BFW-Sonderveranstaltung - Immobilien Dittmann KG

) Verhältnis Mieter – Vermieter (3.)
Im Verhältnis von Mieter und vermietendem Wohnungseigentümer gelten erleichterte Haftungsmaßstäbe.
Entrichtet der Mieter im Rahmen seiner Zahlung auf die Betriebskosten auch die Beiträge zur
Gebäudeversicherung, so gilt nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH eine stillschweigende
Haftungsbegrenzung auf grob fahrlässig oder gar vorsätzlich herbeigeführte Schäden
als vereinbart 17 .
Im Bereich der Wasserschäden (klassisch: die auslaufende Waschmaschine) handelt ein MIeter
grob fahrlässig, der in einer Etagenwohnung eine Wasch- oder Spülmaschine ohne Einrichtung
zur automatischen Unterbrechung der Wasserzufuhr (z.B. Auqastop) betreibt ohne
durch geeignete optische oder akustische Vorkehrungen (Überwachung, o.ö.) dafür sorgt, dass
etwa austretendes Wasser bemerkt und weiterer Wasseraustritt verhindert werden kann 18 .
Für den Fall, dass ein Leitungswasserschaden nicht vorliegt (Wasseraustritt aus der Waschmaschine
selbst, Putz-, Plansch- oder Putzwasser) und der Mieter nicht solvent (genug) ist,
um den Schaden auszugleichen, stellt sich die Frage der Haftungsbegrenzung in besonderem
Maße, da der Haftpflichtversicherer nur soweit eintritt, wie der versicherte Mieter selbst zum
Schadensersatz verpflichtet ist.
c) Verhältnis vermietender Wohnungseigentümer / Gemeinschaft (4.)
Im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern haftet der Vermieter für das Verschulden
seines Mieters gem. § 278 BGB, da dieser Erfüllungsgehilfe der dem Vermieter im Rahmen
der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegenden Schutz- und Verkehrssicherungspflichten
ist.
d) Verhältnis Vermieter / andere Mieter (insbesondere des Vermieters) (5.)
Im Verhältnis zu anderen Dritten haftet der Vermieter für das Verschulden seines Mieters
gem. § 278 BGB nicht, da dieser nicht Erfüllungsgehilfe der dem Vermieter im Rahmen anderer
Rechtsverhältnisse obliegenden Schutz- und Verkehrssicherungspflichten ist 19 .
Auch aus einer Überwachungspflicht des Vermieters bei seinem Mieter können Ansprüche
mangels Erkennbarkeit einer Gefährdungslage durch den Vermieter regelmäßig nicht hergeleitet
werden, da anderenfalls auf dem Wege der Überspannung der Überwachungspflichten
des Vermieters eine Gefährdungshaftung konstruiert würde 20 .
Nach Ansicht des OLG Köln stellt der Wasserschaden auch keinen verschuldenunabhängigen
Gewährleistungsanspruch des Mieters aus, da es sich nicht um einen Mangel der Mietsache
handele; dieser hafte der Mietsache auf Dauer nicht an, sondere beruht auf einer Handlung
eines anderen Mitmieters 21 .
17 BGH, Urt. v. 13.12.1995 – VIII ZR 41/95, NJW 1996, 715.
18 OLG Oldenburg, Urt. v. 5.5.2004 – 3 U 6/04, ZMR 2004, aktuell, S. 3;
OLG Hamm, Urt. v. 27.3.1984 – 27 U 433/83, NJW 1985, 332.
19 OLG Köln, Urt. v. 23.3.2004 – 22 U 139/03, Haufe-Index 1147568
20 BGH, Urt. v. 4.12.1992 – Lw ZR 10/91, MDR 1993, 866.
21 OLG Köln, Urt. v. 23.3.2004 – 22 U 139/03, Haufe-Index 1147568
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