ETF-Magazin: "Gefährliche Nähe" (Q2-2010) - Börse Frankfurt

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Auf den globalen Immobilienmärkten mehren
sich die Anzeichen der Entspannung: Das
Transaktionsvolumen steigt, die Mietrenditen
beginnen nachzugeben, und Liquidität
ist wieder zunehmend vorhanden. Gleichzeitig werden
Immobilien als renditestarke Alternative zu Anleihen
und Aktien interessanter. Vor allem der sich besonders
rasch erholende asiatische Immobilienmarkt verspricht
Chancen, wenngleich nicht ganz ohne Risiko. Im kommenden
Jahr dürfen Investoren dort eine durchschnittliche
Gesamtrendite von fast 18 Prozent erwarten. Doch
auch europäische Immobilien werden wieder attraktiv.
2011 wird ihre Durchschnittsrendite voraussichtlich bei
knapp zehn Prozent liegen. Viel hängt dabei von der
Entwicklung des Wirtschaftswachstums und der Arbeitslosenzahlen
ab. Auf Grund des starken Wirtschaftseinbruchs
stieg im vergangenen Jahr die Zahl der Arbeitslosen
in Europa deutlich. Die dadurch bedingte
rückläufi ge Nachfrage nach Mietfl ächen führte 2009
europaweit zu einem Einbruch der Büromieten um gut
zehn Prozent. Erst 2011 werden sich Tendenzen der
Stabilisierung zeigen. Eine Trendwende bei den Mieten
ist vorerst nur in ganz wenigen Vorreitermärkten
wie den Londoner Top-Lagen zu beobachten.
Auf den europäischen Investitionsmärkten ging das
Transaktionsvolumen 2009 ebenfalls zurück. Inzwischen
bessert sich die Stimmung. Als deutliches Zeichen
kann die Bodenbildung bei den Mietrenditen in
den meisten europäischen Ländern angesehen werden.
Am europäischen Büromarkt wird denn auch 2010 die
Gesamtrendite erstmals seit zwei Jahren wieder leicht
ansteigen. Immer mehr Investoren halten Immobilien
nun wieder für weitgehend fair bewertet. Gesamtrenditen
über dem mittelfristigen Durchschnitt setzen allerdings
eine Erholung auf den Vermietungsmärkten
voraus, die wir nicht vor 2011 erwarten.
Die europäischen Wohnimmobilienmärkte zeigen
sich noch uneinheitlich. Die meisten westeuropäischen
Länder weisen allenfalls geringe positive Wachstumsraten
auf. Kontraproduktiv auf der Nachfrageseite wirkte
bereits 2009 in den meisten europäischen Ländern der
Rückgang der realen verfügbaren Einkommen. In diesem
Jahr wird sich die Einkommensentwicklung nur
leicht verbessern. Ferner bleibt die Lage auf dem Ar-
APRIL 2010
beitsmarkt unsicher. Beide Faktoren wirken kurzfristig
dämpfend auf die Nachfrage nach Wohneigentum.
Die Bautätigkeit entwickelte sich in den letzten Jahren
besonders in Westeuropa sehr unterschiedlich. In
den Ländern mit dem stärksten Anstieg der Hauspreise
nahm auch die Bautätigkeit deutlich zu. Insbesondere
in Spanien und Irland entstand so ein großes
Überangebot. In Tschechien, aber auch in Ungarn und
Polen war die Bautätigkeit weniger übertrieben. Auch
in Großbritannien fi el der Zuwachs moderater aus. In
Deutschland ist der Wohnungsneubau dagegen seit gut
zehn Jahren stark rückläufi g. Hier wurden 2008 und
2009 so wenige Baugenehmigungen erteilt wie noch
nie seit dem Zweiten Weltkrieg. In wirtschaftsstarken
Regionen wird es deshalb zunehmend zu Engpässen
kommen. Die Mietpreissteigerungen haben in Westeuropa
in den letzten Jahren relativ konstant bei rund
zwei Prozent p. a. gelegen. Langfristig ist eine Entwicklung
zu erwarten, die sich vom Niveau her der Infl ationsentwicklung
angleicht. Das ungewöhnlich starke
Ausmaß der jetzigen Wirtschaftskrise ließ 2009 nur wenig
Spielraum für Mietpreissteigerungen. Dies wird in
Westeuropa auch in diesem Jahr so bleiben. In Osteuropa
setzt dagegen eine leichte Erholung ein. Sowohl
in Ost- als auch in Westeuropa werden sich die Gesamtrenditen
2010 wieder dem mittelfristigen Durchschnitt
annähern und bei rund fünf Prozent einpendeln.
Belastete US-Märkte. Da die Büroimmobilienmärkte
zeitverzögert auf konjunkturelle Veränderungen reagieren,
sind die Mieten in den USA immer noch unter
Druck. Im Jahr 2009 fi elen die Büromieten um rund
zehn Prozent. Dies ist der stärkste Rückgang seit dem
Krisenjahr 2001, als die Blase der New Economy platzte.
Am stärksten von Mietpreisrückgängen betroffen
waren Städte, deren Wirtschaftsstruktur auf Finanzund
unternehmensbezogene Dienstleistungen ausgerichtet
ist. Dazu zählen vor allem New York, Boston,
San Francisco und das kalifornische Orange County.
Wir erwarten für 2010 weitere Mietpreisrückgänge von
rund drei Prozent. Die Leerstandsrate bei Büroimmobilien
betrug in den USA zum Jahresende 2009 rund 17
Prozent. Der Leerstandsanstieg hat sich jedoch zuletzt
verlangsamt. Dennoch ist frühestens zum Jahres-
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