Das Nürnberger Schwein oder: Wohnungsbau ... - Kunstlexikon Saar

Das Nürnberger Schwein
oder: Wohnungsbau für die breiten Schichten des Volkes
Fritz Schmoll genannt Eisenwerth
I Das Nürnberger Schwein _____________________________________________________ 1
II Wohnungsreform und Urbanisierung zwischen 1850 und 1870 ________________________ 6
III Die Trägheit des Wohnungsmarktes _____________________________________________ 9
IV Staatliche Wohnungsbauförderung _____________________________________________ 13
V Sozialer Wohnungsbau, gesellschaftliche Modernisierung und rationalisierte Produktion __ 15
VI Genossenschaftliches oder individuelles Wohnungseigentum? _______________________ 17
VII Sozialer Mietwohnungsbau und große Siedlungen _________________________________ 21
VIII Ende des Wohnungsbaus für die breiten Schichten des Volkes _______________________ 22
Literatur ________________________________________________________________________ 24
J. A. Schmoll genannt Eisenwerth ist der jüngere Bruder meines 1994 verstorbenen Vaters
Bernhard, ist mein „Onkel Adi“. Aus dem Nachlass meines Vaters gibt es zwei Ordner mit
dem Briefwechsel zwischen den beiden Brüdern, beginnend 1947, ältere Dokumente haben
den Krieg nicht überstanden. Wohnen kommt in Adis Briefen selten vor, schon eher in denen
meines Vaters; Adi ist der mobilere von beiden, nomadenhaft fast, seine Briefe handeln –
neben Familiärem – vom Reisen: Vortragsreisen, Forschungsreisen, Exkursionen mit Studenten,
Kongresse, Ausstellungsvorbereitungen, Kuratoriumssitzungen, Gastprofessuren. Wenige
Male ist von seiner eigenen Wohnung die Rede, so von der in Saarbrücken, die als nicht klein,
aber doch „vollgestopft, ohne Dachboden, mit nur kleinem Keller“ geschildert wird – wohin
da mit Büchern und Sammlungen? Später bereitet ihm der Umzug nach München, der mit
dem Ruf an die TU notwendig wird, Sorgen: die Mieten sind „wahnsinnig teuer, wenn man
‚anständig’ wohnen will, bleibt nichts mehr für Bücher, Reisen ...“ Die Prioritäten sind klar:
erst Bücher und Reisen, dann Wohnen.
Ein Beitrag über Wohnen in einer Festschrift für J. A. Schmoll gen. Eisenwerth ist so gesehen
fehl am Platze. Es gibt aber zwei Rechtfertigungen: Zum einen ist Wohnen das Thema, das
ich seit langem umkreise, das ich aus der historischen und soziologischen, der bau- und architekturgeschichtlichen
und in jüngerer Zeit immer mehr aus der ökonomischen Perspektive
betrachtet habe. Nur darüber kann ich schreiben, wenn ich für diese Festschrift etwas aus eigener
Produktion beitragen möchte. Zum anderen geht es in diesem Beitrag um ungleiche
Entwicklungsgeschwindigkeiten, um das was bisweilen etwas schief als „Ungleichzeitigkeit“
gleichzeitiger Phänomene bezeichnet wird. J. A. Schmoll gen. Eisenwerth hat für „Ungleichzeitigkeiten“
in der Kunstgeschichte den weitaus treffenderen Begriff des Stilpluralismus geprägt.
1 Im folgenden will ich die ungleichen Geschwindigkeiten in der Entwicklung von Lebensverhältnissen,
Alltagspraktiken und Gestaltung der physischen Umwelt am Beispiel des
sozialen Wohnungsbaus zum Thema machen.
I Das Nürnberger Schwein
Maximilian II. von Bayern wollte um die Mitte des 19. Jahrhunderts in Nürnberg „Genossenschaftshäuser“
bauen lassen, um die Wohnungsnot der Arbeiter zu lindern. 2 Nach Mummenhoff
soll die Anregung dafür vom Berater des Monarchen, Wilhelm Heinrich Riehl ausgegan-
1 Schmoll gen. Eisenwerth, J. A.: Stilpluralismus statt Einheitszwang – Zur Kritik der Stilepochenkunstgeschichte;
in: Argo – Festschrift für Kurt Badt, Köln 1970, S. 77 ff
2 Mummenhoff, Ernst: Die Königshausstiftung und die Königsstiftungshäuser in Nürnberg; Zur 50jährigen Feier
der Eröffnung des Königsstiftungshauses am 1, Mai 1857; Nürnberg 1907

Fritz Schmoll gen. Eisenwerrth, Das Nürnberger Schwein, Beitrag zur Festschrift J. A. Schmoll gen. Eisenwerth, 2005, S. 2 / 24
gen sein. Riehl war 1848 Mitglied des Paulskirchenparlaments und seit 1854 Professor für
Staatswissenschaft in München, er gilt als einer der Väter der Sozialwissenschaften in
Deutschland. Er sah in einer ständisch geordneten Gesellschaft und in funktionsfähigen Familien
die wichtigsten Grundlagen politischer Stabilität, Riehl war ein Konservativer, ein kulturpessimistischer
Stadtkritiker. Wahrscheinlich waren neben Riehls Initiative auch die Ergebnisse
der hygienischen Untersuchungen von Pettenkofers über die Choleraepidemie des
Jahres 1854 in München, die 1855 publiziert worden sind, ausschlaggebend, 3 denn von Pettenkofer
hat sich (ähnlich wie Varrentrapp in Frankfurt a. M. und Virchow in Berlin) in der
zweiten Hälfte des 19. Jhs. unermüdlich für Wohnungs- und Stadthygiene eingesetzt. Sein
Bericht über die Münchener Epidemie hat weit über Bayern hinaus große Aufmerksamkeit
erfahren, zumal die Cholera in Europa eine neue Seuche war, die erst im 19. Jahrhundert auftrat.
Nürnberg, dessen wirtschaftliche Bedeutung im 18. Jahrhundert sehr zurückgegangen war,
verlor mit dem Wiener Kongress seine Reichsunmittelbarkeit und wurde bayrisch. Danach
erlebte die Stadt schon von den 1820er Jahren an einen frühindustriellen Aufschwung: neben
den traditionellen Gewerbezweigen (Nahrungsmittel, Spielzeug, Holzwaren) spielten Metallverarbeitung,
Tuchfabrikation, Chemie und Farbenfabrikation ein zunehmende Rolle. Frühe
Industriestandorte entwickelten sich im Osten und Süden der alten Stadt sowie zwischen
Nürnberg und Fürth. Nürnberg-Fürth war ja bekanntlich auch die erste deutsche Eisenbahnlinie
(„Ludwigsbahn“ 1835). Von ca. 25.500 Einwohnern im Jahre 1806 wuchs Nürnberg auf
ca. 44.500 im Jahre 1834 – schneller und früher als die meisten anderen deutschen Städte,
relativ (nicht absolut) auch schneller als München. Nürnberg dürfte also keine zufällige, sondern
eine wohlüberlegte Wahl für die königliche Initiative gewesen sein.
Abb. 1 (Quelle: Mummenhoff, Ernst: Die Königshausstiftung und die Königsstiftungshäuser
in Nürnberg; Zur 50jährigen Feier der Eröffnung des Königsstiftungshauses am 1, Mai 1857;
Nürnberg 1907)
Aber das Nürnberger Bürgertum war auch nach 1848 selbstbewusst, allzu großen Einfluss des
Hofes mochte man nicht. Der Bürgermeister von Waechter versuchte, die königliche Initiative
zu kanalisieren, indem er sich bemühte, eine bürgerliche Gesellschaft ins Leben zu rufen, die
Arbeiterwohnungsbau betreiben sollte. Dieser erste Versuch schlug aber fehl, und es kam
3 Pettenkofer, Max von: Untersuchungen und Beobachtungen über die Verbreitungsart der Cholera; München
1855

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doch die „Königshausstiftung“ zustande, die 1855-57 das erste Stiftungshaus im Kartäusergarten
(Grasergasse) baute. Es handelte sich also nicht um eine Genossenschaft, dennoch war
weiterhin auch vom „Genossenschaftshaus“ die Rede.
Abb. 2 (Quelle wie Abb. 1)
Architekt des Königsstiftungshauses war Baurat Solger. Die zitierte Publikation von Mummenhoff
zeigt auf dem Umschlag die Fassade des Hauses und innen den Grundriss eines Obergeschosses
(Abb. 1, 2). Es handelt sich um ein viergeschossiges Gebäude, das aus drei
zusammengekoppelten Zweispännern (zwei Wohnungen pro Treppenabsatz) besteht. An den
Grundrissen fällt zweierlei auf.
��Erstens, es sind unter den sechs Wohnungen pro Geschoss jeweils auch einige sehr große,
groß zumindest, wenn man als Maßstab nicht bürgerliche Wohnformen nimmt, sondern
das, was um die Mitte des 19. Jahrhunderts als wohnungsreformerische Forderung für angemessene
Arbeiterwohnungen galt: Stube, Küche und zwei Kammern, um Eltern, männliche
und weibliche Kinder jeweils in getrennten Schlafräumen unterzubringen – nur so
konnte nach Auffassung der Wohnungsreformer Sitte und Anstand in die Arbeiterfamilien
getragen werden.
��Zweitens: die Grundrisse sind nicht sehr funktional; bereits 1847/48 hatte C. W. Hoffmann
für die Berliner gemeinnützige Baugesellschaft voll ausgebildete Zweispännertypen
entwickelt, bei denen es keine gefangenen Räume gab, sondern jeder Raum der Wohnung
von einem kleinen Vorraum aus erschlossen ist – ein wohl durchdachter Grundrisstyp, der
bis heute im innerstädtischen Wohnungsbau eine Rolle spielt (Abb. 3). Solgers Grundriss
mit der durchgehenden Mittelwand und einer Raumfolge, die an Bürgerhäuser des 18.
Jahrhunderts erinnert, bleibt dahinter zurück.
Das Königsstiftungshaus wurde 1896 vom Germanischen Nationalmuseum aufgekauft und
1899 abgerissen. Die Stiftung baute aus dem Verkaufserlös ein neues Haus, das ebenfalls
Wohnungen der Größe von 37 m² bis zu 80 m² (!) enthielt.

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Abb. 3: C. W. Hoffmann, Typengrundriss für viergeschossige Zweispänner der Berliner gemeinnützigen
Baugesellschaft (Quelle: StA Münster, Oberpräsidium Nr. 2512)
Einige Jahre später führte die Initiative des Nürnberger Bürgermeisters von Waechter schließlich
doch zur Gründung einer Baugesellschaft: 1862 wurde die „Nürnberger Wohnungsverein
Actiengesellschaft“ gegründet. Gründungsmitglieder waren Nürnberger Unternehmer. Man
ging die Sache systematisch an: Informationen über ähnliche Gründungen oder Initiativen aus
Chemnitz, Dresden, Wien, Frankfurt und Berlin wurden gesammelt, im „Nürnberger Kurier“
erschien eine sechsteilige Artikelserie „Die Wohnungsfrage“, aus der auch hervorgeht, dass
die Berliner Gemeinnützige Baugesellschaft (gegründet 1847), das vom Prinzen Albert initiierte
und finanzierte Modellhaus auf der Weltausstellung in London 1851 4 und die Cité Ouvrière
in Mulhouse (Elsaß) den Nürnberger Gründern bekannt waren – das bedeutet: man bezog
alle um 1860 verfügbaren, wichtigen praktischen Erfahrungen, Versuche und Gedanken
zum Arbeiterwohnungsbau in die eigenen Überlegungen ein. 5
Die Gesellschaft setzte in ihren Statuten die Gewinnausschüttung („Verzinsung des Actienkapitals“)
auf 4% fest, bei günstiger Geschäftsentwicklung sollte die Ausschüttung auf bis zu
5% angehoben werden können, aber nicht darüber hinaus. Eine Rücklage („Reservefonds“)
4 Das Musterhaus des Prinzen Albert war auf der Grundlage von Musterentwürfen des Architekten Henry Roberts
für die Londoner Weltausstellung 1851 errichtet worden (ders: H. R. H. Model Houses for Families, London
1851); die Übersetzung der Publikation besorgte C. F. Busse als „Ausgeführte Familienhäuser für die Arbeitenden
Klassen, Heft 1, Berlin 1852 (weitere Hefte folgten nicht)
5 Stadtarchiv Nürnberg, Rep. E 6, Verein 201, Band 1; vgl. auch: Fritz Schmoll; Wohnungsnot und Wohnungsreform
in Deutschland; Diss. Stuttgart 1979, S. 456 ff

