geschäftsbericht 2007 - Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eG

Geschäftsbericht der 

Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG 

Geschäftsbericht 2007 

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inhaltsverzeichnis 

InhaltsverZeIchnIs 

Geschäftsbericht 2007 der 

Wohnungsgenossenschaft 

„Carl Zeiss“ eG 

BestätIgungsvermerk umschlag innen (anlage) 

I. BerIcht des aufsIchtsrates der genossenschaft 5 

II. BIlanZ 2007 - aktIva 8 

III. BIlanZ 2007 - PassIva 9 

Iv. gewInn- und verlustrechnung 2007 10 

v. anhang für das geschäftsjahr 2007 11 

(A) Allgemeine Angaben 12 

(B) Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 12 

(C) Erläuterungen zur Bilanz sowie zur Gewinn- und Verlustrechnung 14 

(D) Sonstige Angaben ( Anlagenspiegel, Rücklagenspiegel, Verbindlichkeiten, Unternehmensverbindungen und Beteiligungen ) 15 

vI. lageBerIcht für das geschäftsjahr 2007 25 

geschäfts- und rahmenBedIngungen 

1. Rahmenbedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung 26 

2. Überblick über die Geschäftsentwicklung und das Geschäftsergebnis 26 

3. Umsatzentwicklung 27 

4. Entwicklung des Immobilienbestandes 28 

5. Vermietungsituation 29 

6. Instandhaltung, Sanierung, Modernierung und Neubau 30 

7. Spareinrichtung 31 

8. Personal 34 

9. Verbundene Unternehmen, Beteiligungen und andere Finanzlagen 35 

10. Umweltschutz 37 

11. Vorgänge von besonderer Bedeutung 37 

vermögenslage 

38 

fInanZlage 

ertragslage 

rIsIkoBerIcht 

PrognoseBerIcht 

vII. lIste der vertreter 49 

26 

40 

42 

44 

46

Erfolg ist das, was erfolgt, wenn man richtig 

denkt und handelt. (Autor unbekannt)

Die erfolgreiche 

Entwicklung 

wurde fortgesetzt. 

Das Neubauvorhaben 

„Nordlichter“ entwickelte 

sich schon vor der 

Fertigstellung im Jahr 2008 

zu einer Erfolgsgeschichte. 

Die positive Entwicklung 

der Spareinrichtung hat 

sich fortgesetzt. 

Die neue Satzung wurde 

im März 2007 einstimmig 

angenommen. 

bericht des aufsichtsrates 

der Genossenschaft 

Kapitel I/ 2007 

Bericht des Aufsichtsrates 


Die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG hat ihre erfolgreiche Entwicklung weiter fortgesetzt 

und steht auf einer stabilen und soliden Basis. Das Geschäftsjahr 2007 kann mit einem positiven 

Jahresergebnis abgeschlossen und der Vertreterversammlung, wie schon im Vorjahr, die Auszahlung 

einer Dividende vorgeschlagen werden. 

Unsere Genossenschaft konnte erneut ihr Angebot an gutem und bezahlbarem Wohnraum für unsere 

Genossenschaftler verbessern. So wurden in die Bestandswohnungen 4,83 Mio Euro investiert. 

Das Neubauvorhaben „Nordlichter“ entwickelte sich schon vor der Fertigstellung im Jahr 2008 

durch die hohe Nachfrage nach diesen Wohnungen sowie die positive Außenwirkung für unsere 

Genossenschaft zu einer Erfolgsgeschichte. Die attraktiven und dennoch erschwinglichen Wohnungen 

ergänzen optimal den Wohnungsbestand. 

In diesem Geschäftsjahr wurden die Grundlagen für weitere zukunftsweisende Investitionen gelegt. 

Einen Schwerpunkt bilden dabei die komplexen Sanierungsmaßnahmen an den Autobahnblöcken 

in der Hans-Berger-Straße 20 und 22 sowie der Felix-Auerbach-Straße 18 und 20. 

Mit der Entscheidung für den Erwerb und der Sanierung des „Haus zur Sonne“ sowie der Entwicklung 

des „Sonnenhofes“ übernimmt die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG eine sehr 

anspruchsvolle Aufgabe und wird erneut ihrer Verantwortung für die eigene weitere Entwicklung 

sowie für die Stadt Jena gerecht. 

Die positive Entwicklung der Spareinrichtung hat sich fortgesetzt. So konnte das Sparvolumen 

weiter erhöht und eine Vielzahl neuer Sparer gewonnen werden. 

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2007 aktiv seine beratende und kontrollierende Funktion 

wahrgenommen. Es wurden 12 ordentliche bzw. außerordentliche Aufsichtsratssitzungen sowie 15 

Sitzungen der Fachausschüsse und ein Wochenendseminar durchgeführt. Schwerpunkte der Arbeit 

des Aufsichtsrates waren die laufende Kontrolle des Liquidität- sowie des Risikomanagements, das 

Bauvorhaben „Nordlichter“, die Entscheidungsfindung zum Bauvorhaben „Haus zur Sonne“ und 

„Sonnenhof“ sowie die Jahresabschlussprüfung. Die Entwicklung in unserem Tochterunternehmen 

(Rautal) wurde durch zwei Mitglieder des Aufsichtsrates im Holdingbeirat beratend begleitet. 

Einen Meilenstein für unsere Genossenschaft stellte die einstimmige Annahme der neuen Satzung 

auf der außerordentlichen Vertreterversammlung im März 2007 dar. Als eine der ersten Genossenschaften 

in Thüringen verfügt unsere Genossenschaft über eine Satzung, die an das neue Genossenschaftsgesetz 

angepasst ist. 

Die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes erfolgte mit Begleitung des Aufsichtsrates 

durch den Prüfungsverband Thüringer Wohnungsunternehmen e.V. Im Ergebnis der Prüfung wurde 

5

6 

Kapitel I/ 2007 

Bericht des Aufsichtsrates 


Die Ordnungsmäßigkeit der 

Geschäftsführung wurde 

festgestellt. 

durch den Prüfungsverband die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung festgestellt und der 

uneingeschränkte Bestätigungsvermerk erteilt. 

Im Rahmen der Pflichtprüfung veranlasste der Aufsichtsrat weitere Teilprüfungen. Das Ergebnis der 

Prüfungen bestätigte die ordnungsgemäße Anwendung von Arbeitsanweisungen und Sicherheitsvorschriften. 

Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie dem Vorstand unserer Genossenschaft 

für die geleistete gute Arbeit in diesem Geschäftsjahr. 

Besonderer Dank des Aufsichtsrates gilt unseren engagierten Vertretern. 

Uwe Mattasch 

Aufsichtsratsvorsitzender

Kapitel II, III und IV / 2007 

Bilanz - Aktiva 

Bilanz - Passiva 

Gewinn- und Verlustrechnung 

AKTIVA 

PASSIV 

GEWINN 

&Verlustr 

7

8 

Kapitel II/ 

Bilanz 2007 - Aktiva 

AKTIVA Angaben in Eur Geschäftsjahr Vorjahr 

A. anlagevermögen 

I. ImmaterIelle vermögensgegenstände 104.543,00 45.224,00 

II. sachanlagen 

1. Grundstücke mit Wohnbauten 183.520.626,56 186.500.482,60 

2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 450.946,19 482.101,07 

3. Grundstücke ohne Bauten 264.207,69 264.207,69 

4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 303.656,17 303.656,17 

5. Bauten auf fremden Grundstücken 187.980,00 206.718,00 

6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 328.496,00 222.823,00 

7. Anlagen im Bau 14.751.441,60 4.740.155,08 

8. Bauvorbereitungskosten 605.119,22 339.812,78 

9. Geleistete Anzahlungen 106.882,87 200.519.356,30 7.336,00 

III. fInanZanlagen 

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 9.301.513,42 5.501.513,42 

2. Beteiligungen 2,00 2,00 

3. Andere Finanzanlagen 5.054.144,23 14.355.659,65 5.127.154,57 

Anlagevermögen insgesamt 214.979.558,95 203.741.186,38 

B. umlaufvermögen 

I. Zum verkauf BestImmte grundstücke und vorräte 

1. Grundstücke ohne Bauten 751.408,84 751.408,84 

2. Unfertige Leistungen 7.471.747,41 7.512.283,91 

3. Andere Vorräte 9.525,12 7.567,81 

4. Geleistete Anzahlungen 3.144,00 8.235.825,37 3.012,00 

II. forderungen und sonstIge vermögensgegenstände 

1. Forderungen aus Vermietung 96.531,95 62.071,09 

2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 348.695,74 718.261,15 

3. Sonstige Vermögensgegenstände 414.382,03 859.609,72 1.641.690,45 

III. wertPaPIere 

1. Sonstige Wertpapiere 505.012,50 505.012,50 

Iv. flüssIge mIttel und BausParguthaBen 

1. Kassenbestände, Guthaben bei Kreditinstituten 17.774.669,47 17.745.047,45 

2. Bausparguthaben 148.607,10 17.923.276,57 130.682,89 

c. rechnungsaBgrenZungsPosten 

1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 21.602,07 7.607,30 

BIlanZsumme 242.524.885,18 232.825.831,77

PASSIVA Angaben in Eur Geschäftsjahr Vorjahr 

A. eIgenkaPItal 

I. geschäftsguthaBen 

1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres 

ausgeschiedenen Mitglieder 392.878,81 438.137,34 

2. der verbleibenden Mitglieder 8.982.359,85 8.804.501,31 

3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 23.370,31 9.398.608,97 88.582,50 

4. Rückständige fällige Einzahlungen 

auf Geschäftsanteile 

(70.921,77) (35.117,94) 

II. kaPItalrücklage 286.425,43 286.425,43 

III. ergeBnIsrücklagen 

1. sonderrücklage gem. § 27 aBs.2 dmBIlg 80.058.177,41 80.058.177,41 

2. Gesetzliche Rücklage 27.839.132,53 27.706.752,02 

3. Andere Ergebnisrücklagen 2.266.288,38 1.266.288,38 

Iv. BIlanZgewInn 2.474.567,13 2.459.267,61 

eIgenkaPItal Insgesamt 122.323.199,85 121.108.132,00 

B. sonderPosten für InvestItIonsZulage Zum anlagevermögen 3.116.656,30 3.207.432,21 

c. rückstellungen 

1. Rückstellungen für Pensionen 587.251,00 563.558,00 

2. Steuerrückstellungen 163.556,00 409.000,00 

3. Sonstige Rückstellungen 2.228.849,31 2.979.656,31 2.616.896,48 

d. verBIndlIchkeIten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 81.449.199,47 77.936.606,22 

2. Spareinlagen 21.938.336,58 17.622.788,60 

3. Erhaltene Anzahlungen 7.741.119,35 7.261.283,81 

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 182.533,78 171.488,80 

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.960.974,57 1.329.337,59 

6. 

