und Artenschutz kann am<br />
Standort ausgeglichen werden,<br />
46 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
Schutzgut öffentlicher Freiraum / Landschaftsbild<br />
Tabelle 5: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz Schutzgut öffentlicher Freiraum/Landschaftsbild<br />
Eingriff – Auswirkungen auf Natur<br />
und Landschaft<br />
- zeitweise Materialablagerungen<br />
mit dem Abriss der Stallanlagen<br />
(baubedingte Beeinträchtigungen)<br />
- Verlust von Freiflächen durch<br />
Neubebauung am Bollensdorfer<br />
Weg (anlagebedingte Beeinträchtigung)<br />
- verschobener Ortsrand durch<br />
Verdichtung der Bebauung und<br />
rückwärtige Scheunengrundstücke<br />
(anlagebedingte Beeinträchtigung)<br />
- verändertes Ortsbild durch Rückbau<br />
der Stallanlagen und Neuanlage<br />
von Wohnbebauung (anlagebedingte<br />
Beeinträchtigung)<br />
Art und Umfang der Maßnahmen<br />
(V) – Vermeidung, (M) – Minderung,<br />
(A) - Ausgleich, (E) - Ersatz<br />
(V 1) Verzicht auf dichte Wohnbebauung<br />
im Bereich Stallanlagen,<br />
(V 2) Veränderte Anordnung des<br />
Verbrauchermarktes zugunsten des<br />
erlebbaren Freiraumes zwischen<br />
Fredersdorfer Chaussee und Bollensdorfer<br />
Weg<br />
(V 3) Höhenstaffelung, im Übergangsbereich<br />
zur Landschaft nur<br />
eine eingeschossige Bebauung zulässig<br />
(V 4) Verschiebung der geplanten<br />
Wohnbebauung am Bollensdorfer<br />
Weg, Erhalt vorhandener Baumbestand<br />
(V 5) nicht alle historisch belegbaren<br />
Scheunen werden wieder errichtet<br />
(V 6) Optimierung und damit Verringerung<br />
der rückwärtigen Erschließung<br />
der Scheunen<br />
(A 1–6, 8–12,19) Neuanlage von<br />
10.525 m² Gehölzpflanzungen mit<br />
standortheimischen Bäumen und<br />
Sträuchern sowie von 13.375 m²<br />
extensiven Wiesen, meist als Ortsrandeingrünung,<br />
(A 1–15,19) Pflanzung von insgesamt<br />
228 standortheimischen Laubbäumen<br />
im Plangebiet,<br />
(A 16 - 17) Rückbau der Stallanlagen,/Lagerbaracke,<br />
der versiegelten<br />
Lager und Verkehrsflächen,<br />
Fundamente und unterirdischen<br />
baulichen Anlagen,<br />
(A 18) Zuwachs an gärtnerisch genutzten<br />
Flächen von insgesamt<br />
37.103 m², gärtnerische Nutzung<br />
und Pflanzung von Bäumen und<br />
Sträuchern,<br />
(A 20) Eingrünung der Gärtnerei<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
Bewertung der Ausgleichbarkeit /<br />
verbleibende Wirkung / Bemerkungen<br />
- Als Auswirkung entsteht ein umgestaltetes<br />
Freiraumsystem im Planungsgebiet<br />
mit veränderten Ortsrändern<br />
zwischen Scheunenviertel<br />
und Landschaft.<br />
- Aufwertung Ortsbild durch die Beendigung<br />
des Nutzungsverfalls der<br />
Scheunen und durch den Rückbau<br />
der das Ortsbild störenden Stallanlagen,<br />
- deutlich Verbesserte einbindung<br />
des Scheunenviertels in die umgebende<br />
Landschaft durch die neue<br />
Ortrandeingrünung,<br />
- Aufwertung der Aufenthaltsfunktionen<br />
(Erlebnis -und Identifikationsraum)<br />
für die Bevölkerung<br />
- Mit den geplanten neuen Fuß-<br />
und Radwegen wird sich die Erholungsfunktion<br />
für Radtouristen<br />
(Radwanderweg) und für die Einwohner<br />
deutlich verbessern.<br />
- überlagernde Kompensationswirkung<br />
mit den anderen Schutzgütern,<br />
- Unter Berücksichtigung der baulichen<br />
Vorprägung ergibt sich eine<br />
deutliche Aufwertung des Landschafts-<br />
und Ortsbildes<br />
- der Eingriff in das Schutzgut<br />
Landschaftsbild und Erholung kann<br />
vollständig ausgeglichen werden,<br />
47
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
• Schutzgut öffentlicher Mensch, Kultur- und Sachgüter<br />
Tabelle 6: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz Schutzgut Mensch, Kultur- und Sachgüter<br />
Eingriff – Auswirkungen auf Natur<br />
und Landschaft<br />
- vorhandene Bodendenkmale sind<br />
zu beachten und zu schützen (baubedingte<br />
Beeinträchtigungen)<br />
- das vorhandene Einzeldenkmal<br />
Scheunenviertel ist zu schützen<br />
(baubedingte Beeinträchtigungen)<br />
- Zunehmende Beeinträchtigungen<br />
für Menschen durch den<br />
Straßenverkehr und die damit<br />
verbundene Zunahme von Lärm<br />
und Schadstoffen,<br />
(betriebsbedingte Beeinträchtigun-<br />
g en)<br />
Art und Umfang der Maßnahmen<br />
(V) – Vermeidung, (M) – Minderung,<br />
(A) - Ausgleich, (E) - Ersatz<br />
(M) Festsetzung von schallschützenden<br />
Maßnahmen im <strong>Bebauungsplan</strong>,<br />
(M+V) Erarbeitung einer Gestaltungssatzung<br />
für das denkmalgeschützte<br />
historische Scheunenviertel,<br />
(A 1–15, 19, 20) Hoher Anteil an<br />
Durchgrünung des Gebietes,<br />
(A 18) Zuwachs an gärtnerisch genutzten<br />
Flächen<br />
• zusammenfassende Gesamteinschätzung<br />
Bewertung der Ausgleichbarkeit /<br />
verbleibende Wirkung / Bemerkungen<br />
- Die Auswirkungen aus dem Straßenverkehr<br />
können durch schallschützende<br />
Maßnahmen und einen<br />
hohen Anteil an Durchgrünung gemindert<br />
werden,<br />
- Mit der vorliegenden <strong>Bebauungsplan</strong>ung<br />
und der Gestaltungssatzung<br />
kann ein wirksamer Schutz<br />
und eine Entwicklung des historischen<br />
Scheunenviertels gesichert<br />
werden, es werden keine negativen<br />
Auswirkungen befürchtet,<br />
- Aufwertung der Aufenthaltsfunktionen<br />
(Erlebnis -und Identifikationsraum)<br />
für die Bevölkerung<br />
- Mit den geplanten neuen Fuß-<br />
und Radwegen wird sich die Erholungsfunktion<br />
für Radtouristen<br />
(Radwanderweg) und für die Einwohner<br />
deutlich verbessern.<br />
- überlagernde Kompensationswirkung<br />
mit den anderen Schutzgütern,<br />
- der Eingriff in das Schutzgut kann<br />
vollständig ausgeglichen werden,<br />
Zusammenfassend lässt sich einschätzen, dass mit den vorgesehenen Vermeidungs-,<br />
Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen die Eingriffe innerhalb des Untersuchungsraumes<br />
vollständig kompensiert werden können. Die Eingriffe in die vorhandenen Gehölzbiotope<br />
können durch entsprechende Ersatzpflanzungen innerhalb des Plangebietes vollständig<br />
ausgeglichen werden. Die Eingriffe in die vorhandenen Offen-Biotope werden<br />
durch die Umwandlung in Gärten, in öffentliche Parkanlagen mit Strauch- und Baumpflanzungen<br />
sowie in extensive Offenbiotope ausgeglichen. Die erforderlichen Ersatzpflanzungen<br />
für zu fällende Einzelbäume können ebenfalls im Plangebiet ausgeglichen werden.<br />
48 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
7.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und <strong>zum</strong> Ausgleich<br />
• Vermeidungsmaßnahmen<br />
Die berücksichtigten Maßnahmen zur Vermeidung und Optimierung werden unter dem<br />
noch folgenden Punkt 7.2.4 Optimierung unter Berücksichtigung anderer Planungsmöglichkeiten<br />
beschrieben.<br />
• Minderungsmaßnahmen<br />
Zur Minderung des Eingriffs und <strong>zum</strong> Schutz vor Eingriffsauswirkungen wurden folgende<br />
Schutz- und Minderungsmaßnahmen vorgesehen:<br />
Minderungsmaßnahme 1: Fußwege auf Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung<br />
„Fußweg“ sowie Fuß- und Radwege auf Grünflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage<br />
und Friedhof sind als geschotterte und/oder sandgeschlämmte Wege auszuführen,<br />
