Einzelhandelsentwicklungskonzept - Gemeinde Uedem
Einzelhandelsentwicklungskonzept - Gemeinde Uedem
Einzelhandelsentwicklungskonzept - Gemeinde Uedem
Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.
YUMPU macht aus Druck-PDFs automatisch weboptimierte ePaper, die Google liebt.
<strong>Einzelhandelsentwicklungskonzept</strong><br />
<strong>Uedem</strong>
<strong>Einzelhandelsentwicklungskonzept</strong><br />
<strong>Uedem</strong><br />
Stefan Kruse<br />
Andreas Mayer<br />
Eva Stubert<br />
Junker und Kruse<br />
Stadtforschung ���� Planung<br />
Markt 5 44137 Dortmund<br />
Tel. 02 31. 55 78 58-0 Fax 02 31. 55 78 58-50<br />
www.junker-kruse.de info@junker-kruse.de<br />
Juli 2006
INHALTSVERZEICHNIS<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
1 AUSGANGSSITUATION UND ZIEL DER UNTERSUCHUNG 5<br />
2 TRENDS UND RAHMENBEDINGUNGEN IM EINZELHANDEL 8<br />
3 METHODIK 10<br />
3.1 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur 17<br />
4 ÜBERGEORDNETE STANDORTRELEVANTE RAHMENBEDINGUNGEN<br />
DER ZENTREN- UND EINZELHANDELSSTRUKTUR IN UEDEM 19<br />
5 DIE EINZELHANDELSSTRUKTUR IN UEDEM - ANGEBOTSSEITE 22<br />
5.1 Überblick über die Angebotsstruktur im <strong>Gemeinde</strong>gebiet 22<br />
5.2 Einzelhandelsschwerpunkte in <strong>Uedem</strong> 28<br />
6 ANALYSE DER NACHFRAGESEITE, ZENTRALITÄTEN 35<br />
6.1 Einzugsgebiet 35<br />
6.2 Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss 37<br />
6.3 Umsätze und Zentralität des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels 41<br />
6.4 Sichtweise der Kunden 45<br />
7 ENTWICKLUNGSSPIELRÄUME UND SZENARIEN 47<br />
7.1 Absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume 47<br />
7.2 Räumliche Entwicklungsbereiche 50<br />
7.3 Szenarien zur Einzelhandelsentwicklung 52<br />
8 DAS EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 58<br />
8.1 Ziele der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung 58<br />
8.2 Ausweisung von Entwicklungs- und Tabubereichen 59<br />
8.3 Die <strong>Uedem</strong>er Sortimentsliste 61<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
3
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
8.4 Weitere Empfehlungen 66<br />
8.5 Schlusswort 73<br />
9 KURZFASSUNG 75<br />
10 GLOSSAR 82<br />
11 VERZEICHNISSE 86<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
4
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
1 Ausgangssituation und Ziel der Untersuchung<br />
Der nunmehr seit mehr als drei Jahrzehnten andauernde Strukturwandel im Einzelhandel hat, so<br />
macht es angesichts der angekündigten Expansionsbestrebungen einiger Konzerne zumindest den<br />
Anschein, noch nicht seinen Höhepunkt erreicht. Obgleich diese Feststellung auf nahezu alle Bran-<br />
chen und Betriebsformen zutrifft, ragt eine Branche heraus: der Lebensmittelsektor. Nicht nur die<br />
immer größer werdenden Betriebsformen und die damit einhergehende Ausdifferenzierung des<br />
Warenangebotes (auch in Richtung Nicht-Lebensmittel), auch die in vielen Regionen dramatisch<br />
angestiegene Anzahl der Betriebe hat bei einem nahezu gleichbleibenden Nachfragepotenzial zu<br />
einem verschärften Konkurrenzwettbewerb geführt, der in einzelnen Fällen bereits „kannibalöse<br />
Ausmaße“ annimmt.<br />
Der Druck auf die (auf Expansion ausgerichteten) Konzerne und Betriebe wird zunehmend größer,<br />
was sich derzeit insbesondere in neuen Betriebskonzepten und –strategien ausdrückt, jedoch mit<br />
nicht unerheblichen potenziellen Folgewirkungen für Städte und <strong>Gemeinde</strong>n. Denn für die raum-<br />
bezogene Planung ist diese Neuorientierung insbesondere auch mit neuen Standortanforderungen<br />
und –mustern verbunden: integrierte, in der Regel den Nachfrageschwerpunkten zugeordnete<br />
Standorte werden zunehmend in Frage gestellt und dezentrale Standorte (in Gewerbegebieten, an<br />
Hauptverkehrsachsen) verstärkt nachgefragt. Die mögliche Folge: ehemals funktionierende Nah-<br />
versorgungsnetze werden zunehmend grobmaschiger und die Standorte in der Regel rein auto-<br />
kundenorientiert, wodurch insbesondere nicht-Pkw-mobile Menschen in ihrer Grund- bzw. Nahver-<br />
sorgungsqualität und somit letztlich auch in ihrer Lebensqualität eingeschränkt werden.<br />
Eine ähnliche Problemkonstellation ist bei den Fachmärkten festzustellen. Auch hier geht es um<br />
neue Standortmuster und größer werdende Betriebseinheiten ebenso wie um sich ändernde Be-<br />
triebskonzepte, die im Wesentlichen durch die immer größer werdenden Anteile in den sogenann-<br />
ten Rand- oder Nebensortimenten zum Ausdruck kommen. Die Auswirkungen dieser Entwicklung<br />
konzentrieren sich jedoch auf gewachsene Versorgungsbereiche, die in Folge potenzieller Kunden-<br />
und somit Umsatzverluste deutlich an Prosperität verlieren können, wodurch letztendlich der ge-<br />
samte Standortbereich (Zentrum / Nebenzentrum) gefährdet sein kann.<br />
Trotz der in manchen Regionen zu beobachtenden Sättigungserscheinungen werden nach wie vor<br />
zahlreiche Ansiedlungsanfragen an Städte gerichtet oder in der Stadt selbst wird die Entwicklung<br />
einzelner Flächen mit i.d.R. großflächigem Einzelhandel ins Spiel gebracht. Für eine gesamtstädti-<br />
sche Betrachtung und Bewertung fehlt jedoch häufig nach wie vor eine fachlich fundierte Grundla-<br />
ge.<br />
Parallel dazu sind in der jüngsten Vergangenheit verschiedene obergerichtliche Urteile insbeson-<br />
dere durch das OVG Münster ergangen (u.a. OVG Münster AZ 10a D 76/01.NE vom 09. Oktober<br />
2003), die die „Messlatte“ für die Steuerung des Einzelhandels (klein- und großflächig) deutlich<br />
höher gehängt haben: Bei Einzelfallbeurteilungen sind für jedes Sortiment flächenscharfe Berech-<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
5
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
nungen anzustellen, während ein weiteres Urteil vom 22. April 2004 (OVG Münster AZ 7a D<br />
142/02.NE) ein fachlich fundiertes und das gesamte <strong>Gemeinde</strong>gebiet umfassendes Einzelhandels-<br />
konzept als ausreichendes Steuerungsinstrumentarium angesehen hat, mit Hilfe dessen für einzel-<br />
ne Standortbereiche Einzelhandelsentwicklungen gefördert bzw. verhindert werden können.<br />
Auch in der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> ist trotz ihrer geringen Einwohnerzahl eine ähnliche Problemkons-<br />
tellation anzutreffen. So entwickelt der Standort im Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn (L 77)<br />
und an der Bahnhofsstraße zwischen Kreisverkehr und Boxteler Bahn eine große Eigendynamik<br />
und es existiert ein Verlagerungswunsch eines zentrumsnahen Nahversorgungsbetriebes an den<br />
Rand der <strong>Gemeinde</strong>, während das Geschäftszentrum gleichzeitig einen großen Leerstand zu be-<br />
wältigen hat. Daher wurde im Mai 2005 das Planungsbüro Junker und Kruse, Stadtforschung �<br />
Planung, Dortmund mit der Erstellung eines gesamtstädtischen Konzeptes zu den Entwicklungs-<br />
spielräumen und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> beauftragt.<br />
Das Einzelhandelskonzept soll auf der einen Seite eine fundierte Basis für künftige, gemeinschaft-<br />
lich getragene Entscheidungen zum Wohle der Einzelhandels- und Stadtentwicklung in <strong>Uedem</strong><br />
darstellen, auf der anderen Seite aber auch die Grundlage bilden für eine „zukunftsfähige Positio-<br />
nierung der <strong>Gemeinde</strong> innerhalb der regionalen Konkurrenzsituation“.<br />
Ziel soll es demnach sein, verlässliche Grundlagen für eine sachgerechte und empirisch abgesi-<br />
cherte Beurteilung aktueller Fragestellungen, aber auch zukünftig anstehender (großflächiger) Ein-<br />
zelhandelsansiedlungen und möglicher Entwicklungspotenziale zu erarbeiten. Diese sollen in ein<br />
Standort- und Strukturkonzept einfließen, das sowohl <strong>Gemeinde</strong>verwaltung als auch Politiker in<br />
die Lage versetzt, gemeindeentwicklungspolitische Grundsatzentscheidungen zu treffen sowie<br />
mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die städtische Versorgungsstruktur<br />
einschätzen zu können.<br />
Ein besonderer Fokus wird im Rahmen der Untersuchung der Entwicklungsspielräume und Entwick-<br />
lungsperspektiven auf den Hauptgeschäftsbereich der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> gelegt.<br />
Für die Erarbeitung der Entwicklungsperspektiven und Entwicklungsspielräume für den Einzelhan-<br />
del der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> stehen folgende Fragestellungen im Mittelpunkt der Untersuchung:<br />
� Wie stellt sich die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation in der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
dar? Welche regionalen angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen sind für die<br />
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> relevant?<br />
� Welche Stärken und Defizite weist der Einkaufsstandort <strong>Uedem</strong> (differenziert nach Angebots-<br />
und Nachfrageseite) auf?<br />
� Wie stellen sich die (aus Handelssicht relevanten) städtebaulichen Rahmenbedingungen der<br />
wesentlichen <strong>Uedem</strong>er Einkaufsbereiche dar?<br />
� Welche absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Folgewirkungen resultieren aus einzelnen<br />
derzeit bekannten Vorhaben?<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
6
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
� Welche Entwicklungsperspektiven lassen sich für den Einkaufsstandort <strong>Uedem</strong> formulieren<br />
(Szenarien)?<br />
� Welche grundsätzlichen bau- und planungsrechtlichen Steuerungsstrategien sind zur (inner)gemeindeverträglichen<br />
bzw. regionalverträglichen Realisierung einzelner Vorhaben /<br />
Standorte erforderlich?<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
7
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
2 Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel<br />
Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigten sich in den letzten Jahrzehnten derart dynamische<br />
Veränderungen wie im Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild als auch die Funktions-<br />
bedingungen im Einzelhandelsbereich und die räumliche Struktur stellen sich in diesem Wirt-<br />
schaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor wenigen Jahrzehnten. Verantwortlich für<br />
diese Entwicklungen sind Veränderungen auf der Angebots- und Nachfrageseite, die in einem ge-<br />
genseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Nachstehend werden diese Entwicklungen und aktu-<br />
ellen Trends zusammenfassend dargestellt.<br />
Auf der Angebotsseite zeigen sich folgende Tendenzen:<br />
� Eine fortschreitende Unternehmenskonzentration.<br />
� Damit eng verbunden ein anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei sinkenden Flächenproduktivitäten<br />
und Rentabilitäten.<br />
� Eine sinkende Zahl von Einzelhandelsbetrieben, nicht zuletzt bedingt durch Nachfolgeprobleme.<br />
� Ein Wandel der Betriebsformen und Konzepte; zunehmende Großflächigkeit und Discountorientierung<br />
bei gleichzeitig steigendem Druck auf inhabergeführte Geschäfte.<br />
� Ein Wandel der Standortpräferenzen.<br />
� Eine zunehmende Konkurrenz zwischen den einzelnen Betrieben und Branchen.<br />
� Eine Zunahme neuer Vertriebs- und Absatzschienen.<br />
Aus Sicht der Nachfrageseite sind folgende Entwicklungen zu beobachten:<br />
Eine in den nächsten Jahren tendenziell sinkende Bevölkerung mit erheblichen regionalen Un-<br />
terschieden, abgeschwächt durch eine steigende Mobilitätsbereitschaft.<br />
� Eine Aufspaltung des Einkaufs in die Segmente „Erlebniskauf“ und „Versorgungskauf“.<br />
� Ein zunehmendes Preisbewusstsein (Stichwort: Schnäppcheneinkauf), wovon insbesondere<br />
discountorientierte Anbieter profitieren.<br />
� Eine zunehmende Akzeptanz großflächiger Einzelhandelsangebote<br />
� Eine zunehmende Akzeptanz autokundenorientierter Standorte<br />
Für die Stadtentwicklung resultieren daraus, zusätzlich zu den vorstehend genannten Aspekten,<br />
bei einer ungesteuerten Entwicklung weitere Konsequenzen und Entwicklungen. Dazu zählen u. a:<br />
� Ein verstärkt zu beobachtender Funktionsverlust zentraler Bereiche, der nicht nur den Einzelhandel<br />
umfasst.<br />
� Eine zunehmende Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes mit einer Verschlechterung der<br />
(fußläufigen) Erreichbarkeit von Versorgungsstandorten.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
8
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
� Eine sinkende Individualisierung des Einzelhandels und damit letztlich auch der Individualität<br />
der Städte.<br />
� Ein zunehmender Konflikt zwischen den Flächenansprüchen der Handelsbetriebe und den<br />
kompakten und kleinteiligen Siedlungsstrukturen der Städte mit der Folge zunehmender Diskrepanzen<br />
zu den regionalen und städtischen Zielvorstellungen und Leitbildern. Wachsende<br />
Umweltbeeinträchtigungen, die aus dem Flächenverbrauch sowie Lärm- und Abgasemissionen<br />
durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen resultieren. Des Weiteren ist eine steigende<br />
Fluktuation im Einzelhandel zu beobachten, mit der Folge häufigerer Neu- und Umnutzungen.<br />
� Durch die Dynamik im Einzelhandel sind auch die (Innen-)Städte in einem zunehmenden<br />
Konkurrenzwettbewerb.<br />
� Eine steigende Bedeutung spektakulärer Vorhaben in größeren Städten (Oberzentren) mit<br />
negativen Folgewirkungen für kleinere Städte (Klein- und Mittelzentren).<br />
� Eine zunehmende Regionalisierung von Einzelhandelsentwicklungen bei gleichzeitiger<br />
Reduzierung der politischen Entscheidungen auf den kommunalen Raum.<br />
� Einzelhandel als zunehmend einzige Entwicklungsoption für Standortbereiche, insbesondere<br />
im Zusammenhang mit der Revitalisierung von Gewerbebrachen.<br />
� Eine häufig einseitig in den Vordergrund gestellte Bedeutung der Pkw-Erreichbarkeit von<br />
Einkaufsbereichen.<br />
� Eine insgesamt zu beobachtende Politisierung von Entscheidungen zur Standortentwicklung.<br />
Die aufgeführten Umstrukturierungen und Tendenzen haben im Falle einer „ungezügelten Ent-<br />
wicklung“ aus Sicht der Kommunen zum Teil schwerwiegende Konsequenzen für die Versorgung,<br />
die städtebaulich-funktionale Struktur sowie die wirtschaftliche und ökologische Situation. Diese<br />
allgemein zu beobachtenden Entwicklungen lassen sich auch auf <strong>Uedem</strong> übertragen.<br />
Die aus den räumlich-strukturellen Veränderungen im Einzelhandelssektor erwachsenden Flächen-<br />
ansprüche der Handelseinrichtungen führen zu veränderten Standortpräferenzen, die sich aus be-<br />
trieblicher Perspektive in zunehmendem Maße von städtischen Zentren abkoppeln. Es entwickelt<br />
sich ein sekundäres Versorgungsnetz mit eigenen Zentralitäten, das nur noch in geringem Umfang<br />
einen innerstädtischen Standort braucht. Daraus resultiert auch, dass sich für den Einzelhandel die<br />
Wertigkeit von Standorten wandelt und mit ihr die existierende Symbiose „Handel und (In-<br />
nen)Stadt“.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
9
3 Methodik<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Die vorliegende Untersuchung stützt sich auf die Ergebnisse aus primär- wie auch sekundärstatisti-<br />
schen Erhebungen. Für die primärstatistischen Erhebungen wurde eine Vollerhebung aller Einzel-<br />
handelsunternehmen 1 sowie der Leerstände im <strong>Uedem</strong>er <strong>Gemeinde</strong>gebiet durchgeführt. Weiter<br />
wurde eine telefonische Haushaltsbefragung und eine Kundenherkunftsbefragung in <strong>Uedem</strong> vor-<br />
genommen. Hinzu kommt eine auf einzelhandelsrelevante Belange abgestellte, städtebauliche<br />
Analyse <strong>Uedem</strong>s, die einen weiteren Baustein der Gesamtuntersuchung darstellt.<br />
Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Entwicklungspläne und -<br />
programme, Zeitschriften) zurückgegriffen, die in erster Linie dem interregionalen Vergleich der für<br />
die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch die verschie-<br />
denen Kennziffern aus dem Bereich der Handelsforschung und hier vor allem die einzelhandelsre-<br />
levanten Kaufkraftkennziffern der BBE Handelsforschung, Köln. Insgesamt ergibt sich somit in der<br />
Gesamtschau ein detailliertes Bild zur Einkaufssituation in <strong>Uedem</strong>.<br />
Angebotsanalyse<br />
Zur Analyse der <strong>Uedem</strong>er Angebotsituation wurde im September 2005 eine Vollerhebung aller<br />
Einzelhandelsunternehmen inkl. Leerstände im <strong>Gemeinde</strong>gebiet durchgeführt. Hierzu wurde eine<br />
flächendeckende Begehung des gesamten <strong>Gemeinde</strong>gebietes mit gleichzeitiger Erfassung und Kar-<br />
tierung des Einzelhandels durchgeführt. Bei der Vollerhebung wurden die jeweils geführten Sorti-<br />
mentsgruppen und Verkaufsflächen erhoben und eine räumliche Zuordnung der Geschäfte vorge-<br />
nommen. Unterschieden wurden drei Lagekategorien<br />
� integriert,<br />
� nicht integriert und<br />
� Hauptgeschäftsbereich<br />
bei gleichzeitiger Aufnahme weiterer Charakteristika (z. B. Fachmarktagglomeration in nicht integ-<br />
rierten Lagen) und die ortsteilspezifische Zugehörigkeit der Betriebe. Hierfür wurde das <strong>Uedem</strong>er<br />
<strong>Gemeinde</strong>gebiet in 3 Erhebungseinheiten auf Grundlage der Ortsteilgrenzen eingeteilt (vgl.<br />
Tabelle 1).<br />
Zur Vermeidung einer missverständlichen Verwendung typischer <strong>Uedem</strong>er Redewendungen wur-<br />
den für die folgenden Ausführungen die aufgeführten Begrifflichkeiten verwandt.<br />
1 Hierbei wurde ausschließlich der funktionelle Einzelhandel aufgenommen. Zum funktionellen Einzelhandel (auch<br />
Einzelhandel im engeren Sinne genannt) werden neben dem eigentlichen Einzelhandel auch das Nahrungsmittelhandwerk<br />
(Bäckerei, Metzgerei, Konditorei) sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare Einzelhandelseinrichtungen<br />
gezählt. Kfz- und Brennstoffhandel werden nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zugerechnet.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
10
Tabelle 1: Erhebungseinheiten in <strong>Uedem</strong><br />
Erhebungseinheit Ortsteile<br />
<strong>Uedem</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Keppeln Ortslage Keppeln<br />
Außenbereich<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
In der späteren Auswertung und Analyse wurden die Sortimentsgruppen den der folgenden Tabelle<br />
zu entnehmenden 17 (Haupt-) Branchen zugeordnet.<br />
Tabelle 2: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung in <strong>Uedem</strong><br />
Hauptbranchen Sortimentsgruppen<br />
1. Lebensmittel / Nahrungs- und Genussmittel<br />
2. Blumen / Zoo<br />
3. Gesundheit und Körperpflege<br />
4. Schreibwaren, Papier, Bücher<br />
5. Bekleidung/ Wäsche<br />
6. Schuhe/ Lederwaren<br />
7. Hausrat, Glas, Porzellan<br />
8. Spielwaren/Hobby/Basteln/Musikinstrumente<br />
9. Sport und Freizeit<br />
Außenbereich Keppeln, <strong>Uedem</strong>erfeld,<br />
<strong>Uedem</strong>erbruch<br />
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren)<br />
Bäckerei / Konditorei<br />
Metzgerei / Fleischerei<br />
Getränke<br />
Blumen, Zoo<br />
Drogerie, Körperpflege<br />
Parfümerie<br />
Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel<br />
Sortimentsbuchhandel<br />
Papier, Schreibwaren, Bürobedarf<br />
Zeitschriften<br />
Herren, Damen- und Kinderbekleidung<br />
Bekleidung und Textilien allgemein<br />
Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren<br />
Schuhe<br />
Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile)<br />
Hausrat, Schneidwaren, Bestecke<br />
Glas, Porzellan, Keramik<br />
Geschenkartikel<br />
Spielwaren<br />
Musikinstrumente<br />
Hobby- und Bastelbedarf<br />
Sportbekleidung<br />
Sportschuhe<br />
Sportartikel<br />
Sportgeräte<br />
Campingartikel<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
11
10. Wohnungseinrichtungsbedarf/ Teppiche<br />
11. Möbel<br />
12. Elektrogeräte/ Leuchten<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
13. Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommu-<br />
nikation<br />
14. Pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel<br />
15. Uhren, Schmuck<br />
16. Bau- und Gartenmarktsortimente<br />
17. Sonstiges<br />
Quelle: Eigene Zusammenstellung<br />
Wohn- und Einrichtungsbedarf<br />
Haus- und Heimtextilien, Gardinen<br />
Sicht- und Sonnenschutz<br />
Teppiche (Einzelware)<br />
Kunst, Bilder, Rahmen<br />
Bettwaren, Matratzen<br />
Haus-, Bett- und Tischwäsche<br />
Inkl. Bad-, Küchen, Büro- und Gartenmöbel<br />
Öfen, Herde, Kühlschränke (weiße Ware)<br />
Elektrobedarf, hochwertige Elektrohaushaltsgeräte<br />
Leuchten<br />
Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte, Tonträger<br />
Videokameras und –geräte<br />
Mobiltelefone, Telefone- und Faxgeräte und Zubehör<br />
Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software<br />
Foto<br />
Hörgeräte<br />
Sanitätsbedarf<br />
Optik, Augenoptik<br />
Apotheken<br />
Uhren/Schmuck<br />
Baumarktspezifisches Sortiment (Tapeten, Lacke, Farben, Baustoffe,<br />
Bauelemente, Schrauben, Kleineisen, Installationsbedarf,<br />
Teppiche (Auslegware), Werkzeuge, Elektrogeräte und<br />
Zubehör)<br />
Pflanzen, Sämereien<br />
Gartenbedarf<br />
Kfz-Zubehör<br />
Aktionswaren, Kinderwagen<br />
Die in Anlehnung an diese Tabelle durchgeführte flächendeckende Begehung und Vollerhebung<br />
des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung des Ein-<br />
zelhandelsangebotes der <strong>Gemeinde</strong> dar.<br />
Nachfrageseite<br />
Die Analyse der Nachfrage bildet die zweite wichtige Säule der Grundlagenermittlung. Sie muss<br />
ein ebenso umfassendes Bild über die spezifischen Einkaufsgewohnheiten und –präferenzen der<br />
<strong>Uedem</strong>er Bevölkerung liefern wie Rückschlüsse über den Angebots- und Leistungsstand des Einzel-<br />
handels ermöglichen.<br />
Haushaltsbefragung<br />
Um einen umfassenden Einblick in das räumliche und branchenspezifische Versorgungsverhalten<br />
und die daraus resultierende Kaufkraftorientierung der <strong>Uedem</strong>er Bevölkerung zu erhalten, wurde<br />
eine über das <strong>Gemeinde</strong>gebiet gewichtete Haushaltsbefragung durchgeführt. Hieraus lassen sich<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
12
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
die für <strong>Uedem</strong> spezifischen Kaufkraftbindungs- und -abflussquoten ermitteln. Neben diesen Kenn-<br />
größen dient die Befragung auch der Erschließung von Gründen und Motiven für Einkaufsgewohn-<br />
heiten im <strong>Uedem</strong>er Zentrum bzw. in den umliegenden Einzelhandelsstandorten.<br />
Die Haushaltsbefragung wurde am Donnerstag, den 08.09.2005 entsprechend der stadträumli-<br />
chen Verteilung der Wohnbevölkerung von der Firma marketing consulting systems GmbH, Erfurt<br />
(mcs GmbH) im Auftrag des Büros Junker und Kruse, Stadtforschung – Planung, Dortmund durch-<br />
geführt. Es wurden insgesamt 150 Haushalte telefonisch befragt. Diese Stichprobe repräsentiert<br />
etwa 1,8 % der Einwohner <strong>Uedem</strong>s.<br />
Die Befragung wurde in Form eines sogenannten Computer-Assistend-Telefon-Interviewings (CATI)<br />
durchgeführt. Hierbei handelt es sich um einen elektronischen Fragebogen, der es ermöglicht, be-<br />
reits während der Interviewdurchführung eine analoge Datensatzspeicherung vorzunehmen (Ein-<br />
gabe während der Befragung in eine Datenbank). Die Telefonnummern werden nach dem statisti-<br />
schen Zufallsprinzip aus der zugrundeliegenden Datenbank ausgewählt. Die Telefondaten unter-<br />
liegen zur zusätzlichen Kontrolle einer Geocodierung, die auch eine Filterfunktion nach Kommu-<br />
nen und Postleitzahlen zulässt.<br />
Um die Geduld der befragten Haushaltsmitglieder nicht über Gebühr zu strapazieren und die Ver-<br />
weigerungsquote im Rahmen des Üblichen zu halten, ist der Fragebogen bewusst kurz gehalten<br />
worden. Adressat der Befragung ist jeweils das sich für den Einkauf verantwortlich zeigende Haus-<br />
haltsmitglied. Die folgenden Tabellen verdeutlichen räumliche Verteilung der Interviews sowie Al-<br />
ter und Geschlecht der Befragten.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
13
Tabelle 3: Struktur der Haushaltsbefragung<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Ortsteil Befragte Haushalte<br />
Einwohner in %<br />
Anzahl Interviews<br />
in % der Einwohner<br />
<strong>Uedem</strong> 5.970 70,3 105 1,7<br />
<strong>Uedem</strong>erfeld 369 4,3 7 1,9<br />
Keppeln 1.627 19,2 29 1,8<br />
<strong>Uedem</strong>erbruch 529 6,2 9 1,7<br />
Gesamt 8.495 100 150 1,8 Ø<br />
Quelle: Eigene Zusammenstellung, Einwohner Stand 31.12.2004, inkl. Zweitwohnsitz, Haushaltsbefragung <strong>Uedem</strong>, mcs<br />
GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/05<br />
Tabelle 4: Alter der Befragten Geschlecht der Befragten<br />