Kapitel III/ 

Bilanz 2007 - Passiva 

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen 

Unternehmen 621.662,50 453.117,11 

7. Sonstige Verbindlichkeiten 211.546,47 114.105.372,72 146.190,95 

davon aus Steuern: (168.661,70) (101.641,30) 

BIlanZsumme 242.524.885,18 232.825.831,77 

9

GEWINN- & VERLUSTRECHNUNG Angaben in Eur Geschäftsjahr Vorjahr 

1. umsatZerlöse 

a) aus Hausbewirtschaftung 26.425.518,12 26.066.308,63 

b) aus Betreuungstätigkeit 10.000,00 10.000,00 

c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 45.650,88 26.481.169,00 52.747,85 

2. vermInderung (vj. erhöhung) 

des Bestandes an unfertIgen leIstungen -40.536,50 179.654,79 

3. andere aktIvIerte eIgenleIstungen 51.895,58 30.953,40 

4. sonstIge BetrIeBlIche erträge 749.581,55 2.457.920,61 

5. aufwendungen für BeZogene lIeferungen und leIstungen 

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 11.984.797,00 11.921.635,15 

b) Aufwendungen für andere Lieferungen 

und Leistungen 3.052,72 11.987.849,72 3.404,11 

6. rohergeBnIs 15.254.259,91 16.872.546,02 

7. Personalaufwand 

a) Löhne und Gehälter 2.606.903,79 2.480.440,36 

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für 

Altersversorgung und Unterstützung 

527.075,44 3.133.979,23 600.996,52 

davon für Altersversorgung: (59.487,42) (60.271,73) 

8. aBschreIBungen 

a) auf imm.Vermögensgegenstände des 

Anlagevermögens und Sachanlagen 5.045.444,96 6.000.198,74 

9. sonstIge BetrIeBlIche aufwendungen 1.906.120,69 1.623.170,37 

10. erträge aus gewInnaBführung 314.973,17 675.733,95 

11. sonstIge ZInsen und ähnlIche erträge 896.214,53 507.905,35 

davon aus verbundenen Unternehmen: (1.407,78) 

Gewinn- & Verlustrechnung Kapitel IV 

(131,94) 

12. aBschreIBungen auf fInanZanlagen 33.120,00 24.000,00 

13. ZInsen und ähnlIche aufwendungen 4.319.783,28 4.152.308,03 

14. ergeBnIs der gewöhnlIchen geschäftstätIgkeIt 2.026.999,45 3.175.071,30 

15. steuern von eInkommen und ertrag 231.951,10 408.946,12 

16. sonstIge steuern 471.243,24 494.205,05 

17. jahresüBerschuss 1.323.805,11 2.271.920,13 

18. gewInnvortrag 1.283.142,53 414.539,48 

19. eInstellungen aus dem jahresüBerschuss 

In ergeBnIsrücklagen 132.380,51 227.192,00 

BIlanZgewInn 2.474.567,13 2.459.267,61 

10 

11

11 

Kapitel V/ 2007 

Anhang für das 

Geschäftsjahr 2007 

Was man nicht liebt, 

kann man nicht machen. (Johann Wolfgang von Goethe)

12 

12 


Anhang zum 

Jahresabschluss 2007 

Der Jahresabschluss für das 

Geschäftsjahr 2007. 

Abschreibungsbestimmungen 

immaterieller 

Vermögensgegenstände 

Abschreibungsbestimmungen 

von Wohn-, Geschäfts- und 

anderer Bauten 

Mietereinbauten 

BGA 

u 

u 

anhanG für das 


(A) Allgemeine Angaben 

Der Abschluss für das Geschäftsjahr 2007 ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), 

des Genossenschaftsgesetzes (GenG), des Kreditwesengesetzes (KWG), des D-Markbilanzgesetzes 

(DMBilG) sowie der Satzung aufgestellt. 

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt entsprechend der „Verordnung 

über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“. 

(B) Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 

1. Die Anschaffungskosten der immateriellen Vermögensgegenstände werden über 4 bis 5 Jahre planmäßig 

linear abgeschrieben. Software, deren Anschaffungskosten nicht mehr als 410,00 EUR 

beträgt, wird im Jahr der Anschaffung abgeschrieben (Einkommensteuerrichtlinien EStR 2003, R 

31a, Abs.1). 

2. Wohnbauten werden grundsätzlich auf eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben. 

w 

w 

w 

Bei Geschäfts- und anderen Bauten wird eine Gesamtnutzungsdauer zwischen 

10 und 33 Jahren zu Grunde gelegt, die Abschreibung erfolgt linear. 

Außenanlagen werden in Höhe von 5,26 % bis 10 % abgeschrieben, Garagen 

mit einem Satz von 5 %. 

Es wurden Bauvorbereitungskosten in Höhe von 37,0 TEUR aufgrund 

Nichtrealisierung der Baumaßnahmen außerplanmäßig abgeschrieben. 

Die bilanzierten Mietereinbauten stellen die ab 2003 erbrachten Eigenleistungen der Genossenschaft 

für die angemieteten Büroräume im Einkaufs- und Geschäftscenter „Neue Mitte“ dar. Die 

Büroräume wurden entsprechend Mietvertrag im Rohbau übergeben und durch die Genossenschaft 

für den laufenden Geschäftsbetrieb ausgebaut. Die Abschreibung erfolgt in Anlehnung an die Mietdauer 

auf 10 Jahre, nachträgliche Eigenleistungen werden auf die Restmietdauer verteilt. 

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung unterliegt linearen Abschreibungssätzen von 7,14 % bis 

33,3 %. Bei einzelnen im Jahr 2007 neu angeschafften Wirtschaftsgütern wird die degressive 

Abschreibung entsprechend Veröffentlichung im BGBl I 2006 Nr. 22 angewendet. Die Zugänge an 

beweglichen Anlagevermögen wurden zeitanteilig abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter

Anteile an verbundenen 

Unternehmen, Beteiligungen 

Grundstücke im 

Umlaufvermögen 

Forderungen u. sonstige 

Vermögensgegenstände 

Bewertung der Wertpapiere 

Sonderposten 

für Investitionzulage 

(§ 6 Abs. 2 EStG) wurden im Jahr des Zugangs in voller Höhe abgeschrieben, bei Anschaffungskosten 

bis 60,00 EUR erfolgte die unmittelbare Erfassung als Aufwand. 

3. Anteile an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen und Ausleihungen wurden zu Anschaffungskosten 

bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Sämtliche Beteiligungen der Wohnungsgenossenschaft 

„Carl Zeiss“ eG wurden im Jahr 2003 auf den Erinnerungswert von jeweils 

einem Euro abgeschrieben. Damit wurden den nachhaltigen Wertminderungen in den Beteiligungsgesellschaften 

Rechnung getragen. 

w 

Im Berichtsjahr erfolgte eine Kapitalerhöhung der TV Produktions- und Betriebsgesellschaft 

mbH & Co. KG von 33.120,00 EUR, die sofort außerplanmäßig abgeschrieben wurde. 

4. Die Grundstücke im Umlaufvermögen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Die unfertigen Leistungen 

wurden zu Anschaffungskosten bewertet. 

5. Die Bewertung von Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde zum Nennwert 

unter Beachtung erkennbarer Risiken vorgenommen. Zweifelhafte Mietforderungen wurden einzelwertberichtigt. 

Das allgemeine Ausfallrisiko des nicht einzelwertberichtigten Forderungsbestands 

wurde mittels einer Pauschalwertberichtigung berücksichtigt. 

6. Die Bewertung von Wertpapieren erfolgte in Höhe der Anschaffungskosten. 

7. Die auf die förderfähigen nachträglichen Herstellungskosten entfallende Investitionszulage der 

Jahre 1999 – 2004 wurde in den Sonderposten eingestellt und wird jährlich mit 2 % bzw. 10 % 

entsprechend der AfA im Anlagevermögen ertragswirksam abgeschrieben. 

Pensionsrückstellungen 8. Pensionsrückstellungen wurden nach dem Teilwertverfahren gemäß § 6a EStG unter Anwendung 

der „Richttafeln 2005 G“ nach Dr. Heubeck mit einem Rechnungszins von 6 % bewertet. Sonstige 

Rückstellungen wurden in den zu erwartenden Wertgrößen gebildet. 

Verbindlichkeiten 


Anhang zum 


9. Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag bilanziert. 

13

14 


Anhang zum 


u 

(C) Erläuterungen zur Bilanz 

und zur Gewinn- und Verlustrechnung 

1. Die Entwicklung des Anlagevermögens wird im Anlagespiegel (Anlage 1) dargestellt. 

2. Im Posten unfertige Leistungen sind 7.471.747,41 EUR (Vorjahr: 7.512.283,91 EUR) noch nicht 

abgerechnete umlagefähige Betriebskosten erfasst. 

3. Von den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen haben eine Restlaufzeit von mehr als 

einem Jahr: Sonstige Vermögensgegenstände 82.247,99 EUR Geschäftsjahr 

(28.644,74 EUR Vorjahr) 

4. Die Entwicklung der Rücklagen ist im Rücklagenspiegel (Anlage 2) dargestellt. 

5. Die sonstigen Rückstellungen enthalten in nicht unerheblichem Umfang Rückstellungen in Höhe 

von: 

w 

w 

w 

w 

920.000,00 EUR für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung, 

davon 500.000,00 EUR in den ersten drei Monaten des Folgejahres nachzuholen 

davon 420.000,00 EUR bis zum Ende des Folgejahres nachzuholen. 

355.644,76 EUR für Altersteilzeitvereinbarungen 

280.000,00 EUR für Instandhaltungsmaßnahmen aufgrund öff.-rechtl. Verpflichtungen 

280.000,00 EUR für ungewisse Verbindlichkeiten für Betriebs-/Heizkosten 

6. Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten einschließlich deren Besicherung wird auf den Verbindlichkeitsspiegel 

(Anlage 3) verwiesen.

u 

(D) Sonstige Angaben 

1. Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse: 

Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag zwischen der Genossenschaft und der 100%igen 

Tochter Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena. 

2. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen, die für die 

Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind: 

w Verpflichtungen aus Neubaumaßnahmen in Höhe von 3.528.655,00 EUR. 

w Für den Kauf eines innerstädtischen Grundstückes besteht ein Kaufvertrag mit einer Kaufpreissumme 

von 1.900.000,00 EUR. Die Fälligkeitsvoraussetzungen sind per 31.12.2007 noch nicht 

erfüllt. Es gibt weiterhin ein notariell beurkundetes Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages 

für ein weiteres innerstädtisches Grundstück mit einem Wert von 90.000,00 EUR. 

w Mietvertrag für Büroräume im Center „Neue Mitte“ Jena mit einer Mietdauer bis Oktober 2013 

in Höhe von gesamt 1.222.516,03 EUR. 

w Werbevertrag über Straßenbahnwerbung mit einer Laufzeit bis Mai 2012 in Höhe von 116.364,15 EUR. 

w Das zur Sicherung der Spareinlagen dem Selbsthilfefonds zugesagte Garantieversprechen beträgt 

31.386,80 EUR (Vorjahr 23.540,10 EUR). 

3. Es bestehen Beteiligungen an folgenden verbundenen Unternehmen, Kommanditgesellschaften 

und anderen Genossenschaften: 

w 

w 

w 

Die Genossenschaft ist 100%iger Gesellschafter der Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und 

BETEILIGUNGS GmbH Jena mit einem gezeichneten Kapital von 76.693,78 EUR. Mit Wirkung 

vom 01. Januar 2002 unterliegt die Gesellschaft einem Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag 

mit der 100%igen Gesellschafterin Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG. 