vollversiegelte Wege sind unzulässig. Damit sollen vermeidbare Vollversiegelungen ausgeschlossen<br />
werden und der Charakter als Grünfläche gewahrt bleiben. Auf den SPE -<br />
Flächen ist die Versickerung von Niederschlagswasser zulässig. Die Festsetzung erfolgt<br />
auch aus Gründen der Anreicherung des Grundwassers.<br />
Minderungsmaßnahme 2: Die SPE Fläche im Randbereich <strong>zum</strong> Feuchtgebiet - SPE 2 ist<br />
von einer intensiven landwirtschaftlichen Nutzung freizuhalten. Zur Vermeidung von<br />
Schadstoffeintrag in das nördlich angrenzende Gewässer ist das Aufbringen von Dünger<br />
unzulässig. Damit wird ein unmittelbarer Schutz der vorhandenen Gewässer und damit<br />
auch der hier vorhandenen Fauna bezweckt.<br />
Minderungsmaßnahme 3: Im Baugebiet 16 sind bei der Anlage erforderlicher Grundstückszufahrten<br />
die vorhandenen Bäume zu erhalten. Damit sollen im Rahmen der Bauanträge<br />
die Einfahrten so gelegt werden, dass der Schutz der prägnanten Baumreihe garantiert<br />
wird.<br />
Minderungsmaßnahme 4: Auf den Grünflächen der Privatgärten sind nur teilversiegelte<br />
Stellplätze und Zufahrten zulässig. Damit sollen vermeidbare Vollversiegelungen ausgeschlossen<br />
werden und der Charakter als Grünfläche gewahrt bleiben.<br />
• Ausgleichsmaßnahmen<br />
Die im Folgenden beschriebenen Ausgleichsmaßnahmen dienen gleichzeitig dem Schutz<br />
bzw. Ausgleich von Beeinträchtigungen mehrerer Schutzgüter. Beispielweise können dauerhaft<br />
bepflanzte Gehölzflächen dem Ausgleich für Versiegelungen dienen und gleichzeitig<br />
Ausgleichsfunktionen für Eingriff in Gehölzbiotope oder für Eingriffe in das Landschaftsbild<br />
übernehmen.<br />
Die Ausgleichsmaßnahmen 1 bis 6 und 8 bis 12 dienen alle dem Ausgleich für die zusätzliche<br />
Versiegelung. Weiterhin dienen sie dem Ausgleich für den Verlust der Gehölzbiotope,<br />
dem Verlust von Gartenbrachen und bewachsenen Ruinen sowie anteilig auch dem Verlust<br />
der Offenbiotope, da diese nicht gleichartig wiederhergestellt werden können. Insgesamt<br />
werden mit diesen Maßnahmen ca. 10.525 m² Gehölzfläche und 13.900 m² extensive<br />
Wiesenflächen neu angelegt.<br />
Das im Untersuchungsraum angetroffene Laubgebüsch besteht weitgehend aus Holunder.<br />
Es ist daher wie die großflächigen Pappelpflanzungen als relativ artenarm einzustufen. Die<br />
Aufwertung durch die Ausgleichsmaßnahmen 1 bis 6 und 8 bis 11 wird damit begründet,<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
49
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
das mit der Neupflanzung von artenreichen standortheimischen Laubgehölzen der Bestand<br />
durch höherwertige Gehölze ersetzt wird. Insbesondere mit der Ortsrandbepflanzung<br />
wird sich die Artenvielfalt und der Biotopverbund zwischen den Niederungen und im<br />
Randbereich der offenen Feldlandschaft deutlich erhöhen. Insbesondere im Randbereich<br />
zur Feldlandschaft geht die Wirksamkeit dieser Maßnahme weit über den Geltungsbereich<br />
hinaus. Daher sind diese Flächen als hochwertiger Ausgleich anzusetzen. Die Neupflanzungen<br />
erfolgen weitgehend auf bisher intensiv landwirtschaftlich genutzten Flächen. Die<br />
mit der Pflanzung verbundene Umwandlung in eine extensive Nutzung ist insbesondere<br />
dem Ausgleich für Versiegelungen zuzuordnen, da Boden und Wasserhaushaltsfunktionen<br />
dauerhaft aufgewertet werden. Da mit diesen Pflanzungen neben der inneren Durchgrünung<br />
auch die Ortsrandeingrünung realisiert wird, dienen diese Maßnahmen auch der<br />
Aufwertung des Landschaftsbildes und übernehmen wichtige Ausgleichsfunktionen für das<br />
Kleinklima am Standort (Windschutz, Verschattung usw.).<br />
Ausgleichsmaßnahme 1<br />
Auf der als Eingrünung dienenden Pflanzfläche - SPE 1 sind insgesamt 15 Obstbäume<br />
nach Pflanzliste F und 300 Sträucher nach Pflanzliste B zu pflanzen. Es besteht keine<br />
Standortfestsetzung.<br />
Ausgleichsmaßnahme 2<br />
Auf der SPE Fläche im Randbereich <strong>zum</strong> Feuchtgebiet - SPE 2 sind insgesamt 200 Sträucher<br />
nach Pflanzliste B zu pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 12 Laubbäume nach<br />
Pflanzliste A zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung.<br />
Ausgleichsmaßnahme 3<br />
Auf der Fläche - SPE 3 sind insgesamt 12 straßenbegleitende Laubbäume nach Pflanzliste<br />
A zu pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 800 Sträucher nach Pflanzliste B zu<br />
pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden Flächen sind als naturnahe<br />
Wiese anzulegen. Das vorhandene Weidengebüsch ist zu erhalten und zu pflegen.<br />
Ausgleichsmaßnahme 4<br />
Auf der als Abschirmung dienenden Pflanzfläche - SPE 4 sind folgende Pflanzungen<br />
durchzuführen. Auf der privaten Grünfläche ist eine 3 m breite Hecke mit 1 Strauch je m²<br />
nach Pflanzliste D zu pflanzen. Auf der öffentlichen Straßenfläche sind eine 4 m breite<br />
baumüberstandene Hecke mit 1 Strauch je m² nach Pflanzliste D und insgesamt 15 Laubbäume<br />
nach Pflanzliste C zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Unterbrechungen<br />
der Hecke zur Einordnung von Grundstückszufahrten von maximal 4 m Breite<br />
sind zulässig.<br />
Ausgleichsmaßnahme 5<br />
Auf der als Abschirmung dienenden Pflanzfläche - SPE 5 sind folgende Pflanzungen<br />
durchzuführen. Auf der privaten Grünfläche ist eine 3 m breite Hecke mit 1 Strauch je m²<br />
nach Pflanzliste D zu pflanzen. Auf der öffentlichen Straßenfläche sind eine 4 m breite<br />
baumüberstandene Hecke mit 1 Strauch je m² nach Pflanzliste D und insgesamt 5 Laubbäume<br />
nach Pflanzliste C zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Unterbrechungen<br />
der Hecke zur Einordnung von Grundstückszufahrten von maximal 4 m Breite<br />
sind zulässig.<br />
Ausgleichsmaßnahme 6<br />
Auf der als Abschirmung dienenden Pflanzfläche - SPE 6 ist auf der privaten Grünfläche<br />
eine 3 m breite Hecke mit 1 Strauch je m² nach Pflanzliste D zu pflanzen.<br />
50 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
Ausgleichsmaßnahme 7<br />
Die zur Eingrünung des Parkplatz – SPE 7 dienenden bestehenden Baum- und Strauchpflanzungen<br />
sowie Wiesenflächen sind dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Die Einordnung einer<br />
Fußwegeverbindung zwischen Scheunenviertel und Parkplatz von 2 m Breite ist zulässig.<br />
Die Maßnahme dient der Sicherung und dem Schutz einer bereits geleistete Ersatzpflanzung<br />
für den Parkplatz am Kleinbahnhof<br />
Ausgleichsmaßnahme 8<br />
Auf der neu anzulegenden öffentlichen Grünfläche ÖG 2 sind insgesamt 10 Laubbäume<br />
nach Pflanzliste A zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden<br />
Freiflächen sind mit artenreichen Gräser- und Kräutermischungen anzusäen. Befestigte<br />
Flächen entsprechend Minderungsmaßnahme 1 sind zulässig.<br />
Ausgleichsmaßnahme 9<br />
Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 3 – SPE 8 sind insgesamt 3600 Sträucher nach<br />
Pflanzliste B zu pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 40 Laubbäume nach Pflanzliste A<br />
zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden Freiflächen sind mit<br />
artenreichen Gräser- und Kräutermischungen anzusäen. Befestigte Flächen entsprechend<br />
Minderungsmaßnahme 1 sind zulässig. Für die Entwicklungsphase sind insgesamt 5 Raubvogelansitze<br />
