Einzelhandelsentwicklungskonzept - Gemeinde Uedem

Einzelhandelsentwicklungskonzept 

Uedem

Einzelhandelsentwicklungskonzept 

Uedem 

Stefan Kruse 

Andreas Mayer 

Eva Stubert 

Junker und Kruse 

Stadtforschung �� Planung 

Markt 5 44137 Dortmund 

Tel. 02 31. 55 78 58-0 Fax 02 31. 55 78 58-50 

www.junker-kruse.de info@junker-kruse.de 

Juli 2006

INHALTSVERZEICHNIS 

Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Gemeinde Uedem 

1 AUSGANGSSITUATION UND ZIEL DER UNTERSUCHUNG 5 

2 TRENDS UND RAHMENBEDINGUNGEN IM EINZELHANDEL 8 

3 METHODIK 10 

3.1 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur 17 

4 ÜBERGEORDNETE STANDORTRELEVANTE RAHMENBEDINGUNGEN 

DER ZENTREN- UND EINZELHANDELSSTRUKTUR IN UEDEM 19 

5 DIE EINZELHANDELSSTRUKTUR IN UEDEM - ANGEBOTSSEITE 22 

5.1 Überblick über die Angebotsstruktur im Gemeindegebiet 22 

5.2 Einzelhandelsschwerpunkte in Uedem 28 

6 ANALYSE DER NACHFRAGESEITE, ZENTRALITÄTEN 35 

6.1 Einzugsgebiet 35 

6.2 Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss 37 

6.3 Umsätze und Zentralität des Uedemer Einzelhandels 41 

6.4 Sichtweise der Kunden 45 

7 ENTWICKLUNGSSPIELRÄUME UND SZENARIEN 47 

7.1 Absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume 47 

7.2 Räumliche Entwicklungsbereiche 50 

7.3 Szenarien zur Einzelhandelsentwicklung 52 

8 DAS EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT 58 

8.1 Ziele der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung 58 

8.2 Ausweisung von Entwicklungs- und Tabubereichen 59 

8.3 Die Uedemer Sortimentsliste 61 

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund 

3


8.4 Weitere Empfehlungen 66 

8.5 Schlusswort 73 

9 KURZFASSUNG 75 

10 GLOSSAR 82 

11 VERZEICHNISSE 86 


4


1 Ausgangssituation und Ziel der Untersuchung 

Der nunmehr seit mehr als drei Jahrzehnten andauernde Strukturwandel im Einzelhandel hat, so 

macht es angesichts der angekündigten Expansionsbestrebungen einiger Konzerne zumindest den 

Anschein, noch nicht seinen Höhepunkt erreicht. Obgleich diese Feststellung auf nahezu alle Bran- 

chen und Betriebsformen zutrifft, ragt eine Branche heraus: der Lebensmittelsektor. Nicht nur die 

immer größer werdenden Betriebsformen und die damit einhergehende Ausdifferenzierung des 

Warenangebotes (auch in Richtung Nicht-Lebensmittel), auch die in vielen Regionen dramatisch 

angestiegene Anzahl der Betriebe hat bei einem nahezu gleichbleibenden Nachfragepotenzial zu 

einem verschärften Konkurrenzwettbewerb geführt, der in einzelnen Fällen bereits „kannibalöse 

Ausmaße“ annimmt. 

Der Druck auf die (auf Expansion ausgerichteten) Konzerne und Betriebe wird zunehmend größer, 

was sich derzeit insbesondere in neuen Betriebskonzepten und –strategien ausdrückt, jedoch mit 

nicht unerheblichen potenziellen Folgewirkungen für Städte und Gemeinden. Denn für die raum- 

bezogene Planung ist diese Neuorientierung insbesondere auch mit neuen Standortanforderungen 

und –mustern verbunden: integrierte, in der Regel den Nachfrageschwerpunkten zugeordnete 

Standorte werden zunehmend in Frage gestellt und dezentrale Standorte (in Gewerbegebieten, an 

Hauptverkehrsachsen) verstärkt nachgefragt. Die mögliche Folge: ehemals funktionierende Nah- 

versorgungsnetze werden zunehmend grobmaschiger und die Standorte in der Regel rein auto- 

kundenorientiert, wodurch insbesondere nicht-Pkw-mobile Menschen in ihrer Grund- bzw. Nahver- 

sorgungsqualität und somit letztlich auch in ihrer Lebensqualität eingeschränkt werden. 

Eine ähnliche Problemkonstellation ist bei den Fachmärkten festzustellen. Auch hier geht es um 

neue Standortmuster und größer werdende Betriebseinheiten ebenso wie um sich ändernde Be- 

triebskonzepte, die im Wesentlichen durch die immer größer werdenden Anteile in den sogenann- 

ten Rand- oder Nebensortimenten zum Ausdruck kommen. Die Auswirkungen dieser Entwicklung 

konzentrieren sich jedoch auf gewachsene Versorgungsbereiche, die in Folge potenzieller Kunden- 

und somit Umsatzverluste deutlich an Prosperität verlieren können, wodurch letztendlich der ge- 

samte Standortbereich (Zentrum / Nebenzentrum) gefährdet sein kann. 

Trotz der in manchen Regionen zu beobachtenden Sättigungserscheinungen werden nach wie vor 

zahlreiche Ansiedlungsanfragen an Städte gerichtet oder in der Stadt selbst wird die Entwicklung 

einzelner Flächen mit i.d.R. großflächigem Einzelhandel ins Spiel gebracht. Für eine gesamtstädti- 

sche Betrachtung und Bewertung fehlt jedoch häufig nach wie vor eine fachlich fundierte Grundla- 

ge. 

Parallel dazu sind in der jüngsten Vergangenheit verschiedene obergerichtliche Urteile insbeson- 

dere durch das OVG Münster ergangen (u.a. OVG Münster AZ 10a D 76/01.NE vom 09. Oktober 

2003), die die „Messlatte“ für die Steuerung des Einzelhandels (klein- und großflächig) deutlich 

höher gehängt haben: Bei Einzelfallbeurteilungen sind für jedes Sortiment flächenscharfe Berech- 


5


nungen anzustellen, während ein weiteres Urteil vom 22. April 2004 (OVG Münster AZ 7a D 

142/02.NE) ein fachlich fundiertes und das gesamte Gemeindegebiet umfassendes Einzelhandels- 

konzept als ausreichendes Steuerungsinstrumentarium angesehen hat, mit Hilfe dessen für einzel- 

ne Standortbereiche Einzelhandelsentwicklungen gefördert bzw. verhindert werden können. 

Auch in der Gemeinde Uedem ist trotz ihrer geringen Einwohnerzahl eine ähnliche Problemkons- 

tellation anzutreffen. So entwickelt der Standort im Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn (L 77) 

und an der Bahnhofsstraße zwischen Kreisverkehr und Boxteler Bahn eine große Eigendynamik 

und es existiert ein Verlagerungswunsch eines zentrumsnahen Nahversorgungsbetriebes an den 

Rand der Gemeinde, während das Geschäftszentrum gleichzeitig einen großen Leerstand zu be- 

wältigen hat. Daher wurde im Mai 2005 das Planungsbüro Junker und Kruse, Stadtforschung � 

Planung, Dortmund mit der Erstellung eines gesamtstädtischen Konzeptes zu den Entwicklungs- 

spielräumen und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Gemeinde Uedem beauftragt. 

Das Einzelhandelskonzept soll auf der einen Seite eine fundierte Basis für künftige, gemeinschaft- 

lich getragene Entscheidungen zum Wohle der Einzelhandels- und Stadtentwicklung in Uedem 

darstellen, auf der anderen Seite aber auch die Grundlage bilden für eine „zukunftsfähige Positio- 

nierung der Gemeinde innerhalb der regionalen Konkurrenzsituation“. 

Ziel soll es demnach sein, verlässliche Grundlagen für eine sachgerechte und empirisch abgesi- 

cherte Beurteilung aktueller Fragestellungen, aber auch zukünftig anstehender (großflächiger) Ein- 

zelhandelsansiedlungen und möglicher Entwicklungspotenziale zu erarbeiten. Diese sollen in ein 

Standort- und Strukturkonzept einfließen, das sowohl Gemeindeverwaltung als auch Politiker in 

die Lage versetzt, gemeindeentwicklungspolitische Grundsatzentscheidungen zu treffen sowie 

mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die städtische Versorgungsstruktur 

einschätzen zu können. 

Ein besonderer Fokus wird im Rahmen der Untersuchung der Entwicklungsspielräume und Entwick- 

lungsperspektiven auf den Hauptgeschäftsbereich der Gemeinde Uedem gelegt. 

Für die Erarbeitung der Entwicklungsperspektiven und Entwicklungsspielräume für den Einzelhan- 

del der Gemeinde Uedem stehen folgende Fragestellungen im Mittelpunkt der Untersuchung: 

� Wie stellt sich die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation in der Gemeinde Uedem 

dar? Welche regionalen angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen sind für die 

Gemeinde Uedem relevant? 

� Welche Stärken und Defizite weist der Einkaufsstandort Uedem (differenziert nach Angebots- 

und Nachfrageseite) auf? 

� Wie stellen sich die (aus Handelssicht relevanten) städtebaulichen Rahmenbedingungen der 

wesentlichen Uedemer Einkaufsbereiche dar? 

� Welche absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Folgewirkungen resultieren aus einzelnen 

derzeit bekannten Vorhaben? 


6


� Welche Entwicklungsperspektiven lassen sich für den Einkaufsstandort Uedem formulieren 

(Szenarien)? 

� Welche grundsätzlichen bau- und planungsrechtlichen Steuerungsstrategien sind zur (inner)gemeindeverträglichen 

bzw. regionalverträglichen Realisierung einzelner Vorhaben / 

Standorte erforderlich? 


7


2 Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel 

Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigten sich in den letzten Jahrzehnten derart dynamische 

Veränderungen wie im Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild als auch die Funktions- 

bedingungen im Einzelhandelsbereich und die räumliche Struktur stellen sich in diesem Wirt- 

schaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor wenigen Jahrzehnten. Verantwortlich für 

diese Entwicklungen sind Veränderungen auf der Angebots- und Nachfrageseite, die in einem ge- 

genseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Nachstehend werden diese Entwicklungen und aktu- 

ellen Trends zusammenfassend dargestellt. 

Auf der Angebotsseite zeigen sich folgende Tendenzen: 

� Eine fortschreitende Unternehmenskonzentration. 

� Damit eng verbunden ein anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei sinkenden Flächenproduktivitäten 

und Rentabilitäten. 

� Eine sinkende Zahl von Einzelhandelsbetrieben, nicht zuletzt bedingt durch Nachfolgeprobleme. 

� Ein Wandel der Betriebsformen und Konzepte; zunehmende Großflächigkeit und Discountorientierung 

bei gleichzeitig steigendem Druck auf inhabergeführte Geschäfte. 

� Ein Wandel der Standortpräferenzen. 

� Eine zunehmende Konkurrenz zwischen den einzelnen Betrieben und Branchen. 

� Eine Zunahme neuer Vertriebs- und Absatzschienen. 

Aus Sicht der Nachfrageseite sind folgende Entwicklungen zu beobachten: 

Eine in den nächsten Jahren tendenziell sinkende Bevölkerung mit erheblichen regionalen Un- 

terschieden, abgeschwächt durch eine steigende Mobilitätsbereitschaft. 

� Eine Aufspaltung des Einkaufs in die Segmente „Erlebniskauf“ und „Versorgungskauf“. 

� Ein zunehmendes Preisbewusstsein (Stichwort: Schnäppcheneinkauf), wovon insbesondere 

discountorientierte Anbieter profitieren. 

� Eine zunehmende Akzeptanz großflächiger Einzelhandelsangebote 

� Eine zunehmende Akzeptanz autokundenorientierter Standorte 

Für die Stadtentwicklung resultieren daraus, zusätzlich zu den vorstehend genannten Aspekten, 

bei einer ungesteuerten Entwicklung weitere Konsequenzen und Entwicklungen. Dazu zählen u. a: 

� Ein verstärkt zu beobachtender Funktionsverlust zentraler Bereiche, der nicht nur den Einzelhandel 

umfasst. 

� Eine zunehmende Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes mit einer Verschlechterung der 

(fußläufigen) Erreichbarkeit von Versorgungsstandorten. 


8


� Eine sinkende Individualisierung des Einzelhandels und damit letztlich auch der Individualität 

der Städte. 

� Ein zunehmender Konflikt zwischen den Flächenansprüchen der Handelsbetriebe und den 

kompakten und kleinteiligen Siedlungsstrukturen der Städte mit der Folge zunehmender Diskrepanzen 

zu den regionalen und städtischen Zielvorstellungen und Leitbildern. Wachsende 

Umweltbeeinträchtigungen, die aus dem Flächenverbrauch sowie Lärm- und Abgasemissionen 

durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen resultieren. Des Weiteren ist eine steigende 

Fluktuation im Einzelhandel zu beobachten, mit der Folge häufigerer Neu- und Umnutzungen. 

� Durch die Dynamik im Einzelhandel sind auch die (Innen-)Städte in einem zunehmenden 

Konkurrenzwettbewerb. 

� Eine steigende Bedeutung spektakulärer Vorhaben in größeren Städten (Oberzentren) mit 

negativen Folgewirkungen für kleinere Städte (Klein- und Mittelzentren). 

� Eine zunehmende Regionalisierung von Einzelhandelsentwicklungen bei gleichzeitiger 

Reduzierung der politischen Entscheidungen auf den kommunalen Raum. 

� Einzelhandel als zunehmend einzige Entwicklungsoption für Standortbereiche, insbesondere 

im Zusammenhang mit der Revitalisierung von Gewerbebrachen. 

� Eine häufig einseitig in den Vordergrund gestellte Bedeutung der Pkw-Erreichbarkeit von 

Einkaufsbereichen. 

� Eine insgesamt zu beobachtende Politisierung von Entscheidungen zur Standortentwicklung. 

Die aufgeführten Umstrukturierungen und Tendenzen haben im Falle einer „ungezügelten Ent- 

wicklung“ aus Sicht der Kommunen zum Teil schwerwiegende Konsequenzen für die Versorgung, 

die städtebaulich-funktionale Struktur sowie die wirtschaftliche und ökologische Situation. Diese 

allgemein zu beobachtenden Entwicklungen lassen sich auch auf Uedem übertragen. 

Die aus den räumlich-strukturellen Veränderungen im Einzelhandelssektor erwachsenden Flächen- 

ansprüche der Handelseinrichtungen führen zu veränderten Standortpräferenzen, die sich aus be- 

trieblicher Perspektive in zunehmendem Maße von städtischen Zentren abkoppeln. Es entwickelt 

sich ein sekundäres Versorgungsnetz mit eigenen Zentralitäten, das nur noch in geringem Umfang 

einen innerstädtischen Standort braucht. Daraus resultiert auch, dass sich für den Einzelhandel die 

Wertigkeit von Standorten wandelt und mit ihr die existierende Symbiose „Handel und (In- 

nen)Stadt“. 


9

3 Methodik 


Die vorliegende Untersuchung stützt sich auf die Ergebnisse aus primär- wie auch sekundärstatisti- 

schen Erhebungen. Für die primärstatistischen Erhebungen wurde eine Vollerhebung aller Einzel- 

handelsunternehmen 1 sowie der Leerstände im Uedemer Gemeindegebiet durchgeführt. Weiter 

wurde eine telefonische Haushaltsbefragung und eine Kundenherkunftsbefragung in Uedem vor- 

genommen. Hinzu kommt eine auf einzelhandelsrelevante Belange abgestellte, städtebauliche 

Analyse Uedems, die einen weiteren Baustein der Gesamtuntersuchung darstellt. 

Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Entwicklungspläne und - 

programme, Zeitschriften) zurückgegriffen, die in erster Linie dem interregionalen Vergleich der für 

die Gemeinde Uedem gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch die verschie- 

denen Kennziffern aus dem Bereich der Handelsforschung und hier vor allem die einzelhandelsre- 

levanten Kaufkraftkennziffern der BBE Handelsforschung, Köln. Insgesamt ergibt sich somit in der 

Gesamtschau ein detailliertes Bild zur Einkaufssituation in Uedem. 

Angebotsanalyse 

Zur Analyse der Uedemer Angebotsituation wurde im September 2005 eine Vollerhebung aller 

Einzelhandelsunternehmen inkl. Leerstände im Gemeindegebiet durchgeführt. Hierzu wurde eine 

flächendeckende Begehung des gesamten Gemeindegebietes mit gleichzeitiger Erfassung und Kar- 

tierung des Einzelhandels durchgeführt. Bei der Vollerhebung wurden die jeweils geführten Sorti- 

mentsgruppen und Verkaufsflächen erhoben und eine räumliche Zuordnung der Geschäfte vorge- 

nommen. Unterschieden wurden drei Lagekategorien 

� integriert, 

� nicht integriert und 

� Hauptgeschäftsbereich 

bei gleichzeitiger Aufnahme weiterer Charakteristika (z. B. Fachmarktagglomeration in nicht integ- 

rierten Lagen) und die ortsteilspezifische Zugehörigkeit der Betriebe. Hierfür wurde das Uedemer 

Gemeindegebiet in 3 Erhebungseinheiten auf Grundlage der Ortsteilgrenzen eingeteilt (vgl. 

Tabelle 1). 

Zur Vermeidung einer missverständlichen Verwendung typischer Uedemer Redewendungen wur- 

den für die folgenden Ausführungen die aufgeführten Begrifflichkeiten verwandt. 

1 Hierbei wurde ausschließlich der funktionelle Einzelhandel aufgenommen. Zum funktionellen Einzelhandel (auch 

Einzelhandel im engeren Sinne genannt) werden neben dem eigentlichen Einzelhandel auch das Nahrungsmittelhandwerk 

(Bäckerei, Metzgerei, Konditorei) sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare Einzelhandelseinrichtungen 

gezählt. Kfz- und Brennstoffhandel werden nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zugerechnet. 


10

Tabelle 1: Erhebungseinheiten in Uedem 

Erhebungseinheit Ortsteile 

Uedem Uedem 

Keppeln Ortslage Keppeln 

Außenbereich 

Quelle: Eigene Darstellung 


In der späteren Auswertung und Analyse wurden die Sortimentsgruppen den der folgenden Tabelle 

zu entnehmenden 17 (Haupt-) Branchen zugeordnet. 

Tabelle 2: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung in Uedem 

Hauptbranchen Sortimentsgruppen 

1. Lebensmittel / Nahrungs- und Genussmittel 

2. Blumen / Zoo 

3. Gesundheit und Körperpflege 

4. Schreibwaren, Papier, Bücher 

5. Bekleidung/ Wäsche 

6. Schuhe/ Lederwaren 

7. Hausrat, Glas, Porzellan 

8. Spielwaren/Hobby/Basteln/Musikinstrumente 

9. Sport und Freizeit 

Außenbereich Keppeln, Uedemerfeld, 

Uedemerbruch 

Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren) 

Bäckerei / Konditorei 

Metzgerei / Fleischerei 

Getränke 

Blumen, Zoo 

Drogerie, Körperpflege 

Parfümerie 

Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel 

Sortimentsbuchhandel 

Papier, Schreibwaren, Bürobedarf 

Zeitschriften 

Herren, Damen- und Kinderbekleidung 

Bekleidung und Textilien allgemein 

Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren 

Schuhe 

Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile) 

Hausrat, Schneidwaren, Bestecke 

Glas, Porzellan, Keramik 

Geschenkartikel 

Spielwaren 

Musikinstrumente 

Hobby- und Bastelbedarf 

Sportbekleidung 

Sportschuhe 

Sportartikel 

Sportgeräte 

Campingartikel 


11

10. Wohnungseinrichtungsbedarf/ Teppiche 

11. Möbel 

12. Elektrogeräte/ Leuchten 


13. Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommu- 

nikation 

14. Pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel 

15. Uhren, Schmuck 

16. Bau- und Gartenmarktsortimente 

17. Sonstiges 

Quelle: Eigene Zusammenstellung 

Wohn- und Einrichtungsbedarf 

Haus- und Heimtextilien, Gardinen 

Sicht- und Sonnenschutz 

Teppiche (Einzelware) 

Kunst, Bilder, Rahmen 

Bettwaren, Matratzen 

Haus-, Bett- und Tischwäsche 

Inkl. Bad-, Küchen, Büro- und Gartenmöbel 

Öfen, Herde, Kühlschränke (weiße Ware) 

Elektrobedarf, hochwertige Elektrohaushaltsgeräte 

Leuchten 

Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte, Tonträger 

Videokameras und –geräte 

Mobiltelefone, Telefone- und Faxgeräte und Zubehör 

Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software 

Foto 

Hörgeräte 

Sanitätsbedarf 

Optik, Augenoptik 

Apotheken 

Uhren/Schmuck 

Baumarktspezifisches Sortiment (Tapeten, Lacke, Farben, Baustoffe, 

Bauelemente, Schrauben, Kleineisen, Installationsbedarf, 

Teppiche (Auslegware), Werkzeuge, Elektrogeräte und 

Zubehör) 

Pflanzen, Sämereien 

Gartenbedarf 

Kfz-Zubehör 

Aktionswaren, Kinderwagen 

Die in Anlehnung an diese Tabelle durchgeführte flächendeckende Begehung und Vollerhebung 

des Uedemer Einzelhandels stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung des Ein- 

zelhandelsangebotes der Gemeinde dar. 

Nachfrageseite 

Die Analyse der Nachfrage bildet die zweite wichtige Säule der Grundlagenermittlung. Sie muss 

ein ebenso umfassendes Bild über die spezifischen Einkaufsgewohnheiten und –präferenzen der 

Uedemer Bevölkerung liefern wie Rückschlüsse über den Angebots- und Leistungsstand des Einzel- 

handels ermöglichen. 

Haushaltsbefragung 

Um einen umfassenden Einblick in das räumliche und branchenspezifische Versorgungsverhalten 

und die daraus resultierende Kaufkraftorientierung der Uedemer Bevölkerung zu erhalten, wurde 

eine über das Gemeindegebiet gewichtete Haushaltsbefragung durchgeführt. Hieraus lassen sich 


12


die für Uedem spezifischen Kaufkraftbindungs- und -abflussquoten ermitteln. Neben diesen Kenn- 

größen dient die Befragung auch der Erschließung von Gründen und Motiven für Einkaufsgewohn- 

heiten im Uedemer Zentrum bzw. in den umliegenden Einzelhandelsstandorten. 

Die Haushaltsbefragung wurde am Donnerstag, den 08.09.2005 entsprechend der stadträumli- 

chen Verteilung der Wohnbevölkerung von der Firma marketing consulting systems GmbH, Erfurt 

(mcs GmbH) im Auftrag des Büros Junker und Kruse, Stadtforschung – Planung, Dortmund durch- 

geführt. Es wurden insgesamt 150 Haushalte telefonisch befragt. Diese Stichprobe repräsentiert 

etwa 1,8 % der Einwohner Uedems. 

Die Befragung wurde in Form eines sogenannten Computer-Assistend-Telefon-Interviewings (CATI) 

durchgeführt. Hierbei handelt es sich um einen elektronischen Fragebogen, der es ermöglicht, be- 

reits während der Interviewdurchführung eine analoge Datensatzspeicherung vorzunehmen (Ein- 

gabe während der Befragung in eine Datenbank). Die Telefonnummern werden nach dem statisti- 

schen Zufallsprinzip aus der zugrundeliegenden Datenbank ausgewählt. Die Telefondaten unter- 

liegen zur zusätzlichen Kontrolle einer Geocodierung, die auch eine Filterfunktion nach Kommu- 

nen und Postleitzahlen zulässt. 

Um die Geduld der befragten Haushaltsmitglieder nicht über Gebühr zu strapazieren und die Ver- 

weigerungsquote im Rahmen des Üblichen zu halten, ist der Fragebogen bewusst kurz gehalten 

worden. Adressat der Befragung ist jeweils das sich für den Einkauf verantwortlich zeigende Haus- 

haltsmitglied. Die folgenden Tabellen verdeutlichen räumliche Verteilung der Interviews sowie Al- 

ter und Geschlecht der Befragten. 


13

Tabelle 3: Struktur der Haushaltsbefragung 


Ortsteil Befragte Haushalte 

Einwohner in % 

Anzahl Interviews 

in % der Einwohner 

Uedem 5.970 70,3 105 1,7 

Uedemerfeld 369 4,3 7 1,9 

Keppeln 1.627 19,2 29 1,8 

Uedemerbruch 529 6,2 9 1,7 

Gesamt 8.495 100 150 1,8 Ø 

Quelle: Eigene Zusammenstellung, Einwohner Stand 31.12.2004, inkl. Zweitwohnsitz, Haushaltsbefragung Uedem, mcs 

GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/05 

Tabelle 4: Alter der Befragten Geschlecht der Befragten 

Altersstruktur Geschlecht 

Anzahl in % Anzahl in % 

unter 20 Jahre 3 2 männlich 38 25 

21 bis 30 Jahre 13 9 weiblich 112 75 

31 bis 40 Jahre 23 15 gesamt 150 100,0 

41 bis 50 Jahre 43 29 

51 bis 60 Jahre 17 11 

über 60 Jahre 51 34 

gesamt 150 100,0 

Quelle: eigene Zusammenstellung, Haushaltsbefragung Uedem, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 

09/05 

Insgesamt liegt mit der stadträumlichen Differenzierung sowie der Alters- und Geschlechtsstruktur 

der Haushaltsbefragung eine notwendige und zugleich ausreichende Repräsentativität vor. Die ü- 

berdurchschnittliche Berücksichtigung weiblicher Befragter spiegelt die generell zu beobachtende 

Zuständigkeit dieses Bevölkerungsanteils für den Einkauf im Rahmen familiärer Aufgabenteilung 

wider, denn als Zielperson wurde dasjenige Haushaltsmitglied angesprochen, das die Einkäufe 

hauptsächlich tätigt. 

