BFW-Sonderveranstaltung - Immobilien Dittmann KG

BFW-Sonderveranstaltung
Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
Landesverband Bayern
Freitag, 24. September 2004,
Ringhotel Alpenhof
Augsburg
Die Eigentumswohnung als Aquarium
Die korrekte Abwicklung von Wasserschäden im Wohnungseigentum
1
Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch 1
Die Abwicklung von Wasserschäden im Wohnungseigentum (nicht beschränkt auf den Begriff
des Leitungswasserschadens im Sinne der Gebäudeversicherung!) bereitet in der Praxis
oftmals Probleme.
An den Verwalter werden Anforderungen gestellt, denen der oft nicht gerecht werden kann,
vielfach auch gar nicht gerecht werden darf.
So ist insbesondere zwischen Schadensverursachung und –eintritt im Bereich des Gemeinschafts-
oder des Sondereigentums zu trennen.
Bedeutsam ist auch die Frage, ob und gegebenenfalls wen ein Verschulden am Schadenseintritt
trifft. Ferner sind wichtige versicherungsrechtliche Fragen zu beachten.
I. Die Abwicklung unverschuldeter Wasserschäden
Da sich die Abwicklung unverschuldeter Schadensereignisse erheblich von der verschuldeter
Schadensereignisse unterscheidet, ist zunächst zu fragen, ob und wer den Schadenseintritt
verschuldet hat.
1 Der Verfasser ist Rechtsanwalt in Solingen; beratendes Mitglied im BFW Bundesfachverband Wohnungs-
und Immobilienverwalter e.V., Landesverband West; Mitglied der ARGE Miet- und Wohnungseigentums-
recht im Deutschen Anwalt Verein (DAV), Sozius der Kanzlei Krall, Kalkum & Partner GbR,
Birkenweiher 13, 42651 Solingen, Tel.: 0212 / 22210-0, Fax: 0212 / 22210-40,
E-mail: krall-kalkum@telebel.de, Homepage: www.krall-kalkum.de

1. Keine Gefährdungshaftung im Wohnungseigentumsrecht
Sofern ein Wasserschaden nicht schuldhaft von einem Wohnungseigentümer (oder seinem
Mieter) verursacht, von der Wohnungseigentümergemeinschaft ein gefahrdrohender Zustand
schuldhaft nicht beseitigt bzw. ein Wasserschaden schuldhaft nicht behoben wurde, sind die
übrigen Wohnungseigentümer dem geschädigten Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft
wegen erlittener Nachteile an dessen Sondereigentum, die auf einem Mangel des Gemeinschaftseigentums
beruhen, nicht haftbar.
Eine verschuldensunabhängige Haftung, etwa wie die des Straßenverkehrsrechts, kennt das
WEG nicht.
2. Der Instandsetzungsanspruch des Geschädigten und seine Duldungspflicht
Allerdings steht jedem Wohnungseigentümer, unabhängig von der Schadensursache (und der
Verfolgung damit gegebenenfalls im Zusammenhang stehender Ansprüche gegen Dritte),
gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern ein Anspruch auf ordnungsgemäßer Verwaltung
entsprechender Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gem. § 22 Abs. 5 Ziff. 2
WEG zu.
Die Durchführung entsprechender Maßnahmen unter Inanspruchnahme seines Sondereigentums
hat allerdings jeder Wohnungseigentümer gem. § 14 Abs. Ziff. 4 WEG zu dulden 2 .
Dieser Anspruch bezieht sich daher nicht auf das Sondereigentum, zu dessen Instandhaltung
und Instandsetzung der jeweilige Sondereigentümer grundsätzlich selbst auf eigene Kosten
verpflichtet ist.
Dem betroffenen Wohnungseigentümer kann allerdings unter Aufopferungsgesichtspunkten
ein Ersatzanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit den
Nachteilen zustehen, die dieser Wohnungseigentümer an seinem Sondereigentum dadurch
erleidet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft pflichtgemäß zur Instandsetzung des
Sondereigentums schreitet und dabei das Sondereigentum des Wohnungseigentümers nachteilig
betroffen wird (§ 14 Ziff. 4 i.V.m. § 21 Abs. 5 Ziff. 2. WEG).