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sollte aus Überschüssen, sonstigen Zuwendungen und einer bereits vorhandenen Stiftung eines
Mitglieds gebildet werden. Die Miete sollte so kalkuliert werden, dass die normale Verzinsung
sowie laufende Kosten und eine Instandhaltungsrücklage erwirtschaftet werden können.
Abb. 4: Solger, Grundrisse zu den Häusern Flaschenhofgarten 17/19 (linke Bildhäflte) und 21
(rechts) für den Wohnungsverein Nürnberg AG (Quelle: StadtA Nürnberg, Rep. E 6, Verein
201, Bd. 1)
Die Nürnberger Wohnungsverein AG baute 1862 drei Wohngebäude, zwei mit je 18 Wohnungen,
davon eines im Flaschenhofgarten 17 – 21, das die Zeiten überdauert hat und 1974
noch intakt und bewohnt war (seither habe ich nicht mehr überprüft, ob es noch steht), und
eines mit wohl 36 Wohnungen in der Bauvereinstraße. Auch für diese Gebäude lieferte Baurat
Solger die Entwürfe. Offenbar hatte er die Pläne von C. W. Hoffmann für die Berliner gemeinnützige
Baugesellschaft inzwischen gründlich studiert, denn nunmehr plant er dreige-

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schossige Zweispänner, die in der Grundrissdisposition mit dem von C. W. Hoffmann entwickelten
Typ so gut wie identisch sind (Abb. 4).
Nicht nur die Architekten mussten sich mit der Frage auseinandersetzen, wie eine gute Arbeiterwohnung
aussehen soll. Auch die Bewohner mussten sich mit der neuen – städtischen –
Lebensweise auseinandersetzen. Arbeiterfamilien in den rasch wachsenden Städten des mittleren
und späten 19. Jahrhunderts waren zu einem Teil Zuwanderer aus ländlichen Regionen,
zu einem Teil rekrutierten sie sich aus der vorindustriellen städtischen Unterschicht, die im
18. und frühen 19. Jahrhundert stetig angewachsen war. Ob aus ländlichen oder städtischen
Verhältnissen kommend – Erfahrungen hatten sie damit, sich als Familien auf der Basis vorindustrieller
Erwerbs- und Sozialstrukturen irgendwie durchzubringen. Erfahrungen mit einer
städtischen Lebensweise, mit der Trennung von Wohnen und Arbeiten, mit einer weniger auf
Subsistenzwirtschaft und Eigenproduktion und mehr auf Warenkonsum ausgerichteten Lebensweise
hatten sie nicht. Die Grundlage, in der eigenen Hauswirtschaft einen Grossteil des
alltäglichen Bedarfs selbst zu produzieren, war ihnen jedoch durch die städtische Wohnform
genommen. Das wird am Beispiel einer Mieterfamilie der Nürnberger Wohnungsverein AG
besonders plastisch: sehr zum Entsetzen des wohlmeinenden großbürgerlichen Vorstands der
AG versuchten sie nämlich, auf dem Dachboden des dreigeschossigen Mietshauses, ein
Schwein zu halten. 6 Ja, wo auch sonst? Das wird wohl ein Kündigungsgrund gewesen sein,
denn die Hausordnung sah unter Ziff. 11 vor:
„Untersagt sind alle Zänkereien im Hause, und alles unnütze Geräusch, Geschrei, dann alle
lärmenden Spiele und lästiges Herumtreiben der Kinder, überhaupt alles, was die Ruhe und
Ordnung der übrigen Hausbewohner stören oder dem Hause Schaden zufügen kann.“ 7
II Wohnungsreform und Urbanisierung zwischen 1850 und 1870
Nürnberg ist nicht die einzige Stadt, in der um 1850 erste Anstrengungen zur Verbesserung
der Wohnungssituation der „arbeitenden Klassen“ unternommen wurden. Das Thema kam im
Zuge der Industrialisierung in England, Frankreich, Belgien, der Schweiz und Deutschland
um die Jahrhundertmitte auf. Charakteristisch ist die enge Verknüpfung der theoretischen
Diskussion mit praktischen Versuchen. Nürnberg ist hierfür nur ein Beispiel.
In den – vor 1870 noch wenigen – schnell wachsenden Städten war die soziale Lage der hereinströmenden
Bevölkerung miserabel, das ist hinreichend dokumentiert und analysiert. Engels
„Lage der Arbeitenden Klassen in England“ 8 ist nach wie vor ein überaus lesenswertes
Dokument. In den Kategorien von Marx gedacht, ist dies eine Folge der Ausbeutung. Die industrielle
Reservearmee der Arbeits-, Land- und Vermögenslosen hat nur die eigene Arbeitskraft
zu verkaufen und muss den Lohn akzeptieren, den das Kapital bietet, und das hat um
1850 zum anständigen Wohnen, Kleiden, Essen meist nicht gereicht. In den Kategorien der
liberalen Ökonomie sind niedrige Löhne Voraussetzung für Investitionen und Investitionen
Voraussetzung für Wachstum und Wohlstand: nur was nicht konsumiert wird, kann investiert
werden. Sowohl aus der einen wie aus der anderen Sicht wäre die Wohnungsfrage also eigentlich
eine Lohnfrage. Aber zwischen den beiden Polen einer sozialistischen und einer rein
wirtschaftsliberalen Position gab es eine Diskussion um Wohnungsreform, die die Wohnungsfrage
als eigenes Feld der Fürsorge bzw. Sozialpolitik entdeckt und um die Mitte des 19.
Jahrhunderts wichtige grundlegende Gedanken zur Wohnungsreform entwickelt hat. Beherrschend
ist in der damaligen Diskussion die Vorstellung, dass Wohnungsprobleme Ursache
6 Sitta, Josef: Die Entwicklung der gemeinnützigen Bautätigkeit in Nürnberg von 1850 bis 1930; Wirtschaftswiss.
Diplomarbeit Erlangen-Nürnberg 1965 (Typoskript vorh. in Stadtarchiv Nürnberg), S. 28
7 Stadtarchiv Nürnberg, Rep. E 6, Verein 201, Band 1
8 Leipzig 1845

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(und nicht etwa Folge) weiterer sozialer, ethischer und hygienisch-medizinischer Probleme
sind. 9
Zwischen 1842 und 1870 erschienen im deutschsprachigen Raum etwa 70 Beiträge zur „Arbeiterwohnungsfrage“,
meist kleinere Einzelschriften oder Artikel in Fachzeitschriften, letztere
vor allem im „Arbeiterfreund“ des Centralvereins in Preußen für das Wohl der arbeitenden
Klassen, 10 vereinzelt auch in Bau-Fachzeitschriften. Die Diskussion war verbunden mit praktischen
Versuchen, vor allem durch Gründung von Baugesellschaften, vereinzelt auch durch
Stiftungen, die Wohnungssituation der Arbeiter zu verbessern. Die Bewegung war getragen
von bürgerlichen Kreisen. Die jeweiligen lokalen Initiatoren waren meist auch über die Diskussion
anderwärts informiert, insbesondere die Beispiele aus London und Mulhouse waren
wohl allgemein bekannt. Der erste und auch der zweite internationale Wohltätigkeitskongress
in Brüssel (1856 und 1857) hatte jeweils auch dieses Thema auf der Tagesordnung, der internationale
Gedankenaustausch zur Arbeiterwohnungsfrage fand also auch dort ein Forum.
Innerhalb der Wohnungsreform-Diskussion gab es unterschiedliche Strömungen. Einer der
frühesten und profiliertesten Autoren war der christlich-konservative Publizist Victor Aimé
Huber, Professor für Literaturgeschichte in Berlin und Mitinitiator der Berliner gemeinnützigen
Baugesellschaft. 11 In seinem Konzept verband sich Wohnungsreform als innere Kolonisation
mit Vorstellungen von einer ständisch strukturierten Gesellschaft, deren Grundlage und
Kernelement ethisch und ökonomisch intakte Familien sein sollten. Eine der Familie übergeordnete
Struktureinheit war in Hubers Gesellschaftsmodell die Genossenschaft (vor allem im
Konsum-, weniger im Produktionsbereich), die es den Familien ermöglichen und erleichtern
sollte, durch gemeinschaftliche Selbsthilfe den Alltag zu meistern und den Lebensstandard
allmählich zu erhöhen. Wohnungsreform verband sich bei Huber mit der Idee genossenschaftlich
organisierter Arbeitersiedlungen am Rand oder im Umland der wachsenden Städte.
Im Gegensatz zu Huber vertraten die Anhänger des Wirtschaftsliberalismus die Auffassung,
dass der Markt die Wohnungsfrage entsprechend den Marktgesetzen lösen werde. Der 9.
Kongress deutscher Volkswirte befand im Jahre 1867:
„Die Wohnungsfrage in Städten kann nur gelöst werden, wenn es gelingt, die Herstellung der
Wohngebäude, namentlich auch der kleinen und billigeren Wohnungen unter der Berücksichtigung
der nothwendigen, abseiten des Staats festzustellenden Sanitäts-Bedingungen, nach
Maaßgabe des Bedürfnisses durch die Privat-Spekulation zu beschaffen.“ 12
Diese liberale Position differenziert sich bis Ende der 1860er Jahre in unterschiedliche Argumentationsstränge
aus. Eine Fraktion, publizistisch angeführt von Julius Faucher, stellte die
Rolle des Bodenmarktes in den Mittelpunkt und behauptete eine Monopolstellung der städtischen
Grundbesitzer, die es ihnen ermögliche, Grundstückspreise und dadurch die Kosten des
Wohnens hoch zu halten. Dieses Monopol sollte durch Ausdehnung der Städte in die Fläche
aufgehoben werden und – für einen profilierten Wirtschaftsliberalen der Jahre um 1850 eine
erstaunliche Forderung – durch ein staatliches Verbot von Mietskasernen in den neu zu erschließenden
Stadterweiterungsgebieten. 13 Insofern war diese Fraktion ein Vorläufer der Bo-
9
Schmoll, Fritz: Wohnungsnot und Wohnungsreform, S. 96 ff
10
Das Organ des Centralvereins in Preußen für das Wohl der arbeitenden Klassen kam von 1852 bis 1860 unter
dem Titel „Mitteilungen des Zentralvereins...“, von 1861 bis 1863 als „Zeitschrift des Zentralvereins ...“ und ab
1863 als „Der Arbeiterfreund“ heraus und enthält zahlreiche Beiträge zu Wohnungsfragen.
11
Huber, Victor Aimé: Über innere Ansiedlung und Colonisation; in: Janus, Jg. 1846. Danach zahlreiche Schriften
bis Ende der 1860er Jahre
12
Vierteljahresschrift für Volkswirthschaft und Kulturgeschichte, Bd. 19 (Jg. 5/1867) S. 122 ff
13
So: Faucher, Julius: Die Bewegung für Wohnungsreform, in: Vierteljahresschrift für Volkswirthschaft und
Kulturgeschichte, , Jg. 1865/66. Ders.: Über Häuserbauunternehmung im Geiste der Zeit; das. Jg. 1869