Kundenherkunftserhebung 

Ergänzt wird die Betrachtung der Nachfrageseite durch eine Kundenherkunftserhebung, welche in 

Kooperation mit ausgewählten Einzelhändlern in Uedem durchgeführt wurde. Hierzu wurden in 

einem Zeitraum von einer Woche (07. bis 12. November 2005) Listen in insgesamt 15 Ladenloka- 

len ausgelegt, in denen die für den Zahlvorgang zuständigen Personen jeweils den Wohnort der 

Kunden eintragen. Berücksichtigt wurden insbesondere strukturprägende und großflächige Einzel- 

handelsbetriebe in ganz Uedem, wobei ein räumlicher Schwerpunkt im Hauptgeschäftsbereich ge- 

setzt wurde. Daneben wurde die Datenbasis durch Angaben einzelner Händler, die selbst in re- 

gelmäßigen Abständen Kundenwohnorterhebungen durchführen, ergänzt. Hierdurch ergibt sich 

ein realistisches Bild über das derzeitige Einzugsgebiet der Gemeinde Uedem. In der Verknüpfung 


14


der Nachfragebausteine ergibt sich ein umfassendes und für die weiteren Bearbeitungsschritte 

notwendiges Grundlagenmaterial. 

Sekundärstatistische Daten 

Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhan- 

delsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzureichend abge- 

sichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine 

Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zu Verfügung stehen, muss der Wert 

der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten 

des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden. 

In diesem Zusammenhang wird in der Praxis u. a. auf Daten der BBE, Köln zurückgegriffen. Bei 

den Berechnungen des Kaufkraftpotenziales und des einzelrelevanten Ausgabevolumens werden 

diese Werte um einen Anteil für „rezeptpflichtige Apothekenwaren“ bereinigt. Die einzelhandelsre- 

levanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich von der BBE veröffentlicht werden, vermitteln das Kauf- 

kraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Gemeinde) im Verhältnis zu dem des gesamten Bun- 

desgebietes. Liegt der errechnete Wert unter dem Wert 100 (Bundesdurchschnitt), so ist die Region 

durch ein um den entsprechenden Prozentsatz niedriges Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bun- 

desdurchschnitt gekennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt ent- 

sprechend ein vergleichsweise höheres Kaufkraftniveau vor. 

Ergänzend zu den vorab beschriebenen primärstatischen Quellen bilden die Literaturanalyse, se- 

kundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Vorlagen und Veröffentlichungen) und sons- 

tige Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Informationsgrundlagen der vorliegen- 

den Untersuchung. 

Städtebauliche Analyse 

Im Rahmen der städtebaulichen Analyse werden das Geschäftszentrum ebenso wie die für die Ein- 

zelhandelsstruktur relevanten weiteren Einzelhandelsstandorte bezüglich ihrer räumlichen Lage, 

der Funktionen der Teilbereiche und der funktionalen Vernetzung untersucht. Folgende Kriterien 

sind Bestandteile der städtebaulichen Analyse: 

� Lage im Gemeindegebiet 

� Struktur und Ausdehnung 

� Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr 

� Bebauungsstruktur 

� Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituation sowie 

� räumliche / synergetische Effekte und Erweiterungsmöglichkeiten. 


15


Darüber hinaus dient die städtebauliche Analyse zusammen mit den einzelhandelsrelevanten Er- 

hebungen als Grundlage für die Definition des zentralen Versorgungsbereiches im Sinne des § 34 

Abs. 3 BauGB. 


16


3.1 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur 

Unter Berücksichtigung der methodischen Bausteine gliedert sich die Untersuchung wie folgt: 

Abbildung 1: Untersuchungsaufbau 

Grundunter- 

suchung 

Voruntersuchung 

Rahmen- 

bedingungen 

Konzeptionierung 

Untersuchungs- 

design 

Quelle: Eigene Zusammenstellung 

Begleitung des Arbeitsprozesses durch einen Arbeitskreis 

Erhebungen 

Einzelhandelsbestandsaufnahme 

Kundenherkunfts- 

erhebung 

Expertengespräche 

Städtebauliche 

Analyse 

Einrichtung eines begleitenden Arbeitskreises 

Neben einer umfassenden Analyse der Angebot- und Nachfragestruktur ist es sinnvoll, gleichran- 

gig die Akteure aus der lokalen Kaufmannschaft sowie der Politik und Verwaltung für Fragen im 

Überschneidungsbereich von Einzelhandels- und Stadtentwicklung in den Arbeitsprozess einzubin- 

den. Ein entsprechender fachbezogener Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und stößt 

einen Diskussionsprozess an. Nur wenn dieser Dialog bereits während der Untersuchung beginnt 

und die Akteure Einfluss auf die Fragestellungen nehmen können, ist die Basis für eine konstrukti- 

ve Fortsetzung nach Abschluss der Untersuchung gegeben. Wenn aus einer Beteiligung eine Mit- 

wirkung geworden ist, kann auch mit einer breiten Akzeptanz der Ergebnisse und Empfehlungen 

gerechnet werden. Aus diesem Grund wurde die Untersuchung durch einen Arbeitskreis begleitet, 

der Ergebnisse diskutierte und seinen lokalen Sachverstand in die Untersuchung einbrachte und 

somit nicht zuletzt zu einer größeren Transparenz der Ergebnisse und ihrer Transformation in die 

entsprechenden Stellen, Institutionen, Gremien und Akteure führte. Folgende Institutionen / Perso- 

nen, für deren Mitwirken und konstruktive Mitarbeit nochmals ausdrücklich gedankt wird, haben 

an den verschiedenen Arbeitskreissitzungen teilgenommen: 

Auswertung 

Analyse der 

Empirie 

Korrelation 

Verkaufsflächen- 

prognose 

Bewertung/ 

Einordnung 

Entwicklungsszenarien 

Empfehlung und 

Umsetzung 

Stadtentwicklung 

Einzelhandel 

Städtebau 

Einzelhandels- 

konzept 

Ziel: Grundlagen und Handlungsempfehlungen für zukunftsfähige Entwicklungsspielräume 

und Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels in der 

Gemeinde Uedem 


17

Tabelle 5: Teilnehmer der Arbeitskreissitzungen 

Binn, Heidi Werbering 

Guntlisbergen, Erwin Werbering 

Verhaelen, Heinrich Werbering 


Haack, Andree Industrie- und Handelskammer Duisburg 

Dreis, Manfred Einzelhandelsverband Kleve e.V. 

Kanders, Walter CDU-Fraktion 

Dr. Bremers, Markus SPD-Fraktion 

Verhaelen, Paul FDP-Fraktion 

Meyer, Berno Fraktion B’90/GRÜNE 

Weber, Rainer Bürgermeister Uedem 

Kolender, Thomas Gemeindeverwaltung Uedem 

Mayer, Andreas Büro Junker + Kruse 

Kruse, Stefan Büro Junker + Kruse 


18


4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der 

Zentren- und Einzelhandelsstruktur in Uedem 

Zur grundsätzlichen Einordnung der Gemeinde Uedem hinsichtlich der handels- und städtebauli- 

chen Situation erfolgt nachstehend eine Übersicht der Rahmenbedingungen, die sich direkt oder 

indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch Prosperität des 

Handelsstandortes Uedem auswirken können. 

Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung 

Die Gemeinde Uedem liegt am linken unteren Niederrhein im Kreis Kleve im nordrhein- 

westfälischen Regierungsbezirk Düsseldorf. Der Kreis, mit der rd. 49.000 Einwohner zählenden 

Kreisstadt Kleve, umfasst 16 Städte und Gemeinden in denen insgesamt rund 302.000 Einwohner 

leben. Der Kreis hat in seinen heutigen Grenzen eine Fläche von 1.232 km². Im Westen und Nor- 

den grenzt der Kreis Kleve auf einer Länge von 138 Kilometern an die Niederlande mit den Ge- 

bietsteilen der Provinzen Gelderland und Limburg. Damit sind die Städte Amsterdam und Rotter- 

dam und die Zentren des Ballungsraums Rhein-Ruhr gut erreichbar. Die vorhandenen Wirtschafts- 

betriebe in der Gemeinde Uedem sind u.a. in der Elektrobau-, Maschinenbau- und Schuhindustrie 

zu finden. Der Gemeinde Uedem ist im zentralörtlichen Gliederungssystem die Funktion eines 

Grundzentrums zugewiesen. Das nächstgelegene Oberzentrum ist das südöstlich gelegene Duis- 

burg. 

Abbildung 2: Lage im Raum 



19


Die nachfolgende Tabelle 6 gibt einen Überblick, wie sich die Gemeinde Uedem aus einzelhan- 

delsrelevanter Sicht im Vergleich zu seinen Nachbargemeinden darstellt. Landesplanerisch sind 

Bedburg-Hau, Kalkar, Rees, Sonsbeck und Weeze als Grundzentren eingestuft, während Goch, Ke- 

velaer, Kleve und Xanten als Mittelzentren eingeordnet sind. In Abhängigkeit von der Einwohner- 

zahl und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer ergeben sich unterschiedliche, einzelhan- 

delsrelevante Kaufkraftpotenziale für die einzelnen Kommunen. Mit einer einzelhandelsrelevanten 

Kaufkraftkennziffer von 94,20 bewegt sich Uedem im Durchschnitt seiner Nachbarstädte, die, 

bis auf das Mittelzentrum Xanten mit einem Wert von 102,72, eine einzelhandelsrelevante Kauf- 

kraftkennziffer von unter 100 und damit ein unter dem Durchschnitt liegendes Kaufkraftniveau 

aufweisen. 

Tabelle 6: Kaufkraft im regionalen Vergleich 

Einwohner Einzelhandelsrelevante 

Kaufkraftkennziffer 

Kaufkraftpotenzial 

in Mio. Euro 

Bedburg-Hau 12.736 92,05 56,6 

Goch 33.538 95,07 153,9 

Kalkar 13.996 93,01 62,8 

Kevelaer 27.824 96,49 129,6 

Kleve 49.105 97,69 231,5 

Sonsbeck 8.608 94,81 39,4 

Weeze 10.125 89,76 43,9 

Xanten 21.281 102,72 105,5 

Uedem 8.495 94,20 38,7 2 

Quelle: BBE Köln, 2005 

Auf der Basis eines einzelhandelsrelevanten, jährlichen Pro-Kopf-Verbrauches im Bundesdurch- 

schnitt von 4.963 Euro / Kopf ergibt sich für die Gemeinde Uedem in Abhängigkeit von der Ein- 

wohnerzahl und dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau ein Kaufkraftpotenzial von rund 

39 Mio. Euro (Stand 2005). 

Uedem verfügt mit einem Autobahnanschluss an die südlich verlaufende A 57 über eine gute inf- 

rastrukturelle Anbindung. Die Autobahn führt in Richtung Nordwesten in die Niederlande und im 

Verlauf nach Südosten in Richtung Ruhrgebiet. Des weiteren besteht in einer Entfernung von ca. 20 

km an der Anschlussstelle Rees die Anbindung an die nördlich verlaufende A 3. Überörtliche Ver- 

kehrsanbindungen bestehen über die B 9, B 57 und B 67. Einige Buslinien erschließen das Uede- 

mer Umland. 

2 Bei der Berechnung des Kaufkraftniveaus auf der Grundlage der BBE-Zahlen wurden „rezeptpflichtige Apotheken- 

waren“ anteilig herausgerechnet. 


20

Bevölkerung und Siedlungsstruktur 


In ihrer heutigen Struktur ist die Gemeinde Uedem im Jahre 1969 im Rahmen der kommunalen 

Gebietsreform aus den ehemals selbständigen Gemeinden Uedem, Keppeln, Uedemerbruch und 

Uedemerfeld entstanden. Die Gemeinde gliedert sich in einen zentralen Siedlungsbereich, den 

Ortsteil Uedem, der mit 70 % der Einwohner den Bevölkerungsschwerpunkt stellt und den in Rich- 

tung Norden abgesetzten Ortsteil Keppeln, in dem 19 % der Einwohner leben. Des weiteren befin- 

den sich im Außenbereich östlich des Ortsteils Uedem zwei kleinere Ortsteile mit dem Charakter 

von Streusiedlungen: Uedemerfeld und Uedemerbruch (11 % der Einwohner). 

Auf einer Fläche von knapp 61 km² leben in Uedem rd. 8.500 Einwohner. Die Gemeinde weist 

nach einem starken Einwohneranstieg von 1990 bis 2003 (ca. 25% von 6.822 Einwohner auf 

8.501 Einwohner) seit 2004 eine stagnierende Bevölkerungsentwicklung auf. 

Abbildung 3: Siedlungsstruktur der Gemeinde Uedem 


Uedem, als zentral im Kreis gelegene Kommune, liegt im ländlich strukturierten Raum des Nieder- 

rheins westlich des Ballungskerns Ruhrgebiet. Benachbarte Zentren sind das Grundzentrum Kalkar, 

die Mittelzentren Goch, Kleve, Kevelaer, Bocholt und Moers sowie die übergeordneten Oberzent- 

ren Duisburg und Krefeld. 


21


5 Die Einzelhandelsstruktur in Uedem - Angebotsseite 

Unter Berücksichtigung der standortrelevanten Rahmenbedingungen werden im Folgenden die 

Einzelhandelsstandorte und Handelsstrukturen in Uedem unter einzelhandelsrelevanten und städ- 

tebaulichen Gesichtspunkten analysiert. Hierfür wird zunächst ein gesamtörtlicher Betrachtungsbo- 

gen gespannt, bevor in einem vertiefenden Schritt die detaillierte Betrachtung der Handelsstandor- 

te sowie der Grundversorgungssituation der Gemeinde Uedem erfolgt. 

5.1 Überblick über die Angebotsstruktur im Gemeindegebiet 

Zum Zeitpunkt der Erhebung im September 2005 ergibt sich folgendes Bild der Einzelhandelssitua- 

tion in Uedem 3 : 

� Insgesamt bestehen 56 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer 

Gesamtverkaufsfläche von rund 9.100 m². 

� Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt etwa 163 m² und liegt damit 

deutlich unter dem bundesdeutschen Schnitt von rund 230 m². 

� Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt 1,07 m² und rangiert damit 

– losgelöst von branchenspezifischen Betrachtungen – deutlich unter dem bundesdeutschen 

Referenzwert von ca. 1,4 m² pro Einwohner. 

� Es bestehen im Gemeindegebiet 9 Leerstände mit einer geschätzten Verkaufsfläche von rund 

920 m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von 10,1 %. Bis zu 10 % Leerstand in einer 

Gemeinde werden hierbei noch als üblich bewertet, da diese Größenordnung als Obergrenze 

für eine Fluktuationsrate gilt. 

3 Im Dezember 2005 wurde der Spar-Markt in der Mühlenstraße geschlossen. Dieser Leerstand ist in der o.g. Auflis- 

tung mit berücksichtigt worden. 


22

Verteilung der Betriebe im Gemeindegebiet 


Die Verkaufsflächen und die Anzahl der Betriebe verteilen sich in der Gemeinde Uedem wie folgt: 

Tabelle 7: Anzahl der Einzelhandelsbetriebe und Verkaufsfläche nach Erhebungseinheiten 

Ortsteil Anzahl der Betriebe 

Verkaufsfläche 

Uedem 42 8.356 

Keppeln 1 100 

Außenbereich 13 655 

Gesamt 56 9.111 

Quelle: Unternehmenserhebung Uedem, September 2005 

Die Betrachtung der Verteilung der insgesamt 56 Betriebe und der entsprechenden Verkaufsflä- 

chen auf die einzelnen Uedemer Ortsteile zeigt, dass der quantitative Einzelhandelsschwerpunkt 

mit 42 Betrieben und rund 8.360 m² Verkaufsfläche im Ortsteil Uedem angesiedelt ist. In der Orts- 

lage Keppeln befindet sich nur eine sehr geringe Verkaufsfläche. Die Verkaufsfläche im Außenbe- 

reich setzt sich vor allem aus Sortimenten des Landhandels zusammen; der „Bauernmarkt Lind- 

chen“ stellt für diesen Bereich einen ungewöhnlich großen Anbieter dar, was zum Teil auf dessen 

Großhandelsfunktion zurückzuführen ist. 

Angebotsprofil nach Warengruppen 

Die Differenzierung der Gesamtverkaufsfläche in Höhe von 9.111 m² nach Sortimenten wird in 

Abbildung 4 dargestellt. Mit 3.740 m² liegt der Verkaufsflächenschwerpunkt in der Warengruppe 

Nahrungs- und Genussmittel, der im Hinblick auf die Grundversorgung der Bevölkerung ein tra- 

gendes Element in der Einzelhandelsstruktur darstellt. Daneben sind weitere Verkaufsflächen- 

schwerpunkte in den Hauptwarengruppen Bau- und Gartenbedarf (2.540 m²) und Schuhe / Le- 

derwaren (590 m²) festzustellen. Dabei ergibt sich der hohe Anteil der Verkaufsfläche in den Wa- 

rengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente aus der Großflächigkeit der entsprechenden Betriebe 

und entspricht damit einem üblichen Bild. Das überdurchschnittliche Verkaufsflächenangebot in 

der Warengruppe Schuhe / Lederwaren ist auf einen größeren Betrieb zurückzuführen, der im 

Ortsteil Uedem angesiedelt ist (Schuhmarkt mit rd. 520 m² Verkaufsfläche). Ein verhältnismäßig 

geringes Angebot besteht in den Warengruppen Drogerie / Parfümerie / Kosmetik sowie Beklei- 

dung / Wäsche. 


23


Abbildung 4: Verkaufsflächenausstattung in m² nach Hauptwarengruppen 4 

Nahrungs- und Genussmittel 

Blumen / Zoo 

Drogerie / Parfümerie / Kosmetik 

PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 

Bekleidung / Wäsche 

Schuhe / Lederwaren 

GPK / Hausrat / Geschenkartikel 

Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikintrumente 

Sport und Freizeit 

Wohneinrichtung 

Möbel 

Elektro / Leuchten / sonst. hochwertige. Haushaltsgeräte 

Medien 

pharmazeutische, med. und orthopäd. Artikel 

Uhren / Schmuck 

Bau- und Gartenmarktsortimente 

Sonstiges 

90 

70 

80 

50 

100 

80 

30 

20 

310 

270 

270 

160 

260 

490 

590 

Quelle: Unternehmenserhebung Uedem, September 2005; gerundete Werte 

2.540 

3.740 

- 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 

Verkaufsfläche in m² 

Insgesamt ist festzuhalten, dass in der Gemeinde Uedem ein Warenangebot besteht, das in seiner 

Verteilung auf die einzelnen Branchen mit Blick auf vergleichbare Kommunen ein durchaus übli- 

ches Bild wiedergibt. 

Großflächiger Einzelhandel 

Aktuell bestehen in Uedem rund 4 großflächige Anbieter 5 mit einer Verkaufsfläche von insge- 

samt ca. 3.950 m² sowie 4 größere Betriebe (Verkaufsfläche >400 m²) mit einer Verkaufsfläche 

von ca. 2.170 m². Obwohl diese Betriebe nur 14 % aller Anbieter präsentieren, vereinen sie rund 

67 % der Gesamtverkaufsfläche. Der sortimentspezifische Schwerpunkt liegt in den Warengruppen 

Nahrungs- und Genussmittel und Bau- und Gartenmarktsortimente. Größte Anbieter vor Ort sind 

der Supermarkt Edeka (ca. 1.300 m²) in der Meursfeldstraße, das Grüne Warenhaus (ca. 1.040 

4 PBS – Papier, Bücher, Schreibwaren; GPK – Glas, Porzellan, Keramik 

Gesamtverkaufsfläche 9.110 m² 

- ohne Leerstände - 

5 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich eine eigenständige 

Nutzungsart. Die Einstufung als großflächiger Betrieb erfolgt nach § 11 (3) Bau NVO ab einer Verkaufsfläche 

von etwa 700 m²; dies entspricht einer Bruttogeschossfläche von 1.200 m². Ein neueres Urteil besagt allerdings, 

dass die Großflächigkeit zukünftig bei 800 m² VK anzusiedeln ist; vgl. Bundesverwaltungsgericht Leipzig, Pressemitteilung: 

Entscheidung zum großflächigen Einzelhandel. Demnach ist ein Einzelhandelsbetrieb als großflächig einzuordnen, 

wenn er eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreitet (Urteile vom 24.11.2005: BVerwG 4 C 10.04, 4 C 

14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05) 


24


m²) am Südwall, der Lebensmitteldiscounter Aldi (ca. 810 m²) im Gewerbegebiet südlich der Boxte- 

ler Bahn (L 77) sowie ein Pflanzencenter mit rd. 800 m² in der Mühlenstraße. Alle Anbieter befin- 

den sich im Ortsteil Uedem. 

Abbildung 5: Standorte des großflächigen und größeren Einzelhandels im Ortsteil Uedem, 2005 


Dem allgemeinen Strukturwandel im Einzelhandel folgend, wird auch in Uedem die Handelsland- 

schaft zunehmend durch groß- bzw. größerflächige Betriebsformen bestimmt. Derzeit sieht sich die 

Gemeinde mit einem Projekt zur Umsiedlung und Erweiterung eines Betriebes der Lebensmittel- 

branche konfrontiert. Grundsätzlich sind großflächige Betriebe wichtig für einen zukunftsfähigen 

Branchen- und Betriebs(formen)mix und für eine gute Grundversorgungssituation. Ansiedlungen 

von zu groß dimensionierten Betrieben in peripherer Lage können jedoch zu negativen Auswirkun- 

gen auf das Zentrum führen. 

Die Grundversorgungssituation 

Einen besonderen Stellenwert im Rahmen der Versorgungsstruktur, aber auch im Rahmen der 

kommunalen Daseinsvorsorge, nimmt die Grundversorgung und dabei vorrangig die Versorgung 

mit Nahrungs- und Genussmitteln ein. Neben einer rein quantitativen Betrachtung sind zur Beur- 

teilung der Grundversorgungsstruktur vor allem auch räumliche (Erreichbarkeit) und strukturelle 

Aspekte (Betriebsformenmix) unerlässlich. 


25


Eine rein quantitative Einordnung geschieht über die Betrachtung der Ausstattung an Lebensmittel- 

verkaufsfläche pro Einwohner im Gemeindegebiet. In der Gemeinde Uedem ergibt sich für die Wa- 

rengruppe Lebensmittel ein Wert von 0,44 m² / Einwohner. Dieser liegt deutlich über dem bun- 

desdurchschnittlichen Referenzwert von 0,33 – 0,35 m² Lebensmittelverkaufsfläche / Einwohner 

und weist somit in einer ersten gesamtstädtischen Einschätzung auf eine gute quantitative Ausstat- 

tung hin. 

� Der rechnerische Ausstattungsquotient (Lebensmittel) für den Ortsteil Uedem in Höhe von 0,44 

m² Lebensmittelverkaufsfläche / Einwohner ist sowohl auf städtischem als auch Bundesniveau 

deutlich überdurchschnittlich. Im Hinblick auf einen ausgewogenen Branchen- und Betriebsformenmix 

im innerstädtischen Zentrum und auf eine ergänzende Versorgung benachbarter 

Ortsteile ist dieser Wert aus qualitativen Gesichtspunkten positiv zu bewerten. Dem Ortsteil 

Uedem kommt in Punkto Nahversorgung eine zentrale Bedeutung innerhalb des Gemeindegebietes 

zu. 

� Die Ortslage Keppeln mit gut 1.600 Einwohnern weist keine Verkaufsfläche im Bereich Lebensmittel 

auf. Die Lebensmittelverkaufsfläche aus dem Außenbereich (Außenbereich Keppeln, 

Uedemerfeld, Uedemerbruch) rekrutiert sich aus den Bereich Landhandel. In den angesprochenen 

Siedlungsbereichen ist wegen einer zu geringen Mantelbevölkerung aus rein betriebswirtschaftlicher 

Sicht die Ansiedlung von strukturprägenden Lebensmittelanbietern auszuschließen 

6 . 

Ergänzend zur rein quantitativen Betrachtung wurde eine räumliche Bewertung der Lebensmittel- 

einzelhandelsstandorte vorgenommen. Dabei wird die fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittel- 

betrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen. Unterschiedliche Untersuchungen haben ein 

Entfernungsmaß von ca. 600 bis 1.000 m als maximal akzeptierte Distanz für Fußgänger 7 heraus- 

gestellt. Für die Wegstrecke zwischen Wohnstandorten und Standorten mit Grundversorgungsan- 

geboten wird für diese Untersuchung daher ein Wert von 600 m als Radius angesetzt, um eine 

möglichst optimale Versorgungsstruktur darzustellen. 

In der folgenden Abbildung wurden die strukturprägenden Lebensmittelanbieter im Uedemer Ge- 

meindegebiet mit einem Radius von 600 m dargestellt. 

6 Ein Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von rund 1.000 m² bedarf etwa einer Mantelbevölkerung von min- 

destens 5.000 Einwohnern. 