aus Holz vorzusehen.<br />
Ausgleichsmaßnahme 10<br />
Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 4 – SPE 9 sind insgesamt 1800 Sträucher nach<br />
Pflanzliste B zu pflanzen. Auf der Fläche sind insgesamt 20 Laubbäume nach Pflanzliste A<br />
zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Die verbleibenden Freiflächen sind mit<br />
artenreichen Gräser- und Kräutermischungen anzusäen. Befestigte Flächen entsprechend<br />
Minderungsmaßnahme 1 sind zulässig. Für die Entwicklungsphase sind insgesamt 3 Raubvogelansitze<br />
aus Holz vorzusehen.<br />
Ausgleichsmaßnahme 11<br />
Auf der als Eingrünung dienenden Pflanzfläche - SPE 10 sind 1950 Sträucher nach<br />
Pflanzliste B zu pflanzen. Seitlich ist ein 1 m breiter Staudensaum freizuhalten. Für die<br />
Entwicklungsphase sind insgesamt 5 Raubvogelansitze aus Holz vorzusehen.<br />
Ausgleichsmaßnahme 12<br />
Auf der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage - PGP sind insgesamt<br />
5 Laubbäume nach Pflanzliste A zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung. Die<br />
verbleibenden Freiflächen sind mit artenreichen Gräser- und Kräutermischungen anzusäen.<br />
Befestigte Flächen entsprechend Minderungsmaßnahme 1 sind zulässig.<br />
Die Ausgleichsmaßnahmen 13 bis 15 dienen dem Ausgleich für den Verlust der Gehölzbiotope,<br />
dem Ersatz für die zu fällenden Bäume sowie anteilig auch dem Verlust der Offenbiotope, da<br />
diese nicht gleichartig wiederhergestellt werden können. Mit der Pflanzung von standortheimischen<br />
Laubbäumen wird eine innere Durchgrünung erreicht und damit auch das Landschafts-<br />
und Ortsbild aufgewertet. Weiterhin übernehmen diese Baumpflanzungen wichtige Ausgleichsfunktionen<br />
für das Kleinklima am Standort (Staub- und Schadstoffbindung, Verschattung usw.).<br />
Ausgleichsmaßnahme 13<br />
Auf der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - verkehrsberuhigter Bereich – im Allgemeinen<br />
Wohngebiet zwischen Fredersdorfer Chaussee und Strausberger Straße sind insgesamt<br />
50 Laubbäumen nach Pflanzliste E zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
51
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
Ausgleichsmaßnahme 14<br />
Auf den Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung - verkehrsberuhigter Bereich –<br />
nördlich der Strausberger Straße sind insgesamt 10 Laubbäumen nach Pflanzliste E zu<br />
pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung.<br />
Ausgleichsmaßnahme 15<br />
Auf den Flächen für Stellplatzanlagen im Baugebiet 15 sind insgesamt 20 Bäume nach<br />
Pflanzliste E zu pflanzen. Es besteht keine Standortfestsetzung.<br />
Ausgleichsmaßnahme 16<br />
Eine wichtige Ausgleichsmaßnahme ist der Rückbau der verfallenen Gebäude und Stallanlagen<br />
sowie der dort vorhandenen versiegelten Lager und Verkehrsflächen. Die vorhandenen<br />
Hochbauten werden vollständig abgetragen und entsorgt. Ebenso werden alle befestigten<br />
Flächen, Fundamente und unterirdischen baulichen Anlagen zurückgebaut und<br />
ebenfalls entsorgt. Nach dem Abtrag der antropogen genutzten Schichten werden auf den<br />
zukünftig als Gartenbereich genutzten Flächen bodenverbessernde Maßnahmen durchgeführt<br />
(Auflockerung und Aufbringen von Oberboden als Vorbereitung für Pflanzmaßnahmen).<br />
Ausgleichsmaßnahme 17<br />
Eine wichtige Ausgleichsmaßnahme ist der Rückbau des Lagerbaracke am Ortseingang<br />
Fredersdorfer Chaussee. Der Hochbau wird vollständig abgetragen und entsorgt. Ebenso<br />
werden alle befestigten Flächen, Fundamente und unterirdischen baulichen Anlagen zurückgebaut<br />
und ebenfalls entsorgt.<br />
Da sich diese positiv zu bewertende Entsiegelungsmaßnahme (Ausgleichsmaßnahmen 16<br />
und 17) aufgrund der geplanten Neuversiegelung jedoch nicht positiv auf die Versiegelungsbilanz<br />
bezogen auf das Gesamtgebiet auswirkt, besteht die Wertigkeit der Ausgleichsmaßnahme<br />
insbesondere in der Aufwertung des Landschafts- und Ortsbildes insbesondere<br />
im Orteingangsbereich und im Randbereich zu den denkmalgeschützten<br />
Scheunen.<br />
Ausgleichsmaßnahme 18<br />
Eine weitere Maßnahme ist die Neuanlage von Gärten. Zumeist auf den nicht mehr benötigten<br />
Flächen der Stallanlagen, auf Flächen die bisher als Intensivacker und Intensivgrasland<br />
genutzt wurden sowie auf ruderalen Offenbiotopen werden Gärten neu angelegt.<br />
Insgesamt betrachtet stellen die Gärten gegenüber den Stallanlagen sowie den intensiv<br />
landwirtschaftlich genutzten Flächen eine Aufwertung dar. Mit den entsprechend angeordneten<br />
Baufeldern im Wohngebiet entstehen in den Innenbereichen große zusammenhängende<br />
Gartenflächen, die mit gärtnerischer Nutzung und Bepflanzung ein Habitat für Fauna<br />
und Flora von Gartensiedlungen bieten. Mit der festgesetzten GRZ wird außerdem ein<br />
hoher Anteil an nichtversiegelten Flächen gesichert, der sich positiv auf die Boden-und<br />
Wasserhaushaltsfunktionen auswirkt. Kleinklimatisch ist die großzügig durchgrünte Siedlung<br />
deutlich günstiger als die ehemaligen Stallanlagen mit den großen Gebäuden und zusammenhängenden<br />
versiegelten Flächen zu bewerten, so dass auch für dieses Schutzgut<br />
eine Aufwertung vorliegt. Obwohl für die nichtüberbaubaren Flächen und Privatgärten keine<br />
gesonderten Festsetzungen getroffen werden, besitzen dieses aus den o.g. Gründen<br />
eine wichtige Ausgleichfunktion im Untersuchungsgebiet.<br />
52 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
Ausgleichsmaßnahme 19<br />
Auf der Fläche - SPE 11 sind insgesamt 34 Laubbäume nach Pflanzliste G zu pflanzen. Es<br />
besteht keine Standortfestsetzung. Die Neupflanzungen sind vor Verbiss zu schützen. Die<br />
verbleibenden Flächen sind als naturnahe Wiese anzulegen.<br />
Die Ausgleichsmaßnahme 19 dient dem Ausgleich für den Verlust der Gehölzbiotope bzw.<br />
dem Ersatz für die zu fällenden Bäume. Diese als Feldgehölzgruppe/Baumreihe angelegte<br />
Baumpflanzung weist in ihrer ökologischen Wirksamkeit in der freien Feldflur direkt angrenzend<br />
an das Landschaftsschutzgebiet und ohne begrenzende Gebäude eine deutlich<br />
höhere Wertigkeit auf als der zu fällende Bestand. Das Landschaftsbild wird deutlich aufgewertet.<br />
Weiterhin übernehmen diese Baumpflanzungen wichtige Ausgleichsfunktionen<br />
für das Kleinklima.<br />
Ausgleichsmaßnahme 20<br />
Auf der Fläche - SPE 12 - werden die mit dem Bauantrag zur Gärtnerei geforderten Ausgleichs-<br />
und Ersatzpflanzungen gesichert.<br />
Pflanzlisten und Hinweise für die Realisierung<br />
Auf alle Festsetzungen sind nur folgende Arten und Qualitäten von Bäumen und Sträuchern<br />
anrechenbar:<br />
- Pflanzbereich A (Gestaltungsbäume- Ortrandeingrünungen)<br />
Hochstämme, Stammumfang 12 bis 14 cm;<br />
Acer campestre (Feld-Ahorn), Acer platanoides (Spitz-Ahorn), Acer pseudoplatanus (Berg-Ahorn), Betula<br />
pendula (Sand-Birke), Carpinus betulus (Gemeine Hainbuche), Fagus sylvatica (Rot-Buche), Frangula<br />
alnus (Faulbaum), Fraxinus excelsior (Gemeine Esche), Prunus padus (Traubenkirsche), Quercus robur<br />
(Stiel-Eiche), Salix caprea (Sal-Weide), Sorbus aucuparia (Ebersesche), Sorbus torminalis (Elsbeere),<br />
Tilia cordata (Winter-Linde), Ulmus glabra (Berg-Ulme), Ulmus laevis (Flatter-Ulme), Ulmus minor (Feld-<br />
Ulme), Ulmus x hollandica (Bastardulme),<br />
