ETF-Magazin: "Gefährliche Nähe" (Q2-2010) - Börse Frankfurt

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Comstage DJ STOXX 600 Real Estate TR LU0378436793 DJ-Stoxx-600-Real-Estate 0,25 % Swap Thes. iShares DJ STOXX 600 Real Estate (DE) DE000A0H0751 DJ-Stoxx-600-Real-Estate 0,45 % repliz. Aus. iShares FTSE EPRA European Property DE000A0HG2Q2 FTSE-EPRA/NAREIT-Europe-ex-UK Div. 0,40 % repliz. Aus. iShares EPRA/NAREIT Asia Property Yield DE000A0LGQJ9 FTSE-EPRA/NAREIT-Asia-Div.+Index 0,59 % repliz. Aus. iShares EPRA/NAREIT Develop. Markets Property DE000A0LGQL5 FTSE-EPRA/NAREIT-Global-Div.+Index 0,59 % repliz. Aus. iShares EPRA/NAREIT US Property Yield DE000A0LGQK7 FTSE-EPRA/NAREIT-US-Dividend 0,40 % repliz. Aus. wird jedoch die hohe Bautätigkeit zu einer Herausforderung für die künftige Mietentwicklung. Der Handel mit Grundstücken war 2009 das bestimmende Moment am chinesischen Investmentmarkt. Selbst wenn jetzt Bauvorhaben für zwei bis drei Jahre zurückgestellt werden, ist bereits die Grundlage für die künftige Ausweitung des Flächenbestands gelegt. Wohnungen gesucht. Bei asiatischen Wohnimmobilien stabilisieren sich Preise und Mieten ebenfalls. Nur in China zeigen Kaufpreise und Mieten noch eine gegenläufi ge Entwicklung. Durch die hohe Liquidität – auf Grund staatlicher Förderung – stiegen die chinesischen Immobilienpreise in der 2. Jahreshälfte 2009 nach Maklerberichten zweistellig. Demgegenüber fi elen die Mietpreise zunächst weiter, mit einer Stabili- 24 ETFs: praktischer Proxy Name ISIN Basis Gebühr Typ Ertrags verwend. Quelle: Deutsche Börse Indirekte Investments Direktinvestments in Immobilien sind nur eine Möglichkeit, mit der institutionelle Anleger von den Vorteilen der Asset-Klasse profi tieren können. Vor allem bei kleineren bis mittleren Portfolios sind ETFs und Offene Immobilienfonds oft die elegantere Lösung. Beide Fondstypen ermöglichen eine bessere Diversifi zierung und lassen sich zudem schneller kaufen und verkaufen als Immobilien. An Xetra wählen Investoren unter rund zehn verschiedenen Immobilien-ETFs. Diese Fonds basieren jedoch nicht auf realen Immobilien, sondern auf einem Korb von Immobiliengesellschaften. Dadurch ist die Wertentwicklung des ETF nicht unabhängig von der allgemeinen Börsenentwicklung und schwankt stärker als Direktinvestments oder Offene Immobilienfonds. Dennoch taugen diese ETFs langfristig als Stellvertreter für Direktinvestments. Grund: Die in den ETFs enthaltenen Gesellschaften (meist Immobilientrusts) leiten neun Zehntel ihrer Mieteinnahmen an die Aktionäre weiter. Noch stärker als bei ETFs kommen die renditestabilisierenden Effekte der Asset-Klasse in Offenen Fonds für institutionelle Investoren zum Tragen. Derartige Immobilienfonds für europäische, amerikanische oder britische Objekte hat etwa die US-Fondsgesellschaft Invesco seit Kurzem im Angebot (www.invescorealestate.de). Das Min- destinvestment bei jedem der drei Fonds beträgt fünf Millionen Euro. Im Unterschied zu Offenen Immobilienfonds für Privatanleger müssen Institutionelle bei den Invesco- Fonds jedoch ihre Einlage erst dann überweisen, wenn das Fondsmanagement Geld für ein neues Kaufobjekt benötigt. Durch dieses Verfahren sammelt sich im Fonds keine unproduktive Liquiditätsreserve an. Die Laufzeit der Fonds ist zeitlich nicht begrenzt, Fondszeichner können ihre Anteile mit einer 90-tägigen Kündigungsfrist zurückgeben. Notfalls kann das Fondsmanagement die Rücknahme jedoch für maximal zwei Jahre aussetzen. Die in den Fonds enthaltenen Immobilien werden einmal pro Quartal von einem externen Prüfer bewertet. Verdient wird in erster Linie an Mieterträgen, zum Teil jedoch auch an Verkaufserlösen. Die durchschnittliche Haltedauer der Fondsimmobilien soll nämlich nur fünf bis sieben Jahre betragen. „Unser Ziel sind eine nachhaltige Ausschüttung und eine hohe Rendite“, sagt Robert Stolfo von Invesco Real Estate. Besonders interessant ist nach seiner Einschätzung der Europa-Fonds, der Büro-, Einzelhandels- und Logistikgebäude in sieben europäischen Ländern erwirbt. Die Suche nach passenden Objekten übernehmen Immobilienscouts, die Invesco in den betreffenden Ländern beschäftigt. UK