Die Genossenschaft hält eine Kommanditeinlage von 8.800.000,00 EUR an der WG Vermietungs 

GmbH & Co. KG. Im Jahr 2007 erfolgte eine Erhöhung um 3.800.000 EUR. 

Die Genossenschaft ist mit 30.500 Anteilen Mitglied der Wohnungsgenossenschaft „Unter der 

Lobdeburg“ eG (UdL). Diese Anteile entsprechen am Bilanzstichtag einem Beteiligungsansatz 

von 4.678.395,00 EUR. Zum 31.12.2007 sind 2.456 Anteile mit einem Wert von 376.725,84 

EUR gekündigt. Die Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens erfolgt nach Feststellung 

des Jahresabschlusses der UdL im Jahr 2008. Zum 31.12.2008 wurden weitere 500 Anteile in 

Höhe von 76.695,00 EUR gekündigt, deren Auszahlung nach Bilanzfeststellung im Jahr 2009 

erfolgt. 

Des Weiteren wird auf die Anlage 4 zum Anhang verwiesen. 


Anhang zum 


15

16 


Anhang zum 


4. Im Geschäftsjahr wurden durchschnittlich folgende Arbeitnehmer beschäftigt: 

Arbeitnehmer ø Geschäftsjahr ø Vorjahr 

Kaufmännische MitarbeiterInnen 20,5 21,5 

Interne Dienstleister 11 11 

KundenbetreuerInnen(Allrounder) 6,5 0 

KundenbetreuerInnen SPAR/Allrounder SPAR 3 2,5 

Technische MitarbeiterInnen 10 11,5 

Hauswarte/Hausmeister 17,5 17 

Regiehandwerker 3 2,5 

Freier Mitarbeiter 0,5 0,5 

gesamt 72 66,5 

Vorstand 3 3 

Auszubildende 4 3,5 

Geringfügig Beschäftigte 2,5 3,5 

5. Die Bezüge für den Vorstand betragen insgesamt 297.631,42 EUR. 

Für ehemalige Mitglieder des Vostandes bestehen zum 31.12.2007 Pensionsrückstellungen in Höhe 

von insgesamt 428.103,00 EUR. Pensionen wurden in 2007 in Höhe von 20.986,68 EUR gezahlt. 

6. Sitzungsgelder sowie Vergütungen für den Aufsichtsrat wurden in Höhe von insgesamt 42.576,00 

EUR geleistet.

7. Mitgliederbewegung 

Mitgliederbewegung 

stand 01.01.2007 

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich um 177.858,54 EUR. 

Die Mitglieder waren zum 31.12.2007 mit 586.285 Anteilen an der Genossenschaft beteiligt. 

8. Zuständiger Prüfungsverband 

Prüfungsverband Thüringer Wohnungsunternehmen e.V. 

Regierungsstraße 58 

99084 Erfurt 

9. Mitglieder des Vorstandes 

7.395 

Zugänge durch Neuaufnahme 720 

Abgänge 427 

davon durch Kündigung 272 

stand 31.12.2007 

durch Tod 56 

durch Übertragung 99 

Mitglieder des Vorstandes 


Anhang zum 


7.688 

Thomas Buckreus hauptamtlich, Vorstandssprecher 

Klaus-Dieter Boshold hauptamtlich 

Prof. Dr. Helmut Geyer nebenamtlich 

17

18 


Anhang zum 


5. Mitglieder des Aufsichtsrates 

Anlagen 

w 

w 

w 

w 

Mitglieder des Aufsichtsrates 

Uwe Mattasch Vorsitzender 

Dr. Karl Miersch stv. Vorsitzender 

Helga Kammel 

Karl-Heinz Kraass 

Peter Voß 

Wolfgang Pähtz 

Erhard Rosenkranz 

Roland Franken 

Ekkehart Schmidt ab 07. Juni 2007 

Anlagenspiegel 

Rücklagenspiegel 

Verbindlichkeitenspiegel 

Beteiligungsübersicht 

Jena, 25. März 2008 

Thomas Buckreus Klaus-Dieter Boshold Prof. Dr. Helmut Geyer 

(Vorstand der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG)


Anhang zum 


Anlagespiegel 

Rücklagenspi 

Verbindlichkeitsspiegel 

Beteiligun 

19

20 


Anhang zum 


anlaGespieGel (anlaGe 1) 

Anlagespiegel Angaben in Eur 

01.01.2007 Zugänge 

anschaffungs- BZw. herstellungskosten 

Zuschreibungen 

Abgänge 

Umbuchungen 

31.12.2007 

Immaterielle Vermögensgegenstände 188.466,31 94.562,63 2.537,79 280.491,15 

Grundstücke mit Wohnbauten 254.515.511,41 1.860.408,04 16.348,72 4.107,60 256.363.678,33 

Grundstücke mit Geschäfts- u.a. Bauten 1.099.990,34 1.099.990,34 

Grundstücke ohne Bauten 371.333,56 371.333,56 

Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 303.656,17 303.656,17 

Einbauten auf fremden Grundstücken 293.518,83 13.093,35 306.612,18 

Betriebs- und Geschäftsausstattung 464.403,07 189.243,97 23.187,20 630.459,84 

Anlagen im Bau 4.740.155,08 10.011.286,52 14.751.441,60 

Bauvorbereitungskosten 339.812,78 306.433,10 37.019,06 -4.107,60 605.119,22 

Geleistete Anzahlungen 7.336,00 99.546,87 106.882,87 

Sachanlagevermögen, gesamt 262.135.717,24 12.480.011,85 0,00 76.554,98 0,00 274.539.174,11 

Anteile an verbundenen Unternehmen 5.501.513,42 3.800.000,00 9.301.513,42 

Beteiligungen 451.159,79 33.120,00 484.279,79 

Andere Finanzanlagen 5.127.154,57 39.908,36 112.918,70 5.054.144,23 

Finanzanlagevermögen, gesamt 11.079.827,78 3.873.028,36 0,00 112.918,70 0,00 14.839.937,44 

Anlagevermögen, gesamt 273.404.011,33 16.447.602,84 0,00 192.011,47 0,00 289.659.602,70

Kumulative 

Abschreibungen 


Zuschreibungen 

des 

Geschäftsjahres 

Abschreibungen Buchwerte 


des 


auf Abgänge 

entfallende 


kumulierte 



Buchwert 


Buchwert 

31.12.2006 

143.242,31 35.243,63 2.537,79 175.948,15 104.543,00 45.224,00 

68.015.028,81 -545,76 4.828.568,72 72.843.051,77 183.520.626,56 186.500.482,60 

617.889,27 31.154,88 649.044,15 450.946,19 482.101,07 

107.125,87 107.125,87 264.207,69 264.207,69 

0,00 0,00 303.656,17 303.656,17 

86.800,83 31.831,35 118.632,18 187.980,00 206.718,00 

241.580,07 81.627,32 21.243,55 301.963,84 328.496,00 222.823,00 

0,00 0,00 14.751.441,60 4.740.155,08 

0,00 37.019,06 37.019,06 0,00 605.119,22 339.812,78 

0,00 0,00 106.882,87 7.336,00 

69.068.424,85 -545,76 5.010.201,33 58.262,61 74.019.817,81 200.519.356,30 193.067.292,39 

0,00 0,00 9.301.513,42 5.501.513,42 

451.157,79 33.120,00 484.277,79 2,00 2,00 

0,00 0,00 5.054.144,23 5.127.154,57 

451.157,79 0,00 33.120,00 0,00 484.277,79 14.355.659,65 10.628.669,99 

69.662.824,95 -545,76 5.078.564,96 60.800,40 74.680.043,75 214.979.558,95 203.741.186,38 

21

22 


Anhang zum 


Kapitalrücklage Angaben in Eur 

Bestand am Ende des 

Vorjahres 

Einstellung während 

des Geschäftsjahres 

Entnahme für das 

Geschäftsjahr 



Kapitalrücklage 286.425,43 0,00 0,00 286.425,43 

Ergebnisrücklagen Angaben in Eur 

Sonderrücklage gemäß §27 

Abs. 2 DMBilG 

rücklaGespieGel (anlaGe 2) 


Vorjahres 

Einstellung aus dem 

Bilanzgewinn des 

Vorjahres 

Einstellung aus dem 

Jahresüberschuss des 




80.058.177,41 0,00 0,00 80.058.177,41 

Gesetzliche Rücklage 27.706.752,02 0,00 132.380,51 27.839.132,53 

Andere Ergebnisrücklagen 1.266.288,38 1.000.000,00 0,00 2.266.288,38

Verbindlichkeitenspiegel (Angaben in Eur) 

Verbindlichkeiten gegenüber 

Kreditinstituten, 

Art der Sicherung: Grundschuld 

Spareinlagen 

Erhaltene Anzahlungen 

Verbindlichkeiten aus Vermietung 

Verbindlichkeiten aus Lieferungen 

und Leistungen 

Verbindlichkeiten gegenüber 

verbundenen Unternehmen 

Sonstige Verbindlichkeiten 

Gesamt 

verbindlichkeitenspieGel (anlaGe 3) 

Insgesamt davon Restlaufzeiten 

(Vorjahr) unter 1 Jahr 

über 1 Jahr bis 5 

Jahre 

über 5 Jahre 

81.449.199,47 3.487.548,01 13.742.737,23 64.218.914,23 

(77.936.606,22) (3.631.254,90) (12.389.529,21) (61.915.822,11) 

21.938.336,58 4.387.667,32 4.387.667,32 13.163.001,94 

(17.622.788,60) (9.834.023,71) (5.266.409,47) (2.522.355,42) 

7.741.119,35 7.688.814,94 52.304,41 

(7.261.283,81) (7.218.614,17) (42.669,64) 

182.533,78 182.533,78 

(171.488,80) (171.488,80) 

1.960.974,57 1.960.974,57 

(1.329.337,59) (1.275.792,65) (53.544,94) 

621.662,5 621.662,50 

(453.117,11) (453.117,11) 

211.546,47 211.546,47 

(146.190,95) (146.190,95) 

114.105.372,72 18.540.747,59 18.182.708,96 77.381.916,17 

(104.920.813,08) (22.730.482,29) (17.752.153,26) (64.438.177,53) 

23 

23

24 25 

Kapitel VI/ 2007 

Lagebericht für das 


...je mehr Du für das Allgemeine 

getan haben wirst, desto mehr 

hast Du für Dich selbst getan. 

(Christian Morgenstern)

unternehmensverbindunGen und 

beteiliGunGen (anlaGe 4) 

Unternehmensverbindungen und Beteiligungen 

1. verBundene unternehmen 

fIrma Sitz HR-Nr. 

a) Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und 

BETEILIGUNGS GmbH Jena 

indirekter Anteilsbesitz: 

Beteiligungsquote 

in % 

aus 

Jahresabschluss 

Jena HRB 202339 100 2007 1.202.759,78 

Eigenkapital Ergebnis 

Gewinnabführungs- u. 

Beherrschungsvertrag 

-Rautal BAUPROJEKT GmbH Jena *1) Jena HRB 206741 100 2007 25.709,30 s.o. 