- Pflanzbereich B (Bäume und Sträucher – Ortsrandeingrünungen)<br />
3jährig verpflanzte Sämlinge oder Heisterf<br />
Acer campestre (Feld-Ahorn), Acer platanoides (Spitz-Ahorn), Betula pendula (Sand-Birke), Cornus mas<br />
(Kornel-Kirsche), Cornus sanguinea (Roter Hartriegel), Corylus avellana (Haselnuß), Euonymus europaeus<br />
(Pfaffenhütchen), Ligustrum vulgare (Liguster), Lonicera xylosteum (Gemeine Heckenkirsche),<br />
Rhamnus cartharticus (Kreuzdorn), Rhamnus frangula (Faulbaum), Ribes nigrum (Schwarze Johannisbeere),<br />
Rosa canina (Hunds-Rose), Rosa corymbifera (Heckenrose), Rosa rubiginosa (Wein-Rose), Rosa<br />
tomentella (Flaum-Rose), Rubus fruticosus (Brombeere), Rubus idaeus (Himbeere), Salix caprea<br />
(Sal-Weide), Salix purpurea (Purpur-Weide), Salix repens (Kriech-Weide), Sorbus aucuparia (Ebersesche),<br />
Viburnum opulus (Gemeiner Schneeball)<br />
- Pflanzbereich C (Bäume - Heckenpflanzungen)<br />
Bäume - Hochstämme, Stammumfang 12 bis 14 cm,<br />
Acer campestre (Feld-Ahorn), Acer platanoides (Spitz-Ahorn), Acer pseudoplatanus (Berg-Ahorn), Betula<br />
pendula (Weiß-Birke), Carpinus betulus (Gemeine Hainbuche), Fagus sylvatica (Rot-Buche), Fraxinus<br />
excelsior (Gemeine Esche), Juglans regia (Walnuß), Prunus padus (Traubenkirsche), Quercus robur<br />
(Stiel-Eiche), Sorbus torminalis (Elsbeere), Tilia cordata (Winter-Linde), Ulmus glabra (Berg-Ulme), Ulmus<br />
laevis (Flatter-Ulme), Ulmus minor (Feld-Ulme), Ulmus x hollandica (Bastardulme)<br />
- Pflanzbereich D (Sträucher - Heckenpflanzungen)<br />
Heister oder Strauch, Höhe 100- 125 cm,<br />
Acer campestre (Feld-Ahorn), Cornus sanguinea (Roter Hartriegel), Corylus avellaria (Haselnuß), Crataegus<br />
monogyna (Eingriffeliger Weißdorn), Euonymus europaea (Gemeiner Spindelstrauch), Rhamnus<br />
cartharticus (Kreuzdorn), Rosa canina agg. (Hunds-Rose), Rosa corymbifera (Heckenrose), Rosa rubiginosa<br />
(Wein-Rose), Rubus fruticosus (Brombeere), Prunus avium (Süß-Kirsche, Vogel-Kirsche), Prunus<br />
domestica (Pflaume), Rubus idaeus (Himbeere), Salix caprea (Sal-Weide), Sambucus nigra (Schwarzer<br />
Holunder), Sorbus aucuparia (Ebersesche), Viburnum opulus (Gewöhnlicher Schneeball),<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
53
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
- Pflanzbereich E (Bäume auf Verkehrsflächen)<br />
Hochstämme, Stammumfang 14 bis 16 cm,<br />
Acer campestre „Elsrijk“ (Feld-Ahorn), Acer platanoides „Columnare“, „Emerald Queen“, „Faassen`s<br />
Black“, „Olmstedt“ (Spitz-Ahorn), Betula pendula (Sand-Birke), Crataegus laevigata „Paul`s Scarlet“<br />
(Rotdorn), Fagus sylvatica (Rotbuche), Quercus robur (Steil-Eiche), Sorbus aucuparia (Eberesche) Tilia<br />
cordata (Winter-Linde),<br />
- Pflanzbereich F (Obstgehölze)<br />
Bäume - Hochstämme, Stammumfang ab 7 cm,<br />
Malus domestica (Kultur-Apfel), Prunus avium-kultivare (Süß-Kirsche), Prunus domestica (Kultur-<br />
Pflaume), Prunus cerasus (Sauer-kirsche), Pyrus communis (Kultur-Birne), Juglans regia (Walnuß),<br />
- Pflanzbereich G (Bäume - Niederungsrand)<br />
Hochstämme, Stammumfang 12 bis 14 cm,<br />
Prunus padus (Traubenkirsche), Quercus robur (Stiel-Eiche), Salix alba (Silber-Weide), Salix caprea<br />
(Sal-Weide), Sorbus aucuparia (Eberesche),<br />
Die Pflanzungen sind entsprechend DIN 18916 durchzuführen. Eine Herbstpflanzung (Oktober<br />
– November) ist einer Frühjahrspflanzung (April – Mai ) vorzuziehen. Die nach DIN<br />
18916 erforderliche Fertigstellungspflege ist durchzuführen. Ebenso sollte die erfolgreiche<br />
Fertigstellung mittels einer Entwicklungspflege über drei Vegetationsperioden nach DIN<br />
18919 durchgeführt werden. Die Pflegemaßnahmen sind zu kontrollieren. Der Vegetationsbestand<br />
insbesondere der Baumbestand ist möglichst weitgehend zu erhalten. Im Rahmen<br />
der Bautätigkeit sind die einschlägigen Baumschutzvorschriften (DIN 18920, RAS-LG<br />
4) zu beachten. Vor der Realisierung der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sind jedoch<br />
umfangreiche Bodenordnungen erforderlich, insbesondere zwischen der Stadt <strong>Altlandsberg</strong><br />
und dem Investor für das Wohngebiet sind hierzu Absprachen verbindlich zu regeln.<br />
Mit der Festsetzung von ausgewählten Bäumen und Sträuchern sowie deren Pflanzqualität<br />
entsprechend dem Erlass des MLUR zur Sicherung der gebietsheimischen Herkünfte bei<br />
der Pflanzung von Gehölzen in der Landschaft vom 26.08.2004 soll ein ökologisch wirksamer<br />
Ausgleich erreicht werden. Aus gestalterischen Gründen wurden im Bereich von Straßenräumen<br />
auch andere Arten zugelassen.<br />
• Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen<br />
Mit der Zuordnung von Ausgleichsflächen und -maßnahmen im <strong>Bebauungsplan</strong> nach § 9<br />
Abs. 1a BauGB soll der Zusammenhang zwischen Eingriff und Ausgleich verbindlich geregelt<br />
werden. Hierfür sind im Grünordnungsplan entsprechend der im Land Brandenburg<br />
üblichen verbal-argumentativen Betrachtung Vorschläge enthalten.<br />
7.2.4 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten<br />
Das Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong> wurde im Rahmen des Flächennutzungsplanes als ein<br />
wichtiger Wohnbauschwerpunkt in der Stadt <strong>Altlandsberg</strong> dargestellt. Anknüpfend an den<br />
historischen Scheunenbestand und die hier vorhandenen ehemaligen Stallanlagen soll<br />
dieser Standort als zentrumsnaher Wohnschwerpunkt umgenutzt und entwickelt werden.<br />
Dabei werden die nicht mehr benötigten, großflächig versiegelten Stallanlagen in Flächen<br />
zur Wohnnutzung umgewidmet. Dies entspricht dem sparsamen und schonenden Umgang<br />
mit Boden im Sinne § 1a BauGB, der insbesondere eine Wiedernutzbarmachung von Flächen<br />
fordert. Im Flächennutzungsplan wurden verschiedene alternative Varianten für<br />
Wohnbaustandorte untersucht und entsprechend ausgewiesen.<br />
Auf der Ebene der <strong>Bebauungsplan</strong>ung wurden im Vorfeld verschiedene Standortvarianten<br />
untersucht und in den Gremien der Stadt <strong>Altlandsberg</strong> diskutiert. Beispielsweise liegen für<br />
54 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
die Umnutzung der ehemaligen Stallanlagen verschiedene Gestaltungsvarianten vor, die<br />
auch eine unterschiedliche dichte Bebauung vorsehen. Auf Grund der Nähe zu den historischen<br />
Scheunen wurde bewusst auf eine dicht strukturierte Bebauung verzichtet, um<br />
somit auch einen locker gestalteten Übergang in die freie Feldlandschaft zu ermöglichen<br />
(Vermeidungsmaßnahme 1).<br />
Weiterhin wurde für die Einordnung des Verbrauchermarktes verschiedene Varianten untersucht.<br />
Die zuerst geplante Einordnung des Marktes an der Verbindungsspange zwischen<br />
Fredersdorfer Chaussee und Bollensdorfer Weg wurde zugunsten des erlebbaren<br />
Freiraumes und wegen Bedenken der Denkmalbehörden nicht weiter verfolgt. Daher wurde<br />
der Markt nunmehr in der verlängerten Scheunenreihe am Bollensdorfer Weg eingeordnet.<br />
(Vermeidungsmaßnahme 2)<br />
Auch für die Höhenstaffelung der Gebäude wurden verschiedne Varianten untersucht. Um<br />
den Übergang in die Feldlandschaft mit der geplanten Ortsrandeingrünung verträglich zu<br />
gestalten, wurden die Höhen der Wohnbebauung räumlich gestaffelt, so dass im Übergangsbereich<br />