Also ist zwischen dem eigentlichen Schaden am Sondereigentum, hervorgerufen durch einen
unverschuldeten Mangel am Gemeinschaftseigentum (nicht ersatzfähig mangels Verschulden)
und dem Aufopferungsanspruch des betroffenen Sondereigentümers aufgrund seitens der
Gemeinschaft veranlasster oder durchzuführender Instandsetzungsmaßnahmen (grundsätzlich
ersatzfähig) zu unterscheiden.
2 BayObLG, Beschl. v. 26.2.2004 – 2Z BR 2/04, WuM 2004, 7 f.
2

Übersicht:
- Pflicht zur verschuldens- - Kein Schadensersatz
unabhängigen Instand-
setzung
- Handlungspflicht des - begrenzte Handlungs-
Verwalters pflicht des Verwalters
- Duldungspflicht - Aufopferungsanspruch
3. Abwicklung von Wasserschäden im Verhältnis zu Versicherungen
Handelt es sich bei dem Wasserschaden am Gemeinschaftseigentum um einen Versicherungsfall
im Rahmen der Gebäudeversicherung (Leitungswasserschadensversicherung), hat sich der
Verwalter der Versicherungs- und Schadensabwicklung anzunehmen, da ein haftender Verursacher
mangels Verschulden nicht vorhanden ist.
Nicht unter den Schadensbegriff der Gebäudeversicherung fallende Schäden sind gegebenenfalls
über die Hausratversicherung abzuwickeln.
Übersicht:
Schädiger
scheidet
aus, kein
Verschulden
Abwicklung von Wasserschäden
im Verhältnis der Wohnungseigentümer
Schadenseintritt
im Bereich des
Gem.-Eigentums
Abwicklung von Wasserschäden
im Außenverhältnis
Haftpflicht
scheidet
aus, kein
Verschulden
3
Schadenseintritt
im Bereich des
Sonder-Eigentums
Gebäude-
versicherung,
wenn
Leitungswasser
Hausrat,
soweit
Sondereigentum
u.
kein LWS

a) Abwicklung von Schäden im Sondereigentum
Als Aufgabe der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt es
dem Verwalter ohne weiteres, umgehend eine Regulierung hereibzuführen und zu überwachen.
Probleme ergeben sich aber dann, wenn auch Teile des Sondereigentums betroffen sind.
aa) Begrenzte Verwalterpflichten bei der Abwicklung von Sondereigentumsschäden
Zwar betrifft das Schadensereignis das Sondereigentum. Dieses ist jedoch nicht separat versicherbar
und somit Versicherung Sache der Gemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung
gem. § 21 Abs. 5 Ziff. 3 WEG 3 .
Ist (wie wohl überwiegend) auch das Sondereigentum betroffen, so sind die Pflichten des
Verwalters allerdings begrenzt, sofern ihm nicht auch die Sondereigentumsverwaltung übertragen
wurde 4 .
Abgesehen von Notmaßnahmen, der zügigen Meldung des Schadensfalls und der Unterstützung
des Sondereigentümers durch Information sowie Bereitstellung erforderlicher Unterlagen
trifft ihn keine gesteigerte Pflicht zur Durchführung der Schadensabwicklung 5 .
Nach der hier vertretenen Auffassung ist der Verwalter auch nicht berechtigt, die zur Schadensbeseitigung
am Sondereigentum erforderlichen Kosten, auch wenn es sich um solche
handelt, die über die Versicherung abgerechnet werden sollen, aus gemeinschaftlichen Mitteln
zu bevorschussen.
Der Verwalter haftet, wenn die Gemeinschaft einen Ausfall dadurch erleidet, dass bestimmte
Beträge eben nicht erstattet werden (Luxusreparatur durch den Sondereigentümer, nicht versicherte
Schäden wie Armaturen, etc.) 6 .
bb) Gerichtliche Durchsetzung
Nicht übersehen werden darf indes, dass der einzelne Sondereigentümer im Falle einer etwa
notwendigen Auseinandersetzung mit dem Versicherer der Unterstützung durch die Wohnungseigentümer
bedarf.
Da Versicherungsnehmer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, haben entweder alle
Eigentümer zu klagen, oder müssen den einzelnen Eigentümer entsprechend ermächtigen 7 .