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denreform-Bewegung, die um 1900 diese Argumentationslinie wieder aufnahm, dann angeführt
von Rudolf Eberstadt mit zahlreichen Publikationen. 14
Eine andere Fraktion stellte die genossenschaftliche Selbsthilfe in den Mittelpunkt: Wohnungssuchende
sollten sich zu Baugenossenschaften (Spar- und Bauvereinen) zusammenschließen,
durch kleine Sparbeiträge Eigenkapital ansammeln und davon Häuser bauen. Dabei
folgten die meisten Anhänger dieser Richtung der Vorstellung von geschlossenen Siedlungen
mit kleinen Häusern im Umland großer Städte, insoweit an die Gedanken von V. A. Huber
anknüpfend. Die Genossenschaften sollten fertiggestellte Häuser den Mitgliedern übergeben,
die sie nach und nach abbezahlen sollten. 15
Die Wohnungsreformdiskussion reflektiert die räumlichen und sozialen Erscheinungen der
frühen Urbanisierung. Vor 1870 war der Wohnungsmarkt in Deutschland wenig entwickelt,
Wohnen zur Miete konnte noch kein funktionierendes Versorgungsmodell sein. Selbst höhere
Löhne hätten den Arbeitern zunächst kaum die Möglichkeit eröffnet, bessere und größere
Wohnungen zu konsumieren, denn diese waren kaum vorhanden. Zwar gab es schon vor dem
19. Jahrhundert in den Städten auch Mietwohnungen, in einzelnen Städten waren bis zur Hälfte
der Wohnungen nicht vom Eigentümer, sondern von Mietern bewohnt. Insbesondere Gruppen,
die nicht als selbstständige Handwerker und Händler im eigenen Haus eine eigene Wirtschaft
betrieben, wohnten zur Miete. Schon seit dem 18. Jahrhundert und bis zur Einführung
der Gewerbefreiheit war diese Gruppe ständig gewachsen. Daneben gab es auch Adelige, Militärs
und Beamte, die ihre Stadtwohnung mieteten. Kleine, billige Mietwohnungen für die
Versorgung der sehr schnell anwachsenden Arbeiter- und Unterschichten waren bis gegen
1870 eher ein „Abfallprodukt“ des bürgerlichen Wohnhausbaus: in Kellern, Dachböden, Hinterhäusern,
in Räumen innerhalb der Wohnung anderer Familien (als „Aftermieter“) oder
ganz ohne Anspruch auf einen eigenen Raum (als „Schlafgänger“) musste sich mit Wohnraum
versorgen, wer auf der Suche nach Lohnarbeit in die Stadt zog. So verdichtete sich die
Bebauung in früh industrialisierten Städten das ganze 19. Jahrhundert über durch Anbau, Aufstockung
und Bebauung von Hofflächen.
Demgegenüber mussten Industrieunternehmer, die „auf der grünen Wiese“ neue Standorte
entwickelten, auch für den Wohnungsbau selber sorgen – insbesondere in der standortgebundenen
Bergbau- und Hüttenindustrie bildete sich früh der Werkswohnungsbau heraus. Als
älteste deutsche Werkssiedlung, die im Zuge der Industrialisierung errichtet wurde, gilt gemeinhin
die Siedlung „Eisenheim“ der Gute-Hoffnungs-Hütte in Oberhausen (ab 1846). Aber
auch andernorts entstanden früh Werkswohnungen. Bisweilen lässt sich eine kontinuierliche
Entwicklung nachzeichnen von der merkantilistischen Ansiedlungspolitik des 18. Jhs. zum
Werkswohnungsbau des 19. Jhs.. So etwa im Finowtal nahe Eberswalde (Preußen) nordöstlich
von Berlin, wo zusammen mit einem Messingwerk von der Kriegs- und Domänenkammer,
also vom preußischen Fiskus, von der 30er Jahren des 18. Jhs. an Arbeiter- und „Officianten“-Häuser
gebaut wurden, die den Kern einer bis in die 20er Jahre des 20. Jhs. ständig
erweiterten Siedlung bildeten. 16
Wo in der ersten Hälfte des 19. Jhs. vereinzelt doch städtische Mietwohngebäude errichtet
wurden, waren sie bekannt und berüchtigt: etwa die „Wülknitz’schen Familienhäuser“ in der
Rosenthaler Vorstadt in Berlin – dort hat der Kammerherr von Wülcknitz, märkischer Gutsbesitzer,
schon um 1825 sechs mehrgeschossige Miethäuser errichten lassen, die insgesamt
ungefähr 425 einzelne Stuben enthielten, jede als Wohnung für eine Familie gedacht und auch
14
Eberstadt, Rudolf: Städtische Bodenfrage, Berlin 1894 und danach zahlreiche weitere Beiträge
15
Ein prominenter Vertreter dieser Richtung ist: Sax, Emil: Die Wohnungszustände der arbeitenden Klassen und
ihre Reform, Wien 1869
16
Vgl. Seifert/Bodenschatz/Lorenz, Das Finowtal im Barnim, Berlin 2000, S. 17

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so vermietet. Bettine von Arnim hat in ihrem „Dies Buch gehört dem König“ 17 einen Anhang
beigefügt („Bericht eines jungen Schweizers aus dem Vogtlande“) in dem die erbärmlichen
Zustände in diesen Familienhäusern beschrieben sind. Es hat sich nach der Rekonstruktion
von Geist/Kürvers um langgestreckte Gebäude mit drei Haupt- und ein bis zwei Dachgeschossen
gehandelt, in denen beidseits eines Mittelgangs die Stuben angeordnet waren. 18
Die Wohnungsreformer beschränkten sich nicht auf theoretische Diskussionen. Zwischen
1840 und 1870 gab es in 26 deutschen Städten Gründungen von gemeinnützigen Baugesellschaften
und ähnlichen Unternehmungen. Nicht alle gegründeten Unternehmen, aber viele
von ihnen bauten tatsächlich auch einige Wohnungen. Die Gründungen erfolgten in der Regel
durch die lokalen Honoratioren – Intellektuelle und Industrielle – bisweilen hat sich das jeweilige
Herrscherhaus engagiert, wie in Bayern oder Preußen. Gemeinnützig waren die Baugesellschaften
insofern, als die Ausschüttung auf das gezeichnete Kapital (der meist in der
Rechtsform der AG gegründeten Unternehmen) auf 4% begrenzt war (in Nürnberg auf 5% -
aber das wurde nie erreicht). Die begrenzte Gewinnausschüttung ist eines der Leitmotive der
gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, sie zieht sich von der ersten derartigen Gründung (Berlin
1847) bis zum 1990 aufgehobenen Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen
hindurch.
Hinter dem Konzept der Gemeinnützigkeit durch Gewinnausschüttungs-Beschränkung steht
die Vorstellung eines Kompromisses zwischen zwei doch unvereinbaren Zielen: Die Gewinnausschüttung
sollte einerseits genug Anreiz bieten, privates Kapital in den Arbeiterwohnungsbau
(oder in der jüngeren Diktion des Zweiten Wohnungsbaugesetzes der alten Bundesrepublik
aus dem Jahre 1956: in den „Wohnungsbau für die breiten Schichten des Volkes“ 19 )
zu lenken. Die Begrenzung auf 4% sollte andrerseits günstige Mieten garantieren. Ohne staatliche
Subventionen wurden aber beide Ziele verfehlt: 4% waren zu niedrig, um mit rentablen
Investitionsmöglichkeiten zu konkurrieren, aber zu hoch, um niedrige Mieten zu sichern.
J. A. Romberg, Herausgeber der „Zeitschrift für praktische Baukunst“, neben C. W. Hoffmann
einer der wenigen Architekten, die sich in der Wohnungsreform-Bewegung engagierten,
durchschaute dieses ökonomische Dilemma. Mit seiner kritischen Haltung war er aber um
die Mitte des 19. Jahrhunderts noch völlig isoliert, erst kurz vor der Wende zum 20. Jahrhundert
setzte sich die Ansicht, dass der Staat mit Subventionen den Massenwohnungsbau fördern
sollte, zunächst einmal in der theoretischen Literatur durch. Romberg schreibt schon
1845, also noch im Vormärz:
„Es giebt in unserer Zeit wenig reiche Leute, welche für solchen wohlthätigen Zweck ein bedeutendes
Capital opfern. Wenn aber dasselbe nicht geopfert, sondern verzinst werden soll,
so fällt jeder Vortheil für das Gemeinwohl weg. Es ist durchaus nicht wahr, dass für die untern
Klassen in größeren Städten, wo der Grund und Boden gekauft werden muß, von einem
Privatmanne Wohnungen erbaut werden können, die zu billigem Zins abzugeben seien, und
jede Berechnung der Art ist entweder Selbsttäuschung oder eine Täuschung Anderer.“ 20
Ã
III Die Trägheit des Wohnungsmarktes
Das Nürnberger Schwein auf dem Dachboden zeigt exemplarisch: es gibt Entwicklungsphasen,
in denen sich Lebensbedingungen und Alltagspraxis mit unterschiedlicher Geschwindigkeit
entwickeln. Tradierte Praktiken sind den veränderten Bedingungen nicht mehr angemes-
17
Berlin 1843
18
Geist, Johann Friedrich und Klaus Kürvers: Das Berliner Mietshaus, Bd. I 1740 – 1862, München 1980
19
II. WoBauG (1956) § 1
20
Romberg, J. A.: Über den Mangel an kleinen Wohnungen in unseren Städten; in: Zeitschrift für praktische
Baukunst, Jg. 5/1845, S. 298

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sen, das Alte reibt sich am Neuen. Auch die Wohnungsreformbewegung des 19. Jhs. ist insgesamt
Ausdruck unterschiedlicher Entwicklungsgeschwindigkeiten: der Wohnungsbau bleibt
qualitativ und vor allem quantitativ hinter dem schnell steigenden Bedarf an Wohnraum in
den wachsenden Städten zurück. Weder von der liberalen Position aus, die eine Lösung durch
den Markt beschwor, noch von der sozialistischen Position aus, die die Wohnungsfrage als
Nebenwiderspruch des antagonistischen Verhältnisses von Kapital und Arbeit definierte,
konnte die Ökonomie des Wohnungsmarktes und des Wohnungsbaus begriffen werden.
Ökonomisch betrachtet sind Mietwohngebäude Sachkapital. Das in Wohngebäuden gebundene
Kapital gibt über lange Zeiträume Nutzungen ab: ein Haus kann man hundert Jahre oder
länger bewohnen. Dementsprechend besteht nur ein kleiner Teil des Wohnungsangebots aus
neu errichteten Gebäuden, der Wohnungsmarkt ist ein Bestandsmarkt, das Angebot ist nahezu
starr, für eine rasch steigende Nachfrage steht nicht sofort ein entsprechend größeres Angebot
zur Verfügung. Vielmehr passt sich das Angebot nur langsam an eine gestiegene Nachfrage
an, die Angebotsfunktion reagiert unelastisch auf Nachfrageveränderungen.
Die unelastische Reaktion des Wohnungsangebots hat Folgen: bei steigender Nachfrage wird
zunächst der vorhandene Wohnraum intensiver genutzt, und die Mieten (Preise) steigen über
einen theoretisch gedachten „Gleichgewichtspreis“ hinaus. Intensivere Nutzung des Wohnungsbestands
heißt: überbelegte Wohnungen, Nutzung von Kellerräumen, Nebengelassen
und Dachböden als Wohnung, eben die Erscheinungen, die die Wohnungsreformer um 1850
beobachteten.
Wie lange es dauert, bis aus einer gestiegenen Einwohnerzahl eine steigende Wohnungsnachfrage
und aus steigender Wohnungsnachfrage eine rege Bautätigkeit entsteht, hängt von vielen
Faktoren ab und kann nicht allgemeingültig beantwortet werden. Zunächst spielt natürlich
Zahlungsfähigkeit, also die oben angesprochene Lohnfrage eine Rolle, die vom wirtschaftlichen
Wachstum abhängt und natürlich auch davon, wie sich das (im Falle von Wachstum)
größer werdende Sozialprodukt auf Investitionen und Konsum verteilt und wie gewachsene
Konsummöglichkeiten sozial verteilt sind. Die Realeinkommen der breiten Schichten sind
wohl erst nach 1870 gestiegen, erst gegen Ende des 19. Jahrhunderts hatten Lohnabhängige
vermehrt die Freiheit, zu entscheiden, welchen Anteil des gestiegenen Einkommens sie auf
Wohnen und andere Konsumgüter verteilen.
Die Frage des Anteils der Miete an den Konsumausgaben hat die Zeitgenossen sehr beschäftigt,
seit Hermann Schwabe 1868 seine Ergebnisse einer statistischen Analyse der Konsumausgaben
der Berliner Steuerpflichtigen und der Berliner Kommunalbeamten veröffentlicht
hat. 21 Anhand beider Datenreihen hat Schwabe einen Zusammenhang entdeckt, den zuvor der
Leipziger Statistiker Engel schon für die Nahrungsmittel-Ausgaben belegt hat und der danach
vielfach diskutiert und überprüft wurde. Heute gilt das „Schwabe’sche Gesetz“ als allgemeine
Tendenz des Konsumverhaltens von Haushalten und verursacht keinerlei Aufregung mehr: je
höher das Einkommen, um so geringer der Anteil, der für lebensnotwendige Güter ausgegeben
wird. Wohnen gehört zum Lebensnotwendigen, mit sinkendem Einkommen steigt der
Anteil der Mietausgaben am gesamten verfügbaren Einkommen. Schwabe formuliert: „Je
ärmer jemand ist, einen desto größeren Theil seines Einkommens muß er für Wohnung verausgaben.“
Selbstverständlich ist dieser Zusammenhang kulturell überformt: in verschiedenen
Kulturen, Subkulturen, Schichten und Regionen ist der Anteil der Wohnausgaben am Haushaltsbudget
unterschiedlich.
Das Verhältnis der Veränderungsrate (beispielsweise in Prozent) der Mietausgaben zur Veränderungsrate
des Einkommens nennt man Einkommenselastizität der Miete. Eine Elastizität
21 Schwabe, Hermann: Das Verhältnis von Miethe und Einkommen in Berlin; in: Berlin und seine Entwicklung –
Gemeinde-Kalender und städtisches Jahrbuch für 1868