-Rautal BAUTRÄGER GmbH Jena *1) Jena HRB 208813 100 2007 25.000,00 s.o. 

-Rautal GEBÄUDEMANAGEMENT GmbH Jena *1) Jena HRB 209253 100 2007 45.000,00 s.o. 

-WG IMMOBILIEN VERWALTUNGS GmbH Jena *1) Jena HRB 209462 100 2007 25.000,00 s.o. 

b) WG Vermietungs GmbH & Co.KG Jena Jena HRA 202436 100 2006 4.991.755,48 -11.439,45 

2. unternehmen, mIt denen eIn BeteIlIgungsverhältnIs Besteht 

TV-Produktions- und Betriebsverwaltungs GmbH Jena HRB 207098 24 2006 30.995,62 1.185,17 

TV-Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH & 

Co.KG Jena Jena HRA 201672 24 2006 211.435,76 -138.149,41 

*1) diese Firmen sind 100 %ige Töchter der unter a) genannten Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena 

24 25

26 

Kapitel VI/ 

Lagebericht für 

das Geschäftsjahr 

u 

u 

Geschäfts- und 

rahmenbedinGunGen 

1. Rahmenbedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung 

Das wirtschaftliche Umfeld und die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland erholten sich auch 

im Jahr 2007. Hierbei sind die Auswirkungen auf die Immobilienbranche stark regional differenziert. 

Vor allem bedingt durch die Verteuerung der Betriebskosten (Mehrwertsteuererhöhung, allgemeine 

Kostensteigerungen, u.a.) wurde das Wohnen auch 2007 teurer. 

Jena hat per 31.12.2007 etwas mehr als 100.000 Einwohner und zählt damit zu den großen Städten 

in Thüringen. Neben der guten Entwicklung der ansässigen Unternehmen ist die Stadt geprägt 

durch die insgesamt ca. 25 000 Studenten an der Universität sowie der Fachhochschule der Stadt. 

Die Arbeitslosenquote konnte auf aktuell 9,1 % gesenkt werden. 

2. Überblick über die Geschäftsentwicklung und die Entwicklung 

des Geschäftsergebnisses 

Im Jahr 2007 konnte die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG an die positive Geschäftsentwicklung 

des Vorjahres anknüpfen. Im Geschäfts jahr wurde ein Jahresüberschuss in Höhe von 

1.323,8 TEUR (Vorjahr 2.271,9 TEUR) erzielt. 

Der Leerstand zum 31.12.2007 lag bei 1,7 % (Vorjahr 2,2 %). Die Erlösschmälerungen aufgrund von 

Leerstand sanken geringfügig auf 515,8 TEUR (Vorjahr 521,7 TEUR). Demgegenüber war ein Anstieg 

der Sollmieten um 185,8 TEUR oder 0,9 % auf 19.530,7 TEUR (Vorjahr 19.344,9 TEUR) zu verzeichnen. 

Die Beteiligungen an den Firmen TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH, TV Produktionsund 

Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG (Jena TV) sowie an der Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS 

und BETEILIGUNGS GmbH Jena blieben unverändert. Die Beteiligung an der WG Vermietungs 

GmbH & Co.KG Jena erhöhte sich im Geschäftsjahr 2007 um 3.800,00 TEUR. 

Geprägt war das Geschäftsjahr von umfangreicher Neubau-, Sanierungs- und Instandhaltungstätigkeit. 

Die Genossen schaft hat insgesamt 17.277,6 TEUR (Vorjahr 9.638,4 TEUR) investiert. Ins- 

besondere die Instand haltungs- und Sanierungsaufwendungen i. H. v. 5.000,0 TEUR (Vorjahr 

4.972,9 TEUR) beeinflussten das Ergebnis maßgeblich. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass in den 

Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von 1.200,0 TEUR Aufwendungen aus der Zuführung zu 

Rückstellungen enthalten sind. Die Fortführung des Neubauvorhabens „Nordlichter“ sowie die

u 

Erhöhung der Wohnqualität und –sicherheit in den Großsiedlungen der Genossenschaft führten 

insbesondere zu diesen gestiegenen Investitionsvolumen. 

Die Spareinrichtung konnte trotz starken Verdrängungswettbewerbs im Jahr 2007 einen Zuwachs 

an Spar einlagen i. H. v. 4.315,5 TEUR (Vorjahr 1.929,4 TEUR) verzeichnen. 

Insgesamt konnten die geplanten Ziele des Geschäftsjahres erreicht werden. Die Geschäftsentwicklung 

wird als positiv beurteilt. 

3. Umsatzentwicklung 

Kapitel VI/ 



Im Geschäftsjahr 2007 erzielte die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG Umsatzerlöse in Höhe 

von 26.481,2 TEUR (Vorjahr 26.129,1 TEUR). 

Entwicklung der Umsatzerlöse ( Angaben in TEUR ) 

geschäftsjahr 

2007 


2006 

Verä. zum 

Vorjahr 

absolut 

Verä. zum 

Vorjahr in 

Prozent 

aus Hausbewirtschaftung 26.425,5 26.066,3 +359,2 1,4% 

aus Betreuungstätigkeit 10,0 10,0 0 0 % 

aus anderen Lieferungen und Leistungen 45,7 52,7 -7,0 -13,3% 

Umsatzerlöse 26.481,2 26.129,0 +352,2 1,3% 

(Abbildung 1: Entwicklung der Umsatzerlöse) 

Das Umsatzplus bei den Umsatzerlösen aus Hausbewirtschaftung war maßgeblich auf gestiegene 

Soll mieten und höhere Erlöse aus Umlagen zurückzuführen. 

Der Anstieg der Jahresnettokaltmiete um 1,0 % konnte durch die Umlage von Modernisierungskosten 

und die Anpassung von Mieten im Rahmen der Neuvermietung realisiert werden. Die 

27

28 

Kapitel VI/ 



u 

durchschnittliche monatliche Wohnungs sollmiete lag im Jahr 2007 bei 4,39 EUR/qm (Vorjahr 4,35 

EUR/qm). Damit bewegten sich die durchschnittlichen Mieten der Genossenschaft im unteren bis 

mittleren Preissegment in Jena. 

Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung ( Angaben in TEUR ) 




2006 

4. Entwicklung des Immobilienbestandes 

Der Immobilienbestand stellt sich zu den Bilanzstichtagen wie folgt dar: 

Verä. zum 

Vorjahr 

absolut 

Verä. zum 

Vorjahr in 

Prozent 

Sollmieten 19.530,7 19.344,9 +185,8 1,0% 

Erlösschmälerung Sollmieten Leerstand 515,8 521,7 -5,9 -1,1% 

Erlösschmälerung Sollmieten Mietmind. 84,0 33,0 +51,0 154,5% 

Zwischenergebnis (Jahresnettokaltmiete) 18.930,9 18.790,2 +140,7 0,7% 

sonstige Mieten (inkl. Pacht) 8,6 8,6 +0,0 0,0% 

Erlöse aus Umlagen 7.486,0 7.267,5 +218,5 3,0% 

Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung 26.425,5 26.066,3 +359,2 1,4% 

Entwicklung des Immobilienbestandes 

(Abbildung 2: Entwicklung der Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung) 

2007 2006 

Anzahl qm Anzahl qm 

Wohneinheiten 6.121 363.870 6.114 363.846 

Gewerbeeinheiten 15 1.761 15 1.761 

Stellplätze u. Garagen 1.190 0 1.189 0 

sonstige Einheiten 19 538 16 456 

(Abbildung 3: Entwicklung des Immobilienbestandes)

u 

5. Vermietungssituation 

Der Leerstand sank im Geschäftsjahr um 36 Einheiten auf 101 Wohnungen (1,7 % des Gesamtwohnungs 

bestandes zum 31.12.2007). Die Quote der Erlösschmälerungen (Erlösschmälerungen im 

Verhältnis zur Sollmiete) betrug 3,1% (Vorjahr 2,9 %). 

61 Prozent des Leerstandes waren strukturell bedingt (struktureller Leerstand = Leerstand > 3 

Monate) und verteilten sich auf Wohnungen, die aufgrund von Größe, Zuschnitt und Ausstattung 

schwer vermiet bar sind. Ein Großteil dieser Wohnungen befindet sich in Objekten, für die zukünftig 

Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen geplant sind. 

Der Leerstand konzentriert sich auf das Wohngebiet mit dem größten Bestand der Genossenschaft 

(Lobeda mit 2.653 Einheiten). Hier war zudem der größte strukturelle Leerstand zu verzeichnen. Die 

Verringerung des Leerstandes betraf im Berichtszeitraum alle Wohngebiete. 

Im Geschäftsjahr wurden 517 (Vorjahr 567) Wohnungen gekündigt und 570 (Vorjahr 514) Wohnungen 

neu vermietet. Die Fluktuationsquote (Zahl der Kündigungen im Verhältnis zum Wohnungsund 

Gewerbebestand der Genossenschaft) sank auf 8,5 % (Vorjahr 9,3 %). 

Leerstände in den Wohngebieten 

anzahl 

we 

leerstand 

bezogen 

auf 

wohngebiet 

leerstand 


Anteil an 

Gesamt- 

Leerstand 

Leerstand 

strukturell 

Kapitel VI/ 



Leerstand 

Anteil an 

Gesamt- 

Leerstand 

Leerstand 

strukturell 

Lobeda 2.653 2,6% 70 69% 51 91 66% 73 

Stadt 1.137 1,2% 14 14% 5 16 12% 8 

Umland 274 3,2% 9 9% 4 11 8% 8 

Winzerla 2.057 0,4% 8 8% 1 19 14% 8 

Gesamt 6.121 1,7% 101 100% 61 137 100% 97 

(Abbildung 4: Leerstände in den Wohngebieten) 

29

30 

Kapitel VI/ 



u 

6. Instandhaltung, Sanierung, Modernisierung und Neubau 

Geprägt war die Bautätigkeit der Genossenschaft durch das Neubauprojekt „Nordlichter“, dem 

weiteren Anbau von Balkonen im Wohngebiet Jena Nord, der Schaffung von 16 modernisierten 

Wohnungen in der Lindenstraße, wobei hier 8 Wohnungen durch Zuschnittsveränderungen völlig 

neu entstanden sowie umfangreichen Modern isierungs maßnahmen im Rahmen des Feuer- bzw. 

Branschutzes unserer Immobilien im Wohn gebiet Lobeda. 

