Eigentümerstandortgemeinschaften und Urban Governance - SSOAR

A 2 Gegenstand und Zielstellung der Untersuchung 39
nicht organisierte Kleineigentümer dominieren mit ihren Immobi-
lien insbesondere die innerstädtischen Altbauquartieren, beteiligen
sich allerdings nur zögerlich am Stadtumbau (Veser et al. 2007, 48;
Hackenbroch 2007; Goderbauer et al. 2007, 1). Die Ursachen für
die geringe Beteiligung der privaten Kleineigentümer waren zum
Zeitpunkt der statistischen Auswertung noch nicht untersucht. Die
Analyse in Kapitel E legt nahe, dass unter anderem die zentrale
Zielsetzung des Programms, der Rückbau von Bausubstanz, aber
auch eine im Vergleich mit der institutionellen Wohnungswirtschaft
nicht annähernd einheitliche Interessensvertretung oder die hohen
Transaktionskosten für die Nutzung der öffentlichen Fördermittel
für die geringe Beteiligung ursächlich waren. In der Folge ergab
sich stadträumlich eine Verlagerung der Probleme an innerstädtischen
Standorten. So wiesen beispielsweise im Jahr 2006 die
Programmkommunen im „Stadtumbau Ost“ in innerstädtischen
Altbaubeständen eine Leerstandsquote von rund 19 Prozent, im
Vergleich zum gesamtstädtischen Durchschnittswert von 14,6 Prozent,
auf (Liebmann et al. 2007, 28).
Für den Umgang mit seinem Eigentum existieren für den Immobilieneigentümer
bezogen auf sein bebautes Grundstück, so genannte
Realoptionen. Dies sind: Erweiterung, Modernisierung und Umbau,
Abriss und Neuerrichtung, Verkauf, aber auch Nichtnutzung
(so oder ähnlich u. a. Glatter 2003, 165; Hackenbroch 2007, 76 ff.;
Weiss 2008, 245 ff.; Schiffers 2009, 167). Realoptionen kennzeichnen
Rechte, die dem Eigentümer in der Verwendung des Grundstückes
zur Verfügung stehen und die bei Verkauf auf den neuen
Eigentümer übergehen. Ausgehend von dieser Grundentscheidung
eröffnen sich zukünftige Handlungsoptionen. Diese werden nur
ausgeführt, wenn der Gewinn aus der Maßnahme positiv ist (Weiss
2008, 249). Dies gilt auch für die Inanspruchnahme der Rückbauoption
(Beermann 2006, 76). Hierbei kann der Zugewinn zum Beispiel
durch die Einsparung nicht gedeckter Betriebskosten bzw. den
Wert der Option zur Wiederbebauung zustande kommen.
Entscheidet sich ein Immobilieneigentümer für einen Marktaustritt,
also für die oben benannte Option Verkauf, so hat er laut Beermann
(2006, 58) drei Grundoptionen: den Verkauf an einen neuen
Eigentümer; die Mieterprivatisierung oder den Rückbau von
Geschossfläche. Im letzteren Fall verbleiben dem Eigentümer noch
Eigentümer besitzen
im Umgang mit
der Immobilie
Real optionen, die
sie entsprechend
ihrer individuellen
Nutzen kalkulation
als Handlungsoption
zur Investition ….
… oder dem
Marktaustritt
wahrnehmen