7 Auch der Einzelhandelserlass des Landes Nordrhein-Westfalen nennt die zumutbare Grenze von 10 Gehminuten. 

Legt man eine Laufgeschwindigkeit von 5,4 km/h bzw. 1,5 m/s zu Grunde, wird in 10 min eine Distanz von 900 m 

zurückgelegt! 

Vgl. Gem. Rd.Erl. d. Ministeriums für Stadtentwicklung, Kultur und Sport, d. Ministeriums für Wirtschaft und Mittelstand, 

Technologie und Verkehr, d. Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft u. d. Ministeriums 

für Bauen und Wohnen: Ansiedlung von Einzelhandelsgroßbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben 

(Einzelhandelserlass) vom 7.5.1996, in: Ministerialblatt für das Land Nordrhein-Westfalen, Nr. 38, 49. Jg.. 

Düsseldorf, 20.06.1996 


26

Abbildung 6: Fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelmärkten 


Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung Uedem September 2005 

Die Abbildung zeigt, dass große Teile des Ortsteils Uedem gut mit Lebensmittelanbietern versorgt 

sind. Im Ortskern an der Mühlenstraße befindet sich noch einen weiterer Lebensmittelanbieter, der 

aufgrund seiner geringen Betriebsgröße (ca. 120 m²) jedoch nicht als Vollversorger gezählt werden 

kann und lediglich ein ergänzendes Angebot bereitstellt. Bei genauerer Betrachtung ergibt sich al- 

lerdings ein wesentlich differenzierteres und „problematischeres“ Bild. 

Der Lebensmitteldiscounter Aldi liegt südlich der Boxteler Bahn (L 77) im Gewerbegebiet und er- 

reicht in seiner Funktion als wohnortnaher Nahversorger lediglich kleine Randbereiche der Sied- 

lungsstrukturen. Der Standort ist rein auotokundenorientiert. Der Lebensmitteldiscounter Plus am 

Ostwall möchte zur Optimierung seiner Betriebsform an einen Standort am südlichen Ende der 

Bahnhofstraße verlagern. Dieser Standort liegt peripher zu den Siedlungsbereichen und ist für die 

Nahversorgung der umliegenden Bevölkerung ebenfalls nur von untergeordneter Bedeutung. Dar- 

über hinaus existieren in diesem Bereich bereits zwei Anbieter (Edeka und Aldi), die eine ausrei- 

chende Versorgung der Bevölkerung gewährleisten. Die Verlagerung ist daher rein betriebswirt- 

schaftlich zu begründen. Die dadurch entstehende Standortgemeinschaft mit den anderen Anbie- 

tern an der Bahnhofsstraße und im Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn (L 77) würde den 

Hauptgeschäftsbereich zusätzlich schwächen. Gleichzeitig entsteht bei einer Verlagerung des Le- 


27


bensmitteldiscounters Plus eine signifikante Versorgungslücke für den gesamten nördlichen und 

östlichen Bereich des Ortsteils Uedem sowie für Teile des Ortskernes. 

Die übrigen nicht innerhalb der 600 m-Radien liegenden Bereiche sind zu vernachlässigen. Der 

Ortsteil Keppeln mit einer Bevölkerung von weniger als 2.000 Einwohnern verfügt ebenfalls über 

eine zu geringe Mantelbevölkerung, so dass die Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters nicht ge- 

rechtfertigt ist. 

Für die Qualität der Grundversorgung ist auch das strukturelle Angebot, insbesondere der 

Betriebsformenmix maßgeblich. Es bleibt festzuhalten, dass in der Gemeinde Uedem im Bereich 

der Versorgung mit Lebensmitteln ein insgesamt ausgewogener Betriebsformenmix existiert. Ne- 

ben einem Supermarkt gibt es zwei Lebensmitteldiscounter im Gemeindegebiet. Daneben runden 

kleinere Fachgeschäfte und Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) sowie 

mehrere Betriebe des Landhandels im Außenbereich das Handelsangebot ab. 

Fazit 

� Die Gemeinde Uedem weist eine verhältnismäßig geringe Verkaufsflächenausstattung auf. Mit 

einem Wert von 1,07 m² Verkaufsfläche pro Einwohner liegt die Ausstattung unter dem bundesdurchschnittlichen 

Wert von 1,4 m². 

� Auch die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb rangiert mit 163 m² unter dem bundesdurchschnittlichen 

Wert von rd. 230 m². Allerdings bleibt auch festzuhalten, dass unterdurchschnittlichen 

Werte in diesem Bereich in Gemeinden in der Größenordnung von Uedem oft 

vorzufinden sind. 

� Positiv anzumerken ist die Ausstattung im Bereich Lebensmittel. Der sich hier ergebende überdurchschnittliche 

Ausstattungswert je Einwohner von 0,44 m² unterstreicht die Funktion als 

Nahversorgungszentrum. Dies entspricht auch der landesplanerischen Einordnung der Gemeinde. 

� Der Ortsteil Uedem ist Haupthandelsstandort. 

Trotz eines allgemeinen guten Ausstattungsgrades mit Nahrungs- und Genussmitteln, besteht im 

Ortsteil Uedem die Gefahr, dass der nordöstliche Bereich zukünftig keinen siedlungsnahen Le- 

bensmittelanbieter mehr aufweisen wird. Dieser Entwicklung gegenzusteuern, stellt eine wichtige 

Aufgabe für die Zukunft dar. 

5.2 Einzelhandelsschwerpunkte in Uedem 

Wie vorstehend bereits aufgezeigt, bildet der Ortsteil Uedem sowohl von der Verteilung der Ver- 

kaufsflächen als auch von der Lage der Betriebe den Handelsschwerpunkt im Gemeindegebiet. Im 

Folgenden soll daher vor allem die aktuelle Angebotsstruktur im Ortsteil Uedem detaillierter be- 

trachtet werden, da die vorhandene Verkaufsflächenausstattung sowie der vorherrschende Be- 


28


triebstypen- und Branchenmix ein wichtiges Indiz für die Ausstrahlung und Stärke dieses Standortes 

ist. In Uedem können folgende Einzelhandelsschwerpunkte unterschieden werden: 

Hauptgeschäftsbereich 

Im zentralen Versorgungsbereich (vgl. Kapitel 8.2) im historischen Ortskern von Uedem liegt der 

Hauptgeschäftsbereich. Er stellt den wichtigsten Einzelhandelsbaustein im Zentrum Uedems dar. 

Er ist ähnlich wie eine Ladenzeile organisiert und lässt sich klar abgrenzen. Der dichte Einzelhan- 

delsbesatz mit einem weitgehend innenstadtrelevanten Einzelhandelsangebot an der Mühlenstraße 

reicht von der Neustraße bis zur Viehstraße. In diesem Abschnitt sind auch zahlreiche Dienstleis- 

tungsangebote verortet. Im Übergang zur Mosterstraße prägen öffentliche Nutzungen (Rathaus, 

Kirche) den Platzbereich. Am Rand dieses Platzes befinden sich weitere innenstadtrelevante Einzel- 

handelsnutzungen und Dienstleistungsangebote, die sich bis in die Mosterstraße ziehen. 

Abbildung 7: Abgrenzung des Hauptgeschäftsbereichs 

Hauptgeschäftsbereich 

744 m² VKF, 600 m² Leerstand 


Mosterstraße 

Discounter 

116 m² VKF, 200 m² Leerstand 

Mit nur 12 Einzelhandelsbetrieben entfallen insgesamt 21 % der Einzelhandelsbetriebe bzw. rund 

740 m² Verkaufsfläche auf den Hauptgeschäftsbereich. Durch die Schließung des Supermarktes 

Spar (600 m²) hat sich die Verkaufsfläche deutlich verringert und es existiert aktuell nur noch ein 

kleiner Lebensmittelsanbieter im Hauptgeschäftsbereich. Bei einer Wiederbelebung dieses Leer- 


29


standes weist der Hauptgeschäftsbereich insgesamt 1.344 m² Verkaufsfläche auf, was einem Anteil 

von 15% an der Gesamtverkaufsfläche von Uedem entspricht. 

Die Betrachtung der nach Sortimenten differenzierten Angebotssituation erfolgt in der nachfolgen- 

den Tabelle. Der quantitative Verkaufsflächenschwerpunkt liegt demnach in der Warengruppe 

Nahrungs- und Genussmittel (24 % der im Hauptgeschäftsbereich vorhandenen Verkaufsfläche) 

sowie in der Leitbranche des Innenstadthandels Bekleidung / Wäsche und Gesundheits- und Kör- 

perpflegeartikel, die jeweils rd. 16 % der im Hauptgeschäftsbereich vorhandenen Verkaufsfläche 

ausmachen. Daneben existiert in den innenstadttypischen und zentrenrelevanten Warengruppen 

wie u. a. Schreibwaren / Papier / Bücher und GPK / Hausrat / Geschenkartikel ein z.T. sehr klein- 

teiliges und rudimentäres Angebot. Dieses findet sich überwiegend im Hauptgeschäftsbereich. 


30


Tabelle 8: Angebotssituation im Hauptgeschäftsbereich von Uedem, 2005 

Warengruppe (WG) 

Anzahl 

der Betriebe 

Anteil in % 

an Gesamtbestand 

dieser WG 

Verkaufsfläche 

in m² 

Anteil in % 

an Gesamtbestand 

dieser WG 

Nahrungs- und Genussmittel 4 13 179 5 

Blumen / Zoo 0 0 24 5 

Gesundheits- und Körperpflege 1 100 119 38 

Schreibwaren / Papier / Bücher 1 100 57 63 

überwiegend kurzfristiger Bereich 6 18 379 8 

Bekleidung / Wäsche 2 0 120 44 

Schuhe / Lederwaren 0 0 0 0 

GPK / Hausrat / Geschenkartikel 1 50 95 35 

Spielw. / Hobby / Basteln / Musikinstr. 0 0 39 56 

Sport und Freizeit 0 0 0 0 

überwiegend mittelfristiger Bereich 3 50 254 20 

Wohneinrichtung 0 0 0 0 

Möbel 0 0 0 0 

Elektro / Leuchten 0 0 0 0 

Medien 0 0 5 17 

pharmazeut., med. und orthop. Artikel 1 25 55 34 

Uhren / Schmuck 0 0 0 0 

Bau- und Gartenmarktsortimente 1 13 17 1 

überwiegend langfristiger Bereich 2 13 77 3 

Sonstiges 1 100 34 13 

Gesamt 13 21 744 8 

Quelle: Einzelhandelserhebung Uedem, Juli 2005 

Insgesamt präsentiert sich der Hauptgeschäftsbereich entlang des Marktes und der Mühlenstraße 

als freundliche Geschäftsstraße mit intimer, kleinstädtisch dörflicher Atmosphäre. Die weitgehend 

hohe Qualität im öffentlichen Raum ist positiv hervorzuheben. Mängel sind lediglich in Details fest- 

zustellen, wie z.B. Fahrradständer, die teilweise den Lauf entlang der Ladenzeile stören. Die ge- 

stalterisch integrierten Stellplätze nahe den Geschäften und die hohe Handelsdichte in einer kom- 

pakten Anordnung der Geschäfte sind die Stärken des Hauptgeschäftsbereichs. Der Leerstand des 

ehemaligen SB-Marktes Spar stellt einen Mangel dar, er birgt gleichzeitig aber auch Potenzial für 

neue Ansiedlungen. Die handelsseitige Wiedernutzung durch eine attraktiven Einzelhandelsmag- 

neten mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist die zentrale Aufgabe im Hauptgeschäftsbereich. 


31


Die Mosterstraße ist mit einer sehr geringen Verkaufsfläche von 116 m² quantitativ schwach auf- 

gestellt und weist ca. 200 m² leerstehende Ladenfläche 8 auf. Es ist zu beobachten, dass in diesem 

Bereich schon seit längerer Zeit ehemalige gewerbliche Nutzungen in Wohnnutzungen oder auch 

in Büronutzungen umgewandelt wurden. Trotzdem besitzt insbesondere der nördliche Abschnitt 

der Straße noch eine wichtige Versorgungs- und Ergänzungsfunktion des Hauptgeschäftsbereiches. 

Abbildung 8: Markt und Mosterstraße 

Quelle: Eigene Fotos 

Leerstände 

Die Leerstandssituation im Uedemer Hauptgeschäftsbereich stellt sich als problematisch dar. Mit 

9 leerstehenden Ladeneinheiten entfallen auf diesen Bereich rund 50 % der gesamtstädtischen 

Leerstände und rund 43 % der leerstehenden Verkaufsfläche (836 m²). Allerdings ist für diese hohe 

Quote in erster Linie der Leerstand des ehemaligen SB-Marktes verantwortlich. Der räumliche 

Schwerpunkt ist in der Mosterstraße und der Mühlenstraße mit 5 Leerständen. 

Standort Discounter Plus, Nordwall 

Zentrumsnah, in leicht abgesetzter Lage nordöstlich des Hauptgeschäftsbereichs, ist der Lebensmit- 

tel Discounter Plus angesiedelt, der mit ca. 20 Stellplätzen und einer Verkaufsfläche von 340 m² 

nicht den marktüblichen Anforderungen entspricht. Der Betreiber beabsichtigt den Standort auf- 

zugeben. Der Standort Nordwall stellt einen wichtigen Nahversorgungsstandort am Rand des zent- 

ralen Versorgungsbereiches für den Ortsteil Uedem dar. Das Zentrum sowie der gesamte nördliche 

und östliche Siedlungskörper des Ortsteils Uedem liegen im Naheinzugsbereich dieses Standorts, 

dem somit eine besondere Bedeutung für die Nahversorgung der Uedemer Bevölkerung zu- 

kommt. 

8 In der Mosterstraße 30 konnte sich in der Zwischenzeit ein Antikmöbelverkauf etablieren, so dass sich die Gesamt- 

größe der Leerstände dort um 62 m² verringert. 


32

Abbildung 9: Standort Plus 

Quelle: Eigenes Foto 

Standort Edeka, Meursfeldstraße 


Südwestlich, deutlich abgesetzt vom zentralen Versorgungsbereich, liegt der größte Lebensmittel- 

anbieter im Gemeindegebiet, der Supermarkt Edeka mit rd. 1.300 m² Verkaufsfläche. Er präsen- 

tiert sich als moderne Verkaufsstätte. Der Standort besitzt hauptsächlich Nahversorgungsfunktion 

für die südlich gelegenen Siedlungsbereiche. 

Abbildung 10: Standort Edeka 

Quelle: Eigenes Foto 

Standort Aldi u.a., Gewerbegebiet südlich Boxteler Bahn (L 77) 

Das am südlichen Ortsrand gelegene Gewerbegebiet ist Standort einiger großflächiger Einzelhan- 

delsbetriebe. Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 2.500 m² sind hier Betriebe mit z.T. zentren- 

relevanten Sortimenten (Aldi, Getränkemärkte) angesiedelt, aber auch ein Fachmarkt mit Bau- und 

Gartenmarktsortimenten (Raab Karcher Baustoffe mit rd. 660 m² Verkaufsfläche). Der Standort ist 

autokundenorientiert. Aus Investorensicht bietet er „Reserveflächen“ für weitere Ansiedlungsvorha- 

ben. Im Sinne einer nachhaltigen Ortsentwicklung ist der nicht integrierte Standort problematisch 

und aus heutiger Sicht nicht mehr genehmigungsfähig. 


33

Abbildung 11: Gewerbegebiet 

Quelle: Eigene Fotos 

Fazit 


Trotz eines quantitativ kleinen Hauptgeschäftsbereiches besitzt dieser eine zentrale Bedeutung für 

die Versorgung und die Identität Uedems. Als Stärken könne die städtebaulich und funktional gut 

integrierten Stellplätze und die kompakte Anordnung des Geschäftsbesatzes genannt werden. Wei- 

terhin ist die freundliche Atmosphäre zu nennen. Für die Zukunft gilt es vor allem, den Leerstand 

im Hauptgeschäftszentrum wieder handelsseitig zu nutzen und die Attraktivität durch einen zu- 

kunftsfähigen Magneten zu steigern. Gleichzeitig muss ein weiteres Anwachsen des Einzelhandels- 

standortes südlich der Boxteler Bahn, L 77 verhindert werden. 


34


6 Analyse der Nachfrageseite, Zentralitäten 

Das folgende Kapitel analysiert die nachfrageorientierten Rahmenbedingungen des Uedemer Ein- 

zelhandels insgesamt, dazu gehören insbesondere Betrachtungen zum Einkaufsverhalten der Ue- 

demer Bevölkerung mit einem Focus auf das Zentrum. Wesentliche Grundlage für diese Analyse 

sind die im September 2005 durchgeführten Haushaltsbefragungen im Uedemer Gemeindegebiet 

sowie die in der Zeit von 07. bis 12. November 2005 angestellte Kundenherkunftserhebung in 

ausgewählten Einzelhandelsbetrieben im Uedemer Gemeindegebiet. 

6.1 Einzugsgebiet 

Vor dem Hintergrund der weiter steigenden Mobilität für die Versorgung mit mittel- und langfristi- 

gen Bedarfsgütern vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen zwischen Handelszentren und 

Wohnorten der Nachfrager. Im Zuge zunehmender Mobilitätsanforderungen werden erhöhte Zeit- 

und Entfernungswiderstände sowohl für das Einkaufen als auch die Funktionen Arbeit, Dienstleis- 

tungsinanspruchnahme und Freizeitgestaltung wahrgenommen. Daneben führen auch Einzelhan- 

delsagglomerationen, deren kollektives Einzugsgebiet über das der einzelnen, jeweils dort ange- 

siedelten Betriebe bzw. Betriebsformen hinausgeht, zur Vergrößerung des Einzugsgebietes einer 

Stadt als Handelsstandort. Andererseits ist aber auch zu berücksichtigen, dass ab spezifischen 

Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zur Innenstadt bzw. zum Einkaufsstandort) die Bereitschaft der 

Kunden abnimmt, diese aufzusuchen, weil wiederum andere Zentren bzw. Standorte geringere 

Raum-Zeit-Distanzen aufweisen. Einfacher ausgedrückt bedeutet dies, dass mit zunehmender Ent- 

fernung zum Angebotsstandort die Kundenbindung immer weiter nachlässt. Aus diesem räumli- 

chen Spannungsgeflecht resultiert schließlich ein Einzugsgebiet. 

Die Abgrenzung des Einzugsgebietes dient als Grundlage zur Ermittlung des externen Nachfrage- 

potenzials. Auf der Grundlage der Kundenherkunftserhebung sowie der Berücksichtigung von 

Raumwiderständen und der Einordnung / Bewertung von Konkurrenzstandorten / -zentren lässt 

sich das Einzugsgebiet Uedems wie folgt abgrenzen: 


35

Abbildung 12: Verflechtungsbereiche des Uedemer Einzelhandels 


Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Kundenherkunftserhebung November 2005 

Kerneinzugsgebiet 

Das Gemeindegebiet Uedem mit einem Kundenpotenzial von rund 8.500 Einwohnern wird als 

Kerneinzugsgebiet definiert, da es mit rund 86 % der Kunden aus dem gesamten Einzugsgebiet 

den überwiegenden Anteil der Kunden des Untersuchungsgebietes stellt. 

Näheres Einzugsgebiet 

Dem näheren Einzugsgebiet werden in der Regel Kommunen zugeordnet, die in direkter Nachbar- 

schaft zur Untersuchungsregion liegen und noch eine nennenswerte Orientierung zum Einkaufs- 

standort Uedem aufweisen. Dazu zählen mit einem Kundenpotenzial von rund 98.000 Einwohnern 

die Gemeinden Bedburg-Hau, Goch, Kalkar, Kevelaer und Weeze. Aus dem näheren Einzugsge- 

biet wurden noch etwa 10 % aller Kunden des Uedemer Einzelhandels generiert. 

Ferneinzugsgebiet 

Das Ferneinzugsgebiet umfasst all diejenigen Besucher und Kunden, die zwar den Uedemer Ein- 

zelhandel noch regelmäßig aufsuchen, jedoch zwischen verschiedenen Handelsstandorten wählen 

können und demnach keine ausschließliche Ausrichtung auf Uedem besitzen. Im Ferneinzugsge- 

biet lebt mit rund 136.600 Einwohner mehr als die Hälfte des Einwohnerpotenzials im gesamten 

Einzugsgebietes, jedoch werden nur 4 % der hier lebenden Bevölkerung als Kunden des Uedemer 


36


Einzelhandels registriert. Als sogenannte Streuumsätze des Uedemer Einzelhandels werden 

daneben „Zufallskäufe“ von Personen von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes bezeich- 

net. Dieses Kundenpotenzial wird auch dem Ferneinzugsgebiet zugerechnet. 

Alle drei Einzugsgebiete zusammengefasst ergeben ein „theoretisches“ Kundenpotenzial von rund 

243.100 Einwohnern, was einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen in Höhe von rd. 

1.370 Mio. Euro entspricht. Im Kerneinzugsgebiet und im näheren Einzugsgebiet zusammengefasst 

wohnen rd. 106.500 Einwohnern, was einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen in Höhe 

von rd. 490 Mio. Euro entspricht. Allerdings zeigt die Kundenherkunftserhebung deutlich, dass sich 

mit steigender Entfernung die Anteile am Kaufkraftpotenzial, das durch den Uedemer Einzelhandel 

abgeschöpft werden kann, verringern. Schließlich zeigen die o.g. Werte, dass das Gemeindegebiet 

von Uedem gleichzeitig den Einzugsbereich des Uedemer Einzelhandels darstellt. 

6.2 Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss 

Zur Beschreibung der Situation und der Attraktivität eines Einkaufsstandortes ist die Kaufkraftbin- 

dung bzw. der Kaufkraftabfluss eine wichtige Größe. Um das räumliche Nachfrageverhalten der 

Konsumenten zu analysieren, wurden insgesamt 150 Uedemer Haushalte befragt. 

Mit der Kaufkraftbindungsquote wird der Anteil der lokal vorhandenen Kaufkraft beschrieben, die 

in Uedem verbleibt und durch den örtlichen Einzelhandel abgeschöpft wird. Der Kaufkraftanteil der 

Bevölkerung, der von anderen Einzelhandelsstandorten gebunden wird, ist im Umkehrschluss der 

Kaufkraftabfluss. 

Die ermittelten räumlichen Einkaufsorientierungen bilden für zukünftige Planungen und Hand- 

lungsempfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung eine hilfreiche Orientierungsgrundlage. Sie ge- 

ben Aufschluss sowohl über die Kundenbindung der eigenen Bevölkerung als auch über die rele- 

vanten Konkurrenzstandorte des Uedemer Einzelhandels. 

Zur Ermittlung der Kaufkraftbindungsquoten, wurden die Uedemer Haushalte befragt, wo sie ver- 

schiedene Einkaufsartikel hauptsächlich erwerben. Die Ergebnisse sind in Abbildung 13 dargestellt. 


37

Abbildung 13: Kaufkraftbindung und -abflussquoten in % 9 


Gesundheits- und Körperpflegeartikel 

PBS / Zeitungen / Zeitschriften 




Spielwaren / Hobby 

Sportartikel / Fahrräder / Camping 

Möbel / Wohneinrichtungsbedarf 

Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte 

UE / IT / Kommunikation 

Medizinische und orthopädische Artikel 



Quelle: Haushaltsbefragung Uedem, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund 09/2005 

6% 

14% 

1% 

12% 

12% 

25% 

21% 

15% 

29% 

� In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel belegt eine hohe Bindungsquote von 95 % 10 

eine starke Einkaufsorientierung auf die eigene Gemeinde. Dies ist zum einen ein Indiz für die 

gute Ausstattung des städtischen Einzelhandels in diesem Bereich, liegt zum anderen vor allem 

an der Lage Uedems in einem eher ländlich strukturierten Bereich. In den weiteren Warengruppen 

des kurzfristigen Bedarfsbereichs spiegeln Bindungsquoten von 41 % bis 51 % eine 

quantitativ geringe Ausstattung wider. 

� Im Bereich Bekleidung ist eine geringe Bindungsquote in Höhe von 6 % für das Grundzentrum 

festzuhalten. Das ist zum einen ein Beleg dafür, dass es eine sehr geringe Verkaufsflächenausstattung 

in dieser Warengruppe gibt, zum anderen bestehen z.T. starke Wettbewerbsstandorte 

im Uedemer Umland. Dies bedeutet, dass ein erheblicher Teil der Kaufkraft in diese Konkurrenzstandorte 

abfließt. Als einzelhandelsrelevante Konkurrenzstandorte können hierbei Kleve, 

Goch, Bocholt und das CentrO Oberhausen festgehalten werden. 

� Weitere Defizite bei den Bindungsquoten mit Werten z.T. deutlich unter 20 % sind für die Warengruppen 

Sportartikel, Möbel / Wohneinrichtungsbedarf, Elektro / Leuchten, Unterhaltungselektronik 

sowie Bau- und Gartenmarktsortimente feststellbar. Allerdings korrespondieren diese 

Werte mit Ergebnissen aus anderen Gemeinden ähnlicher Größenordnungen und spiegeln 

somit die geringe Größe der Gemeinde Uedem. 

