geschäftsbericht 2008 - Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eG

Geschäftsbericht der 

Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG 

Geschäftsbericht 2008 

1

C 

M 

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CM 

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K 

2 

Bestätigungsvermerk_2008.pdf 25.05.2009 11:31:30 

Bestätigungsvermerk 

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir den folgenden uneingeschränkten 

Bestätigungsvermerk erteilt: 

Bestätigungsvermerk des Prüfungsverbandes Thüringer Wohnungsunternehmen e.V. 

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie 

Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Wohnungsgenossenschaft 

„Carl Zeiss“ eG, Jena, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 

geprüft. 

Die Buchführung sowie die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen 

handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Regelungen der Satzung liegen in 

der Verantwortung des Vorstandes der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage 

der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung 

der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. 

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut 

der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung 

vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten 

und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter 

Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten 

Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender 

Sicherheit erkannt werden. 

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen wurden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit 

und das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über 

mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung wurden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen 

internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, 

Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. 

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der 

wesentlichen Einschätzungen des Vorstandes sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des 

Jahresabschlusses und des Lageberichtes. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine 

hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. 

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. 

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht 

der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der 

Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den 

tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der 

Genossenschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt 

ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risiken 

der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. 

Erfurt, 27. März 2009 

PRÜFUNGSVERBAND 

THÜRINGER WOHNUNGSUNTERNEHMEN E.V. 

Gesetzlicher Prüfungsverband 

(Elfrich) (Stellmacher) 

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

inhaltsverzeichnis 

InhaltsverZeIchnIs 

Geschäftsbericht 2008 der 

Wohnungsgenossenschaft 

„Carl Zeiss“ eG 

BestätIgungsvermerk umschlag innen (anlage) 

I. BerIcht des aufsIchtsrates der genossenschaft 5 

II. BIlanZ 2008 - aktIva 8 

III. BIlanZ 2008 - PassIva 9 

Iv. gewInn- und verlustrechnung 2008 10 

v. anhang für das geschäftsjahr 2008 11 

(A) Allgemeine Angaben 12 

(B) Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 12 

(C) Erläuterungen zur Bilanz sowie zur Gewinn- und Verlustrechnung 14 

(D) Sonstige Angaben ( Anlagenspiegel, Rücklagenspiegel, Verbindlichkeiten, Unternehmensverbindungen und Beteiligungen) 15 

vI. lageBerIcht für das geschäftsjahr 2008 25 

geschäfts- und rahmenBedIngungen 

1. Rahmenbedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung 26 

2. Überblick über die Geschäftsentwicklung und das Geschäftsergebnis 26 

3. Umsatzentwicklung 27 

4. Entwicklung des Immobilienbestandes 28 

5. Vermietungssituation 28 

6. Instandhaltung, Sanierung, Modernisierung und Neubau 29 

7. Spareinrichtung 31 

8. Personal 33 

9. Verbundene Unternehmen, Beteiligungen und andere Finanzlagen 33 

10. Umweltschutz 35 

11. Vorgänge von besonderer Bedeutung 36 

vermögenslage 

fInanZlage 

ertragslage 

rIsIkoBerIcht 

PrognoseBerIcht 

vII. lIste der vertreter 48 

26 

36 

38 

40 

42 

44

Erfolg hat immer das gleiche Prinzip: 

Fleiß, Ausdauer, Begabung und Glück. (Heiner Lauterbach) 

Kathleen Lemanczyk, Empfang

Die solide Geschäftspolitik 

hat sich positiv ausgewirkt. 

Die Spareinrichtung 

hat sich positiv entwickelt. 

Die “Nordlichter“ 

wurden feierlich eingeweiht 

und sind bereits vollständig 

vermietet. 