zur Landschaft nur eine eingeschossige Bebauung zulässig ist. (Vermeidungsmaßnahme<br />
3)<br />
Eine weitere Optimierung der Planung fand im Bereich Bollensdorfer Weg statt. Die hier<br />
geplante ergänzende Wohnbebauung soll nicht wie im nördlichen Teil des Bollensdorfer<br />
Weges in der alten historischen Bauflucht errichtet werden. Sie wurde so weit in Richtung<br />
Osten verschoben, dass die Bebauung außerhalb der Kronenbereiche der Baumreihe am<br />
Bollensdorfer Weg eingeordnet wird. Damit kann diese für das Ortsbild wichtige Baumreihe<br />
erhalten bleiben. Als wichtige Vermeidungsmaßnahme wurde festgesetzt, dass die Zufahrten<br />
zu diesen Wohngrundstücken so zu gestalten sind, dass der vorhandene Baumbestand<br />
erhalten werden kann. (Vermeidungsmaßnahme 4)<br />
Die geplante Bebauung im Bereich der historischen Scheunen wurde in Absprache mit<br />
den Denkmalschutzbehörden ebenfalls in Varianten untersucht. Dabei wurde bewusst<br />
darauf verzichtet, alle historisch belegbaren Scheunen wiederherzustellen. Damit bleibt<br />
der prägnante und für das Scheunenviertel typische Blick vom Straßenraum in die offene<br />
Landschaft punktuell erhalten. (Vermeidungsmaßnahme 5)<br />
Ein weitere wichtiger Gegenstand der Optimierung war die Untersuchung der rückwärtigen<br />
Erschließung der Scheunen. Im Ergebnis dieser Untersuchungen wurden zusätzliche Erschließungswege<br />
minimiert. Nur im Bereich nördlich der Strausberger Straße ist sie unverzichtbar.<br />
Westlich des Bollensdorfer Weges wurde auf eine zusätzliche rückwärtige Erschließungen<br />
verzichtet. Damit muss in den rückwärtigen Grünbereich, der einen Puffer<br />
<strong>zum</strong> angrenzenden Landschafts-, Natur- und FFH - Schutzgebiet bildet, nicht eingegriffen<br />
werden. (Vermeidungsmaßnahme 6)<br />
Insgesamt betrachtet, können Eingriffe in die sensiblen Niederungsbereiche durch Baumaßnahmen<br />
verhindert werden.<br />
7.3 Zusätzlichen Angaben<br />
7.3.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung und Hinweise auf Schwierigkeiten<br />
bei der Zusammenstellung der Angaben<br />
Für die vorliegende Planänderung und die damit erforderliche Umweltprüfung wurden keine<br />
besonderen technischen Verfahren angewendet. Das Verfahren zur Erarbeitung des<br />
Umweltberichtes richtet sich nach den allgemeinen Anforderungen des BauGB.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
55
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
Gesonderte Untersuchungen <strong>zum</strong> Umweltbericht sind nicht erforderlich. Im Rahmen einer<br />
ersten Behördenbeteiligung wurden hierzu auch keine Forderungen erhoben.<br />
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben gab es insofern, dass keine konkreten<br />
Unterlagen zur den Bodenaufschüttungen im Bereich der Stallanlagen vorliegen.<br />
Insofern wurde davon ausgegangen, dass hier großflächige Vorbelastungen durch Aufschüttungen<br />
vorhanden sind. Für bestimmte Einwirkungen liegen nur Wirkungsabschätzungen<br />
vor. So können beispielweise mögliche Auswirkungen im Bereich kleinklimatischer<br />
Funktionen oder die vom <strong>Bebauungsplan</strong>gebiet ausgehenden Lärmbelastungen durchaus<br />
als potenzielle Beeinträchtigung erfasst werden, ohne diese jedoch genau zu beziffern, da<br />
Detailuntersuchungen fehlen. Der Aufwand für derartige Spezialgutachten ist im Verhältnis<br />
zu den dabei speziell für das geplante <strong>Bebauungsplan</strong>gebiet zu gewinnenden Ergebnissen<br />
unverhältnismäßig hoch, so dass derartige grundsätzliche Fragestellungen aus dem ökologischen<br />
Bereich nicht an dieses konkrete Planvorhaben gebunden werden soll. Andererseits<br />
liegen eine ganze Reihe wichtiger umweltbezogener und für das Vorhaben relevanter<br />
Informationen vor, die es erlauben eine Einschätzung der zu erwartenden Umweltfolgen<br />
vorzunehmen.<br />
7.3.2 Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen<br />
der Durchführung des <strong>Bebauungsplan</strong>es auf die Umwelt<br />
Erhebliche Auswirkungen der Planung sind die erforderliche Rücknahme der beschriebenen<br />
Offen- und Gehölzbiotope, die weitere Vollversiegelung des Bodens durch Gebäude,<br />
Nebenanlagen und Strassen sowie die Veränderung des gewachsenen Landschaftsbildes.<br />
Hinzu kommen die zu erwartenden Verkehrsbelastungen. Die zu erwartenden Auswirkungen<br />
bzw. die vorgesehenen Maßnahmen <strong>zum</strong> Schutz, <strong>zum</strong> Ausgleich und Ersatz sollen,<br />
wie folgt beschrieben, begleitet und überwacht werden.<br />
Tabelle 7: Monitoring<br />
Auswirkungen / Festsetzung Maßnahme Verantwortlich<br />
- Ausgleichs- und Ersatzpflanzungen<br />
sowie Neuanlage von extensiven<br />
Wiesenflächen auf öffentlichen Grünflächen,<br />
zur Ortsrandeingrünung sowie<br />
im öffentlichen Straßenraum<br />
- Festsetzung von Schutz- Pflege und<br />
Entwicklungsmaßnahmen<br />
- Ausgleichs- und Ersatzpflanzungen<br />
auf privaten Grünflächen / Privatgärten<br />
lt Planzeichnung,<br />
- Voll- und Teilversiegelung durch die<br />
geplante Bebauung und zulässige<br />
Nebenanlagen<br />
- Schutzmaßnahmen <strong>zum</strong> Erhalt der<br />
Baumreihe im Bollensdorfer Weg<br />
- Kontrolle der Fertigstellungs- und Entwicklungspflege<br />
durch jährliche Vorortbegehung<br />
- Kontrolle der Einhaltung und Wirksamkeit der<br />
festgesetzten Maßnahmen durch jährliche Vorortbegehung<br />
- Kontrolle der Einordnung dieser Maßnahmen im<br />
Rahmen der erforderlichen Bauanträge,<br />
- Überprüfung der festgesetzten GRZ in den Baugebieten<br />
und zulässigen Überbauung der Gartenflächen<br />
im Rahmen der erforderlichen Bauanträge,<br />
- Überprüfung des Baumschutzes und der Lage der<br />
Zufahrten im Rahmen der erforderlichen Bauanträge,<br />
- Verkehrsbelastungen - Befragung der Anwohner und Gewerbetreibenden<br />
nach gesundheitlichen Beeinträchtigungen durch<br />
Lärm, Luftschadstoffimmissionen im Rahmen der<br />
Gremienarbeit (Ausschüsse, Stadtverordnetenversammlung),<br />
ggf. Untersetzung durch Fachgutachten<br />
- Verwaltung<br />
Stadt <strong>Altlandsberg</strong><br />
- Verwaltung S<br />
tadt <strong>Altlandsberg</strong><br />
- Bauordnungsamt<br />
MOL<br />
- Bauordnungsamt<br />
MOL<br />
- Bauordnungsamt<br />
MOL<br />
- Verwaltung<br />
Stadt <strong>Altlandsberg</strong><br />
56 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
7.3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung<br />
• Bestand<br />
Der <strong>Bebauungsplan</strong> grenzt westlich an das NSG „Wiesengrund“. (Kreistagsbeschluss<br />
vom 26.2.2003 Nr. 571-29/2003) Die Grenzen sind identisch mit den Grenzen des gemeldeten<br />
FFH-Gebietes „Wiesengrund“ (DE 3448-303, Landes-Nr. 438). Im nördlichen Bereich<br />
befindet sich das LSG „Niederungssystem des Neuenhagener Mühlenfließes und<br />
seiner Zuflüsse“ (Kreistagsbeschluss vom 26.2.2003 Nr. 571-29/2003). Im Bearbeitungsgebiet<br />
sind Flächen oder Objekte vorhanden, die dem Schutz gemäß BbgNatSchG unterliegen.<br />
Teile des Untersuchungsgebietes befinden sich im Bereich des Bodendenkmals<br />
Altstadt <strong>Altlandsberg</strong>. Das historische Scheunenviertel ist mit seinem bestehenden Ensemble<br />
seit Juni 2005 als Einzeldenkmal in die Denkmalliste des Landes Brandenburg<br />