9 PBS – Papier, Bücher, Schreibwaren; GPK – Glas, Porzellan, Keramik; UE – Unterhaltungselektronik; IT - Informati- 

onstechnologie 

10 Die Haushaltsbefragung in Uedem ergab für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel einen niedrigeren 

Kaufkraftbindungswert von knapp 80 %; bei einer im Mai 2003 durchgeführten Befragung in Uedem im Rahmen 

des Stadtmarketing ergab sich ein Wert von ca. 96 %; dieses Ergebnis, der hohe Ausstattungsgrad in dieser Warengruppe 

und die geringen Zuflüsse von außen rechtfertigen die Korrektur des Wertes nach oben 

41% 

51% 

47% 

95% 

94% 

99% 

76% 

79% 

86% 

85% 

88% 

88% 

72% 

59% 

49% 

53% 

5% 


38


� Das Einkaufsverhalten in der Sortimentsgruppe Möbel / Wohnungseinrichtungsbedarf in den 

letzten Jahren hat sich dahingehend verändert, dass die Kunden zu immer längeren Einkaufswegen 

bereit sind. Daher werden in der Regel, auch bei einem guten Angebot vor Ort, kaum 

Bindungsquoten von über 50 % erzielt. Die sehr niedrige Bindungsquote in Uedem von 1% belegt 

die geringe Ausstattung in dieser Warengruppe. 

Das bundesdurchschnittliche, einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgabevolumen für das Jahr 2005 

beträgt rund 4.515 Euro 11 . Für das Grundzentrum Uedem weist die BBE eine einzelhandelsrelevan- 

te Kaufkraftkennziffer von 94,20 für das Jahr 2005 aus. Dieser Wert liegt damit unter dem Index- 

wert von 100 für die Bundesrepublik Deutschland und nimmt im regionalen Vergleich einen deut- 

lich unter dem Durchschnitt liegenden Platz ein. Er impliziert ein durchschnittliches, einzelhand- 

lesrelevantes Ausgabevolumen von rund 4.228 Euro pro Kopf 12 der Uedemer Bevölkerung. 

Anhand der bevölkerungs- und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in Uedem 

vorhandene Kaufkraftpotenzial im Einzelhandel insgesamt und nach Branchen differenziert darstel- 

len (vgl. Tabelle 9). Die einzelhandelsrelevanten Kennziffern der BBE wurden dabei mit den erho- 

benen Bestandsdaten kompatibel gemacht, da sich in der Zusammenfassung einzelner Warenbe- 

reiche zum Teil geringfügige Unterschiede ergeben. 

Die Verbraucherausgaben pro Warengruppe sind dabei sehr unterschiedlich, wobei der Bereich 

Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittel mit rund 14,3 Mio. Euro am gesamten einzelhandels- 

relevanten Potenzial den höchsten Einzelanteil bildet. Erst mit deutlichem Abstand folgen Bau- und 

Gartenmarktsortimente und Bekleidung / Wäsche. Weitere monetär bedeutsame Warengruppen 

sind Unterhaltungselektronik / Telekommunikation und Möbel. 

11 nach BBE Köln 2005 für den Einzelhandel i.e. S. ohne KfZ- und Brennstoffhandel, inkl. Lebensmittelhandwerk und 

Apotheken 

12 nach BBE Köln 2005 für den Einzelhandel i.e. S. ohne KfZ- und Brennstoffhandel, inkl. Lebensmittelhandwerk und 

Apotheken. Bei der Berechnung wurden „rezeptpflichtige Apothekenwaren“ anteilig herausgerechnet. 


39


Tabelle 9: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial der Gemeinde Uedem 2005 


Warengruppe 

in Mio. Euro 

Nahrungs- und Genussmittel 14,3 

Blumen / Zoo 0,5 

Gesundheits- und Körperpflege 2,1 

Schreibwaren/Papier/Bücher 1,5 

überwiegend kurzfristiger Bedarf 18,4 

Bekleidung / Wäsche 3,8 

Schuhe / Lederwaren 0,8 

GPK / Hausrat / Geschenkartikel 0,6 

Spielw. / Hobby / Basteln / Musikinstr. 0,8 

Sport und Freizeit 0,7 

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 6,7 

Wohneinrichtung 1,0 

Möbel 2,2 

Elektrogeräte / Leuchten 1,0 

Unterhaltungselektronik, Foto etc. 2,9 

Pharmaz., med. und orthopäd. Artikel 1,0 

Uhren / Schmuck 0,4 

Bau- und Gartenmarktsortimente 4,6 

Überwiegend langfristiger Bedarf 13,1 

Sonstiges 0,5 

Gesamt 38,7 

Quelle: BBE, Köln 2005 

Mit Blick auf die Darstellung der absatzwirtschaftlichen Ausgangslage in Uedem gilt es an dieser 

Stelle die Kaufkraftbindungen und -abflüsse unter monetären Gesichtspunkten zu betrachten (vgl. 

Abbildung 14). Insbesondere lässt sich anhand dieser Werte ablesen, in welchem Umfang die 

Kaufkraft der Uedemer Bürger vom ortsansässigen Einzelhandel gebunden werden. 

Die höchsten monetären Kaufkraftabflüsse sind analog zu den relativen Abflussquoten in den Wa- 

rengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente, Bekleidung und Wäsche sowie Möbel zu verzeich- 

nen. 

Als Konkurrenzstandorte des Uedemer Einzelhandels sind hinsichtlich der Warengruppe Bau- und 

Gartenmarktsortimente die Mittelzentren Goch und Kleve anzuführen. Als wesentliche Konkurrenz- 

standorte für den Möbelfachhandel sind ebenfalls die beiden Mittelzentren Goch und Kleve sowie 

das Oberzentrum Duisburg anzugeben. 


40


Abbildung 14: Monetäre Kaufkraftbindungen und –abflüsse (in Mio. Euro) 


Gesundheits- und Körperpflege 

PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 


Schuhe, Lederwaren 


Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstr. 

Sport und Freizeit 

Möbel / Wohneinrichtung 

Elektro / Leuchten 

Medien 

Med. und orthop. Artikel 



Kaufkraftbindung Kaufkraftabfluss 

Quelle: Haushaltsbefragung Uedem, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund 09/05, BBE, Köln 2005 

Fazit 

Die durch die Haushaltsbefragungen ermittelten Werte zu den Kaufkraftbindungen und –abflüssen 

spiegeln insgesamt ein für eine Gemeinde dieser Größenordnung nicht ungewöhnliches Bild wi- 

der. Gute Bindungsquoten werden vor allem im Lebensmittelbereich erreicht. Erwartungsgemäß 

hohe Abflussquoten sind in den Warengruppen der mittelfristigen (z.B. Bekleidung) und langfristi- 

gen Bedarfsstufe (z.B. Möbel) zu verzeichnen. Als Hauptkonkurrenzstandorte werden Goch und 

Kleve genant. Darüber hinaus ist aber auch ein breite Streuung anderer besuchter Einkaufsstand- 

orte (z.B. Bochholt, Kalkar oder CentrO) signifikant. 

6.3 Umsätze und Zentralität des Uedemer Einzelhandels 

Als weitere Ansatzpunkte zur Bestimmung der Leistungsfähigkeit des Einzelhandels kann der gene- 

rierte Umsatz der ortsansässigen Betriebe, der sich aus der Kaufkraftbindung vor Ort sowie den 

Zuflüssen von außerhalb des Gemeindegebietes zusammensetzt, sowie die einzelhandelsrelevante 

Zentralität herangezogen werden. 

-3,60 

-4,00 

-3,20 

-0,71 

-2,70 

-1,10 

-0,90 

-0,60 

-0,40 

-0,60 

-0,60 

-0,90 

-0,50 

-0,30 

Bei der Ermittlung der aktuellen Umsätze werden bundesdurchschnittliche Flächenproduktivitäten, 

d. h. sortimentsspezifische Umsätze je m² Verkaufsfläche differenziert für einzelne Vertriebsformen 

angesetzt, die unter Berücksichtigung der lokalen Einzelhandelssituation modifiziert werden. Hoch- 

0,20 

0,20 

0,10 

0,20 

0,09 

0,05 

0,20 

0,20 

0,50 

0,10 

1,10 

0,60 

0,50 

13,59 

-6,00 -4,00 -2,00 0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 


41


gerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergeben sich für die einzelnen Warengruppen daraus 

folgende branchenspezifische Umsätze in Uedem. Dabei wurden z.T. Aggregationen vorgenom- 

men, um eine Kompatibilität mit den Angaben der BBE, Köln zu erzielen. Insgesamt setzt der 

Uedemer Einzelhandel aktuell ca. 26 Mio. Euro um. 

Die Ausstrahlungskraft des Uedemer Einzelhandels in die Nachbarkommunen wird durch die ein- 

zelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer abgebildet. Diese wird durch das Verhältnis von Einzel- 

handelsumsatz und vorhandenem Nachfragevolumen (Kaufkraftpotenzial) berechnet. Ein Wert von 

100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist wie das lokal vorhandene Kauf- 

kraftpotenzial, während Abweichungen über den Basiswert auf eine Leistungsstärke bzw. Abwei- 

chungen unterhalb des Basiswertes auf Strukturschwächen des Einzelhandels hinweisen können. 

Stellt man den ermittelten Umsatz dem auf Grundlage der BBE-Kennziffern ermittelten einzelhan- 

delsrelevanten Kaufkraftpotenzial gegenüber (rund 38,7 Mio. Euro) ergibt sich daraus die Zentra- 

lität von 67 über alle Warengruppen, d. h. der Einzelhandel in Uedem besitzt eine unterdurch- 

schnittliche Versorgungsbedeutung über die Stadtgrenzen hinaus. Dieser Wert ist im Vergleich zu 

anderen Gemeinden dieser Größenordnung als durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittlich 

einzustufen. Vor dem Hintergrund der ländlich geprägten Umgebung und dem Vorhandensein 

deutlich stärkerer Konkurrenzstandorte entspricht dieses Ergebnis aber auch den „Erwartungen“. 


42


Tabelle 10: Umsätze und Zentralitäten des Uedemer Einzelhandels, branchenspezifisch 

Warengruppe 

Umsatz 

in Mio. Euro 


in Mio. Euro 

Zentralität 

Nahrungs- und Genussmittel 14,9 14,3 104 

Blumen / Zoo 0,8 0,5 177 

Gesundheits- und Körperpflege 1,3 2,1 59 

Schreibwaren/Papier/Bücher 0,6 1,5 39 

überwiegend kurzfristiger Bedarf 17,6 18,4 96 

Bekleidung / Wäsche 0,8 3,8 21 

Schuhe / Lederwaren 1,3 0,8 154 

GPK / Hausrat / Geschenkartikel 0,5 0,6 91 

Spielw. / Hobby / Basteln / Musikinstr. 0,2 0,8 26 

Sport und Freizeit 0,2 0,7 28 

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 3,0 6,7 45 

Wohneinrichtung 0,07 1,0 7 

Möbel 0,1 2,2 7 

Elektrogeräte / Leuchten 0,3 1,0 27 

Unterhaltungselektronik, Foto etc. 0,2 2,9 7 

Pharmaz., med. und orthopäd. Artikel 0,8 1,0 77 

Uhren / Schmuck 0,1 0,4 34 

Bau- und Gartenmarktsortimente 2,3 4,6 50 

Überwiegend langfristiger Bedarf 3,9 13,1 30 

Sonstiges 1,4 0,5 299 

Gesamt 25,9 38,7 67 

Quelle: Eigene Berechnungen 

Die „Zentralitätskennziffern“ erreichen in den wenigsten Warengruppen Werte von über Hundert 

und belegen eine geringe Ausstrahlungskraft des Uedemer Einzelhandels nach außen. Im Bereich 

des überwiegend kurzfristigen Bedarfs und dabei in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmit- 

tel / Lebensmittel zeigt die Zentralität von 104 eine überdurchschnittliche Versorgungsbedeutung 

der Lebensmittelbetriebe im Gemeindegebiet. Positiv zu bewerten sind die hohen Zentralitätswerte 

in der Warengruppe Blumen / Zoo und Schuhe / Lederwaren sowie der relativ hohe Wert von 91 

in der Warengruppe Porzellan, Keramik, Hausrat und Geschenkartikel. Diese Zahlen belegen eine 

bereits vorhandene attraktive sortimentspezifische Ausstattung des Uedemer Einzelhandels in den 

aufgeführten Bereichen. 


43


Ein deutliches Angebotsdefizit ist in der innenstadtprägenden Warengruppe Bekleidung und Wä- 

sche zu verzeichnen. Auch die Warengruppen Gesundheits- und Körperpflege sowie Schreibwaren 

/ Papier / Bücher weisen leicht unterdurchschnittliche Werte auf. Diese Werte stellen insgesamt 

deutliche Hinweise auf erforderliche zukünftige Verbesserungen im Angebot in diesen Warengrup- 

pen dar. 

Augenfälligere Defizite bestehen in den Warengruppen Baumarktsortiment, Möbel, Wohneinrich- 

tungsbedarf, Medien und Spielwaren / Hobby / Basteln und Musikinstrumente. Trotz der niedrigen 

Zentralitäten, leitet sich daraus kein Handlungsbedarf für Uedem ab. Aufgrund der Größe der 

Gemeinde und auch aufgrund des sehr großen Einzugsgebietes von Anbietern dieser Warengrup- 

pe, ist eine Ansiedlung von Anbietern mit entsprechenden Sortimenten weder realistisch noch ziel- 

führend. 


44

6.4 Sichtweise der Kunden 


Über die Einkaufsorientierung der Bewohner von Uedem hinaus sind weitere Aspekte der Nachfra- 

ge untersucht worden. Neben einer gesamtstädtischen Betrachtung wurden insbesondere Maß- 

nahmen zu Erhöhung der Attraktivität des Zentrums erfragt. 

Auf die Frage nach vermissten Sortimenten oder Angeboten in Uedem ergab sich, dass weit über 

zwei Drittel der befragten Personen angaben, bestimmte Sortimente zu vermissen, während nur 

knapp 30 % der Meinung sind, dass in der Gemeinde keine Angebote fehlen. Abbildung 13 ver- 

deutlicht, dass den meisten Befragten Sortimente in den innerstädtischen Leitbranchen Bekleidung 

und Schuhe fehlen. 

Abbildung 15: Welche Sortimente fehlen Ihrer Meinung nach in Uedem? 

Top-6-Nennungen 

Bekleidung 

Schuhe 

Unterhaltungselektronik / 

Telekommunikation 

Hausrat / Glas / Porzellan 

Baumarktsortiment / 

Gartenbedarf 

Bücher 

5,9% 

5,1% 

7,4% 

7,0% 

9,4% 

32,4% 

0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 



45


In einer weiteren Frage wurde ermittelt, wodurch die Innenstadt von Uedem attraktiver werden 

könnte. Als Verbesserungsvorschläge hinsichtlich der Attraktivitätssteigerung der Innenstadt 

wurde von gut 15 % der Befragten der Wunsch nach mehr und besseren Parkmöglichkeiten ge- 

nannt. Im Dezember 2005 wurde im Ortskern eine Parkraumbewirtschaftung mit Parkscheibenre- 

gelung (2 Stunden zu festgelegten Zeiten und Wochentagen) eingeführt. Hierdurch konnte das 

Angebot der vorhandenen Stellplätze optimiert werden. 

Ein Prozentsatz von knapp 9 spricht sich für ein besseres Freizeitangebot für Jugendliche aus. Als 

weitere wesentliche Anregung wurde eine attraktivere Gestaltung der Innenstadt genannt. Von nur 

knapp 4 % der interviewten Personen wurde der Wunsch nach mehr Fachgeschäften geäußert. Fast 

die Hälfte der Befragten machten keine Angaben zu dieser Frage. 

Abbildung 16: Wodurch könnte die Innenstadt von Uedem attraktiver werden? 

Top-8- Nennungen 

Keine Angaben 

Mehr / bessere 

Parkmöglichkeiten 

Mehr / besseres 

Freizeitangebot 

Attraktive Gestaltung der 

Innenstadt 

Mehr Fachgeschäfte 

Verbessertes ÖPNV- 

Angebot 

Mehr / bessere 

Gastronomie 

sonstiges 

3,1 

3,1 

2,5 

3,7 

5,6 

8,6 

15,4 

46,3 

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 



46


7 Entwicklungsspielräume und Szenarien 

Nicht nur für den Einzelhandel, der seit Jahren einem anhaltenden Wandel hinsichtlich der Stand- 

ortentwicklung, Betriebs- und Vertriebstypen unterliegt, ist eine neutrale Abschätzung mittelfristiger 

Entwicklungsperspektiven von Bedeutung 13 . Eine wesentliche Grundlage hierfür ist die Ermittlung 

der in Uedem bestehenden, zusätzlich absatzwirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächenspielräume. 

Sie stellen ein Bindeglied zwischen den Ergebnissen der empirischen Untersuchungen aus den Ka- 

piteln 5 und 6 und des mit Hilfe der Szenariotechnik entwickelten räumlichen Leitbildes, das 

Grundlage für die abschließende Formulierung der zukünftigen Entwicklungsperspektiven in Ue- 

dem ist (vgl. Kapitel 8), dar. 

7.1 Absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume 

Die Ermittlung der Verkaufsflächenpotenziale dient der rechnerischen Orientierung des bis zum 

Zeitraum 2015 zu erwartenden Verkaufsflächenbedarfs in Uedem. Das Aufzeigen dieser quantita- 

tiven Entwicklungsspielräume liefert dabei einen realistischen Orientierungsrahmen, innerhalb 

dessen bestehende Kaufkraftabflüsse gemindert werden können und somit die Attraktivität des 

Standortes Uedem gesteigert werden kann. Dabei ist auch klar, dass in der Gemeinde Uedem zu- 

sätzliche Kaufkraft nur begrenzt und nicht in allen Warengruppen mobilisiert werden kann. Die 

ermittelten Werte stellen lediglich einen Orientierungsrahmen dar, der in begründeten Einzelfällen 

unter- bzw. auch überschritten werden kann. 

Bei der Ermittlung des aus dem Kaufkraftpotenzial abzuleitenden Verkaufsflächenbedarfs ist fol- 

gendes zu berücksichtigen: Einzelhandelsumsatz und Kaufkraftpotenzial bedingen sich weitestge- 

hend und entwickeln sich parallel. Daraus folgt, dass die Prognose der Verkaufsflächenpotenziale 

sich überwiegend aus einer Nachfrageentwicklung ableitet. Gleichwohl kann aber auch unter spe- 

zifischen Voraussetzungen durch die Angebotsentwicklung zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf ent- 

stehen. Daher wird bei der Prognose des zukünftigen Verkaufsflächenbedarfs auf eine Verbindung 

von Status-Quo-Werten und von Zielgrößen angebots- wie nachfrageseitig zurückgegriffen. 

In den nächsten 10 Jahren werden Kaufkraft- und Umsatzveränderungen eintreten, die sowohl 

angebotsseitig als auch nachfrageseitig Auswirkungen auf die zukünftig erforderliche Verkaufsflä- 

che haben werden. Dabei werden grundsätzlich folgende Kriterien zugrunde gelegt: 

� Gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation 

� Bevölkerungsentwicklung 

� Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben 

13 Auch für die (politischen und fachlichen) Entscheidungsträger sind Aussagen zu quantifizierbaren Entwicklungsgrößen 

als Entscheidungshilfe mittlerweile eine unverzichtbare Grundlage geworden. 


47

� Haushaltseinkommen 


� Umsatzentwicklung und einzelhandelsrelevante Umsatzkennziffern 

� Kaufkraftentwicklung und einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 

� Zentralitäten, branchenspezifisch und gesamtstädtisch 

� Natürliche Verkaufsflächenentwicklung 

� Flächenproduktivitäten 

Bei der Berechnung der zusätzlichen Verkaufsflächenpotenziale für die Gemeinde Uedem wurden 

insbesondere folgende Parameter zugrunde gelegt. 

� Prognostizierte Einwohnerentwicklung: 

Steigerung um 2,3 % bis 2010 und 4 % bis 2015 (LDS, Kreis Kleve); die Zahlen, auf die Gemeinde 

Uedem übertragen, ergeben einen Einwohnerzuwachs von ca. 340 

� Einzelhandelsrelevante Verbrauchsausgaben: 

Die einzelhandelsrelevante Verbrauchsausgaben sind stagnierendend bzw. leicht rückläufig 14 . 

� Angebotssituation zum Erhebungszeitpunkt: 

unter Berücksichtigung bereits erfolgter oder absehbarer Entwicklungen; vgl. Tabelle 7 

� Errechnete Kaufkraftbindungs- und Abschöpfungsquoten 

Erhöhung teilweise möglich (Zielzentralität, vgl. Kapitel 6.3) 

Trotz der positiven Bevölkerungsprognose von 4 % bis zum Jahr 2015 sind die Einflüsse auf die 

Kaukraftentwicklung insgesamt als gering einzuschätzen. Zum einen liegt das an der geringen 

Einwohnerzahl der Gemeinde und den geringen Summen der Verkaufsflächen in den einzelnen 

Warengruppen. Eine Steigerung von 4% wirkt sich nominal nur geringfügig aus, bzw. führt kaum 

zu Größenordnungen, die zusätzliche Angebote rechtfertigen. Betrachtet man darüber hinaus die 

stagnierende bzw. leicht rückläufige Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausga- 

ben, so werden die o.g. positiven Effekte weitgehend neutralisiert. Daher geht von den Parametern 

Bevölkerungsentwicklung und einzelhandelsrelevante Verbrauchsausgaben kein wesentlicher Ein- 

fluss auf die Berechnung zusätzlicher absatzwirtschaftlich verträglicher Potenziale aus. 

Ein entscheidender Einfluss zur Berechnung der Potenziale geht von der Zentralität aus und basiert 

auf einer moderaten Erhöhung der Zielzentralität auf realistische Zielgrößen. Diesen Annahmen 

liegen Überlegungen zur stärkeren Eigenbindung der Kaufkraft aufgrund einer besseren quantita- 

tiven und auch qualitativen Ausstattung zugrunde. Darüber hinaus sollen bestehende Defizite und 

Schwächen in einem angemessenen Rahmen ausgeglichen werden. 

Es ist ausdrücklich an dieser Stelle noch einmal darauf hinzuweisen, dass der prognostizierte Ver- 

kaufsflächenbedarf nur „Orientierungscharakter“ besitzt. Erst durch eine Abwägung der ermit- 

14 Quelle: EHI: Handel aktuell, Köln, 2005 


48


telten Verkaufsflächenpotenziale mit der jeweiligen Veranschlagung der potenziellen 

Verkaufsfläche eines konkreten Planvorhabens nach 

� Art (Betriebsform und –konzept), 

� Lage (Standort: Lage im Stadt- und Zentrenkontext) und 

� Umfang (teilweiser oder gesamter Marktzugang des ermittelten Verkaufsflächenpotenzials) 

kann die absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit und städtebauliche Verträglichkeit dieser (zu- 

künftigen) Verkaufsfläche(n) abgeschätzt werden. So bleibt außerdem bereits an dieser Stelle fest- 

zuhalten, dass bei einer kurzfristigen und einmaligen Realisierung des prognostizierten Verkaufs- 

flächenbedarfs nicht auszuschließen ist, dass es durch die zusätzliche Konkurrenz zu spürbaren 

Umsatzumverteilungen und in deren Folge zur Verdrängung bestehender Einzelhandelseinrichtun- 

gen kommen kann. Dies ist aber wiederum abhängig von Art, Lage und Umfang der zusätzlichen 

Konkurrenz. Daneben sind einer zügellos über die ermittelten Potenziale hinausgehenden Auswei- 

tung der Verkaufsflächen Grenzen gesetzt, da zusätzliche Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem 

bestimmten Maße und in bestimmten Branchen mobilisiert werden kann. Werden darüber hinaus 

Einzelhandelsvorhaben realisiert, führt dies ebenso zu Umsatzumverteilungen innerhalb der loka- 

len Einzelhandelslandschaft und somit zu Umsatzverlusten bzw. einer Marktverdrängung beste- 

hender Betriebe, jeweils in Abhängigkeit der Relevanz eines Vorhabens. Dies trifft insbesondere 

auf den hier im Fokus der Betrachtung stehenden Lebensmittelbereich zu. Schließlich wird dieser 

Sortimentsbereich in erster Linie am Wohnstandort nachgefragt, so dass sich eine Überversorgung 

somit auch vorrangig auf die entsprechenden (Wohn-)siedlungsbereiche auswirkt. In der Folge 

kann es zu Funktionsverlusten zentraler Geschäftsbereiche bzw. der Nahversorgungsstandorte so- 

wie zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen. In Uedem ist dies am Beispiel des aktu- 

ellen Leerstandes des ehemaligen Spar-Marktes im Hauptgeschäftsbereich besonders deutlich zu 

sehen. Im Umkehrschluss können Vorhaben an innerstädtischen bzw. städtebaulich sinnvollen 

Standorten aber auch zu einer Schwächung städtebaulich nicht-integrierter Standorte beitragen 

und dem Ziel einer geordneten und nachhaltigen Stadtentwicklung Vorschub leisten. 

Bereits diese Erläuterungen zeigen die Vielschichtigkeit der Prognose der Verkaufsflächenpotenzia- 

le auf und legen nahe, dass die Einordnung der Berechnungswerte in einen städtebaulichen und 

absatzwirtschaftlichen Kontext unabdingbar ist. 