Der Aufsichtsrat 

hat seine Aufgaben wahrgenommen 

und sich regelmäßig 

informiert. 

bericht des aufsichtsrates 

der Genossenschaft 

Kapitel I/ 2008 

Bericht des Aufsichtsrates 


Die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG ist eine stabile und moderne Genossenschaft. Durch 

eine solide Geschäftspolitik kann das Unternehmen im schwierigen wirtschaftlichen Umfeld bestehen 

und sich kontinuierlich im Sinne des Genossenschaftsgedankens weiterentwickeln. 

Das Geschäftsjahr 2008 konnte mit einem positiven Jahresergebnis in Höhe von 2 Mio. Euro abgeschlossen 

und der Vertreterversammlung, zum dritten Mal in Folge, die Auszahlung einer Dividende 

vorgeschlagen werden. 

Die genossenschaftliche Spareinrichtung hat sich mit der weiteren Erhöhung der Spareinlagen positiv 

entwickelt. 

Die feierliche Einweihung und die vollständige Vermietung der „Nordlichter“ bildeten den erfolgreichen 

Abschluss des Neubauvorhabens. Durch die Investition von 5,4 Mio Euro in den Wohnungsbestand 

und Komplexsanierungsmaßnahmen beginnend am Autobahnblock Felix-Auerbach-Straße 

18 und 20 kann auch weiterhin das Angebot an gutem und bezahlbarem Wohnraum für unsere 

Genossenschaftler gesichert werden. 

Mit dem Erwerb des „Haus zur Sonne“ sowie des angrenzenden Grundstückes und dem Beginn der 

Projektplanungen hat die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG eine anspruchsvolle Aufgabe in 

Angriff genommen. Im Zentrum von Jena soll in historischer und zukunftsorientierter Architektur 

ein Gebäudeensemble mit attraktivem Wohnraum, Gastronomie und Gewerbe sowie funktionalen 

Büroflächen für unsere Genossenschaft entstehen. 

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2008 die ihm nach dem Gesetz und der Satzung der Genossenschaft 

obliegenden Aufgaben wahrgenommen und die Arbeit des Vorstands beratend und kontrollierend 

begleitet. Der Aufsichtsrat hat sich durch mündliche und schriftliche Berichte des 

Vorstands laufend über die Entwicklung der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG unter 

Berücksichtigung aller wesentlichen Geschäftsvorgänge informieren lassen. Regelmäßig informierte 

der Vorstand über mögliche Auswirkungen der aktuellen Entwicklungen an den Finanz- und Wirtschaftsmärkten 

auf unsere Genossenschaft und über Maßnahmen zum Gegensteuern. Geschäfte, 

die auf Grund gesetzlicher oder satzungsgemäßer Bestimmungen der Genehmigung des Aufsichtsrates 

bedürfen, hat der Aufsichtsrat geprüft und über ihre Zustimmung entschieden. 

Es wurden 13 ordentliche bzw. außerordentliche Aufsichtsratssitzungen sowie 12 Sitzungen der 

Fachausschüsse und ein Wochenendseminar durchgeführt. Durch zwei Mitglieder des Aufsichtsrates 

im Holdingbeirat wurde die Entwicklung in unserem Tochterunternehmen (Rautal) beratend begleitet. 

Schwerpunktthemen im zurückliegenden Jahr waren die laufende Kontrolle des Liquiditätsstatus, 

die Überprüfung des Risikomanagements, der Abschluss des Bauvorhabens „Nordlichter“, die Bera- 

5

6 

Kapitel I/ 2008 

Bericht des Aufsichtsrates 


Die Ordnungsmäßigkeit der 

Geschäftsführung wurde 

festgestellt. 

tungen zum Bauvorhaben „Haus zur Sonne“ und „Sonnenhof“, die Planungen 2009, die Vorbereitung 

und Durchführung der Vertreterversammlung sowie die Jahresabschlussprüfung. 

Die Prüfung des Jahresabschlusses 2008 und des Lageberichtes erfolgte durch den Prüfungsverband 

Thüringer Wohnungsunternehmen e.V. und wurde vom Aufsichtsrat begleitet. 