Instandhaltungs-, Sanierungs-, Modernisierungs- und Neubautätigkeit 

Sanierungs- und 

Instandhaltungsaufwand 

nachträgliche 

Herstellungskosten 




2006 

Veränderung 

zum Vorjahr 

absolut 

Veränderung 

zum Vorjahr in 

Prozent 

5.000,0 4.972,9 +27,1 +0,5% 

1.802,5 1.245,5 +557,0 +44,7% 

Neubau und Grundstückserwerb 10.475,2 3.420,0 +7.055,2 +206,3% 

Summe 17.277,7 9.638,4 7.639,3 +79,3% 

(Abbildung 5: Instandhaltungs-, Sanierungs-, Modernisierungs- und Neubautätigkeit) 

Im Geschäftsjahr 2007 gliederten sich die Schwerpunkte der Maßnahmen folgendermaßen: 

Maßnahmen der Instandhaltung, Sanierung, Modernisierung, Neubau ( in TEUR ) 

laufende Instandhaltung/ schönheitsreparaturen 

2.598,6 

unterlassene Instandhaltungsaufwendungen, Brandschutz (Rückstellungszuführungen) 1.200,0 

Brandschutzmaßnahmen 708,2 

Komplettsanierung 1.300,6 

Nachträgliche Herstellungskosten, Korrektur Rückstellung 2006 231,7 

Sanierungsmaßnahmen 65,8 

(Abbildung 6: Maßnahmen der Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung sowie Neubau)

u 

Das Neubauprojekt „Nordlichter“ hat ein Gesamtinvestitionsvolumen von ca. 19.000,0 TEUR und 

wird vor aus sichtlich bis zum 30.05.2008 fertiggestellt. Die ersten Wohnungen wurden bereits am 

01.02.2008 übergeben. Bis zum Stichtag 31.12.2007 wurden in Grundstück und Bau insgesamt 

14.751,4 TEUR investiert. Es werden 130 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 9.471 qm 

entstehen. 

7. Spareinrichtung 

Die Spareinrichtung der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG wurde nach Genehmigung durch 

die Bundes anstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht im Februar 2004 eröffnet. Die Genossenschaft 

ist Mitglied der Selbsthilfeeinrichtung zur Sicherung von Spareinlagen bei Wohnungsgenossenschaften 

mit Spar einrichtung des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienun- 

ternehmen e.V. 

Die Entwicklung ist seit Eröffnung positiv. 

Kapitel VI/ 



Maßnahmen der Instandhaltung, Sanierung, Modernisierung, Neubau ( in TEUR ) 

Balkonanbauten 420,3 

Wohnungseingangstüren 114,7 

Wohnumfeldmaßnahmen (Gehwege, Eingänge, Auffahrten, Containerstellplätze) 109,8 

Bauvorbereitungskosten 306,4 

Neubaumaßnahme Nordlichter 10.011,3 

Sonstige Maßnahmen 52,1 

Grundstückserwerb 158,2 

Summe 17.277,7 

(Abbildung 6/ 2.Teil: Maßnahmen der Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung sowie Neubau) 

Zum Stichtag 31.12.2007 konnte die Spareinrichtung Spareinlagen im Gesamtwert von 21.938,3 

TEUR (Vorjahr: 17.622,8 TEUR) verteilt auf alle Sparprodukte verbuchen. Dies ent spricht einem 

Zuwachs im Berichtszeitraum in Höhe von 4.315,5 TEUR (24,5% Wachstum). Das Wachstum betrug 

im Vorjahr 1. 929,4 TEUR (12,3%). 

31

32 

Kapitel VI/ 



25.000 

20.000 

15.000 

10.000 

5.000 

Spareinlagenbestand 2007 ( Angaben in TEUR ) 

0 

Spareinlagenbestand 2007 Entwicklung des Spareinlagenbestandes 

Angaben in T-Eur 

Dez. Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Juni Juli Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. 

06 07 07 07 07 07 07 07 07 07 07 07 07 

(Abbildung 7: Entwicklung des Spareinlagenbestandes) 

Das durchschnittliche Wachstum der Spareinrichtungen in Deutschland betrug laut der aktuellen 

statist ischen Erhe bung des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilien unternehmen 

e.V. (GdW) im Jahr 2007 1,57 %. 

Die Spareinlagen verteilen sich auf 1.626 Sparer (Vorjahr: 1013), wovon seit Eröffnung der Spareinrichtung 

705 (Vorjahr 530) neue Mitglieder der Genossenschaft geworden sind. Dies entspricht 

einer Neu mitgliederquote von 43,4% (Vorjahr: 52,3%). Es konnten im Berichtszeitraum 613 neue 

Sparer gewonnen werden (Wachstum: 60,5%). Hauptgrund dieses außergewöhnlichen Wachstums 

ist die erstmalige Ausschüttung einer Dividende durch die Genossenschaft. Viele Mitglieder haben 

dies genutzt und ein Sparkonto eröffnet. Das durchschnittliche Anlagevolumen pro Sparer liegt mit 

13.495,04 EUR (Vorjahr: 17.396,63 EUR) nach wie vor sehr hoch. 

Bis zum Stichtag 31.12.2007 wurden rund 97 % der Spareinlagen zur Kreditablösung oder für 

Bauvorhaben verwendet. Die Spareinlagen insgesamt decken 21% (Vorjahr:18%) des 

Gesamtfinanzierungs bedarfes der Genossenschaft ab.

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

25.000 

20.000 

15.000 

10.000 

5.000 

Fremdfinanzierungsstruktur ( Angaben in Mio. EUR ) 

0 

Verbindlichkeiten 

gegenüber Kreditinstituten 

21,9 

81,5 

Kapitel VI/ 



17,6 

77,9 


Spareinlagen 

(Abbildung 8: Fremdfinanzierungsstruktur) 

Kreditsubstitute 

Kreditsubstitute 2007 

Angaben in T-Eur 

( Angaben in TEUR ) 

Dez. Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Juni Juli Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. 

06 07 07 07 07 07 07 07 07 07 07 07 07 

(Abbildung 9: Entwicklung Kreditsubstitute) 

33

34 

Kapitel VI/ 



25.000.000 

20.000.000 

15.000.000 

10.000.000 

5.000.000 

u 

Verlauf der Spareinlagen und 

Kreditsubstitute seit der Gründung in Euro 

0 

Die Spareinrichtung erzielte ein positives Ergebnis in Höhe von 29,7 TEUR (Vorjahr: 126,9 TEUR). 

Das Ergebnis liegt damit zwar unterhalb des Vorjahres jedoch mit 68,2 TEUR über dem geplanten 

Ergebnis für das Jahr 2007 

8. Personal 

Spareinlagen Kreditinstitute 

Spareinlagen 

Kreditinstitute 

8.706.906 

15.693.407 

17.622.789 

2003 2004 2005 2006 2007 

21.938.337 

(Abbildung 10: Gegenüberstellung Spareinlagen - Kreditsubstitute) 

Der Personalbestand betrug zum 31.12.2007 neben den Vorständen 75 (Vorjahr 67) Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter sowie vier Auszubildende.

u 

Vorstand 

Der Vorstand besteht aus zwei hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern, Herrn Thomas Buckreus 

(Sprecher des Vorstandes) und Herrn Klaus-Dieter Boshold. Herr Prof. Dr. Helmut Geyer ist nebenamtliches 

Vorstandsmitglied. 

Altersteilzeit 

Zum Ende des Geschäftsjahres 2007 befanden sich 14 Mitarbeiter in einer Altersteil zeitregelung, 

welche im Blockmodell, d. h. die erste Hälfte Vollarbeitsphase und die zweite Hälfte Freizeit phase, 

durchgeführt wird. Im Geschäftsjahr 2007 wurden für zwei weitere Mitarbeiter Altersteilzeitverträge 

abgeschlossen. 

9. Verbundene Unternehmen, Beteiligungen 

und andere Finanzanlagen 

Verbundene Unternehmen 

Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena 

Die Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena (Rautal Holding) ist eine 

Holding verwaltungs gesellschaft und 100%ige Tochtergesellschaft der Wohnungsgenossenschaft 

„Carl Zeiss“ eG. Zwischen beiden Unternehmen besteht seit dem 01.01.2002 ein Ergebnisabführungs- 

und Beherrschungsvertrag. 

Sie hat folgende 100%ige Tochterunternehmen: 

w 

w 

Kapitel VI/ 



Rautal BAUPROJEKT GmbH Jena 

Der operative Geschäftsbetrieb der Rautal BAUPROJEKT GmbH Jena wurde zum 01.01.2006 

ein gestellt. Der Ergebnisabführungsvertrag wurde zum 31.12.2007 gekündigt. 

Rautal BAUTRÄGER GmbH Jena 

Der operative Geschäftsbetrieb der Rautal BAUTRÄGER GmbH Jena wurde zum 30.06.2006 

ein gestellt. 

35

36 

Kapitel VI/ 



w 

w 

Rautal GEBÄUDEMANAGEMENT GmbH Jena 

Die Rautal GEBÄUDEMANAGEMENT GmbH Jena übernimmt hauptsächlich die Durchführung 

von Instand haltungs- und Wartungsaufgaben, Meß- und Wärmedienste, die Betreibung von 

Haus an schluss stationen sowie Betreibung von Solartechnik innerhalb des Unter nehmens- 

verbundes mit der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG und für Dritte. 

WG IMMOBILIENVERWALTUNG GmbH Jena 

Die WG Immobilienverwaltung GmbH Jena ist Geschäftsbesorger für die Wohnungsgenossenschaft 

„Unter der Lobdeburg“ eG und die WG VERMIETUNGS GmbH und Co. KG Jena 

sowie für weitere Dritte. 

Im Geschäftsjahr 2007 erzielte die Rautal Holding ein positives Ergebnis vor Gewinnabführung in 

Höhe von 315,0 TEUR (Vorjahr 675,7 TEUR). Entsprechend erfolgt auf Basis des bestehenden 

Ergebnisabführungs- und Beherrschungs vertrages eine Gewinn ab führung an die Genossenschaft. 

Insgesamt ist gemäß Jahresabschluss 2007 der Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILI- 

GUNGS GmbH Jena die Vermögens- und Finanzlage geordnet. Die Liquidität war zu jedem Zeitpunkt 

gegeben. 

WG VERMIETUNGS GmbH & Co. KG Jena 

Die Firma wurde im Jahre 2002 gegründet. An diese Gesellschaft wurden die Eigentumswohnungen 

der Genossen schaft, welche sich in den Wohnungseigentümer gemein schaften befanden, verkauft. 

Komplementär ist die Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena; alleiniger 

Kommanditist ist die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG mit einer Kommanditeinlage in 

Höhe von 8.800,0 TEUR. 

Beteiligungen 

TV Produktions- u. Betriebsgesellschaft mbH; TV Produktions- u. Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG (JenaTV) 

Jena TV ist ein regionaler Fernsehsender für Jena und Umgebung. Die Genossenschaft ist mit 24 % 

an der TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG und mit 24 % an der TV Produktions- 

und Betriebs verwaltungsgesellschaft mbH beteiligt. Grundsätzlich sieht die Genossenschaft 

in der Beteiligung an einem regionalen Fernseh sender für und über Jena eine Dienstleistung im 

Sinne unserer Mitglieder und im Sinne des Genossenschaftsgedankens – sofern sich die Zahlungsverpflichtungen 

daraus in vertretbaren Grenzen halten.

u 

u 

Andere Finanzanlagen 

Wohnungsgenossenschaft „Unter der Lobdeburg“ eG 

Die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG ist Mitglied der Wohnungsgenossenschaft „Unter der 

Lobdeburg“ eG (UdL). Die UdL wurde in Form einer Ausgliederung von Immobilienbeständen der 

Wohnungsgenossenschaft gegründet. Zwischen den Genossenschaften besteht ein Vertrag, in welchem 

die Rückführung der Anteile geregelt ist. Dementsprechend erfolgt jährlich eine planmäßige 

Rückführung in Höhe von 500 Anteilen. Weiterhin sind Sonderkündigungsmöglichkeiten vereinbart. 