Für die Gemeinde Uedem ergeben sich folgende Flächenpotenziale: 


49


Tabelle 11: Rechnerische Verkaufsflächenpotenziale in m² differenziert nach Warengruppen 

Warengruppe Potenziale 

Nahrungs- und Genussmittel - 

Blumen / Zoo - 

Gesundheits- und Körperpflege 200 

Schreibwaren / Papier / Bücher 70 

überwiegend kurzfristiger Bereich 270 

Bekleidung / Wäsche 120 

Schuhe / Lederwaren - 

GPK / Hausrat / Geschenkartikel - 

Spielw. / Hobby / Basteln / Musikinstr. 10 

Sport und Freizeit - 

überwiegend mittelfristiger Bereich 130 

Wohneinrichtung 80 

Möbel 200 

Elektro / Leuchten - 

Medien 50 

pharmazeut., med. und orthop. Artikel - 

Uhren / Schmuck - 

Bau- und Gartenmarktsortimente - 

überwiegend langfristiger Bereich 330 

Sonstiges - 

Gesamt 730 

Quelle: Eigene Berechnung 

Fazit 

Vor dem oben dargelegten Hintergrund ergeben sich für Uedem Potenziale zur Abrundung des 

Angebotes insbesondere in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege sowie in der Waren- 

gruppe Bekleidung/Wäsche, Größenordnung 120 – 250 m². 

7.2 Räumliche Entwicklungsbereiche 

Neben der Ermittlung absatzwirtschaftlicher Spielräume und der Diskussion zukünftig möglicher 

Entwicklungsszenarien bildet der Baustein der Potenzialflächenanalyse eine weitere Grundlage zur 

Erstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Uedem. Hierbei wird untersucht, ob, und 

wenn ja, welche Bereiche im Gemeindegebiet zukünftig für die Fortführung von Handelsnutzungen 

bzw. für neue Einzelhandelseinrichtungen geeignet erscheinen bzw. wo im Umkehrschluss keine 

Einzelhandelsansiedlungen zu befürworten sind. Kriterien bei der Festlegung solcher Entwicklungs- 

bereiche sind u.a. die Standortfaktoren 


50

� Lage und Größe der Fläche, 

� mögliche Synergien mit dem Hauptgeschäftszentrum, 

� Verkehr, Stellplätze sowie 

� vorhandene Nutzungen am Standort. 


Darüber hinaus ist für eine Verortung von Lebensmittelanbietern in Uedem vor allem 

� die Lage zu den Wohnsiedlungsbereichen 

von entscheidender Bedeutung. In Uedem kann die Suche nach neuen Standorten für Einzelhandel 

nicht losgelöst von der bestehenden Versorgungssituation betrachtet werden. So gilt es zum einen 

unter Berücksichtigung der absatzwirtschaftlichen Verträglichkeit das Zentrum und insbesondere 

den Hauptgeschäftsbereich zu stärken, zum anderen ist von Seiten der Gemeinde dafür Sorge zu 

tragen, dass die Versorgung der Wohnbevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfes möglichst 

wohnortnah gewährleistet werden kann. Unter dieser Prämisse bieten sich zwei Flächen an: 

� Der Leerstand an der Mühlenstraße im Geschäftszentrum, ehemals von einem Lebensmittelanbieter 

genutzt. Aufgrund des in Uedem ausreichend vorhandenen Angebotes in der Warengruppe 

Nahrungs- und Genussmittel und aufgrund der vorhandenen modernen Lebensmittelanbieter 

(Edeka und Aldi) ist bei dieser Fläche davon auszugehen, dass eine handelsseitige 

Nachnutzung nicht mit einem Lebensmittelanbieter erfolgen wird, sondern mit anderen innenstadtrelevanten 

Sortimenten bewerkstelligt wird. 

� Eine Fläche am Ostwall südlich des Standortes des Lebensmitteldiscounters Plus, die geeignet 

ist einen modernen Lebensmittelanbieter aufzunehmen. Entscheidender Vorteil dieser Fläche 

ist deren Lage innerhalb Uedems, in räumlicher Nachbarschaft zu den umliegenden Wohnsiedlungsbereichen 

und die Randlage zum zentralen Versorgungsbereich. Die Fläche kann daher 

für eine wohnortnahe Versorgung der Bürger mit Waren des täglichen Bedarfes zukünftig 

eine zentrale Rolle spielen. Synergien zum Hauptgeschäftsbereich werden aufgrund der abgesetzten 

Lage eingeschränkt möglich sein: Ein dortiges Einzelhandelsangebot stärkt den Ortskern 

und damit letztlich auch das Geschäftszentrum. 

Die nachfolgende Karte gibt einen Überblick über die beiden „Potenzialflächen“ im Gemeindege- 

biet, die sich zu einer Ansiedlung weiterer Handelseinrichtungen oder zur Verlagerung bestehen- 

der Betriebe eignen. 


51

Abbildung 17: Potenzialflächen in Uedem 



7.3 Szenarien zur Einzelhandelsentwicklung 

Welche Richtung die Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der Gemeinde Uedem einschlagen 

wird, hängt zu einem großen Teil von dem „Schärfegrad“ der Anwendung des städtebaulichen und 

baurechtlichen Instrumentariums ab. Im nächsten Schritt werden unterschiedliche und teilweise 

entgegengesetzte Optionen einer zukünftige Einzelhandelsentwicklung in Uedem aufgezeigt. Diese 

„Szenarien“ gehen von unterschiedlichen politischen und planerischen Modellen aus. Sie sind be- 

wusst überzeichnet und zeigen die Bandbreite möglicher Entwicklungen auf. Dabei werden für die 

unterschiedlichen Entwicklungen die Folgen und Konsequenzen detailliert dargestellt und bewertet. 

Die Erarbeitung von Szenarien bildet eine wichtige Grundlage für ein nachhaltiges Entwicklungs- 

konzept und für die Definitionen von übergeordneten Zielen. Szenarien dienen als Denkmodelle 

und schärfen das Bewusstsein für die Zusammenhänge zwischen Stadt- und Einzelhandelsentwick- 

lung. Sie können ein Anstoß für Diskussionen liefern und fördern den politischen Willensbildungs- 

prozess. 

Leerstand im 

Zentrum 600 m² 

Ergänzungsbereich 

Ostwall 

In Uedem werden bei der Erarbeitung der Szenarien die Verlagerungsabsichten des LM- 

Discounters Plus und der Leerstand im Zentrum besonders berücksichtigt. 


52

Szenario 1: „Freies Spiel der Kräfte“ 


Im Szenario 1 findet die Einzelhandelsentwicklung weitgehend ohne Steuerung durch die Gemein- 

de Uedem statt. Dabei werden die Anforderungen der Betreiber nach Standorten ihrer Wahl opti- 

mal erfüllt und stellen das einzige verbleibende Kriterium zur Ansiedlung weiterer Einzelhan- 

delseinrichtungen. Die aktuelle Dynamik im Einzelhandelssektor wird schneller und stärker als bis- 

her auch in Uedem sichtbar werden. 

Das bedeutet, dass vor allem die autokundenorientierten Standorte im Gewerbegebiet südlich der 

Boxteler Bahn (L77) und an der südlichen Bahnhofstraße (zwischen Kreisverkehr und Boxteler 

Bahn) in den Focus der Investoren geraten werden. Der Lebensmitteldiscounter Plus wird seinen 

alten Standort aufgeben und an die Bahnhofstraße verlagern und vergrößern. Weiter ist damit zu 

rechnen, dass sich insbesondere im Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn (L77) weitere Einzel- 

handelsanbieter (SB-Märkte oder Fachmärkte) mit zentrenrelevanten Angeboten ansiedeln kön- 

nen. Der Einzelhandel im Zentrum wird massiv an Bedeutung verlieren; gegebenenfalls werden die 

verbleibenden Anbieter den Standort ihrerseits verlassen und sich zur südlichen Bahnhofstraße 

(zwischen Kreisverkehr und Boxteler Bahn) oder zum Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn 

umorientieren. Leerstände im Zentrum werden nicht mehr mit Einzelhandel nachgenutzt werden 

können, so dass das Zentrum mittelfristig ohne Einzelhandelsangebote dastehen wird. Darüber 

hinaus sind grundsätzlich in einem solchen Szenario auch andere Standorte denkbar. 

Abbildung 18: Szenario 1: „Freies Spiel der Kräfte“ 



53

Bewertung 


Politisch Planerisch Ökonomisch Rechtlich 

Abkehr von stringenter 

Planung und bisherigen 

Zielen, 

Verlässlichkeit nicht 

gegeben 

Aufgabe der Planungshoheit, 

Verlust von Steuerungsmöglichkeiten 

investorenfreundlicher 

Ansatz, aber fehlender 

absatzwirtschaftlicher 

Spielraum, 

Aufgabe der Einzelhandelsnutzungen 

im 

Zentrum 

Aufgabe der kommunalen 

Planungshoheit 

- - - - 

Die modellhaft gezeichnete Entwicklung des Szenarios 1 ist nicht empfehlenswert, da Planungs- 

kompetenzen nicht wahrgenommen werden und das Zentrum als Handelsstandort faktisch aufge- 

geben wird. 

Szenario 2: „Optimale Einzelhandelsstruktur“ 

Szenario 2 geht von einer restriktiven Steuerung der Einzelhandelsstruktur durch die Gemeinde 

Uedem aus. Die Ziele der Gemeindeentwicklung stellen dabei das einzige Kriterium für Ansied- 

lungsvorhaben dar. Die Anforderungen der Betreiber an Standorte stehen im Hintergrund. 

Für die Einzelhandelsentwicklung im Gemeindegebiet bedeutet dies das Einfrieren des autokun- 

denorientierten Handelsstandorts im Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn (L77) und an der 

südlichen Bahnhofstraße (zwischen Kreisverkehr und Boxteler Bahn). Erweiterungen und Neuan- 

siedlungen sind dort nicht mehr vorgesehen. Trotz dieser restriktiven Vorgehensweise ist davon 

auszugehen, dass sich der dort ansässige Einzelhandel auf dem heutigen Niveau halten wird. Dar- 

über hinaus werden keine weiteren Einzelhandelsstandorte ausgewiesen. Das Zentrum wird durch 

eine Verlagerung des Plus-Marktes in den vorhandenen Leerstand gestärkt. Es erhält dadurch ei- 

nen starken Entwicklungsimpuls, der es stabilisiert. Der ehemalige Einzelhandelsstandort des Le- 

bensmitteldiscounters am Nordwall wird aufgegeben. 


54

Abbildung 19: Szenario 2: „Optimale Einzelhandelsstruktur“ 


Bewertung 



Durchsetzung einer 

sehr stringenten Planung 

mit klaren Zielen 

eine eindeutige Positionierung 

von Politik 

und Verwaltung ist 

Voraussetzung 

Wahrnehmung der 


Stärkung des Zentrums 

optimale Verteilung der 

Betriebe vor dem Hintergrund 

des absatzwirtschaftlichenSpielraums 

Betreiberanforderungen 

an Standorte von 

LM-Märkten nicht berücksichtigt 

Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten 

werden ausgeschöpft 

+ + +/- + 

Das Szenario ist zwar wünschenswert für die Gemeinde, da es das Zentrum schützt und stärkt, let- 

ztendlich aber unrealistisch, da die Anforderungen von Betreibern von SB-Märkten an moderne 

Einrichtungen mit dem Standort im Hauptgeschäftsbereich nicht zu erfüllen sind. 

Szenario 3: „Steuerung der Einzelhandelsentwicklung“ 

Im Szenario 3 wird die Einzelhandelsentwicklung durch die Gemeinde Uedem aktiv gesteuert. Ne- 

ben den Zielen der Gemeindeentwicklung werden auch die Anforderungen der Betreiber berück- 

sichtigt. Die Handelsentwicklung am Standort im Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn (L77) 

und an der südlichen Bahnhofstraße (zwischen Kreisverkehr und Boxteler Bahn) wird „eingefroren“. 


55


Als weiterer Standort für Lebensmitteleinzelhandel wird ein integrierter Standort im Bereich Ostwall 

ins Spiel gebracht. Der Lebensmittel-Discounter Plus könnte hierhin verlagern. 

Durch diese Verlagerung ist die Nahversorgung im Ortskern weiterhin gegeben. Trotz lediglich un- 

tergeordneter Synergien mit dem Hauptgeschäftsbereich kann dieser gestärkt werden. Durch einen 

restriktiven Umgang mit Erweiterungsmöglichkeiten und Neuansiedlungen an anderen Standorten, 

können die vorhandenen Potenziale z.B. in den Warengruppen Gesundheit und Körperpflege ins 

Zentrum gelenkt werden. Die handelsseitige Aktivierung des großflächigen Leestandes mit zent- 

renrelevanten Sortimenten und Shop in Shop Lösungen erfordert verstärkt Initiativen der Verwal- 

tung und des Werberings, bewirkt aber langfristig eine Stärkung und Stabilisierung des Zentrums. 

Der ehemalige Einzelhandelsstandort am Nordwall wird aufgegeben. 

Abbildung 20: Szenario 3: „Steuerung der Einzelhandelsentwicklung“ 



56

Bewertung 



Durchsetzung einer 

stringenten Planung 

mit klaren Zielen 

eine eindeutige Positionierung 

von Politik 

und Verwaltung ist erforderlich 

Wahrnehmung der 


Stärkung des Zentrums 

gute Verteilung der Betriebe 

vor dem Hintergrund 

des absatzwirtschaftlichen 

Spielraums 

eingeschränkte Entwicklung 

des Einzelhandels 

außerhalb des 

Zentrums 

Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten 

werden ausgeschöpft 

+ + + + 

Szenario 3 ist positiv zu bewerten, da das Zentrum gestärkt wird. Die Realisierung ist allerdings 

schwer einzuschätzen, da die Verfügbarkeit des neuen Standortes zur Zeit unklar ist. 

Zusammenfassung 

Die zuvor beschriebenen Szenarien 1, 2 und 3 stellen bewusst in Form überzogener Modelle - 

extreme Gegenpole der Einzelhandelsentwicklung dar, die als Grundlage für Diskussionen äußerst 

nützlich sind. Die konsequente Realisierung eines dieser Szenarien ist unwahrscheinlich und auch 

nicht zu empfehlen. 

Für eine konsequente und zielgerichtete Weiterentwicklung des Uedemer Einzelhandels ist jedoch 

eine klare Zielvorstellung (als internes und externes Signal) dringend erforderlich. Ein Konzept auf 

der Grundlage des Szenarios 3 erscheint unter Berücksichtigung der im Rahmen der Analyse auf- 

gezeigten Probleme und vor allem vor dem Hintergrund der begrenzten Entwicklungsspielräume 

am folgerichtigsten. Hierdurch können Entwicklungsimpulse in zweierlei Hinsicht sinnvoll gesteuert 

werden: Zum einen kann eine sinnvolle Grundversorgung erzielt und zum anderen eine Stärkung 

des Zentrums vollzogen werden. 


57


8 Das Einzelhandelsentwicklungskonzept 

Die Ziele der Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde Uedem und die wesentlichen Maßnah- 

men zur Umsetzung werden im Folgenden dargestellt. Neben den beiden zentralen Steuerungs- 

mechanismen, der Festlegung von Entwicklungs- und Tabubereichen und der Erstellung der Ue- 

demer Sortimentsliste, werden in Kapitel 8.4 weitere Empfehlungen und Maßnahmen für die Ein- 

zelhandelsentwicklung beschrieben. 

8.1 Ziele der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung 

Die übergeordneten Steuerungs- und Handlungsleitlinien zur Einzelhandels- und Zentrenentwick- 

lung leiten sich aus der einzelhandels- und zentrenspezifischen Situation der Gemeinde, den dar- 

aus resultierenden Bewertungen sowie weiteren allgemeinen Rahmenbedingungen (wie z.B. Bevöl- 

kerungsentwicklung und -verteilung, siedlungsräumliche und verkehrliche Situation) ab. Auf dieser 

Grundlage werden Ziele und Maßnahmen definiert, die eine positive, zukunftsorientierte Stadtent- 

wicklung gewährleisten sollen. Bei der Formulierung der Ziele und Maßnahmen geht es vor allem 

darum, den Wettbewerb im Einzelhandel auf bestimmte Standorte bzw. Standortbereiche zu len- 

ken. Dabei ist diese räumliche Lenkung und Steuerung des Einzelhandels nicht fehl zu interpretie- 

ren bzw. gleichzusetzen ist mit Planwirtschaft oder auch Verhinderung eines freien Wettbewerbs. Es 

geht vielmehr und eine aktive Flächenpolitik zur Lenkung der Investitionen an die städtebaulich 

geeigneten Standorte und zur Sicherung stadtentwicklungspolitischer Ziele. Davon profitieren so- 

wohl neue als auch bestehende Betriebe. 

Sicherung und Stärkung des Grund- und Nahversorgungsstandortes Uedem 

Aus landesplanerischer Sicht sind die Städte und Gemeinden in ein hierarchisches, zentralörtliches 

Gliederungssystem eingeordnet. Als Grundzentrum kommt Uedem dabei die zentrale Grundver- 

sorgungsfunktion mit Waren für den täglichen Bedarf für die eigene Bevölkerung zu. Maßnahmen 

zur Einzelhandelsentwicklung müssen daher – im gesamtörtlichen Kontext – dieser Funktion ent- 

sprechen, um so eine Sicherung und Stärkung des Handelsstandortes zu gewährleisten. 

In der Regel bilden Lebensmittelanbieter in Grundversorgungszentren eine wichtige Magnetfunkti- 

on für weitere Nutzungen wie z.B. Einzelhandel, Dienstleistung und Gastronomie. Zunehmend ste- 

hen diesen planerisch wie gesamtstadtentwicklungspolitisch sinnvollen Standorten jedoch be- 

triebswirtschaftliche Notwendigkeiten (Mindestgrößen, Mindestumsätze, ein entsprechendes Kauf- 

kraftpotenzial im Einzugsgebiet) gegenüber, die den Zielen einer geordneten Nahversorgungs- 

struktur entgegenlaufen. Es muss daher darauf geachtet werden, eine räumlich wie funktional ab- 

gestufte und ausgewogene Grundversorgungsstruktur in Uedem zu schaffen bzw. zu erhalten. 


58


Aktive Steuerung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung durch die Gemeinde 

Die Gemeinde Uedem muss ihre Planungshoheit wahrnehmen. Nur so wird das Ziel einer geord- 

neten Gemeinde-, Einzelhandels- und Zentrenentwicklung erreicht. Dabei müssen die absatzwirt- 

schaftlich verträglichen Spielräume bei zukünftigen Entwicklungen berücksichtigt werden, um vor- 

handene Einzelhandelsstrukturen nicht unnötig aufs Spiel zu setzen. Bei der Diskussion um neue 

Einzelhandelsentwicklungen in einer Kommune wird der bestehende Einzelhandel nach wie vor zu 

oft nur spärlich in die entsprechenden Überlegungen und Entwicklungsvorstellungen mit einbezo- 

gen. Dabei ist es der vorhandene Bestand, der die Attraktivität und Ausstrahlungskraft eines Ein- 

kaufsstandortes nicht unwesentlich mitbestimmt. Dies ist jedoch nicht mit einer „Schutzglocke“ für 

den bestehenden Einzelhandel gleichzusetzen. Es bedeutet vielmehr, dass im Sinne der Bestands- 

pflege auf der einen wie auch von Planungs- und Investitionssicherheit auf der anderen Seite bei 

zukünftigen Planungen die bestehenden Strukturen verstärkt in die Überlegungen und Diskussio- 

nen mit einzubeziehen sind. 

Ausbau und Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches 

Die vorrangige Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs dient zur Sicherung der im Orts- 

zentrum verorteten Einzelhandelsnutzungen und dient dem Erhalt des multifunktionalen Zentrums 

der Gemeinde Uedem. Mit Hilfe einer konsequenten Anwendung des Planungsinstrumentariums 

sollen jene Planungen, die den Zielvorstellungen des vorliegenden Konzeptes entgegenstehen und 

den zentralen Versorgungsbereich gefährden, ausgeschlossen werden. Dadurch kann eine nach- 

haltige Gemeindeentwicklung gewährleistet werden. Diese kann nur durch klare räumlich- 

funktionale Zuordnungen vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung erfolgen. 

8.2 Ausweisung von Entwicklungs- und Tabubereichen 

Um zu verhindern, dass die Einzelhandelslandschaft in Uedem weiter zersplittert, ist die Definition 

von Entwicklungsbereichen (mit Einzelhandelsentwicklung) und Tabubereichen (ohne weitere Ein- 

zelhandelsentwicklung) erforderlich 

� Entwicklungsbereich ist der zentrale Versorgungsbereich (Vgl. Abbildung 21). Hier soll sich die 

zukünftige Einzelhandelsentwicklung mit zentrenrelevanten Sortimenten konzentrieren. Außerhalb 

dieses klar umgrenzten Bereiches ist die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe mit 

nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Sortimenten auszuschließen, da unmittelbare negative 

Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich die Folge sein könnten. Von dieser 

Regel kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn z.B. augrund fehlender oder unzureichender 

Potenzialflächen im abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich keine Ansiedlung möglich 

ist und der zentrale Versorgungsbereich Uedems durch das Vorhaben gestärkt würde. Diese 


59


Ausnahmen sind nur in einem Abstand von maximal ca. 100 m zur Abgrenzung des zentralen 

Versorgungsbereich vertretbar. 15 

� Als Tabubereiche werden explizit das Gewerbegebiet südlich der Boxteler Bahn (L 77) und die 

südliche Bahnhofstraße (zwischen Kreisverkehr und Boxteler Bahn/L 77) sowie die übrigen Gebiete 

in Uedem definiert. Hier soll zukünftig kein neuer Einzelhandel mehr angesiedelt werden. 

� In den Tabubereichen verortete Betriebe genießen Bestandsschutz und dürfen im Rahmen der 

betriebswirtschaftlichen Erfordernis erweitert werden. Wird dabei die Großflächigkeit überschritten 

(>800m²) hat eine Einzelfallprüfung zu erfolgen. 

Zentraler Versorgungsbereich 

Im zentralen Versorgungsbereich soll die zukünftige Einzelhandelsentwicklung von Uedem stattfin- 

den. Er umfasst den Hauptgeschäftsbereich (vgl. Kapitel 5.2) sowie angrenzende Flächen, die funkti- 

onal und gestalterisch dem Versorgungsbereich zuzurechnen sind und Entwicklungsspielräume bie- 

ten. Zur Abgrenzung wurden folgende Kriterien herangezogen: 

� Die räumlich funktionale Struktur, bzw. die räumlich funktionale Einheit 

� Qualitätsaspekte des Einzelhandels, der Außendarstellung und des öffentlichen Raumes 

� Städtebauliche Kriterien, insbesondere Kontinuität, Barrieren, Straßen, Raumeindruck 

� Zukünftige Ergänzungs- und Erweiterungsflächen 

Der zentrale Versorgungsbereich liegt im historischen Ortskern von Uedem und wird durch die 

Stadtwege begrenzt, innerhalb derer sich die zentralen Einzelhandelseinrichtungen und die für den 

Ortskern von Uedem typische kleinstädtische Bebauung befinden. Der zentrale Versorgungsbereich 

setzt sich aus unterschiedlichen Abschnitten zusammen. Zum einen ist dies der Hauptgeschäftsbe- 

reich in der Mühlenstraße, der ähnlich wie eine Ladenzeile organisiert ist und sich klar abgrenzen 

lässt. Der dichte Einzelhandelsbesatz mit einem weitgehend innenstadtrelevanten Einzelhandels- 

angebot (insgesamt 744 m² Verkaufsfläche) an der Mühlenstraße reicht von der Neustraße bis zur 

Viehstraße und wird ergänzt von Dienstleitungsangeboten. 

Im Übergang zur Mosterstraße prägen öffentliche Nutzungen (Rathaus, Kirche) den Platzbereich. 

Am Rand dieses Platzes befinden sich weitere innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen in einer 

Größenordnung von 116 m² VK und Dienstleistungsangebote, die sich bis in die Mosterstraße zie- 

hen. In den übrigen Straßen innerhalb der Stadtwege sind kleinere Einzelhandelsbetriebe mit einer 

Gesamtverkaufsfläche von 184 m² verortet. Insgesamt weist der zentrale Versorgungsbereich 

15 Dieser Abstand ergibt sich aus der Tatsache, dass mit 100 m noch eine relativ große räumliche Nähe gegeben ist, 

aus der sich Synergien mit dem Hauptgeschäftsbereich bzw. dem zentralen Versorgungsbereich ergeben können. 


60


1.044 m² Verkaufsfläche auf und ist wie unten dargestellt zu begrenzen. Bezieht man den aktu- 

ellen Leerstand von 600 m² des ehemaligen Spar-Marktes mit ein, so kommt man auf eine Summe 

von 1.644 m² Verkaufsfläche was 18 % der Gesamtverkaufsfläche von Uedem entspricht. 

Abbildung 21: zentraler Versorgungsbereich 

8.3 Die Uedemer Sortimentsliste 

Neben der Abgrenzung der aus Handelssicht sinnvollen Entwicklungsbereiche und der hierfür for- 

mulierten Entwicklungsperspektiven wird der Verwaltung der Gemeinde Uedem das Instrumentari- 

um Uedemer Sortimentsliste bereitgestellt. Diese dient der Feinsteuerung zentrenrelevanter und 

nicht-zentrenrelevanter Sortimente im Rahmen der Einzelhandelsentwicklung. Langfristig sollten 

die Inhalte dieser Liste in Baurecht umgesetzt werden. 