3 Nußbaum, NZM 2003, 617 (618); Jansen/Köhler in:
Deckert, Die Eigentumswohnung, Grp. 9 II; Rn. 38 (S. 21) m.w.N.
4 Armbrüster, Vortrag in Potsdam, Potsdamer Tage zum Wohnungseigentum, 12.05.2004.
5 BayObLG, Beschl. v. 3.4.1996 – 2 Z BR 5/96, NJW-RR 1996, 1298;
KG, Beschl. v. 9.10.1991 - 24 W 1484/91, NJW-RR 1992, 150,
a.A.: Jansen/Köhler in: Deckert, Die Eigentumswohnung, Grp. 9 II; Rn. 81 ff. (S. 43 ff.) m.w.N.
6 BayObLG, Beschl. v. 29.1.1998 – 2 Z BR 53/97, NJW-RR 1999, 305.
7 OLG Hamm, Urt. v. 3.3.1995 – 20 U 335/94, NJW-RR 1995, 1419.
4

) Problematik der Vereinbarung von Selbstbeteiligungen
Da, wie in letzter Zeit zunehmend zu beobachten ist, sich Versicherungsunternehmen nach
der Regulierung von Schadensfällen von risikobehafteten Objekten im Wege der Vertragskündigung
trennen und Versicherungsschutz für solche Objekte vielfach nur noch gegen Vereinbarung
von Selbstbehalten zu Lasten der Wohnungseigentümer i.H.v. oftmals mehreren
tausend Euro 8 zu erhalten ist, stellt sich in solchen Fällen zum einen die Frage nach der Vertragsabschlusskompetenz
des Verwalters, zum anderen die Frage danach, wer bei Schäden am
Sondereigentum die Selbstbeteiligung zu tragen hat.
aa) Abschlusskompetenz des Verwalters
Zwar entspricht der Abschluss der verbundenen Gebäude- und Haftpflichtversicherung ordnungsgemäßer
Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 Ziff. 3 WEG, indes ist der Verwalter durch das
WEG (§ 27 WEG) nicht gesetzlich bevollmächtigt, Versicherungsverträge namens und in
Vollmacht der Wohnungseigentümer abzuschließen oder zu kündigen, es sein denn, es liegt
ein Notfall i.S.d. § § 27 Abs. 2 Ziff. 4 WEG vor (-umstritten-) 9 .
Der Verwalter bedarf nach der hier vertretenen Auffassung einer in der Gemeinschaftsordnung,
dem Verwaltervertrag oder in einem Beschluss niedergelegten Vertretungsmacht.
Im Rahmen dieser auf die Frage der Vereinbarung einer Selbstbeteiligung oftmals überhaupt
nicht eingehenden Vollmachtsklauseln entspricht hiesiger Auffassung nach die Vereinbarung
einer nicht unerheblichen Selbstbeteiligung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern bedarf
der beschlussweisen Genehmigung. Ansonsten macht sich der Verwalter schadensersatzpflichtig
10 .
Eine Alternative stellt eine Beschlussfassung zur Sanierung des Rohr- bzw. Leitungsnetzes
dar, da derart sanierte Objekte als neuwertig eingestuft werden und von höheren Prämien bzw.
Selbstbeteiligungen verschont bleiben
.
bb) Tragung der nach Abzug der Selbstbeteiligung verbleibenden Schäden
Verbleibt nach Abwicklung eines das Gemeinschafts- und das Sondereigentums betreffenden
Versicherungsfalls ein aufgrund vereinbarter Selbstbeteiligung nicht gedeckter Schadensbetrag,
stellt sich die Frage, wer den auf das Sondereigentum entfallenden nicht gedeckten
Schadensbetrag aufzubringen hat.
Dies kann nur die Gemeinschaft sein 11 . Zwar betrifft das Schadensereignis das Sondereigentum.
Dieses ist jedoch nicht separat versicherbar und die Versicherung ist Sache der Gemeinschaft
im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 Ziff. 3 WEG 12 . Vereinbart
diese eine Selbstbeteiligung, so ist der hieraus resultierende Restbetrag von der Gemeinschaft
gem. § 16 Abs. 2 WEG zu tragen.
8
Nußbaum, NZM 2003, 617 (618).
9
Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 21 WEG, Rn. 145; Weitnauer, § 21 Rn. 41;
a.A.: Jansen/Köhler in: Deckert, Die Eigentumswohnung, Grp. 9 II; Rn. 7 (S. 5) m.w.N.