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größer 1 bedeutet, dass bei steigendem Einkommen ein größerer Teil des Zuwachses für eine
höhere Miete, also für mehr oder besseren Wohnraum ausgegeben wird. Bei einer Elastizität
gleich 1 ändert sich das Verhältnis Mietausgaben zu gesamten Konsumausgaben nicht, wenn
das Einkommen steigt. Bei einer Elastizität kleiner 1 wird vom Zuwachs weniger für zusätzlichen
Wohnkonsum ausgegeben, aber immer noch steigt der Wohnkonsum mit steigendem
Einkommen, nur eben unterproportional. Die Einkommenselastizität bestimmter Konsumausgaben
gilt als Hinweis auf die Konsumpräferenzen der Haushalte: Güter, bei denen die Einkommenselastizität
hoch ist, sind dem Haushalt wichtig, es sind superiore Güter, beispielsweise
Luxusgüter; Güter, bei denen die Einkommenselastizität niedrig ist, sind inferiore, notwendige
Güter. Je geringer die Einkommenselastizität, um so ausgeprägter ist die Sättigung.
Auch negative Einkommenselastizitäten (bei steigendem Einkommen gibt der Haushalt absolut
weniger für ein bestimmtes Gut aus) kommen vor: absolut inferiore Güter werden mit steigendem
Einkommen durch höherwertige ersetzt bzw. ganz aus dem Konsumplan gestrichen.
Einkommenselastizitäten nahe Null sind also ein Hinweis auf Sättigungstendenzen für ein
bestimmtes Gut bei einem bestimmten Haushaltstyp. Anhand der Schwabe’schen Datenreihen
wurden Einkommenselastizitäten errechnet. Es ist ein wenig erstaunliches Ergebnis, dass die
Einkommenselastizität der Wohnungsmiete mit steigendem Einkommen abnimmt: je reicher
ein Haushalt, um so mehr rückt das Wohnen vom Bereich der luxuriösen in den Bereich der
notwendigen (inferioren) Güter. 22
Hohe Einkommenselastizitäten der Mietausgaben bei den ärmeren städtischen Haushalten,
wie sie anhand der Schwabe’schen Daten für die zweite Hälfte des 19. Jahrhunderts belegt
sind, bedeuten also, dass die Nachfrage nach Wohnungen für Haushalte mit niedrigem Einkommen
noch bei weitem nicht gesättigt war. Wie auch, angesichts der oben geschilderten
Wohnverhältnisse?
Nicht die Zahl der Einwohner oder die Zahl der Haushalte ohne Wohnung sondern steigende
Realeinkommen und eine positive Einkommenselastizität der Wohnausgaben waren also die
Voraussetzungen dafür, dass eine steigende, zahlungskräftige Nachfrage nach kleineren Wohnungen
in den wachsenden Städten entstehen konnte. Ohne diese Voraussetzung war eine
„Lösung der Wohnungsfrage durch die Privatspekulation“ nicht möglich. Dies wurde von den
liberalen Wohnungsreformern jedoch nicht thematisiert, vielmehr wurde das „Schwabe’sche
Gesetz“ als Ausdruck der Unfähigkeit der ärmerem Schichten interpretiert, den Wert des
Wohnens richtig zu schätzen. Erst nach 1870 setzte eine bedeutende Steigerung der Reallöhne
ein: zwischen 1871 und 1914 haben sich diese nahezu verdoppelt. 23 Erst mit steigenden Realeinkommen
war eine Bedingung für eine rege Bautätigkeit erfüllt .
Eine gestiegene, zahlungskräftige Nachfrage ist zwar eine notwendige, aber keine hinreichende
Bedingung für ein steigendes Wohnungsangebot. Vielmehr muss die gestiegene Nachfrage
von potentiellen Bauherren als anhaltend eingeschätzt werden. Die lange Lebensdauer von
Wohngebäuden – ökonomisch: die lange Kapitalbindung – führt dazu, dass nicht in erster
Linie die jeweils aktuelle Nachfragesituation entscheidend ist, sondern die erwartete künftige
Entwicklung. Erst wenn die Investition in Grundstück und Wohngebäude eine Kapitalrentabilität
verspricht, die mit anderen Investitionsmöglichkeiten gleichzieht, wird privates Kapital in
nennenswertem Umfang in den Bau von Mietwohnungen für eine anonyme Nachfrage strömen.
Der Mietwohnungsbau war von Anfang an durch einen hohen Anteil an Fremdmittelfinanzierung
gekennzeichnet, für die Mitte des 19. Jahrhunderts wird von Fremdkapitalquoten von 2/3
22 Asta Hampe, 1958, zitiert nach Jenkis: Das Schwabe’sche Gesetz und die Lütge’sche Regel; in: Jenkis (Hg):
Kompendium der Wohnungswirtschaft, München 3 S. 361 ff
23 Kaschuba, Wolfgang, Lebenswelt und Kultur der unterbürgerlichen Schichten im 19. und 20. Jahrhundert,
München 1990, S. 34

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berichtet. Darlehen für den Wohnungsbau wurden bis zur Reichsgründung überwiegend von
Privaten gewährt. Meist handelte es sich um hypothekarisch besicherte Kredite, die nicht regelmäßig
getilgt, sondern am Ende der vereinbarten Laufzeit in einem Betrag voll zurückgezahlt
wurden. Hypothekenbanken entstanden (nach dem Vorläufer der 1769 gegründeten
Schlesischen „Landschaften“, die Agrarkredite bereitstellten) ab 1835 (Bayerische Hypotheken-
und Wechselbank, München), vermehrt ab 1867, zunächst allerdings ebenfalls spezialisiert
auf landwirtschaftliche Kredite. Hypothekenordnungen, wie die preußische von 1872
liberalisierten den Pfandbrief- und Darlehensmarkt, so dass die Banken sich über die Emission
von Pfandbriefen refinanzieren und ihr Angebot an Darlehen rasch ausdehnen konnten.
Die Ausleihungen wuchsen von 0,17 Mrd Mark im Jahre 1870 auf ca. 10 Mrd Mark im Jahre
1900. 24 Den Ausleihungen entspricht ein gleiches Wachstum der Pfandbriefemissionen: im
Zuge der Industrialisierung und insbesondere im Gründerjahre-Boom wurden private Ersparnisse
in großem Umfang in Pfandbriefen angelegt.
Neben steigender, zahlungskräftiger Nachfrage und einem funktionierenden, liquiden Kapitalmarkt
bedarf es eines ausreichenden Angebots an erschlossenen, bebaubaren Grundstücken,
damit Wohnungen entstehen können. Die kommerzielle Erschließung von Bauland besorgten
zunehmend „Terraingesellschaften“, die im Einzugsbereich wachsender Städte von den 60er
Jahren des 19. Jhs. an entstanden. Bekannt wurde in Deutschland J. A. W. Carstenn durch
seine Projekte in Wandsbek bei Hamburg, später in Lichterfelde bei Berlin (ab 1866). Terraingesellschaften
kauften agrarisch genutztes Land auf, sorgten für die Erschließung, parzellierten
das Gelände und verkauften die so geschaffenen Grundstücke zur Bebauung weiter.
Diese ersten Projekte waren zunächst für den Villenbau konzipiert, später aber wurden Stadterweiterungsgebiete
auf diese Weise auch für den Mietshausbau erschlossen. Die Errichtung
der Gebäude selber wurde überwiegend von mittelständischen Bauhandwerkern organisiert
und häufig auch – bis zum Verkauf – vorfinanziert. Der Bauunternehmer des 19. Jahrhunderts
war in vielen Fällen Architekt, Bauausführender und Bauträger zugleich. Die Entwürfe wurden
– sofern es sich um innerstädtische Mietshäuser handelte – von den Baumeistern und nur
selten von Architekten angefertigt. Käufer der bebauten Mietwohngrundstücke, das heißt Anbieter
von Mietwohnungen, waren vielfach mittelständische Handwerker, kleine Unternehmer
und Händler, die das „Zinshaus“ als Kapitalanlageobjekt und Alterssicherung erwarben.
Es kamen also mehrere Faktoren zusammen, die dazu geführt haben, dass sich ab 1870 eine
rege Bautätigkeit in vielen Städten entwickelte:
��die zahlungskräftige Nachfrage nach Wohnungen war aufgrund gewachsener Realeinkommen
auch breiterer Schichten gestiegen,
��für die Erschließung von Bauland hatten sich mit den Terraingesellschaften kommerzielle
Strukturen herausgebildet,
��zunehmende Ersparnisse mittlerer Schichten wurden in Pfandbriefen angelegt und dienten
der Refinanzierung der Baukredite
��ein entwickeltes Hypothekenbanksystem organisierte dieses Geschäft indem diese Einlagen
gesammelt und in Baudarlehen umgewandelt wurden.
Auf dieser Grundlage entfaltete sich zwischen 1870 und dem ersten Weltkrieg in den Städten
jene Bautätigkeit, deren Hinterlassenschaft wir heute noch als Mietskasernengürtel bzw.
Gründerzeitviertel ringförmig um den vorindustriellen Stadtkern fast aller deutscher Städte
vorfinden. Zwar reichte die Bautätigkeit wohl lediglich dazu aus, die Wohnungsversorgung
der Arbeiter und städtischen Unterschichten qualitativ ein wenig zu verbessern; zumindest
scheint der Indikator „Wohndichte“ (heizbare Zimmer pro Person) auf eine Verbesserung
24 Goedecke, Wolfgang / Kerl, Volkher / Scholz, Helmut, Die deutschen Hypothekenbanken, Frankfurt a. M.
1997, S. 38 f

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hinzudeuten – er ging im Kaiserreich wohl ein wenig zurück 25 . Bereits das aber ist bemerkenswert,
denn die Jahre zwischen 1870 und 1910 sind zugleich der Zeitraum der größten
Zunahme der städtischen Bevölkerung in der deutschen Geschichte überhaupt. 26
Die Entwicklung zwischen 1871 und 1914 erfolgte allerdings nicht kontinuierlich sondern in
konjunkturellen Schüben, insbesondere konzentrierte sich die Bautätigkeit auf die Gründerjahre
1871 – 1873 und die Zeit zwischen 1895 und 1910, unterbrochen durch kleinere Krisen.
Der Wohnungsbau ist ein Nachzügler der Konjunktur. Im Aufschwung werden für die steigende
industrielle Produktion zunächst mehr Arbeitskräfte nachgefragt, es kommt zur Zuwanderung
in die Städte, die Wohnungsnachfrage nimmt zu. Zugleich steigen die Gewinnaussichten
in der Industrie, die Kapitalanlage in den Wohnungsbau erscheint demgegenüber zunächst
weniger attraktiv, der Wohnungsbau kommt noch nicht in Schwung. Erst wenn die
gestiegene Nachfrage sich in steigenden Mieten niederschlägt, entscheiden sich mehr Investoren
für den Wohnungsbau. Zwischen Investitionsentscheidung und Fertigstellung der Wohnung,
das heißt marktwirksamem Angebot vergehen mehrere Jahre – das ist heute nicht anders,
als im 19. und 20. Jh.. Je nach Länge des Konjunkturzyklus ist dann bereits der Abschwung
oder die Talsohle erreicht, die fertiggestellten Wohnungen werden nicht mehr alle zu
den ursprünglich kalkulierten Mieten abgenommen, es kommt zu Insolvenzen, Zwangsversteigerungen
und Unternehmenszusammenbrüchen in der Bau- und Wohnungswirtschaft.
IV Staatliche Wohnungsbauförderung
Der Ruf nach staatlicher Intervention zur Beseitigung der Wohnungsnot kam schon um 1870
auf, es dauerte aber noch fast zwei Generationen und bedurfte der Umwälzungen während
und nach dem ersten Weltkrieg, ehe eine Wohnungsbauförderung aus Mitteln des staatlichen
Haushalts etabliert wurde. In der preußischen Bürokratie wurde schon seit 1891 an einem
Entwurf zu einem Wohnungsgesetz gearbeitet, das erst 1918 verabschiedet wurde. Es sollen
hier nicht die verschiedenen Argumentationsstränge mit den dahinter stehenden, teilweise
divergierenden Interessenlagen nachgezeichnet werden, die die Verabschiedung des preußischen
Wohnungsgesetzes so schwierig gemacht haben. 27 Ferner waren auf Reichsebene 1917
ein Mieterschutzgesetz und 1918 ein Wohnungsmangelgesetz (zunächst nur zum Schutz der
Familien von Kriegsteilnehmern) erlassen worden. Die staatliche Subvention des Wohnungsbaus
war in diesen Gesetzen bzw. Gesetzentwürfen zunächst gar nicht enthalten. Sie wurde in
das preußische Wohnungsgesetz erst 1918 aufgenommen und auf Reichsebene in einer Bundesratsverordnung
über Baukostenzuschüsse geregelt. Es zeichnete sich nämlich im letzten
Kriegsjahr immer deutlicher ab, dass die vorhandenen Wohnungen auch nicht annähernd ausreichen
würden, um die heimkehrenden Soldaten und ihre Familien aufzunehmen, nachdem
der Wohnungsbau im Jahrzehnt 1909 - 1918 nahezu zum Erliegen gekommen war. Der Plan
einer Staatsanleihe im Umfang von 20 Mio Mark zur Finanzierung staatlicher Wohnungsbaukredite
wurde allerdings im Kaiserreich nicht mehr umgesetzt. Die Weimarer Republik hat
also den staatlich geförderten Wohnungsbau nicht erfunden, sondern wichtige Instrumente
vom Kaiserreich geerbt.
Mietpreisstop schützt kurzfristig diejenigen Haushalte, die eine Wohnung haben, vor explodierenden
Mieten. Mittel- und langfristig setzt ein Mietenstop die Knappheitssignale außer
Kraft, die von steigenden Mieten ausgehen und führt damit zu mehr Wohnungs- / Wohnflä-
25
So – mit Hinweis auf die problematische Quellenlage – von Saldern, Adelheid, Häuserleben, Bonn 1997, S.
46 f
26
Im einzelnen vgl. Reulecke, Jürgen, Geschichte der Urbanisierung in Deutschland, Frankfurt a. M. 1985, S.
68 ff
27
Dazu im einzelnen: Niethammer, Lutz, Ein langer Marsch durch die Institutionen; in: Niethammer (Hg) Woh-
nen im Wandel, Wuppertal 1979, S. 363 ff