Im Ergebnis der Prüfung wurde die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung festgestellt und der 

uneingeschränkte Bestätigungsvermerk erteilt. 

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern unserer Genossenschaft 

für ihren großen persönlichen Einsatz und die im Geschäftsjahr 2008 geleistete gute 

Arbeit. 

Der Dank des Aufsichtsrates gilt unseren Vertretern für ihre engagierte Arbeit. 

Uwe Mattasch 

Aufsichtsratsvorsitzender

Stefan Heinz, Spareinrichtung 

Kapitel II, III und IV / 2008 

Bilanz - Aktiva 

Bilanz - Passiva 

Gewinn- und Verlustrechnung 

GEWINN- 

& 

AKTIVA 

PASSIVA 

Verlustrechnun 

7

8 

Kapitel II/ 

Bilanz 2008 - Aktiva 

AKTIVA Angaben in EUR Geschäftsjahr Vorjahr 

A. anlagevermögen 

I. ImmaterIelle vermögensgegenstände 181.412,76 104.543,00 

II. sachanlagen 

1. Grundstücke mit Wohnbauten 198.808.504,08 183.520.626,56 

2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 431.970,10 450.946,19 

3. Grundstücke ohne Bauten 264.207,69 264.207,69 

4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 303.656,17 303.656,17 

5. Bauten auf fremden Grundstücken 159.100,00 187.980,00 

6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 349.415,00 328.496,00 

7. Anlagen im Bau 0,00 14.751.441,60 

8. Bauvorbereitungskosten 3.174.049,79 605.119,22 

9. Geleistete Anzahlungen 34.479,08 203.525.381,91 106.882,87 

III. fInanZanlagen 

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 9.301.513,42 9.301.513,42 

2. Beteiligungen 2,00 2,00 

3. Andere Finanzanlagen 4.726.154,69 14.027.670,11 5.054.144,23 

Anlagevermögen insgesamt 217.734.464,78 214.979.558,95 

B. umlaufvermögen 

I. Zum verkauf BestImmte grundstücke und vorräte 

1. Grundstücke ohne Bauten 751.408,84 751.408,84 

2. Unfertige Leistungen 7.724.052,09 7.471.747,41 

3. Andere Vorräte 7.069,60 9.525,12 

4. Geleistete Anzahlungen 2.700,00 8.485.230,53 3.144,00 

II. forderungen und sonstIge vermögensgegenstände 

1. Forderungen aus Vermietung 85.415,40 96.531,95 

2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 849.674,93 348.695,74 

3. Sonstige Vermögensgegenstände 468.163,02 1.403.253,35 414.382,03 

III. wertPaPIere 

1. Sonstige Wertpapiere 1.331.653,75 505.012,50 

Iv. flüssIge mIttel und BausParguthaBen 

1. Kassenbestände, Guthaben bei Kreditinstituten 20.146.038,42 17.774.669,47 

2. Bausparguthaben 91.485,37 20.237.523,79 148.607,10 

c. rechnungsaBgrenZungsPosten 

1. Geldbeschaffungskosten 118.000,00 0,00 

2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 27.130,90 145.130,90 21.602,07 

BIlanZsumme 249.337.257,10 242.524.885,18

PASSIVA Angaben in EUR Geschäftsjahr Vorjahr 

A. eIgenkaPItal 

I. geschäftsguthaBen 

1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres 

ausgeschiedenen Mitglieder 346.297,46 392.878,81 

2. der verbleibenden Mitglieder 9.365.344,81 8.982.359,85 

3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 18.987,50 9.730.629,77 23.370,31 

4. Rückständige fällige Einzahlungen 

auf Geschäftsanteile 

(32.317,03) (70.921,77) 

II. kaPItalrücklage 286.425,43 286.425,43 

III. ergeBnIsrücklagen 

1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs.2 DMBilG 80.058.177,41 80.058.177,41 