Altersstruktur Geschlecht<br />
Anzahl in % Anzahl in %<br />
unter 20 Jahre 3 2 männlich 38 25<br />
21 bis 30 Jahre 13 9 weiblich 112 75<br />
31 bis 40 Jahre 23 15 gesamt 150 100,0<br />
41 bis 50 Jahre 43 29<br />
51 bis 60 Jahre 17 11<br />
über 60 Jahre 51 34<br />
gesamt 150 100,0<br />
Quelle: eigene Zusammenstellung, Haushaltsbefragung <strong>Uedem</strong>, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund,<br />
09/05<br />
Insgesamt liegt mit der stadträumlichen Differenzierung sowie der Alters- und Geschlechtsstruktur<br />
der Haushaltsbefragung eine notwendige und zugleich ausreichende Repräsentativität vor. Die ü-<br />
berdurchschnittliche Berücksichtigung weiblicher Befragter spiegelt die generell zu beobachtende<br />
Zuständigkeit dieses Bevölkerungsanteils für den Einkauf im Rahmen familiärer Aufgabenteilung<br />
wider, denn als Zielperson wurde dasjenige Haushaltsmitglied angesprochen, das die Einkäufe<br />
hauptsächlich tätigt.<br />
Kundenherkunftserhebung<br />
Ergänzt wird die Betrachtung der Nachfrageseite durch eine Kundenherkunftserhebung, welche in<br />
Kooperation mit ausgewählten Einzelhändlern in <strong>Uedem</strong> durchgeführt wurde. Hierzu wurden in<br />
einem Zeitraum von einer Woche (07. bis 12. November 2005) Listen in insgesamt 15 Ladenloka-<br />
len ausgelegt, in denen die für den Zahlvorgang zuständigen Personen jeweils den Wohnort der<br />
Kunden eintragen. Berücksichtigt wurden insbesondere strukturprägende und großflächige Einzel-<br />
handelsbetriebe in ganz <strong>Uedem</strong>, wobei ein räumlicher Schwerpunkt im Hauptgeschäftsbereich ge-<br />
setzt wurde. Daneben wurde die Datenbasis durch Angaben einzelner Händler, die selbst in re-<br />
gelmäßigen Abständen Kundenwohnorterhebungen durchführen, ergänzt. Hierdurch ergibt sich<br />
ein realistisches Bild über das derzeitige Einzugsgebiet der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong>. In der Verknüpfung<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
14
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
der Nachfragebausteine ergibt sich ein umfassendes und für die weiteren Bearbeitungsschritte<br />
notwendiges Grundlagenmaterial.<br />
Sekundärstatistische Daten<br />
Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhan-<br />
delsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzureichend abge-<br />
sichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine<br />
Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zu Verfügung stehen, muss der Wert<br />
der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten<br />
des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden.<br />
In diesem Zusammenhang wird in der Praxis u. a. auf Daten der BBE, Köln zurückgegriffen. Bei<br />
den Berechnungen des Kaufkraftpotenziales und des einzelrelevanten Ausgabevolumens werden<br />
diese Werte um einen Anteil für „rezeptpflichtige Apothekenwaren“ bereinigt. Die einzelhandelsre-<br />
levanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich von der BBE veröffentlicht werden, vermitteln das Kauf-<br />
kraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (<strong>Gemeinde</strong>) im Verhältnis zu dem des gesamten Bun-<br />
desgebietes. Liegt der errechnete Wert unter dem Wert 100 (Bundesdurchschnitt), so ist die Region<br />
durch ein um den entsprechenden Prozentsatz niedriges Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bun-<br />
desdurchschnitt gekennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt ent-<br />
sprechend ein vergleichsweise höheres Kaufkraftniveau vor.<br />
Ergänzend zu den vorab beschriebenen primärstatischen Quellen bilden die Literaturanalyse, se-<br />
kundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Vorlagen und Veröffentlichungen) und sons-<br />
tige Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Informationsgrundlagen der vorliegen-<br />
den Untersuchung.<br />
Städtebauliche Analyse<br />
Im Rahmen der städtebaulichen Analyse werden das Geschäftszentrum ebenso wie die für die Ein-<br />
zelhandelsstruktur relevanten weiteren Einzelhandelsstandorte bezüglich ihrer räumlichen Lage,<br />
der Funktionen der Teilbereiche und der funktionalen Vernetzung untersucht. Folgende Kriterien<br />
sind Bestandteile der städtebaulichen Analyse:<br />
� Lage im <strong>Gemeinde</strong>gebiet<br />
� Struktur und Ausdehnung<br />
� Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr<br />
� Bebauungsstruktur<br />
� Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituation sowie<br />
� räumliche / synergetische Effekte und Erweiterungsmöglichkeiten.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
15
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Darüber hinaus dient die städtebauliche Analyse zusammen mit den einzelhandelsrelevanten Er-<br />
hebungen als Grundlage für die Definition des zentralen Versorgungsbereiches im Sinne des § 34<br />
Abs. 3 BauGB.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
16
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
3.1 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur<br />
Unter Berücksichtigung der methodischen Bausteine gliedert sich die Untersuchung wie folgt:<br />
Abbildung 1: Untersuchungsaufbau<br />
Grundunter-<br />
suchung<br />
Voruntersuchung<br />
Rahmen-<br />
bedingungen<br />
Konzeptionierung<br />
Untersuchungs-<br />
design<br />
Quelle: Eigene Zusammenstellung<br />
Begleitung des Arbeitsprozesses durch einen Arbeitskreis<br />
Erhebungen<br />
Einzelhandelsbestandsaufnahme<br />
Kundenherkunfts-<br />
erhebung<br />
Expertengespräche<br />
Städtebauliche<br />
Analyse<br />
Einrichtung eines begleitenden Arbeitskreises<br />
Neben einer umfassenden Analyse der Angebot- und Nachfragestruktur ist es sinnvoll, gleichran-<br />
gig die Akteure aus der lokalen Kaufmannschaft sowie der Politik und Verwaltung für Fragen im<br />
Überschneidungsbereich von Einzelhandels- und Stadtentwicklung in den Arbeitsprozess einzubin-<br />
den. Ein entsprechender fachbezogener Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und stößt<br />
einen Diskussionsprozess an. Nur wenn dieser Dialog bereits während der Untersuchung beginnt<br />
und die Akteure Einfluss auf die Fragestellungen nehmen können, ist die Basis für eine konstrukti-<br />
ve Fortsetzung nach Abschluss der Untersuchung gegeben. Wenn aus einer Beteiligung eine Mit-<br />
wirkung geworden ist, kann auch mit einer breiten Akzeptanz der Ergebnisse und Empfehlungen<br />
gerechnet werden. Aus diesem Grund wurde die Untersuchung durch einen Arbeitskreis begleitet,<br />
der Ergebnisse diskutierte und seinen lokalen Sachverstand in die Untersuchung einbrachte und<br />
somit nicht zuletzt zu einer größeren Transparenz der Ergebnisse und ihrer Transformation in die<br />
entsprechenden Stellen, Institutionen, Gremien und Akteure führte. Folgende Institutionen / Perso-<br />
nen, für deren Mitwirken und konstruktive Mitarbeit nochmals ausdrücklich gedankt wird, haben<br />
an den verschiedenen Arbeitskreissitzungen teilgenommen:<br />
Auswertung<br />
Analyse der<br />
Empirie<br />
Korrelation<br />
Verkaufsflächen-<br />
prognose<br />
Bewertung/<br />
Einordnung<br />
Entwicklungsszenarien<br />
Empfehlung und<br />
Umsetzung<br />
Stadtentwicklung<br />
Einzelhandel<br />
Städtebau<br />
Einzelhandels-<br />
konzept<br />
Ziel: Grundlagen und Handlungsempfehlungen für zukunftsfähige Entwicklungsspielräume<br />
und Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels in der<br />
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
17
Tabelle 5: Teilnehmer der Arbeitskreissitzungen<br />
Binn, Heidi Werbering<br />
Guntlisbergen, Erwin Werbering<br />
Verhaelen, Heinrich Werbering<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Haack, Andree Industrie- und Handelskammer Duisburg<br />
Dreis, Manfred Einzelhandelsverband Kleve e.V.<br />
Kanders, Walter CDU-Fraktion<br />
Dr. Bremers, Markus SPD-Fraktion<br />
Verhaelen, Paul FDP-Fraktion<br />
Meyer, Berno Fraktion B’90/GRÜNE<br />
Weber, Rainer Bürgermeister <strong>Uedem</strong><br />
Kolender, Thomas <strong>Gemeinde</strong>verwaltung <strong>Uedem</strong><br />
Mayer, Andreas Büro Junker + Kruse<br />
Kruse, Stefan Büro Junker + Kruse<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
18
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der<br />
Zentren- und Einzelhandelsstruktur in <strong>Uedem</strong><br />
Zur grundsätzlichen Einordnung der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> hinsichtlich der handels- und städtebauli-<br />
chen Situation erfolgt nachstehend eine Übersicht der Rahmenbedingungen, die sich direkt oder<br />
indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch Prosperität des<br />
Handelsstandortes <strong>Uedem</strong> auswirken können.<br />
Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> liegt am linken unteren Niederrhein im Kreis Kleve im nordrhein-<br />
westfälischen Regierungsbezirk Düsseldorf. Der Kreis, mit der rd. 49.000 Einwohner zählenden<br />
Kreisstadt Kleve, umfasst 16 Städte und <strong>Gemeinde</strong>n in denen insgesamt rund 302.000 Einwohner<br />
leben. Der Kreis hat in seinen heutigen Grenzen eine Fläche von 1.232 km². Im Westen und Nor-<br />
den grenzt der Kreis Kleve auf einer Länge von 138 Kilometern an die Niederlande mit den Ge-<br />
bietsteilen der Provinzen Gelderland und Limburg. Damit sind die Städte Amsterdam und Rotter-<br />
dam und die Zentren des Ballungsraums Rhein-Ruhr gut erreichbar. Die vorhandenen Wirtschafts-<br />
betriebe in der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> sind u.a. in der Elektrobau-, Maschinenbau- und Schuhindustrie<br />
zu finden. Der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> ist im zentralörtlichen Gliederungssystem die Funktion eines<br />
Grundzentrums zugewiesen. Das nächstgelegene Oberzentrum ist das südöstlich gelegene Duis-<br />
burg.<br />
Abbildung 2: Lage im Raum<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
19
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Die nachfolgende Tabelle 6 gibt einen Überblick, wie sich die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> aus einzelhan-<br />
delsrelevanter Sicht im Vergleich zu seinen Nachbargemeinden darstellt. Landesplanerisch sind<br />
Bedburg-Hau, Kalkar, Rees, Sonsbeck und Weeze als Grundzentren eingestuft, während Goch, Ke-<br />
velaer, Kleve und Xanten als Mittelzentren eingeordnet sind. In Abhängigkeit von der Einwohner-<br />
zahl und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer ergeben sich unterschiedliche, einzelhan-<br />
delsrelevante Kaufkraftpotenziale für die einzelnen Kommunen. Mit einer einzelhandelsrelevanten<br />
Kaufkraftkennziffer von 94,20 bewegt sich <strong>Uedem</strong> im Durchschnitt seiner Nachbarstädte, die,<br />
bis auf das Mittelzentrum Xanten mit einem Wert von 102,72, eine einzelhandelsrelevante Kauf-<br />
kraftkennziffer von unter 100 und damit ein unter dem Durchschnitt liegendes Kaufkraftniveau<br />
aufweisen.<br />
Tabelle 6: Kaufkraft im regionalen Vergleich<br />
Einwohner Einzelhandelsrelevante<br />
Kaufkraftkennziffer<br />
Kaufkraftpotenzial<br />
in Mio. Euro<br />
Bedburg-Hau 12.736 92,05 56,6<br />
Goch 33.538 95,07 153,9<br />
Kalkar 13.996 93,01 62,8<br />
Kevelaer 27.824 96,49 129,6<br />
Kleve 49.105 97,69 231,5<br />
Sonsbeck 8.608 94,81 39,4<br />
Weeze 10.125 89,76 43,9<br />
Xanten 21.281 102,72 105,5<br />
<strong>Uedem</strong> 8.495 94,20 38,7 2<br />
Quelle: BBE Köln, 2005<br />
Auf der Basis eines einzelhandelsrelevanten, jährlichen Pro-Kopf-Verbrauches im Bundesdurch-<br />
schnitt von 4.963 Euro / Kopf ergibt sich für die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> in Abhängigkeit von der Ein-<br />
wohnerzahl und dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau ein Kaufkraftpotenzial von rund<br />
39 Mio. Euro (Stand 2005).<br />
<strong>Uedem</strong> verfügt mit einem Autobahnanschluss an die südlich verlaufende A 57 über eine gute inf-<br />
rastrukturelle Anbindung. Die Autobahn führt in Richtung Nordwesten in die Niederlande und im<br />
Verlauf nach Südosten in Richtung Ruhrgebiet. Des weiteren besteht in einer Entfernung von ca. 20<br />
km an der Anschlussstelle Rees die Anbindung an die nördlich verlaufende A 3. Überörtliche Ver-<br />
kehrsanbindungen bestehen über die B 9, B 57 und B 67. Einige Buslinien erschließen das Uede-<br />
mer Umland.<br />
2 Bei der Berechnung des Kaufkraftniveaus auf der Grundlage der BBE-Zahlen wurden „rezeptpflichtige Apotheken-<br />
waren“ anteilig herausgerechnet.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
20
Bevölkerung und Siedlungsstruktur<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
In ihrer heutigen Struktur ist die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> im Jahre 1969 im Rahmen der kommunalen<br />
Gebietsreform aus den ehemals selbständigen <strong>Gemeinde</strong>n <strong>Uedem</strong>, Keppeln, <strong>Uedem</strong>erbruch und<br />
<strong>Uedem</strong>erfeld entstanden. Die <strong>Gemeinde</strong> gliedert sich in einen zentralen Siedlungsbereich, den<br />
Ortsteil <strong>Uedem</strong>, der mit 70 % der Einwohner den Bevölkerungsschwerpunkt stellt und den in Rich-<br />
tung Norden abgesetzten Ortsteil Keppeln, in dem 19 % der Einwohner leben. Des weiteren befin-<br />
den sich im Außenbereich östlich des Ortsteils <strong>Uedem</strong> zwei kleinere Ortsteile mit dem Charakter<br />
von Streusiedlungen: <strong>Uedem</strong>erfeld und <strong>Uedem</strong>erbruch (11 % der Einwohner).<br />
Auf einer Fläche von knapp 61 km² leben in <strong>Uedem</strong> rd. 8.500 Einwohner. Die <strong>Gemeinde</strong> weist<br />
nach einem starken Einwohneranstieg von 1990 bis 2003 (ca. 25% von 6.822 Einwohner auf<br />
8.501 Einwohner) seit 2004 eine stagnierende Bevölkerungsentwicklung auf.<br />
Abbildung 3: Siedlungsstruktur der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
<strong>Uedem</strong>, als zentral im Kreis gelegene Kommune, liegt im ländlich strukturierten Raum des Nieder-<br />
rheins westlich des Ballungskerns Ruhrgebiet. Benachbarte Zentren sind das Grundzentrum Kalkar,<br />
die Mittelzentren Goch, Kleve, Kevelaer, Bocholt und Moers sowie die übergeordneten Oberzent-<br />
ren Duisburg und Krefeld.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
21
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
5 Die Einzelhandelsstruktur in <strong>Uedem</strong> - Angebotsseite<br />
Unter Berücksichtigung der standortrelevanten Rahmenbedingungen werden im Folgenden die<br />
Einzelhandelsstandorte und Handelsstrukturen in <strong>Uedem</strong> unter einzelhandelsrelevanten und städ-<br />
tebaulichen Gesichtspunkten analysiert. Hierfür wird zunächst ein gesamtörtlicher Betrachtungsbo-<br />
gen gespannt, bevor in einem vertiefenden Schritt die detaillierte Betrachtung der Handelsstandor-<br />
te sowie der Grundversorgungssituation der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> erfolgt.<br />
5.1 Überblick über die Angebotsstruktur im <strong>Gemeinde</strong>gebiet<br />
Zum Zeitpunkt der Erhebung im September 2005 ergibt sich folgendes Bild der Einzelhandelssitua-<br />
tion in <strong>Uedem</strong> 3 :<br />
� Insgesamt bestehen 56 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer<br />
Gesamtverkaufsfläche von rund 9.100 m².<br />
� Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt etwa 163 m² und liegt damit<br />
deutlich unter dem bundesdeutschen Schnitt von rund 230 m².<br />
� Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt 1,07 m² und rangiert damit<br />
– losgelöst von branchenspezifischen Betrachtungen – deutlich unter dem bundesdeutschen<br />
Referenzwert von ca. 1,4 m² pro Einwohner.<br />
� Es bestehen im <strong>Gemeinde</strong>gebiet 9 Leerstände mit einer geschätzten Verkaufsfläche von rund<br />
920 m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von 10,1 %. Bis zu 10 % Leerstand in einer<br />
<strong>Gemeinde</strong> werden hierbei noch als üblich bewertet, da diese Größenordnung als Obergrenze<br />
für eine Fluktuationsrate gilt.<br />
3 Im Dezember 2005 wurde der Spar-Markt in der Mühlenstraße geschlossen. Dieser Leerstand ist in der o.g. Auflis-<br />
tung mit berücksichtigt worden.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
22
Verteilung der Betriebe im <strong>Gemeinde</strong>gebiet<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Die Verkaufsflächen und die Anzahl der Betriebe verteilen sich in der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> wie folgt:<br />
Tabelle 7: Anzahl der Einzelhandelsbetriebe und Verkaufsfläche nach Erhebungseinheiten<br />
Ortsteil Anzahl der Betriebe<br />
Verkaufsfläche<br />
<strong>Uedem</strong> 42 8.356<br />
Keppeln 1 100<br />
Außenbereich 13 655<br />
Gesamt 56 9.111<br />
Quelle: Unternehmenserhebung <strong>Uedem</strong>, September 2005<br />
Die Betrachtung der Verteilung der insgesamt 56 Betriebe und der entsprechenden Verkaufsflä-<br />
chen auf die einzelnen <strong>Uedem</strong>er Ortsteile zeigt, dass der quantitative Einzelhandelsschwerpunkt<br />
mit 42 Betrieben und rund 8.360 m² Verkaufsfläche im Ortsteil <strong>Uedem</strong> angesiedelt ist. In der Orts-<br />
lage Keppeln befindet sich nur eine sehr geringe Verkaufsfläche. Die Verkaufsfläche im Außenbe-<br />
reich setzt sich vor allem aus Sortimenten des Landhandels zusammen; der „Bauernmarkt Lind-<br />
chen“ stellt für diesen Bereich einen ungewöhnlich großen Anbieter dar, was zum Teil auf dessen<br />
Großhandelsfunktion zurückzuführen ist.<br />
Angebotsprofil nach Warengruppen<br />
Die Differenzierung der Gesamtverkaufsfläche in Höhe von 9.111 m² nach Sortimenten wird in<br />
Abbildung 4 dargestellt. Mit 3.740 m² liegt der Verkaufsflächenschwerpunkt in der Warengruppe<br />
Nahrungs- und Genussmittel, der im Hinblick auf die Grundversorgung der Bevölkerung ein tra-<br />
gendes Element in der Einzelhandelsstruktur darstellt. Daneben sind weitere Verkaufsflächen-<br />
schwerpunkte in den Hauptwarengruppen Bau- und Gartenbedarf (2.540 m²) und Schuhe / Le-<br />
derwaren (590 m²) festzustellen. Dabei ergibt sich der hohe Anteil der Verkaufsfläche in den Wa-<br />
rengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente aus der Großflächigkeit der entsprechenden Betriebe<br />
und entspricht damit einem üblichen Bild. Das überdurchschnittliche Verkaufsflächenangebot in<br />
der Warengruppe Schuhe / Lederwaren ist auf einen größeren Betrieb zurückzuführen, der im<br />
Ortsteil <strong>Uedem</strong> angesiedelt ist (Schuhmarkt mit rd. 520 m² Verkaufsfläche). Ein verhältnismäßig<br />
geringes Angebot besteht in den Warengruppen Drogerie / Parfümerie / Kosmetik sowie Beklei-<br />
dung / Wäsche.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
23
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Abbildung 4: Verkaufsflächenausstattung in m² nach Hauptwarengruppen 4<br />
Nahrungs- und Genussmittel<br />
Blumen / Zoo<br />
Drogerie / Parfümerie / Kosmetik<br />
PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher<br />
Bekleidung / Wäsche<br />
Schuhe / Lederwaren<br />
GPK / Hausrat / Geschenkartikel<br />
Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikintrumente<br />
Sport und Freizeit<br />
Wohneinrichtung<br />
Möbel<br />
Elektro / Leuchten / sonst. hochwertige. Haushaltsgeräte<br />
Medien<br />
pharmazeutische, med. und orthopäd. Artikel<br />
Uhren / Schmuck<br />
Bau- und Gartenmarktsortimente<br />
Sonstiges<br />
90<br />
70<br />
80<br />
50<br />
100<br />
80<br />
30<br />
20<br />
310<br />
270<br />
270<br />
160<br />
260<br />
490<br />
590<br />
Quelle: Unternehmenserhebung <strong>Uedem</strong>, September 2005; gerundete Werte<br />
2.540<br />
3.740<br />
- 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000<br />
Verkaufsfläche in m²<br />
Insgesamt ist festzuhalten, dass in der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> ein Warenangebot besteht, das in seiner<br />
Verteilung auf die einzelnen Branchen mit Blick auf vergleichbare Kommunen ein durchaus übli-<br />
ches Bild wiedergibt.<br />
Großflächiger Einzelhandel<br />
Aktuell bestehen in <strong>Uedem</strong> rund 4 großflächige Anbieter 5 mit einer Verkaufsfläche von insge-<br />
samt ca. 3.950 m² sowie 4 größere Betriebe (Verkaufsfläche >400 m²) mit einer Verkaufsfläche<br />
von ca. 2.170 m². Obwohl diese Betriebe nur 14 % aller Anbieter präsentieren, vereinen sie rund<br />
67 % der Gesamtverkaufsfläche. Der sortimentspezifische Schwerpunkt liegt in den Warengruppen<br />
Nahrungs- und Genussmittel und Bau- und Gartenmarktsortimente. Größte Anbieter vor Ort sind<br />
der Supermarkt Edeka (ca. 1.300 m²) in der Meursfeldstraße, das Grüne Warenhaus (ca. 1.040<br />
4 PBS – Papier, Bücher, Schreibwaren; GPK – Glas, Porzellan, Keramik<br />
Gesamtverkaufsfläche 9.110 m²<br />
- ohne Leerstände -<br />
5 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich eine eigenständige<br />
Nutzungsart. Die Einstufung als großflächiger Betrieb erfolgt nach § 11 (3) Bau NVO ab einer Verkaufsfläche<br />
von etwa 700 m²; dies entspricht einer Bruttogeschossfläche von 1.200 m². Ein neueres Urteil besagt allerdings,<br />
dass die Großflächigkeit zukünftig bei 800 m² VK anzusiedeln ist; vgl. Bundesverwaltungsgericht Leipzig, Pressemitteilung:<br />
Entscheidung zum großflächigen Einzelhandel. Demnach ist ein Einzelhandelsbetrieb als großflächig einzuordnen,<br />
wenn er eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreitet (Urteile vom 24.11.2005: BVerwG 4 C 10.04, 4 C<br />
14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05)<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
24
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
m²) am Südwall, der Lebensmitteldiscounter Aldi (ca. 810 m²) im Gewerbegebiet südlich der Boxte-<br />
ler Bahn (L 77) sowie ein Pflanzencenter mit rd. 800 m² in der Mühlenstraße. Alle Anbieter befin-<br />
den sich im Ortsteil <strong>Uedem</strong>.<br />
Abbildung 5: Standorte des großflächigen und größeren Einzelhandels im Ortsteil <strong>Uedem</strong>, 2005<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
Dem allgemeinen Strukturwandel im Einzelhandel folgend, wird auch in <strong>Uedem</strong> die Handelsland-<br />
schaft zunehmend durch groß- bzw. größerflächige Betriebsformen bestimmt. Derzeit sieht sich die<br />
<strong>Gemeinde</strong> mit einem Projekt zur Umsiedlung und Erweiterung eines Betriebes der Lebensmittel-<br />
branche konfrontiert. Grundsätzlich sind großflächige Betriebe wichtig für einen zukunftsfähigen<br />
Branchen- und Betriebs(formen)mix und für eine gute Grundversorgungssituation. Ansiedlungen<br />
von zu groß dimensionierten Betrieben in peripherer Lage können jedoch zu negativen Auswirkun-<br />
gen auf das Zentrum führen.<br />
Die Grundversorgungssituation<br />
Einen besonderen Stellenwert im Rahmen der Versorgungsstruktur, aber auch im Rahmen der<br />
kommunalen Daseinsvorsorge, nimmt die Grundversorgung und dabei vorrangig die Versorgung<br />
mit Nahrungs- und Genussmitteln ein. Neben einer rein quantitativen Betrachtung sind zur Beur-<br />
teilung der Grundversorgungsstruktur vor allem auch räumliche (Erreichbarkeit) und strukturelle<br />
Aspekte (Betriebsformenmix) unerlässlich.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
25
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Eine rein quantitative Einordnung geschieht über die Betrachtung der Ausstattung an Lebensmittel-<br />
verkaufsfläche pro Einwohner im <strong>Gemeinde</strong>gebiet. In der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> ergibt sich für die Wa-<br />
rengruppe Lebensmittel ein Wert von 0,44 m² / Einwohner. Dieser liegt deutlich über dem bun-<br />
desdurchschnittlichen Referenzwert von 0,33 – 0,35 m² Lebensmittelverkaufsfläche / Einwohner<br />
und weist somit in einer ersten gesamtstädtischen Einschätzung auf eine gute quantitative Ausstat-<br />
tung hin.<br />
� Der rechnerische Ausstattungsquotient (Lebensmittel) für den Ortsteil <strong>Uedem</strong> in Höhe von 0,44<br />
m² Lebensmittelverkaufsfläche / Einwohner ist sowohl auf städtischem als auch Bundesniveau<br />
deutlich überdurchschnittlich. Im Hinblick auf einen ausgewogenen Branchen- und Betriebsformenmix<br />
im innerstädtischen Zentrum und auf eine ergänzende Versorgung benachbarter<br />
Ortsteile ist dieser Wert aus qualitativen Gesichtspunkten positiv zu bewerten. Dem Ortsteil<br />
<strong>Uedem</strong> kommt in Punkto Nahversorgung eine zentrale Bedeutung innerhalb des <strong>Gemeinde</strong>gebietes<br />
zu.<br />
� Die Ortslage Keppeln mit gut 1.600 Einwohnern weist keine Verkaufsfläche im Bereich Lebensmittel<br />
auf. Die Lebensmittelverkaufsfläche aus dem Außenbereich (Außenbereich Keppeln,<br />
<strong>Uedem</strong>erfeld, <strong>Uedem</strong>erbruch) rekrutiert sich aus den Bereich Landhandel. In den angesprochenen<br />
Siedlungsbereichen ist wegen einer zu geringen Mantelbevölkerung aus rein betriebswirtschaftlicher<br />