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chenkonsum der einzelnen Haushalte – ein wohnungsreformerisch gewollter Effekt, denn
Wohnungsnot war ja vor allem definiert als zu dichte Wohnungsbelegung, zu geringer Wohnflächenkonsum.
Ein Mietenstop verhindert aber außerdem steigende Renditen der Vermieter,
so dass anlagesuchendes Kapital nicht in den Wohnungsbau gelenkt wird. Damit nimmt ein
Mietenstop den Wohnungsmarkt gewissermaßen in die Zange: mehr Nachfrage und weniger
Angebot. Ein Mietenstop muss daher mit staatlicher Subvention (oder direktem staatlichem
Wohnungsbau) zusammengehen, wenn er nicht zur Verschärfung der Knappheit führen soll.
Kurzfristig sind Mietenstop und Subvention ein sehr wirksames Instrumentenpaar, wenn
Wohnungsmangel schnell überwunden werden soll und die langsame Reaktion des freien
Marktes gesellschaftlich oder politisch nicht akzeptiert werden kann. Langfristig führt dieses
Instrumentenpaar aber zu immer höherem Subventionsbedarf, insbesondere dann, wenn auch
die Mieten in den neuen, subventionierten Wohnungen niedrig gehalten werden, was ja das
sozialpolitische Ziel ist. Denn niedrige Mieten im Sozialwohnungssektor üben einen Konkurrenzdruck
auf den nicht subventionierten Wohnungsbau aus mit der Folge, dass dort immer
weniger investiert wird, der subventionierte Wohnungsbau also einen immer größeren Anteil
an der Wohnungsbauproduktion einnehmen muss: crowding out – Verdrängung privater Investitionen
durch staatliche, nennen Ökonomen diesen Effekt.
Der Staat hat die Mittel für die Subventionen ja nicht einfach, sie müssen über Steuereinnahmen
aufgebracht werden, das heißt, die Mittel stehen an anderer Stelle dem privaten Sektor
nicht für Investitionen zur Verfügung. Die ökonomische Krise des Weimarer Staates dürfte
wohl zu einem erheblichen Teil auf eine Sozialpolitik – und auch auf einen sozialen Wohnungsbau
– zurückzuführen sein, der die Wachstumskraft der deutschen Wirtschaft überfordert
hat. 28
In nennenswertem Umfang wurde die Wohnungsbausubventionierung der Weimarer Republik
erst nach der Hyperinflation von 1920 wirksam: Vor 1924 wurden Förderungsmittel aus dem
allgemeinen Haushalt gewährt; die Art der Subvention wurde bis 1921 mehrfach verändert
und blieb immer hinter den geplanten Zahlen zurück, da die Inflation sich beschleunigte. Mit
der Dritten Steuernotverordnung von 1924 wurde das System grundsätzlich umgestellt: von
da an wurde der Althausbesitz mit einer Geldentwertungs-Ausgleichsteuer (in Preußen: Hauszinssteuer)
belegt. Dadurch sollte ein Ausgleich geschaffen werden dafür, dass die vor 1914
aufgenommenen Hypothekendarlehen durch die Inflation entwertet worden waren, die Hauseigentümer
damit also faktisch schuldenfrei gestellt waren. Zugleich sollten die Mieten im
Althausbestand angehoben werden (die Steuer war umlegbar auf die Miete), um so die Altbaumieten
an die höheren Neubaumieten subventionierter Wohnungen anzugleichen. Damit
sollte das System aus Mietenstop und Wohnungsbausubvention langfristig überflüssig gemacht
werden. Das Aufkommen aus der Hauszinssteuer floss zu ca. 50% in den allgemeinen
Staatshaushalt, aus dem Rest wurden zinsgünstige Darlehen für den sozialen Wohnungsbau
ausgereicht („Hauszinssteuer-Hypothek“). Die Gemeinden haben in unterschiedlichem Maße,
insgesamt aber wahrscheinlich noch einmal in der gleichen Größenordnung Darlehen aus ihren
Haushalten ausgereicht und Bürgschaften für Kapitalmarktdarlehen übernommen. Über
die Zahl der zwischen 1924 und 1931 so neu errichteten Wohnungen gibt es in der Literatur
unterschiedliche Angaben, es dürfte sich um 2 Mio bis 2,5 Mio gehandelt haben, davon in den
Jahren intensivster Bautätigkeit 1928 – 1930 jährlich ca. 300.000 Wohnungen, während im
Kaiserreich der jährliche Wohnungszugang im Durchschnitt bei ca. 200.000 Wohnungen
lag. 29 Die Hauszinssteuermittel kamen überwiegend gemeinnützigen Baugenossenschaften
und Wohnungsbaugesellschaften zugute, deren Anteile im Eigentum der Städte oder anderer
Non-Profit-Organisationen (z. B. der Gewerkschaften) waren.
28
Vgl. von Saldern, Adelheid, Häuserleben, S. 122 mit weiteren nachweisen zu diesem Aspekt der Wirtschaftsgeschichte
der Weimarer Republik.
29
Verschiedene Quellen ausgewertet bei Schmoll, Wohnungsnot, S. 311 und von Saldern, Häuserleben, 121

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Im Prinzip muss eine staatliche Subvention die Differenz ausgleichen zwischen einer Rendite,
die in der Gesamtwirtschaft mit Investitionen durchschnittlich erzielt wird, und der im spezifischen
Sektor – hier: im sozialer Wohnungsbau – erzielbaren Rendite. Dabei ist es von großer
Bedeutung, wie hoch die durchschnittlich erzielbare Rendite ist. Privates Kapital kann in
jedem Sektor angelegt werden, Maßstab wird immer eine gesamtwirtschaftliche Rendite sein.
Sozial gebundenes Kapital kann nicht in jedem beliebigen Sektor eingesetzt werden. Das Kapital
der gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften war sozial gebunden.
Die von der Wohnungsreform-Bewegung entwickelten Grundsätze der Gemeinnützigkeit
sehen vor, dass das Kapital
��nur im Wohnungsbau eingesetzt wird
��dass Überschüsse in den Wohnungsbau reinvestiert werden
��dass die Rendite auf 4% begrenzt ist.
Die Konzentration der Subventionen auf gemeinnützige Wohnungsunternehmen bedeutet,
dass nur die Differenz zwischen dieser auf 4% begrenzten Renditeerwartung und der tatsächlich
im sozialen Wohnungsbau erzielbaren subventioniert werden muss. Die Konzentration
auf gemeinnützige Wohnungsunternehmen hat also dazu geführt, dass mit gleichen Mitteln
mehr Wohnungen gefördert werden konnten, als bei einer Förderung privater Investoren möglich
gewesen wäre.
Die Neubauleistung von zwei bis zweieinhalb Millionen Wohnungen bedeutete, dass etwa
14% der Menschen um 1930 in einer Neubauwohnung lebten. Die Belegungsdichte der Wohnungen
sank, sowohl durch die Ausweitung des städtischen Wohnungsangebots, als auch
durch Verbesserung der städtischen Verkehrsmittel, die nun erlaubten, auch vom Stadtrand
oder aus dem Umland innerstädtische Arbeitsplätze zu erreichen. 30 Ein nicht unerheblicher
Teil der städtischen Bevölkerung war also mit neuen Wohnungen versorgt. Dies war Ergebnis
der ersten Phase des sozialen Miet- und Genossenschafts-Wohnungsbaus in Deutschland.
Während der Wirtschaftskrise wurde 1930 zunächst die Hälfte, 1931 dann das gesamte Aufkommen
der Hauszinssteuer in den allgemeinen Staatshaushalt gelenkt, Wohnungsbaukredite
wurden nur noch aus den geringen Rückflüssen finanziert. Das war das Ende des sozialen
Wohnungsbaus der Weimarer Republik: 1932 wurde nur noch etwa ein Viertel der Neubauleistung
des Spitzenjahres 1929 erreicht.
V Sozialer Wohnungsbau, gesellschaftliche Modernisierung und
rationalisierte Produktion
Der soziale Wohnungsbau der Weimarer Republik war nicht nur und vielleicht nicht einmal
in erster Linie Angelegenheit der Ökonomen. Die Neubauwohnung in der Neubausiedlung
war ein städteplanerisches, architektonisches und sozialreformerisches Projekt von hohem
Rang und großer, vor allem auch kommunalpolitischer Bedeutung. Gerade die architekturgeschichtlich
bedeutsamen Beispiele, die sich in fast allen deutschen Großstädten finden, brechen
radikal mit der Stadt des 19. Jhs.. Man denke etwa die Siedlungsbauten von Bruno Taut
und Martin Wagner in Berlin oder von Ernst May in Frankfurt am Main. Wohl gab es vor
1914 bereits vereinzelte Vorläufer wohnungsreformersicher Architektur, aber eine Breitenwirkung
entfalteten sie nicht. Angesichts der berühmten Beispiele des modernen Siedlungsbaus
der zwanziger Jahre darf aber nicht übersehen werden, dass es um Gestaltungsfragen
heftige Auseinandersetzungen in der Öffentlichkeit und unter Architekten gab, insbesondere
Kontroversen zwischen Traditionalisten und Verfechtern des Neuen Bauens. In dieser Debatte
konnten sich zunächst die Funktionalisten als kulturelle Avantgarde etablieren. Die Gestaltung
der Wohnungsgrundrisse war demgegenüber viel weniger kontrovers, auch Gebäude, die
30 Ebenda mit weiteren Nachweisen

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in traditionalistischer oder regionalistischer Bauform gestaltet waren, wiesen in der Regel sehr
sorgfältig durchdachte und durchgeplante Wohnungsgrundrisse auf. Die Ideale der Wohnungsreformer
des 19. Jhs. wurden nun verwirklicht und weiterentwickelt: Grundrisse mit
einzelnen, nach den wichtigsten häuslichen Funktionen gegliederten Räumen, in der Regel
mit einer der Wohnung zugeordneten Freifläche (Terrasse, Mietergarten oder Balkon), funktionale
Küchen, ausreichend Abstellmöglichkeiten, Möglichkeit der Querlüftung der Wohnungen
und Orientierung der Räume und der Gebäudeanordnung nach Kriterien der Besonnung
und Belüftung haben sich nun durchgesetzt.
Aus dem Avantgarde-Bewußtsein heraus wirkten Stadtplaner, Architekten und Wohnungsunternehmen
auch pädagogisch auf die Bewohner ein. Sie konnten dabei auf Traditionen der
Baugenossenschafts-Bewegung aufbauen, die seit 1890 einen gewissen Aufschwung genommen
hatte. Parallel zu den Studien über optimale Wohnungsgrundrisse wurden die Bewohner,
und dabei vorwiegend die Hausfrauen angehalten, sich entsprechend der neuen, rationell gestalteten
Wohnung auch rational zu verhalten. Taylor’s Prinzipien der Arbeitsteilung und der
rationellen Produktionsabläufe wurden auf die Hausarbeit übertragen und in einen Fortschritts-
und Emanzipationsdiskurs eingebunden. Konsumorientierte Haushaltsführung wurde
so kulturell vorbereitet und unterstützt. Prominentes Beispiel hierfür ist sicherlich die Frankfurter
Küche und die Rolle ihrer Erfinderin Margarete Schütte-Lihotzky im Team von Ernst
May in Frankfurt a. M.
In der Weltwirtschaftskrise der frühen 30er Jahre fand keineswegs eine Umkehr dieser Entwicklung
statt. Zwar konnten sich in der Krise diejenigen politischen Kräfte durchsetzen, die
den geförderten Wohnungsbau und die Preis- und Belegungskontrolle im Wohnungsbe- stand
von Anfang an bekämpft hatten. Die Hauszinssteuermittel flossen ab 1930 vollständig in den
allgemeinen Staatshaushalt, die Wohnungsbausubventionen wurden um 70% gekürzt. Die
ohnehin geringe Größe der geförderten Wohnungen wurde weiter reduziert, zu diesem Zweck
wurden Untersuchungen über minimale Wohnungsgrößen gefördert. 31 Die verbliebenen Subventionsmittel
wurden auf die Anlage und den Bau von Kleinsiedlungen umgestellt: (teilweise)
Eigenleistung beim Bau und später (teilweise) Eigenversorgung mit Produkten der kleingärtnerisch
bewirtschafteten Siedlerstelle wurden zum Programm für Arbeitslose und deren
Familien. Die in den 20er Jahren genährte Hoffnung auf Verbesserung der Wohn- und Lebensverhältnisse
durch standardisierten Massenwohnungsbau auf relativ hohem Qualitätsniveau
wurden so auf das rechte Maß proletarischer Existenzbedingungen zurückgestutzt.
Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und die Baugenossenschaften wurden durch das
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz von 1934 „gleichgeschaltet“ und in die deutsche Arbeitsfront
eingegliedert. Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (basierend auf der Wohnungsgemeinnützigkeitsverordnung
von 1930) galt in der alten BRD – um nationalsozialistische Zielsetzungen
und Gleichschaltungs-Vorschriften bereinigt – bis zur Aufhebung durch den Bundesgesetzgeber
1990.
Zugleich konnten sich zunehmend traditionalistische Gestaltungsauffassungen Anerkennung
verschaffen. Vor allem in den ersten Jahren des nationalsozialistischen Regimes wurde der
Modernisierungsanspruch auf der kulturellen Ebene zunächst zurückgenommen, sozial- demokratisches
und sozialistisches Modernitätspathos als ”Kulturbolschewismus” diffamiert.
Demgegenüber wurde der Wohnungsbau durch staatliche Beschränkung der Kreditzinsen
faktisch wieder angekurbelt. Die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen wurden im Zuge
der ”Gleichschaltung” in die ”Deutsche Arbeitsfront” eingegliedert, zu wenigen, potenten
Großunternehmen zusammengefasst und auf die politische Linie der NSDAP ausgerichtet.
31 Symptomatisch der Titel einer Ausstellung, veranstaltet vom II. Internationalen Kongress für Neues Bauen
und dem Frankfurter Hochbauamt im Jahre 1930: „Die Wohnung für das Existenzminimum“ (Katalog: Frankfurt
a. M., Englert & Schlosser 1930)

