Die Finanzierung einer Ferienimmobilie ist dank ... - FeWo-direkt
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56<br />
DAS INV NT 09/10 PORTFOLIO Ferienimmohilien<br />
alle für alle<br />
<strong>Die</strong> <strong>Finanzierung</strong> <strong>einer</strong> <strong>Ferienimmobilie</strong> <strong>ist</strong> <strong>dank</strong> Schnäppchenzins<br />
günstiger denn je. Einfach <strong>ist</strong> sie deswegen jedoch noch lange<br />
nicht, denn die Banken legen strenge Maßstäbe an —<br />
Zweitdomizil in heimischen Gefilden<br />
Alle lieben Malle: So groß<br />
<strong>ist</strong> die Zuneigung der<br />
Deutschen zur Balearen-In<br />
sei, dass das ZDF einmal<br />
jährlich „Wetten dass“ aus<br />
der Stierkampfarena<br />
in Palma überträgt. Am 23.<br />
Mai 2010 hatte Showmas<br />
ter Thomas Gottschalk <strong>Die</strong><br />
ter Bohlen zu Gast.<br />
Der Mallorca-Fan hat ein<br />
Domizil in Cala Rajada<br />
auch<br />
beim
s<br />
—~ Rund leder vierte Deutsche will sie:<br />
eine <strong>Ferienimmobilie</strong>. Das <strong>ist</strong> das Ergeb<br />
E nis <strong>einer</strong> Umfrage von TNS Emnid im<br />
Auftrag der Bausparkasse BHW. Und je<br />
der Fünfte von denen, die schon eine in<br />
Deutschland haben, will noch eine zwei<br />
te, so das Ergebnis <strong>einer</strong> weiteren Umfra<br />
ge, die das Onlineportal Home Away Fe<br />
wo-Direkt zusammen mit dem Maklerhaus<br />
Engel & Völkers durchgeführt hat.<br />
Doch bevor der Traum vom Ausspannen<br />
in den zweiten eigenen vier Wänden<br />
wahr werden kann, gilt es weitaus mehr<br />
zu beachten als bei <strong>einer</strong> Wohnsitz-Im<br />
mobilie. <strong>Die</strong> Gründe: landestypische Be<br />
sonderheiten, größere Kaufpreisschwan<br />
kungen und die nicht nur damit ein<br />
hergehende Vorsicht der Banken bei der<br />
<strong>Finanzierung</strong>. „In Spanien etwa fielen die<br />
Kaufpreise seit Beginn der Finanzkrise vor<br />
zwei Jahren um bis zu SO Prozent“, sagt<br />
Peter Schölihorn, Vorsitzender der Deut<br />
schen Schutzvereinigung Auslandsim<br />
mobilien (DSA).<br />
Bei der Darlehensbeschaffung stellt sich<br />
zunächst die Frage: Soll die Ferienimmo<br />
bilie oder das Eigenheim am Wohnsitz<br />
beliehen werden? Das gilt auch für Feri<br />
endomizile in Deutschland: „Nicht alle<br />
Banken begleiten eine solche Finanzie<br />
rung, und wenn, dann machen sie oft<br />
Vorgaben bezüglich der Nutzung und La<br />
ge und erheben teils auch Zinsaufschlä<br />
ge. Oder sie fordern zusätzliche Sicher<br />
heiten“, sagt Alexander Chr<strong>ist</strong>, Ge<br />
•<br />
SPANIEN<br />
Mallorca 38,9%<br />
Costa Blanca 12,5%<br />
Costa Brava 7,1%<br />
schäftsführer des Baufinanzierungsver<br />
mittlers Creditweb. Ein Beispiel: <strong>Die</strong> ING<br />
Diba akzeptiert das Ferienquartier nur als<br />
Sicherheit, wenn es dauerhaft zu Wohn<br />
zwecken vermietet werden kann. <strong>Die</strong><br />
Bank beleiht das Objekt außerdem nur,<br />
wenn es innerhalb Deutschlands maxi<br />
mal 100 Kilometer vom Wohnort ent<br />
fernt <strong>ist</strong>. Auch Manfred Hölscher hat Ein<br />
schränkungen parat: „<strong>Die</strong> lmmobilie darf<br />
sich nicht in einem reinen Feriendorf be<br />
finden“, so der Leiter von Enderlein Fi<br />
nanzierung, der den üblichen Zinsauf<br />
schlag auf 0,1 Prozentpunkte beziffert.<br />
„Mit den Vorgaben soll sichergestellt wer<br />
den, dass das Ferienquartier sich dauer<br />
haft und nicht nur an Urlauber vermie<br />
ten lässt, was die Verwertbarkeit und da<br />
mit auch die Werthaltigkeit der lmmobi<br />
lie verbessert“, ergänzt Hölscher.<br />
Gewagt: Auslandsflnanzlerung<br />
Befindet sich das Objekt der Träume<br />
im Ausland, käme auch eine Finanzie<br />
rung über eine örtliche Bank infrage al<br />