sierung in den letzten Monaten des Jahres. Die hohen Leerstandsraten im Luxussegment lassen in diesem Jahr deutliche Mietsteigerungen unwahrscheinlich erscheinen, selbst wenn sich die Nachfrage weiter verbessern sollte. Um einer Überhitzung des Marktes entgegenzuwirken, will die chinesische Regierung Liquidität aus dem Markt nehmen, unter anderem durch Einschränkungen bei der Kreditvergabe. In Hongkong hat sich das Transaktionsgeschehen auf dem Wohnungsmarkt im Jahresverlauf 2009 deutlich belebt. Sowohl eigenkapitalstarke Investoren aus dem chinesischen Mutterland als auch Endverbraucher sind wieder als Käufer aktiv. Die Erholung auf der Nachfrageseite hat dazu geführt, dass die Immobilienpreise in den letzten Monaten gestiegen sind. Im Jahresvergleich ergibt sich ein Preisanstieg für Wohnim-
mobilien von rund 2,7 Prozent. Demgegenüber gingen die Mieten im Vergleich zum Vorjahr mit einem Minus von rund elf Prozent deutlich zurück. Für die kommenden Monate zeichnet sich jedoch eine Stabilisierung ab. Die erstarkende Nachfrage auf dem Käufermarkt sowie das stärkere wirtschaftliche Umfeld lassen weiter steigende Kaufpreise erwarten. In Singapur haben sich die Preiskorrekturen für Wohnungen zunächst im 2. Quartal 2009 abgeschwächt und ihren Boden gefunden. In den nachfolgenden Monaten gelang die Trendumkehr. So stiegen die Preise vom zweiten auf das dritte Quartal 2009 um 15,9 Prozent, im folgenden Quartal um 7,2. Die Käufer waren so aktiv wie zuletzt im Jahr 2007. Im Jahr 2009 wurden mehr als dreimal so viele neue Wohnungen verkauft wie im Vorjahr. Der Wohnungsmarkt war jedoch bis ins 3. Quartal durch sinkende Mieten gekennzeichnet. Erst im 4. Quartal begann die Stabilisierung der Mieten. Wir erwarten, dass diese Tendenz sich 2010 durchsetzen wird. Vorbild Asien. Insgesamt zeigen die asiatischen Immobilienmärkte die größte Erholung. Bei Gewerbeimmobilien rechnen wir bereits 2011 wieder mit einem Aufl eben der Flächennachfrage und einer Erholung der Mietpreise. Vor diesem Hintergrund dürften Investoren 2011 mit asiatischen Immobilien im Durchschnitt knapp 18 Prozent Gesamtrendite erzielen können. Das größere Potenzial der asiatischen Märkte bleibt jedoch für europäische Investoren weiterhin mit höheren Risiken verbunden – nicht zuletzt wegen intransparenter Marktstrukturen. Bei europäischen Immobilien gibt es zwar Anzeichen der Stabilisierung, doch werden die Mieten in diesem Jahr nochmals sinken. Eine echte Trendwende bei den Mieten werden 2010 nur einige europäische Gewerbeimmobilienmärkte erleben. Dennoch dürfte mit europäischen Immobilien bereits 2010 wieder eine Gesamtrendite von durchschnittlich 5,2 Prozent zu erwirtschaften sein. Für das Jahr 2011 erscheint dagegen eine Gesamtrendite von 9,7 Prozent realistisch. Deutsche Immobilien werden voraussichtlich fast gleich hohe Renditen bringen. Die US-Immobilienmärkte bleiben vorerst unter Druck. Besonders die hohe Zahl auslaufender Mietverträge dürfte die Mietpreise am Boden halten. Investitionen in den USA sind deshalb sicherheitsbewussten Anlegern derzeit noch nicht zu empfehlen. Erst etwa ab dem Jahr 2011 werden sich die Renditen wieder ihren alten Werten annähern. Langfristig dürften zudem Investments in US- Apartments lukrativ sein. WOLFGANG KUBATZKI wolfgang.kubatzki@feri.de Lukrative Alternative � �� Der Autor �� Wolfgang Kubatzki ist Mitglied der Geschäftsleitung bei Feri EuroRating Services. Als Leiter Real Estate ist er verantwortlich für Immobilien Research sowie das Rating von Immobilienfonds und Geschlossenen Beteiligungen. Vor seiner Tätigkeit bei Feri war Kubatzki bei mehreren Unternehmen und öffentlichen Organisationen für Grunderwerb, Immobilienmanagement und -bewertung zuständig. APRIL 2010 Nach zum Teil heftigen Verlusten in den Jahren 2008 und 2009 dürften Investoren jetzt wieder positive Gesamtrenditen erzielen. Für europäische Immobilien schätzt Feri die erzielbare Gesamtrendite 2010 auf 5,2 Prozent, für 2011 auf 9,7 Prozent. In Asien könnten 2011 sogar fast 18 Prozent Rendite drin sein. Quelle: Feri EuroRating WOLFGANG KUBATZKI, Feri EuroRating Services 25
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