Sicht die Ansiedlung von strukturprägenden Lebensmittelanbietern auszuschließen<br />
6 .<br />
Ergänzend zur rein quantitativen Betrachtung wurde eine räumliche Bewertung der Lebensmittel-<br />
einzelhandelsstandorte vorgenommen. Dabei wird die fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittel-<br />
betrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen. Unterschiedliche Untersuchungen haben ein<br />
Entfernungsmaß von ca. 600 bis 1.000 m als maximal akzeptierte Distanz für Fußgänger 7 heraus-<br />
gestellt. Für die Wegstrecke zwischen Wohnstandorten und Standorten mit Grundversorgungsan-<br />
geboten wird für diese Untersuchung daher ein Wert von 600 m als Radius angesetzt, um eine<br />
möglichst optimale Versorgungsstruktur darzustellen.<br />
In der folgenden Abbildung wurden die strukturprägenden Lebensmittelanbieter im <strong>Uedem</strong>er Ge-<br />
meindegebiet mit einem Radius von 600 m dargestellt.<br />
6 Ein Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von rund 1.000 m² bedarf etwa einer Mantelbevölkerung von min-<br />
destens 5.000 Einwohnern.<br />
7 Auch der Einzelhandelserlass des Landes Nordrhein-Westfalen nennt die zumutbare Grenze von 10 Gehminuten.<br />
Legt man eine Laufgeschwindigkeit von 5,4 km/h bzw. 1,5 m/s zu Grunde, wird in 10 min eine Distanz von 900 m<br />
zurückgelegt!<br />
Vgl. Gem. Rd.Erl. d. Ministeriums für Stadtentwicklung, Kultur und Sport, d. Ministeriums für Wirtschaft und Mittelstand,<br />
Technologie und Verkehr, d. Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft u. d. Ministeriums<br />
für Bauen und Wohnen: Ansiedlung von Einzelhandelsgroßbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben<br />
(Einzelhandelserlass) vom 7.5.1996, in: Ministerialblatt für das Land Nordrhein-Westfalen, Nr. 38, 49. Jg..<br />
Düsseldorf, 20.06.1996<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
26
Abbildung 6: Fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelmärkten<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung <strong>Uedem</strong> September 2005<br />
Die Abbildung zeigt, dass große Teile des Ortsteils <strong>Uedem</strong> gut mit Lebensmittelanbietern versorgt<br />
sind. Im Ortskern an der Mühlenstraße befindet sich noch einen weiterer Lebensmittelanbieter, der<br />
aufgrund seiner geringen Betriebsgröße (ca. 120 m²) jedoch nicht als Vollversorger gezählt werden<br />
kann und lediglich ein ergänzendes Angebot bereitstellt. Bei genauerer Betrachtung ergibt sich al-<br />
lerdings ein wesentlich differenzierteres und „problematischeres“ Bild.<br />
Der Lebensmitteldiscounter Aldi liegt südlich der Boxteler Bahn (L 77) im Gewerbegebiet und er-<br />
reicht in seiner Funktion als wohnortnaher Nahversorger lediglich kleine Randbereiche der Sied-<br />
lungsstrukturen. Der Standort ist rein auotokundenorientiert. Der Lebensmitteldiscounter Plus am<br />
Ostwall möchte zur Optimierung seiner Betriebsform an einen Standort am südlichen Ende der<br />
Bahnhofstraße verlagern. Dieser Standort liegt peripher zu den Siedlungsbereichen und ist für die<br />
Nahversorgung der umliegenden Bevölkerung ebenfalls nur von untergeordneter Bedeutung. Dar-<br />
über hinaus existieren in diesem Bereich bereits zwei Anbieter (Edeka und Aldi), die eine ausrei-<br />
chende Versorgung der Bevölkerung gewährleisten. Die Verlagerung ist daher rein betriebswirt-<br />
schaftlich zu begründen. Die dadurch entstehende Standortgemeinschaft mit den anderen Anbie-<br />
tern an der Bahnhofsstraße und im Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn (L 77) würde den<br />
Hauptgeschäftsbereich zusätzlich schwächen. Gleichzeitig entsteht bei einer Verlagerung des Le-<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
27
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
bensmitteldiscounters Plus eine signifikante Versorgungslücke für den gesamten nördlichen und<br />
östlichen Bereich des Ortsteils <strong>Uedem</strong> sowie für Teile des Ortskernes.<br />
Die übrigen nicht innerhalb der 600 m-Radien liegenden Bereiche sind zu vernachlässigen. Der<br />
Ortsteil Keppeln mit einer Bevölkerung von weniger als 2.000 Einwohnern verfügt ebenfalls über<br />
eine zu geringe Mantelbevölkerung, so dass die Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters nicht ge-<br />
rechtfertigt ist.<br />
Für die Qualität der Grundversorgung ist auch das strukturelle Angebot, insbesondere der<br />
Betriebsformenmix maßgeblich. Es bleibt festzuhalten, dass in der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> im Bereich<br />
der Versorgung mit Lebensmitteln ein insgesamt ausgewogener Betriebsformenmix existiert. Ne-<br />
ben einem Supermarkt gibt es zwei Lebensmitteldiscounter im <strong>Gemeinde</strong>gebiet. Daneben runden<br />
kleinere Fachgeschäfte und Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) sowie<br />
mehrere Betriebe des Landhandels im Außenbereich das Handelsangebot ab.<br />
Fazit<br />
� Die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> weist eine verhältnismäßig geringe Verkaufsflächenausstattung auf. Mit<br />
einem Wert von 1,07 m² Verkaufsfläche pro Einwohner liegt die Ausstattung unter dem bundesdurchschnittlichen<br />
Wert von 1,4 m².<br />
� Auch die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb rangiert mit 163 m² unter dem bundesdurchschnittlichen<br />
Wert von rd. 230 m². Allerdings bleibt auch festzuhalten, dass unterdurchschnittlichen<br />
Werte in diesem Bereich in <strong>Gemeinde</strong>n in der Größenordnung von <strong>Uedem</strong> oft<br />
vorzufinden sind.<br />
� Positiv anzumerken ist die Ausstattung im Bereich Lebensmittel. Der sich hier ergebende überdurchschnittliche<br />
Ausstattungswert je Einwohner von 0,44 m² unterstreicht die Funktion als<br />
Nahversorgungszentrum. Dies entspricht auch der landesplanerischen Einordnung der <strong>Gemeinde</strong>.<br />
� Der Ortsteil <strong>Uedem</strong> ist Haupthandelsstandort.<br />
Trotz eines allgemeinen guten Ausstattungsgrades mit Nahrungs- und Genussmitteln, besteht im<br />
Ortsteil <strong>Uedem</strong> die Gefahr, dass der nordöstliche Bereich zukünftig keinen siedlungsnahen Le-<br />
bensmittelanbieter mehr aufweisen wird. Dieser Entwicklung gegenzusteuern, stellt eine wichtige<br />
Aufgabe für die Zukunft dar.<br />
5.2 Einzelhandelsschwerpunkte in <strong>Uedem</strong><br />
Wie vorstehend bereits aufgezeigt, bildet der Ortsteil <strong>Uedem</strong> sowohl von der Verteilung der Ver-<br />
kaufsflächen als auch von der Lage der Betriebe den Handelsschwerpunkt im <strong>Gemeinde</strong>gebiet. Im<br />
Folgenden soll daher vor allem die aktuelle Angebotsstruktur im Ortsteil <strong>Uedem</strong> detaillierter be-<br />
trachtet werden, da die vorhandene Verkaufsflächenausstattung sowie der vorherrschende Be-<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
28
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
triebstypen- und Branchenmix ein wichtiges Indiz für die Ausstrahlung und Stärke dieses Standortes<br />
ist. In <strong>Uedem</strong> können folgende Einzelhandelsschwerpunkte unterschieden werden:<br />
Hauptgeschäftsbereich<br />
Im zentralen Versorgungsbereich (vgl. Kapitel 8.2) im historischen Ortskern von <strong>Uedem</strong> liegt der<br />
Hauptgeschäftsbereich. Er stellt den wichtigsten Einzelhandelsbaustein im Zentrum <strong>Uedem</strong>s dar.<br />
Er ist ähnlich wie eine Ladenzeile organisiert und lässt sich klar abgrenzen. Der dichte Einzelhan-<br />
delsbesatz mit einem weitgehend innenstadtrelevanten Einzelhandelsangebot an der Mühlenstraße<br />
reicht von der Neustraße bis zur Viehstraße. In diesem Abschnitt sind auch zahlreiche Dienstleis-<br />
tungsangebote verortet. Im Übergang zur Mosterstraße prägen öffentliche Nutzungen (Rathaus,<br />
Kirche) den Platzbereich. Am Rand dieses Platzes befinden sich weitere innenstadtrelevante Einzel-<br />
handelsnutzungen und Dienstleistungsangebote, die sich bis in die Mosterstraße ziehen.<br />
Abbildung 7: Abgrenzung des Hauptgeschäftsbereichs<br />
Hauptgeschäftsbereich<br />
744 m² VKF, 600 m² Leerstand<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
Mosterstraße<br />
Discounter<br />
116 m² VKF, 200 m² Leerstand<br />
Mit nur 12 Einzelhandelsbetrieben entfallen insgesamt 21 % der Einzelhandelsbetriebe bzw. rund<br />
740 m² Verkaufsfläche auf den Hauptgeschäftsbereich. Durch die Schließung des Supermarktes<br />
Spar (600 m²) hat sich die Verkaufsfläche deutlich verringert und es existiert aktuell nur noch ein<br />
kleiner Lebensmittelsanbieter im Hauptgeschäftsbereich. Bei einer Wiederbelebung dieses Leer-<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
29
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
standes weist der Hauptgeschäftsbereich insgesamt 1.344 m² Verkaufsfläche auf, was einem Anteil<br />
von 15% an der Gesamtverkaufsfläche von <strong>Uedem</strong> entspricht.<br />
Die Betrachtung der nach Sortimenten differenzierten Angebotssituation erfolgt in der nachfolgen-<br />
den Tabelle. Der quantitative Verkaufsflächenschwerpunkt liegt demnach in der Warengruppe<br />
Nahrungs- und Genussmittel (24 % der im Hauptgeschäftsbereich vorhandenen Verkaufsfläche)<br />
sowie in der Leitbranche des Innenstadthandels Bekleidung / Wäsche und Gesundheits- und Kör-<br />
perpflegeartikel, die jeweils rd. 16 % der im Hauptgeschäftsbereich vorhandenen Verkaufsfläche<br />
ausmachen. Daneben existiert in den innenstadttypischen und zentrenrelevanten Warengruppen<br />
wie u. a. Schreibwaren / Papier / Bücher und GPK / Hausrat / Geschenkartikel ein z.T. sehr klein-<br />
teiliges und rudimentäres Angebot. Dieses findet sich überwiegend im Hauptgeschäftsbereich.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
30
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Tabelle 8: Angebotssituation im Hauptgeschäftsbereich von <strong>Uedem</strong>, 2005<br />
Warengruppe (WG)<br />
Anzahl<br />
der Betriebe<br />
Anteil in %<br />
an Gesamtbestand<br />
dieser WG<br />
Verkaufsfläche<br />
in m²<br />
Anteil in %<br />
an Gesamtbestand<br />
dieser WG<br />
Nahrungs- und Genussmittel 4 13 179 5<br />
Blumen / Zoo 0 0 24 5<br />
Gesundheits- und Körperpflege 1 100 119 38<br />
Schreibwaren / Papier / Bücher 1 100 57 63<br />
überwiegend kurzfristiger Bereich 6 18 379 8<br />
Bekleidung / Wäsche 2 0 120 44<br />
Schuhe / Lederwaren 0 0 0 0<br />
GPK / Hausrat / Geschenkartikel 1 50 95 35<br />
Spielw. / Hobby / Basteln / Musikinstr. 0 0 39 56<br />
Sport und Freizeit 0 0 0 0<br />
überwiegend mittelfristiger Bereich 3 50 254 20<br />
Wohneinrichtung 0 0 0 0<br />
Möbel 0 0 0 0<br />
Elektro / Leuchten 0 0 0 0<br />
Medien 0 0 5 17<br />
pharmazeut., med. und orthop. Artikel 1 25 55 34<br />
Uhren / Schmuck 0 0 0 0<br />
Bau- und Gartenmarktsortimente 1 13 17 1<br />
überwiegend langfristiger Bereich 2 13 77 3<br />
Sonstiges 1 100 34 13<br />
Gesamt 13 21 744 8<br />
Quelle: Einzelhandelserhebung <strong>Uedem</strong>, Juli 2005<br />
Insgesamt präsentiert sich der Hauptgeschäftsbereich entlang des Marktes und der Mühlenstraße<br />
als freundliche Geschäftsstraße mit intimer, kleinstädtisch dörflicher Atmosphäre. Die weitgehend<br />
hohe Qualität im öffentlichen Raum ist positiv hervorzuheben. Mängel sind lediglich in Details fest-<br />
zustellen, wie z.B. Fahrradständer, die teilweise den Lauf entlang der Ladenzeile stören. Die ge-<br />
stalterisch integrierten Stellplätze nahe den Geschäften und die hohe Handelsdichte in einer kom-<br />
pakten Anordnung der Geschäfte sind die Stärken des Hauptgeschäftsbereichs. Der Leerstand des<br />
ehemaligen SB-Marktes Spar stellt einen Mangel dar, er birgt gleichzeitig aber auch Potenzial für<br />
neue Ansiedlungen. Die handelsseitige Wiedernutzung durch eine attraktiven Einzelhandelsmag-<br />
neten mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist die zentrale Aufgabe im Hauptgeschäftsbereich.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
31
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Die Mosterstraße ist mit einer sehr geringen Verkaufsfläche von 116 m² quantitativ schwach auf-<br />
gestellt und weist ca. 200 m² leerstehende Ladenfläche 8 auf. Es ist zu beobachten, dass in diesem<br />
Bereich schon seit längerer Zeit ehemalige gewerbliche Nutzungen in Wohnnutzungen oder auch<br />
in Büronutzungen umgewandelt wurden. Trotzdem besitzt insbesondere der nördliche Abschnitt<br />
der Straße noch eine wichtige Versorgungs- und Ergänzungsfunktion des Hauptgeschäftsbereiches.<br />
Abbildung 8: Markt und Mosterstraße<br />
Quelle: Eigene Fotos<br />
Leerstände<br />
Die Leerstandssituation im <strong>Uedem</strong>er Hauptgeschäftsbereich stellt sich als problematisch dar. Mit<br />
9 leerstehenden Ladeneinheiten entfallen auf diesen Bereich rund 50 % der gesamtstädtischen<br />
Leerstände und rund 43 % der leerstehenden Verkaufsfläche (836 m²). Allerdings ist für diese hohe<br />
Quote in erster Linie der Leerstand des ehemaligen SB-Marktes verantwortlich. Der räumliche<br />
Schwerpunkt ist in der Mosterstraße und der Mühlenstraße mit 5 Leerständen.<br />
Standort Discounter Plus, Nordwall<br />
Zentrumsnah, in leicht abgesetzter Lage nordöstlich des Hauptgeschäftsbereichs, ist der Lebensmit-<br />
tel Discounter Plus angesiedelt, der mit ca. 20 Stellplätzen und einer Verkaufsfläche von 340 m²<br />
nicht den marktüblichen Anforderungen entspricht. Der Betreiber beabsichtigt den Standort auf-<br />
zugeben. Der Standort Nordwall stellt einen wichtigen Nahversorgungsstandort am Rand des zent-<br />
ralen Versorgungsbereiches für den Ortsteil <strong>Uedem</strong> dar. Das Zentrum sowie der gesamte nördliche<br />
und östliche Siedlungskörper des Ortsteils <strong>Uedem</strong> liegen im Naheinzugsbereich dieses Standorts,<br />
dem somit eine besondere Bedeutung für die Nahversorgung der <strong>Uedem</strong>er Bevölkerung zu-<br />
kommt.<br />
8 In der Mosterstraße 30 konnte sich in der Zwischenzeit ein Antikmöbelverkauf etablieren, so dass sich die Gesamt-<br />
größe der Leerstände dort um 62 m² verringert.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
32
Abbildung 9: Standort Plus<br />
Quelle: Eigenes Foto<br />
Standort Edeka, Meursfeldstraße<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Südwestlich, deutlich abgesetzt vom zentralen Versorgungsbereich, liegt der größte Lebensmittel-<br />
anbieter im <strong>Gemeinde</strong>gebiet, der Supermarkt Edeka mit rd. 1.300 m² Verkaufsfläche. Er präsen-<br />
tiert sich als moderne Verkaufsstätte. Der Standort besitzt hauptsächlich Nahversorgungsfunktion<br />
für die südlich gelegenen Siedlungsbereiche.<br />
Abbildung 10: Standort Edeka<br />
Quelle: Eigenes Foto<br />
Standort Aldi u.a., Gewerbegebiet südlich Boxteler Bahn (L 77)<br />
Das am südlichen Ortsrand gelegene Gewerbegebiet ist Standort einiger großflächiger Einzelhan-<br />
delsbetriebe. Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 2.500 m² sind hier Betriebe mit z.T. zentren-<br />
relevanten Sortimenten (Aldi, Getränkemärkte) angesiedelt, aber auch ein Fachmarkt mit Bau- und<br />
Gartenmarktsortimenten (Raab Karcher Baustoffe mit rd. 660 m² Verkaufsfläche). Der Standort ist<br />
autokundenorientiert. Aus Investorensicht bietet er „Reserveflächen“ für weitere Ansiedlungsvorha-<br />
ben. Im Sinne einer nachhaltigen Ortsentwicklung ist der nicht integrierte Standort problematisch<br />
und aus heutiger Sicht nicht mehr genehmigungsfähig.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
33
Abbildung 11: Gewerbegebiet<br />
Quelle: Eigene Fotos<br />
Fazit<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Trotz eines quantitativ kleinen Hauptgeschäftsbereiches besitzt dieser eine zentrale Bedeutung für<br />
die Versorgung und die Identität <strong>Uedem</strong>s. Als Stärken könne die städtebaulich und funktional gut<br />
integrierten Stellplätze und die kompakte Anordnung des Geschäftsbesatzes genannt werden. Wei-<br />
terhin ist die freundliche Atmosphäre zu nennen. Für die Zukunft gilt es vor allem, den Leerstand<br />
im Hauptgeschäftszentrum wieder handelsseitig zu nutzen und die Attraktivität durch einen zu-<br />
kunftsfähigen Magneten zu steigern. Gleichzeitig muss ein weiteres Anwachsen des Einzelhandels-<br />
standortes südlich der Boxteler Bahn, L 77 verhindert werden.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
34
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
6 Analyse der Nachfrageseite, Zentralitäten<br />
Das folgende Kapitel analysiert die nachfrageorientierten Rahmenbedingungen des <strong>Uedem</strong>er Ein-<br />
zelhandels insgesamt, dazu gehören insbesondere Betrachtungen zum Einkaufsverhalten der Ue-<br />
demer Bevölkerung mit einem Focus auf das Zentrum. Wesentliche Grundlage für diese Analyse<br />
sind die im September 2005 durchgeführten Haushaltsbefragungen im <strong>Uedem</strong>er <strong>Gemeinde</strong>gebiet<br />
sowie die in der Zeit von 07. bis 12. November 2005 angestellte Kundenherkunftserhebung in<br />
ausgewählten Einzelhandelsbetrieben im <strong>Uedem</strong>er <strong>Gemeinde</strong>gebiet.<br />
6.1 Einzugsgebiet<br />
Vor dem Hintergrund der weiter steigenden Mobilität für die Versorgung mit mittel- und langfristi-<br />
gen Bedarfsgütern vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen zwischen Handelszentren und<br />
Wohnorten der Nachfrager. Im Zuge zunehmender Mobilitätsanforderungen werden erhöhte Zeit-<br />
und Entfernungswiderstände sowohl für das Einkaufen als auch die Funktionen Arbeit, Dienstleis-<br />
tungsinanspruchnahme und Freizeitgestaltung wahrgenommen. Daneben führen auch Einzelhan-<br />
delsagglomerationen, deren kollektives Einzugsgebiet über das der einzelnen, jeweils dort ange-<br />
siedelten Betriebe bzw. Betriebsformen hinausgeht, zur Vergrößerung des Einzugsgebietes einer<br />
Stadt als Handelsstandort. Andererseits ist aber auch zu berücksichtigen, dass ab spezifischen<br />
Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zur Innenstadt bzw. zum Einkaufsstandort) die Bereitschaft der<br />
Kunden abnimmt, diese aufzusuchen, weil wiederum andere Zentren bzw. Standorte geringere<br />
Raum-Zeit-Distanzen aufweisen. Einfacher ausgedrückt bedeutet dies, dass mit zunehmender Ent-<br />
fernung zum Angebotsstandort die Kundenbindung immer weiter nachlässt. Aus diesem räumli-<br />
chen Spannungsgeflecht resultiert schließlich ein Einzugsgebiet.<br />
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes dient als Grundlage zur Ermittlung des externen Nachfrage-<br />
potenzials. Auf der Grundlage der Kundenherkunftserhebung sowie der Berücksichtigung von<br />
Raumwiderständen und der Einordnung / Bewertung von Konkurrenzstandorten / -zentren lässt<br />
sich das Einzugsgebiet <strong>Uedem</strong>s wie folgt abgrenzen:<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
35
Abbildung 12: Verflechtungsbereiche des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Kundenherkunftserhebung November 2005<br />
Kerneinzugsgebiet<br />
Das <strong>Gemeinde</strong>gebiet <strong>Uedem</strong> mit einem Kundenpotenzial von rund 8.500 Einwohnern wird als<br />
Kerneinzugsgebiet definiert, da es mit rund 86 % der Kunden aus dem gesamten Einzugsgebiet<br />
den überwiegenden Anteil der Kunden des Untersuchungsgebietes stellt.<br />
Näheres Einzugsgebiet<br />
Dem näheren Einzugsgebiet werden in der Regel Kommunen zugeordnet, die in direkter Nachbar-<br />
schaft zur Untersuchungsregion liegen und noch eine nennenswerte Orientierung zum Einkaufs-<br />
standort <strong>Uedem</strong> aufweisen. Dazu zählen mit einem Kundenpotenzial von rund 98.000 Einwohnern<br />
die <strong>Gemeinde</strong>n Bedburg-Hau, Goch, Kalkar, Kevelaer und Weeze. Aus dem näheren Einzugsge-<br />
biet wurden noch etwa 10 % aller Kunden des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels generiert.<br />
Ferneinzugsgebiet<br />
Das Ferneinzugsgebiet umfasst all diejenigen Besucher und Kunden, die zwar den <strong>Uedem</strong>er Ein-<br />
zelhandel noch regelmäßig aufsuchen, jedoch zwischen verschiedenen Handelsstandorten wählen<br />
können und demnach keine ausschließliche Ausrichtung auf <strong>Uedem</strong> besitzen. Im Ferneinzugsge-<br />
biet lebt mit rund 136.600 Einwohner mehr als die Hälfte des Einwohnerpotenzials im gesamten<br />
Einzugsgebietes, jedoch werden nur 4 % der hier lebenden Bevölkerung als Kunden des <strong>Uedem</strong>er<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
36
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Einzelhandels registriert. Als sogenannte Streuumsätze des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels werden<br />
daneben „Zufallskäufe“ von Personen von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes bezeich-<br />
net. Dieses Kundenpotenzial wird auch dem Ferneinzugsgebiet zugerechnet.<br />
Alle drei Einzugsgebiete zusammengefasst ergeben ein „theoretisches“ Kundenpotenzial von rund<br />
243.100 Einwohnern, was einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen in Höhe von rd.<br />
1.370 Mio. Euro entspricht. Im Kerneinzugsgebiet und im näheren Einzugsgebiet zusammengefasst<br />
wohnen rd. 106.500 Einwohnern, was einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen in Höhe<br />
von rd. 490 Mio. Euro entspricht. Allerdings zeigt die Kundenherkunftserhebung deutlich, dass sich<br />
mit steigender Entfernung die Anteile am Kaufkraftpotenzial, das durch den <strong>Uedem</strong>er Einzelhandel<br />
abgeschöpft werden kann, verringern. Schließlich zeigen die o.g. Werte, dass das <strong>Gemeinde</strong>gebiet<br />
von <strong>Uedem</strong> gleichzeitig den Einzugsbereich des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels darstellt.<br />
6.2 Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss<br />
Zur Beschreibung der Situation und der Attraktivität eines Einkaufsstandortes ist die Kaufkraftbin-<br />
dung bzw. der Kaufkraftabfluss eine wichtige Größe. Um das räumliche Nachfrageverhalten der<br />
Konsumenten zu analysieren, wurden insgesamt 150 <strong>Uedem</strong>er Haushalte befragt.<br />
Mit der Kaufkraftbindungsquote wird der Anteil der lokal vorhandenen Kaufkraft beschrieben, die<br />
in <strong>Uedem</strong> verbleibt und durch den örtlichen Einzelhandel abgeschöpft wird. Der Kaufkraftanteil der<br />
Bevölkerung, der von anderen Einzelhandelsstandorten gebunden wird, ist im Umkehrschluss der<br />
Kaufkraftabfluss.<br />
Die ermittelten räumlichen Einkaufsorientierungen bilden für zukünftige Planungen und Hand-<br />
lungsempfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung eine hilfreiche Orientierungsgrundlage. Sie ge-<br />
ben Aufschluss sowohl über die Kundenbindung der eigenen Bevölkerung als auch über die rele-<br />
vanten Konkurrenzstandorte des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels.<br />
Zur Ermittlung der Kaufkraftbindungsquoten, wurden die <strong>Uedem</strong>er Haushalte befragt, wo sie ver-<br />
schiedene Einkaufsartikel hauptsächlich erwerben. Die Ergebnisse sind in Abbildung 13 dargestellt.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
37
Abbildung 13: Kaufkraftbindung und -abflussquoten in % 9<br />
Nahrungs- und Genussmittel<br />
Gesundheits- und Körperpflegeartikel<br />
PBS / Zeitungen / Zeitschriften<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Bekleidung / Wäsche<br />
GPK / Hausrat / Geschenkartikel<br />
Spielwaren / Hobby<br />
Sportartikel / Fahrräder / Camping<br />
Möbel / Wohneinrichtungsbedarf<br />
Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte<br />
UE / IT / Kommunikation<br />
Medizinische und orthopädische Artikel<br />
Uhren / Schmuck<br />
Bau- und Gartenmarktsortimente<br />
Quelle: Haushaltsbefragung <strong>Uedem</strong>, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund 09/2005<br />
6%<br />
14%<br />
1%<br />
12%<br />
12%<br />
25%<br />
21%<br />
15%<br />
29%<br />
� In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel belegt eine hohe Bindungsquote von 95 % 10<br />
eine starke Einkaufsorientierung auf die eigene <strong>Gemeinde</strong>. Dies ist zum einen ein Indiz für die<br />
gute Ausstattung des städtischen Einzelhandels in diesem Bereich, liegt zum anderen vor allem<br />
an der Lage <strong>Uedem</strong>s in einem eher ländlich strukturierten Bereich. In den weiteren Warengruppen<br />
des kurzfristigen Bedarfsbereichs spiegeln Bindungsquoten von 41 % bis 51 % eine<br />
quantitativ geringe Ausstattung wider.<br />
� Im Bereich Bekleidung ist eine geringe Bindungsquote in Höhe von 6 % für das Grundzentrum<br />
festzuhalten. Das ist zum einen ein Beleg dafür, dass es eine sehr geringe Verkaufsflächenausstattung<br />
in dieser Warengruppe gibt, zum anderen bestehen z.T. starke Wettbewerbsstandorte<br />
im <strong>Uedem</strong>er Umland. Dies bedeutet, dass ein erheblicher Teil der Kaufkraft in diese Konkurrenzstandorte<br />
abfließt. Als einzelhandelsrelevante Konkurrenzstandorte können hierbei Kleve,<br />
Goch, Bocholt und das CentrO Oberhausen festgehalten werden.<br />