eingetragen. Trinkwasser- oder andere Schutzzonen <strong>zum</strong> Schutz von Oberflächen- oder<br />
Grundwasser sind im Untersuchungsgebiet nicht vorhanden.<br />
In seinem Bestand sind in den bebauten Bereichen kräftig nährstoffhaltige, sickerwasserbestimmte<br />
Tieflehme und in den Niederungsbereichen nährstoffreiche, stauwasserbeeinflusste<br />
Tieflehme oder mäßig bis kräftig nährstoffhaltige, grundwasserbeherrschte Torfe<br />
vorhanden (s. LP Karte 5). Im Bereich der Niederungen ist je nach Boden ein Grundwasserflurabstand<br />
von 0 bis 0,5 m oder 0 bis 2 m zu erwarten. Der vorhandene Moorboden<br />
(Torfe) ist ein verdichtungs- und entwässerungsempfindlich. Der natürliche Boden ist im<br />
Bereich der vorhandenen Bebauung (großflächigen Versiegelungen) und durch o.g. die<br />
Geländeaufschüttungen großflächig gestört. Altlasten- oder Altlastverdachtsflächen sind<br />
für den Standort ebenfalls nicht bekannt. Im Untersuchungsgebiet sind angrenzend Oberflächengewässer<br />
vorhanden, teilweise sind diese verrohrt.<br />
Die offenen Feuchtniederungen sind als kaltluftbildende Bereiche für das Kleinklima von<br />
Bedeutung, sie stellen jedoch gleichzeitig Bereiche mit erhöhter Inversionsgefährdung und<br />
Nebelbildung dar. Die im Untersuchungsgebiet vorhandenen Oberflächengewässer sind<br />
als temperaturausgleichende Bereiche von Bedeutung. Aufgrund seiner starken Überbauung<br />
und fehlender Durchgrünung ist das Gebiet der ehemaligen Stallanlagen in seiner klimaökologischen<br />
und lufthygienischen Funktionstüchtigkeit stark beeinträchtigt. Die z.T.<br />
überregional bedeutsamen Straßen beeinträchtigen den Standort aufgrund ihrer Emissionen<br />
deutlich.<br />
Die Weidengebüsche nasser Standorte und die Friedhofsbrache zählen zu den besonders<br />
wertvollen Biotopen im Untersuchungsraum Die vorhandenen Laub- und Feldgehölze mit<br />
heimischen Laubbaumarten sind ebenfalls als sehr hochwertig einzustufen. Als bemerkenswerter<br />
Baumbestand hervorzuheben sind eine Lindenallee, welche die Altstadt mit<br />
dem Scheunenviertel verbindet, die landschaftsprägende Allee aus Richtung Fredersdorf<br />
bis <strong>zum</strong> Scheunenviertel, die Baumreihe am Bollensdorfer Weg sowie der historische<br />
Baumbestand am ehemaligen Jüdischen Friedhof. Die vorhandenen ruderalen Biotope unterschiedlichster<br />
Ausprägung sind <strong>zum</strong>indest teilweise als relativ artenreiche und wertvolle<br />
Bestände einzustufen, die mit ihrer Flächengröße ein bedeutsames Element innerhalb des<br />
Standortes darstellen. Die vorhandenen Windschutzpflanzung weist einen mittleren Biotopwert<br />
auf. Dies wird wesentlich damit begründet, dass diese Bereiche einerseits wichtige<br />
Rückzugshabitate darstellen, andererseits sind sie von eine sehr geringen Artenvielfalt<br />
und von nichteinheimischen Hybridpappeln geprägt. Ebenfalls einen mittleren Wert weisen<br />
die anthropogen genutzten Offenbereiche wie Gärten aber auch Gartenbrachen und Abstandsgrün<br />
auf. Die geringste Wertigkeit ist den durch Versiegelung vorbelasteten Flächen<br />
sowie den anthropogen genutzten Flächen zuzuordnen. Es ergeben sich im Bestand ca.<br />
12.900 m² teilversiegelte und stark verdichte Bodenflächen und insgesamt ca. 63.940 m²<br />
vollversiegelte Bodenflächen.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
57
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
Ausgehend von den kartierten Biotoptypen und den angrenzenden Freiräumen ist das Untersuchungsgebiet<br />
Lebensraum und/oder Nahrungsbiotop von Kleinsäugern, Insekten und<br />
Vögeln. Aus dem Landschaftsplan Kap. 3.5.3 Fauna lässt sich ableiten, dass auf dem<br />
Standort der Stallanlagen keine besonders geschützten Tier- und Pflanzenarten nach Roten<br />
Listen Brandenburg zu erwarten sind, dass am Standort ein geringer Biotopwert und<br />
damit nur eine geringe Wertigkeit als faunistischer Lebensraum anzunehmen ist.<br />
Das Landschaftsbild im Untersuchungsraum wird von folgenden Elementen bestimmt.<br />
Baulich – räumlich dominant ist das denkmalgeschützte historische Scheunenviertel mit<br />
seiner straßenbegleitenden Bebauung entlang der Ausfallstraßen. Die Blickbeziehungen<br />
auf die Stadtsilhouette <strong>Altlandsberg</strong> und das Scheunenviertel wird durch die z.T. verfallenen<br />
ehemaligen Stallanlagen negativ beeinträchtigt. Die umliegenden Niederungsbereiche<br />
sind ein für die Stadt <strong>Altlandsberg</strong> besonders prägendes und gliederndes Landschaftselement.<br />
Die höhergelegenen Flächen nördlich der Strausberger Straße sind von intensiver<br />
landwirtschaftlicher Nutzung geprägt. Das Landschaftsbild wird in diesem Bereich durch<br />
die großen Gewächshäuser des Gärtnereibetriebes negativ beeinträchtigt. Ein weiteres<br />
wichtiges Elemente sind die im Untersuchungsraum vorhandenen prägnanten Alleen und<br />
Baumreihen. er Untersuchungsraum spielt für die Erholung bisher nur eine untergeordnete<br />
Rolle.<br />
• Entwicklungsziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege<br />
- Rückbau aller baulichen Anlagen wie Ställe, Lager- und Nebengebäude, Straßen und<br />
Zufahrten, Lagerflächen sowie Anlagen zur Ver- und Entsorgung auf dem Grundstück<br />
der ehemaligen Stallanlagen und Nachnutzung als Wohnbaustandort mit einer möglichst<br />
lockeren und niedrigen Bebauung,<br />
- Bodenverbessernde Maßnahmen auf dauerhaft entsiegelten Flächen mit Bodenlockerung<br />
und Aufbringung einer Mutterbodenschicht zur Verbesserung der Boden- und<br />
Wasserhaushaltsfunktionen,<br />
- Entwicklung eines landschaftsgerechten Ortsrandes im Bereich nördlich des historischen<br />
Scheunenviertels<br />
- Aufbau eines Ortsrandes südlich des neuen Wohngebietes im Bereich der ehemaligen<br />
Stallanlagen, der als Biotopverbund vom Ökopool bis an den Bollensdorfer Weg reicht,<br />
- Großzügige Gliederung des gesamten Gebietes durch bepflanzte Freiräume und Ergänzung<br />
der inneren Bepflanzung im Scheunenviertel,<br />
- Schutz, Erhalt und Pflege der nördlich gelegenen geschützten Feuchtbiotope sowie der<br />
Grabensysteme einschließlich begleitender Freiräume,<br />
- Schutz, Erhalt und Pflege der vorhandenen Alleen und der vorhandenen Baumreihe<br />
am Bollensdorfer Weg<br />
- Erhalt des prägnanten Orts- und Landschaftsbildes,<br />
- Ergänzung des Fußwegenetzes und damit Aufwertung der Erholungsfunktionen im direkten<br />
Umfeld der historischen Altstadt und des historischen Scheunenviertels,<br />
- Schutz, Erhalt und Pflege des jüdischen Friedhofes mit seinem Baumbestand<br />
• Prognose Nichtdurchführung<br />
Bei Nichtdurchführung der Planung würde sich der baulich Zustand des historischen<br />
Scheunenviertels weiter verschlechtern, die Reste der Stallanlagen würden brach liegen<br />
und einen besonderen städtebaulichen Missstand darstellen. Stellt man die derzeitige Bebauung<br />
und Freiflächenstruktur der geplanten gegenüber, ist festzustellen, dass bei Nichtdurchführung<br />
der Planung eine höheren ökologische Wertigkeit des Gebietes verbleibt.<br />
Die bereits vorhandenen Belastungen aus dem PKW - Verkehr in der Fredersdorfer<br />
58 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
Chaussee und der Strausberger Straße werden auch bei Nichtdurchführung der Planung<br />
deutlich steigen. Die touristische Erlebbarkeit im Nahbereich der Altstadt für Besucher und<br />