Begriffsdefinitionen 

Da es in der Planungspraxis neben der Diskussion über den eigentlichen Sinn und Nutzen von Sor- 

timentslisten durchaus auch unterschiedliche Definitionen grundlegender Begriffe gibt, wird im 


61


Folgenden ein Kriterienkatalog, nach dem zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimen- 

te 16 zu unterscheiden sind, dargelegt: 

Zentrenrelevant sind Sortimente, die 

� für einen attraktiven Branchenmix notwendig sind; 

einer zentralen Lage bedürfen, weil sie auf Frequenzbringer angewiesen sind; 

in der Innenstadt und den Stadtteilen am stärksten vertreten sind; 

(Kriterium: Einzelhandelsstruktur) 

� Innenstadtbesucher anziehen (Kriterium: Besucherfrequenz) 

� einen relativ geringen, spezifischen Flächenanspruch haben bzw. stapelbar sind (Kriterium: 

Integrationsfähigkeit) 

� häufig im Zusammenhang mit anderen Innenstadteinrichtungen besucht werden (Kriteri- 

um: Koppelungsaffinität) 

� leicht transportiert werden können, d.h. zum Transport der Waren ist nicht regelmäßig das 

private Kfz erforderlich (Kriterium: Transportfähigkeit, "Handtaschensortiment") 

Nicht-zentrenrelevant dagegen sind vor allem Sortimente, die 

� die zentralen Standorte nicht prägen; 

� auf Grund ihrer Größe und Beschaffenheit überwiegend an nicht integrierten Standorten 

angeboten werden (z.B. Baustoffe); 

� auf Grund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Lagen geeignet sind (z.B. Möbel); 

� eine geringe Flächenproduktivität aufweisen. 

Rechtliche Einordnung von Sortimentslisten 

Im Hinblick auf die Anwendung und Einordnung von Sortimentslisten besteht vielerorts noch eine 

gewisse Unsicherheit. Häufig werden die von den jeweiligen Landesplanungen vorgegebenen Sor- 

timentslisten oder einfach die sogenannte "Kölner Liste" oder „Bielefelder Liste“ in die eigenen Be- 

bauungspläne übertragen. Dies entspricht jedoch nicht den planungsrechtlichen Anforderungen an 

die Anwendung von Sortimentslisten: 

"... Diese Differenzierung zwischen innenstadt- bzw. innerortbedeutsamen oder nicht bedeutsamen 

Branchen kann verständlicherweise nur konkret und nur im Einzelfall bestimmt werden ..." 17 . 

Daraus ergibt sich, dass ein Rückgriff auf die Sortimentsliste des Einzelhandelserlasses oder auf die 

"Kölner Liste" nur dann möglich ist, wenn diese den örtlichen Gegebenheiten entspricht und im ge- 

16 Als Sortiment wird die Gesamtheit der von einem Handelsbetrieb angebotenen Warenarten (-sorten) verstanden. 

Der typische Charakter des Betriebes wird von seinem Kernsortiment (z.B. Möbel, Nahrungsmittel, Getränke) bestimmt. 

Das Randsortiment dient der Ergänzung des Angebotes und muss sich dem Kernsortiment deutlich unterordnen 

(s.B. Glas / Porzellan / Keramik im Möbelhaus). 

17 Vgl. Birk, H.J.: Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben in Bebauungsplänen, in: Verwaltungsblätter für Baden- 

Württemberg, Heft 8, 1988, S. 288. 


62


samtörtlichen Kontext steht 18 . Der alleinige Rückgriff bei Bebauungsplanfestsetzungen auf "allge- 

meine Listen" kann daher zu Abwägungsfehlern führen 19 . 

Für ein Plangebiet bedeutet dies, dass Sortimentslisten für jede einzelne Kommune ge- 

sondert aufgestellt werden müssen. Der Rückgriff auf allgemeine Listen ist nur dann 

"planungsrechtlich sicher", wenn diese für die jeweilige Kommune überprüft wurde und 

keine Abweichungen festzustellen waren. 

Die „Uedemer Sortimentsliste“ wurde unter Berücksichtigung der konkreten Situation und der 

räumlichen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches sowie in Übereinstimmung mit den 

Entwicklungszielen erarbeitet und aktualisiert. 

Diskussion üblicherweise strittiger Sortimente 

Bei der Aufstellung einer Sortimentsliste gibt es grundsätzlich immer wieder Diskussionen zu ein- 

zelnen Sortimenten. Diese Diskussionen entstehen meistens dann, wenn ein Investor sich durch die 

Einstufung einzelner Sortimente im Hinblick auf sein Planvorhaben benachteiligt sieht. Im Folgen- 

den werden einige Sortimente, die häufig in der Diskussion stehen, aufgeführt und gutachterlich 

bewertet. 

Die Computerbranche ist starken Veränderungszyklen unterworfen. Vor allem ist hier zunehmend 

eine Veränderung der Zielkunden festzustellen: Während es lange Zeit eine nahezu ausschließlich 

beruflich orientierte Nutzung gab, erschließt diese Branche immer mehr den privaten Bereich. Be- 

zeichnend hierfür ist die Entwicklung und Verbreitung von Computerspielen: Eine Grenze zwischen 

den Branchen Spielwaren und Computer ist kaum noch zu ziehen. Darüber hinaus wird aus heuti- 

ger Sicht zukünftig eine Trennung zwischen Unterhaltungselektronik und Computerbranche eben- 

falls kaum möglich sein (Stichwort: Multimedia). Damit eine definitorische Ungenauigkeit vermie- 

den wird bzw. Einzelhandelsbetriebe nicht über die "Hintertür" Computer Sortimente wie Spielwa- 

ren oder Unterhaltungselektronik an nicht integrierten Standorten anbieten, sollte das Sortiment 

Computer als zentrenrelevant eingestuft werden. 

Mit den neuen Betriebsformen sowie neuer Technik hat sich zum Teil das Kundenverhalten geän- 

dert. Lebensmittel werden z.B. sehr häufig auf Vorrat eingekauft. Wegen dieser Verhaltensände- 

rung wird von den Betreibern die Zentrenrelevanz der Lebensmittel in Frage gestellt. Zur Erhaltung 

der Nahversorgung ist allerdings das Angebot von Lebensmitteln in zentralen Bereichen unab- 

dingbar. Insofern ist die Standortwahl hierfür weiter auf die zentralen Bereiche zu beschränken. 

Darüber hinaus ist durch die Veränderung der Altersstruktur (Erhöhung des Anteils alter Menschen) 

und der Haushaltsstruktur (Single-Gesellschaft) davon auszugehen, dass der Vorratseinkauf zu- 

rückgehen wird. Eine rückläufige Tendenz bei den großflächigen Anbietern ist dennoch eher un- 

18 Vgl. dazu z.B. OVG NRW: Urteil vom 22.06.1998, Az. 7a D 108/96.NE, insbesondere S. 19ff. 

19 Bestätigt durch zahlreiche Urteile des OVG Münster in den Jahren 2003 und 2004. 


63

wahrscheinlich. 


Außerdem sind Lebensmittelanbieter auf Grund ihrer hohen Kundenfrequenz insbesondere für die 

Erhaltung der Versorgungsfunktion in zentralen Bereichen der Stadtteile aber auch insbesondere in 

klein- und mittelstädtischen Zentren von herausragender Bedeutung. Im Übrigen wandeln sich die 

Einzelhandelsbetriebe zunehmend zu Kaufhäusern; dies ist insbesondere bei einigen Discountern 

festzustellen. Insofern ist auch vor diesem Hintergrund grundsätzlich eine Zentrenrelevanz gege- 

ben. 

Getränke werden ebenfalls häufig nicht mehr als zentrenrelevant angesehen, da diese in der Re- 

gel in Kisten und größeren Mengen eingekauft werden. In diesem Fall ist das Herauslösen nach- 

vollziehbar, da mit dem Betrieb eines Getränkemarktes eine Reihe störender Faktoren einhergeht 

(An- und Ablieferverkehr mit Lkws, Be- und Entladen im Kundenverkehr etc.). Eine Definition als 

nicht-zentrenrelevantes Sortiment ist dennoch problematisch, da damit eine Artikelgruppe und 

nicht mehr ein Sortiment bewertet wird. Es ist deshalb eine planungsrechtliche Möglichkeit zu fin- 

den (z.B. über eine Ausnahmeregelung), die der Besonderheit dieses Artikels Rechnung trägt. 

Im Freizeit- und Sportbereich haben sich in den letzten Jahren Sportarten mit Sportgroßgeräten 

wie Surfen, Drachenfliegen, Tauchen etc. immer weiter verbreitet, so dass der Nachfrage entspre- 

chende Einzelhandelsangebote gegenüber stehen. Die Einzelhandelsbetriebe erzielen mit diesen 

Teilsortimenten nur eine verhältnismäßig geringe Verkaufsflächenproduktivität und sind auf Grund 

der Beschaffenheit ihrer Waren auf die Pkw-Kunden angewiesen, womit die verstärkte Nachfrage 

nach preisgünstigen und autokundenorientierten Standorten häufig begründet wird. Im Allgemei- 

nen sind auch diese Sportgeschäfte jedoch durch einen erheblichen Umfang an Bekleidung ge- 

kennzeichnet, die Sportgroßgeräte werden oft nur über den Katalog angeboten, im Ladengeschäft 

hingegen sind nur wenige Exponate vorhanden. 

Die Besonderheit von Sportgroßgeräten im Hinblick auf ihre Transportfähigkeit bleibt unbestritten. 

Der Tatsache Rechnung tragend, dass der überwiegende Teil des Sortiments sportartenbezogene 

Sportbekleidung ist, mit der weiterhin der Hauptanteil des Umsatzes erzielt wird, und Sportbeklei- 

dung eindeutig zentrenrelevant ist, sollte das gesamte Sortiment als zentrenrelevant eingestuft 

bleiben. Im übrigen sind Sportfachgeschäfte, die tatsächlich den überwiegenden Anteil ihres Um- 

satzes mit den Geräten machen erfahrungsgemäß entweder nicht großflächig oder bedürfen auf 

Grund ihrer städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit keines Kern- oder Sonderge- 

bietes; daher kommen auch Mischgebiete als Standort in Frage. 

Sortimentsliste für Uedem 

Mit dem nachfolgenden Vorschlag für eine Sortimentsliste für die Gemeinde Uedem soll eine ein- 

heitliche Vorgehensweise bei der Steuerung von Einzelhandelssortimenten gewährleistet werden. 

Dabei wird nur mehr zwischen zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten unter- 

schieden, da Definitionen, die scheinbar einen gewissen Spielraum zulassen (z.B. "in der Regel"), 

dem Bestimmtheitsgrundsatz widersprechen (siehe Urteile des OVG Münster). 


64

Tabelle 12: Uedemer Sortimentsliste 


Hauptbranche Sortimente Zentrenrelevanz 

Lebensmittel / Nahrungs- 

und Genussmittel 

Backwaren, Fleischwaren, Getränke, Nahrungsund 

Genussmittel (inkl. Tabakwaren), Getränke 

(inkl. Wein, Sekt, Spirituosen) 

Gesundheit- Körperpflege Kosmetikartikel, Drogerie- und Körperpflegeartikel, 

pharmazeutische, medizinische und orthopädische 

Artikel 

Schreibwaren, Papier, Bücher 

Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel 


Zeitungen / Zeitschriften 

nahversorgungsrelevant, 

zentrenrelevant 





Blumen, Schnittblumen 

Schnittblumen 



Bekleidung Herrenbekleidung, Damenbekleidung, Kinderbekleidung, 

Lederbekleidung, Meterware für Bekleidung, 

Kurzwaren, Handarbeitswaren 

Bekleidung allgemein, Dessous/Nachtwäsche, Berufsbekleidung 


Schuhe, Lederwaren Schuhe, Sportschuhe, Lederwaren, Taschen zentrenrelevant 

Sportartikel, -bekleidung Sportartikel und -geräte, Sportbekleidung, Waffen 

& Jagdbedarf 


Spielwaren, Hobby, Basteln Spielwaren, Bastelbedarf im weitesten Sinne, Musikinstrumente, 

Sammlerbriefmarken, Pokale 


Hausrat, Glas, Porzellan Hausrat, Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren, 

Glas, Feinkeramik, Geschenkartikel 


Unterhaltungselektronik Rundfunk-, Fernseh-, phonotechnische Geräte, Video-kameras, 

-rekorder, Telefone und Zubehör, 

Audio / CD, DVD, Zubehör zur Unterhaltungselektronik, 

PC und Zubehör, Software, Bild- und Tonträger, 

Foto 


Elektrogeräte, Leuchten Elektrogroßgeräte, Elektrokleingeräte (Toaster, zentrenrelevant 

Kaffeemaschinen, Rühr- und Mixgeräte, Staubsau- 

Sonstiges 

ger, Bügeleisen etc.), Leuchten 

Babyartikel zentrenrelevant 

Uhren, Schmuck Uhren, Schmuck zentrenrelevant 

Optik Optik zentrenrelevant 

Wohneinrichtungsbedarf Gardinen, Wohneinrichtungsbedarf (Holz, Korb-, 

Korkwaren), Haus- und Tischwäsche, Kunstgewerbe 

, Bilder, Rahmen, Heimtextilien, Dekostoffe, Antiquitäten 

Nicht-zentrenrelevant 

Camping Campingartikel & Zubehör, Zelte nicht-zentrenrelevant 

Rollläden und Markisen Rollläden, Markisen nicht-zentrenrelevant 

Möbel Möbel, Büromöbel, Küchenmöbel, Gartenmöbel nicht-zentrenrelevant 

Bau- und Gartenmarktsorti- Baumarktspezifische Waren, Bodenbeläge, Teppi- nicht-zentrenrelevant 

mentche, 

Eisenwaren und –beschläge, Elektroinstallationsbedarf, 

Tapeten, Lacke, Farben, Fliesen, Baustoffe, 


Gartengeräte, Gartenbedarf, Werkzeuge 

und Maschinen, Elektrozubehör (z. B. Bohrmaschinen, 

Rasenmäher), Pflanzen, Sämereien, 

Holz, Kamine, Sanitärbedarf 

Kfz / Zweiräder Kfz- und Motorradzubehör; Fahrräder und Zubehör nicht-zentrenrelevant 

Zoologischer Bedarf Zoologischer Bedarf (Tierfutter, -zubehör, lebende 

Tiere) 

nicht-zentrenrelevant 


65

8.4 Weitere Empfehlungen 


Im Folgenden sind weitere Maßnahmen aufgeführt, die zu einer Steigerung der Attraktivität des 

Einzelhandelsstandortes Uedem beitragen. 

Der richtige Branchenmix für den zentralen Versorgungsbereich 

Ein wichtiger Indikator für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes ist dessen Branchenmix. 

Der Kunde erwartet eine angemessene und abwechslungsreiche Auswahl von Waren aller Be- 

darfsgruppen. Obwohl in Uedem im Verhältnis zur Gesamtstadt nur eine quantitativ geringe Ver- 

kaufsfläche im Hauptgeschäftsbereich vorhanden ist, besitzt der zentrale Versorgungsbereich eine 

positiv zu bewertende Mischung aus eigentümergeführten Fachgeschäften und Filialbetrieben. Zu- 

dem sind nahezu alle Warengruppen und Betriebsformen, die zum erweiterten Angebot eines 

Grundversorgungszentrums gehören, im Geschäftszentrum zu finden. 

Für eine Ansiedlung empfehlenswert sind sämtliche Warengruppen, die zu einer idealtypischen 

Ausstattung eines Grundversorgungszentrums zählen. Auch wenn diese heute schon weitgehend 

im Geschäftszentrum vorhanden sind, ist eine Ergänzung und Verbesserung des Angebotes für Ue- 

dem von Bedeutung. Zur Erläuterung des Begriffes Grundversorgungszentrum sind nachstehend 

einige Ausstattungsmerkmale „idealtypischer Zentren“ aufgelistet. 

� In einem Ortszentrum sieht die „idealtypische“ Ausstattung wie folgt aus: 

Grundausstattung Anbieter Einzelhandel: 

SB-Markt/Lebensmitteldiscounter 

Bäcker, Fleischer, Drogerie/Markt, Kiosk, 

Anbieter mit Tabakwaren, Zeitungen, Zeitschriften 

Zusatzausstattung Dienstleister: 

Postagentur, Kreditinstitut, Ärzte, Friseur, Lotto-Annahme 

Cafe, Gasstätte, Reinigung, Reisebüro, Internetpool, Fax, Kopiergerät 

Erweiterte Ausstattung Einzelhandel: 

Apotheke, Parfümerie, Buchhandlung, Zoo, Blumenladen 

Anbieter mit Schreibwaren/Papier, Feinkost/Gemüse 

Textilanbieter, Schuhgeschäft, Geschenkartikel 

Mit Bezugnahme auf die vorhandenen Potenziale sind folgende Warengruppen für eine 

Ansiedlung im Hauptgeschäftsbereich besonders geeignet: Drogeriebedarf, Parfümerie, 

Kosmetik, Zeitungen, Zeitschriften, Bücher sowie Bekleidung und Wäsche. 

Ansiedlung/Erhalt eines zukunftsfähigen Lebensmittelangebotes im Ortskern 

Wenn der bisherige Standort des Lebensmittlers an der Mühlenstraße auf Grund der Stellplatzsitu- 

ation nicht erhalten werden kann, ist für die Neuansiedlung eines solchen Betriebes, der für die 

Sicherung des zentralen Versorgungsbereichs und die wohnungsnahen Versorgung der umliegen- 


66


den Bevölkerung unbedingt erforderlich ist, der Standort am Ostwall vorzusehen. Auch wenn die 

Synergien mit dem Hauptgeschäftszentrum eingeschränkt sind, so ist durch die enge Nachbar- 

schaft mit dem zentralen Versorgungsbereich davon auszugehen, dass das Zentrum von Uedem 

durch die Ansiedlung eines modernen Anbieters nachhaltig gestärkt wird. Darüber hinaus ist nur 

dieser Standort geeignet, eine wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung zu gewährleisten. Auf- 

grund der hochwertigen städtebaulichen Situation in der Umgebung dieser Fläche ist bei einer 

Entwicklung unbedingt darauf zu achten, dass „gute“ Architektur und ein attraktiver Stadtbaustein 

entsteht, der das Zentrum nicht nur funktional stärkt, sondern auch gestalterisch und architekto- 

nisch bereichert. 

Entwicklung des zentralen Leerstandes im Hauptgeschäftsbereich, aktives Flächenmanagement 

Die leerstehenden Ladeneinheiten im Zentrum Uedems stellen eine zentrale Aufgabe für die Ein- 

zelhandelsentwicklung der Gemeinde dar. Dabei spielt der Leerstand des ehemaligen Spar- 

Marktes eine besondere Rolle, da dem Hauptgeschäftsbereich dort der erforderliche Frequenzbrin- 

ger fehlt. Obwohl die Immobilie zur Zeit für einen Nutzer ausgelegt ist, ist es gut möglich, dass die 

gesamte Fläche zukünftig durch mehrere Nutzer belebt wird. Daher ist es sinnvoll, Entwicklungs- 

modelle für mehrere Parteien (Stichwort: Shop-in-Shop) zu entwerfen. Dabei kommen auch zent- 

renrelevante Dienstleister oder aber auch ein partieller Rückbau der Immobilie in Frage. 

Aufgrund der Marktsituation müssen Impulse für eine Umstrukturierung der Gewerbefläche von 

allen relevanten Akteuren (vor allem Einzelhändler, Grundeigentümer, Werbering und Gemeinde- 

verwaltung) ausgehen. Dabei sollen bestehende Initiativen weitergeführt und ausgebaut werden. 

Denkbare Ansätze sind dabei: 

� Runde Tische mit Geschäftsleuten und Interessierten 

� Ansprachen von möglichen Betreibern; Filialisten oder lokale Händler und Anbieter 

� Kontakte zu Experten wie Projektentwicklern oder Maklern 

� Vermittlung zwischen Grundeigentümern, Vermietern und potenziellen Mietern 

� Zwischennutzungen, „Raum für Ideen“ (z.B. Gestaltung der Schaufenster der Leerstände durch 

Kunst oder lokale Initiativen oder Vereine) 

Bei einer Nachnutzung ist auf „Innenstadtqualität“ mit möglichst hochwertigen Angeboten zu ach- 

ten. Die o.g. Ansätze und Stichpunkte könne auch zur Belebung der anderen Leerstände herange- 

zogen werden. Das Ziel besteht darin, ein aktives Flächenmanagement zu initiieren. 

Förderung von Gastronomie, Belebung des Marktplatzes 

Als wichtiger Bestandteil des „Einkaufserlebnisses“ gilt mittlerweile überall die Gastronomie. Im 

Ortskern von Uedem ist in diesem Zusammenhang vor allem eine gut funktionierende und attrak- 

tive Außengastronomie von Bedeutung. Diese hilft mit, das Zentrum interessanter zu machen und 


67


die Aufenthaltsdauer der Besucher zu erhöhen. In Uedem bietet sich hierfür neben der Mühlen- 

straße insbesondere der Marktplatz an. Hier können zusätzliche Angebote für Besucher, Tagestou- 

risten oder Radfahrer geschaffen werden. Auch die Westseite des Platzes sollte mit öffentlichkeits- 

wirksamen Angeboten wie Dienstleistungen, Ladenlokalen, Gewerbeeinheiten oder Gastronomie 

belebt werden. Bei allen Bemühungen sollte auf qualitätsvolle Außendarstellung und Außenmöb- 

lierung (Tische, Stühle, Schirme und Pflanzgefäße) geachtet werden. 

Serviceorientierung ausbauen 

Serviceorientierung ist ein Erfolgsfaktor im Einzelhandel, der heute große Bedeutung besitzt, die 

zukünftig noch weiter ansteigen wird. Der Standort Südlich Boxteler Bahn kann „nur“ mit seinem 

Warenangebot, aber nicht mit Vielfalt und Einzigartigkeit werben. Für den Hauptgeschäftsbereich 

ist Serviceorientierung eine Möglichkeit, sich zu profilieren und damit Kunden zu binden. Daher ist 

eine Verbesserung der Serviceorientierung ein wichtiges Ziel für den Einzelhandel im Hauptge- 

schäftsbereich. 

� Mit Blick auf die genannten Hauptziele des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes, die Gemeinde 

Uedem auch weiterhin als attraktiven Nahversorgungsstandort zu erhalten und auszubauen, 

ist die Serviceorientierung der Betriebe im Hauptgeschäftsbereich gezielt zu fördern. 

� Die Händlerschaft, aber auch die handelsnahen Dienstleister (z.B. Friseure, Banken, Gastronomie) 

sollten kritisch prüfen, welche Möglichkeiten und Maßnahmen sowohl einzelbetrieblich 

als auch betriebsübergreifend für eine Verbesserung der Serviceorientierung ergriffen werden 

können. 

� Aus handelsspezifischer Sicht ist die Schaffung einheitlicher Öffnungszeiten im Hauptgeschäftsbereich 

eine wichtige Maßnahme. Auch wenn es zu diesem Thema schon Initiativen gegeben 

hat und die Erfahrung aus vielen Kommunen zeigt, dass eine einheitliche Regelung nur 

schwer durchzusetzen ist, sollten weitere Initiativen gestartet werden. Eine Einführung von 

Kernöffnungszeiten und deren Vermarktung stellt dabei eine gute Zwischenlösung dar. Dabei 

werden nicht nur die Einwohner von Uedem angesprochen, sondern auch die Besucher aus 

den umliegenden Kommunen. 

� Eine weitere Servicemaßnahme könnte die Einrichtung von Abhol- und Lieferservices (ggf. über 

die Stadtgrenzen hinaus) darstellen. Die einzelnen Betriebe können die Aufwendungen durch 

einen gemeinsam organisierten Service minimieren und gleichzeitig ein wichtiges Serviceangebot 

schaffen. 

� Weitere Maßnahmen zur Verbesserung des Services und damit der Kundenbindung beziehen 

sich auf originär einzelbetriebliche Maßnahmen, wie z.B. Wettbewerbs- und Zielgruppenanalysen 

oder serviceorientierte Schulungen des Personals. Maßnahmen können jedoch auch betriebs- 

bzw. gemeindeübergreifend vorgenommen werden. Beispiele hierfür: Kundenbindung 

durch Kundenkarten, Einkaufskooperationen oder auch Zusammenarbeit verschiedener Betriebe. 

� Zur Koordination von Servicemaßnahmen und zur Beratung der Geschäftsleute können vorhandene 

Institutionen (z.B. Werbering, Einzelhandelsverband) genutzt werden. 

Marketing und Serviceorientierung stellen zwei wichtige Bausteine zur Profilierung des Uedemer 

Hauptgeschäftsbereich dar. Diese Chance muss ergriffen werden, um die Vorteile des Standortes 


68


südlich Boxteler Bahn Straße in punkto Erreichbarkeit, Großflächigkeit der Betriebsformen und An- 

gebot in bestimmten Warengruppen auszugleichen. 

Verbesserungen im öffentlichen Raum durch die Gemeinde und Private 

Da der öffentliche Raum im Zentrum von Uedem aufwändig und weitgehend hochwertig gestaltet 

wurde, ist dessen Qualität relativ hoch. Verbesserungen sind nur im Detail möglich. Hierzu zählen 

z.B. Veränderungen bei der Verortung der Fahrradständer in der Mühlenstraße, die teilweise den 

Lauf der Fußgänger entlang der Ladenzeile stören. Ähnliches gilt für die Fahrradständer am Ende 

des Sparkassendurchganges. Hier sollte nach geeigneteren Standorten gesucht werden. Initiative 

und Durchführung liegen in den Händen der Gemeindeverwaltung. 