10
Jansen/Köhler in: Deckert, Die Eigentumswohnung, Grp. 9 II; Rn. 55 ff. (S. 29 ff.) m.w.N.
11
Nußbaum, NZM 2003, 617 (619).
12
Jansen/Köhler in: Deckert, Die Eigentumswohnung, Grp. 9 II; Rn. 38 (S. 21) m.w.N.
5

Die Wohnungseigentümer sind indes berechtigt, durch Mehrheitsbeschluss festzulegen, dass
der jeweilige Sondereigentümer eine Selbstbeteiligung allein zu tragen hat 13 .
c) Inanspruchnahme der Haftpflichtversicherung
Eine weitgehend unbeachtet gebliebenes Entscheidung fällte der für Versicherungssachen
zuständige IV. Senat des BGH am 11.12.2002 14 .
Hiernach können die Wohnungseigentümer, die einen von einem Wasserschaden betroffenen
Eigentümer seinen Aufopferungsschaden zu ersetzen haben, diesen Aufwand als Versicherungsfall
bei der Haftpflichtversicherung der Gemeinschaft regulieren, sofern nach den die
Allgemeinen Versicherungsbedingungen für die Haftpflichtversicherung (AHB) ergänzenden
Besonderen Bedingungen (BB), die zusätzlich vereinbart sein können, der jeweilige einzelne
Miteigentümer mit seinen etwaigen Ansprüchen gegen die Gemeinschaft in den Haftpflichtversicherungsschutz
einbezogen ist.
Der Versicherer hat dann aber nur Folgeschäden, nicht den unmittelbaren Schaden (an den
Gebäudebestandteilen) zu ersetzen.
Voraussetzung ist allerdings die unverzügliche Meldung des Eintritts eines Versicherungsfalls
nicht nur beim Gebäude-, sondern auch beim Haftpflichtversicherer, ansonsten droht eine
Schadenshaftung des Verwalters 15 .
II. Die Abwicklung verschuldeter Wasserschäden
Hat das Schadensereignis seinen Ausgang im Bereich einer Sondereigentumseinheit genommen
(klassisches Beispiel die ausgelaufene Waschmaschine), so ist zu differenzieren, ob ein
Wohnungseigentümer oder ein Dritter (Mieter, etc.) den Schaden schuldhaft herbeiführte und
welche Schäden verursacht wurden.
1. Schuldhafte Herbeiführung durch einen Wohnungseigentümer
a) Schäden an fremdem Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum
aa) Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft
Führt ein Wohnungseigentümer einen (Wasser-)Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum
bzw. Sondereigentum Dritter schuldhaft (d.h. leicht oder grob fahrlässig bzw. vorsätzlich)
herbei, haftet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Ersatz des entstandenen
Schadens aus vertraglicher bzw. deliktischer Haftung.
Den Schaden am eigenen Sondereigentum hat alleine zu tragen.
13
OLG Köln, Beschl. v. 14.7.2003 – 16 Wx 124/03, ZMR 2004, 298 ff.
14
BGH, Urt. v. 11.12.2002 – IV ZR 226/01, ZfIR 2003, 242 ff m.Anm. Armbrüster = NJW 2003, 826.
15
OLG Köln, NZM 2001, 551.
6

) Abwicklung als Versicherungsfall im Rahmen der Gebäudeversicherung
Führt ein Sondereigentümer an einem versicherten Gegenstand eines fremden Sondereigentums
oder am Gemeinschaftseigentum einen Schaden herbei, so ist der Gebäudeversicherer
zur Regulierung verpflichtet, sofern nur leichte Fahrlässigkeit vorliegt (§ 61 VVG).
Nach einer auf das Wohnungseigentum angewandten Entscheidung des BGH zum Mietrecht,
wird dabei ein stillschweigend vereinbarter Regreßverzicht (§ 67 VVG) des Versicherers gegen
den Schädiger angenommen 16 .
b) Schäden an eigenen Sachen - Sondereigentum
Führt ein Sondereigentümer an einem versicherten Gegenstand seines eigenen Sondereigentums
einen Schaden herbei, so ist der Gebäudeversicherer zur Regulierung verpflichtet, sofern
nur leichte Fahrlässigkeit vorliegt (§ 61 VVG).