lein schon wegen der Sprachprobleme<br />
für viele Interessenten keine empfeh<br />
lenswerte Option. Doch auch wenn das<br />
Auslandsquartier bei <strong>einer</strong> deutschen<br />
Bank als Sicherheit dienen soll, wird<br />
es schwierig. Eine solche <strong>Finanzierung</strong><br />
wird nur von wenigen Banken begleitet,<br />
mit denen unter anderem der Baugeld<br />
vermittler Dr. Klein kooperiert. Aller<br />
dings sind die Konditionen weniger ~<br />
0 ><br />
Wohin Mieter von<br />
Ferienhäusern am<br />
liebsten reisen<br />
Bei der Ferienhaus-Plattform<br />
www.fewo-<strong>direkt</strong>de bieten Ei<br />
gentümer von Ferienhäusern ihr<br />
Quartier zur Vermietung an. Der<br />
Betreiber fuhrt jährlich eine Um<br />
frage unter den Mietern durch<br />
und fragt die im Vorjahr gebuch<br />
en Regionen ab. Auslandssieger<br />
2009: Mallorca<br />
u t e idBHW<br />
Villa „Rockstar“ in Andratz,<br />
Mallorca. 540 Quadratmeter<br />
Wohnfläche, vier Schlafzim<br />
mer und fünf Bäder kosten<br />
12,5 Millionen Euro<br />
57
~‘? ~<br />
‘/1<br />
58<br />
Quellen uns emnid BHW, luni 2010<br />
DAS INVESTMENT 09 10 PORTFOLIO <strong>Ferienimmobilie</strong>n<br />
R‘,‘<br />
UJ~~L<br />
• .<br />
attraktiv als für eine deutsche Wohnsitz<br />
Immobilie: „Ausländische Obiekte wer<br />
den durch deutsche Institute in der Re<br />
gel nicht so hoch beliehen wie deutsche.<br />
Eine unserer Partnerbanken finanziert<br />
beispielsweise maximal 70 Prozent des<br />
Kaufpreises, in Deutschland sind dage<br />
gen bis zu 100 Prozent und mehr mög<br />
lich“, sagt Vorstandssprecher Stephan<br />
Gawarecki. Anders als die me<strong>ist</strong>en Ban<br />
ken, die Auslandsobjekte beleihen, er<br />
hebt die Bausparkasse BHW keinen Zinsaufschlag.<br />
„Es wird allerdings eine ein<br />
malige Bearbeitungsgebühr von 0,5 Pro<br />
zent der Darlehenssumme erhoben“,<br />
räumt Anja Schüler, Leiterin Team Aus<br />
land bei der BHW, ein.<br />
Ob das Auslandsdomizil als Sicherheit<br />
dienen kann, hängt auch vom Standort<br />
ab. Beispiel Italien: Wer im Norden kau<br />
fen und finanzieren will, hat es leichter<br />
•STSEE<br />
Rügen 38,4%<br />
Usedom 16,4%<br />
Lübecker Bucht 10,2%<br />
Appartementhaus an der Seebrücke im Ostseebad Sellin<br />
auf Rügen. <strong>Die</strong> Wohnungen, 80 bis 240 Quadratmeter groß,<br />
kostenzwischen 300.000 und 1.000.000 Euro<br />
Pack die Badehose ein: Ab an die Ostsee<br />
als in Süditalien. So zieht beispielsweise<br />
BHW die Grenze 50 Kilometer südlich<br />
von Rom. Ab dort <strong>ist</strong> die Beleihung<br />
vor Ort nicht mehr möglich. Schüler:<br />
„Unsere Erfahrungen haben unter an<br />
derem gezeigt, dass die Grundbücher<br />
dort häufig keine vollständigen Eintra<br />
gungen enthalten.“ <strong>Die</strong> Partnerbanken<br />
von Dr. Klein finanzieren grundsätzlich<br />
Objekte in Westeuropa, während bei<br />
spielsweise Griechenland oder die Tür<br />
kei außen vor bleiben.<br />
Das gilt auch für die Bankpartner, mit de<br />
nen Creditweb kooperiert. Beide Bau<br />
geldbroker und auch BHW arbeiten im<br />
Ausland mit Rechtsanwälten und Treu<br />
händern zusammen, die vor Ort die<br />
Grundbuchprüfung, die Beurkundung<br />
und die Eintragung der Hypothek vor<br />
nehmen. Auch die Landesbausparkassen<br />
bieten einen solchen Service an. Einfa<br />
<strong>Die</strong> Ostsee-Region gewinnt seit Jahren Fans hinzu: Wollten 2005 noch 7,1 Prozent der<br />
deutschen Ferienhausurlauber dort Urlaub machen, waren es 2009 bereits 13,2 Prozent.<br />
Im Ausland hat Mallorca die Toskana als beliebtestes Ferienhausziel abgehängt<br />
15% — 14.8<br />
12% —<br />
10,3 g~≥l.c,•<br />
9% —<br />
6% —<br />
3% —<br />
0% —<br />
-<br />
013,2<br />
7,1 7,2 0<br />
46 38 48<br />