Im Jahr 2006 erfolgte die erstmalige Kündigung von 500 Anteilen, dies entspricht 76,7 TEUR, 

die in 2007 wieder an die WG „Carl Zeiss“ eG zurückgeflossen sind. Derzeit hält die WG „Carl Zeiss“ eG 

30.500 Anteile mit einem Wert von 4.678,4 TEUR. Planmäßig zum 31.12.2007 wurden 500 Anteile 

sowie zusätzlich weitere 1.956 Anteile in Höhe von 376,7 TEURO gekündigt. Diese Auszahlung wird 

nach Feststellung des Jahresabschlusses der UdL für das Jahr 2007 im Jahr 2008 erfolgen. Per 

31.12.2008 sind weitere 500 Anteile planmäßig gekündigt. 

10. Umweltschutz 

Im Rahmen der Geschäftstätigkeit beachtet das Unternehmen alle relevanten Umweltschutzvorschriften. 

Sowohl von der Hausbewirtschaftung als auch vom Immobilienbestand sowie den sonstigen 

Produkten der Genossenschaft gehen nach vorliegender Kenntnis keine mittel- oder 

unmittelbaren Gefährdungen für die Umwelt aus. 

Besonderer Wert wird auf die Energieeffizienz gelegt. So orientiert sich z.B. das derzeitige Neubauprojekt 

„Nordlichter“ – mit 130 neuen Wohnungen – an dem Standard „KfW-Energie-Sparhaus 40“ 

und kommt damit dem Drei-Liter-Haus sehr nahe. 

11. Vorgänge von besonderer Bedeutung 

Kapitel VI/ 



Im Geschäftsjahr 2007 wurde das Kapital der WG VERMIETUNGS GmbH & Co. KG, Jena um 3.800 

TEUR erhöht. In diesem Zusammenhang konnte eine Reduzierung der Drittverbindlichkeiten sowie 

damit verbunden eine Rückgabe der von der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG übernommenen 

Bürgschaft über 4.100 TEUR erreicht werden. 

37

38 

Kapitel VI/ 



u 

vermöGenslaGe 

Im Januar 2007 hat die Genossenschaft einen Grundstücksicherungsvertrag über ein Grundstück im 

Zentrum der Stadt Jena abgeschlossen. Im Dezember 2007 wurde nach erfolgtem Gremienbeschluss 

der Kaufvertrag für das Grundstück notariell beurkundet, im Februar 2008 erfolgte der Eigentumsübergang 

(Haus zur Sonne). In 2008 wird die Planung forciert. Es ist vorgesehen, dass neben der 

Errichtung von Wohnungen und kleinteiligem Gewerbe hier der neue Hauptsitz der Genossenschaft 

entsteht. 

Mit Eintragung im Genossenschaftsregister am 01. Juni 2007 ist eine neue Satzung der Genossenschaft 

in Kraft getreten. Die neue Satzung wurde am 01. März 2007 von der Vertreterversammlung 

einstimmig beschlossen und berücksichtigt auch die Änderungen des Genossenschaftsgesetzes aus 

dem Jahre 2006. 

In 2007 wurde erstmals eine Dividende in Höhe von 2% ausbezahlt. In diesem Zusammenhang 

haben sich 952 Mitglieder entschlossen, die Dividende bei der Wohnungsgenossenschaft als Spareinlagen 

in Höhe von 16,3 TEUR weiter zu führen. 

12. Darstellung der Vermögenslage 

Die Bilanzsumme der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG belief sich zum Jahresende auf 

242.524,9 TEUR (Vorjahr 232.825,8 TEUR) und stieg im Vergleich zum Vorjahresende um 9.699,1 

TEUR oder 4,2 %. 

Auf der Aktivseite resultierte diese Entwicklung im Wesentlichen aus dem Anstieg des Anlagevermögens 

auf 214.979,6 TEUR (Vorjahr 203.741,2 TEUR). Wesentliche Änderungen ergaben sich bei 

den Sachanlagen durch Zugänge in der Position Anlagen im Bau (Nordlichter) in Höhe von 10.011,3 

TEUR, denen planmäßige Ab schreibungen in Höhe von 4.973,2 TEUR entgegenstehen. Im Finanzanlagevermögen 

machte sich vor allem die Erhöhung des Kommanditkapitals um 3.800 TEUR auf 

jetzt 8.800 TEUR bei der WG VERMIETUNGS GmbH & Co. KG bemerkbar. 

Auf der Passivseite basierte der Anstieg der Bilanzsumme in erheblichem Umfang auf der Erhöhung 

der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie der Spareinlagen (Zuwachs in Höhe von 

4.315,5 TEUR). Das Eigenkapital stieg im Berichtsjahr um 1.215,1 TEUR oder 1,0 % auf 122.323,2 

TEUR. Zu dem Anstieg trug in erster Linie der Jahresüberschuss in Höhe von 1.323,8 TEUR bei.

u 

13. Kennzahlen zur Vermögenslage 

Kennzahlen zur Vermögenslage 

kennzahl definition 31.12.2007 31.12.2006 

Eigenkapitalquote 

(%) 

Verschuldungsgrad 

(%) 

Anlagendeckungsgrad 

(%) 

Objektverschuldung (EUR/ 

qm) 

Eigenkapital 

Bilanzsumme 

Dauerfinanzierungsmittel 

Bilanzsumme 

Veränderung 

zum Vorjahr in 

Prozent 

50,4 52,0 -1,6 % Punkte � 

33,3 33,4 -0,1 % Punkte � 

Eigenkapital + 

Dauerfin.-mittel + SoPo 

+ langfr. Rückst. 96,2 99,5 -3,3 % Punkte � 

Anlagevermögen 

Darlehen Kreditinstitute 

Fläche WE+GE (Stichtag) 

Kapitel VI/ 



203,41 212,69 -7,65 EUR/qm � 

(Abbildung 11: Kennzahlen zur Vermögenslage) 

39

40 

Kapitel VI/ 



u 

finanzlaGe 

14. Darstellung der Finanzlage 

Die flüssigen Mittel (Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten) der Wohnungsgenossenschaft 

„Carl Zeiss“ eG beliefen sich zum 31.12.2007 auf 17.774,7 TEUR (Vorjahr 17.745,0 TEUR). 

Die Zunahme im Geschäfts jahr 2007 betrug damit 29,7 TEUR. 

Kapitalflussrechnung ( Angaben in TEUR ) 




2006 

operativer Cash Flow + 7.271,2 + 8.089,2 

Veränderung der Vorräte, erhaltenen Anzahlungen 

sowie anderer Aktiva und Passiva 

+ 1.458,1 + 38,2 

Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit + 8.729,3 + 8.127,4 

Planmäßige Tilgungen - 2.713,0 - 2.555,2 

Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 

nach planm. Tilgungen 

+ 6.016,3 + 5.572,2 

Cash Flow aus Investitionstätigkeit - 14.915,5 - 4.884,0 

Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit + 10.833,4 + 2.069,4 

Außerordentliche Einzahlungen/Auszahlungen - 1.904,5 + 252,9 

Zahlungswirksame Veränderung der Finanzmittel + 29,7 + 3.010,5 

Finanzmittel am Anfang der Periode 17.745,0 14.734,5 

Finanzmittel am Ende der Periode 17.774,7 17.745,0 

(Abbildung 12: Kapitalflussrechnung) 

Die Kapitalflussrechnung zeigt die Herkunft und Verwendung der Zahlungsströme in den Geschäftsjahren 

2007 und 2006. Der operative Cash Flow (als Indikator für die Innenfinanzierungskraft des 

Unternehmens) nahm im Ver gleich zum Jahr 2006 um 818,0 TEUR ab. Wesentlicher Grund für diese 

Entwicklung war die höhere Instand haltungstätigkeit. Der Cash Flow aus Investitionstätigkeit wurde 

wesentlich durch die umfangreicheren Investitionen für Sanierung (nachträgliche Herstellungskosten) 

und Neubau beeinflusst.

u 

Die Veränderung des Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit wurde im Geschäftsjahr 2007 hauptsächlich 

durch das Wachstum des Spareinlagenbestandes sowie der Darlehensaufnahme im Zusammenhang 

mit der Neubaumaßnahme „Nordlichter“ geprägt. 

Trotz der wesentlich höheren Investitionstätigkeit wurde aufgrund des erzielten operativen Cash 

Flow und des Zuwachses an Spareinlagen insgesamt ein Liquiditätszuwachs erreicht. 

15. Kennzahlen zur Finanzlage 

Kennzahlen zur Finanzlage 


liquide Mittel in TEUR 

Operative Cash Flow 

in TEUR 

*Kapitaldienstquote (%) 

Kassenbestand und 

Guthaben bei Kreditinstituten 

Zinsen und Tilgung für 

Darlehen KI 

Sollmiete abzgl. Erlösschmälerungen 

Veränderung 

zum Vorjahr 

in Prozent 

17.774,7 17.745,0 +29,7 

7.271,2 8.089,2 

Kapitel VI/ 



� 

-818,0 � 

32,8 32,9 -0,1% Punkte � 

(Abbildung 13: Kennzahlen zur Finanzlage) 

* ohne Berücksichtigung Kreditsubstitute Spareinrichtung 

41

42 

Kapitel VI/ 



u 

ertraGslaGe 

16. Darstellung der Ertragslage 

Die Verringerung des Betriebsergebnisses im Geschäftsjahr 2007 resultiert im Wesentlichen aus den 

höheren Instandhaltungsaufwendungen (1.109,2 TEUR). 

Ertragslage ( Angaben in TEUR ) 




2006 

Veränderung 

Hausbewirtschaftung + 1.027,7 + 2.608,5 - 1.580,8 

Spareinrichtung + 29,7 + 126,9 - 97,2 

Betriebsergebnis + 1.057,4 + 2.735,4 - 1.678,0 

Finanzergebnis + 850,5 + 474,4 + 376,1 

Beteiligungs- und Holdingergebnis + 109,1 + 1.932,6 - 1.823,5 

Neutrales Ergebnis - 461,2 - 2.461,5 - 2.000,4 

Steuern - 232,0 - 409,0 + 177,0 

Jahresüberschuss + 1.323,8 + 2.271,9 - 948,0 

(Abbildung 14: Ertragslage)

u 

17. Kennzahlen zur Ertragslage 

Kennzahlen zur Ertragslage 


EBITDA pro qm Wohn-/ 

Gewerbefläche(EUR/qm) 

Eigenkapitalrentabilität 

(%) 

* Verhältnis Zinsaufwand 

zur Nettokaltmiete (%) 

Mietenmultiplikator 

EBITDA 

Ø - Wohn- und 

Gewerbefläche 

Jahresergebnis vor 

Ertragssteuern 

Eigenkapital 

Zinsaufwand f. 