� Weitere Defizite bei den Bindungsquoten mit Werten z.T. deutlich unter 20 % sind für die Warengruppen<br />
Sportartikel, Möbel / Wohneinrichtungsbedarf, Elektro / Leuchten, Unterhaltungselektronik<br />
sowie Bau- und Gartenmarktsortimente feststellbar. Allerdings korrespondieren diese<br />
Werte mit Ergebnissen aus anderen <strong>Gemeinde</strong>n ähnlicher Größenordnungen und spiegeln<br />
somit die geringe Größe der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong>.<br />
9 PBS – Papier, Bücher, Schreibwaren; GPK – Glas, Porzellan, Keramik; UE – Unterhaltungselektronik; IT - Informati-<br />
onstechnologie<br />
10 Die Haushaltsbefragung in <strong>Uedem</strong> ergab für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel einen niedrigeren<br />
Kaufkraftbindungswert von knapp 80 %; bei einer im Mai 2003 durchgeführten Befragung in <strong>Uedem</strong> im Rahmen<br />
des Stadtmarketing ergab sich ein Wert von ca. 96 %; dieses Ergebnis, der hohe Ausstattungsgrad in dieser Warengruppe<br />
und die geringen Zuflüsse von außen rechtfertigen die Korrektur des Wertes nach oben<br />
41%<br />
51%<br />
47%<br />
95%<br />
94%<br />
99%<br />
76%<br />
79%<br />
86%<br />
85%<br />
88%<br />
88%<br />
72%<br />
59%<br />
49%<br />
53%<br />
5%<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
38
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
� Das Einkaufsverhalten in der Sortimentsgruppe Möbel / Wohnungseinrichtungsbedarf in den<br />
letzten Jahren hat sich dahingehend verändert, dass die Kunden zu immer längeren Einkaufswegen<br />
bereit sind. Daher werden in der Regel, auch bei einem guten Angebot vor Ort, kaum<br />
Bindungsquoten von über 50 % erzielt. Die sehr niedrige Bindungsquote in <strong>Uedem</strong> von 1% belegt<br />
die geringe Ausstattung in dieser Warengruppe.<br />
Das bundesdurchschnittliche, einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgabevolumen für das Jahr 2005<br />
beträgt rund 4.515 Euro 11 . Für das Grundzentrum <strong>Uedem</strong> weist die BBE eine einzelhandelsrelevan-<br />
te Kaufkraftkennziffer von 94,20 für das Jahr 2005 aus. Dieser Wert liegt damit unter dem Index-<br />
wert von 100 für die Bundesrepublik Deutschland und nimmt im regionalen Vergleich einen deut-<br />
lich unter dem Durchschnitt liegenden Platz ein. Er impliziert ein durchschnittliches, einzelhand-<br />
lesrelevantes Ausgabevolumen von rund 4.228 Euro pro Kopf 12 der <strong>Uedem</strong>er Bevölkerung.<br />
Anhand der bevölkerungs- und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in <strong>Uedem</strong><br />
vorhandene Kaufkraftpotenzial im Einzelhandel insgesamt und nach Branchen differenziert darstel-<br />
len (vgl. Tabelle 9). Die einzelhandelsrelevanten Kennziffern der BBE wurden dabei mit den erho-<br />
benen Bestandsdaten kompatibel gemacht, da sich in der Zusammenfassung einzelner Warenbe-<br />
reiche zum Teil geringfügige Unterschiede ergeben.<br />
Die Verbraucherausgaben pro Warengruppe sind dabei sehr unterschiedlich, wobei der Bereich<br />
Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittel mit rund 14,3 Mio. Euro am gesamten einzelhandels-<br />
relevanten Potenzial den höchsten Einzelanteil bildet. Erst mit deutlichem Abstand folgen Bau- und<br />
Gartenmarktsortimente und Bekleidung / Wäsche. Weitere monetär bedeutsame Warengruppen<br />
sind Unterhaltungselektronik / Telekommunikation und Möbel.<br />
11 nach BBE Köln 2005 für den Einzelhandel i.e. S. ohne KfZ- und Brennstoffhandel, inkl. Lebensmittelhandwerk und<br />
Apotheken<br />
12 nach BBE Köln 2005 für den Einzelhandel i.e. S. ohne KfZ- und Brennstoffhandel, inkl. Lebensmittelhandwerk und<br />
Apotheken. Bei der Berechnung wurden „rezeptpflichtige Apothekenwaren“ anteilig herausgerechnet.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
39
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Tabelle 9: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> 2005<br />
Kaufkraftpotenzial<br />
Warengruppe<br />
in Mio. Euro<br />
Nahrungs- und Genussmittel 14,3<br />
Blumen / Zoo 0,5<br />
Gesundheits- und Körperpflege 2,1<br />
Schreibwaren/Papier/Bücher 1,5<br />
überwiegend kurzfristiger Bedarf 18,4<br />
Bekleidung / Wäsche 3,8<br />
Schuhe / Lederwaren 0,8<br />
GPK / Hausrat / Geschenkartikel 0,6<br />
Spielw. / Hobby / Basteln / Musikinstr. 0,8<br />
Sport und Freizeit 0,7<br />
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 6,7<br />
Wohneinrichtung 1,0<br />
Möbel 2,2<br />
Elektrogeräte / Leuchten 1,0<br />
Unterhaltungselektronik, Foto etc. 2,9<br />
Pharmaz., med. und orthopäd. Artikel 1,0<br />
Uhren / Schmuck 0,4<br />
Bau- und Gartenmarktsortimente 4,6<br />
Überwiegend langfristiger Bedarf 13,1<br />
Sonstiges 0,5<br />
Gesamt 38,7<br />
Quelle: BBE, Köln 2005<br />
Mit Blick auf die Darstellung der absatzwirtschaftlichen Ausgangslage in <strong>Uedem</strong> gilt es an dieser<br />
Stelle die Kaufkraftbindungen und -abflüsse unter monetären Gesichtspunkten zu betrachten (vgl.<br />
Abbildung 14). Insbesondere lässt sich anhand dieser Werte ablesen, in welchem Umfang die<br />
Kaufkraft der <strong>Uedem</strong>er Bürger vom ortsansässigen Einzelhandel gebunden werden.<br />
Die höchsten monetären Kaufkraftabflüsse sind analog zu den relativen Abflussquoten in den Wa-<br />
rengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente, Bekleidung und Wäsche sowie Möbel zu verzeich-<br />
nen.<br />
Als Konkurrenzstandorte des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels sind hinsichtlich der Warengruppe Bau- und<br />
Gartenmarktsortimente die Mittelzentren Goch und Kleve anzuführen. Als wesentliche Konkurrenz-<br />
standorte für den Möbelfachhandel sind ebenfalls die beiden Mittelzentren Goch und Kleve sowie<br />
das Oberzentrum Duisburg anzugeben.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
40
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Abbildung 14: Monetäre Kaufkraftbindungen und –abflüsse (in Mio. Euro)<br />
Nahrungs- und Genussmittel<br />
Gesundheits- und Körperpflege<br />
PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher<br />
Bekleidung / Wäsche<br />
Schuhe, Lederwaren<br />
GPK / Hausrat / Geschenkartikel<br />
Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstr.<br />
Sport und Freizeit<br />
Möbel / Wohneinrichtung<br />
Elektro / Leuchten<br />
Medien<br />
Med. und orthop. Artikel<br />
Uhren / Schmuck<br />
Bau- und Gartenmarktsortimente<br />
Kaufkraftbindung Kaufkraftabfluss<br />
Quelle: Haushaltsbefragung <strong>Uedem</strong>, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund 09/05, BBE, Köln 2005<br />
Fazit<br />
Die durch die Haushaltsbefragungen ermittelten Werte zu den Kaufkraftbindungen und –abflüssen<br />
spiegeln insgesamt ein für eine <strong>Gemeinde</strong> dieser Größenordnung nicht ungewöhnliches Bild wi-<br />
der. Gute Bindungsquoten werden vor allem im Lebensmittelbereich erreicht. Erwartungsgemäß<br />
hohe Abflussquoten sind in den Warengruppen der mittelfristigen (z.B. Bekleidung) und langfristi-<br />
gen Bedarfsstufe (z.B. Möbel) zu verzeichnen. Als Hauptkonkurrenzstandorte werden Goch und<br />
Kleve genant. Darüber hinaus ist aber auch ein breite Streuung anderer besuchter Einkaufsstand-<br />
orte (z.B. Bochholt, Kalkar oder CentrO) signifikant.<br />
6.3 Umsätze und Zentralität des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels<br />
Als weitere Ansatzpunkte zur Bestimmung der Leistungsfähigkeit des Einzelhandels kann der gene-<br />
rierte Umsatz der ortsansässigen Betriebe, der sich aus der Kaufkraftbindung vor Ort sowie den<br />
Zuflüssen von außerhalb des <strong>Gemeinde</strong>gebietes zusammensetzt, sowie die einzelhandelsrelevante<br />
Zentralität herangezogen werden.<br />
-3,60<br />
-4,00<br />
-3,20<br />
-0,71<br />
-2,70<br />
-1,10<br />
-0,90<br />
-0,60<br />
-0,40<br />
-0,60<br />
-0,60<br />
-0,90<br />
-0,50<br />
-0,30<br />
Bei der Ermittlung der aktuellen Umsätze werden bundesdurchschnittliche Flächenproduktivitäten,<br />
d. h. sortimentsspezifische Umsätze je m² Verkaufsfläche differenziert für einzelne Vertriebsformen<br />
angesetzt, die unter Berücksichtigung der lokalen Einzelhandelssituation modifiziert werden. Hoch-<br />
0,20<br />
0,20<br />
0,10<br />
0,20<br />
0,09<br />
0,05<br />
0,20<br />
0,20<br />
0,50<br />
0,10<br />
1,10<br />
0,60<br />
0,50<br />
13,59<br />
-6,00 -4,00 -2,00 0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
41
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
gerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergeben sich für die einzelnen Warengruppen daraus<br />
folgende branchenspezifische Umsätze in <strong>Uedem</strong>. Dabei wurden z.T. Aggregationen vorgenom-<br />
men, um eine Kompatibilität mit den Angaben der BBE, Köln zu erzielen. Insgesamt setzt der<br />
<strong>Uedem</strong>er Einzelhandel aktuell ca. 26 Mio. Euro um.<br />
Die Ausstrahlungskraft des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels in die Nachbarkommunen wird durch die ein-<br />
zelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer abgebildet. Diese wird durch das Verhältnis von Einzel-<br />
handelsumsatz und vorhandenem Nachfragevolumen (Kaufkraftpotenzial) berechnet. Ein Wert von<br />
100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist wie das lokal vorhandene Kauf-<br />
kraftpotenzial, während Abweichungen über den Basiswert auf eine Leistungsstärke bzw. Abwei-<br />
chungen unterhalb des Basiswertes auf Strukturschwächen des Einzelhandels hinweisen können.<br />
Stellt man den ermittelten Umsatz dem auf Grundlage der BBE-Kennziffern ermittelten einzelhan-<br />
delsrelevanten Kaufkraftpotenzial gegenüber (rund 38,7 Mio. Euro) ergibt sich daraus die Zentra-<br />
lität von 67 über alle Warengruppen, d. h. der Einzelhandel in <strong>Uedem</strong> besitzt eine unterdurch-<br />
schnittliche Versorgungsbedeutung über die Stadtgrenzen hinaus. Dieser Wert ist im Vergleich zu<br />
anderen <strong>Gemeinde</strong>n dieser Größenordnung als durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittlich<br />
einzustufen. Vor dem Hintergrund der ländlich geprägten Umgebung und dem Vorhandensein<br />
deutlich stärkerer Konkurrenzstandorte entspricht dieses Ergebnis aber auch den „Erwartungen“.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
42
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Tabelle 10: Umsätze und Zentralitäten des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels, branchenspezifisch<br />
Warengruppe<br />
Umsatz<br />
in Mio. Euro<br />
Kaufkraftpotenzial<br />
in Mio. Euro<br />
Zentralität<br />
Nahrungs- und Genussmittel 14,9 14,3 104<br />
Blumen / Zoo 0,8 0,5 177<br />
Gesundheits- und Körperpflege 1,3 2,1 59<br />
Schreibwaren/Papier/Bücher 0,6 1,5 39<br />
überwiegend kurzfristiger Bedarf 17,6 18,4 96<br />
Bekleidung / Wäsche 0,8 3,8 21<br />
Schuhe / Lederwaren 1,3 0,8 154<br />
GPK / Hausrat / Geschenkartikel 0,5 0,6 91<br />
Spielw. / Hobby / Basteln / Musikinstr. 0,2 0,8 26<br />
Sport und Freizeit 0,2 0,7 28<br />
Überwiegend mittelfristiger Bedarf 3,0 6,7 45<br />
Wohneinrichtung 0,07 1,0 7<br />
Möbel 0,1 2,2 7<br />
Elektrogeräte / Leuchten 0,3 1,0 27<br />
Unterhaltungselektronik, Foto etc. 0,2 2,9 7<br />
Pharmaz., med. und orthopäd. Artikel 0,8 1,0 77<br />
Uhren / Schmuck 0,1 0,4 34<br />
Bau- und Gartenmarktsortimente 2,3 4,6 50<br />
Überwiegend langfristiger Bedarf 3,9 13,1 30<br />
Sonstiges 1,4 0,5 299<br />
Gesamt 25,9 38,7 67<br />
Quelle: Eigene Berechnungen<br />
Die „Zentralitätskennziffern“ erreichen in den wenigsten Warengruppen Werte von über Hundert<br />
und belegen eine geringe Ausstrahlungskraft des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels nach außen. Im Bereich<br />
des überwiegend kurzfristigen Bedarfs und dabei in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmit-<br />
tel / Lebensmittel zeigt die Zentralität von 104 eine überdurchschnittliche Versorgungsbedeutung<br />
der Lebensmittelbetriebe im <strong>Gemeinde</strong>gebiet. Positiv zu bewerten sind die hohen Zentralitätswerte<br />
in der Warengruppe Blumen / Zoo und Schuhe / Lederwaren sowie der relativ hohe Wert von 91<br />
in der Warengruppe Porzellan, Keramik, Hausrat und Geschenkartikel. Diese Zahlen belegen eine<br />
bereits vorhandene attraktive sortimentspezifische Ausstattung des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels in den<br />
aufgeführten Bereichen.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
43
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Ein deutliches Angebotsdefizit ist in der innenstadtprägenden Warengruppe Bekleidung und Wä-<br />
sche zu verzeichnen. Auch die Warengruppen Gesundheits- und Körperpflege sowie Schreibwaren<br />
/ Papier / Bücher weisen leicht unterdurchschnittliche Werte auf. Diese Werte stellen insgesamt<br />
deutliche Hinweise auf erforderliche zukünftige Verbesserungen im Angebot in diesen Warengrup-<br />
pen dar.<br />
Augenfälligere Defizite bestehen in den Warengruppen Baumarktsortiment, Möbel, Wohneinrich-<br />
tungsbedarf, Medien und Spielwaren / Hobby / Basteln und Musikinstrumente. Trotz der niedrigen<br />
Zentralitäten, leitet sich daraus kein Handlungsbedarf für <strong>Uedem</strong> ab. Aufgrund der Größe der<br />
<strong>Gemeinde</strong> und auch aufgrund des sehr großen Einzugsgebietes von Anbietern dieser Warengrup-<br />
pe, ist eine Ansiedlung von Anbietern mit entsprechenden Sortimenten weder realistisch noch ziel-<br />
führend.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
44
6.4 Sichtweise der Kunden<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Über die Einkaufsorientierung der Bewohner von <strong>Uedem</strong> hinaus sind weitere Aspekte der Nachfra-<br />
ge untersucht worden. Neben einer gesamtstädtischen Betrachtung wurden insbesondere Maß-<br />
nahmen zu Erhöhung der Attraktivität des Zentrums erfragt.<br />
Auf die Frage nach vermissten Sortimenten oder Angeboten in <strong>Uedem</strong> ergab sich, dass weit über<br />
zwei Drittel der befragten Personen angaben, bestimmte Sortimente zu vermissen, während nur<br />
knapp 30 % der Meinung sind, dass in der <strong>Gemeinde</strong> keine Angebote fehlen. Abbildung 13 ver-<br />
deutlicht, dass den meisten Befragten Sortimente in den innerstädtischen Leitbranchen Bekleidung<br />
und Schuhe fehlen.<br />
Abbildung 15: Welche Sortimente fehlen Ihrer Meinung nach in <strong>Uedem</strong>?<br />
Top-6-Nennungen<br />
Bekleidung<br />
Schuhe<br />
Unterhaltungselektronik /<br />
Telekommunikation<br />
Hausrat / Glas / Porzellan<br />
Baumarktsortiment /<br />
Gartenbedarf<br />
Bücher<br />
5,9%<br />
5,1%<br />
7,4%<br />
7,0%<br />
9,4%<br />
32,4%<br />
0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0%<br />
Quelle: Haushaltsbefragung <strong>Uedem</strong>, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund 09/05<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
45
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
In einer weiteren Frage wurde ermittelt, wodurch die Innenstadt von <strong>Uedem</strong> attraktiver werden<br />
könnte. Als Verbesserungsvorschläge hinsichtlich der Attraktivitätssteigerung der Innenstadt<br />
wurde von gut 15 % der Befragten der Wunsch nach mehr und besseren Parkmöglichkeiten ge-<br />
nannt. Im Dezember 2005 wurde im Ortskern eine Parkraumbewirtschaftung mit Parkscheibenre-<br />
gelung (2 Stunden zu festgelegten Zeiten und Wochentagen) eingeführt. Hierdurch konnte das<br />
Angebot der vorhandenen Stellplätze optimiert werden.<br />
Ein Prozentsatz von knapp 9 spricht sich für ein besseres Freizeitangebot für Jugendliche aus. Als<br />
weitere wesentliche Anregung wurde eine attraktivere Gestaltung der Innenstadt genannt. Von nur<br />
knapp 4 % der interviewten Personen wurde der Wunsch nach mehr Fachgeschäften geäußert. Fast<br />
die Hälfte der Befragten machten keine Angaben zu dieser Frage.<br />
Abbildung 16: Wodurch könnte die Innenstadt von <strong>Uedem</strong> attraktiver werden?<br />
Top-8- Nennungen<br />
Keine Angaben<br />
Mehr / bessere<br />
Parkmöglichkeiten<br />
Mehr / besseres<br />
Freizeitangebot<br />
Attraktive Gestaltung der<br />
Innenstadt<br />
Mehr Fachgeschäfte<br />
Verbessertes ÖPNV-<br />
Angebot<br />
Mehr / bessere<br />
Gastronomie<br />
sonstiges<br />
3,1<br />
3,1<br />
2,5<br />
3,7<br />
5,6<br />
8,6<br />
15,4<br />
46,3<br />
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50<br />
Quelle: Haushaltsbefragung <strong>Uedem</strong>, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund 09/05<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
46
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
7 Entwicklungsspielräume und Szenarien<br />
Nicht nur für den Einzelhandel, der seit Jahren einem anhaltenden Wandel hinsichtlich der Stand-<br />
ortentwicklung, Betriebs- und Vertriebstypen unterliegt, ist eine neutrale Abschätzung mittelfristiger<br />
Entwicklungsperspektiven von Bedeutung 13 . Eine wesentliche Grundlage hierfür ist die Ermittlung<br />
der in <strong>Uedem</strong> bestehenden, zusätzlich absatzwirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächenspielräume.<br />
Sie stellen ein Bindeglied zwischen den Ergebnissen der empirischen Untersuchungen aus den Ka-<br />
piteln 5 und 6 und des mit Hilfe der Szenariotechnik entwickelten räumlichen Leitbildes, das<br />
Grundlage für die abschließende Formulierung der zukünftigen Entwicklungsperspektiven in Ue-<br />
dem ist (vgl. Kapitel 8), dar.<br />
7.1 Absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume<br />
Die Ermittlung der Verkaufsflächenpotenziale dient der rechnerischen Orientierung des bis zum<br />
Zeitraum 2015 zu erwartenden Verkaufsflächenbedarfs in <strong>Uedem</strong>. Das Aufzeigen dieser quantita-<br />
tiven Entwicklungsspielräume liefert dabei einen realistischen Orientierungsrahmen, innerhalb<br />
dessen bestehende Kaufkraftabflüsse gemindert werden können und somit die Attraktivität des<br />
Standortes <strong>Uedem</strong> gesteigert werden kann. Dabei ist auch klar, dass in der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> zu-<br />
sätzliche Kaufkraft nur begrenzt und nicht in allen Warengruppen mobilisiert werden kann. Die<br />
ermittelten Werte stellen lediglich einen Orientierungsrahmen dar, der in begründeten Einzelfällen<br />
unter- bzw. auch überschritten werden kann.<br />
Bei der Ermittlung des aus dem Kaufkraftpotenzial abzuleitenden Verkaufsflächenbedarfs ist fol-<br />
gendes zu berücksichtigen: Einzelhandelsumsatz und Kaufkraftpotenzial bedingen sich weitestge-<br />
hend und entwickeln sich parallel. Daraus folgt, dass die Prognose der Verkaufsflächenpotenziale<br />
sich überwiegend aus einer Nachfrageentwicklung ableitet. Gleichwohl kann aber auch unter spe-<br />
zifischen Voraussetzungen durch die Angebotsentwicklung zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf ent-<br />
stehen. Daher wird bei der Prognose des zukünftigen Verkaufsflächenbedarfs auf eine Verbindung<br />
von Status-Quo-Werten und von Zielgrößen angebots- wie nachfrageseitig zurückgegriffen.<br />
In den nächsten 10 Jahren werden Kaufkraft- und Umsatzveränderungen eintreten, die sowohl<br />
angebotsseitig als auch nachfrageseitig Auswirkungen auf die zukünftig erforderliche Verkaufsflä-<br />
che haben werden. Dabei werden grundsätzlich folgende Kriterien zugrunde gelegt:<br />
� Gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation<br />
� Bevölkerungsentwicklung<br />
� Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben<br />
13 Auch für die (politischen und fachlichen) Entscheidungsträger sind Aussagen zu quantifizierbaren Entwicklungsgrößen<br />
als Entscheidungshilfe mittlerweile eine unverzichtbare Grundlage geworden.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
47
� Haushaltseinkommen<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
� Umsatzentwicklung und einzelhandelsrelevante Umsatzkennziffern<br />
� Kaufkraftentwicklung und einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern<br />
� Zentralitäten, branchenspezifisch und gesamtstädtisch<br />
� Natürliche Verkaufsflächenentwicklung<br />
� Flächenproduktivitäten<br />
Bei der Berechnung der zusätzlichen Verkaufsflächenpotenziale für die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> wurden<br />
insbesondere folgende Parameter zugrunde gelegt.<br />
� Prognostizierte Einwohnerentwicklung:<br />
Steigerung um 2,3 % bis 2010 und 4 % bis 2015 (LDS, Kreis Kleve); die Zahlen, auf die <strong>Gemeinde</strong><br />
<strong>Uedem</strong> übertragen, ergeben einen Einwohnerzuwachs von ca. 340<br />
� Einzelhandelsrelevante Verbrauchsausgaben:<br />
Die einzelhandelsrelevante Verbrauchsausgaben sind stagnierendend bzw. leicht rückläufig 14 .<br />
� Angebotssituation zum Erhebungszeitpunkt:<br />
unter Berücksichtigung bereits erfolgter oder absehbarer Entwicklungen; vgl. Tabelle 7<br />
� Errechnete Kaufkraftbindungs- und Abschöpfungsquoten<br />
Erhöhung teilweise möglich (Zielzentralität, vgl. Kapitel 6.3)<br />
Trotz der positiven Bevölkerungsprognose von 4 % bis zum Jahr 2015 sind die Einflüsse auf die<br />
Kaukraftentwicklung insgesamt als gering einzuschätzen. Zum einen liegt das an der geringen<br />
Einwohnerzahl der <strong>Gemeinde</strong> und den geringen Summen der Verkaufsflächen in den einzelnen<br />
Warengruppen. Eine Steigerung von 4% wirkt sich nominal nur geringfügig aus, bzw. führt kaum<br />
zu Größenordnungen, die zusätzliche Angebote rechtfertigen. Betrachtet man darüber hinaus die<br />
stagnierende bzw. leicht rückläufige Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausga-<br />
ben, so werden die o.g. positiven Effekte weitgehend neutralisiert. Daher geht von den Parametern<br />
Bevölkerungsentwicklung und einzelhandelsrelevante Verbrauchsausgaben kein wesentlicher Ein-<br />
fluss auf die Berechnung zusätzlicher absatzwirtschaftlich verträglicher Potenziale aus.<br />
Ein entscheidender Einfluss zur Berechnung der Potenziale geht von der Zentralität aus und basiert<br />
auf einer moderaten Erhöhung der Zielzentralität auf realistische Zielgrößen. Diesen Annahmen<br />
liegen Überlegungen zur stärkeren Eigenbindung der Kaufkraft aufgrund einer besseren quantita-<br />
tiven und auch qualitativen Ausstattung zugrunde. Darüber hinaus sollen bestehende Defizite und<br />
Schwächen in einem angemessenen Rahmen ausgeglichen werden.<br />
Es ist ausdrücklich an dieser Stelle noch einmal darauf hinzuweisen, dass der prognostizierte Ver-<br />
kaufsflächenbedarf nur „Orientierungscharakter“ besitzt. Erst durch eine Abwägung der ermit-<br />
14 Quelle: EHI: Handel aktuell, Köln, 2005<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
48
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
telten Verkaufsflächenpotenziale mit der jeweiligen Veranschlagung der potenziellen<br />
Verkaufsfläche eines konkreten Planvorhabens nach<br />
� Art (Betriebsform und –konzept),<br />
� Lage (Standort: Lage im Stadt- und Zentrenkontext) und<br />
� Umfang (teilweiser oder gesamter Marktzugang des ermittelten Verkaufsflächenpotenzials)<br />
kann die absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit und städtebauliche Verträglichkeit dieser (zu-<br />
künftigen) Verkaufsfläche(n) abgeschätzt werden. So bleibt außerdem bereits an dieser Stelle fest-<br />
zuhalten, dass bei einer kurzfristigen und einmaligen Realisierung des prognostizierten Verkaufs-<br />
flächenbedarfs nicht auszuschließen ist, dass es durch die zusätzliche Konkurrenz zu spürbaren<br />
Umsatzumverteilungen und in deren Folge zur Verdrängung bestehender Einzelhandelseinrichtun-<br />
gen kommen kann. Dies ist aber wiederum abhängig von Art, Lage und Umfang der zusätzlichen<br />
Konkurrenz. Daneben sind einer zügellos über die ermittelten Potenziale hinausgehenden Auswei-<br />
tung der Verkaufsflächen Grenzen gesetzt, da zusätzliche Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem<br />
bestimmten Maße und in bestimmten Branchen mobilisiert werden kann. Werden darüber hinaus<br />
Einzelhandelsvorhaben realisiert, führt dies ebenso zu Umsatzumverteilungen innerhalb der loka-<br />
len Einzelhandelslandschaft und somit zu Umsatzverlusten bzw. einer Marktverdrängung beste-<br />
hender Betriebe, jeweils in Abhängigkeit der Relevanz eines Vorhabens. Dies trifft insbesondere<br />
auf den hier im Fokus der Betrachtung stehenden Lebensmittelbereich zu. Schließlich wird dieser<br />
Sortimentsbereich in erster Linie am Wohnstandort nachgefragt, so dass sich eine Überversorgung<br />
somit auch vorrangig auf die entsprechenden (Wohn-)siedlungsbereiche auswirkt. In der Folge<br />
kann es zu Funktionsverlusten zentraler Geschäftsbereiche bzw. der Nahversorgungsstandorte so-<br />
wie zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen. In <strong>Uedem</strong> ist dies am Beispiel des aktu-<br />
ellen Leerstandes des ehemaligen Spar-Marktes im Hauptgeschäftsbereich besonders deutlich zu<br />
sehen. Im Umkehrschluss können Vorhaben an innerstädtischen bzw. städtebaulich sinnvollen<br />