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Gefördert durch staatliche Kredite, Bürgschaften und Steuervergünstigungen stieg das Neubauvolumen
erneut an und im Jahre 1937 wurden nochmals Fertigstellungszahlen erreicht, die
an die der späten 1920er Jahre heranreichten. Dennoch gelang es in der gesamten Zwischenkriegsphase
nicht, den Wohnungsfehlbestand (die Differenz aus Zahl der Privathaushalte und
Zahl der Wohnungen) zu reduzieren. Daher blieb auch die Begrenzung des Mietanstiegs immer
ein sozialpolitisches Erfordernis. So wurde 1936 erneut ein Mietpreisstop verhängt, der
auch nach 1945 zunächst aufrecht erhalten blieb. Die Wohnungsgrößen im Massenwohnungsbau
der 30er Jahre blieben minimal, aber die Zahl neu erbauter Wohnungen wurde wieder
gesteigert.
Vor allem ab 1940, als ein ”Führererlaß” Planungen für den Wohnungsbau nach dem Krieg
anordnete, wurde der Gesichtspunkt der Rationalisierung des Bauprozesses wieder betont, die
”Volkswohnung” sollte nun doch - ähnlich wie die Konsumgüter ”Volksempfänger” und
Volkswagen” - in taylorisierter Massenproduktion hergestellt werden. Damit brach - unter
NS-Vorzeichen - die aus den 20er Jahren bekannte Kontroverse zwischen Vertretern einer
„rationalistischen” und einer traditionalistisch-regionalistischen Aesthetik wieder auf. Innerhalb
der NS-Wohnungspolitik der 40er Jahre haben - wenn auch regionalistisch dekoriert -
serielle Gestaltungsprinzipien erneut die Oberhand gewonnen. Dies ist in engem Zusammenhang
mit der verstärkten Kriegs-Technik-Propaganda zu sehen: mehr und mehr wurde die
Überlegenheit technisch-industrieller Produkte und Verfahren als Bedingung für den militärischen
Sieg und damit als Hoffnungsträger für einen nationalistischen Nachkriegs-Sozialstaat
gemacht. 32
Auch der Wohnungsbau und die Wohnungspolitik der Weimarer Republik und des NS-Staats
können als Auseinandersetzung mit unterschiedlichen Entwicklungsgeschwindigkeiten von
Lebensbedingungen, Alltagspraxis und Wohnungsbau gesehen werden. Aus der historischen
Distanz betrachtet, erweist sich das Jahr 1933 dabei nicht als die große Zäsur, vielmehr erscheint
die gesamte Zwischenkriegszeit als diejenige Epoche, in der die Orientierung auf Arbeitsteilung,
konsumorientierte Lebensweise und Massenproduktion auch mit dem Vehikel
des Wohnungsbaus vorangetrieben und kulturell sowie diskursiv abgesichert wird. Die adäquate
Nutzung und Benutzung der Wohnung wird von den gesellschaftlichen Avantgarden
vorgelebt und mit pädagogischem Impetus in die breiten Schichten des Volkes hinein vermittelt.
Der Wohnungsbau ist jetzt nicht Nachzügler der Entwicklung, sondern wird – zusammen
mit Umwälzungen in den Produktionsformen und der Arbeitswelt – zum Vorreiter. Wohnungsbau
und Wohnungsreform verlangen, dass sich die Alltagspraxis des Wohnens und der
privaten Haushaltsführung an die neue Wohnung und den neuen Stadtteil anpassen sollen.
Tatsächlich aber widersetzten sich sozialkulturelle Bedürfnisse und aesthetische Vorlieben der
Bewohner vielfach den pädagogischen Absichten von Architekten, Stadtplanern und Wohnungsreformern:
Gebrauch, Einrichtung und Umgestaltung der modernen Wohnung durch die
Bewohner zeigen, dass diese sich ihre Wohnumwelt in anderer Weise – „rückständig“, „kitschig“,
„unvernünftig“ – aneignen konnten, als die Planer das vorgesehen hatten. 33
VI Genossenschaftliches oder individuelles Wohnungseigentum?
Die Wohnungsreformer des 19. Jhs. und der 1920er Jahre konnten als einzigen Mittelweg
zwischen Mietwohnung und dem Häuschen auf eigener Scholle den genossenschaftlichen
Wohnungsbau sehen. Die Genossenschaftsidee ist schon beim ersten großen Wohnungsreformer,
V. A. Huber ein zentraler Gedanke. Später haben gerade Liberale die genossenschaftliche
Lösung favorisiert. Tatsächlich konnte die genossenschaftliche Selbsthilfe im Woh-
32 Schmoll, Schneller Wohnen, S. 293 mit weiteren Quellennachweisen
33 Näheres vgl. von Saldern, Häuserleben, S. 410

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nungsbau erst um 1900 wirksam werden. Vor 1870 gibt es nur eine echte Wohnungsbaugenossenschaft,
den 1865 gegründeten und 1885 liquidierten Bürger-Bau-Verein zu Elberfeld
und auch nach 1870 blieb deren Zahl gering. (Die übrigen frühen Gründungen, auch wenn Sie
wie die Stiftung Maximilians II. in Nürnberg, mit dem Begriff Genossenschaft hantierten,
hatten andere Rechtsformen, meist die der Aktiengesellschaft, manchmal die der Stiftung).
Neben dem Gedanken der Selbsthilfe ist schon bei Huber und auch bei liberalen Autoren die
befriedende Wirkung, die dem Privateigentum (auch in genossenschaftlicher Form) zugeschrieben
wurde, Motor der Idee. Tatsächlich reichten aber die gemeinsam von den Wohnungssuchenden
aufzubringenden Spargroschen nicht aus, um eine nennenswerte Bautätigkeit
zu entfalten. Demgegenüber konnten sich die Kredit- und Konsumgenossenschaften nach dem
Modell von Schulze-Delitzsch von der Jahrhundertmitte an positiv entwickeln (mit Mitgliedern
hauptsächlich aus den Reihen der kleinen Handwerker, Kaufleute und qualifizierten
Lohnarbeiter).
Für Baugenossenschaften blieben bis gegen 1900 zwei Probleme ungelöst: in der Genossenschaft
hafteten alle Mitglieder gesamtschuldnerisch und unbeschränkt. Dies musste gerade
diejenigen abschrecken, die etwas zu verlieren hatten, denn sie hätten im Ernstfall mit ihrem
gesamten Vermögen für die Verbindlichkeiten der Genossenschaft einstehen müssen – unabhängig
von der Höhe des eigenen Anteils. Das Erste Genossenschaftsgesetz (preußisches Gesetz
1867, vom Norddeutschen Bund 1868 und vom Reich 1871 übernommen) schrieb ausdrücklich
die unbeschränkte Haftung vor, um die Kreditwürdigkeit von Genossenschaften zu
stärken; dies war im Interesse der landwirtschaftlichen, handwerklichen und Konsumgenossenschaften,
verhinderte aber die Gründung von Baugenossenschaften, die – wollten sie in
nennenswertem Umfang bauen – in großem Umfang Kredite hätten aufnehmen und so den
Mitgliedern ein untragbares Haftungsrisiko aufbürden müssen. Erst mit dem Zweiten Genossenschaftsgesetz
von 1889 wurde die Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft mit beschränkter
Haftung geschaffen. Zugleich wurde die Revisionspflicht eingeführt, die Genossenschaften
mussten ihre Jahresabschlüsse von einem unabhängigen Prüfer des jeweiligen
Genossenschaftsverbands prüfen lassen.
Das zweite zentrale Problem der Baugenossenschaften, die Beschaffung günstiger Finanzierungsmittel,
wurde ebenfalls gegen Ende des Jahrhunderts gelöst. Im Gesetz über die Alters-
und Invaliditätsversicherung von 1889 – dem letzten der Bismarck’schen Sozialgesetze – war
vorgesehen, dass das Kapital der Versicherungsanstalten „gemeinnützig“ anzulegen sei. Damit
war zwar zunächst nicht die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus intendiert,
aber die einzelnen Landesversicherungsanstalten entwickelten doch ein Eigeninteresse daran,
die Wohnungslage ihrer Mitglieder zu verbessern, getreu einem der Hauptstränge der Argumentation
der Wohnungsreformer, dass schlechte Wohnungen Ursache für Krankheit und
Invalidität seien. Die Landesversicherungsanstalten reichten aus dem Versicherungsvermögen
Baudarlehen an gemeinnützige Wohnungsunternehmen aus, mit denen der Wohnungsbau
für die Versicherten finanziert wurde. Es handelte sich um annuitätisch rückzahlbare Darlehen
mit Zinssätzen unterhalb des Marktniveaus. Bis zum ersten Weltkrieg flossen so etwa 20% bis
25% des Vermögens der Versicherungsanstalten, insgesamt etwa 0,5 Mrd Mark, in die Finanzierung
des Wohnungsbaus durch gemeinnützige Genossenschaften und Gesellschaften. Zwischen
1890 und dem ersten Weltkrieg gewannen so die Wohnungsbaugenossenschaften immer
mehr an Bedeutung. Das von Genossenschaften in den Städten errichtete Bauvolumen
dürfte in diesem Zeitraum bei 1,5% des gesamten städtischen Wohnungs-Neubauvolumens
gelegen haben. 34
Die Genossenschaft war für viele Wohnungsreformer nur ein Kompromiss, eigentlich ging es
darum, Arbeiterfamilien ein eigenes Heim auf eigener Scholle zu verschaffen. Dieses Konzept
34 Vgl. ebda. S. 57 mit weiteren Nachweisen