2. Gesetzliche Rücklage 28.039.597,80 27.839.132,53 

3. Andere Ergebnisrücklagen 2.266.288,38 2.266.288,38 

Iv. BIlanZgewInn 4.102.664,54 2.474.567,13 

eIgenkaPItal Insgesamt 124.483.783,33 122.323.199,85 

B. sonderPosten für InvestItIonsZulage Zum anlagevermögen 3.025.880,39 3.116.656,30 

c. rückstellungen 

1. Rückstellungen für Pensionen 559.396,00 587.251,00 

2. Steuerrückstellungen 333.425,00 163.556,00 

3. Sonstige Rückstellungen 2.114.814,58 3.007.635,58 2.228.849,31 

d. verBIndlIchkeIten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 81.554.689,24 81.449.199,47 

2. Spareinlagen 25.515.950,00 21.938.336,58 

3. Erhaltene Anzahlungen 8.329.072,23 7.741.119,35 

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 176.437,97 182.533,78 

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.746.822,29 1.960.974,57 

6. 

7. 

Kapitel III/ 

Bilanz 2008 - Passiva 

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen 

Unternehmen 792.199,03 621.662,50 

Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit 

denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 12.000,00 0,00 

8. Sonstige Verbindlichkeiten 692.787,04 118.819.957,80 211.546,47 

davon aus Steuern: (553.420,88) (168.661,70) 

BIlanZsumme 249.337.257,10 242.524.885,18 

9

GEWINN- & VERLUSTRECHNUNG Angaben in EUR Geschäftsjahr Vorjahr 

1. umsatZerlöse 

a) aus Hausbewirtschaftung 27.113.034,05 26.425.518,12 

b) aus Betreuungstätigkeit 12.039,04 10.000,00 

c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 45.320,25 27.170.393,34 45.650,88 

2. erhöhung (vj. vermInderung) 

des Bestandes an unfertIgen leIstungen 252.304,68 -40.536,50 

3. andere aktIvIerte eIgenleIstungen 0,00 51.895,58 

4. sonstIge BetrIeBlIche erträge 514.437,72 749.581,55 

5. aufwendungen für BeZogene lIeferungen und leIstungen 

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 11.092.972,38 11.984.797,00 

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 

c) Aufwendungen für andere Lieferungen 

2.413,92 0,00 

und Leistungen 3.538,88 11.098.925,18 3.052,72 

6. rohergeBnIs 16.838.210,56 15.254.259,91 

7. Personalaufwand 

a) Löhne und Gehälter 2.650.151,78 2.606.903,79 

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für 

Altersversorgung und Unterstützung 531.883,94 3.182.035,72 527.075,44 

davon für Altersversorgung: (66.571,42) (56.487,42) 

8. aBschreIBungen 

a) auf imm.Vermögensgegenstände des 

Anlagevermögens und Sachanlagen 5.385.650,20 5.045.444,96 

9. sonstIge BetrIeBlIche aufwendungen 1.934.693,94 1.906.120,69 

10. erträge aus gewInnaBführung 472.151,27 314.973,17 

11. sonstIge ZInsen und ähnlIche erträge 694.097,99 896.214,53 

davon aus verbundenen Unternehmen: (43,75) 

Gewinn- & Verlustrechnung Kapitel IV 

(1.407,78) 

12. aBschreIBungen auf fInanZanlagen 74.322,50 33.120,00 

13. ZInsen und ähnlIche aufwendungen 4.545.380,17 4.319.783,28 

14. ergeBnIs der gewöhnlIchen geschäftstätIgkeIt 2.882.377,29 2.026.999,45 

15. steuern von eInkommen und ertrag 407.079,95 231.951,10 

16. sonstIge steuern 470.644,63 471.243,24 

17. jahresüBerschuss 2.004.652,71 1.323.805,11 

18. gewInnvortrag 2.298.77,10 1.283.142,53 

19. eInstellungen aus jahresüBerschuss In ergeBnIsrücklagen 200.465,27 132.380,51 

BIlanZgewInn 4.102.664,54 2.474.567,13 10 11

11 

Kapitel V/ 2008 

Anhang für das 

Geschäftsjahr 2008 

Eines der wirklichen Dinge, die man 

sich mit Geld kaufen kann, ist Lebensraum. 