Standorten aber auch zu einer Schwächung städtebaulich nicht-integrierter Standorte beitragen<br />
und dem Ziel einer geordneten und nachhaltigen Stadtentwicklung Vorschub leisten.<br />
Bereits diese Erläuterungen zeigen die Vielschichtigkeit der Prognose der Verkaufsflächenpotenzia-<br />
le auf und legen nahe, dass die Einordnung der Berechnungswerte in einen städtebaulichen und<br />
absatzwirtschaftlichen Kontext unabdingbar ist.<br />
Für die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> ergeben sich folgende Flächenpotenziale:<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
49
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Tabelle 11: Rechnerische Verkaufsflächenpotenziale in m² differenziert nach Warengruppen<br />
Warengruppe Potenziale<br />
Nahrungs- und Genussmittel -<br />
Blumen / Zoo -<br />
Gesundheits- und Körperpflege 200<br />
Schreibwaren / Papier / Bücher 70<br />
überwiegend kurzfristiger Bereich 270<br />
Bekleidung / Wäsche 120<br />
Schuhe / Lederwaren -<br />
GPK / Hausrat / Geschenkartikel -<br />
Spielw. / Hobby / Basteln / Musikinstr. 10<br />
Sport und Freizeit -<br />
überwiegend mittelfristiger Bereich 130<br />
Wohneinrichtung 80<br />
Möbel 200<br />
Elektro / Leuchten -<br />
Medien 50<br />
pharmazeut., med. und orthop. Artikel -<br />
Uhren / Schmuck -<br />
Bau- und Gartenmarktsortimente -<br />
überwiegend langfristiger Bereich 330<br />
Sonstiges -<br />
Gesamt 730<br />
Quelle: Eigene Berechnung<br />
Fazit<br />
Vor dem oben dargelegten Hintergrund ergeben sich für <strong>Uedem</strong> Potenziale zur Abrundung des<br />
Angebotes insbesondere in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege sowie in der Waren-<br />
gruppe Bekleidung/Wäsche, Größenordnung 120 – 250 m².<br />
7.2 Räumliche Entwicklungsbereiche<br />
Neben der Ermittlung absatzwirtschaftlicher Spielräume und der Diskussion zukünftig möglicher<br />
Entwicklungsszenarien bildet der Baustein der Potenzialflächenanalyse eine weitere Grundlage zur<br />
Erstellung des Einzelhandelskonzeptes für die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong>. Hierbei wird untersucht, ob, und<br />
wenn ja, welche Bereiche im <strong>Gemeinde</strong>gebiet zukünftig für die Fortführung von Handelsnutzungen<br />
bzw. für neue Einzelhandelseinrichtungen geeignet erscheinen bzw. wo im Umkehrschluss keine<br />
Einzelhandelsansiedlungen zu befürworten sind. Kriterien bei der Festlegung solcher Entwicklungs-<br />
bereiche sind u.a. die Standortfaktoren<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
50
� Lage und Größe der Fläche,<br />
� mögliche Synergien mit dem Hauptgeschäftszentrum,<br />
� Verkehr, Stellplätze sowie<br />
� vorhandene Nutzungen am Standort.<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Darüber hinaus ist für eine Verortung von Lebensmittelanbietern in <strong>Uedem</strong> vor allem<br />
� die Lage zu den Wohnsiedlungsbereichen<br />
von entscheidender Bedeutung. In <strong>Uedem</strong> kann die Suche nach neuen Standorten für Einzelhandel<br />
nicht losgelöst von der bestehenden Versorgungssituation betrachtet werden. So gilt es zum einen<br />
unter Berücksichtigung der absatzwirtschaftlichen Verträglichkeit das Zentrum und insbesondere<br />
den Hauptgeschäftsbereich zu stärken, zum anderen ist von Seiten der <strong>Gemeinde</strong> dafür Sorge zu<br />
tragen, dass die Versorgung der Wohnbevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfes möglichst<br />
wohnortnah gewährleistet werden kann. Unter dieser Prämisse bieten sich zwei Flächen an:<br />
� Der Leerstand an der Mühlenstraße im Geschäftszentrum, ehemals von einem Lebensmittelanbieter<br />
genutzt. Aufgrund des in <strong>Uedem</strong> ausreichend vorhandenen Angebotes in der Warengruppe<br />
Nahrungs- und Genussmittel und aufgrund der vorhandenen modernen Lebensmittelanbieter<br />
(Edeka und Aldi) ist bei dieser Fläche davon auszugehen, dass eine handelsseitige<br />
Nachnutzung nicht mit einem Lebensmittelanbieter erfolgen wird, sondern mit anderen innenstadtrelevanten<br />
Sortimenten bewerkstelligt wird.<br />
� Eine Fläche am Ostwall südlich des Standortes des Lebensmitteldiscounters Plus, die geeignet<br />
ist einen modernen Lebensmittelanbieter aufzunehmen. Entscheidender Vorteil dieser Fläche<br />
ist deren Lage innerhalb <strong>Uedem</strong>s, in räumlicher Nachbarschaft zu den umliegenden Wohnsiedlungsbereichen<br />
und die Randlage zum zentralen Versorgungsbereich. Die Fläche kann daher<br />
für eine wohnortnahe Versorgung der Bürger mit Waren des täglichen Bedarfes zukünftig<br />
eine zentrale Rolle spielen. Synergien zum Hauptgeschäftsbereich werden aufgrund der abgesetzten<br />
Lage eingeschränkt möglich sein: Ein dortiges Einzelhandelsangebot stärkt den Ortskern<br />
und damit letztlich auch das Geschäftszentrum.<br />
Die nachfolgende Karte gibt einen Überblick über die beiden „Potenzialflächen“ im <strong>Gemeinde</strong>ge-<br />
biet, die sich zu einer Ansiedlung weiterer Handelseinrichtungen oder zur Verlagerung bestehen-<br />
der Betriebe eignen.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
51
Abbildung 17: Potenzialflächen in <strong>Uedem</strong><br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
7.3 Szenarien zur Einzelhandelsentwicklung<br />
Welche Richtung die Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> einschlagen<br />
wird, hängt zu einem großen Teil von dem „Schärfegrad“ der Anwendung des städtebaulichen und<br />
baurechtlichen Instrumentariums ab. Im nächsten Schritt werden unterschiedliche und teilweise<br />
entgegengesetzte Optionen einer zukünftige Einzelhandelsentwicklung in <strong>Uedem</strong> aufgezeigt. Diese<br />
„Szenarien“ gehen von unterschiedlichen politischen und planerischen Modellen aus. Sie sind be-<br />
wusst überzeichnet und zeigen die Bandbreite möglicher Entwicklungen auf. Dabei werden für die<br />
unterschiedlichen Entwicklungen die Folgen und Konsequenzen detailliert dargestellt und bewertet.<br />
Die Erarbeitung von Szenarien bildet eine wichtige Grundlage für ein nachhaltiges Entwicklungs-<br />
konzept und für die Definitionen von übergeordneten Zielen. Szenarien dienen als Denkmodelle<br />
und schärfen das Bewusstsein für die Zusammenhänge zwischen Stadt- und Einzelhandelsentwick-<br />
lung. Sie können ein Anstoß für Diskussionen liefern und fördern den politischen Willensbildungs-<br />
prozess.<br />
Leerstand im<br />
Zentrum 600 m²<br />
Ergänzungsbereich<br />
Ostwall<br />
In <strong>Uedem</strong> werden bei der Erarbeitung der Szenarien die Verlagerungsabsichten des LM-<br />
Discounters Plus und der Leerstand im Zentrum besonders berücksichtigt.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
52
Szenario 1: „Freies Spiel der Kräfte“<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Im Szenario 1 findet die Einzelhandelsentwicklung weitgehend ohne Steuerung durch die Gemein-<br />
de <strong>Uedem</strong> statt. Dabei werden die Anforderungen der Betreiber nach Standorten ihrer Wahl opti-<br />
mal erfüllt und stellen das einzige verbleibende Kriterium zur Ansiedlung weiterer Einzelhan-<br />
delseinrichtungen. Die aktuelle Dynamik im Einzelhandelssektor wird schneller und stärker als bis-<br />
her auch in <strong>Uedem</strong> sichtbar werden.<br />
Das bedeutet, dass vor allem die autokundenorientierten Standorte im Gewerbegebiet südlich der<br />
Boxteler Bahn (L77) und an der südlichen Bahnhofstraße (zwischen Kreisverkehr und Boxteler<br />
Bahn) in den Focus der Investoren geraten werden. Der Lebensmitteldiscounter Plus wird seinen<br />
alten Standort aufgeben und an die Bahnhofstraße verlagern und vergrößern. Weiter ist damit zu<br />
rechnen, dass sich insbesondere im Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn (L77) weitere Einzel-<br />
handelsanbieter (SB-Märkte oder Fachmärkte) mit zentrenrelevanten Angeboten ansiedeln kön-<br />
nen. Der Einzelhandel im Zentrum wird massiv an Bedeutung verlieren; gegebenenfalls werden die<br />
verbleibenden Anbieter den Standort ihrerseits verlassen und sich zur südlichen Bahnhofstraße<br />
(zwischen Kreisverkehr und Boxteler Bahn) oder zum Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn<br />
umorientieren. Leerstände im Zentrum werden nicht mehr mit Einzelhandel nachgenutzt werden<br />
können, so dass das Zentrum mittelfristig ohne Einzelhandelsangebote dastehen wird. Darüber<br />
hinaus sind grundsätzlich in einem solchen Szenario auch andere Standorte denkbar.<br />
Abbildung 18: Szenario 1: „Freies Spiel der Kräfte“<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
53
Bewertung<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Politisch Planerisch Ökonomisch Rechtlich<br />
Abkehr von stringenter<br />
Planung und bisherigen<br />
Zielen,<br />
Verlässlichkeit nicht<br />
gegeben<br />
Aufgabe der Planungshoheit,<br />
Verlust von Steuerungsmöglichkeiten<br />
investorenfreundlicher<br />
Ansatz, aber fehlender<br />
absatzwirtschaftlicher<br />
Spielraum,<br />
Aufgabe der Einzelhandelsnutzungen<br />
im<br />
Zentrum<br />
Aufgabe der kommunalen<br />
Planungshoheit<br />
- - - -<br />
Die modellhaft gezeichnete Entwicklung des Szenarios 1 ist nicht empfehlenswert, da Planungs-<br />
kompetenzen nicht wahrgenommen werden und das Zentrum als Handelsstandort faktisch aufge-<br />
geben wird.<br />
Szenario 2: „Optimale Einzelhandelsstruktur“<br />
Szenario 2 geht von einer restriktiven Steuerung der Einzelhandelsstruktur durch die <strong>Gemeinde</strong><br />
<strong>Uedem</strong> aus. Die Ziele der <strong>Gemeinde</strong>entwicklung stellen dabei das einzige Kriterium für Ansied-<br />
lungsvorhaben dar. Die Anforderungen der Betreiber an Standorte stehen im Hintergrund.<br />
Für die Einzelhandelsentwicklung im <strong>Gemeinde</strong>gebiet bedeutet dies das Einfrieren des autokun-<br />
denorientierten Handelsstandorts im Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn (L77) und an der<br />
südlichen Bahnhofstraße (zwischen Kreisverkehr und Boxteler Bahn). Erweiterungen und Neuan-<br />
siedlungen sind dort nicht mehr vorgesehen. Trotz dieser restriktiven Vorgehensweise ist davon<br />
auszugehen, dass sich der dort ansässige Einzelhandel auf dem heutigen Niveau halten wird. Dar-<br />
über hinaus werden keine weiteren Einzelhandelsstandorte ausgewiesen. Das Zentrum wird durch<br />
eine Verlagerung des Plus-Marktes in den vorhandenen Leerstand gestärkt. Es erhält dadurch ei-<br />
nen starken Entwicklungsimpuls, der es stabilisiert. Der ehemalige Einzelhandelsstandort des Le-<br />
bensmitteldiscounters am Nordwall wird aufgegeben.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
54
Abbildung 19: Szenario 2: „Optimale Einzelhandelsstruktur“<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
Bewertung<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Politisch Planerisch Ökonomisch Rechtlich<br />
Durchsetzung einer<br />
sehr stringenten Planung<br />
mit klaren Zielen<br />
eine eindeutige Positionierung<br />
von Politik<br />
und Verwaltung ist<br />
Voraussetzung<br />
Wahrnehmung der<br />
Planungshoheit<br />
Stärkung des Zentrums<br />
optimale Verteilung der<br />
Betriebe vor dem Hintergrund<br />
des absatzwirtschaftlichenSpielraums <br />
Betreiberanforderungen<br />
an Standorte von<br />
LM-Märkten nicht berücksichtigt<br />
Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten<br />
werden ausgeschöpft<br />
+ + +/- +<br />
Das Szenario ist zwar wünschenswert für die <strong>Gemeinde</strong>, da es das Zentrum schützt und stärkt, let-<br />
ztendlich aber unrealistisch, da die Anforderungen von Betreibern von SB-Märkten an moderne<br />
Einrichtungen mit dem Standort im Hauptgeschäftsbereich nicht zu erfüllen sind.<br />
Szenario 3: „Steuerung der Einzelhandelsentwicklung“<br />
Im Szenario 3 wird die Einzelhandelsentwicklung durch die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> aktiv gesteuert. Ne-<br />
ben den Zielen der <strong>Gemeinde</strong>entwicklung werden auch die Anforderungen der Betreiber berück-<br />
sichtigt. Die Handelsentwicklung am Standort im Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn (L77)<br />
und an der südlichen Bahnhofstraße (zwischen Kreisverkehr und Boxteler Bahn) wird „eingefroren“.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
55
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Als weiterer Standort für Lebensmitteleinzelhandel wird ein integrierter Standort im Bereich Ostwall<br />
ins Spiel gebracht. Der Lebensmittel-Discounter Plus könnte hierhin verlagern.<br />
Durch diese Verlagerung ist die Nahversorgung im Ortskern weiterhin gegeben. Trotz lediglich un-<br />
tergeordneter Synergien mit dem Hauptgeschäftsbereich kann dieser gestärkt werden. Durch einen<br />
restriktiven Umgang mit Erweiterungsmöglichkeiten und Neuansiedlungen an anderen Standorten,<br />
können die vorhandenen Potenziale z.B. in den Warengruppen Gesundheit und Körperpflege ins<br />
Zentrum gelenkt werden. Die handelsseitige Aktivierung des großflächigen Leestandes mit zent-<br />
renrelevanten Sortimenten und Shop in Shop Lösungen erfordert verstärkt Initiativen der Verwal-<br />
tung und des Werberings, bewirkt aber langfristig eine Stärkung und Stabilisierung des Zentrums.<br />
Der ehemalige Einzelhandelsstandort am Nordwall wird aufgegeben.<br />
Abbildung 20: Szenario 3: „Steuerung der Einzelhandelsentwicklung“<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
56
Bewertung<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Politisch Planerisch Ökonomisch Rechtlich<br />
Durchsetzung einer<br />
stringenten Planung<br />
mit klaren Zielen<br />
eine eindeutige Positionierung<br />
von Politik<br />
und Verwaltung ist erforderlich<br />
Wahrnehmung der<br />
Planungshoheit<br />
Stärkung des Zentrums<br />
gute Verteilung der Betriebe<br />
vor dem Hintergrund<br />
des absatzwirtschaftlichen<br />
Spielraums<br />
eingeschränkte Entwicklung<br />
des Einzelhandels<br />
außerhalb des<br />
Zentrums<br />
Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten<br />
werden ausgeschöpft<br />
+ + + +<br />
Szenario 3 ist positiv zu bewerten, da das Zentrum gestärkt wird. Die Realisierung ist allerdings<br />
schwer einzuschätzen, da die Verfügbarkeit des neuen Standortes zur Zeit unklar ist.<br />
Zusammenfassung<br />
Die zuvor beschriebenen Szenarien 1, 2 und 3 stellen bewusst in Form überzogener Modelle -<br />
extreme Gegenpole der Einzelhandelsentwicklung dar, die als Grundlage für Diskussionen äußerst<br />
nützlich sind. Die konsequente Realisierung eines dieser Szenarien ist unwahrscheinlich und auch<br />
nicht zu empfehlen.<br />
Für eine konsequente und zielgerichtete Weiterentwicklung des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels ist jedoch<br />
eine klare Zielvorstellung (als internes und externes Signal) dringend erforderlich. Ein Konzept auf<br />
der Grundlage des Szenarios 3 erscheint unter Berücksichtigung der im Rahmen der Analyse auf-<br />
gezeigten Probleme und vor allem vor dem Hintergrund der begrenzten Entwicklungsspielräume<br />
am folgerichtigsten. Hierdurch können Entwicklungsimpulse in zweierlei Hinsicht sinnvoll gesteuert<br />
werden: Zum einen kann eine sinnvolle Grundversorgung erzielt und zum anderen eine Stärkung<br />
des Zentrums vollzogen werden.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
57
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
8 Das <strong>Einzelhandelsentwicklungskonzept</strong><br />
Die Ziele der Einzelhandelsentwicklung in der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> und die wesentlichen Maßnah-<br />
men zur Umsetzung werden im Folgenden dargestellt. Neben den beiden zentralen Steuerungs-<br />
mechanismen, der Festlegung von Entwicklungs- und Tabubereichen und der Erstellung der Ue-<br />
demer Sortimentsliste, werden in Kapitel 8.4 weitere Empfehlungen und Maßnahmen für die Ein-<br />
zelhandelsentwicklung beschrieben.<br />
8.1 Ziele der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung<br />
Die übergeordneten Steuerungs- und Handlungsleitlinien zur Einzelhandels- und Zentrenentwick-<br />
lung leiten sich aus der einzelhandels- und zentrenspezifischen Situation der <strong>Gemeinde</strong>, den dar-<br />
aus resultierenden Bewertungen sowie weiteren allgemeinen Rahmenbedingungen (wie z.B. Bevöl-<br />
kerungsentwicklung und -verteilung, siedlungsräumliche und verkehrliche Situation) ab. Auf dieser<br />
Grundlage werden Ziele und Maßnahmen definiert, die eine positive, zukunftsorientierte Stadtent-<br />
wicklung gewährleisten sollen. Bei der Formulierung der Ziele und Maßnahmen geht es vor allem<br />
darum, den Wettbewerb im Einzelhandel auf bestimmte Standorte bzw. Standortbereiche zu len-<br />
ken. Dabei ist diese räumliche Lenkung und Steuerung des Einzelhandels nicht fehl zu interpretie-<br />
ren bzw. gleichzusetzen ist mit Planwirtschaft oder auch Verhinderung eines freien Wettbewerbs. Es<br />
geht vielmehr und eine aktive Flächenpolitik zur Lenkung der Investitionen an die städtebaulich<br />
geeigneten Standorte und zur Sicherung stadtentwicklungspolitischer Ziele. Davon profitieren so-<br />
wohl neue als auch bestehende Betriebe.<br />
Sicherung und Stärkung des Grund- und Nahversorgungsstandortes <strong>Uedem</strong><br />
Aus landesplanerischer Sicht sind die Städte und <strong>Gemeinde</strong>n in ein hierarchisches, zentralörtliches<br />
Gliederungssystem eingeordnet. Als Grundzentrum kommt <strong>Uedem</strong> dabei die zentrale Grundver-<br />
sorgungsfunktion mit Waren für den täglichen Bedarf für die eigene Bevölkerung zu. Maßnahmen<br />
zur Einzelhandelsentwicklung müssen daher – im gesamtörtlichen Kontext – dieser Funktion ent-<br />
sprechen, um so eine Sicherung und Stärkung des Handelsstandortes zu gewährleisten.<br />
In der Regel bilden Lebensmittelanbieter in Grundversorgungszentren eine wichtige Magnetfunkti-<br />
on für weitere Nutzungen wie z.B. Einzelhandel, Dienstleistung und Gastronomie. Zunehmend ste-<br />
hen diesen planerisch wie gesamtstadtentwicklungspolitisch sinnvollen Standorten jedoch be-<br />
triebswirtschaftliche Notwendigkeiten (Mindestgrößen, Mindestumsätze, ein entsprechendes Kauf-<br />
kraftpotenzial im Einzugsgebiet) gegenüber, die den Zielen einer geordneten Nahversorgungs-<br />
struktur entgegenlaufen. Es muss daher darauf geachtet werden, eine räumlich wie funktional ab-<br />
gestufte und ausgewogene Grundversorgungsstruktur in <strong>Uedem</strong> zu schaffen bzw. zu erhalten.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
58
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Aktive Steuerung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung durch die <strong>Gemeinde</strong><br />
Die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> muss ihre Planungshoheit wahrnehmen. Nur so wird das Ziel einer geord-<br />
neten <strong>Gemeinde</strong>-, Einzelhandels- und Zentrenentwicklung erreicht. Dabei müssen die absatzwirt-<br />
schaftlich verträglichen Spielräume bei zukünftigen Entwicklungen berücksichtigt werden, um vor-<br />
handene Einzelhandelsstrukturen nicht unnötig aufs Spiel zu setzen. Bei der Diskussion um neue<br />
Einzelhandelsentwicklungen in einer Kommune wird der bestehende Einzelhandel nach wie vor zu<br />
oft nur spärlich in die entsprechenden Überlegungen und Entwicklungsvorstellungen mit einbezo-<br />
gen. Dabei ist es der vorhandene Bestand, der die Attraktivität und Ausstrahlungskraft eines Ein-<br />
kaufsstandortes nicht unwesentlich mitbestimmt. Dies ist jedoch nicht mit einer „Schutzglocke“ für<br />
den bestehenden Einzelhandel gleichzusetzen. Es bedeutet vielmehr, dass im Sinne der Bestands-<br />
pflege auf der einen wie auch von Planungs- und Investitionssicherheit auf der anderen Seite bei<br />
zukünftigen Planungen die bestehenden Strukturen verstärkt in die Überlegungen und Diskussio-<br />
nen mit einzubeziehen sind.<br />
Ausbau und Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches<br />
Die vorrangige Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs dient zur Sicherung der im Orts-<br />
zentrum verorteten Einzelhandelsnutzungen und dient dem Erhalt des multifunktionalen Zentrums<br />
der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong>. Mit Hilfe einer konsequenten Anwendung des Planungsinstrumentariums<br />
sollen jene Planungen, die den Zielvorstellungen des vorliegenden Konzeptes entgegenstehen und<br />
den zentralen Versorgungsbereich gefährden, ausgeschlossen werden. Dadurch kann eine nach-<br />
haltige <strong>Gemeinde</strong>entwicklung gewährleistet werden. Diese kann nur durch klare räumlich-<br />
funktionale Zuordnungen vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung erfolgen.<br />
8.2 Ausweisung von Entwicklungs- und Tabubereichen<br />
Um zu verhindern, dass die Einzelhandelslandschaft in <strong>Uedem</strong> weiter zersplittert, ist die Definition<br />
von Entwicklungsbereichen (mit Einzelhandelsentwicklung) und Tabubereichen (ohne weitere Ein-<br />
zelhandelsentwicklung) erforderlich<br />
� Entwicklungsbereich ist der zentrale Versorgungsbereich (Vgl. Abbildung 21). Hier soll sich die<br />
zukünftige Einzelhandelsentwicklung mit zentrenrelevanten Sortimenten konzentrieren. Außerhalb<br />
dieses klar umgrenzten Bereiches ist die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe mit<br />
nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Sortimenten auszuschließen, da unmittelbare negative<br />
Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich die Folge sein könnten. Von dieser<br />
Regel kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn z.B. augrund fehlender oder unzureichender<br />
Potenzialflächen im abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich keine Ansiedlung möglich<br />
ist und der zentrale Versorgungsbereich <strong>Uedem</strong>s durch das Vorhaben gestärkt würde. Diese<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
59
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Ausnahmen sind nur in einem Abstand von maximal ca. 100 m zur Abgrenzung des zentralen<br />
Versorgungsbereich vertretbar. 15<br />
� Als Tabubereiche werden explizit das Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn (L 77) und die<br />
südliche Bahnhofstraße (zwischen Kreisverkehr und Boxteler Bahn/L 77) sowie die übrigen Gebiete<br />
in <strong>Uedem</strong> definiert. Hier soll zukünftig kein neuer Einzelhandel mehr angesiedelt werden.<br />
� In den Tabubereichen verortete Betriebe genießen Bestandsschutz und dürfen im Rahmen der<br />
betriebswirtschaftlichen Erfordernis erweitert werden. Wird dabei die Großflächigkeit überschritten<br />
(>800m²) hat eine Einzelfallprüfung zu erfolgen.<br />
Zentraler Versorgungsbereich<br />
Im zentralen Versorgungsbereich soll die zukünftige Einzelhandelsentwicklung von <strong>Uedem</strong> stattfin-<br />
den. Er umfasst den Hauptgeschäftsbereich (vgl. Kapitel 5.2) sowie angrenzende Flächen, die funkti-<br />
onal und gestalterisch dem Versorgungsbereich zuzurechnen sind und Entwicklungsspielräume bie-<br />
ten. Zur Abgrenzung wurden folgende Kriterien herangezogen:<br />
� Die räumlich funktionale Struktur, bzw. die räumlich funktionale Einheit<br />
� Qualitätsaspekte des Einzelhandels, der Außendarstellung und des öffentlichen Raumes<br />
� Städtebauliche Kriterien, insbesondere Kontinuität, Barrieren, Straßen, Raumeindruck<br />
� Zukünftige Ergänzungs- und Erweiterungsflächen<br />
Der zentrale Versorgungsbereich liegt im historischen Ortskern von <strong>Uedem</strong> und wird durch die<br />
Stadtwege begrenzt, innerhalb derer sich die zentralen Einzelhandelseinrichtungen und die für den<br />
Ortskern von <strong>Uedem</strong> typische kleinstädtische Bebauung befinden. Der zentrale Versorgungsbereich<br />
setzt sich aus unterschiedlichen Abschnitten zusammen. Zum einen ist dies der Hauptgeschäftsbe-<br />
reich in der Mühlenstraße, der ähnlich wie eine Ladenzeile organisiert ist und sich klar abgrenzen<br />
lässt. Der dichte Einzelhandelsbesatz mit einem weitgehend innenstadtrelevanten Einzelhandels-<br />
angebot (insgesamt 744 m² Verkaufsfläche) an der Mühlenstraße reicht von der Neustraße bis zur<br />
Viehstraße und wird ergänzt von Dienstleitungsangeboten.<br />
Im Übergang zur Mosterstraße prägen öffentliche Nutzungen (Rathaus, Kirche) den Platzbereich.<br />
Am Rand dieses Platzes befinden sich weitere innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen in einer<br />
Größenordnung von 116 m² VK und Dienstleistungsangebote, die sich bis in die Mosterstraße zie-<br />
hen. In den übrigen Straßen innerhalb der Stadtwege sind kleinere Einzelhandelsbetriebe mit einer<br />
Gesamtverkaufsfläche von 184 m² verortet. Insgesamt weist der zentrale Versorgungsbereich<br />
15 Dieser Abstand ergibt sich aus der Tatsache, dass mit 100 m noch eine relativ große räumliche Nähe gegeben ist,<br />
aus der sich Synergien mit dem Hauptgeschäftsbereich bzw. dem zentralen Versorgungsbereich ergeben können.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
