Das Nürnberger Schwein oder: Wohnungsbau ... - Kunstlexikon Saar

Fritz Schmoll gen. Eisenwerrth, Das Nürnberger Schwein, Beitrag zur Festschrift J. A. Schmoll gen. Eisenwerth, 2005, S. 11 /
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größer 1 bedeutet, dass bei steigendem Einkommen ein größerer Teil des Zuwachses für eine
höhere Miete, also für mehr oder besseren Wohnraum ausgegeben wird. Bei einer Elastizität
gleich 1 ändert sich das Verhältnis Mietausgaben zu gesamten Konsumausgaben nicht, wenn
das Einkommen steigt. Bei einer Elastizität kleiner 1 wird vom Zuwachs weniger für zusätzlichen
Wohnkonsum ausgegeben, aber immer noch steigt der Wohnkonsum mit steigendem
Einkommen, nur eben unterproportional. Die Einkommenselastizität bestimmter Konsumausgaben
gilt als Hinweis auf die Konsumpräferenzen der Haushalte: Güter, bei denen die Einkommenselastizität
hoch ist, sind dem Haushalt wichtig, es sind superiore Güter, beispielsweise
Luxusgüter; Güter, bei denen die Einkommenselastizität niedrig ist, sind inferiore, notwendige
Güter. Je geringer die Einkommenselastizität, um so ausgeprägter ist die Sättigung.
Auch negative Einkommenselastizitäten (bei steigendem Einkommen gibt der Haushalt absolut
weniger für ein bestimmtes Gut aus) kommen vor: absolut inferiore Güter werden mit steigendem
Einkommen durch höherwertige ersetzt bzw. ganz aus dem Konsumplan gestrichen.
Einkommenselastizitäten nahe Null sind also ein Hinweis auf Sättigungstendenzen für ein
bestimmtes Gut bei einem bestimmten Haushaltstyp. Anhand der Schwabe’schen Datenreihen
wurden Einkommenselastizitäten errechnet. Es ist ein wenig erstaunliches Ergebnis, dass die
Einkommenselastizität der Wohnungsmiete mit steigendem Einkommen abnimmt: je reicher
ein Haushalt, um so mehr rückt das Wohnen vom Bereich der luxuriösen in den Bereich der
notwendigen (inferioren) Güter. 22
Hohe Einkommenselastizitäten der Mietausgaben bei den ärmeren städtischen Haushalten,
wie sie anhand der Schwabe’schen Daten für die zweite Hälfte des 19. Jahrhunderts belegt
sind, bedeuten also, dass die Nachfrage nach Wohnungen für Haushalte mit niedrigem Einkommen
noch bei weitem nicht gesättigt war. Wie auch, angesichts der oben geschilderten
Wohnverhältnisse?
Nicht die Zahl der Einwohner oder die Zahl der Haushalte ohne Wohnung sondern steigende
Realeinkommen und eine positive Einkommenselastizität der Wohnausgaben waren also die
Voraussetzungen dafür, dass eine steigende, zahlungskräftige Nachfrage nach kleineren Wohnungen
in den wachsenden Städten entstehen konnte. Ohne diese Voraussetzung war eine
„Lösung der Wohnungsfrage durch die Privatspekulation“ nicht möglich. Dies wurde von den
liberalen Wohnungsreformern jedoch nicht thematisiert, vielmehr wurde das „Schwabe’sche
Gesetz“ als Ausdruck der Unfähigkeit der ärmerem Schichten interpretiert, den Wert des
Wohnens richtig zu schätzen. Erst nach 1870 setzte eine bedeutende Steigerung der Reallöhne
ein: zwischen 1871 und 1914 haben sich diese nahezu verdoppelt. 23 Erst mit steigenden Realeinkommen
war eine Bedingung für eine rege Bautätigkeit erfüllt .
Eine gestiegene, zahlungskräftige Nachfrage ist zwar eine notwendige, aber keine hinreichende
Bedingung für ein steigendes Wohnungsangebot. Vielmehr muss die gestiegene Nachfrage
von potentiellen Bauherren als anhaltend eingeschätzt werden. Die lange Lebensdauer von
Wohngebäuden – ökonomisch: die lange Kapitalbindung – führt dazu, dass nicht in erster
Linie die jeweils aktuelle Nachfragesituation entscheidend ist, sondern die erwartete künftige
Entwicklung. Erst wenn die Investition in Grundstück und Wohngebäude eine Kapitalrentabilität
verspricht, die mit anderen Investitionsmöglichkeiten gleichzieht, wird privates Kapital in
nennenswertem Umfang in den Bau von Mietwohnungen für eine anonyme Nachfrage strömen.
Der Mietwohnungsbau war von Anfang an durch einen hohen Anteil an Fremdmittelfinanzierung
gekennzeichnet, für die Mitte des 19. Jahrhunderts wird von Fremdkapitalquoten von 2/3
22 Asta Hampe, 1958, zitiert nach Jenkis: Das Schwabe’sche Gesetz und die Lütge’sche Regel; in: Jenkis (Hg):
Kompendium der Wohnungswirtschaft, München 3 S. 361 ff
23 Kaschuba, Wolfgang, Lebenswelt und Kultur der unterbürgerlichen Schichten im 19. und 20. Jahrhundert,
München 1990, S. 34