Erholungssuchende wird sich nicht weiter verbessern.<br />
• Beeinträchtigungen<br />
Der Bereich um den Kleinbahnhof bleibt relativ unverändert. Im ausgewiesenen Mischgebiet<br />
im Bereich der historischen Scheunen in der Strausberger Straße werden sich die<br />
Bauflächen vergrößern, da auch rückwärtige Nutzungen und Erweiterungen zulässig sein<br />
sollen. Damit werden die rückwärtig <strong>zum</strong>eist vorhandenen Gartenbrachen sowie ruderalen<br />
Offenfluren zurückgedrängt und durch Bauflächen und Gartennutzungen ersetzt. Teilweise<br />
werden auch landwirtschaftlich genutzte Bereich nördlich der Strausberger Straße in die<br />
genannten Nutzungen umgewandelt. Dadurch gehen die spontan direkt an den Scheunen<br />
angesiedelten Holundergebüsche verloren.<br />
In die Niederungsbereiche wird jedoch nicht eingegriffen. Südlich der Strausberger Straße<br />
werden sich die Bauflächen ebenfalls erweitern. Da den Scheunen auch hier Grundstücksflächen<br />
zugeordnet werden, entstehen zusätzliche Gartenflächen. Daher muss auch der<br />
vorhandene teilweise schon überalterte Pappelbestand entfernt und durch eine versetzt<br />
angeordnete Neubepflanzung ersetzt werden.<br />
Im nördlichen Bereich des Bollensdorfer Weges sowie auf der westlichen Straßenseite<br />
und der Fredersdorfer Chaussee ist ebenfalls die Erweiterung von Bau- und Gartenflächen<br />
vorgesehen. Dadurch werden die hier vorhandenen ruderalen Offenbiotope zurückgedrängt<br />
und durch Gärten ersetzt. In dem Dreieck zwischen Bollensdorfer Weg und Fredersdorfer<br />
Chaussee entsteht eine ländlich geprägte Grünfläche, welche die dort vorhandenen<br />
ruderalen Offenbereiche ersetzt.<br />
Auf der östlichen Seite des Bollensdorfer Weges entstehen die auf der Grundlage des genehmigten<br />
FNP neu eingeordneten Bauflächen für einen Verbrauchermarkt und Wohnbebauung.<br />
Dadurch wird der vorhandene Intensivacker in Bauland, Gärten und Ortsrandbepflanzungen<br />
(Öffentlichen Grünflächen) umgewandelt.<br />
Mit der völligen Neugestaltung im Bereich der ehemaligen Stallanlagen werden die hier<br />
vorhandenen Landwirtschaftsflächen, Gehölzbestände und brachliegenden Offenfluren<br />
durch ein gestaltetes Wohngebiet mit Einfamilienhäusern, Straßen und Gärten ersetzt. Zur<br />
Abgrenzung <strong>zum</strong> historischen Scheunenviertel wurden gliedernde Gehölzstreifen, im<br />
Randbereich zur Feldlandschaft eine großzügige Ortsrandbepflanzungen vorgesehen.<br />
Insgesamt betrachtet verschlechtert sich die Beeinträchtigung von Bodenfunktionen durch<br />
Voll- und Teilversiegelung wie folgt. Der Anteil an Vollversiegelung wird deutlich steigen<br />
und der Anteil an Teilversiegelungen wird zurückgehen. Es wurde ein Kompensationserfordernis<br />
von 7.616 m² für zusätzliche Versiegelung ermittelt.<br />
Mit der beschriebenen Überplanung des Gebietes und zusätzlichen Versiegelung gehen<br />
folgende Biotope verloren: Verlust Offenbiotope (57.064 m²): 05151/05152 Intensivgrasland,<br />
05153 aufgelassenes Intensivgrasland, 10126 Sonstige Ruderale Staudenfluren,<br />
09130 Intensivacker, Verlust Gehölzbiotope (9.962 m²): 07102 Laubgebüsche frischer<br />
Standorte, 07110 Feldgehölze, 071323 Hecken u. Windschutzstreifen, geschlossen, überwiegend<br />
nichteinheimische Gehölze, Verlust von sonstigen bedeutsamen Biotopen<br />
(6.041 m²): 10113 Gartenbrache, 12152 / 07110 Ruinen, mit Feldgehölzen bestanden. Die<br />
Biotope werden in Bauflächen und Gärten, in öffentlichen und private Grünanlagen sowie<br />
in SPE - Flächen umgewandelt.<br />
Alle anderen Biotope bleiben entweder erhalten oder gehen in anderen Nutzungen auf.<br />
Beispielsweise wurden die Biotope Graben, Staudenfluren sowie die geschützten Weidengebüsche<br />
in Flächen für SPE - Maßnahmen integriert und damit gesichert.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
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<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
Die Alleen bleiben im Bestand erhalten bzw. der Eingriff wurde als Einzelbaum erfasst.<br />
Insgesamt müssen 12 Einzelbäume und von 44 Bäume innerhalb von Gehölzbiotopen gefällt<br />
werden. Die anthropogen geprägten Biotope, wie die Scheunenbebauung oder Straßen-<br />
und Wege sowie Ruinen bleiben als solche erhalten oder werden in andere anthropogen<br />
geprägte Biotope umgewandelt, beispielsweise Stallanlagen in Wohnbebauung.<br />
• Vermeidungs-(V), Minderungs-(M) und Ausgleichsmaßnahmen (A)<br />
(V 1) Verzicht auf dichte Wohnbebauung im Bereich Stallanlagen,<br />
(V 2) Veränderte Anordnung des Verbrauchermarktes zugunsten des erlebbaren Freiraumes<br />
zwischen Fredersdorfer Chaussee und Bollensdorfer Weg<br />
(V 3) Höhenstaffelung, im Übergangsbereich zur Landschaft nur eine eingeschossige Bebauung<br />
zulässig<br />
(V 4) Verschiebung der geplanten Wohnbebauung am Bollensdorfer Weg, Erhalt vorhandener<br />
Baumbestand<br />
(V 5) nicht alle historisch belegbaren Scheunen werden wieder errichtet<br />
(V 6) Optimierung und damit Verringerung der rückwärtigen Erschließung der Scheunen<br />
(M 1) Fußwege auf Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Fußweg“ sowie Fuß-<br />
und Radwege auf Grünflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage und Friedhof sind<br />
als geschotterte und/oder sandgeschlämmte Wege auszuführen, vollversiegelte Wege<br />
sind unzulässig. Auf den SPE - Flächen ist die Versickerung von Niederschlagswasser zulässig.<br />
(M 2) Die SPE Fläche im Randbereich <strong>zum</strong> Feuchtgebiet - SPE 2 ist von einer intensiven<br />
landwirtschaftlichen Nutzung freizuhalten. Zur Vermeidung von Schadstoffeintrag in das<br />
nördlich angrenzende Gewässer ist das Aufbringen von Dünger unzulässig.<br />
(M 3) Im Baugebiet 16 sind bei der Anlage erforderlicher Grundstückszufahrten die vorhandenen<br />
Bäume zu erhalten.<br />
(M 4) Auf den Grünflächen der Privatgärten sind nur teilversiegelte Stellplätze und Zufahrten<br />
zulässig.<br />
(A 1–6, 8–12,19) Neuanlage von 10.525 m² Gehölzpflanzungen mit standortheimischen<br />
Bäumen und Sträuchern sowie von 13.900 m² extensiven Wiesen, daraus resultiert eine<br />
dauerhafte extensive Bodennutzung,<br />
(A 7) Schutz und Pflege der bestehenden Baum- und Strauchpflanzungen sowie Wiesenflächen<br />
(realisierte Ersatzmaßnahme für Parkplatz am Bahnhof)<br />
(A 1–15) Pflanzung von insgesamt 128 standortheimischen Laubbäumen mit einer Ausgleichswirkung<br />
von etwa 30 m² / je Baum,<br />
(A 13–15,19) Pflanzung von insgesamt 100 standortheimischen Laubbäume als Ersatzpflanzung<br />
für den Verlust von Einzelbäumen<br />
(A 16 und 17) Rückbau der verfallenen Stallanlagen / Lagerbaracke, der versiegelten Lager<br />
und Verkehrsflächen, Fundamente und unterirdischen baulichen Anlagen<br />
(A 18) Zuwachs an gärtnerisch genutzten Flächen von insgesamt 37.103 m², Einbringen<br />
von humushaltigen Oberdeckschichten zur Erhöhung der Pufferkapazität des Bodens,<br />
gärtnerische Nutzung und Pflanzung von Bäumen und Sträuchern,<br />
(A 20) Schutz und Pflege der Strauchpflanzungen (Ausgleichs- u. Ersatzmaßnahme für<br />
Gärtnerei)<br />
• zusammenfassende Gesamteinschätzung<br />
Zusammenfassend lässt sich einschätzen, dass mit den vorgesehenen Vermeidungs-,<br />
Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen die Eingriffe innerhalb des Untersuchungsraumes<br />
vollständig kompensiert werden können.<br />
60 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
8. Weitere Auswirkungen und zu berücksichtigende Belange<br />
• Auswirkungen auf Wasserschutzgebiete<br />
Trinkwasserschutzzonen oder andere Schutzzonen <strong>zum</strong> Schutz von Oberflächen oder<br />
Grundwasser sind im Untersuchungsgebiet nicht vorhanden.<br />
• Auswirkungen auf vorhandene Gewässer<br />
Das Plangebiet grenzt im westlichen Teilbereich direkt an vorhandene Gräben II. Ordnung.<br />
Entsprechend § 87 Abs. 1 BbgWG wird darauf hingewiesen, dass die Errichtung oder wesentliche<br />
Veränderung von Anlagen an Gewässern der Genehmigung der unteren Wasserbehörde<br />
bedarf. Anlagen an Gewässern II. Ordnung sind Anlagen, die sich in einem<br />
Abstand bis zu fünf Metern von der Uferlinie landeinwärts befinden. Hierzu zählen auch<br />
Bepflanzungen. Dieser Hinweis wurde nachrichtlich auf dem <strong>Bebauungsplan</strong> vermerkt.<br />
Benutzungen von Gewässern (z.B. Entnahme von Grund- bzw. Oberflächenwasser, Einleiten<br />
von Regenwasser über Versickerungsanlagen in das Grundwasser) bedürfen gemäß<br />
§§ 2 und 3 des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) einer wasserrechtlichen Erlaubnis.<br />
In Erfüllung der Forderungen des § 54 (3) und (4) Brandenburgischen Wassergesetz<br />
(BbgWG) sind die Planungen auf die Zielstellungen auszurichten, das gesamte Niederschlagswasser<br />
zu versickern.<br />
• Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen<br />
Es sind keine Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen bekannt. Die naturschutzfachlichen<br />
Belange werden im Grünordnungsplan untersucht.<br />
• Kampfmittelbelastung<br />
Der Zentraldienst der Polizei Kampfmittelbeseitigungsdienst wurde fühzeitig als TÖB beteiligt.<br />
Eine konkrete Kampfmittelbelastung ist für die Fläche des o.g. Vorhabens nicht bekannt.<br />
Eine gesonderte Munitionsfreiheitsbescheinigung ist daher nicht erforderlich. Dies<br />
wurde nachrichtlich auf dem <strong>Bebauungsplan</strong> vermerkt.<br />
• Brandschutzbelange<br />
Bei der Ausführungsplanung ist die Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr auf<br />
Grundstücken - Fassung Juli 1998 / April und November 2002 erschienen im Amtsblatt für<br />
Brandenburg zu berücksichtigen. Entsprechend den Regeln des DVGW Arbeitsblatt W<br />
405 ist ein Löschwasserbedarf von 96 m³ /h für einen Zeitraum von 2 Stunden anzusetzen.<br />
• Schutzstatus LSG „Niederungssystem des Neuenhagener Mühlenfließes u. s. Zuflüsse"<br />
Die Einbeziehung des Flurstückes 787 in das Plangebiet steht nicht im Widerspruch mit<br />
dem Schutzstatus als Landschaftsschutzgebiet „Niederungssystem des Neuenhagener<br />
Mühlenfließes und seiner Zuflüsse". Die Plandarstellung ist mit dem Schutzgebietsanliegen<br />
vereinbar. Eine hierüber hinaus gehende Vereinbarkeitserklärung <strong>zum</strong> Plangebiet ist<br />
entsprechend Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde nicht erforderlich.<br />
• Sonstige Auswirkungen<br />
Weitere Auswirkungen sind nicht zu erwarten.<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
61
<strong>Satzung</strong> Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“<br />
9. Abwägung naturschutzrechtlicher Belange<br />
Soweit den Belangen des Naturschutzes nach der Abwägung nicht Rechnung getragen<br />
werden kann, ist dies auf der Grundlage des Gemeinsamen Erlasses „Bauleitplanung und<br />
Landschaftsplanung“ des MUNR und des MSWV vom 29.04.1997 auch in der Begründung<br />
<strong>zum</strong> <strong>Bebauungsplan</strong> darzustellen. Hierzu werden die naturschutzfachlichen Stellungnahmen<br />
und die dazugehörigen Abwägungsentscheidungen nach der TÖB – Beteiligung entsprechend<br />
zusammengestellt.<br />
10. Verfahren<br />
• Aufstellungsbeschluss: 24.03.2005<br />
• Anfrage nach den Zielen der Raumordnung: 30.03.2005<br />
• frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB: 15.06.2005<br />
• frühzeitige TÖB – Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB: 07.11.2005<br />
• Beschluss Abwägung frühzeitige TÖB – Beteiligung: 23.02.2006<br />
• Beschluss 1. Entwurf: 23.02.2006<br />
• TÖB – Beteiligung <strong>zum</strong> 1. Entwurf: 06.04.2006<br />
• Beschluss Abwägung zur TÖB – Beteiligung 1. Entwurf: 29.06.2006<br />
• Beschluss Entwurf und öffentliche Auslage: 29.06.2006<br />
• öffentliche Auslage nach § 3 Abs. 2 BauGB: 17.07. bis 21.08.2006<br />
• TÖB – Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB: 17.07.2006<br />
• Beschluss Abwägung zur öffentliche Auslage + TÖB – Beteiligung: 28.09.2006<br />
• <strong>Satzung</strong>sbeschluss: 28.09.2006<br />
11. Flächenbilanz<br />
Tabelle 8: Flächenbilanz - Bestand<br />
Nutzung Fläche<br />
Bebaute Bereiche und angrenzende stark beanspruchte Flächen der ehemaligen<br />
Stallanlagen und des historischen Scheunenviertels<br />
50.724 m²<br />
Straßen, Wege und Parkplätze 26.115 m²<br />
Flächen des Gärtnereibetriebes 12.335 m²<br />
Gärten und Gartenbrachen 19.076 m²<br />
Öffentliche Grünflächen (Friedhof, Flächen am Kleinbahnhof) 3.007 m²<br />
Brach- und Gehölzflächen 49.588 m²<br />
Intensive Landwirtschaftliche Nutzung 61.668 m²<br />
Gesamt 222.513 m²<br />
Quelle: eigene Berechnungen<br />
62 Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006
Stadt <strong>Altlandsberg</strong>, <strong>Bebauungsplan</strong> „Scheunenviertel <strong>Altlandsberg</strong>“ <strong>Satzung</strong><br />
Tabelle 9: Flächenbilanz - Planung<br />
1.<br />
2.<br />
3.<br />
Nutzung Fläche<br />
WA - allgemeines Wohngebiet 47.358 m²<br />
MI - Mischgebiet 31.379 m²<br />
Summe Baugebiete 78.737 m²<br />
Straßenverkehrsflächen 23.517 m²<br />
Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Parkplatz 3.337 m²<br />
Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung<br />
verkehrsberuhigter Bereich<br />
13.285 m²<br />
Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Wohnweg 2.476 m²<br />
Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Fußweg 582 m²<br />
Summe Verkehrsfläche 43.197 m²<br />
Öffentliche Grünfläche Parkanlage 12.633 m²<br />
Private Grünfläche Parkanlage 2.188 m²<br />
Öffentliche Grünfläche Friedhof 2.513 m²<br />
Private Grünfläche Erholungsgärten 4.469 m²<br />
Private Grünfläche Privatgärten 25.030 m²<br />
Summe Grünflächen 46.833 m²<br />
4. Fläche für Landwirtschaft 53.746 m²<br />
5. Fläche für Schutz, Pflege und Entwicklungsmaßnahmen (SPE)<br />
in Überlagerung mit 1., 2., 3. und 4.<br />
25.030 m²<br />
Gesamtfläche Summe 1 - 4 222.513 m²<br />
12. Anlagen<br />
Quelle: eigene Berechnungen<br />
Anlage 1: Städtebauliches Konzept<br />
Anlage 2: Baulich – räumliche Struktur im Bereich des Denkmals<br />
Anlage 3: Gestaltungsvorschläge <strong>zum</strong> Rad- und Fußwegebau<br />
Anlage 4: Fotodokumentation<br />
Anlage 5: Abwägung naturschutzrechtlicher Belange zur Beteiligung <strong>zum</strong> 1. Entwurf<br />
Anlage 6: Gestaltungsskizze Kreuzungsbereich L30/Erschließung Wohngebiet und<br />
Scheunen<br />
Anlage 7: Gestaltungsskizze östlicher Ortseingang mit Radweg und Bepflanzung<br />
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt-, Dorf- und Freiraumplanung – September 2006<br />
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