60
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
1.044 m² Verkaufsfläche auf und ist wie unten dargestellt zu begrenzen. Bezieht man den aktu-<br />
ellen Leerstand von 600 m² des ehemaligen Spar-Marktes mit ein, so kommt man auf eine Summe<br />
von 1.644 m² Verkaufsfläche was 18 % der Gesamtverkaufsfläche von <strong>Uedem</strong> entspricht.<br />
Abbildung 21: zentraler Versorgungsbereich<br />
8.3 Die <strong>Uedem</strong>er Sortimentsliste<br />
Neben der Abgrenzung der aus Handelssicht sinnvollen Entwicklungsbereiche und der hierfür for-<br />
mulierten Entwicklungsperspektiven wird der Verwaltung der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> das Instrumentari-<br />
um <strong>Uedem</strong>er Sortimentsliste bereitgestellt. Diese dient der Feinsteuerung zentrenrelevanter und<br />
nicht-zentrenrelevanter Sortimente im Rahmen der Einzelhandelsentwicklung. Langfristig sollten<br />
die Inhalte dieser Liste in Baurecht umgesetzt werden.<br />
Begriffsdefinitionen<br />
Da es in der Planungspraxis neben der Diskussion über den eigentlichen Sinn und Nutzen von Sor-<br />
timentslisten durchaus auch unterschiedliche Definitionen grundlegender Begriffe gibt, wird im<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
61
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Folgenden ein Kriterienkatalog, nach dem zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimen-<br />
te 16 zu unterscheiden sind, dargelegt:<br />
Zentrenrelevant sind Sortimente, die<br />
� für einen attraktiven Branchenmix notwendig sind;<br />
einer zentralen Lage bedürfen, weil sie auf Frequenzbringer angewiesen sind;<br />
in der Innenstadt und den Stadtteilen am stärksten vertreten sind;<br />
(Kriterium: Einzelhandelsstruktur)<br />
� Innenstadtbesucher anziehen (Kriterium: Besucherfrequenz)<br />
� einen relativ geringen, spezifischen Flächenanspruch haben bzw. stapelbar sind (Kriterium:<br />
Integrationsfähigkeit)<br />
� häufig im Zusammenhang mit anderen Innenstadteinrichtungen besucht werden (Kriteri-<br />
um: Koppelungsaffinität)<br />
� leicht transportiert werden können, d.h. zum Transport der Waren ist nicht regelmäßig das<br />
private Kfz erforderlich (Kriterium: Transportfähigkeit, "Handtaschensortiment")<br />
Nicht-zentrenrelevant dagegen sind vor allem Sortimente, die<br />
� die zentralen Standorte nicht prägen;<br />
� auf Grund ihrer Größe und Beschaffenheit überwiegend an nicht integrierten Standorten<br />
angeboten werden (z.B. Baustoffe);<br />
� auf Grund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Lagen geeignet sind (z.B. Möbel);<br />
� eine geringe Flächenproduktivität aufweisen.<br />
Rechtliche Einordnung von Sortimentslisten<br />
Im Hinblick auf die Anwendung und Einordnung von Sortimentslisten besteht vielerorts noch eine<br />
gewisse Unsicherheit. Häufig werden die von den jeweiligen Landesplanungen vorgegebenen Sor-<br />
timentslisten oder einfach die sogenannte "Kölner Liste" oder „Bielefelder Liste“ in die eigenen Be-<br />
bauungspläne übertragen. Dies entspricht jedoch nicht den planungsrechtlichen Anforderungen an<br />
die Anwendung von Sortimentslisten:<br />
"... Diese Differenzierung zwischen innenstadt- bzw. innerortbedeutsamen oder nicht bedeutsamen<br />
Branchen kann verständlicherweise nur konkret und nur im Einzelfall bestimmt werden ..." 17 .<br />
Daraus ergibt sich, dass ein Rückgriff auf die Sortimentsliste des Einzelhandelserlasses oder auf die<br />
"Kölner Liste" nur dann möglich ist, wenn diese den örtlichen Gegebenheiten entspricht und im ge-<br />
16 Als Sortiment wird die Gesamtheit der von einem Handelsbetrieb angebotenen Warenarten (-sorten) verstanden.<br />
Der typische Charakter des Betriebes wird von seinem Kernsortiment (z.B. Möbel, Nahrungsmittel, Getränke) bestimmt.<br />
Das Randsortiment dient der Ergänzung des Angebotes und muss sich dem Kernsortiment deutlich unterordnen<br />
(s.B. Glas / Porzellan / Keramik im Möbelhaus).<br />
17 Vgl. Birk, H.J.: Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben in Bebauungsplänen, in: Verwaltungsblätter für Baden-<br />
Württemberg, Heft 8, 1988, S. 288.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
62
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
samtörtlichen Kontext steht 18 . Der alleinige Rückgriff bei Bebauungsplanfestsetzungen auf "allge-<br />
meine Listen" kann daher zu Abwägungsfehlern führen 19 .<br />
Für ein Plangebiet bedeutet dies, dass Sortimentslisten für jede einzelne Kommune ge-<br />
sondert aufgestellt werden müssen. Der Rückgriff auf allgemeine Listen ist nur dann<br />
"planungsrechtlich sicher", wenn diese für die jeweilige Kommune überprüft wurde und<br />
keine Abweichungen festzustellen waren.<br />
Die „<strong>Uedem</strong>er Sortimentsliste“ wurde unter Berücksichtigung der konkreten Situation und der<br />
räumlichen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches sowie in Übereinstimmung mit den<br />
Entwicklungszielen erarbeitet und aktualisiert.<br />
Diskussion üblicherweise strittiger Sortimente<br />
Bei der Aufstellung einer Sortimentsliste gibt es grundsätzlich immer wieder Diskussionen zu ein-<br />
zelnen Sortimenten. Diese Diskussionen entstehen meistens dann, wenn ein Investor sich durch die<br />
Einstufung einzelner Sortimente im Hinblick auf sein Planvorhaben benachteiligt sieht. Im Folgen-<br />
den werden einige Sortimente, die häufig in der Diskussion stehen, aufgeführt und gutachterlich<br />
bewertet.<br />
Die Computerbranche ist starken Veränderungszyklen unterworfen. Vor allem ist hier zunehmend<br />
eine Veränderung der Zielkunden festzustellen: Während es lange Zeit eine nahezu ausschließlich<br />
beruflich orientierte Nutzung gab, erschließt diese Branche immer mehr den privaten Bereich. Be-<br />
zeichnend hierfür ist die Entwicklung und Verbreitung von Computerspielen: Eine Grenze zwischen<br />
den Branchen Spielwaren und Computer ist kaum noch zu ziehen. Darüber hinaus wird aus heuti-<br />
ger Sicht zukünftig eine Trennung zwischen Unterhaltungselektronik und Computerbranche eben-<br />
falls kaum möglich sein (Stichwort: Multimedia). Damit eine definitorische Ungenauigkeit vermie-<br />
den wird bzw. Einzelhandelsbetriebe nicht über die "Hintertür" Computer Sortimente wie Spielwa-<br />
ren oder Unterhaltungselektronik an nicht integrierten Standorten anbieten, sollte das Sortiment<br />
Computer als zentrenrelevant eingestuft werden.<br />
Mit den neuen Betriebsformen sowie neuer Technik hat sich zum Teil das Kundenverhalten geän-<br />
dert. Lebensmittel werden z.B. sehr häufig auf Vorrat eingekauft. Wegen dieser Verhaltensände-<br />
rung wird von den Betreibern die Zentrenrelevanz der Lebensmittel in Frage gestellt. Zur Erhaltung<br />
der Nahversorgung ist allerdings das Angebot von Lebensmitteln in zentralen Bereichen unab-<br />
dingbar. Insofern ist die Standortwahl hierfür weiter auf die zentralen Bereiche zu beschränken.<br />
Darüber hinaus ist durch die Veränderung der Altersstruktur (Erhöhung des Anteils alter Menschen)<br />
und der Haushaltsstruktur (Single-Gesellschaft) davon auszugehen, dass der Vorratseinkauf zu-<br />
rückgehen wird. Eine rückläufige Tendenz bei den großflächigen Anbietern ist dennoch eher un-<br />
18 Vgl. dazu z.B. OVG NRW: Urteil vom 22.06.1998, Az. 7a D 108/96.NE, insbesondere S. 19ff.<br />
19 Bestätigt durch zahlreiche Urteile des OVG Münster in den Jahren 2003 und 2004.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
63
wahrscheinlich.<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Außerdem sind Lebensmittelanbieter auf Grund ihrer hohen Kundenfrequenz insbesondere für die<br />
Erhaltung der Versorgungsfunktion in zentralen Bereichen der Stadtteile aber auch insbesondere in<br />
klein- und mittelstädtischen Zentren von herausragender Bedeutung. Im Übrigen wandeln sich die<br />
Einzelhandelsbetriebe zunehmend zu Kaufhäusern; dies ist insbesondere bei einigen Discountern<br />
festzustellen. Insofern ist auch vor diesem Hintergrund grundsätzlich eine Zentrenrelevanz gege-<br />
ben.<br />
Getränke werden ebenfalls häufig nicht mehr als zentrenrelevant angesehen, da diese in der Re-<br />
gel in Kisten und größeren Mengen eingekauft werden. In diesem Fall ist das Herauslösen nach-<br />
vollziehbar, da mit dem Betrieb eines Getränkemarktes eine Reihe störender Faktoren einhergeht<br />
(An- und Ablieferverkehr mit Lkws, Be- und Entladen im Kundenverkehr etc.). Eine Definition als<br />
nicht-zentrenrelevantes Sortiment ist dennoch problematisch, da damit eine Artikelgruppe und<br />
nicht mehr ein Sortiment bewertet wird. Es ist deshalb eine planungsrechtliche Möglichkeit zu fin-<br />
den (z.B. über eine Ausnahmeregelung), die der Besonderheit dieses Artikels Rechnung trägt.<br />
Im Freizeit- und Sportbereich haben sich in den letzten Jahren Sportarten mit Sportgroßgeräten<br />
wie Surfen, Drachenfliegen, Tauchen etc. immer weiter verbreitet, so dass der Nachfrage entspre-<br />
chende Einzelhandelsangebote gegenüber stehen. Die Einzelhandelsbetriebe erzielen mit diesen<br />
Teilsortimenten nur eine verhältnismäßig geringe Verkaufsflächenproduktivität und sind auf Grund<br />
der Beschaffenheit ihrer Waren auf die Pkw-Kunden angewiesen, womit die verstärkte Nachfrage<br />
nach preisgünstigen und autokundenorientierten Standorten häufig begründet wird. Im Allgemei-<br />
nen sind auch diese Sportgeschäfte jedoch durch einen erheblichen Umfang an Bekleidung ge-<br />
kennzeichnet, die Sportgroßgeräte werden oft nur über den Katalog angeboten, im Ladengeschäft<br />
hingegen sind nur wenige Exponate vorhanden.<br />
Die Besonderheit von Sportgroßgeräten im Hinblick auf ihre Transportfähigkeit bleibt unbestritten.<br />
Der Tatsache Rechnung tragend, dass der überwiegende Teil des Sortiments sportartenbezogene<br />
Sportbekleidung ist, mit der weiterhin der Hauptanteil des Umsatzes erzielt wird, und Sportbeklei-<br />
dung eindeutig zentrenrelevant ist, sollte das gesamte Sortiment als zentrenrelevant eingestuft<br />
bleiben. Im übrigen sind Sportfachgeschäfte, die tatsächlich den überwiegenden Anteil ihres Um-<br />
satzes mit den Geräten machen erfahrungsgemäß entweder nicht großflächig oder bedürfen auf<br />
Grund ihrer städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit keines Kern- oder Sonderge-<br />
bietes; daher kommen auch Mischgebiete als Standort in Frage.<br />
Sortimentsliste für <strong>Uedem</strong><br />
Mit dem nachfolgenden Vorschlag für eine Sortimentsliste für die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> soll eine ein-<br />
heitliche Vorgehensweise bei der Steuerung von Einzelhandelssortimenten gewährleistet werden.<br />
Dabei wird nur mehr zwischen zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten unter-<br />
schieden, da Definitionen, die scheinbar einen gewissen Spielraum zulassen (z.B. "in der Regel"),<br />
dem Bestimmtheitsgrundsatz widersprechen (siehe Urteile des OVG Münster).<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
64
Tabelle 12: <strong>Uedem</strong>er Sortimentsliste<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Hauptbranche Sortimente Zentrenrelevanz<br />
Lebensmittel / Nahrungs-<br />
und Genussmittel<br />
Backwaren, Fleischwaren, Getränke, Nahrungsund<br />
Genussmittel (inkl. Tabakwaren), Getränke<br />
(inkl. Wein, Sekt, Spirituosen)<br />
Gesundheit- Körperpflege Kosmetikartikel, Drogerie- und Körperpflegeartikel,<br />
pharmazeutische, medizinische und orthopädische<br />
Artikel<br />
Schreibwaren, Papier, Bücher<br />
Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel<br />
Sortimentsbuchhandel<br />
Zeitungen / Zeitschriften<br />
nahversorgungsrelevant,<br />
zentrenrelevant<br />
nahversorgungsrelevant,<br />
zentrenrelevant<br />
nahversorgungsrelevant,<br />
zentrenrelevant<br />
Blumen, Schnittblumen<br />
Schnittblumen<br />
nahversorgungsrelevant,<br />
zentrenrelevant<br />
Bekleidung Herrenbekleidung, Damenbekleidung, Kinderbekleidung,<br />
Lederbekleidung, Meterware für Bekleidung,<br />
Kurzwaren, Handarbeitswaren<br />
Bekleidung allgemein, Dessous/Nachtwäsche, Berufsbekleidung<br />
zentrenrelevant<br />
Schuhe, Lederwaren Schuhe, Sportschuhe, Lederwaren, Taschen zentrenrelevant<br />
Sportartikel, -bekleidung Sportartikel und -geräte, Sportbekleidung, Waffen<br />
& Jagdbedarf<br />
zentrenrelevant<br />
Spielwaren, Hobby, Basteln Spielwaren, Bastelbedarf im weitesten Sinne, Musikinstrumente,<br />
Sammlerbriefmarken, Pokale<br />
zentrenrelevant<br />
Hausrat, Glas, Porzellan Hausrat, Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren,<br />
Glas, Feinkeramik, Geschenkartikel<br />
zentrenrelevant<br />
Unterhaltungselektronik Rundfunk-, Fernseh-, phonotechnische Geräte, Video-kameras,<br />
-rekorder, Telefone und Zubehör,<br />
Audio / CD, DVD, Zubehör zur Unterhaltungselektronik,<br />
PC und Zubehör, Software, Bild- und Tonträger,<br />
Foto<br />
zentrenrelevant<br />
Elektrogeräte, Leuchten Elektrogroßgeräte, Elektrokleingeräte (Toaster, zentrenrelevant<br />
Kaffeemaschinen, Rühr- und Mixgeräte, Staubsau-<br />
Sonstiges<br />
ger, Bügeleisen etc.), Leuchten<br />
Babyartikel zentrenrelevant<br />
Uhren, Schmuck Uhren, Schmuck zentrenrelevant<br />
Optik Optik zentrenrelevant<br />
Wohneinrichtungsbedarf Gardinen, Wohneinrichtungsbedarf (Holz, Korb-,<br />
Korkwaren), Haus- und Tischwäsche, Kunstgewerbe<br />
, Bilder, Rahmen, Heimtextilien, Dekostoffe, Antiquitäten<br />
Nicht-zentrenrelevant<br />
Camping Campingartikel & Zubehör, Zelte nicht-zentrenrelevant<br />
Rollläden und Markisen Rollläden, Markisen nicht-zentrenrelevant<br />
Möbel Möbel, Büromöbel, Küchenmöbel, Gartenmöbel nicht-zentrenrelevant<br />
Bau- und Gartenmarktsorti- Baumarktspezifische Waren, Bodenbeläge, Teppi- nicht-zentrenrelevant<br />
mentche,<br />
Eisenwaren und –beschläge, Elektroinstallationsbedarf,<br />
Tapeten, Lacke, Farben, Fliesen, Baustoffe,<br />
Bauelemente, Schrauben, Kleineisen, Installationsbedarf,<br />
Gartengeräte, Gartenbedarf, Werkzeuge<br />
und Maschinen, Elektrozubehör (z. B. Bohrmaschinen,<br />
Rasenmäher), Pflanzen, Sämereien,<br />
Holz, Kamine, Sanitärbedarf<br />
Kfz / Zweiräder Kfz- und Motorradzubehör; Fahrräder und Zubehör nicht-zentrenrelevant<br />
Zoologischer Bedarf Zoologischer Bedarf (Tierfutter, -zubehör, lebende<br />
Tiere)<br />
nicht-zentrenrelevant<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
65
8.4 Weitere Empfehlungen<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Im Folgenden sind weitere Maßnahmen aufgeführt, die zu einer Steigerung der Attraktivität des<br />
Einzelhandelsstandortes <strong>Uedem</strong> beitragen.<br />
Der richtige Branchenmix für den zentralen Versorgungsbereich<br />
Ein wichtiger Indikator für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes ist dessen Branchenmix.<br />
Der Kunde erwartet eine angemessene und abwechslungsreiche Auswahl von Waren aller Be-<br />
darfsgruppen. Obwohl in <strong>Uedem</strong> im Verhältnis zur Gesamtstadt nur eine quantitativ geringe Ver-<br />
kaufsfläche im Hauptgeschäftsbereich vorhanden ist, besitzt der zentrale Versorgungsbereich eine<br />
positiv zu bewertende Mischung aus eigentümergeführten Fachgeschäften und Filialbetrieben. Zu-<br />
dem sind nahezu alle Warengruppen und Betriebsformen, die zum erweiterten Angebot eines<br />
Grundversorgungszentrums gehören, im Geschäftszentrum zu finden.<br />
Für eine Ansiedlung empfehlenswert sind sämtliche Warengruppen, die zu einer idealtypischen<br />
Ausstattung eines Grundversorgungszentrums zählen. Auch wenn diese heute schon weitgehend<br />
im Geschäftszentrum vorhanden sind, ist eine Ergänzung und Verbesserung des Angebotes für Ue-<br />
dem von Bedeutung. Zur Erläuterung des Begriffes Grundversorgungszentrum sind nachstehend<br />
einige Ausstattungsmerkmale „idealtypischer Zentren“ aufgelistet.<br />
� In einem Ortszentrum sieht die „idealtypische“ Ausstattung wie folgt aus:<br />
Grundausstattung Anbieter Einzelhandel:<br />
SB-Markt/Lebensmitteldiscounter<br />
Bäcker, Fleischer, Drogerie/Markt, Kiosk,<br />
Anbieter mit Tabakwaren, Zeitungen, Zeitschriften<br />
Zusatzausstattung Dienstleister:<br />
Postagentur, Kreditinstitut, Ärzte, Friseur, Lotto-Annahme<br />
Cafe, Gasstätte, Reinigung, Reisebüro, Internetpool, Fax, Kopiergerät<br />
Erweiterte Ausstattung Einzelhandel:<br />
Apotheke, Parfümerie, Buchhandlung, Zoo, Blumenladen<br />
Anbieter mit Schreibwaren/Papier, Feinkost/Gemüse<br />
Textilanbieter, Schuhgeschäft, Geschenkartikel<br />
Mit Bezugnahme auf die vorhandenen Potenziale sind folgende Warengruppen für eine<br />
Ansiedlung im Hauptgeschäftsbereich besonders geeignet: Drogeriebedarf, Parfümerie,<br />
Kosmetik, Zeitungen, Zeitschriften, Bücher sowie Bekleidung und Wäsche.<br />
Ansiedlung/Erhalt eines zukunftsfähigen Lebensmittelangebotes im Ortskern<br />
Wenn der bisherige Standort des Lebensmittlers an der Mühlenstraße auf Grund der Stellplatzsitu-<br />
ation nicht erhalten werden kann, ist für die Neuansiedlung eines solchen Betriebes, der für die<br />
Sicherung des zentralen Versorgungsbereichs und die wohnungsnahen Versorgung der umliegen-<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
66
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
den Bevölkerung unbedingt erforderlich ist, der Standort am Ostwall vorzusehen. Auch wenn die<br />
Synergien mit dem Hauptgeschäftszentrum eingeschränkt sind, so ist durch die enge Nachbar-<br />
schaft mit dem zentralen Versorgungsbereich davon auszugehen, dass das Zentrum von <strong>Uedem</strong><br />
durch die Ansiedlung eines modernen Anbieters nachhaltig gestärkt wird. Darüber hinaus ist nur<br />
dieser Standort geeignet, eine wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung zu gewährleisten. Auf-<br />
grund der hochwertigen städtebaulichen Situation in der Umgebung dieser Fläche ist bei einer<br />
Entwicklung unbedingt darauf zu achten, dass „gute“ Architektur und ein attraktiver Stadtbaustein<br />
entsteht, der das Zentrum nicht nur funktional stärkt, sondern auch gestalterisch und architekto-<br />
nisch bereichert.<br />
Entwicklung des zentralen Leerstandes im Hauptgeschäftsbereich, aktives Flächenmanagement<br />
Die leerstehenden Ladeneinheiten im Zentrum <strong>Uedem</strong>s stellen eine zentrale Aufgabe für die Ein-<br />
zelhandelsentwicklung der <strong>Gemeinde</strong> dar. Dabei spielt der Leerstand des ehemaligen Spar-<br />
Marktes eine besondere Rolle, da dem Hauptgeschäftsbereich dort der erforderliche Frequenzbrin-<br />
ger fehlt. Obwohl die Immobilie zur Zeit für einen Nutzer ausgelegt ist, ist es gut möglich, dass die<br />
gesamte Fläche zukünftig durch mehrere Nutzer belebt wird. Daher ist es sinnvoll, Entwicklungs-<br />
modelle für mehrere Parteien (Stichwort: Shop-in-Shop) zu entwerfen. Dabei kommen auch zent-<br />
renrelevante Dienstleister oder aber auch ein partieller Rückbau der Immobilie in Frage.<br />
Aufgrund der Marktsituation müssen Impulse für eine Umstrukturierung der Gewerbefläche von<br />
allen relevanten Akteuren (vor allem Einzelhändler, Grundeigentümer, Werbering und <strong>Gemeinde</strong>-<br />
verwaltung) ausgehen. Dabei sollen bestehende Initiativen weitergeführt und ausgebaut werden.<br />
Denkbare Ansätze sind dabei:<br />
� Runde Tische mit Geschäftsleuten und Interessierten<br />
� Ansprachen von möglichen Betreibern; Filialisten oder lokale Händler und Anbieter<br />
� Kontakte zu Experten wie Projektentwicklern oder Maklern<br />
� Vermittlung zwischen Grundeigentümern, Vermietern und potenziellen Mietern<br />
� Zwischennutzungen, „Raum für Ideen“ (z.B. Gestaltung der Schaufenster der Leerstände durch<br />
Kunst oder lokale Initiativen oder Vereine)<br />
Bei einer Nachnutzung ist auf „Innenstadtqualität“ mit möglichst hochwertigen Angeboten zu ach-<br />
ten. Die o.g. Ansätze und Stichpunkte könne auch zur Belebung der anderen Leerstände herange-<br />
zogen werden. Das Ziel besteht darin, ein aktives Flächenmanagement zu initiieren.<br />
Förderung von Gastronomie, Belebung des Marktplatzes<br />
Als wichtiger Bestandteil des „Einkaufserlebnisses“ gilt mittlerweile überall die Gastronomie. Im<br />
Ortskern von <strong>Uedem</strong> ist in diesem Zusammenhang vor allem eine gut funktionierende und attrak-<br />
tive Außengastronomie von Bedeutung. Diese hilft mit, das Zentrum interessanter zu machen und<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
67
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
die Aufenthaltsdauer der Besucher zu erhöhen. In <strong>Uedem</strong> bietet sich hierfür neben der Mühlen-<br />
straße insbesondere der Marktplatz an. Hier können zusätzliche Angebote für Besucher, Tagestou-<br />
risten oder Radfahrer geschaffen werden. Auch die Westseite des Platzes sollte mit öffentlichkeits-<br />
wirksamen Angeboten wie Dienstleistungen, Ladenlokalen, Gewerbeeinheiten oder Gastronomie<br />
belebt werden. Bei allen Bemühungen sollte auf qualitätsvolle Außendarstellung und Außenmöb-<br />
lierung (Tische, Stühle, Schirme und Pflanzgefäße) geachtet werden.<br />
Serviceorientierung ausbauen<br />
Serviceorientierung ist ein Erfolgsfaktor im Einzelhandel, der heute große Bedeutung besitzt, die<br />
zukünftig noch weiter ansteigen wird. Der Standort Südlich Boxteler Bahn kann „nur“ mit seinem<br />
Warenangebot, aber nicht mit Vielfalt und Einzigartigkeit werben. Für den Hauptgeschäftsbereich<br />
ist Serviceorientierung eine Möglichkeit, sich zu profilieren und damit Kunden zu binden. Daher ist<br />
eine Verbesserung der Serviceorientierung ein wichtiges Ziel für den Einzelhandel im Hauptge-<br />
schäftsbereich.<br />
� Mit Blick auf die genannten Hauptziele des <strong>Einzelhandelsentwicklungskonzept</strong>es, die <strong>Gemeinde</strong><br />
<strong>Uedem</strong> auch weiterhin als attraktiven Nahversorgungsstandort zu erhalten und auszubauen,<br />
ist die Serviceorientierung der Betriebe im Hauptgeschäftsbereich gezielt zu fördern.<br />
� Die Händlerschaft, aber auch die handelsnahen Dienstleister (z.B. Friseure, Banken, Gastronomie)<br />
sollten kritisch prüfen, welche Möglichkeiten und Maßnahmen sowohl einzelbetrieblich<br />
als auch betriebsübergreifend für eine Verbesserung der Serviceorientierung ergriffen werden<br />
können.<br />
� Aus handelsspezifischer Sicht ist die Schaffung einheitlicher Öffnungszeiten im Hauptgeschäftsbereich<br />
eine wichtige Maßnahme. Auch wenn es zu diesem Thema schon Initiativen gegeben<br />
hat und die Erfahrung aus vielen Kommunen zeigt, dass eine einheitliche Regelung nur<br />
schwer durchzusetzen ist, sollten weitere Initiativen gestartet werden. Eine Einführung von<br />
Kernöffnungszeiten und deren Vermarktung stellt dabei eine gute Zwischenlösung dar. Dabei<br />
werden nicht nur die Einwohner von <strong>Uedem</strong> angesprochen, sondern auch die Besucher aus<br />
den umliegenden Kommunen.<br />
� Eine weitere Servicemaßnahme könnte die Einrichtung von Abhol- und Lieferservices (ggf. über<br />
die Stadtgrenzen hinaus) darstellen. Die einzelnen Betriebe können die Aufwendungen durch<br />
einen gemeinsam organisierten Service minimieren und gleichzeitig ein wichtiges Serviceangebot<br />
schaffen.<br />
� Weitere Maßnahmen zur Verbesserung des Services und damit der Kundenbindung beziehen<br />
sich auf originär einzelbetriebliche Maßnahmen, wie z.B. Wettbewerbs- und Zielgruppenanalysen<br />
oder serviceorientierte Schulungen des Personals. Maßnahmen können jedoch auch betriebs-<br />
bzw. gemeindeübergreifend vorgenommen werden. Beispiele hierfür: Kundenbindung<br />
durch Kundenkarten, Einkaufskooperationen oder auch Zusammenarbeit verschiedener Betriebe.<br />
� Zur Koordination von Servicemaßnahmen und zur Beratung der Geschäftsleute können vorhandene<br />
Institutionen (z.B. Werbering, Einzelhandelsverband) genutzt werden.<br />
Marketing und Serviceorientierung stellen zwei wichtige Bausteine zur Profilierung des <strong>Uedem</strong>er<br />
Hauptgeschäftsbereich dar. Diese Chance muss ergriffen werden, um die Vorteile des Standortes<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
68
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
südlich Boxteler Bahn Straße in punkto Erreichbarkeit, Großflächigkeit der Betriebsformen und An-<br />
gebot in bestimmten Warengruppen auszugleichen.<br />
Verbesserungen im öffentlichen Raum durch die <strong>Gemeinde</strong> und Private<br />
Da der öffentliche Raum im Zentrum von <strong>Uedem</strong> aufwändig und weitgehend hochwertig gestaltet<br />
wurde, ist dessen Qualität relativ hoch. Verbesserungen sind nur im Detail möglich. Hierzu zählen<br />
z.B. Veränderungen bei der Verortung der Fahrradständer in der Mühlenstraße, die teilweise den<br />
Lauf der Fußgänger entlang der Ladenzeile stören. Ähnliches gilt für die Fahrradständer am Ende<br />
des Sparkassendurchganges. Hier sollte nach geeigneteren Standorten gesucht werden. Initiative<br />
und Durchführung liegen in den Händen der <strong>Gemeinde</strong>verwaltung.<br />