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wurde später, nach dem Ersten Weltkrieg vom Staat verfolgt. Arbeitslose und Kriegsheimkehrer
wurden mit Grundstücken versorgt, auf denen sie sich – soweit möglich – in Eigenarbeit
ein Häuschen errichten und später den Garten zur Eigenversorgung (und evtl. als Nebenerwerb)
bewirtschaften sollten. Dieses Programm wurde mit dem Reichheimstättengesetz von
1920 auch kodifiziert: Die Heimstättengesellschaften errichteten Kleinhäuser auf Grundstücken,
die für gärtnerische Selbstversorgung und Nebenerwerb geeignet waren. Die Bewohner
erwarben diese Häuser nach einem Mietkaufmodell. Bei einem Auszug konnten die Häuser
und Grundstücke aber nicht auf dem freien Markt verkauft werden, sondern mussten zum
Zeitwert an die Heimstättengesellschaft zurückverkauft werden.
Ab 1930 wurden erneut Kleinhaus- und Nebenerwerbssiedlungen verstärkt gefördert, denn
das Konzept passte auch sehr gut sowohl in die Wirtschaftspolitik des nationalsozialistischen
Staates als auch in die Blut- und Boden-Ideologie. Daher wurde es nach 1933 zunächst einfach
weitergeführt. Die überwiegende Orientierung auf den Kleinhausbau wurde vom nationalsozialistischen
Staat aber bereits mit dem neuerlichen Wirtschaftsaufschwung ab Mitte der
dreißiger Jahre wieder aufgegeben. Heimstätten erwiesen sich als ausgesprochene Kinder der
Krise.
Nach dem Zweiten Weltkrieg ging es dann in beiden deutschen Staaten darum, den durch die
Kriegszerstörungen und die kriegsbedingten Vertreibungen potenzierten Wohnungsmangel zu
beseitigen: während der rechnerische Wohnungsfehlbestand in den 1920er und 30er Jahren in
ganz Deutschland zwischen 1 Mio und 1,5 Mio Wohnungen betrug, waren es 1950 allein in
der Bundesrepublik 6,3 Mio. Angesichts dieser Lage beschloss bereits der Alliierte Kontrollrat,
die Militärregierung vor der Gründung der beiden deutschen Staaten, die Zwangsbewirtschaftung
der verbliebenen Wohnungen, und aus Mitteln des Marshall-Plans wurde auch
Wohnungsbau subventioniert. Die junge Bundesrepublik setzte dann wieder, anknüpfend an
die Vorkriegszeit, mit dem Ersten Wohnungsbaugesetz von 1950 zunächst auf den staatlich
subventionierten Mietwohnungsbau.
Mit dem Wohnungseigentumsgesetz von 1952 aber wurde ein zweiter Weg eröffnet, der nun
endlich, nach hundert Jahren wohnungsreformerischer Diskussion, den breiten Schichten Eigentum
an den von ihnen bewohnten vier Wänden ermöglichen sollte. Zuvor war Wohnungseigentum
nur in Form des eigenen Hauses auf eigener Scholle möglich. Zwar konnte das
Kleinhaus, das Reihenhaus, die Heimstätte am Stadtrand oder im weiteren Umland hinsichtlich
Wohnfläche, Baukosten und Grundstückspreis minimiert werden, aber innerstädtisches
Wohnen im Eigentum blieb den Reichen vorbehalten.
Die Idee des Eigentums auf der Etage war nicht ganz neu, rechtlich präzise Rahmenbedingungen
bestanden aber vor 1952 nicht. Erst das Wohnungseigentumsgesetz schuf Klarheit
darüber, dass die jeweilige Wohnung mit einem ideellen Bruchteil des Grundstücks eine Einheit
bildet, lieferte Kriterien für die Abgrenzung der individuellen Wohnung von den gemeinschaftlichen
Gebäudeteilen, sicherte die Rechte des einzelnen Eigentümers auf eine ordnungsgemäße
Instandhaltung gerade auch der gemeinschaftlichen Gebäudeteile und definierte
das Wohnungseigentum als grundstücksgleiches Recht mit eigenem Grundbuchblatt. Damit
wurde klar: der Wohnungseigentümer kann ebenso wie der Hauseigentümer mit seinem Eigentum
nach Belieben verfahren, es selber bewohnen oder vermieten, es verkaufen, vererben
und – vor allem – es mit Grundpfandrechten belasten. Erst dadurch ist die Grundlage für die
Finanzierung von Eigentumswohnanlagen mithilfe von Hypotheken- oder Grundschuld-
Darlehen geschaffen worden. Das Wohnungseigentumsgesetz hat seine eigene Erfolgsgeschichte.
Wohnungseigentum stellt einen liberaleren und individualistischeren Mittelweg zwischen
Mietwohnung und Häuschen auf eigener Scholle dar, als das Konzept der Genossenschaftsbewegung.
Im wohnungspolitischen Diskurs wird seit 1952 bis heute Eigenheim und Eigen-

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tumswohnung meist in einem Atemzug genannt und unter dem undifferenzierten Oberbegriff
Wohneigentum zusammengefasst. Eine breite Lobby von Bauträgern, die Eigentumswohnungen
errichten und anbieten, über Bausparkassen und Banken, die den Bau und Erwerb finanzieren,
bis zur Bauindustrie preist die Vorzüge des Wohneigentums. Bereits das Zweite bundesrepublikanische
Wohnungsbaugesetz von 1956 setzte auch für den sozialen Wohnungsbau
das Ziel, bevorzugt Wohneigentum zu schaffen. Der Begriff „für die breiten Schichten des
Volkes“ ist dort in §1 verankert. Dennoch blieb der staatlich geförderte soziale Wohnungsbau
auch in der Bundesrepublik überwiegend Mietwohnungsbau. Wohnungseigentum wurde zwar
gemäß der Zielsetzung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes auch im Rahmen des sozialen
Wohnungsbaus gefördert, viel wichtiger wurde aber im Lauf der bundesrepublikanischen Geschichte
die eigens für das Wohneigentum entwickelte steuerliche Förderung.
Bis 1952 wurde der Mietwohnungsbau und der Wohnungsbau für den eigenen Bedarf steuerlich
in gleich behandelt: für die eigengenutzte Wohnung wurde steuerlich ein (fiktiver) Nutzungswert
wie eine Mieteinnahme angesetzt. Vom Nutzungswert konnten Kosten, insbesondere
Abschreibungsbeträge für die Abnutzung des Wirtschaftsguts Wohnung abgesetzt werden.
Der Subventionseffekt bestand darin, dass steuerlich höhere Absetzungsbeträge zulässig
waren, als eigentlich zum Ausgleich des tatsächlichen Wertverlusts des Gebäudes oder der
Wohnung notwendig waren. Dadurch entstanden in den Steuerklärungen der Bauherren (bzw.
später der Erwerber) Verluste, die das zu versteuernde Einkommen mindern und damit die
Steuerbelastung senken konnten. Der selbstnutzende Bewohner zahlte also weniger Steuern,
als ein Mieter unter sonst vergleichbaren Bedingungen.
Von 1953 an konnte eine erhöhte steuerliche Absetzung nicht nur für den Bau neuer Wohnungen
geltend gemacht werden, sondern auch für die Anschaffung, also den Kauf neu errichteter
Ein- und Zweifamilienhäuser. Damit kam das Geschäft der Bauträger in Schwung. Ab
1965 wurden diese Steuervorteile auch für den Aus- und Anbau gewährt. Von 1977 an wurde
nicht nur der Neubau bzw. Aus- und Anbau, also die Schaffung zusätzlichen Wohnraums,
sondern jeglicher Erwerb von Wohnraum für Eigennutzung durch erhöhte Absetzungen gefördert.
Damit kam das Geschäft der Umwandlung bestehender Miethäuser in Wohnungseigentum
in Schwung. 1987 wurde das System grundsätzlich umgestellt. An die Stelle der „Investitionsgut-Lösung“,
also dem Ansatz eines Nutzungswertes für eigengenutzte Wohnungen,
trat die „Konsumgut-Lösung“. Die Nutzungswert-Besteuerung und damit auch die Möglichkeit
erhöhter Absetzungen entfiel. Dafür regelte ein neu in das Einkommensteuer-Gesetz eingefügter
§ 10e, dass bestimmte Prozentsätze der Baukosten oder des Kaufpreises während der
ersten acht Jahre nach Einzug in die eigengenutzte Wohnung als Sonderausgaben von den
Einnahmen abgezogen werden können.
Sowohl die frühere Absetzung von Abschreibungsbeträgen als auch der Sonderausgaben-
Abzug hatten den Effekt, dass die Vorteile der Förderung um so höher sind, je höher das Einkommen
des Wohnungseigentümers ist. Um die „ganz Reichen“ auszuschließen, gab es zwar
Einkommens-Obergrenzen, aber bis zur Obergrenze war diese wenig soziale Wirkung unvermeidlich.
Durch die Umstellung auf die Eigenheimzulage in den Jahren 1995/96 wurde dieser
Effekt beseitigt. Seither gibt es – bis zu einer bestimmten Einkommensgrenze – feste Zulagebeträge
während der ersten acht Jahre nach Bezug der eigenen Wohnung.
In den ersten drei Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg diente diese Förderung der Schaffung
neuen Wohnraums. Wer vom Einkommen und den Ersparnissen her gerade in der Lage
war, Wohneigentum zu bilden, sollte unterstützt werden, diese Absicht auch zu realisieren.
Der soziale Mietwohnungsbau alleine schien nicht auszureichen, um den Wohnungsmangel
der Nachkriegszeit zu beseitigen. Die Förderungsprinzipien für Wohneigentum und für Sozialwohnungen
waren jedoch höchst verschieden. Sozialer Wohnungsbau wurde im Rahmen
jährlicher, von den Bundesländern aufgelegter Wohnungsbauprogramme subventioniert,
wenn das Programm ausgebucht war, standen für das jeweilige Jahr keine weiteren Mittel zur

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Verfügung. Auf die Eigentumsförderung besteht demgegenüber ein Rechtsanspruch: wer die
Bedingungen erfüllt, erhält die Steuervergünstigung bzw. Zulage.
Auf dieser Grundlage dehnten sich im ländlichen Bereich und im Umland der Städte die Einfamilienhausgebiete
aus, eine Entwicklung, die bis heute ungebrochen ist. Ökologisch und
auch hinsichtlich der Auswirkungen auf die Kernstädte ist dies kritisch zu sehen. Aber die
jeweiligen Umland-Gemeinden sind zuständig für die Bauleitplanung. Deren Organe sind
oftmals Teil eines Interessenkartells für die Ausweisung neuer Baugebiete und für die Schaffung
entsprechender Infrastruktureinrichtungen: die örtlichen Eigentümer ehemals landwirtschaftlicher
Flächen realisieren (zumindest einen Teil) der Grundrentensteigerung; das örtliche
Gewerbe gewinnt mit Einwohnern aus eher zahlungskräftigen Schichten (zumindest Teile
eines) zusätzlichen Nachfragepotentials, die Gemeinde gewinnt zusätzliche Steuerzahler. Die
Kosten für Infrastrukturinvestitionen werden entweder im Rahmen zweckgebundener Finanzzuweisungen
vom Land und Bund mit getragen, oder sie werden – zunehmende Praxis – im
Rahmen städtebaulicher Verträge von den Investoren/Bauträgern übernommen. Die baulichen
Wucherungen am Rande der Ballungsgebiete vollziehen sich weitgehend konfliktfrei und
depolitisiert.
VII Sozialer Mietwohnungsbau und große Siedlungen
Der soziale Mietwohnungsbau, der auf die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen
zugeschnitten war, aber auch für Einzeleigentümer innerstädtischer Baugrundstücke (z.B.
kriegszerstörte Gebäude) attraktiv war, wurde im Laufe der 1960er Jahre das zentrale
Finanzierungsinstrument auch für die Entwicklung der Trabantensiedlungen am Rande der
großen Städte. Das Konzept des Siedlungsbaus der 1920er Jahre wurde wieder aufgegriffen,
aber in den Dimensionen vervielfacht, Siedlungen in der Größenordnung von 25.000 bis zu
100.000 Einwohner entstanden. Die Namen der neuen Stadtteile – München-Neuperlach,
Köln-Chorweiler, Berlin-Märkisches Viertel – haben heute noch einen ambivalenten Klang.
Die ursprünglichen Bewohner der Großsiedlungen haben vor ihrem Umzug meist bereits in
der jeweiligen Stadt oder in deren nahem Umland gewohnt: oft in innenstadtnahen
Altbauquartieren, unter sehr beengten, häufig auch hinsichtlich der Sanitärausstattung
unzureichenden Verhältnissen. Mit Beginn der Innenstadtsanierung in vielen Großstädten in
den 60er Jahren gehörten dann auch vermehrt ”Umsetzmieter” zur ersten
Bewohnergeneration. Zuwanderer von außerhalb waren dagegen selten. Es waren also
hauptsächlich die mittleren Schichten der jeweils ortsansässigen Bevölkerung, die in die
Großsiedlungen umgezogen sind. Sie haben damit ihren Wohnungsversorgungsstandard
hinsichtlich Wohnfläche und Ausstattung erhöht.
Der Bevorzugung einer sozial relativ homogenen Bevölkerungsauswahl entspricht die
Standardisierung der Wohnungen: mit dem sozialen Wohnungsbau und insbesondere mit
Großsiedlungsprojekten bot sich für Architekten und Wohnungsbaugesellschaften die
Chance, gemäß den im Fachdiskurs bereits entwickelten Kriterien und Vorstellungen vom
”richtigen” Wohnen die Produktion für einen anonymen Markt nun rationell und in großem
Maßstab zu planen und umzusetzen. Auch hierin wird die in den 1920er Jahren begonnene
Entwicklung fortgesetzt und potenziert. Den Bewohnern sollten Wohnungen zur Verfügung
gestellt werden, die moderne Ansprüche im Hinblick auf Größe, Grundrissgestaltung,
technische Ausstattung und Hygiene erfüllen. Dabei galt Rationalisierung und
Standardisierung der Bauproduktion und Normung von Bauteilen als wesentliches Moment,
um im Rahmen der ökonomischen Restriktionen, denen der Massenwohnungsbau stets
unterlag, die Wohnqualität zu optimieren. Wohnungen und Gebäude des sozialen
Wohnungsbaus sind somit häufig als Kombination relativ weniger standardisierter Elemente