Dauerfinanzierungsmittel 


Buchwerte Wohn- und 

Geschäftsbauten 


Veränderung 

zum Vorjahr 

in Prozent 

24,97 27,11 -2,14 � 

1,3 2,2 

Kapitel VI/ 



-0,9 % Punkte 

� 

18,4 19,3 -0,9 % Punkte � 

9,7 10,0 -0,3 � 

(Abbildung 15: Kennzahlen zur Ertragslage) 

* ohne Berücksichtigung Kreditsubstitute Spareinrichtung 

43

44 

Kapitel VI/ 



u 

risikobericht 

Risikomanagement 

Aktuell und mittelfristig sind keine Entwicklungs be ein trächtigungen feststellbar. 

Das Risikomanagement ist fester Bestandteil der Unternehmensführung der Genossenschaft. Ziel ist 

das frühzeitige Erkennen und das Umgehen mit Entwicklungen, die den Fortbestand der Genossenschaft 

gefährden oder gefährden können. Zur Umsetzung wurde das Risiko management fest in die 

Prozesse des Unternehmens und in die Aufbau- und Ablauforganisation integriert. 

Im Rahmen der jährlichen Planungs- und Strategiebesprechung werden innerhalb der Gremien der 

Genossen schaft mögliche Risikopotentiale bzw. Risikofelder definiert und analysiert. Alle latenten 

Risiken werden mit sog. „kritische Werte“ der Kenngrößen versehen, welche das Frühwarnsystem 

absichern. 

Durch das Risikofrühwarnsystem, das Controlling, die Interne Revision und die regelmäßige 

Berichter stattung werden die potenziellen Risiken überwacht, Abweichungen aufgezeigt, kritische 

Prozesse erkannt sowie eingeleitete Maßnahmen erfasst und kontrolliert. 

Die Genossenschaft berücksichtigt folgende Risikogrundsätze 

w 

w 

w 

w 

w 

w 

Das Leistungsangebot der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG hat dem Unternehmenszweck 

und dem Angebot, für das die Genossenschaft aus Tradition und mit ihrem Namen 

steht, Re chnung zu tragen. Wohnen, Sparen und Dienstleistung rund ums Wohnen sind die 

angebotenen Produkte. 

Im Rahmen des Vermietungsgeschäfts ist eine Bonitätsprüfung vorgeschrieben. Darüber hinaus 

werden nur mit solchen Geschäftspartnern Geschäftsverbindungen gepflegt, deren Ruf in jeder 

Hinsicht einwandfrei ist. 

Bei Geschäftsabschlüssen werden die Grundsätze der Bonität und Seriosität eingehalten. Geschäfte, 

deren Risikogehalt nicht abgeschätzt werden kann und/oder deren Risiko nach intensiver 

Prüfung zu hoch ist, werden nicht getätigt. 

Voraussetzung bei jedem Geschäft und insbesondere jeder Baumaßnahme ist die Einhaltung 

der Wirtschaft lichkeit. 

Zur Begrenzung des Risikos setzt die Genossenschaft auf das Prinzip der Diversifizierung, vermehrt 

im Hin blick auf die Immobilien und Kundenstrukturen sowie insbesondere im Rahmen 

der Unter nehmensfinanzierung. 

Jeder Mieter und Kunde hat einen Kundenberater, welcher für die jeweilige Geschäftsbeziehung 

die Verantwortung übernimmt.

Marktrisiken 

Markt- und Branchenrisiken, die sich aus dem Vermietungsgeschäft ergeben können, werden laufend 

über wacht und gesteuert. Darüber hinaus geht die Genossenschaft aufgrund ihrer Einstufung 

als Nicht handels buchinstitut nur sehr begrenzt Marktrisiken ein. Es werden im Rahmen von Anlagen 

liquider Mittel i. d. R. Geldhandelsgeschäfte mit Kreditinstituten getätigt. Darüber hinaus ist der 

Erwerb von schuldrechtlichen Wertpapieren, Fondsanteilen und Aktien möglich. Hoch spekulative 

Anlagen, Derivate und Geschäfte entgegen den o. g. Grundsätzen werden nicht vorgenommen. 

Zinsänderungs - oder Trans formations risiken, die sich aus der Betreibung der Spareinrichtung erge- 

ben können, werden laufend überwacht und mittels geeigneter Maßnahmen gesteuert und 

begrenzt. 

Kredit- und Ausfallrisiken 

Kreditrisiken oder Adressenausfallrisiken bestehen aufgrund der Tatsache, dass die Genossenschaft 

kein klassisches Kreditgeschäft betreibt, nur äußerst begrenzt. Ausfallrisiken, die sich aus dem 

Vermietungs geschäft ergeben, werden möglichst schon im Vorfeld vermieden (Bonitätsprüfung), 

laufend überwacht und im möglichen Schadensfall durch eine eigene Rechtsabteilung begleitet und 

ggf. noch hier abge wendet. Kredite gegenüber verbundenen Unternehmen und Beteiligungen 

bestehen derzeit nicht. 

Beteiligungsrisiken 

Die geschäftliche und insbesondere finanzielle Entwicklung verbundener Unternehmen wird laufend 

überwacht. Das betrifft insbesondere 

w 

w 

w 

die vierteljährliche Berichterstattung im Holdingbeirat 

Planungsunterlagen 

Jahresabschlüsse und Prüfberichte des Wirtschaftsprüfers 

Bestehende Beteiligungen außerhalb der Kernkompetenzen werden in kaufmännisch sinnvoller 

Weise veräußert. Beteiligungen außerhalb der Kernkompetenz werden zukünftig nicht eingegangen. 

Die geschäftliche und finanzielle Entwicklung der Beteiligungen wird laufend überwacht. Das 

betrifft insbesondere 

w 

w 

w 

Planungsunterlagen 

Jahresabschlüsse und 

Prüfberichte des Wirtschaftsprüfers 

Kapitel VI/ 



45

46 

Kapitel VI/ 



u 

proGnosebericht 

Liquiditätsrisiken 

Im Rahmen des Finanzmanagements werden die Liquiditätsrisiken mit dem Ziel, die Zahlungsfähigkeit 

des Unter nehmens jederzeit und ohne Beeinträchtigung zu gewährleisten, überwacht und 

gesteuert. Eine angemessene Finanz- und Liquiditäts planung schafft Dispositionsinformation für 

Geldhandelsgeschäfte und Investitionen. Das Unternehmen finanziert sich hauptsächlich aus Bankkrediten, 

Spareinlagen und Innenfinanzierungsmitteln. Freie Beleihungs spielräume auf Immobilien 

werden als zusätzliche Reserve betrachtet. Der Vorstand wird mittels ge eigneter Informationen 

laufend über die Liquiditäts- und Finanzierungslage unterrichtet. 

Operationelle Risiken 

Der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht definiert das operationelle Risiko als „die Gefahr von 

Verlusten, die in Folge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren, Menschen 

und Systemen oder in Folge von externen Ereignissen eintreten“. Angemessene organisatorische 

und systemintegrierte Sicherungsmaßnahmen gewährleisten eine Vermeidung operationeller 

Risiken. Daneben stellt die Interne Revision eine prozessunabhängige Prüfung sicher. Operationelle 

Risiken werden zudem laufend im Rahmen des Reportings und des Risikofrühwarnsystems überwacht 

und gesteuert. 

Prognosebericht 

Für die kommenden Jahre sieht die Genossenschaft keine wesentlichen Veränderungen auf dem 

Wohnungsmarkt in Jena. Es wird von einer insgesamt konstanten Wohnungsnachfrage ausgegangen. 

Veränderungen der Studenten zahlen werden voraussichtlich erst ab 2012 die Entwicklung auf 

dem Wohnungsmarkt beein flussen. 

Mittel- bis langfristig besteht jedoch Handlungsbedarf in den Großsiedlungen Lobeda und Winzerla. 

Der Vorstand geht davon aus, dass in diesen Gebieten bei Entspannung der Wohnungsnachfrage 

weiteres Rückbaupotenzial entstehen kann. 

Diese Risiken werden als begrenzt und steuerbar angesehen. Vorteile sind die im Vergleich moderaten 

Mietpreise sowie der hohe Sanierungs- und Modernisierungsstand. Auch die verbesserte Kundenbetreuung 

sowie der Ausbau des Dienstleistungsangebotes gilt als Chance, die Position der 

Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG in Jena weiter zu stärken. 

Umsatzentwicklung 

Der Vorstand der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG geht bis Ende 2013 von einem Umsatzwachstum 

im mittleren einstelligen Prozentbereich aus. Ab dem Jahr 2008 werden sich hier die 

Mieterträge der „Nordlichter“ wesentlich auswirken.

Ergebnisentwicklung 

Für die Geschäftsjahre 2008 ff geht der Vorstand weiterhin von einer positiven Entwicklung aus. 

Ergebnismindernd werden sich die beabsichtigten erhöhten Investitionen in einzelne Objekte sowie 

der verstärkte Innenausbau bei Wohnungen zum Zeitpunkt des Umzuges sowie in strukturell leerstehende 

Wohnungen auswirken. Insgesamt wird auch für die Zukunft mit positiven Jahresergebnissen 

geplant. 

Investitionen 

In das Kerngeschäftsfeld Wohnen wird in den nächsten Jahren umfangreich investiert. Es sind 

wesentliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen insbesondere in Lobeda und Winzerla 

vorgesehen. Darüber hinaus werden auch im Bereich der laufenden Instandhaltung umfangreichere 

Maßnahmen durchgeführt. 

Insbesondere in den strukturellen Leerstand sowie in die Komplettsanierung einzelner Wohnung 

zum Zeitpunkt des Neubezuges will die Genossenschaft in Form einer Instandhaltungsoffensive 

investieren. Ziel ist es, dem zu erwartenden Leerstand ( demographische Entwicklung / Studenten ) 

entgegenzuwirken. 

Geprägt ist die Investitionstätigkeit im Jahr 2008 zudem durch die Fertigstellung des Neubauvorhaben 

„Nordlichter“, den Beginn der Komplexmaßnahmen in Lobeda (Südlichter – Felix-Auerbach- 

Straße und Hans-Berger-Straße) sowie die Planungen für den zukünftigen Geschäftssitz 

„Sonnenhof“ . 

Finanzen 

Die Geschäftspolitik wird weiter daran ausgerichtet sein, den Verschuldungsgrad bei Kreditinstituten 

zu optimieren. Aufgrund der Instandhaltungsoffensive sowie umfangreicher Investitionen in den 

Bestand ist beabsichtigt, 50 % der Investitionen in den Bestand zu refinanzieren. Hier ist beabsichtigt 

zinsgünstige KfW Darlehen in Anspruch zu nehmen. 

Weiteres Ziel ist, die Diversifikation der Kapitalgeber zu erhöhen. Dies geschieht insbesondere durch 

die Erhöhung des Spareinlagenanteils am Gesamtfinanzierungsbedarf der Genossenschaft. 