Eine Regreßmöglichkeit hat der Versicherer gegen den (Eigen-)Schädiger gem. § 67 Abs. 1 S.
1 VVG nicht, da dieser kein „Dritter“ im Sinne der Vorschrift ist.
2. Schuldhafte Herbeiführung durch einen Mieter
Wird das (Wasser-)Schadensereignis durch einen Dritten (Mieter) herbeigeführt, so sind verschiedene
Rechtsverhältnisse zu bedenken, nämlich das …
1. des Mieters gegenüber einem anderen Mieter,
2. des Mieters gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft,
3. des Mieters gegenüber dem Vermieter,
4. des Vermieters gegenüber seinen Miteigentümern,
5. des Vermieters gegenüber einem anderen Mieter,
6. der Beteiligten gegenüber dem Gebäudeversicherer.
a) Verhältnis Mieter –andere Mieter / Wohnungseigentümer (1. u. 2.)
Für den schuldhaft herbeigeführten Schaden bei anderen Mietern bzw. den übrigen Wohnungseigentümern
haftet der Mieter unter dem Gesichtspunkt der unerlaubten Handlung gem.
§ 823 BGB.
Zwar kann für den vom Mieter verursachten Schaden eine Haftpflichtversicherung eintrittspflichtig
sein, einen unmittelbaren Anspruch des Geschädigten gegenüber dem Haftpflichtversicherer
gibt es jedoch nicht (keine Pflichtversicherung, die gesetzlich unmittelbare Haftung
anordnet).
16 BGH, Urt. v. 8.11.2000 – IV ZR 298/99, NJW 2001, 1353.
7

) Verhältnis Mieter – Vermieter (3.)
Im Verhältnis von Mieter und vermietendem Wohnungseigentümer gelten erleichterte Haftungsmaßstäbe.
Entrichtet der Mieter im Rahmen seiner Zahlung auf die Betriebskosten auch die Beiträge zur
Gebäudeversicherung, so gilt nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH eine stillschweigende
Haftungsbegrenzung auf grob fahrlässig oder gar vorsätzlich herbeigeführte Schäden
als vereinbart 17 .
Im Bereich der Wasserschäden (klassisch: die auslaufende Waschmaschine) handelt ein MIeter
grob fahrlässig, der in einer Etagenwohnung eine Wasch- oder Spülmaschine ohne Einrichtung
zur automatischen Unterbrechung der Wasserzufuhr (z.B. Auqastop) betreibt ohne
durch geeignete optische oder akustische Vorkehrungen (Überwachung, o.ö.) dafür sorgt, dass
etwa austretendes Wasser bemerkt und weiterer Wasseraustritt verhindert werden kann 18 .
Für den Fall, dass ein Leitungswasserschaden nicht vorliegt (Wasseraustritt aus der Waschmaschine
selbst, Putz-, Plansch- oder Putzwasser) und der Mieter nicht solvent (genug) ist,
um den Schaden auszugleichen, stellt sich die Frage der Haftungsbegrenzung in besonderem
Maße, da der Haftpflichtversicherer nur soweit eintritt, wie der versicherte Mieter selbst zum
Schadensersatz verpflichtet ist.
c) Verhältnis vermietender Wohnungseigentümer / Gemeinschaft (4.)
Im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern haftet der Vermieter für das Verschulden
seines Mieters gem. § 278 BGB, da dieser Erfüllungsgehilfe der dem Vermieter im Rahmen
der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegenden Schutz- und Verkehrssicherungspflichten
ist.
d) Verhältnis Vermieter / andere Mieter (insbesondere des Vermieters) (5.)
Im Verhältnis zu anderen Dritten haftet der Vermieter für das Verschulden seines Mieters
gem. § 278 BGB nicht, da dieser nicht Erfüllungsgehilfe der dem Vermieter im Rahmen anderer
Rechtsverhältnisse obliegenden Schutz- und Verkehrssicherungspflichten ist 19 .
Auch aus einer Überwachungspflicht des Vermieters bei seinem Mieter können Ansprüche
mangels Erkennbarkeit einer Gefährdungslage durch den Vermieter regelmäßig nicht hergeleitet
werden, da anderenfalls auf dem Wege der Überspannung der Überwachungspflichten
des Vermieters eine Gefährdungshaftung konstruiert würde 20 .