Atmosphärische Verbesserungen können darüber hinaus auch mit einfachen Mitteln wie Grün,<br />
Licht oder Blumengestecke dem Verlauf der Jahreszeiten angepasst erreicht werden. Geeignete<br />
Möglichkeiten sind z.B. hochwertige Blumenkübel zur Markierung der Geschäftseingänge oder<br />
Blumenampeln an den Straßenlaternen. Eine einheitliche Bepflanzung und Form der Pflanzgefäße<br />
erhöht dabei die Wirkung deutlich. Blumenschmuck an den Obergeschossen der Häuser kann e-<br />
benfalls die Atmosphäre im Zentrum von <strong>Uedem</strong> verbessern. Auch hier gilt, dass eine einheitliche<br />
bzw. auch eine koordinierte Gestaltung mehr Aufmerksamkeit erzeugen kann als einzelne Initiati-<br />
ven oder „zufällig“ wirkende Maßnahmen. Mit Blumengestecken an Eingängen zu bestimmten An-<br />
lässen oder zu bestimmten Jahreszeiten können ebenfalls werbewirksame Effekte erzielt werden.<br />
Vor dem Hintergrund eines eher als gepflegt und hochwertig einzuschätzenden Umfeldes im Zent-<br />
rum von <strong>Uedem</strong>, ist allerdings auch darauf zu achten, dass keine „Überladung“ des öffentlichen<br />
Raumes erreicht wird.<br />
Eine einheitliche, hochwertige Ausführung der Beleuchtung, die sich dem kleinteiligen Ambiente<br />
anpasst, ist wichtig für die Qualitätssteigerung der Gestaltung des öffentlichen Raums im Ortszent-<br />
rum. Mit den vorhandenen historisierenden Straßenleuchten ist ein Gestaltungsrahmen vorgege-<br />
ben. Zu differenzieren ist insgesamt zwischen punktuellen Beleuchtungselementen, die eine Hin-<br />
weisfunktion wahrnehmen und damit beispielsweise Eingangs- oder Platzsituationen akzentuieren<br />
und Leitelementen, die zur visuellen Verknüpfung verschiedener Bereiche beitragen. Besondere<br />
Höhepunkte der <strong>Uedem</strong>er Innenstadt, prägende Identitätsmerkmale, Plätze oder Gebäude können<br />
durch Beleuchtung betont werden. Einzelne Straßenzüge wie z.B. die Mühlenstraße können ebenso<br />
in Szene gesetzt werden. Dort können auch unterschiedliche Abschnitte (Ladenzeile, Marktplatz<br />
oder aber auch der Durchgang an der Sparkasse) unterschiedlich illuminiert werden. Mit Streiflicht<br />
oder Bodenleuchten können Lichteffekte erzielt werden, die in den dunklen Jahreszeiten zur Gel-<br />
tung kommen.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
69
Verbesserungen der Außendarstellung<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Die Außendarstellung ist ein wichtiger Baustein zum Erhalt und zur Verbesserung der Außenwir-<br />
kung des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels. Die Strahlkraft des Geschäftszentrums kann dadurch deutlich<br />
verbessert werden. Neben der Schaufenstergestaltung als „Visitenkarte“ des Geschäftes oder der<br />
Dekoration der Geschäftseingänge spielen vor allem Werbeanlagen eine wichtige Rolle. Viele<br />
Werbeanlagen entsprechen nur gestalterischen Mindestanforderungen. Daher ist eine allgemeine<br />
Aufwertung anzustreben. Initiativen können dabei von der <strong>Gemeinde</strong> ausgehen. Hauptakteure<br />
dieses Maßnahmenbausteines sind jedoch die Gewerbetreibenden sowie die Immobilienbesitzer.<br />
Einzusetzende, unterstützende Mittel sind<br />
� Initiierung von Gestaltungswettbewerben<br />
� Aufbau einer Anreizförderung<br />
� Besichtigung von „best-practices“ in anderen Kommunen und<br />
� Empfehlungen durch die <strong>Gemeinde</strong>, ggf. Satzungen.<br />
Weiterhin können gemeinsame Aktionen in Schaufenstern - Ausstellungen oder jahreszeitliche Ak-<br />
tionen - Interesse und Aufmerksamkeit wecken. Interessant sind möglicherweise auch (Ausstel-<br />
lungs)Projekte in Zusammenarbeit mit Schulen und Schulklassen, die wiederum die Elternschaft<br />
und andere Besucher ins Zentrum locken. Attraktive Fassaden können durch gemeinsam organi-<br />
sierten Blumenschmuck oder durch Beflaggung an besonderen Tagen zusätzliche Qualitäten erhal-<br />
ten und zu einer Steigerung der Attraktivität im Ortszentrum beitragen.<br />
Gemeinsame Werbung und Werbeaktionen<br />
Zielrichtung ist, gemeinsam für das Zentrum zu werben und dessen Vorzüge herauszustellen. Dar-<br />
über hinaus ist es vor dem Hintergrund der Größe der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> sinnvoll, Werbestrategien<br />
zu entwickeln, die gezielt sowohl die Vorzüge der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> mit dem Standort Zentrum<br />
verknüpfen. Dabei soll auf bestehende Initiativen aufgebaut werden.<br />
Fortführung des Stadtmarketingprozesses<br />
Die Einrichtung „runder Tische“ zu Themen der Ortsentwicklung ist gerade für eine <strong>Gemeinde</strong> in<br />
der Größenordnung <strong>Uedem</strong>s zu empfehlen. Die runden Tische dienen dazu Interesse für die Be-<br />
lange der Ortsentwicklung zu wecken, sie sollen aber auch gezielt bürgerschaftliches Engagement<br />
entwickeln. Hierbei sollen die Projektideen, die im Zusammenhang mit dem Stadtmarketing Ue-<br />
dem 20 erarbeitet wurden, fortgeführt und vertieft werden. Die Themen Kundenbindung und Orts-<br />
20 <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong>: Handbuch Stadtmarketing <strong>Uedem</strong>, Abschlussbereicht zu Stadtmarketingprozess, Junker und<br />
Kruse, Stadtforschung, Planung, September 2005<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
70
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
kern, erlebnisorientierter Landschaftsweg und Veranstaltungsmanagement bilden dabei weiterhin<br />
die zentralen Anknüpfungspunkte. Aspekte, die sich darüber hinaus für die Projektgruppen aus<br />
den Inhalten dieses Gutachtens ergeben sind: Die Nahversorgung im Ortskern, die Entwicklung<br />
des ehemaligen Spar-Marktes, Verknüpfung der bestehenden/zukünftigen Lebensmittelanbieter<br />
mit dem Zentrum oder aber auch die anderen, in diesem Kapitel genannten Punkte wie z.B. Ver-<br />
besserungen der Außendarstellung oder im öffentlicher Raum etc.<br />
Klare Weichenstellung durch Rat und Verwaltung<br />
Zum Erhalt vorhandener Handelsstrukturen ist ein klares Signal des Rates erforderlich, die Aussa-<br />
gen dieses Gutachtens zur Grundlage weiterer Planungen für die Entwicklung des Handelsstandor-<br />
tes <strong>Uedem</strong> zu machen. Dieses kann nur durch eine Verabschiedung des Gutachtens im Rat der<br />
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> gegeben werden. Für Händler und potenzielle Investoren im Hauptgeschäftsbe-<br />
reich wird somit deutlich, dass einer Vermehrung der Handelsflächen in den Außenbereichen<br />
Grenzen gesetzt sind. Der Handel im Hauptgeschäftsbereich wird dadurch geschützt, ein Abwan-<br />
dern weiterer Geschäfte kann verhindert werden und Investitionen im Zentrum bleiben lohnens-<br />
wert.<br />
Planungsrechtliche Umsetzung in der Bauleitplanung<br />
Das wichtigste Instrumentarium zur Steuerung des Einzelhandels ist das Planungsrecht. Nur mit<br />
Hilfe dieses Instrumentariums kann eine verbindliche Lenkung erreicht werden. Dabei ist es von<br />
zentraler Bedeutung, räumliche Entwicklungs- und Tabubereiche für den Handel zu defi-<br />
nieren und planungsrechtlich entsprechend festzusetzen. Hierzu dienen die Aussagen dieses<br />
Gutachtens als Grundlage.<br />
Eine besondere Bedeutung kommt dabei der Steuerung des Einzelhandels in den Gewerbegebie-<br />
ten (insbesondere südlich der Boxteler Bahn) zu. Folgende Aspekte sollten dabei berücksichtigt<br />
werden:<br />
� Umstellung auf die neuste BauNVO (1990) (soweit noch nicht erfolgt)<br />
� konsequenter Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten (auch kleinflächig!) mit dem Ziel,<br />
die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs von <strong>Uedem</strong> nicht zu gefährden<br />
� Ausschluss auch des kleinflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevanten Sortimenten wichtig<br />
und zielführend. Zwar sind nicht von jeder kleinflächigen Einzelhandelsnutzung bei isolierter<br />
Betrachtung bereits negative Auswirkungen auf die Versorgungssituation im <strong>Uedem</strong>er zentralen<br />
Versorgungsbereich zu erwarten. Diese würden sich jedoch zwangsläufig bei einer summarischen<br />
Betrachtung eines größeren oder auch mehrerer Gewerbegebiete im <strong>Uedem</strong>er <strong>Gemeinde</strong>gebiet<br />
einstellen, die dann greift, wenn man z.B. nur den großflächigen Einzelhandel<br />
mit zentrenrelevanten Sortimenten ausschlösse<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
71
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
� direkte Bezugnahme auf die sog. „<strong>Uedem</strong>er Sortimentsliste“ (und nicht den Einzelhandelserlass<br />
o..a. vergleichbare, nicht ortsspezifische Listen)<br />
� Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten (Kern-)Sortimenten (gem. <strong>Uedem</strong>er Sortimentsliste )<br />
sollte – bis zur Schwelle der Großflächigkeit (800 qm Verkaufsfläche) - grundsätzlich zulässig<br />
sein. Denn: ein grundsätzlicher Ausschluss auch des kleinflächigen Einzelhandel mit nichtzentrenrelevanten<br />
(Kern-)Sortimenten erfordert „höchste Ansprüche“ an die städtebauliche Begründung<br />
nach § 1 Abs. 9 BauNVO. Auch ist hier zu beachten, dass das Ziel „Stärkung des<br />
zentralen Versorgungsbereichs“ von <strong>Uedem</strong> in diesem Zusammenhang nicht greift.<br />
Ausnahme: Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben in GE-<br />
und GI-Gebieten (sog. Handwerkerprivileg):<br />
Ausnahmsweise können Verkaufsstätten von produzierenden, weiterverarbeitenden oder Hand-<br />
werksbetrieben in GE- und / oder GI-Gebieten zugelassen 21 werden, wenn die Verkaufsfläche<br />
� dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet ist,<br />
� in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist,<br />
� dem Hauptbetrieb flächenmäßig und umsatzmäßig deutlich untergeordnet ist und<br />
� die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten ist.<br />
Ausnahme: Randsortimente<br />
Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten (Kern-)Sortimenten führen regelmäßig soge-<br />
nannte Ergänzungs- oder Randsortimente. Während von nicht zentrenrelevanten Randsortimenten<br />
definitionsgemäß keine Gefährdung für die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche aus-<br />
gehen, sind bei zentrenrelevanten Randsortimenten außerhalb der städtebaulich-funktionalen<br />
Zentren Auswirkungen auf das Hauptgeschäftszentrum oder die Stadtteil- und Nahversorgungs-<br />
zentren möglich. Obwohl das Anbieten von zentrenrelevanten Randsortimenten den städtebauli-<br />
chen Zielen dieses Einzelhandelskonzeptes widerspricht, wäre ein völliger Ausschluss unrealistisch,<br />
da sich diese Angebotsform bereits in vielen Branchen etabliert hat (bei Möbeln z.B. Glas / Porzel-<br />
lan / Keramik). Diese zentrenrelevanten Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem Umfang<br />
und vor allem nur dann, wenn ein direkter Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist (z.B. Lebens-<br />
mittel im Baumarkt nicht zulässig), zulässig sein.<br />
Bisher hat sich eine Begrenzung auf max. 10 % der gesamten Verkaufsfläche als praktikabel erwie-<br />
sen.<br />
Unabhängig von der Größe der für zentrenrelevante Randsortimente insgesamt zulässigen Fläche<br />
sollte dabei sichergestellt werden, dass diese nicht von einem einzigen Sortiment belegt werden<br />
21 Formulierung ist nicht gleichzusetzen mit bauplanungsrechtlicher Festsetzung. Hier sind ggf. differenzierte Vorga-<br />
ben erforderlich.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
72
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
kann. D.h., dass weiterhin angegeben sein sollte, wie groß die Fläche für ein einzelnes Sortiment<br />
maximal sein darf. Gleichzeitig ist darauf zu achten, dass eine solche Regelung nicht zur Einrich-<br />
tung eines Shop-in-Shop-Systems genutzt wird, denn dieses käme einem Einkaufszentrum gleich.<br />
Ausnahme: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches<br />
(Kleinflächige) Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten können auch<br />
außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs (z.B. im Ortsteil Keppeln) realisiert werden, wenn sie<br />
der Nahversorgung der im unmittelbaren Umfeld vorhandenen Wohnbevölkerung dienen.<br />
Dies ist dann der Fall, wenn die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens in<br />
einem 500 m Radius eine Quote von 35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft nicht überschreitet.<br />
Diese Ausnahmeregelung gilt nicht für Standorte innerhalb von GE- / GI-Gebieten.<br />
Aus jüngsten Erfahrungen insbesondere im Zusammenhang mit der Diskussion um Verkaufsflä-<br />
chenbegrenzungen ist es sinnvoll, eine einheitliche Definition für den Begriff „Verkaufsfläche“ zu<br />
formulieren, der wiederum Eingang finden sollte sowohl in Besprechungen mit möglichen Investo-<br />
ren / Projektentwicklern / Betreibern als auch in zukünftige Bauleitplanverfahren. In Einzelfällen<br />
kann es sich sogar anbieten, die Definition mit in die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans<br />
zu übernehmen.<br />
Gemäß des aktuellen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 (BVerwG 4<br />
C 10.04) sind in die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes auch Thekenbereiche, die vom<br />
Kunden nicht betreten werden können, die Vorkassenzone sowie ein ggf. vorhandener Windgang<br />
einzubeziehen. Ohnehin gilt die Definition, dass Verkaufsfläche diejenige Fläche ist, die dem Ver-<br />
kauf dient einschließlich der Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrich-<br />
tungsgegenstände, Kassenzonen, Schaufenster, und sonstige Flächen, soweit sie dem Kunden zu-<br />
gänglich sind, sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden (vgl.<br />
auch Einzelhandelserlass des Landes NRW).<br />
8.5 Schlusswort<br />
Die aufgezeigte zielgerichtete Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandortes <strong>Uedem</strong> bietet viele<br />
Ansatzpunkte, im Nahversorgungszentrum auch zukünftig ein attraktives Handelsangebot bereit-<br />
zuhalten. Mit dem vorgelegten <strong>Einzelhandelsentwicklungskonzept</strong> liegt nunmehr ein Plan vor, der<br />
durch seine umfassende Analyse und seine Empfehlungen den verantwortlichen Akteuren aus Ein-<br />
zelhandel, Verwaltung und Politik sowie weiteren relevanten Institutionen einen langfristigen Ent-<br />
scheidungs- und Orientierungsrahmen liefert.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
73
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Der Umfang und die Komplexität der zu ergreifenden Maßnahmen machen ein zielgerichtetes und<br />
möglichst abgestimmtes Engagement aller Akteure erforderlich. Nur im Konsens ist eine Umset-<br />
zung der Empfehlungen möglich.<br />
Dabei sollte jeder der beteiligten Akteure seine spezifischen Möglichkeiten einbringen:<br />
� Händler, Eigentümer und Investoren sind aufgefordert, die aufgezeigten Perspektiven zu diskutieren<br />
und sich in einem umfassenden Kommunikationsprozess zur Zukunft des Einzelhandelsstandortes<br />
<strong>Uedem</strong> einzubinden. Auch gilt es, die Vorschläge des Konzeptes zu prüfen und<br />
Schritt für Schritt umzusetzen.<br />
� Die Verwaltung der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> wird angesprochen, die planerischen und planungsrechtlichen<br />
Voraussetzungen für die Umsetzung der aufgeführten Empfehlungen und Anregungen<br />
zu schaffen und relevante Maßnahmen im öffentlichen Raum zu forcieren.<br />
� Für eine stringente Umsetzung der Empfehlungen ist zudem die Politik gefordert, die Ziele des<br />
<strong>Einzelhandelsentwicklungskonzept</strong>s langfristig durch entsprechende Beschlüsse politisch zu sichern.<br />
� Zudem sind alle Akteure aufgefordert, das <strong>Einzelhandelsentwicklungskonzept</strong> fortzuschreiben,<br />
um neue Entwicklungen berücksichtigen zu können. Dazu zählen insbesondere größere Veränderungen<br />
in der <strong>Uedem</strong>er Angebotsstruktur (z. B. Veränderungen im Verkaufsflächenangebot),<br />
die Veränderungen der wirtschaftlichen Situation oder Entwicklungen im Umland von <strong>Uedem</strong>.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
74
9 Kurzfassung<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Im Folgenden werden die Ergebnisse der Analysen und die Empfehlungen des Einzelhan-<br />
delsentwicklungskonzeptes zusammengefasst.<br />
Analyse<br />
Die Angebotsseite<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> weist eine verhältnismäßig geringe Verkaufsflächenausstattung<br />
auf. Mit einem Wert von 1,07 m² Verkaufsfläche pro Einwohner liegt die Ausstattung un-<br />
ter dem bundesdurchschnittlichen Wert von 1,4 m². Auch die durchschnittliche Verkaufs-<br />
fläche je Betrieb rangiert mit 163 m² unter dem bundesdurchschnittlichen Wert von rd.<br />
230 m². Allerdings bleibt auch festzuhalten, dass unterdurchschnittlichen Werte in diesem<br />
Bereich in <strong>Gemeinde</strong>n in der Größenordnung von <strong>Uedem</strong> oft vorzufinden sind. Positiv an-<br />
zumerken ist die Ausstattung im Bereich Lebensmittel. Der sich hier ergebende über-<br />
durchschnittliche Ausstattungswert je Einwohner von 0,44 m² unterstreicht die Funktion<br />
als Nahversorgungszentrum. Dies entspricht auch der landesplanerischen Einordnung der<br />
<strong>Gemeinde</strong>. Der Ortsteil <strong>Uedem</strong> ist Haupthandelsstandort.<br />
Trotz eines allgemeinen guten Ausstattungsgrades mit Nahrungs- und Genussmitteln, be-<br />
steht im Ortsteil <strong>Uedem</strong> die Gefahr, dass der nordöstliche Bereich zukünftig keinen sied-<br />
lungsnahen Lebensmittelanbieter mehr aufweist. Dieser Entwicklung gegenzusteuern,<br />
stellt eine wichtige Aufgabe für die Zukunft dar.<br />
Nachfragesituation<br />
Umsatzschwerpunkte ergeben sich erwartungsgemäß in den kurzfristigen Warengruppen<br />
insbesondere Nahrungs- und Genussmittel sowie in der Warengruppe Schuhe / Lederwa-<br />
ren und der langfristigen Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente. Mit einem<br />
einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial von rund 39 Mio. Euro weist <strong>Uedem</strong> bei der<br />
gegebenen Einwohnerzahl ein durchschnittliches Kaufkraftniveau auf.<br />
Die durch die Haushaltsbefragungen ermittelten Werte zu den Kaufkraftbindungen und –<br />
abflüssen spiegeln insgesamt ein für eine <strong>Gemeinde</strong> dieser Größenordnung nicht unge-<br />
wöhnliches Bild wider. Hohe Kaufkraftbindungen bestehen in den Warenbereichen des<br />
kurzfristigen Bedarfs, insbesondere im Lebensmittelbereich. Aufgrund des starken Ange-<br />
bots im Umland und des niedrigen Ausstattungsgrades in <strong>Uedem</strong> weisen vor allem die<br />
Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe (Bekleidung, Sportartikel) sowie der lang-<br />
fristigen Bedarfsstufe (Unterhaltungselektronik / Telekommunikation, Möbel) hohe Kauf-<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
75
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
kraftabflüsse auf. Als Hauptkonkurrenzstandorte werden Goch und Kleve genant. Dar-<br />
über hinaus ist aber auch ein breite Streuung anderer besuchter Einkaufsstandorte (z.B.<br />
Bochholt, Kalkar oder CentrO) signifikant.<br />
Die im Durchschnitt niedrigen Zentralitätskennziffern belegen den allgemeinen geringen<br />
Ausstrahlungsgrad des ortsansässigen Einzelhandels über die <strong>Gemeinde</strong>grenzen hinaus.<br />
Die Versorgungsaufgabe beschränkt sich weitgehend auf das eigene <strong>Gemeinde</strong>gebiet.<br />
Eine Ausnahme hiervon bildet die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel, in der ein<br />
überdurchschnittliches Angebot besteht. Weitere Ausnahmen bilden die Warengruppen<br />
Blumen / Zoo und Schuhe / Lederwaren, die durch die vorhanden Anbieter eine größere<br />
Ausstrahlung besitzen.<br />
Entwicklungsspielräume<br />
Neben den üblichen Arrondierungsspielräumen ergeben sich für die Warengruppen Ge-<br />
sundheits- und Körperpflege und Bekleidung (Größenordnung 120-250 m²) deutlichere<br />
Spielräume. Die errechneten Werte sind als Orientierungswerte einzustufen, von denen<br />
im Einzelfall und nach Prüfung abgewichen werden kann.<br />
Entwicklungskonzept<br />
Die wichtigsten Instrumentarien zur Umsetzung des Entwicklungskonzeptes sind:<br />
Ausweisung von Entwicklungs- und Tabubereichen<br />
Um zu verhindern, dass die Einzelhandelslandschaft in <strong>Uedem</strong> weiter zersplittert, ist die<br />
Definition von Entwicklungsbereichen (mit Einzelhandelsentwicklung) und Tabubereichen<br />
(ohne weitere Einzelhandelsentwicklung) erforderlich<br />
� Entwicklungsbereich ist der zentrale Versorgungsbereich. Hier soll sich die zukünftige<br />
Einzelhandelsentwicklung mit zentrenrelevanten Sortimenten konzentrieren. Außerhalb<br />
dieses klar umgrenzten Bereiches ist die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe<br />
mit nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Sortimenten auszuschließen, da<br />
unmittelbare negative Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich die Folge<br />
sein könnten. Augrund fehlender bzw. unzureichender Potenzialflächen im zentralen<br />
Versorgungsbereich ist in einem Abstand von maximal ca. 100 m zur Grenze des<br />
zentralen Versorgungsbereich die Ansiedlung von zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben<br />
ausnahmsweise vertretbar. 22<br />
22 Dieser Abstand ergibt sich aus der Tatsache, dass mit 100 m noch eine relativ große räumliche Nähe<br />
gegeben ist, aus der sich Synergien mit dem Hauptgeschäftsbereich bzw. dem zentralen Versorgungsbereich<br />
ergeben können.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
76
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
� Außerhalb des o.g. Bereiches darf zukünftig kein neuer Einzelhandel mehr angesiedelt<br />
werden (Tabubereiche). Dies gilt insbesondere für das Gewerbegebiet südlich der<br />
Boxteler Bahn (L 77) und die Bahnhofstraße zwischen Kreisverkehr und Boxteler Bahn<br />
(L 77).<br />
Sortimentsliste<br />
In Form der <strong>Uedem</strong>er Sortimentsliste ist das entscheidende Instrument vorhanden, mit<br />
Hilfe dessen rechtsverbindliche Aussagen zur Steuerung des Einzelhandels getroffen wer-<br />
den können. Aufgrund der Versorgungsfunktion der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> kommt den Wa-<br />
rengruppen des kurzfristigen Bedarfs bzw. den nahversorgungsrelevanten Sortimenten<br />
Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflege (Drogeriebedarf) sowie<br />
Schreibwaren, Papier eine besondere Leitfunktion für den Hauptgeschäftsbereich zu.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
77
<strong>Uedem</strong>er Sortimentsliste<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Hauptbranche Sortimente Zentrenrelevanz<br />
Lebensmittel / Nahrungs-<br />
und Genussmittel<br />
Backwaren, Fleischwaren, Getränke, Nahrungsund<br />
Genussmittel (inkl. Tabakwaren), Getränke<br />
(inkl. Wein, Sekt, Spirituosen)<br />
Gesundheit- Körperpflege Kosmetikartikel, Drogerie- und Körperpflegeartikel,<br />
pharmazeutische, medizinische und orthopädische<br />
Artikel<br />
Schreibwaren, Papier, Bücher<br />
Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel<br />
Sortimentsbuchhandel<br />
Zeitungen / Zeitschriften<br />
nahversorgungsrelevant,<br />
zentrenrelevant<br />
nahversorgungsrelevant,<br />
zentrenrelevant<br />
nahversorgungsrelevant,<br />
zentrenrelevant<br />
Blumen, Schnittblumen<br />
Schnittblumen<br />
nahversorgungsrelevant,<br />
zentrenrelevant<br />
Bekleidung Herrenbekleidung, Damenbekleidung, Kinderbekleidung,<br />
Lederbekleidung, Meterware für Bekleidung,<br />
Kurzwaren, Handarbeitswaren<br />
Bekleidung allgemein, Dessous/Nachtwäsche, Berufsbekleidung<br />
zentrenrelevant<br />
Schuhe, Lederwaren Schuhe, Sportschuhe, Lederwaren, Taschen zentrenrelevant<br />
Sportartikel, -bekleidung Sportartikel und -geräte, Sportbekleidung, Waffen<br />
& Jagdbedarf<br />
zentrenrelevant<br />
Spielwaren, Hobby, Basteln Spielwaren, Bastelbedarf im weitesten Sinne, Musikinstrumente,<br />
Sammlerbriefmarken, Pokale<br />
zentrenrelevant<br />
Hausrat, Glas, Porzellan Hausrat, Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren,<br />
Glas, Feinkeramik, Geschenkartikel<br />
zentrenrelevant<br />
Unterhaltungselektronik Rundfunk-, Fernseh-, phonotechnische Geräte, Video-kameras,<br />
-rekorder, Telefone und Zubehör,<br />
Audio / CD, DVD, Zubehör zur Unterhaltungselektronik,<br />
PC und Zubehör, Software, Bild- und Tonträger,<br />
Foto<br />
zentrenrelevant<br />
Elektrogeräte, Leuchten Elektrogroßgeräte, Elektrokleingeräte (Toaster, zentrenrelevant<br />
Kaffeemaschinen, Rühr- und Mixgeräte, Staubsau-<br />
Sonstiges<br />
ger, Bügeleisen etc.), Leuchten<br />
Babyartikel zentrenrelevant<br />
Uhren, Schmuck Uhren, Schmuck zentrenrelevant<br />
Optik Optik zentrenrelevant<br />
Wohneinrichtungsbedarf Gardinen, Wohneinrichtungsbedarf (Holz, Korb-,<br />