Atmosphärische Verbesserungen können darüber hinaus auch mit einfachen Mitteln wie Grün, 

Licht oder Blumengestecke dem Verlauf der Jahreszeiten angepasst erreicht werden. Geeignete 

Möglichkeiten sind z.B. hochwertige Blumenkübel zur Markierung der Geschäftseingänge oder 

Blumenampeln an den Straßenlaternen. Eine einheitliche Bepflanzung und Form der Pflanzgefäße 

erhöht dabei die Wirkung deutlich. Blumenschmuck an den Obergeschossen der Häuser kann e- 

benfalls die Atmosphäre im Zentrum von Uedem verbessern. Auch hier gilt, dass eine einheitliche 

bzw. auch eine koordinierte Gestaltung mehr Aufmerksamkeit erzeugen kann als einzelne Initiati- 

ven oder „zufällig“ wirkende Maßnahmen. Mit Blumengestecken an Eingängen zu bestimmten An- 

lässen oder zu bestimmten Jahreszeiten können ebenfalls werbewirksame Effekte erzielt werden. 

Vor dem Hintergrund eines eher als gepflegt und hochwertig einzuschätzenden Umfeldes im Zent- 

rum von Uedem, ist allerdings auch darauf zu achten, dass keine „Überladung“ des öffentlichen 

Raumes erreicht wird. 

Eine einheitliche, hochwertige Ausführung der Beleuchtung, die sich dem kleinteiligen Ambiente 

anpasst, ist wichtig für die Qualitätssteigerung der Gestaltung des öffentlichen Raums im Ortszent- 

rum. Mit den vorhandenen historisierenden Straßenleuchten ist ein Gestaltungsrahmen vorgege- 

ben. Zu differenzieren ist insgesamt zwischen punktuellen Beleuchtungselementen, die eine Hin- 

weisfunktion wahrnehmen und damit beispielsweise Eingangs- oder Platzsituationen akzentuieren 

und Leitelementen, die zur visuellen Verknüpfung verschiedener Bereiche beitragen. Besondere 

Höhepunkte der Uedemer Innenstadt, prägende Identitätsmerkmale, Plätze oder Gebäude können 

durch Beleuchtung betont werden. Einzelne Straßenzüge wie z.B. die Mühlenstraße können ebenso 

in Szene gesetzt werden. Dort können auch unterschiedliche Abschnitte (Ladenzeile, Marktplatz 

oder aber auch der Durchgang an der Sparkasse) unterschiedlich illuminiert werden. Mit Streiflicht 

oder Bodenleuchten können Lichteffekte erzielt werden, die in den dunklen Jahreszeiten zur Gel- 

tung kommen. 


69

Verbesserungen der Außendarstellung 


Die Außendarstellung ist ein wichtiger Baustein zum Erhalt und zur Verbesserung der Außenwir- 

kung des Uedemer Einzelhandels. Die Strahlkraft des Geschäftszentrums kann dadurch deutlich 

verbessert werden. Neben der Schaufenstergestaltung als „Visitenkarte“ des Geschäftes oder der 

Dekoration der Geschäftseingänge spielen vor allem Werbeanlagen eine wichtige Rolle. Viele 

Werbeanlagen entsprechen nur gestalterischen Mindestanforderungen. Daher ist eine allgemeine 

Aufwertung anzustreben. Initiativen können dabei von der Gemeinde ausgehen. Hauptakteure 

dieses Maßnahmenbausteines sind jedoch die Gewerbetreibenden sowie die Immobilienbesitzer. 

Einzusetzende, unterstützende Mittel sind 

� Initiierung von Gestaltungswettbewerben 

� Aufbau einer Anreizförderung 

� Besichtigung von „best-practices“ in anderen Kommunen und 

� Empfehlungen durch die Gemeinde, ggf. Satzungen. 

Weiterhin können gemeinsame Aktionen in Schaufenstern - Ausstellungen oder jahreszeitliche Ak- 

tionen - Interesse und Aufmerksamkeit wecken. Interessant sind möglicherweise auch (Ausstel- 

lungs)Projekte in Zusammenarbeit mit Schulen und Schulklassen, die wiederum die Elternschaft 

und andere Besucher ins Zentrum locken. Attraktive Fassaden können durch gemeinsam organi- 

sierten Blumenschmuck oder durch Beflaggung an besonderen Tagen zusätzliche Qualitäten erhal- 

ten und zu einer Steigerung der Attraktivität im Ortszentrum beitragen. 

Gemeinsame Werbung und Werbeaktionen 

Zielrichtung ist, gemeinsam für das Zentrum zu werben und dessen Vorzüge herauszustellen. Dar- 

über hinaus ist es vor dem Hintergrund der Größe der Gemeinde Uedem sinnvoll, Werbestrategien 

zu entwickeln, die gezielt sowohl die Vorzüge der Gemeinde Uedem mit dem Standort Zentrum 

verknüpfen. Dabei soll auf bestehende Initiativen aufgebaut werden. 

Fortführung des Stadtmarketingprozesses 

Die Einrichtung „runder Tische“ zu Themen der Ortsentwicklung ist gerade für eine Gemeinde in 

der Größenordnung Uedems zu empfehlen. Die runden Tische dienen dazu Interesse für die Be- 

lange der Ortsentwicklung zu wecken, sie sollen aber auch gezielt bürgerschaftliches Engagement 

entwickeln. Hierbei sollen die Projektideen, die im Zusammenhang mit dem Stadtmarketing Ue- 

dem 20 erarbeitet wurden, fortgeführt und vertieft werden. Die Themen Kundenbindung und Orts- 

20 Gemeinde Uedem: Handbuch Stadtmarketing Uedem, Abschlussbereicht zu Stadtmarketingprozess, Junker und 

Kruse, Stadtforschung, Planung, September 2005 


70


kern, erlebnisorientierter Landschaftsweg und Veranstaltungsmanagement bilden dabei weiterhin 

die zentralen Anknüpfungspunkte. Aspekte, die sich darüber hinaus für die Projektgruppen aus 

den Inhalten dieses Gutachtens ergeben sind: Die Nahversorgung im Ortskern, die Entwicklung 

des ehemaligen Spar-Marktes, Verknüpfung der bestehenden/zukünftigen Lebensmittelanbieter 

mit dem Zentrum oder aber auch die anderen, in diesem Kapitel genannten Punkte wie z.B. Ver- 

besserungen der Außendarstellung oder im öffentlicher Raum etc. 

Klare Weichenstellung durch Rat und Verwaltung 

Zum Erhalt vorhandener Handelsstrukturen ist ein klares Signal des Rates erforderlich, die Aussa- 

gen dieses Gutachtens zur Grundlage weiterer Planungen für die Entwicklung des Handelsstandor- 

tes Uedem zu machen. Dieses kann nur durch eine Verabschiedung des Gutachtens im Rat der 

Gemeinde Uedem gegeben werden. Für Händler und potenzielle Investoren im Hauptgeschäftsbe- 

reich wird somit deutlich, dass einer Vermehrung der Handelsflächen in den Außenbereichen 

Grenzen gesetzt sind. Der Handel im Hauptgeschäftsbereich wird dadurch geschützt, ein Abwan- 

dern weiterer Geschäfte kann verhindert werden und Investitionen im Zentrum bleiben lohnens- 

wert. 

Planungsrechtliche Umsetzung in der Bauleitplanung 

Das wichtigste Instrumentarium zur Steuerung des Einzelhandels ist das Planungsrecht. Nur mit 

Hilfe dieses Instrumentariums kann eine verbindliche Lenkung erreicht werden. Dabei ist es von 

zentraler Bedeutung, räumliche Entwicklungs- und Tabubereiche für den Handel zu defi- 

nieren und planungsrechtlich entsprechend festzusetzen. Hierzu dienen die Aussagen dieses 

Gutachtens als Grundlage. 

Eine besondere Bedeutung kommt dabei der Steuerung des Einzelhandels in den Gewerbegebie- 

ten (insbesondere südlich der Boxteler Bahn) zu. Folgende Aspekte sollten dabei berücksichtigt 

werden: 

� Umstellung auf die neuste BauNVO (1990) (soweit noch nicht erfolgt) 

� konsequenter Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten (auch kleinflächig!) mit dem Ziel, 

die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs von Uedem nicht zu gefährden 

� Ausschluss auch des kleinflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevanten Sortimenten wichtig 

und zielführend. Zwar sind nicht von jeder kleinflächigen Einzelhandelsnutzung bei isolierter 

Betrachtung bereits negative Auswirkungen auf die Versorgungssituation im Uedemer zentralen 

Versorgungsbereich zu erwarten. Diese würden sich jedoch zwangsläufig bei einer summarischen 

Betrachtung eines größeren oder auch mehrerer Gewerbegebiete im Uedemer Gemeindegebiet 

einstellen, die dann greift, wenn man z.B. nur den großflächigen Einzelhandel 

mit zentrenrelevanten Sortimenten ausschlösse 


71


� direkte Bezugnahme auf die sog. „Uedemer Sortimentsliste“ (und nicht den Einzelhandelserlass 

o..a. vergleichbare, nicht ortsspezifische Listen) 

� Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten (Kern-)Sortimenten (gem. Uedemer Sortimentsliste ) 

sollte – bis zur Schwelle der Großflächigkeit (800 qm Verkaufsfläche) - grundsätzlich zulässig 

sein. Denn: ein grundsätzlicher Ausschluss auch des kleinflächigen Einzelhandel mit nichtzentrenrelevanten 

(Kern-)Sortimenten erfordert „höchste Ansprüche“ an die städtebauliche Begründung 

nach § 1 Abs. 9 BauNVO. Auch ist hier zu beachten, dass das Ziel „Stärkung des 

zentralen Versorgungsbereichs“ von Uedem in diesem Zusammenhang nicht greift. 

Ausnahme: Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben in GE- 

und GI-Gebieten (sog. Handwerkerprivileg): 

Ausnahmsweise können Verkaufsstätten von produzierenden, weiterverarbeitenden oder Hand- 

werksbetrieben in GE- und / oder GI-Gebieten zugelassen 21 werden, wenn die Verkaufsfläche 

� dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet ist, 

� in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist, 

� dem Hauptbetrieb flächenmäßig und umsatzmäßig deutlich untergeordnet ist und 

� die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten ist. 

Ausnahme: Randsortimente 

Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten (Kern-)Sortimenten führen regelmäßig soge- 

nannte Ergänzungs- oder Randsortimente. Während von nicht zentrenrelevanten Randsortimenten 

definitionsgemäß keine Gefährdung für die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche aus- 

gehen, sind bei zentrenrelevanten Randsortimenten außerhalb der städtebaulich-funktionalen 

Zentren Auswirkungen auf das Hauptgeschäftszentrum oder die Stadtteil- und Nahversorgungs- 

zentren möglich. Obwohl das Anbieten von zentrenrelevanten Randsortimenten den städtebauli- 

chen Zielen dieses Einzelhandelskonzeptes widerspricht, wäre ein völliger Ausschluss unrealistisch, 

da sich diese Angebotsform bereits in vielen Branchen etabliert hat (bei Möbeln z.B. Glas / Porzel- 

lan / Keramik). Diese zentrenrelevanten Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem Umfang 

und vor allem nur dann, wenn ein direkter Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist (z.B. Lebens- 

mittel im Baumarkt nicht zulässig), zulässig sein. 

Bisher hat sich eine Begrenzung auf max. 10 % der gesamten Verkaufsfläche als praktikabel erwie- 

sen. 

Unabhängig von der Größe der für zentrenrelevante Randsortimente insgesamt zulässigen Fläche 

sollte dabei sichergestellt werden, dass diese nicht von einem einzigen Sortiment belegt werden 

21 Formulierung ist nicht gleichzusetzen mit bauplanungsrechtlicher Festsetzung. Hier sind ggf. differenzierte Vorga- 

ben erforderlich. 


72


kann. D.h., dass weiterhin angegeben sein sollte, wie groß die Fläche für ein einzelnes Sortiment 

maximal sein darf. Gleichzeitig ist darauf zu achten, dass eine solche Regelung nicht zur Einrich- 

tung eines Shop-in-Shop-Systems genutzt wird, denn dieses käme einem Einkaufszentrum gleich. 

Ausnahme: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches 

(Kleinflächige) Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten können auch 

außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs (z.B. im Ortsteil Keppeln) realisiert werden, wenn sie 

der Nahversorgung der im unmittelbaren Umfeld vorhandenen Wohnbevölkerung dienen. 

Dies ist dann der Fall, wenn die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens in 

einem 500 m Radius eine Quote von 35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft nicht überschreitet. 

Diese Ausnahmeregelung gilt nicht für Standorte innerhalb von GE- / GI-Gebieten. 

Aus jüngsten Erfahrungen insbesondere im Zusammenhang mit der Diskussion um Verkaufsflä- 

chenbegrenzungen ist es sinnvoll, eine einheitliche Definition für den Begriff „Verkaufsfläche“ zu 

formulieren, der wiederum Eingang finden sollte sowohl in Besprechungen mit möglichen Investo- 

ren / Projektentwicklern / Betreibern als auch in zukünftige Bauleitplanverfahren. In Einzelfällen 

kann es sich sogar anbieten, die Definition mit in die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans 

zu übernehmen. 

Gemäß des aktuellen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 (BVerwG 4 

C 10.04) sind in die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes auch Thekenbereiche, die vom 

Kunden nicht betreten werden können, die Vorkassenzone sowie ein ggf. vorhandener Windgang 

einzubeziehen. Ohnehin gilt die Definition, dass Verkaufsfläche diejenige Fläche ist, die dem Ver- 

kauf dient einschließlich der Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrich- 

tungsgegenstände, Kassenzonen, Schaufenster, und sonstige Flächen, soweit sie dem Kunden zu- 

gänglich sind, sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden (vgl. 

auch Einzelhandelserlass des Landes NRW). 

8.5 Schlusswort 

Die aufgezeigte zielgerichtete Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandortes Uedem bietet viele 

Ansatzpunkte, im Nahversorgungszentrum auch zukünftig ein attraktives Handelsangebot bereit- 

zuhalten. Mit dem vorgelegten Einzelhandelsentwicklungskonzept liegt nunmehr ein Plan vor, der 

durch seine umfassende Analyse und seine Empfehlungen den verantwortlichen Akteuren aus Ein- 

zelhandel, Verwaltung und Politik sowie weiteren relevanten Institutionen einen langfristigen Ent- 

scheidungs- und Orientierungsrahmen liefert. 


73


Der Umfang und die Komplexität der zu ergreifenden Maßnahmen machen ein zielgerichtetes und 

möglichst abgestimmtes Engagement aller Akteure erforderlich. Nur im Konsens ist eine Umset- 

zung der Empfehlungen möglich. 

Dabei sollte jeder der beteiligten Akteure seine spezifischen Möglichkeiten einbringen: 

� Händler, Eigentümer und Investoren sind aufgefordert, die aufgezeigten Perspektiven zu diskutieren 

und sich in einem umfassenden Kommunikationsprozess zur Zukunft des Einzelhandelsstandortes 

Uedem einzubinden. Auch gilt es, die Vorschläge des Konzeptes zu prüfen und 

Schritt für Schritt umzusetzen. 

� Die Verwaltung der Gemeinde Uedem wird angesprochen, die planerischen und planungsrechtlichen 

Voraussetzungen für die Umsetzung der aufgeführten Empfehlungen und Anregungen 

zu schaffen und relevante Maßnahmen im öffentlichen Raum zu forcieren. 

� Für eine stringente Umsetzung der Empfehlungen ist zudem die Politik gefordert, die Ziele des 

Einzelhandelsentwicklungskonzepts langfristig durch entsprechende Beschlüsse politisch zu sichern. 

� Zudem sind alle Akteure aufgefordert, das Einzelhandelsentwicklungskonzept fortzuschreiben, 

um neue Entwicklungen berücksichtigen zu können. Dazu zählen insbesondere größere Veränderungen 

in der Uedemer Angebotsstruktur (z. B. Veränderungen im Verkaufsflächenangebot), 

die Veränderungen der wirtschaftlichen Situation oder Entwicklungen im Umland von Uedem. 


74

9 Kurzfassung 


Im Folgenden werden die Ergebnisse der Analysen und die Empfehlungen des Einzelhan- 

delsentwicklungskonzeptes zusammengefasst. 

Analyse 

Die Angebotsseite 

Die Gemeinde Uedem weist eine verhältnismäßig geringe Verkaufsflächenausstattung 

auf. Mit einem Wert von 1,07 m² Verkaufsfläche pro Einwohner liegt die Ausstattung un- 

ter dem bundesdurchschnittlichen Wert von 1,4 m². Auch die durchschnittliche Verkaufs- 

fläche je Betrieb rangiert mit 163 m² unter dem bundesdurchschnittlichen Wert von rd. 

230 m². Allerdings bleibt auch festzuhalten, dass unterdurchschnittlichen Werte in diesem 

Bereich in Gemeinden in der Größenordnung von Uedem oft vorzufinden sind. Positiv an- 

zumerken ist die Ausstattung im Bereich Lebensmittel. Der sich hier ergebende über- 

durchschnittliche Ausstattungswert je Einwohner von 0,44 m² unterstreicht die Funktion 

als Nahversorgungszentrum. Dies entspricht auch der landesplanerischen Einordnung der 

Gemeinde. Der Ortsteil Uedem ist Haupthandelsstandort. 

Trotz eines allgemeinen guten Ausstattungsgrades mit Nahrungs- und Genussmitteln, be- 

steht im Ortsteil Uedem die Gefahr, dass der nordöstliche Bereich zukünftig keinen sied- 

lungsnahen Lebensmittelanbieter mehr aufweist. Dieser Entwicklung gegenzusteuern, 

stellt eine wichtige Aufgabe für die Zukunft dar. 

Nachfragesituation 

Umsatzschwerpunkte ergeben sich erwartungsgemäß in den kurzfristigen Warengruppen 

insbesondere Nahrungs- und Genussmittel sowie in der Warengruppe Schuhe / Lederwa- 

ren und der langfristigen Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente. Mit einem 

einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial von rund 39 Mio. Euro weist Uedem bei der 

gegebenen Einwohnerzahl ein durchschnittliches Kaufkraftniveau auf. 

Die durch die Haushaltsbefragungen ermittelten Werte zu den Kaufkraftbindungen und – 

abflüssen spiegeln insgesamt ein für eine Gemeinde dieser Größenordnung nicht unge- 

wöhnliches Bild wider. Hohe Kaufkraftbindungen bestehen in den Warenbereichen des 

kurzfristigen Bedarfs, insbesondere im Lebensmittelbereich. Aufgrund des starken Ange- 

bots im Umland und des niedrigen Ausstattungsgrades in Uedem weisen vor allem die 

Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe (Bekleidung, Sportartikel) sowie der lang- 

fristigen Bedarfsstufe (Unterhaltungselektronik / Telekommunikation, Möbel) hohe Kauf- 


75


kraftabflüsse auf. Als Hauptkonkurrenzstandorte werden Goch und Kleve genant. Dar- 

über hinaus ist aber auch ein breite Streuung anderer besuchter Einkaufsstandorte (z.B. 

Bochholt, Kalkar oder CentrO) signifikant. 

Die im Durchschnitt niedrigen Zentralitätskennziffern belegen den allgemeinen geringen 

Ausstrahlungsgrad des ortsansässigen Einzelhandels über die Gemeindegrenzen hinaus. 

Die Versorgungsaufgabe beschränkt sich weitgehend auf das eigene Gemeindegebiet. 

Eine Ausnahme hiervon bildet die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel, in der ein 

überdurchschnittliches Angebot besteht. Weitere Ausnahmen bilden die Warengruppen 

Blumen / Zoo und Schuhe / Lederwaren, die durch die vorhanden Anbieter eine größere 

Ausstrahlung besitzen. 

Entwicklungsspielräume 

Neben den üblichen Arrondierungsspielräumen ergeben sich für die Warengruppen Ge- 

sundheits- und Körperpflege und Bekleidung (Größenordnung 120-250 m²) deutlichere 

Spielräume. Die errechneten Werte sind als Orientierungswerte einzustufen, von denen 

im Einzelfall und nach Prüfung abgewichen werden kann. 

Entwicklungskonzept 

Die wichtigsten Instrumentarien zur Umsetzung des Entwicklungskonzeptes sind: 

Ausweisung von Entwicklungs- und Tabubereichen 

Um zu verhindern, dass die Einzelhandelslandschaft in Uedem weiter zersplittert, ist die 

Definition von Entwicklungsbereichen (mit Einzelhandelsentwicklung) und Tabubereichen 

(ohne weitere Einzelhandelsentwicklung) erforderlich 

� Entwicklungsbereich ist der zentrale Versorgungsbereich. Hier soll sich die zukünftige 

Einzelhandelsentwicklung mit zentrenrelevanten Sortimenten konzentrieren. Außerhalb 

dieses klar umgrenzten Bereiches ist die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe 

mit nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Sortimenten auszuschließen, da 

unmittelbare negative Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich die Folge 

sein könnten. Augrund fehlender bzw. unzureichender Potenzialflächen im zentralen 

Versorgungsbereich ist in einem Abstand von maximal ca. 100 m zur Grenze des 

zentralen Versorgungsbereich die Ansiedlung von zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben 

ausnahmsweise vertretbar. 22 

22 Dieser Abstand ergibt sich aus der Tatsache, dass mit 100 m noch eine relativ große räumliche Nähe 

gegeben ist, aus der sich Synergien mit dem Hauptgeschäftsbereich bzw. dem zentralen Versorgungsbereich 

ergeben können. 


76


� Außerhalb des o.g. Bereiches darf zukünftig kein neuer Einzelhandel mehr angesiedelt 

werden (Tabubereiche). Dies gilt insbesondere für das Gewerbegebiet südlich der 

Boxteler Bahn (L 77) und die Bahnhofstraße zwischen Kreisverkehr und Boxteler Bahn 

(L 77). 

Sortimentsliste 

In Form der Uedemer Sortimentsliste ist das entscheidende Instrument vorhanden, mit 

Hilfe dessen rechtsverbindliche Aussagen zur Steuerung des Einzelhandels getroffen wer- 

den können. Aufgrund der Versorgungsfunktion der Gemeinde Uedem kommt den Wa- 

rengruppen des kurzfristigen Bedarfs bzw. den nahversorgungsrelevanten Sortimenten 

Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflege (Drogeriebedarf) sowie 

Schreibwaren, Papier eine besondere Leitfunktion für den Hauptgeschäftsbereich zu. 


77

Uedemer Sortimentsliste 


Hauptbranche Sortimente Zentrenrelevanz 

Lebensmittel / Nahrungs- 

und Genussmittel 

Backwaren, Fleischwaren, Getränke, Nahrungsund 

Genussmittel (inkl. Tabakwaren), Getränke 

(inkl. Wein, Sekt, Spirituosen) 

Gesundheit- Körperpflege Kosmetikartikel, Drogerie- und Körperpflegeartikel, 

pharmazeutische, medizinische und orthopädische 

Artikel 

Schreibwaren, Papier, Bücher 

Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel 


Zeitungen / Zeitschriften 







Blumen, Schnittblumen 

Schnittblumen 



Bekleidung Herrenbekleidung, Damenbekleidung, Kinderbekleidung, 

Lederbekleidung, Meterware für Bekleidung, 

Kurzwaren, Handarbeitswaren 

Bekleidung allgemein, Dessous/Nachtwäsche, Berufsbekleidung 


Schuhe, Lederwaren Schuhe, Sportschuhe, Lederwaren, Taschen zentrenrelevant 

Sportartikel, -bekleidung Sportartikel und -geräte, Sportbekleidung, Waffen 

& Jagdbedarf 


Spielwaren, Hobby, Basteln Spielwaren, Bastelbedarf im weitesten Sinne, Musikinstrumente, 

Sammlerbriefmarken, Pokale 


Hausrat, Glas, Porzellan Hausrat, Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren, 

Glas, Feinkeramik, Geschenkartikel 


Unterhaltungselektronik Rundfunk-, Fernseh-, phonotechnische Geräte, Video-kameras, 

-rekorder, Telefone und Zubehör, 

Audio / CD, DVD, Zubehör zur Unterhaltungselektronik, 

PC und Zubehör, Software, Bild- und Tonträger, 

Foto 


Elektrogeräte, Leuchten Elektrogroßgeräte, Elektrokleingeräte (Toaster, zentrenrelevant 

Kaffeemaschinen, Rühr- und Mixgeräte, Staubsau- 

Sonstiges 

ger, Bügeleisen etc.), Leuchten 

Babyartikel zentrenrelevant 

Uhren, Schmuck Uhren, Schmuck zentrenrelevant 

Optik Optik zentrenrelevant 

Wohneinrichtungsbedarf Gardinen, Wohneinrichtungsbedarf (Holz, Korb-, 

Korkwaren), Haus- und Tischwäsche, Kunstgewerbe 

, Bilder, Rahmen, Heimtextilien, Dekostoffe, Antiquitäten 


Camping Campingartikel & Zubehör, Zelte nicht-zentrenrelevant 

Rollläden und Markisen Rollläden, Markisen nicht-zentrenrelevant 

Möbel Möbel, Büromöbel, Küchenmöbel, Gartenmöbel nicht-zentrenrelevant 

Bau- und Gartenmarktsorti- Baumarktspezifische Waren, Bodenbeläge, Teppi- nicht-zentrenrelevant 

mentche, 

Eisenwaren und –beschläge, Elektroinstallationsbedarf, 

Tapeten, Lacke, Farben, Fliesen, Baustoffe, 


Gartengeräte, Gartenbedarf, Werkzeuge 

und Maschinen, Elektrozubehör (z. B. Bohrmaschinen, 

Rasenmäher), Pflanzen, Sämereien, 

Holz, Kamine, Sanitärbedarf 

Kfz / Zweiräder Kfz- und Motorradzubehör; Fahrräder und Zubehör nicht-zentrenrelevant 

Zoologischer Bedarf Zoologischer Bedarf (Tierfutter, -zubehör, lebende 

Tiere) 



78


Die im folgenden aufgeführten Maßnahmen dienen dazu das Zentrum zu stärken: 

Der richtige Branchenmix für den zentralen Versorgungsbereich 

Mit Bezugnahme auf die vorhandenen Potenziale sind folgende Warengruppen für eine 

Ansiedlung im Hauptgeschäftsbereich besonders geeignet: Drogeriebedarf, Parfümerie, 

Kosmetik; Zeitungen, Zeitschriften, Bücher sowie Bekleidung und Wäsche. Weiterhin sind 

sämtliche Warengruppen, die zu einer idealtypischen Ausstattung eines Grundversor- 

gungszentrums zählen, für eine Ansiedlung empfehlenswert. 