5.2 ‚2 0~ 02,3<br />
2005 2006 2007 2008 2009<br />
Quelle: Home Away Fewo-Direkt, luni 2010<br />
ITALIEN<br />
Toskana 25%<br />
Trentlno-Südtirol 9,4%<br />
Venetien 9,0%<br />
g!~a1*. •!~A‘ 3<br />
.rr..<br />
Auf 10 bis 15 Millionen Euro wird der Kaufpreis<br />
dieses Schlosses mit Weingut im Chianti<br />
geschätzt. jeder vierte Ferienhausmieter mit Ziel<br />
Italien wählt die Toskana<br />
— Ostsee<br />
— Nordsee<br />
Mallorca<br />
Toskana<br />
Cöte d‘Azur,<br />
Provence<br />
cher und zinsgünstiger <strong>ist</strong> die Finanzie<br />
rung des Feriendomizils, wenn die<br />
Wohnsitz-lmmobilie als Sicherheit dient.<br />
Das funktioniert allerdings nicht immer.<br />
Wet sie noch nicht abgezahlt hat, be<br />
kommt Probleme und keinen Kredit: Bei<br />
den Partnerbanken der Beraterplattform<br />
Prohyp <strong>ist</strong> das schuldenfreie Eigenheim<br />
unabdingbar für die <strong>Finanzierung</strong>. Das<br />
gilt generell auch für die ING-Diba, die<br />
jedoch auch Einzelfallentscheidungen<br />
trifft. Voraussetzung <strong>ist</strong> allerdings immer,<br />
dass genug Spielraum für die zweite<br />
Grundschuld in der erforderlichen Höhe<br />
vorhanden <strong>ist</strong>.<br />
Und es gilt noch eine weitere Hürde zu<br />
nehmen; „Bei uns <strong>ist</strong> die Eintragung im<br />
ersten Grundbuchrang Bedingung. Be<br />
steht beispielsweise noch eine Bausparfi<br />
nanzierung an zweiter Rangstelle, wäre<br />
dies kein Problem“, sagt Wolf-<strong>Die</strong>ter Roß<br />
bach, Bereichsleiter lmmoblienfinanzie<br />
6 wichtige Fragen, um<br />
böse Überraschungen zu<br />
vermeiden<br />
Ist die Immobilie baurechtlich ge<br />
nehmigt oder liegt für ein Grund<br />
stück eine Baugenehmigung vor? In<br />
Spanien: Küstengesetz prüfenl<br />
Sind die Eigentumsverhältnisse<br />
eindeutig geklärt?<br />
Ab wann <strong>ist</strong> (auch ein formloser)<br />
Kaufvertrag bindend?<br />
Welche Steuern fallen bei Kauf,<br />
Vermietung, Vererben, Verkauf an?<br />
Wie <strong>ist</strong> das Erbrecht gestaltet?<br />
Wenn auch vermietet werden<br />
soll: W~e gut <strong>ist</strong> die lmmobilie er<br />
reichbar, <strong>ist</strong> die Erreichbarkeit lang<br />
fr<strong>ist</strong>ig gewährle<strong>ist</strong>et?
liii liii<br />
till. liii<br />
115!l lIli<br />
„II UI.<br />
3 Millionen Euro teuer <strong>ist</strong> dieses Reetdachhaus in Kampen.<br />
Nordsee-Fans, die kauten wollen, zieht es bevorzugt auf die<br />
nordfriesischen Inseln Sylt, Amrum und Föhr<br />
rung bei der ING-Diba. Erstaunlich groß<br />
zügig gibt sich dagegen der Staat: Wohn<br />
Riester-Verträge lassen sich auch für den<br />
Kauf <strong>einer</strong> Auslandsimmobilie einsetzen.<br />
Bedingung <strong>ist</strong> allerdings, dass es sich<br />
nicht um ein Feriendomizil, sondern um<br />
NORDSEE<br />
Nordfriesische<br />
Inseln 246%<br />
Ostfriesische Inseln 23,2%<br />
Nordfriesland 21,1%<br />
Iii<br />
r<br />
den Hauptwohnsitz handelt, der sich im<br />
Eh-Ausland, Norwegen, Island oder<br />
Liechtenstein befindet. Und wer bereits<br />
für die Altersvorsorge riestert, kann seine<br />
Förderung auch nach dem Umzug ins<br />
Ausland behalten. Claudia Lindenberg<br />
0<br />
~3<br />
r<br />
0<br />
0<br />
FRANKREICH<br />
Cöte d‘Azur,<br />
Provence 38,4%<br />
l.anguedoc-Roussillon 15,2%<br />
Bretagne 14,6%<br />
59<br />
Ausblick vom Pool <strong>einer</strong> 240-Millonen-de-Luxe-vjlla an der fran<br />
zösischen Rivieraküste bei Nizza. Bei Ferienhausmietern kommt<br />
das Mondäne der Region gut an: Sie urlauben dort am liebsten<br />
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lichen Besonderheiten beim Immobi<br />
Iienkauf im Ausland finden Sie<br />
unter www.dasinvestment.com/<br />
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