Korkwaren), Haus- und Tischwäsche, Kunstgewerbe<br />
, Bilder, Rahmen, Heimtextilien, Dekostoffe, Antiquitäten<br />
nicht-zentrenrelevant<br />
Camping Campingartikel & Zubehör, Zelte nicht-zentrenrelevant<br />
Rollläden und Markisen Rollläden, Markisen nicht-zentrenrelevant<br />
Möbel Möbel, Büromöbel, Küchenmöbel, Gartenmöbel nicht-zentrenrelevant<br />
Bau- und Gartenmarktsorti- Baumarktspezifische Waren, Bodenbeläge, Teppi- nicht-zentrenrelevant<br />
mentche,<br />
Eisenwaren und –beschläge, Elektroinstallationsbedarf,<br />
Tapeten, Lacke, Farben, Fliesen, Baustoffe,<br />
Bauelemente, Schrauben, Kleineisen, Installationsbedarf,<br />
Gartengeräte, Gartenbedarf, Werkzeuge<br />
und Maschinen, Elektrozubehör (z. B. Bohrmaschinen,<br />
Rasenmäher), Pflanzen, Sämereien,<br />
Holz, Kamine, Sanitärbedarf<br />
Kfz / Zweiräder Kfz- und Motorradzubehör; Fahrräder und Zubehör nicht-zentrenrelevant<br />
Zoologischer Bedarf Zoologischer Bedarf (Tierfutter, -zubehör, lebende<br />
Tiere)<br />
nicht-zentrenrelevant<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
78
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Die im folgenden aufgeführten Maßnahmen dienen dazu das Zentrum zu stärken:<br />
Der richtige Branchenmix für den zentralen Versorgungsbereich<br />
Mit Bezugnahme auf die vorhandenen Potenziale sind folgende Warengruppen für eine<br />
Ansiedlung im Hauptgeschäftsbereich besonders geeignet: Drogeriebedarf, Parfümerie,<br />
Kosmetik; Zeitungen, Zeitschriften, Bücher sowie Bekleidung und Wäsche. Weiterhin sind<br />
sämtliche Warengruppen, die zu einer idealtypischen Ausstattung eines Grundversor-<br />
gungszentrums zählen, für eine Ansiedlung empfehlenswert.<br />
Ansiedlung/Erhalt eines zukunftsfähigen Lebensmittelangebotes im Ortskern<br />
Vor dem Hintergrund der Verlagerungsabsichten des Lebensmitteldiscounters am Ostwall<br />
ist unbedingt darauf zu achten, dass zukünftig ein Nahversorgungsanbieter im Ortskern,<br />
innerhalb des Siedlungsgefüges erhalten bleibt. So kann der Ortskern belebt und die um-<br />
liegende Wohnbevölkerung wohnortnah mit Gütern des täglichen Bedarfs versorgt wer-<br />
den. Ein hierfür gut geeigneter Standort ist die Fläche vor dem Kloster am Ostwall.<br />
Entwicklung des zentralen Leerstandes im Hauptgeschäftsbereich, aktives Flächenmanagement<br />
Die leerstehenden Ladeneinheiten im Zentrum <strong>Uedem</strong>s stellen auch ein Potenzial für die<br />
Einzelhandelsentwicklung der <strong>Gemeinde</strong> dar. Dabei spielt der Leerstand des ehemaligen<br />
Spar-Marktes eine besondere Rolle, da dem Hauptgeschäftsbereich der erforderliche Fre-<br />
quenzbringer fehlt. Es gilt, einen oder mehrere attraktive Läden wieder im Zentrum, mög-<br />
licherweise in Form von Shop in Shop Lösungen im ehemaligen Spar-Markt, anzusiedeln.<br />
Aufgrund der Marktsituation müssen Impulse für eine Umstrukturierung von allen rele-<br />
vanten Akteuren (Einzelhändler, Grundeigentümer, Werbering und <strong>Gemeinde</strong>verwaltung)<br />
ausgehen.<br />
Förderung von Gastronomie, Belebung des Marktplatzes<br />
Gastronomie- bzw. Kultureinrichtungen spielen in den Innenstädten und auch im Zent-<br />
rum von <strong>Uedem</strong> eine besondere Rolle, auf die an dieser Stelle noch einmal hingewiesen<br />
werden soll. Der Markt und die Mühlenstraße eignen sich dazu, weitere Einrichtungen,<br />
die den Aufenthalt im Zentrum angenehmer machen und die Verweildauer verlängern,<br />
aufzunehmen.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
79
Serviceorientierung ausbauen<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Serviceorientierung ist ein wichtiger Erfolgsfaktor im Einzelhandel. Besonders für den<br />
Hauptgeschäftsbereich sind zusätzliche Dienstleistungsangebote eine Möglichkeit, sich zu<br />
profilieren und Kunden zu binden. Relevante Themen sind u.a.: Einheitliche Öffnungszei-<br />
ten oder Kernöffnungszeiten, Einrichtung von Bring- und Abholdiensten, betriebsüber-<br />
greifende Konzepte und Aktionen, Kundenbindung, Kundenkarten, Schulungen und Fort-<br />
bildungsmaßnahmen.<br />
Weitere Maßnahmen<br />
� Gemeinsame Werbung und Werbeaktionen für den Standort, für das Zentrum aber<br />
auch für die Gesamtstadt<br />
� Ausbau bestehender Initiativen und Einrichtung runder Tische zu relevanten Themen,<br />
um Interesse und auch bürgerschaftliches Engagement zu wecken, Stichwort Stadtmarketing<br />
� Weiterhin sind gestalterische Verbesserungen in den Bereichen Öffentlicher Raum,<br />
Grün, Beleuchtung sowie Außendarstellung der Geschäfte und Fassaden zu initiieren.<br />
Dabei müssen auch hier Initiativen gleichermaßen von der <strong>Gemeinde</strong>verwaltung und<br />
den relevanten privaten Akteuren ausgehen.<br />
Um eine Umsetzung der Maßnahmen und Ziele des <strong>Einzelhandelsentwicklungskonzept</strong>es<br />
zu gewährleisten, sind folgende Voraussetzungen zu schaffen:<br />
Klare Weichenstellung durch Rat und Verwaltung<br />
Zum Erhalt vorhandener Handelsstrukturen ist ein klares Signal des Rates erforderlich, die<br />
Aussagen dieses Gutachtens zur Grundlage weiterer Planungen für die Entwicklung des<br />
Handelsstandortes <strong>Uedem</strong> zu machen. Dieses kann nur durch eine Verabschiedung des<br />
Gutachtens im Rat der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> gegeben werden. Für Händler und potenzielle<br />
Investoren im Hauptgeschäftsbereich wird somit deutlich, dass einer Vermehrung der<br />
Handelsflächen in den Außenbereichen Grenzen gesetzt sind. Der Handel im Hauptge-<br />
schäftsbereich wird dadurch geschützt, ein Abwandern weiterer Geschäfte kann verhin-<br />
dert werden und Investitionen bleiben lohnenswert.<br />
Planungsrechtliche Umsetzung in der Bauleitplanung<br />
Das wichtigste Instrumentarium zur Steuerung des Einzelhandels ist das Planungsrecht.<br />
Nur mit Hilfe dieses Instrumentariums kann eine verbindliche Lenkung erreicht werden.<br />
Dabei ist es von zentraler Bedeutung, räumliche Entwicklungs- und Tabubereiche für<br />
den Handel zu definieren und planungsrechtlich entsprechend festzusetzen.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
80
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Hierzu dienen die Aussagen dieses Gutachtens als Grundlage. Folgende Aspekte bedür-<br />
fen hierbei einer besonderen Aufmerksamkeit:<br />
� Steuerung des Einzelhandels in den Gewerbegebieten (insbesondere südlich der Boxteler<br />
Bahn) (u.a. konsequenter Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten (auch<br />
kleinflächig!))<br />
� direkte Bezugnahme auf die sog. „<strong>Uedem</strong>er Sortimentsliste“ (und nicht den Einzelhandelserlass<br />
o..a. vergleichbare, nicht ortsspezifische Listen)<br />
� Ausnahmemöglichkeit: Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung<br />
mit Gewerbebetrieben in GE- und GI-Gebieten (sog. Handwerkerprivileg)<br />
� Zentrenrelevante Randsortimente sind möglich, wenn diese sich dem nichtzentrenrelevanten<br />
Kernsortiment deutlich unterordnen und gleichzeitig ein direkter<br />
Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist (z.B. Lebensmittel im Baumarkt nicht zulässig).<br />
Bisher hat sich eine Begrenzung auf max. 10 % der gesamten Verkaufsfläche als<br />
praktikabel erwiesen.<br />
� (Kleinflächige) Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten<br />
können auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs (z.B. im Ortsteil Keppeln)<br />
realisiert werden, wenn sie der Nahversorgung der im unmittelbaren Umfeld vorhandenen<br />
Wohnbevölkerung dienen.<br />
� Einheitliche Definition für den Begriff „Verkaufsfläche“, die wiederum Eingang finden<br />
sollte sowohl in Besprechungen mit möglichen Investoren / Projektentwicklern /<br />
Betreibern als auch in zukünftige Bauleitplanverfahren.<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
81
10 Glossar<br />
Einzelhandel im engeren<br />
Sinne<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Absatz von Waren an Endverbraucher ohne Kraftfahrzeug-Handel,<br />
Brenn-, Kraft- und Schmierstoffhandel sowie Apotheken.<br />
Einzelhandelsbetrieb Ein Einzelhandelsbetrieb ist ein Betrieb, der ausschließlich oder überwiegend<br />
an letzte Verbraucher verkauft. Hierzu zählen u.a. alle Kauf-<br />
und Warenhäuser, SB-Warenhäuser, SB-Kaufhäuser, Verbrauchermärkte<br />
sowie Fachmärkte. Dazu gehört auch der Direktverkauf an<br />
Endverbraucher, unabhängig davon, ob dieser am Standort des Fertigungsbetriebs<br />
oder in einem eigens dazu geschaffenen Zentrum (Factory-Outlet-Center)<br />
erfolgt.<br />
Einzelhandelsrelevante<br />
Kaufkraft<br />
Einzelhandelsrelevante<br />
Kaufkraftkennziffer<br />
Einzelhandelsrelevante<br />
Zentralität<br />
Einzelhandelsrelevante<br />
Zentralitätskennziffer<br />
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft bezeichnet denjenigen Anteil an<br />
den privaten Verbrauchsausgaben, der dem Einzelhandel zufließt. Die<br />
Gesellschaft für Konsum- und Absatzforschung, Nürnberg (GfK) ermittelt<br />
diesen Schätzwert auf unterschiedlichen räumlichen Einheiten und<br />
in der Regel in regelmäßigen Abständen. Dabei werden die für jedes<br />
Gebiet unterschiedlichen Ausgaben für Dienstleistungen, Wohnung,<br />
Reisen und Zukunftsvorsorge (ermittelt durch Verbraucherstichproben)<br />
von der allgemeinen Kaufkraft des Gebietes abgezogen.<br />
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis<br />
der in einer räumlichen Teileinheit vorhandenen einzelhandelsrelevanten<br />
Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen<br />
Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Die einzelhandelsrelevante<br />
Kaufkraftkennziffer pro Kopf gibt die prozentuale<br />
Abweichung der Pro-Kopf-Einzelhandelsrelevanten-Kaufkraft vom<br />
Bundesdurchschnitt (Indexwert = 100) an. Die Kennziffern werden z.B.<br />
von der Gesellschaft für Konsum-, Markt- und Absatzforschung (GfK)<br />
in Nürnberg ermittelt und jährlich aktualisiert. Daneben kann auch<br />
auf von der BBE-Unternehmensberatung GmbH, Köln ermittelte Kennziffern<br />
zurückgegriffen werden.<br />
Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Stadt / Region stellt ein<br />
maßgebliches Gütekriterium nicht zuletzt für die Leistungsstärke des<br />
Einzelhandels dar, denn sie ist Indikator dafür, wie weit es einem Teilraum<br />
gelingt, zur lokal gebundenen Kaufkraft zusätzliche Kaufkraft<br />
zugunsten des niedergelassenen Einzelhandels anzuziehen. Die Einzelhandelszentralität<br />
ist damit eine Maßzahl für den Kaufkraftzufluss<br />
oder den Kaufkraftabfluss einer Region.<br />
Die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer wird durch das Verhältnis<br />
von Einzelhandelsumsatz zu dem vorhandenen einzelhandelsrelevanten<br />
Nachfragevolumen berechnet. Ein Wert von 100 bedeutet,<br />
dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist, wie die einzelhandelsrelevante<br />
Kaufkraft in dieser Region. Abweichungen über den Basiswert<br />
(Indexwert = 100) deuten auf eine Leistungsstärke hin bzw. eine<br />
Abweichung unterhalb des Basiswertes deuten auf Strukturschwächen<br />
des Einzelhandels in der untersuchten Region hin.<br />
Fachmarkt Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, in der Regel ab 700 m² Verkaufsfläche,<br />
Konzentration des Sortiments auf eine oder mehrere Branchen<br />
des mittel- oder langfristigen Bedarfs (Non-Food, ausgenommen Kfz-<br />
Handel), meist Standorte außerhalb zentraler Einkaufsbereiche mit guter<br />
Pkw-Erreichbarkeit (v.a. in Gewerbe- und Sondergebieten, an Ausfallstraßen,<br />
im Außenbereich von Städten), Dominanz des Selbstbedienungsprinzips<br />
(z.B. Media-Markt).<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
82
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Kaufkraftabfluss Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, die durch die am Ort vorhandenen<br />
Anbieter nicht gebunden werden kann und folglich in andere<br />
Orte / das Umland oder in den Versand- / Internethandel abfließt.<br />
Kaufkraftabflüsse zeigen die räumliche Einkaufsorientierung der ansässigen<br />
Bevölkerung auf.<br />
Kaufkraftbindung Die Kaufkraftbindung beschriebt den Anteil der einzelhandelsrelevanten<br />
Kaufkraft der Einwohner eines Ortes, der von den Anbietern gebunden<br />
und somit in Umsatz umgewandelt werden kann.<br />
Kaufkraftpotential Das am Ort vorhandene Kaufkraftvolumen, ermittelt aus der Einwohnerzahl<br />
und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft.<br />
Lebensmitteldiscounter Ähnlich dem Supermarkt, jedoch Discountcharakter und i.d.R. keine<br />
Käse- oder Wursttheke, z.B. Aldi, Penny, Lidl. Verkaufsfläche mindestens<br />
800 – 1.000 qm, Selbstbedienung.<br />
Nahversorgungsrelevantes<br />
Sortiment<br />
Als nahversorgungsrelevantes Sortiment werden Warengruppen bezeichnet,<br />
die dem täglichen Bedarf dienen (Lebensmittel, Getränke<br />
sowie ggf. auch Drogerie- und Kosmetikartikel) und demzufolge wohnungsnah<br />
nachgefragt werden können. Die nahversorgungsrelevanten<br />
Sortimente können ggf. auch innenstadtrelevant sein.<br />
Nahversorgungsstandort Ein Nahversorgungsstandort ist ein solitärer Handelsstandort, bestehend<br />
aus einem Lebensmittelvollsortimenter oder Lebensmitteldiscounter.<br />
Aus städtebaulicher Sicht ist er nicht in eine funktionale Einheit<br />
eingebunden (somit kein Zentrum) und befindet sich in der Regel an<br />
einem städtebaulich integrierten Standort.<br />
Nahversorgungszentrum Ein Nahversorgungszentrum verfügt über eine erkennbare städtebauliche<br />
Einheit (z.B. durch Platz oder Straßengestaltung) und liegt im<br />
Siedlungsgefüge integriert in räumlicher Nachbarschaft zu Wohngebieten.<br />
Die Angebotsstruktur wird in der Regel durch einen Lebensmittelvollsortimenter<br />
und / oder Lebensmitteldiscounter, Lebensmittelfachgeschäfte,<br />
Lebensmittelhandwerksbetriebe sowie vereinzelt kleineren<br />
Fachgeschäften bestimmt. Darüber hinaus sind zum Teil Dienstleistungsbetriebe,<br />
wie beispielsweise Friseur, Bank, Sonnenstudio angegliedert.<br />
SB-Warenhaus Nach dem Discountprinzip arbeitendes Einzelhandelsgroßbetrieb,<br />
Selbstbedienung, Verkaufsfläche mindestens 3.000 qm, umfassendes<br />
Sortiment mit Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel / Standort<br />
häufig in Stadtrandlagen, weiträumige Kundenparkplätze (z.B. Real,<br />
Wal-Mart).<br />
Sonderstandort<br />
Sonderstandorte des Einzelhandels sind Standorte des großflächigen<br />
Einzelhandels. Vorrangig handelt es dabei zum einen um Einkaufszentren<br />
und zum anderen um Handelsbetriebe aus dem nichtzentrenrelevanten<br />
Sortimentsbereich (Gartenmärkte, Baumärkte, Möbelmärkte).<br />
Kennzeichnend ist dabei eine autokundenorientierte Lage.<br />
Stadtteilzentrum Ein Stadtteilzentrum stellt eine städtebauliche Einheit dar. Aus städtebaulicher<br />
Sicht ist es abgesetzt vom Hauptsiedlungsgefüge und liegt in<br />
räumlicher Nähe zu Wohngebieten. Es dient zum einen der Nahversorgung<br />
und zum anderen der Grundversorgung eines Stadtteils (bzw.<br />
Versorgungsbereiches) mit Waren des mittel- bis langfristigen Bedarfs.<br />
Die Angebotsstruktur ist gekennzeichnet durch Lebensmittelvollsortimenter<br />
und / oder Lebensmitteldiscounter (z.T. mit Konkurrenzsituation),<br />
Lebensmittelfachgeschäfte und Lebensmittelhandwerksbetriebe.<br />
Darüber hinaus umfasst das Handelsangebot Warengruppen des mit-<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
83
Supermarkt (= Lebensmittelmarkt)<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
tel- und langfristigen Bedarfs, jedoch z.T. in geringer Tiefe und Breite.<br />
Darüber hinaus sind zentrentypische Dienstleistungen (z.B. Bank, Versicherungsbüro,<br />
Post, Friseur, Reisebüro, Ärzte, Gastronomie) vorhanden.<br />
Verkaufsfläche mind. 400 qm – max. 1.500 qm, Nahrungs- und Genussmittel<br />
einschl. Frischwaren und ergänzend Waren des täglichen<br />
und kurzfristigen Bedarfs, vorwiegend Selbstbedienung.<br />
Umsatzkennziffer Umsatzkennziffern bringen die regionale Verteilung der Einzelhandelsumsätze<br />
in Deutschland zum Ausdruck. Berechnungsgrundlage ist<br />
die Umsatzsteuerstatistik, wobei diese regional bereinigt werden muss.<br />
Der Umsatz in DM gibt den gesamten im jeweiligen Gebiet getätigten<br />
Einzelhandelsumsatz an. Der Umsatz pro Kopf gibt einen Durchschnittsbetrag<br />
des Einzelhandelsumsatzes für jeden Einwohner des<br />
Gebietes an.<br />
Die Umsatzkennziffer pro Kopf stellt somit die prozentuale Abweichung<br />
des Pro-Kopf-Umsatzes vom Durchschnitt der Bundesrepublik<br />
(Indexwert = 100) dar. Abweichungen über den Basiswert deuten auf<br />
einen umsatzstärkeren Einzelhandel im Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt<br />
hin bzw. eine Abweichung unterhalb des Basiswertes deutet<br />
auf vergleichsweise niedrigere Umsätze im Einzelhandel in der untersuchten<br />
Region hin, und kann somit Hinweise auf die Attraktivität<br />
einer Stadt als Einzelhandelsstandort geben.<br />
Verbrauchermarkt Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, Verkaufsfläche 1.500 – 3.000 qm,<br />
breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln und an<br />
Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs, überwiegend<br />
Selbstbedienung, häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik,<br />
Standort meist autokundenorientiert.<br />
Verkaufsfläche Gemäß des aktuellen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 24.<br />
November 2005 (BVerwG 4 C 10.04) sind in die Verkaufsfläche eines<br />
Einzelhandelsbetriebes auch Thekenbereiche, die vom Kunden nicht<br />
betreten werden können, die Vorkassenzone sowie ein ggf. vorhandener<br />
Windfang einzubeziehen. Ohnehin gilt die Definition, dass Verkaufsfläche<br />
diejenige Fläche ist, die dem Verkauf dient einschließlich<br />
der Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände,<br />
Kassenzonen, Schaufenster, und sonstige Flächen,<br />
soweit sie dem Kunden zugänglich sind, sowie Freiverkaufsflächen,<br />
soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden (vgl. auch Einzelhandelserlass<br />
des Landes NRW).<br />
Verkaufsflächenausstattung<br />
je Einwohner<br />
Zentraler Versorgungsbereich<br />
Das Verhältnis der einzelhandelsrelevanten bzw. fachmarktspezifischen<br />
Verkaufsfläche bezogen auf die jeweilige Einwohnerzahl ist ein<br />
quantitativer Versorgungsindikator für den Ausstattungsstandard des<br />
jeweiligen Untersuchungsgebietes.<br />
Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein (im Sinne des § 34 (3) BauGB)<br />
schützenswerter Bereich, der sich aus planerischen Festlegungen (Bauleitplänen,<br />
Raumordnungsplänen), raumordnerischen und oder städtebaulichen<br />
Konzeptionen sowie tatsächlichen, örtlichen Verhältnissen<br />
ergibt.<br />
Innerhalb einer Kommune kann es mehr als nur einen zentralen Versorgungsbereich<br />
geben (innerstädtisches Hauptzentrum sowie Stadtteil-/Neben<br />
oder Nahversorgungszentren). Daneben muss ein zentraler<br />
Versorgungsbereich zum Betrachtungszeitraum noch nicht vollstän-<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
84
Zentrenrelevante<br />
Sortimente<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
dig entwickelt sein, wobei eine entsprechende, eindeutige Planungskonzeption<br />
(zum Genehmigungszeitpunkt eines Vorhabens) vorliegen<br />
muss. Im Gegensatz z.B. zu einem Einkaufszentrum definiert sich der<br />
zentrale Versorgungsbereich über seine Multifunktionalität (Mischung<br />
aus Einzelhandel, Dienstleistungen, Kultur, Freizeit, Verwaltung etc.)<br />
Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches ist unter städtebaulichen<br />
und funktionalen Gesichtpunkten vorzunehmen. Dabei<br />
kann ein zentraler Versorgungsbereich über die Grenzen des Hauptgeschäftsbereiches<br />
hinausgehen und muss nicht zwingend mit einer<br />
Kerngebietsausweisung (in Bebauungsplänen) übereinstimmen. Wesentliche<br />
Abgrenzungskriterien sind:<br />
Funktionale Kriterien: Handelsdichte, Passantenfrequenz, Kundenorientierung<br />
der Anbieter (Autokunden, Fußgänger), Multifunktionalität<br />
(Dienstleistungen, Handel, Gastronomie).<br />
Städtebauliche Kriterien: Bebauungsstruktur, Gestaltung und Dimensionierung<br />
der Verkehrsstruktur, Barrieren (Straße, Bahnlinie etc.), Gestaltung<br />
öffentlicher Raum (Pflasterung, Begrünung etc.) und Ladengestaltung<br />
–präsentation.<br />
Zentrenrelevante Warengruppen zeichnen sich durch Besucherfrequenzerzeugung,<br />
Integrationsfähigkeit, Einzelhandelszentralität,<br />
Kopplungsaffinität und Transportfähigkeit (Handtaschensortimente)<br />
aus. Sie sind abzugrenzen von nahversorgungsrelevanten und nicht<br />
zentrenrelevanten Sortimenten.<br />
Für den zentrenbezogenen Einzelhandel besitzen Warensortimente mit<br />
Zentrenrelevanz eine hohe Bedeutung, die mit zunehmender Sortimentsüberschneidung<br />
der an den nicht-integrierten Standorten geführten<br />
Warensortimente geschwächt werden kann. Insbesondere Betriebe,<br />
die an dezentralen bzw. städtebaulich nicht-integrierten Standorten<br />
angesiedelt werden, können durch das Angebot von zentrenrelevanten<br />
Sortimenten, d.h. durch Angebotsüberschneidungen bei<br />
gleichzeitig wesentlich günstigeren Wettbewerbsbedingungen (Standortvorteile<br />
u. a. aufgrund günstiger Miet- bzw. Grundstückspreise; geringen<br />
Betriebs- und Personalkosten, besserer (Pkw-) Erreichbarkeit;<br />
kostenfreiem Parken), zu einem Bedeutungsverlust der Innenstädte<br />
und Stadtteilzentren beitragen. Die von zentrenrelevanten Sortimenten<br />
ausgehenden Gefährdungspotentiale für gewachsene Zentren sind<br />
zudem abhängig von der Größe und der zentralörtlichen Bedeutung<br />
der Kommune (z.B. kann der Lebensmitteleinzelhandel in Grundzentren<br />
- angesichts der daraus resultierenden Kundenfrequenz, von denen<br />
auch Anbieter in anderen Branchen profitieren - durchaus zentrentragend<br />
sein).<br />
Im Hinblick auf die Verwendung von Sortimentslisten als räumliches<br />
Steuerungsinstrument (Bauleitplanung) zur Sicherung städtebaulicher<br />
Ziele ist eine einzelfallbezogene bzw. stadtspezifische Konkretisierung<br />
notwendig (z.B. in Form von Positiv-, Negativlisten).<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
85
11 Verzeichnisse<br />
Abbildungsverzeichnis<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Abbildung 1: Untersuchungsaufbau 17<br />
Abbildung 2: Lage im Raum 19<br />
Abbildung 3: Siedlungsstruktur der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> 21<br />
Abbildung 4: Verkaufsflächenausstattung in m² nach Hauptwarengruppen 24<br />
Abbildung 5: Standorte des großflächigen und größeren Einzelhandels im Ortsteil <strong>Uedem</strong>, 2005 25<br />
Abbildung 6: Fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelmärkten 27<br />
Abbildung 7: Abgrenzung des Hauptgeschäftsbereichs 29<br />
Abbildung 8: Markt und Mosterstraße 32<br />
Abbildung 9: Standort Plus 33<br />
Abbildung 10: Standort Edeka 33<br />
Abbildung 11: Gewerbegebiet 34<br />
Abbildung 12: Verflechtungsbereiche des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels 36<br />
Abbildung 13: Kaufkraftbindung und -abflussquoten in % 38<br />
Abbildung 14: Monetäre Kaufkraftbindungen und –abflüsse (in Mio. Euro) 41<br />
Abbildung 15: Welche Sortimente fehlen Ihrer Meinung nach in <strong>Uedem</strong>? 45<br />
Abbildung 16: Wodurch könnte die Innenstadt von <strong>Uedem</strong> attraktiver werden? 46<br />
Abbildung 17: Potenzialflächen in <strong>Uedem</strong> 52<br />
Abbildung 18: Szenario 1: „Freies Spiel der Kräfte“ 53<br />
Abbildung 19: Szenario 2: „Optimale Einzelhandelsstruktur“ 55<br />
Abbildung 20: Szenario 3: „Steuerung der Einzelhandelsentwicklung“ 56<br />
Abbildung 21: zentraler Versorgungsbereich 61<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
86
Tabellenverzeichnis<br />
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong><br />
Tabelle 1: Erhebungseinheiten in <strong>Uedem</strong> 11<br />
Tabelle 2: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung in <strong>Uedem</strong> 11<br />
Tabelle 3: Struktur der Haushaltsbefragung 14<br />
Tabelle 4: Alter der Befragten Geschlecht der Befragten 14<br />
Tabelle 5: Teilnehmer der Arbeitskreissitzungen 18<br />
Tabelle 6: Kaufkraft im regionalen Vergleich 20<br />
Tabelle 7: Anzahl der Einzelhandelsbetriebe und Verkaufsfläche nach Erhebungseinheiten 23<br />
Tabelle 8: Angebotssituation im Hauptgeschäftsbereich von <strong>Uedem</strong>, 2005 31<br />
Tabelle 9: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Uedem</strong> 2005 40<br />
Tabelle 10: Umsätze und Zentralitäten des <strong>Uedem</strong>er Einzelhandels, branchenspezifisch 43<br />
Tabelle 11: Rechnerische Verkaufsflächenpotenziale in m² differenziert nach Warengruppen 50<br />
Tabelle 12: <strong>Uedem</strong>er Sortimentsliste 65<br />
Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund<br />
87