BFW-Sonderveranstaltung - Immobilien Dittmann KG
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Vielfältige Einwendungen des Verwalters, die insbesondere auf der grundsätzlichen eigenverantwortlichen Wahrnehmung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten durch die Eigentümer selbst beruhen, sind denkbar. a) Reduktion des Pflichtenumfangs aa) Keine Überspannung des Pflichtenmaßstabs Maßstab der Pflicht insbesondere zu eigener Informationsbeschaffung und –auswertung sind die Kenntnisse und Fähigkeiten eines sorgfältigen Verwalters, die insbesondere mit Blick auf bautechnische oder juristische Zusammenhänge nicht überspannt werden dürfen 26 . Werden die Möglichkeiten des Verwalters allerdings für diesen erkennbar überschritten, so hat der Verwalter auf die Hinzuziehung geeigneter Fachleute hinzuwirken 27 . Zieht der Verwalter Sonderfachleute heran, haftet er für den durch deren vorwerfbare Pflichtverletzungen hervorgerufenen Schaden nicht, da diese Dritten keine Erfüllungsgehilfen des Verwalters i.S.d. § 278 BGB sind 28 . bb) Parallele Kenntnis der Wohnungseigentümer Regelmäßig kann der in Anspruch genommene Verwalter einwenden, dass die ihm obliegenden Feststellungs- und Informationspflichten nicht bzw. nicht in vollem Umfang bestanden, da Wohnungseigentümer besondere bzw. parallele Kenntnis von den erheblichen Umständen hatten 29 . Richtigerweise ist zu verlangen, dass sämtliche Wohnungseigentümer entsprechende parallele Kenntnis hatten 30 . b) Einwand mangelnder Kausalität Ferner ist gerade für den Bereich der Baubranche oftmals die mangelnde Kausalität der Pflichtverletzung des Verwalters für den eingetretenen Schaden einzuwenden. So insbesondere dann, wenn infolge Vermögensverfalls der Erfüllungs- bzw. Gewährleistungspflichtigen auch im Falle gehöriger Erfüllung der Verwalterpflichten mangels Realisierbarkeit der Ansprüche ein Schaden ebenso eingetreten wäre. 26 OLG Zweibrücken, Beschl. v. 14.6.1991 – 3 W 203/90, NJW-RR 1991, 1301; Bärmann/Seuß, Rn. B 599, 607 – 608; Drasdo/Müller/Riesenberger/Bielefeld, Festschrift für W.-D. Deckert, 17 (24). 27 Bärmann/Seuß, Rn. B 610; Deckert/Deckert, Grp. 4, Rn. 1381. 28 OLG Düsseldorf, Beschl. v. 29.6.1998 – 3 Wx 190/98, Deckert, Grp. 4, Rn. 294. 29 OLG Hamm, Beschl. v. 17.12.1996 – 15 W 212/96, NJW-RR 1997, 908 (909); Weitnauer/Weitnauer, § 27, Rn. 6. 30 BayObLG, Beschl. v. 1.2.2001 – 2Z BR 122/00, NJW-RR 2001, 731 (732); Bärmann/Pick/Merle, § 27, Rn. 50 m.w.N. 10
c) Mitverschuldenseinwand Eine besondere Rolle spielt der Einwand des (erheblichen) Mitverschuldens der Wohnungseigentümer, da es in der Praxis leider nur allzu oft zu beobachten ist, dass Erwerber / Wohnungseigentümer die Entscheidung über die Durchsetzung von Ansprüchen ungebührlich verzögern oder keine bzw. keine sinnvollen Maßnahmen beschließen, obgleich der Verwalter die erforderlichen Feststellungen gemacht, rechtzeitig informiert und auf eine sachgerechte Beschlussfassung hingewirkt hatte 31 . 31 OLG Düsseldorf, Beschl. v. 27.5.2002 – 3 Wx 148/01, ZWE 2002, 537 (540). 11
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c) Mitverschuldenseinwand<br />
Eine besondere Rolle spielt der Einwand des (erheblichen) Mitverschuldens der Wohnungseigentümer,<br />
da es in der Praxis leider nur allzu oft zu beobachten ist, dass Erwerber / Wohnungseigentümer<br />
die Entscheidung über die Durchsetzung von Ansprüchen ungebührlich verzögern<br />
oder keine bzw. keine sinnvollen Maßnahmen beschließen, obgleich der Verwalter die<br />
erforderlichen Feststellungen gemacht, rechtzeitig informiert und auf eine sachgerechte Beschlussfassung<br />
hingewirkt hatte 31 .<br />
31 OLG Düsseldorf, Beschl. v. 27.5.2002 – 3 Wx 148/01, ZWE 2002, 537 (540).<br />
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