Jena, 28. März 2008, Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG 

Kapitel VI/ 



Thomas Buckreus Klaus-Dieter Boshold Prof. Dr. Helmut Geyer 

(Vorstand der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG) 

47

ezirk 

ahlbezirk 

48 

Kapitel VII/ 2007 

Liste der 

Vertreter 

Wahlbezirk

Wahlbezirk 1 

Vertreter Zuständigkeitsgebiet PLZ, Ort 

Wolfgang Lange Am Rähmen 23/25 07743 Jena 

Frauengasse 22,23 07743 Jena 

Bachstraße 21 07743 Jena 

Ludwig v. d. Gönne Friedenstraße 90-96 07743 Jena 

Rolf Müller Naumburger Straße 11-15 07743 Jena 

Hans Hofmann Gotthard-Neumann-Straße 7-11 07743 Jena 

Claus Eisentraut Gotthard-Neumann-Straße 13-17 07743 Jena 

Günter Wiegand Erich-Kuithan-Straße 1-5 07743 Jena 

Dieter Garlipp Closewitzer Straße 23-27 07743 Jena 

Jens Blumenstein Closewitzer Straße 30-46 07743 Jena 

Lothar Sievert Schützenhofstraße 65-81 07743 Jena 

Ulrich Recke Carl-Orff-Straße 30-36 07743 Jena 

Horst Heinemann Georg-Weerth-Straße 1-5 und 18-24 07749 Jena 

Michael Friedelt W.-Bender-Straße, H.-Teuscher-Straße, 07774 Camburg 

Große Scheeren, Lerchenweg 07774 Camburg 

Brigitte Fleischer Georg-Büchner-Straße 4-8, 10-14 07749 Jena 

Camsdorfer Ufer 3-5 / Straße 14 07749 Jena 

Detlef Kelch Dornburger Straße 124-130 07743 Jena 

Leipziger Straße 36-40 07743 Jena 

Dieter Götze Dornburger Straße 158-168 07743 Jena 

Friedrich-Wolf-Straße 4-8 07743 Jena 

Günther Fumfahr Scharnhorststraße 5-7 07743 Jena 


Frank Höpfner Leipziger Straße 56-60 07743 Jena 

Gerhard Krause Leipziger Straße 92-102 07743 Jena 


Peter Hoffmann Freiligrathstraße 96-100 07743 Jena 

Schützenhofstraße 102-108 07743 Jena 

Roland Raue Distelweg 27 07745 Jena 

Beate Raue Distelweg 27 07745 Jena 

Gabriele Weber Ernst-Pfeiffer-Straße 8 07745 Jena 

Klemens Friedrich Closewitzer Straße 2a-2c und 4a-4c 07743 Jena 

Bernhard Kleinau Neustraße 30-32 07778 Dornburg 

Ersatzvertreter Zuständigkeitsgebiet PLZ, Ort 

Horst Birnstiel Leipziger Straße 36-40 07743 Jena 

Frank Schulze Friedrich-Wolf-Straße 4-8 07743 Jena 

Karsten Peters Leipziger Straße 42-54 07743 Jena 

Mike Müller Leipziger Straße 69-73 07743 Jena 

Wolfgang Uebel Schützenhofstraße 102-108 07743 Jena 

Freiligrathstraße Reihenhaus 07743 Jena 

Ralf Beder Erich-Kuithan-Straße 1-5 07743 Jena 

Günter Busse Closewitzer Straße 4a-4c 07743 Jena 

Horst Behlert Herbert-Teuscher-Straße 11 07774 Camburg 


Liste der 

Vertreter 

49

50 


Liste der 

Vertreter 

Wahlbezirk 2 


Willy Ballay Johannes-R.-Becher-Straße 2-12 und 26-36 07745 Jena 

Klaus Franke Hanns-Eisler-Straße 2-8 07745 Jena 

Elke Burkert Boegeholdstraße 2-8 und 10-20 07745 Jena 

Ingrid Zimmermann Wanderslebstraße 1-7 07745 Jena 

Rainer Bertram Bauersfeldstraße 10-20 07747 Jena 

Sonja Häger Schomerusstraße 9, 9a und 9b 07745 Jena 

Bernd Schmerse Schomerusstraße 11 07745 Jena 

Manfred Hönig Hugo-Schrade-Straße 36-40 07745 Jena 

Ernst-Zielinski-Straße 2-8 07745 Jena 

Heinz Bäsig Ernst-Zielinski-Straße 10-20 07745 Jena 

Andreas Meister Ernst-Zielinski-Straße 22-32 07745 Jena 

Brigitte Maurer Ernst-Zielinski-Straße 34-44 07745 Jena 

Eckehard Pfennig Schrödingerstraße 2-14 07745 Jena 

Karin Hartung-Blödorn Schrödingerstraße 16-30 07745 Jena 

Harald Rub Schrödingerstraße 32-42 07745 Jena 

Gabriele Lohmann Schrödingerstraße 27-37 07745 Jena 

Peter Kirchner Schrödingerstraße 86-92, 96 07745 Jena 

Wolfgang Wonneberger Max-Steenbeck-Straße 2a, 14, 6-10 07745 Jena 

Matthias Grunwald Max-Steenbeck-Straße 22, 36-40 07745 Jena 

Gino Erler Anna-Siemsen-Straße 6c-6e, 6f 07745 Jena 

Anna-Siemsen-Straße 68c-68e 07745 Jena 

Gudrun Burghardt Anna-Siemsen-Straße 16-28 07745 Jena 

Dr.Hermann Kaffenberger Anna-Siemsen-Straße 89-97 07745 Jena 

Jürgen Goeddaeus Anna-Siemsen-Straße 61-71 07745 Jena 

Wolfgang Völker Wacholderweg 4-14 07745 Jena 

Rolf Sickert Hanns-Eisler-Straße 16-26 07745 Jena 

Johannes-R.-Becher-Straße 20-24 07745 Jena 

Klaus Körbs Bertolt-Brecht-Straße 17-31 07745 Jena 

Bertolt-Brecht-Straße 18-24 07745 Jena 


Wolfgang Schammer Johannes-R.-Becher-Straße 26-36 07745 Jena 

Birgit Dörfer Boegeholdstraße 10-20 07745 Jena 

Krystyna Hahn Wanderslebstraße 1-7 07745 Jena 

Frank Ehrhardt Bauersfeldstraße9-19 07745 Jena 

Dr. Peter Stephan Bauersfeldstraße 10-20 07745 Jena 

Helga Kotschy Schomerusstraße 9, 9a, 9b 07745 Jena 

H.-Joachim Fietz Schomerusstraße 11 07745 Jena 

Dr. Peter Sörgel Ernst-Zielinski-Straße 34-44 07745 Jena 

Helmut Wolschendorf Schrödingerstraße 2-14 07745 Jena 

Claudia Knüpfer Schrödingerstraße 27-37 07745 Jena 

Ralf Schildhauer Anna-Siemsen-Straße 68c-68e 07745 Jena 

Ingrid Otto Anna-Siemsen-Straße 89-97 07745 Jena 

Evelyn Schunke Anna-Siemsen-Straße 61-71 07745 Jena

Wahlbezirk 3 


Rolf Pforte Musäusring 2 07747 Jena 

Günter Plötner Stauffenbergstraße 4-8 07747 Jena 

Günter Göbel Stauffenbergstraße 15-27 07747 Jena 

Ilse Schmoginski Werner-Seelenbinder-Straße 2-4 07747 Jena 

Lothar Mohring Felix-Auerbach-Straße 18,20 07747 Jena 

Siegfried Teichelmann Hans-Berger-Straße 20-22 07747 Jena 

Lothar Zorn Theobald-Renner-Straße 16-28 07747 Jena 

Frank List Platanenstraße 10-12 07747 Jena 

Günter Knuth Platanenstraße 14-16 07747 Jena 

Erich Greger Lindenstraße 1-5 07747 Jena 

Harry Zirr Ernst-Schneller-Straße 12-22 07747 Jena 

Rainer Boeringer Richard-Sorge-Straße 8-18 07747 Jena 

Heinz Bachmann Rudolf-Breitscheid-Straße 1-15 07747 Jena 

Manfred Houschka Rudolf-Breitscheid-Straße 17-29 07747 Jena 

Lothar Nitschke Liselotte-Herrmann-Straße 14a-14c, 16-24 07747 Jena 

Petra Hahmann Liselotte-Herrmann-Straße 26a-26c und 28-36 07747 Jena 

Wolfgang Kühn Liselotte-Herrmann-Straße 38a-38c 07747 Jena 

Bernd Lindemann Tieckstraße 2-16 07747 Jena 

Klaus-Dieter Falke Tieckstraße 18-32 07747 Jena 

Sieglinde Jetz Tieckstraße 34-48 07747 Jena 

Volker Stark Salvador-Allende-Platz 1-3 07747 Jena 

Manfred Lange Salvador-Allende-Platz 5-7 07747 Jena 

Hans Pook Drackendorfer Straße 2-12 07747 Jena 

Marion Weigend Ziegesarstraße 1-3 07747 Jena 

Martina Juch Carolinenstraße 24-38 07747 Jena 

Edelgard Werner Carolinenstraße 40-52 07747 Jena 

Gertraude Zipfel Carolinenstraße 54-68 07747 Jena 

Jürgen Biedermann Musäusring 2-22 07747 Jena 

Lothar Klinkert Novalisstraße 5-15 07747 Jena 

Gerd Sandmann Dorothea-Veit-Straße 13-23 und 31-41 07747 Jena 

Dieter Badelt Judith-Auer-Straße 13-29 07747 Jena 


Hartmut Georgi Stauffenbergstraße 4-8 07747 Jena 

Konrad Albrecht Stauffenbergstraße 15-27 07747 Jena 

Joachim Ressel Werner-Seelenbinder-Straße 2-4 07747 Jena 

Siegfried Mettke Felix-Auerbach-Straße 18/20 07747 Jena 

Sybille Hoffmann Hans-Berger-Straße 20/22 07747 Jena 

Dietrich Rothe Theobald-Renner-Straße 16-28 07747 Jena 

Monika Iffland Platanenstraße 14-16 07747 Jena 

Gerhard Lelun Rudolf-Breitscheid-Straße 1-15 07747 Jena 

Manfred Rackwitz Liselotte-Herrmann-Straße 4-12 07747 Jena 

Juliane Eitner Liselotte-Herrmann-Straße 28-36 07747 Jena 

Peter Gotzmann Tieckstraße 2-16 07747 Jena 

Gunter Wagner Tieckstraße 34-48 07747 Jena 

Dr. Klaus Barg Salvador-Allende-Platz 5-7 07747 Jena 

Roland Müller Carolinenstraße 40-52 07747 Jena 

Heidrun Graf Carolinenstraße 54-68 07747 Jena 

Hartmut Bansemer Novalisstraße 5-15 07747 Jena 

Christina Katzer Dorothea-Veit-Straße 31-41 07747 Jena 


Liste der 

Vertreter 

51

Impressum 

Herausgeber 

Wohnungsgenossneschaft „Carl Zeiss“ eG, Jena 

Besucheranschrift 

Leutragraben 1, 07743 Jena 

Postanschrift 

Emil-Wölk-Straße13 • 07747 Jena 

Genossenschaftschaftsregisternummer 200.105 

Gestaltung & Satz 

grafiker.org - Motion Design Studio 

Sophienstraße 20 

07743 Jena 

Druck 

Liebeskind Druck GmbH 

Beim Weidige 1 

99510 Apolda 

Mai 2008 

53

www.wgcarlzeiss.de

geschäftsbericht 2007 - Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eG

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