Ansiedlung/Erhalt eines zukunftsfähigen Lebensmittelangebotes im Ortskern 

Vor dem Hintergrund der Verlagerungsabsichten des Lebensmitteldiscounters am Ostwall 

ist unbedingt darauf zu achten, dass zukünftig ein Nahversorgungsanbieter im Ortskern, 

innerhalb des Siedlungsgefüges erhalten bleibt. So kann der Ortskern belebt und die um- 

liegende Wohnbevölkerung wohnortnah mit Gütern des täglichen Bedarfs versorgt wer- 

den. Ein hierfür gut geeigneter Standort ist die Fläche vor dem Kloster am Ostwall. 

Entwicklung des zentralen Leerstandes im Hauptgeschäftsbereich, aktives Flächenmanagement 

Die leerstehenden Ladeneinheiten im Zentrum Uedems stellen auch ein Potenzial für die 

Einzelhandelsentwicklung der Gemeinde dar. Dabei spielt der Leerstand des ehemaligen 

Spar-Marktes eine besondere Rolle, da dem Hauptgeschäftsbereich der erforderliche Fre- 

quenzbringer fehlt. Es gilt, einen oder mehrere attraktive Läden wieder im Zentrum, mög- 

licherweise in Form von Shop in Shop Lösungen im ehemaligen Spar-Markt, anzusiedeln. 

Aufgrund der Marktsituation müssen Impulse für eine Umstrukturierung von allen rele- 

vanten Akteuren (Einzelhändler, Grundeigentümer, Werbering und Gemeindeverwaltung) 

ausgehen. 

Förderung von Gastronomie, Belebung des Marktplatzes 

Gastronomie- bzw. Kultureinrichtungen spielen in den Innenstädten und auch im Zent- 

rum von Uedem eine besondere Rolle, auf die an dieser Stelle noch einmal hingewiesen 

werden soll. Der Markt und die Mühlenstraße eignen sich dazu, weitere Einrichtungen, 

die den Aufenthalt im Zentrum angenehmer machen und die Verweildauer verlängern, 

aufzunehmen. 


79

Serviceorientierung ausbauen 


Serviceorientierung ist ein wichtiger Erfolgsfaktor im Einzelhandel. Besonders für den 

Hauptgeschäftsbereich sind zusätzliche Dienstleistungsangebote eine Möglichkeit, sich zu 

profilieren und Kunden zu binden. Relevante Themen sind u.a.: Einheitliche Öffnungszei- 

ten oder Kernöffnungszeiten, Einrichtung von Bring- und Abholdiensten, betriebsüber- 

greifende Konzepte und Aktionen, Kundenbindung, Kundenkarten, Schulungen und Fort- 

bildungsmaßnahmen. 

Weitere Maßnahmen 

� Gemeinsame Werbung und Werbeaktionen für den Standort, für das Zentrum aber 

auch für die Gesamtstadt 

� Ausbau bestehender Initiativen und Einrichtung runder Tische zu relevanten Themen, 

um Interesse und auch bürgerschaftliches Engagement zu wecken, Stichwort Stadtmarketing 

� Weiterhin sind gestalterische Verbesserungen in den Bereichen Öffentlicher Raum, 

Grün, Beleuchtung sowie Außendarstellung der Geschäfte und Fassaden zu initiieren. 

Dabei müssen auch hier Initiativen gleichermaßen von der Gemeindeverwaltung und 

den relevanten privaten Akteuren ausgehen. 

Um eine Umsetzung der Maßnahmen und Ziele des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 

zu gewährleisten, sind folgende Voraussetzungen zu schaffen: 

Klare Weichenstellung durch Rat und Verwaltung 

Zum Erhalt vorhandener Handelsstrukturen ist ein klares Signal des Rates erforderlich, die 

Aussagen dieses Gutachtens zur Grundlage weiterer Planungen für die Entwicklung des 

Handelsstandortes Uedem zu machen. Dieses kann nur durch eine Verabschiedung des 

Gutachtens im Rat der Gemeinde Uedem gegeben werden. Für Händler und potenzielle 

Investoren im Hauptgeschäftsbereich wird somit deutlich, dass einer Vermehrung der 

Handelsflächen in den Außenbereichen Grenzen gesetzt sind. Der Handel im Hauptge- 

schäftsbereich wird dadurch geschützt, ein Abwandern weiterer Geschäfte kann verhin- 

dert werden und Investitionen bleiben lohnenswert. 

Planungsrechtliche Umsetzung in der Bauleitplanung 

Das wichtigste Instrumentarium zur Steuerung des Einzelhandels ist das Planungsrecht. 

Nur mit Hilfe dieses Instrumentariums kann eine verbindliche Lenkung erreicht werden. 

Dabei ist es von zentraler Bedeutung, räumliche Entwicklungs- und Tabubereiche für 

den Handel zu definieren und planungsrechtlich entsprechend festzusetzen. 


80


Hierzu dienen die Aussagen dieses Gutachtens als Grundlage. Folgende Aspekte bedür- 

fen hierbei einer besonderen Aufmerksamkeit: 

� Steuerung des Einzelhandels in den Gewerbegebieten (insbesondere südlich der Boxteler 

Bahn) (u.a. konsequenter Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten (auch 

kleinflächig!)) 

� direkte Bezugnahme auf die sog. „Uedemer Sortimentsliste“ (und nicht den Einzelhandelserlass 

o..a. vergleichbare, nicht ortsspezifische Listen) 

� Ausnahmemöglichkeit: Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung 

mit Gewerbebetrieben in GE- und GI-Gebieten (sog. Handwerkerprivileg) 

� Zentrenrelevante Randsortimente sind möglich, wenn diese sich dem nichtzentrenrelevanten 

Kernsortiment deutlich unterordnen und gleichzeitig ein direkter 

Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist (z.B. Lebensmittel im Baumarkt nicht zulässig). 

Bisher hat sich eine Begrenzung auf max. 10 % der gesamten Verkaufsfläche als 

praktikabel erwiesen. 

� (Kleinflächige) Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten 

können auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs (z.B. im Ortsteil Keppeln) 

realisiert werden, wenn sie der Nahversorgung der im unmittelbaren Umfeld vorhandenen 

Wohnbevölkerung dienen. 

� Einheitliche Definition für den Begriff „Verkaufsfläche“, die wiederum Eingang finden 

sollte sowohl in Besprechungen mit möglichen Investoren / Projektentwicklern / 

Betreibern als auch in zukünftige Bauleitplanverfahren. 


81

10 Glossar 

Einzelhandel im engeren 

Sinne 


Absatz von Waren an Endverbraucher ohne Kraftfahrzeug-Handel, 

Brenn-, Kraft- und Schmierstoffhandel sowie Apotheken. 

Einzelhandelsbetrieb Ein Einzelhandelsbetrieb ist ein Betrieb, der ausschließlich oder überwiegend 

an letzte Verbraucher verkauft. Hierzu zählen u.a. alle Kauf- 

und Warenhäuser, SB-Warenhäuser, SB-Kaufhäuser, Verbrauchermärkte 

sowie Fachmärkte. Dazu gehört auch der Direktverkauf an 

Endverbraucher, unabhängig davon, ob dieser am Standort des Fertigungsbetriebs 

oder in einem eigens dazu geschaffenen Zentrum (Factory-Outlet-Center) 

erfolgt. 

Einzelhandelsrelevante 

Kaufkraft 


Kaufkraftkennziffer 


Zentralität 


Zentralitätskennziffer 

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft bezeichnet denjenigen Anteil an 

den privaten Verbrauchsausgaben, der dem Einzelhandel zufließt. Die 

Gesellschaft für Konsum- und Absatzforschung, Nürnberg (GfK) ermittelt 

diesen Schätzwert auf unterschiedlichen räumlichen Einheiten und 

in der Regel in regelmäßigen Abständen. Dabei werden die für jedes 

Gebiet unterschiedlichen Ausgaben für Dienstleistungen, Wohnung, 

Reisen und Zukunftsvorsorge (ermittelt durch Verbraucherstichproben) 

von der allgemeinen Kaufkraft des Gebietes abgezogen. 

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis 

der in einer räumlichen Teileinheit vorhandenen einzelhandelsrelevanten 

Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen 

Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Die einzelhandelsrelevante 

Kaufkraftkennziffer pro Kopf gibt die prozentuale 

Abweichung der Pro-Kopf-Einzelhandelsrelevanten-Kaufkraft vom 

Bundesdurchschnitt (Indexwert = 100) an. Die Kennziffern werden z.B. 

von der Gesellschaft für Konsum-, Markt- und Absatzforschung (GfK) 

in Nürnberg ermittelt und jährlich aktualisiert. Daneben kann auch 

auf von der BBE-Unternehmensberatung GmbH, Köln ermittelte Kennziffern 

zurückgegriffen werden. 

Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Stadt / Region stellt ein 

maßgebliches Gütekriterium nicht zuletzt für die Leistungsstärke des 

Einzelhandels dar, denn sie ist Indikator dafür, wie weit es einem Teilraum 

gelingt, zur lokal gebundenen Kaufkraft zusätzliche Kaufkraft 

zugunsten des niedergelassenen Einzelhandels anzuziehen. Die Einzelhandelszentralität 

ist damit eine Maßzahl für den Kaufkraftzufluss 

oder den Kaufkraftabfluss einer Region. 

Die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer wird durch das Verhältnis 

von Einzelhandelsumsatz zu dem vorhandenen einzelhandelsrelevanten 

Nachfragevolumen berechnet. Ein Wert von 100 bedeutet, 

dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist, wie die einzelhandelsrelevante 

Kaufkraft in dieser Region. Abweichungen über den Basiswert 

(Indexwert = 100) deuten auf eine Leistungsstärke hin bzw. eine 

Abweichung unterhalb des Basiswertes deuten auf Strukturschwächen 

des Einzelhandels in der untersuchten Region hin. 

Fachmarkt Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, in der Regel ab 700 m² Verkaufsfläche, 

Konzentration des Sortiments auf eine oder mehrere Branchen 

des mittel- oder langfristigen Bedarfs (Non-Food, ausgenommen Kfz- 

Handel), meist Standorte außerhalb zentraler Einkaufsbereiche mit guter 

Pkw-Erreichbarkeit (v.a. in Gewerbe- und Sondergebieten, an Ausfallstraßen, 

im Außenbereich von Städten), Dominanz des Selbstbedienungsprinzips 

(z.B. Media-Markt). 


82


Kaufkraftabfluss Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, die durch die am Ort vorhandenen 

Anbieter nicht gebunden werden kann und folglich in andere 

Orte / das Umland oder in den Versand- / Internethandel abfließt. 

Kaufkraftabflüsse zeigen die räumliche Einkaufsorientierung der ansässigen 

Bevölkerung auf. 

Kaufkraftbindung Die Kaufkraftbindung beschriebt den Anteil der einzelhandelsrelevanten 

Kaufkraft der Einwohner eines Ortes, der von den Anbietern gebunden 

und somit in Umsatz umgewandelt werden kann. 

Kaufkraftpotential Das am Ort vorhandene Kaufkraftvolumen, ermittelt aus der Einwohnerzahl 

und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. 

Lebensmitteldiscounter Ähnlich dem Supermarkt, jedoch Discountcharakter und i.d.R. keine 

Käse- oder Wursttheke, z.B. Aldi, Penny, Lidl. Verkaufsfläche mindestens 

800 – 1.000 qm, Selbstbedienung. 

Nahversorgungsrelevantes 

Sortiment 

Als nahversorgungsrelevantes Sortiment werden Warengruppen bezeichnet, 

die dem täglichen Bedarf dienen (Lebensmittel, Getränke 

sowie ggf. auch Drogerie- und Kosmetikartikel) und demzufolge wohnungsnah 

nachgefragt werden können. Die nahversorgungsrelevanten 

Sortimente können ggf. auch innenstadtrelevant sein. 

Nahversorgungsstandort Ein Nahversorgungsstandort ist ein solitärer Handelsstandort, bestehend 

aus einem Lebensmittelvollsortimenter oder Lebensmitteldiscounter. 

Aus städtebaulicher Sicht ist er nicht in eine funktionale Einheit 

eingebunden (somit kein Zentrum) und befindet sich in der Regel an 

einem städtebaulich integrierten Standort. 

Nahversorgungszentrum Ein Nahversorgungszentrum verfügt über eine erkennbare städtebauliche 

Einheit (z.B. durch Platz oder Straßengestaltung) und liegt im 

Siedlungsgefüge integriert in räumlicher Nachbarschaft zu Wohngebieten. 

Die Angebotsstruktur wird in der Regel durch einen Lebensmittelvollsortimenter 

und / oder Lebensmitteldiscounter, Lebensmittelfachgeschäfte, 

Lebensmittelhandwerksbetriebe sowie vereinzelt kleineren 

Fachgeschäften bestimmt. Darüber hinaus sind zum Teil Dienstleistungsbetriebe, 

wie beispielsweise Friseur, Bank, Sonnenstudio angegliedert. 

SB-Warenhaus Nach dem Discountprinzip arbeitendes Einzelhandelsgroßbetrieb, 

Selbstbedienung, Verkaufsfläche mindestens 3.000 qm, umfassendes 

Sortiment mit Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel / Standort 

häufig in Stadtrandlagen, weiträumige Kundenparkplätze (z.B. Real, 

Wal-Mart). 

Sonderstandort 

Sonderstandorte des Einzelhandels sind Standorte des großflächigen 

Einzelhandels. Vorrangig handelt es dabei zum einen um Einkaufszentren 

und zum anderen um Handelsbetriebe aus dem nichtzentrenrelevanten 

Sortimentsbereich (Gartenmärkte, Baumärkte, Möbelmärkte). 

Kennzeichnend ist dabei eine autokundenorientierte Lage. 

Stadtteilzentrum Ein Stadtteilzentrum stellt eine städtebauliche Einheit dar. Aus städtebaulicher 

Sicht ist es abgesetzt vom Hauptsiedlungsgefüge und liegt in 

räumlicher Nähe zu Wohngebieten. Es dient zum einen der Nahversorgung 

und zum anderen der Grundversorgung eines Stadtteils (bzw. 

Versorgungsbereiches) mit Waren des mittel- bis langfristigen Bedarfs. 

Die Angebotsstruktur ist gekennzeichnet durch Lebensmittelvollsortimenter 

und / oder Lebensmitteldiscounter (z.T. mit Konkurrenzsituation), 

Lebensmittelfachgeschäfte und Lebensmittelhandwerksbetriebe. 

Darüber hinaus umfasst das Handelsangebot Warengruppen des mit- 


83

Supermarkt (= Lebensmittelmarkt) 


tel- und langfristigen Bedarfs, jedoch z.T. in geringer Tiefe und Breite. 

Darüber hinaus sind zentrentypische Dienstleistungen (z.B. Bank, Versicherungsbüro, 

Post, Friseur, Reisebüro, Ärzte, Gastronomie) vorhanden. 

Verkaufsfläche mind. 400 qm – max. 1.500 qm, Nahrungs- und Genussmittel 

einschl. Frischwaren und ergänzend Waren des täglichen 

und kurzfristigen Bedarfs, vorwiegend Selbstbedienung. 

Umsatzkennziffer Umsatzkennziffern bringen die regionale Verteilung der Einzelhandelsumsätze 

in Deutschland zum Ausdruck. Berechnungsgrundlage ist 

die Umsatzsteuerstatistik, wobei diese regional bereinigt werden muss. 

Der Umsatz in DM gibt den gesamten im jeweiligen Gebiet getätigten 

Einzelhandelsumsatz an. Der Umsatz pro Kopf gibt einen Durchschnittsbetrag 

des Einzelhandelsumsatzes für jeden Einwohner des 

Gebietes an. 

Die Umsatzkennziffer pro Kopf stellt somit die prozentuale Abweichung 

des Pro-Kopf-Umsatzes vom Durchschnitt der Bundesrepublik 

(Indexwert = 100) dar. Abweichungen über den Basiswert deuten auf 

einen umsatzstärkeren Einzelhandel im Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt 

hin bzw. eine Abweichung unterhalb des Basiswertes deutet 

auf vergleichsweise niedrigere Umsätze im Einzelhandel in der untersuchten 

Region hin, und kann somit Hinweise auf die Attraktivität 

einer Stadt als Einzelhandelsstandort geben. 

Verbrauchermarkt Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, Verkaufsfläche 1.500 – 3.000 qm, 

breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln und an 

Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs, überwiegend 

Selbstbedienung, häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik, 

Standort meist autokundenorientiert. 

Verkaufsfläche Gemäß des aktuellen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. 

November 2005 (BVerwG 4 C 10.04) sind in die Verkaufsfläche eines 

Einzelhandelsbetriebes auch Thekenbereiche, die vom Kunden nicht 

betreten werden können, die Vorkassenzone sowie ein ggf. vorhandener 

Windfang einzubeziehen. Ohnehin gilt die Definition, dass Verkaufsfläche 

diejenige Fläche ist, die dem Verkauf dient einschließlich 

der Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, 

Kassenzonen, Schaufenster, und sonstige Flächen, 

soweit sie dem Kunden zugänglich sind, sowie Freiverkaufsflächen, 

soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden (vgl. auch Einzelhandelserlass 

des Landes NRW). 

Verkaufsflächenausstattung 

je Einwohner 

Zentraler Versorgungsbereich 

Das Verhältnis der einzelhandelsrelevanten bzw. fachmarktspezifischen 

Verkaufsfläche bezogen auf die jeweilige Einwohnerzahl ist ein 

quantitativer Versorgungsindikator für den Ausstattungsstandard des 

jeweiligen Untersuchungsgebietes. 

Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein (im Sinne des § 34 (3) BauGB) 

schützenswerter Bereich, der sich aus planerischen Festlegungen (Bauleitplänen, 

Raumordnungsplänen), raumordnerischen und oder städtebaulichen 

Konzeptionen sowie tatsächlichen, örtlichen Verhältnissen 

ergibt. 

Innerhalb einer Kommune kann es mehr als nur einen zentralen Versorgungsbereich 

geben (innerstädtisches Hauptzentrum sowie Stadtteil-/Neben 

oder Nahversorgungszentren). Daneben muss ein zentraler 

Versorgungsbereich zum Betrachtungszeitraum noch nicht vollstän- 


84

Zentrenrelevante 

Sortimente 


dig entwickelt sein, wobei eine entsprechende, eindeutige Planungskonzeption 

(zum Genehmigungszeitpunkt eines Vorhabens) vorliegen 

muss. Im Gegensatz z.B. zu einem Einkaufszentrum definiert sich der 

zentrale Versorgungsbereich über seine Multifunktionalität (Mischung 

aus Einzelhandel, Dienstleistungen, Kultur, Freizeit, Verwaltung etc.) 

Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches ist unter städtebaulichen 

und funktionalen Gesichtpunkten vorzunehmen. Dabei 

kann ein zentraler Versorgungsbereich über die Grenzen des Hauptgeschäftsbereiches 

hinausgehen und muss nicht zwingend mit einer 

Kerngebietsausweisung (in Bebauungsplänen) übereinstimmen. Wesentliche 

Abgrenzungskriterien sind: 

Funktionale Kriterien: Handelsdichte, Passantenfrequenz, Kundenorientierung 

der Anbieter (Autokunden, Fußgänger), Multifunktionalität 

(Dienstleistungen, Handel, Gastronomie). 

Städtebauliche Kriterien: Bebauungsstruktur, Gestaltung und Dimensionierung 

der Verkehrsstruktur, Barrieren (Straße, Bahnlinie etc.), Gestaltung 

öffentlicher Raum (Pflasterung, Begrünung etc.) und Ladengestaltung 

–präsentation. 

Zentrenrelevante Warengruppen zeichnen sich durch Besucherfrequenzerzeugung, 

Integrationsfähigkeit, Einzelhandelszentralität, 

Kopplungsaffinität und Transportfähigkeit (Handtaschensortimente) 

aus. Sie sind abzugrenzen von nahversorgungsrelevanten und nicht 

zentrenrelevanten Sortimenten. 

Für den zentrenbezogenen Einzelhandel besitzen Warensortimente mit 

Zentrenrelevanz eine hohe Bedeutung, die mit zunehmender Sortimentsüberschneidung 

der an den nicht-integrierten Standorten geführten 

Warensortimente geschwächt werden kann. Insbesondere Betriebe, 

die an dezentralen bzw. städtebaulich nicht-integrierten Standorten 

angesiedelt werden, können durch das Angebot von zentrenrelevanten 

Sortimenten, d.h. durch Angebotsüberschneidungen bei 

gleichzeitig wesentlich günstigeren Wettbewerbsbedingungen (Standortvorteile 

u. a. aufgrund günstiger Miet- bzw. Grundstückspreise; geringen 

Betriebs- und Personalkosten, besserer (Pkw-) Erreichbarkeit; 

kostenfreiem Parken), zu einem Bedeutungsverlust der Innenstädte 

und Stadtteilzentren beitragen. Die von zentrenrelevanten Sortimenten 

ausgehenden Gefährdungspotentiale für gewachsene Zentren sind 

zudem abhängig von der Größe und der zentralörtlichen Bedeutung 

der Kommune (z.B. kann der Lebensmitteleinzelhandel in Grundzentren 

- angesichts der daraus resultierenden Kundenfrequenz, von denen 

auch Anbieter in anderen Branchen profitieren - durchaus zentrentragend 

sein). 

Im Hinblick auf die Verwendung von Sortimentslisten als räumliches 

Steuerungsinstrument (Bauleitplanung) zur Sicherung städtebaulicher 

Ziele ist eine einzelfallbezogene bzw. stadtspezifische Konkretisierung 

notwendig (z.B. in Form von Positiv-, Negativlisten). 


85

11 Verzeichnisse 

Abbildungsverzeichnis 


Abbildung 1: Untersuchungsaufbau 17 

Abbildung 2: Lage im Raum 19 

Abbildung 3: Siedlungsstruktur der Gemeinde Uedem 21 

Abbildung 4: Verkaufsflächenausstattung in m² nach Hauptwarengruppen 24 

Abbildung 5: Standorte des großflächigen und größeren Einzelhandels im Ortsteil Uedem, 2005 25 

Abbildung 6: Fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelmärkten 27 

Abbildung 7: Abgrenzung des Hauptgeschäftsbereichs 29 

Abbildung 8: Markt und Mosterstraße 32 

Abbildung 9: Standort Plus 33 

Abbildung 10: Standort Edeka 33 

Abbildung 11: Gewerbegebiet 34 

Abbildung 12: Verflechtungsbereiche des Uedemer Einzelhandels 36 

Abbildung 13: Kaufkraftbindung und -abflussquoten in % 38 

Abbildung 14: Monetäre Kaufkraftbindungen und –abflüsse (in Mio. Euro) 41 

Abbildung 15: Welche Sortimente fehlen Ihrer Meinung nach in Uedem? 45 

Abbildung 16: Wodurch könnte die Innenstadt von Uedem attraktiver werden? 46 

Abbildung 17: Potenzialflächen in Uedem 52 

Abbildung 18: Szenario 1: „Freies Spiel der Kräfte“ 53 

Abbildung 19: Szenario 2: „Optimale Einzelhandelsstruktur“ 55 

Abbildung 20: Szenario 3: „Steuerung der Einzelhandelsentwicklung“ 56 

Abbildung 21: zentraler Versorgungsbereich 61 


86

Tabellenverzeichnis 


Tabelle 1: Erhebungseinheiten in Uedem 11 

Tabelle 2: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung in Uedem 11 

Tabelle 3: Struktur der Haushaltsbefragung 14 

Tabelle 4: Alter der Befragten Geschlecht der Befragten 14 

Tabelle 5: Teilnehmer der Arbeitskreissitzungen 18 

Tabelle 6: Kaufkraft im regionalen Vergleich 20 

Tabelle 7: Anzahl der Einzelhandelsbetriebe und Verkaufsfläche nach Erhebungseinheiten 23 

Tabelle 8: Angebotssituation im Hauptgeschäftsbereich von Uedem, 2005 31 

Tabelle 9: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial der Gemeinde Uedem 2005 40 

Tabelle 10: Umsätze und Zentralitäten des Uedemer Einzelhandels, branchenspezifisch 43 

Tabelle 11: Rechnerische Verkaufsflächenpotenziale in m² differenziert nach Warengruppen 50 

Tabelle 12: Uedemer Sortimentsliste 65 


87

Einzelhandelsentwicklungskonzept - Gemeinde Uedem

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?