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und einer begrenzten Zahl von Wohnungstypen entstanden. Nutzungsmöglichkeiten und
Grundrissdisposition sind auf die vermuteten Standardbedürfnisse anonymer Mieterhaushalte
ausgerichtet und vereinheitlicht.
Die ersten innerstädtischen Sanierungsvorhaben, die von den späten 1960er Jahren in Berlin
oder im Frankfurter Westend begonnen wurden, folgten noch der für Großsiedlungen
entwickelten Konzeption: flächenhafter Abriss der Stadtteile des 19. Jahrhunderts und
Bebauung in der Art von Neubausiedlungen. Aber der gesellschaftliche Konsens mit der
permanenten Modernisierung der Stadt kippte innerhalb eines Jahrzehnts: um 1980 galt
Sanierung bereits als der sichtbare Beweis für die Unfähigkeit von Staat, Gemeinden und
großen Wohnungsunternehmen, mit dem komplexen Problem der Stadterneuerung fertig zu
werden. Nur kleinteiliges und flexibles Vorgehen, Rückbesinnung auf die Qualitäten der
Gründerzeit-Stadt, soziale und partizipatorische Orientierung der Verfahren – so die
herrschende Meinung um 1980 - könne das Problem lösen. Ein weiteres Moment hat zur
Umorientierung auf die Innenstadt und auf die Erhaltung vorhandener Bausubstanz
beigetragen: Die Gemeindefinanz-Reform von 1972 hat die Städte an der Einkommensteuer
beteiligt und dadurch den Wegzug einkommensstärkerer Bewohner ins Umland zu einem
fiskalischen Problem gemacht - einer der Anlässe für die ”Stadtflucht-Debatte” jener Jahre.
Die kulturelle Abwertung der Großsiedlungen und ihrer Bewohner, die schon Mitte der 60er
Jahre begann, hat sich in den 80er Jahren in dem Maße verstärkt, wie standardisierte
Konsumgüter an Symbolwert verloren haben. Gerade die Höherbewertung ökologischer und
psychologischer Maßstäbe und die Formulierung ganzheitlicher Ansprüche, die von der linksalternativen
Opposition gegen das Projekt einer konsumorientierten Modernisierung
vorgetragen worden sind, haben zur zunehmenden Differenzierung und Heterogenisierung
von Lebensstilen und Konsummustern geführt. Vor diesem Hintergrund kam die
Architektursprache des „Funktionalismus“ der Nachkriegszeit sehr schnell in Misskredit. Die
Bauformen des Massenwohnungsbaus erschienen ebenso unzeitgemäß und rückständig, wie
die Alltagspraktiken ihrer Bewohner.
VIII Ende des Wohnungsbaus für die breiten Schichten des Volkes
Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, wie sie sich seit der Hauszinssteuer-Ära
herausgebildet hatte, ist 2002 eingestellt worden. Die Kritik an diesem Förderungssystem
knüpfte nicht nur an den baulich-räumlichen Ergebnissen an, sondern wesentlich auch an der
Ökonomie. Trotz hohem staatlichem Mitteleinsatz wurde die Zielgruppe der bedürftigen
Haushalte nicht erreicht – das Stichwort lautete Fehlsubventionierung und Fehlbelegung der
Wohnungen. Zudem wurden durch die staatliche Subvention private Investitionen in den
Wohnungsbau verdrängt: das oben skizzierte crowding-out.
Die staatliche Förderung des Wohnungsbaus schien immer weniger notwendig. Die
demographische Entwicklung auf der Nachfrageseite und die hohen Neubauzahlen auf der
Angebotsseite haben seit Mitte der 1990er Jahre in den meisten deutschen Regionen zu
ausgeglichenen Wohnungsmärkten geführt, mit Engpässen nur noch in stark wachsenden
Regionen wie etwa München/Oberbayern. Der Markt schien erstmals seit 150 Jahren für ein
quantitativ ausgeglichenes Wohnungsangebot zu sorgen. Einen ersten Liberalisierungsschritt
hatte bereits die Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes von 1940 zum
Jahresende 1989 gebracht. Ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen verloren ihre
Steuervergünstigungen, zugleich aber auch die Beschränkung ihres Geschäftsfeldes auf den
Wohnungsbau und die Begrenzung der Gewinnausschüttung auf 4% vom Eigenkapital. Das
System des Sozialen Wohnungsbaus wurde überdies schon seit langem vor allem wegen der
Ineffizienz der Subvention und Allokation kritisiert: die wirklich bedürftigen werden mit

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dieser Subventionsform kaum erreicht. Eine Expertenkommission, von der Bundesregierung
im Jahre 1992 eingesetzt, hat 1994 Änderungsvorschläge vorgelegt 35 , die 2001 zur
Aufhebung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes führten. An seine Stelle trat das
Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Ziel ist nun nicht mehr in erster Linie der Neubau von
Wohnungen, sondern die Sicherung eines gewissen Bestands an belegungsgebundenen
Wohnungen in unteren Preissegmenten. Die Zielgruppe der Förderung ist nunmehr ebenfalls
enger gefasst, es geht nicht mehr um die „breiten Schichten des Volkes“, sondern um
Haushalte, die „auf [staatliche] Unterstützung angewiesen“ sind.
Die demographische Entwicklung deutet darauf hin, dass auch künftig eine Wohnungsnot,
wie sie zwischen 1850 und 1990 in mehr oder weniger starker Ausprägung in deutschen
Städten auftrat, der Vergangenheit angehört. Die Bevölkerungszahl in Deutschland geht schon
seit langem zurück. Wohnungsnachfrager sind allerdings nicht Personen, sondern private
Haushalte, und deren Zahl wird im kommenden Jahrzehnt noch leicht zunehmen, weil der
Anteil der Einpersonen-Haushalte zunimmt und den Bevölkerungsrückgang
überkompensiert. 36 Dieser Ausblick auf die künftige Entwicklung gilt allerdings nur für
Deutschland insgesamt und im Hinblick auf die natürliche Bevölkerungsentwicklung.
Wanderungsbewegungen über die Grenzen und innerhalb der Grenzen werden lokale
Ungleichgewichte auch in der Zukunft verursachen.
Dies ist bereits an den Wohnungsleerständen in Regionen mit Bevölkerungsrückgang
erkennbar. Seit Mitte der 1990er Jahre war zunächst in vielen Teilen der neuen Bundesländer
zu beobachten, dass das Wohnungsangebot die Nachfrage übersteigt, während noch im letzten
Jahr der DDR ein erheblicher Wohnungsfehlbestand zu verzeichnen war. Der
Zusammenbruch der Wirtschaft und Abwanderung von Arbeitssuchenden auf der einen Seite,
staatlich forcierter Wohnungsneubau, vor allem auch im Eigentumssektor, auf der anderen
Seite, haben diese Situation herbeigeführt. Mittlerweile finden sich ähnliche (wenn auch
weniger stark ausgeprägte) Erscheinungen in strukturschwachen Regionen der alten Länder.
Der Staat hat mit neuerlichen Subventionsprogrammen reagiert: Stadtumbau Ost und
Stadtumbau West – so die Titel der entsprechenden Programme. Die Reduktion des
Wohnungsbestands zur Anpassung an die verringerte Nachfrage durch Abrisse und Rückbau
von Wohngebäuden wird subventioniert.
Wieder zeigen sich die Folgen unterschiedlicher Entwicklungsgeschwindigkeiten. Diesmal
haben sich Lebensbedingungen und Alltagspraktiken rasant verändert, zurück geblieben sind
überflüssige Wohnungen – Sachkapital, das in der Erwartung einer viel längeren Lebens- und
Amortisationsdauer investiert worden ist. Die Alltagspraxis der nicht abgewanderten, nicht
mobilen Bewohner, die in den schrumpfenden Städten und Regionen zurück bleiben, wird
sich an veränderte räumliche Verhältnisse anpassen müssen. Nicht überfüllte Wohnungen,
sondern Städte und Quartiere, die mit Brachen durchsetzt sind wie der Emmenthaler mit
Löchern, Wohngebäude in denen dauerhaft einige Wohnungen – meist in den obersten und
unteren Geschossen – leer stehen, das wird zum Alltag gehören. Historische Stadtkerne, oft
liebevoll und aufwändig denkmalpflegerisch restauriert, entwickeln sich zu Potemkin’schen
Dörfern: in den Erdgeschossen noch Souvenirläden neben Schlecker oder Hennes & Mauritz,
die Obergeschosse aber mehr und mehr unbewohnt. Wieder reibt sich das Alte am neuen: das
Nürnberger Schwein unter umgekehrten Vorzeichen.
35 Sinn/Expertenkommission, Wohnungspolitik auf dem Prüfstand, Tübingen 1994
36 Birg

Fritz Schmoll gen. Eisenwerrth, Das Nürnberger Schwein, Beitrag zur Festschrift J. A. Schmoll gen. Eisenwerth, 2005, S. 24 /
24
Literatur
�� von Arnim, Bettine : Dies Buch gehört dem König, Berlin 1843
�� Birg, Herwig: Trends der Bevölkerungsentwicklung - Auswirkungen der
Bevölkerungsschrumpfung, der Migration und der Alterung der Gesellschaft in Deutschland und
Europa bis 2050, insbesondere im Hinblick auf den Bedarf an Wohnraum, Frankfurt/M. 2000
�� Die Wohnung für das Existenzminimum (Ausstellungskatalog), Frankfurt a. M. 1930
�� Eberstadt, Rudolf: Städtische Bodenfrage, Berlin 1894
�� Engels, Friedrich: Die Lage der Arbeitenden Klassen in England, Leipzig 1845
�� Faucher, Julius: Die Bewegung für Wohnungsreform, in: Vierteljahresschrift für Volkswirthschaft
und Kulturgeschichte, Jg. 1865/66.
�� Ders.: Über Häuserbauunternehmung im Geiste der Zeit; das. Jg. 1869
�� Geist, Johann Friedrich / Kürvers, Klaus : Das Berliner Mietshaus, Bd. I 1740 – 1862, München
1980
�� Goedecke, Wolfgang / Kerl, Volkher / Scholz, Helmut: Die deutschen Hypothekenbanken,
Frankfurt a. M. 1997
�� Huber, Victor Aimé: Über innere Ansiedlung und Colonisation; in: Janus, Jg. 1846.
�� Jenkis, Helmut: Das Schwabe’sche Gesetz und die Lütge’sche Regel; in: Jenkis (Hg):
Kompendium der Wohnungswirtschaft, München
�� Kaschuba, Wolfgang: Lebenswelt und Kultur der unterbürgerlichen Schichten im 19. und 20.
Jahrhundert, München 1990
�� Mummenhoff, Ernst: Die Königshausstiftung und die Königsstiftungshäuser in Nürnberg; Zur
50jährigen Feier der Eröffnung des Königsstiftungshauses am 1, Mai 1857; Nürnberg 1907
�� Niethammer, Lutz, Ein langer Marsch durch die Institutionen; in: Niethammer (Hg) Wohnen im
Wandel, Wuppertal 1979, S. 363 ff
�� Pettenkofer, Max von: Untersuchungen und Beobachtungen über die Verbreitungsart der Cholera;
München 1855
�� Reulecke, Jürgen: Geschichte der Urbanisierung in Deutschland, Frankfurt a. M. 1985
�� Roberts, Henry: H. R. H. Model Houses for Families, London 1851; die Übersetzung der
Publikation besorgte C. F. Busse als „Ausgeführte Familienhäuser für die Arbeitenden Klassen,
Heft 1, Berlin 1852 (weitere Hefte folgten nicht)
�� Romberg, J. A.: Über den Mangel an kleinen Wohnungen in unseren Städten; in: Zeitschrift für
praktische Baukunst, Jg. 5/1845
�� von Saldern, Adelheid: Häuserleben, Bonn 1997
�� Sax, Emil: Die Wohnungszustände der arbeitenden Klassen und ihre Reform, Wien 1869
�� Schmoll gen. Eisenwerth, Fritz: Wohnungsnot und Wohnungsreform in Deutschland; Diss.
Stuttgart 1979
�� ders.: Schneller Wohnen; in: Borst, Renate u. a. (Hg.): Das neue Gesicht der Städte, Basel u. a.,
1990, S. 286 ff
�� Schmoll gen. Eisenwerth, J. A.: Stilpluralismus statt Einheitszwang – Zur Kritik der Stilepochenkunstgeschichte;
in: Argo – Festschrift für Kurt Badt, Köln 1970, S. 77 ff
�� Schwabe, Hermann: Das Verhältnis von Miethe und Einkommen in Berlin; in: Berlin und seine
Entwicklung – Gemeinde-Kalender und städtisches Jahrbuch für 1868
�� Sitta, Josef: Die Entwicklung der gemeinnützigen Bautätigkeit in Nürnberg von 1850 bis 1930;
Wirtschaftswiss. Diplomarbeit Erlangen-Nürnberg 1965 (Typoskript vorh. in Stadtarchiv
Nürnberg), S. 28
�� Seifert/Bodenschatz/Lorenz: Das Finowtal im Barnim, Berlin 2000
�� Sinn/Expertenkommission, Wohnungspolitik auf dem Prüfstand, Tübingen 1994