Nach Ansicht des OLG Köln stellt der Wasserschaden auch keinen verschuldenunabhängigen
Gewährleistungsanspruch des Mieters aus, da es sich nicht um einen Mangel der Mietsache
handele; dieser hafte der Mietsache auf Dauer nicht an, sondere beruht auf einer Handlung
eines anderen Mitmieters 21 .
17 BGH, Urt. v. 13.12.1995 – VIII ZR 41/95, NJW 1996, 715.
18 OLG Oldenburg, Urt. v. 5.5.2004 – 3 U 6/04, ZMR 2004, aktuell, S. 3;
OLG Hamm, Urt. v. 27.3.1984 – 27 U 433/83, NJW 1985, 332.
19 OLG Köln, Urt. v. 23.3.2004 – 22 U 139/03, Haufe-Index 1147568
20 BGH, Urt. v. 4.12.1992 – Lw ZR 10/91, MDR 1993, 866.
21 OLG Köln, Urt. v. 23.3.2004 – 22 U 139/03, Haufe-Index 1147568
8

Zur Vermeidung unschöner Auseinandersetzungen ist die zulässige Vereinbarung eines Haftungsausschlusses
für Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit Mängeln der Mietsache im Mietvertrag
zu empfehlen 22 .
e) Verhältnis Beteiligte / Gebäudeversicherer (6.)
Derjenige, dem der Eigentümer die Nutzung der Sondereigentumseinheit überläßt, insbesondere
der Mieter, ist Dritter im Sinne des Versicherungsvertragsgesetzes.
Führt der Mieter schuldhaft einen Leitungswasserschaden herbei, so tritt die Leitungswasserschadensversicherung,
soweit der Versicherungsumfang reicht, ein.
Für sonstige Schäden am Sondereigentum tritt, sofern vorhanden, die Hausratversicherung
des jeweilig betroffenen Sondereigentümers ein.
Der gem. § 67 VVG grundsätzlich gegen den Mieter als Drittem mögliche Regreß des Versicherers
scheitert jedoch dann, sofern bloße leichte Fahrlässigkeit vorliegt 23 .
3. Schuldhafte Herbeiführung durch Verwalter / Wohnungseigentümergemeinschaft
Verzögert die Wohnungseigentümergemeinschaft im übrigen schuldhaft die Durchführung
erforderlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten bzw. notwendiger Maßnahmen
zur Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens, so haften die übrigen Mitglieder der
Wohnungseigentümergemeinschaft dem geschädigten Wohnungseigentümer auf Ersatz des
adäuquat kausal entstandenen Schadens.
Gleiches gilt für den Verwalter von Wohnungseigentum, der o.g. Maßnahmen nicht oder nicht
mit der gebotenen Stringenz durchführt.
Denkbar ist eine deliktische Schadensersatz- und Schmerzensgeldhaftung des Verwalters im
Falle schuldhafter Verletzung der Rechtsgüter der §§ 823 ff. BGB aufgrund der Vernachlässigung
der o.g. Pflichten.
Auf Schadensersatz bzw. Schmerzensgeld (§ 253 Abs. 2 BGB n.F.) haftet der Verwalters jedoch
regelmäßig vertraglich gem. §§ 675, 666 BGB analog 24 .
Dies gilt auch für Schäden am Sondereigentum, die einzelnen Eigentümern im Zusammenhang
mit Pflichtverletzungen des Verwalters bei der Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum
entstehen 25 .
Zu berücksichtigen ist in solchen Fällen regelmäßig, dass die schuldhafte Verletzung einer
dem Verwalter obliegenden Pflicht nicht notwendigerweise zur Schadensersatzhaftung überhaupt
bzw. in der gewünschten Höhe führt.
22 BGH, Urt. v. 24.10.2001 – VIII ARZ 1/01, MDR 2002, 330 = NJW 2002, 673 (675).
23 BGH, Urt. v. 13.12.1995 – VIII ZR 41/95, NJW 1996, 715.
24 BGH, Urt. v. 20.11.1997 – III ZR 310/95, NJW 1998, 680 (681);
OLG Hamm, Beschl. v. 17.12.1996 – 15 W 212/96, NJW-RR 1997, 908; Bärmann/Seuß, Rn. B 619;
Bub, WE 1999, 202 (204).
