Das Nürnberger Schwein oder: Wohnungsbau ... - Kunstlexikon Saar

Fritz Schmoll gen. Eisenwerrth, Das Nürnberger Schwein, Beitrag zur Festschrift J. A. Schmoll gen. Eisenwerth, 2005, S. 12 /
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berichtet. Darlehen für den Wohnungsbau wurden bis zur Reichsgründung überwiegend von
Privaten gewährt. Meist handelte es sich um hypothekarisch besicherte Kredite, die nicht regelmäßig
getilgt, sondern am Ende der vereinbarten Laufzeit in einem Betrag voll zurückgezahlt
wurden. Hypothekenbanken entstanden (nach dem Vorläufer der 1769 gegründeten
Schlesischen „Landschaften“, die Agrarkredite bereitstellten) ab 1835 (Bayerische Hypotheken-
und Wechselbank, München), vermehrt ab 1867, zunächst allerdings ebenfalls spezialisiert
auf landwirtschaftliche Kredite. Hypothekenordnungen, wie die preußische von 1872
liberalisierten den Pfandbrief- und Darlehensmarkt, so dass die Banken sich über die Emission
von Pfandbriefen refinanzieren und ihr Angebot an Darlehen rasch ausdehnen konnten.
Die Ausleihungen wuchsen von 0,17 Mrd Mark im Jahre 1870 auf ca. 10 Mrd Mark im Jahre
1900. 24 Den Ausleihungen entspricht ein gleiches Wachstum der Pfandbriefemissionen: im
Zuge der Industrialisierung und insbesondere im Gründerjahre-Boom wurden private Ersparnisse
in großem Umfang in Pfandbriefen angelegt.
Neben steigender, zahlungskräftiger Nachfrage und einem funktionierenden, liquiden Kapitalmarkt
bedarf es eines ausreichenden Angebots an erschlossenen, bebaubaren Grundstücken,
damit Wohnungen entstehen können. Die kommerzielle Erschließung von Bauland besorgten
zunehmend „Terraingesellschaften“, die im Einzugsbereich wachsender Städte von den 60er
Jahren des 19. Jhs. an entstanden. Bekannt wurde in Deutschland J. A. W. Carstenn durch
seine Projekte in Wandsbek bei Hamburg, später in Lichterfelde bei Berlin (ab 1866). Terraingesellschaften
kauften agrarisch genutztes Land auf, sorgten für die Erschließung, parzellierten
das Gelände und verkauften die so geschaffenen Grundstücke zur Bebauung weiter.
Diese ersten Projekte waren zunächst für den Villenbau konzipiert, später aber wurden Stadterweiterungsgebiete
auf diese Weise auch für den Mietshausbau erschlossen. Die Errichtung
der Gebäude selber wurde überwiegend von mittelständischen Bauhandwerkern organisiert
und häufig auch – bis zum Verkauf – vorfinanziert. Der Bauunternehmer des 19. Jahrhunderts
war in vielen Fällen Architekt, Bauausführender und Bauträger zugleich. Die Entwürfe wurden
– sofern es sich um innerstädtische Mietshäuser handelte – von den Baumeistern und nur
selten von Architekten angefertigt. Käufer der bebauten Mietwohngrundstücke, das heißt Anbieter
von Mietwohnungen, waren vielfach mittelständische Handwerker, kleine Unternehmer
und Händler, die das „Zinshaus“ als Kapitalanlageobjekt und Alterssicherung erwarben.
Es kamen also mehrere Faktoren zusammen, die dazu geführt haben, dass sich ab 1870 eine
rege Bautätigkeit in vielen Städten entwickelte:
��die zahlungskräftige Nachfrage nach Wohnungen war aufgrund gewachsener Realeinkommen
auch breiterer Schichten gestiegen,
��für die Erschließung von Bauland hatten sich mit den Terraingesellschaften kommerzielle
Strukturen herausgebildet,
��zunehmende Ersparnisse mittlerer Schichten wurden in Pfandbriefen angelegt und dienten
der Refinanzierung der Baukredite
��ein entwickeltes Hypothekenbanksystem organisierte dieses Geschäft indem diese Einlagen
gesammelt und in Baudarlehen umgewandelt wurden.
Auf dieser Grundlage entfaltete sich zwischen 1870 und dem ersten Weltkrieg in den Städten
jene Bautätigkeit, deren Hinterlassenschaft wir heute noch als Mietskasernengürtel bzw.
Gründerzeitviertel ringförmig um den vorindustriellen Stadtkern fast aller deutscher Städte
vorfinden. Zwar reichte die Bautätigkeit wohl lediglich dazu aus, die Wohnungsversorgung
der Arbeiter und städtischen Unterschichten qualitativ ein wenig zu verbessern; zumindest
scheint der Indikator „Wohndichte“ (heizbare Zimmer pro Person) auf eine Verbesserung
24 Goedecke, Wolfgang / Kerl, Volkher / Scholz, Helmut, Die deutschen Hypothekenbanken, Frankfurt a. M.
1997, S. 38 f