25 BayObLG, Beschl. v. 29.1.1998 – 2Z BR 53/97, NJW-RR 1999, 305 (306);
BayObLG, Beschl. v. 7.5.1992 – 2 Z BR 12/92, WE 1993, 278.
9

Vielfältige Einwendungen des Verwalters, die insbesondere auf der grundsätzlichen eigenverantwortlichen
Wahrnehmung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten durch die
Eigentümer selbst beruhen, sind denkbar.
a) Reduktion des Pflichtenumfangs
aa) Keine Überspannung des Pflichtenmaßstabs
Maßstab der Pflicht insbesondere zu eigener Informationsbeschaffung und –auswertung sind
die Kenntnisse und Fähigkeiten eines sorgfältigen Verwalters, die insbesondere mit Blick auf
bautechnische oder juristische Zusammenhänge nicht überspannt werden dürfen 26 .
Werden die Möglichkeiten des Verwalters allerdings für diesen erkennbar überschritten, so
hat der Verwalter auf die Hinzuziehung geeigneter Fachleute hinzuwirken 27 .
Zieht der Verwalter Sonderfachleute heran, haftet er für den durch deren vorwerfbare Pflichtverletzungen
hervorgerufenen Schaden nicht, da diese Dritten keine Erfüllungsgehilfen des
Verwalters i.S.d. § 278 BGB sind 28 .
bb) Parallele Kenntnis der Wohnungseigentümer
Regelmäßig kann der in Anspruch genommene Verwalter einwenden, dass die ihm obliegenden
Feststellungs- und Informationspflichten nicht bzw. nicht in vollem Umfang bestanden,
da Wohnungseigentümer besondere bzw. parallele Kenntnis von den erheblichen Umständen
hatten 29 . Richtigerweise ist zu verlangen, dass sämtliche Wohnungseigentümer entsprechende
parallele Kenntnis hatten 30 .
b) Einwand mangelnder Kausalität
Ferner ist gerade für den Bereich der Baubranche oftmals die mangelnde Kausalität der
Pflichtverletzung des Verwalters für den eingetretenen Schaden einzuwenden.
So insbesondere dann, wenn infolge Vermögensverfalls der Erfüllungs- bzw. Gewährleistungspflichtigen
auch im Falle gehöriger Erfüllung der Verwalterpflichten mangels Realisierbarkeit
der Ansprüche ein Schaden ebenso eingetreten wäre.
26 OLG Zweibrücken, Beschl. v. 14.6.1991 – 3 W 203/90, NJW-RR 1991, 1301;
Bärmann/Seuß, Rn. B 599, 607 – 608;
Drasdo/Müller/Riesenberger/Bielefeld, Festschrift für W.-D. Deckert, 17 (24).
27 Bärmann/Seuß, Rn. B 610; Deckert/Deckert, Grp. 4, Rn. 1381.
28 OLG Düsseldorf, Beschl. v. 29.6.1998 – 3 Wx 190/98, Deckert, Grp. 4, Rn. 294.
29 OLG Hamm, Beschl. v. 17.12.1996 – 15 W 212/96, NJW-RR 1997, 908 (909);
Weitnauer/Weitnauer, § 27, Rn. 6.
30 BayObLG, Beschl. v. 1.2.2001 – 2Z BR 122/00, NJW-RR 2001, 731 (732);
Bärmann/Pick/Merle, § 27, Rn. 50 m.w.N.
10

c) Mitverschuldenseinwand
Eine besondere Rolle spielt der Einwand des (erheblichen) Mitverschuldens der Wohnungseigentümer,
da es in der Praxis leider nur allzu oft zu beobachten ist, dass Erwerber / Wohnungseigentümer
die Entscheidung über die Durchsetzung von Ansprüchen ungebührlich verzögern
oder keine bzw. keine sinnvollen Maßnahmen beschließen, obgleich der Verwalter die
erforderlichen Feststellungen gemacht, rechtzeitig informiert und auf eine sachgerechte Beschlussfassung
hingewirkt hatte 31 .
31 OLG Düsseldorf, Beschl. v. 27.5.2002 – 3 Wx 148/01, ZWE 2002, 537 (540).
11