(Nubar Gulbenkian) 

Frances Gemeinhardt, Sekretariat 

Klaus-Dieter Boshold, Vorstand

12 

12 


Anhang zum 

Jahresabschluss 2008 

Der Jahresabschluss für das 

Geschäftsjahr 2008. 

Abschreibungsbestimmungen 

immaterieller 

Vermögensgegenstände 

Abschreibungsbestimmungen 

von Wohn-, Geschäfts- und 

anderen Bauten 

Mietereinbauten 

BGA 

u 

u 

anhanG für das 


(A) Allgemeine Angaben 

Der Abschluss für das Geschäftsjahr 2008 ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), 

des Genossenschaftsgesetzes (GenG), des Kreditwesengesetzes (KWG), des D-Markbilanzgesetzes 

(DMBilG) sowie der Satzung aufgestellt. 

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt entsprechend der „Verordnung 

über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“. 

(B) Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 

1. Die Anschaffungskosten der immateriellen Vermögensgegenstände werden über 4 bis 5 Jahre 

planmäßig linear abgeschrieben. Software, deren Anschaffungskosten nicht mehr als 150,00 

EUR beträgt, wird im Jahr der Anschaffung abgeschrieben (Einkommensteuerrichtlinien EStR 

2003, R 31a, Abs.1). 

2. Wohnbauten werden grundsätzlich auf eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben. 

w 

w 

Bei Geschäfts- und anderen Bauten wird eine Gesamtnutzungsdauer 

zwischen 20 und 33 Jahren zu Grunde gelegt, die Abschreibung erfolgt linear. 

Außenanlagen werden in Höhe von 5,26 % bis 10 % abgeschrieben, Garagen 

mit einem Satz von 5 %. 

Die bilanzierten Mietereinbauten stellen die ab 2003 erbrachten Eigenleistungen der Genossenschaft 

für die angemieteten Büroräume im Einkaufs- und Geschäftscenter „Neue Mitte“ dar. Die 

Büroräume wurden entsprechend Mietvertrag im Rohbau übergeben und durch die Genossenschaft 

für den laufenden Geschäftsbetrieb ausgebaut. Die Abschreibung erfolgt in Anlehnung an 

die Mietdauer auf 10 Jahre, nachträgliche Eigenleistungen werden auf die Restmietdauer verteilt. 

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung unterliegt linearen Abschreibungssätzen von 7,14 % bis 

33,3 %. Bei einzelnen vor dem Jahr 2008 neu angeschafften Wirtschaftsgütern wird die degressive 

Abschreibung entsprechend Veröffentlichung im BGBl I 2006 Nr. 22 angewendet. Die 

Zugänge an beweglichen Anlagevermögen wurden zeitanteilig abgeschrieben. Wirtschaftsgüter 

deren Anschaffungskosten zwischen 150,00 EUR und 1.000,00 EUR liegen (§ 6 Abs. 2 EStG)

Anteile an verbundenen 

Unternehmen, Beteiligungen 

Grundstücke im 

Umlaufvermögen 

Forderungen u. sonstige 

Vermögensgegenstände 

Bewertung der Wertpapiere 

Sonderposten 

für Investitionzulage 

wurden im Jahr 2008 mit 20% zeitanteilig abgeschrieben, bei Anschaffungskosten bis 150,00 

EUR erfolgte die unmittelbare Erfassung als Aufwand. 

3. Anteile an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen und Ausleihungen wurden zu Anschaffungskosten 

bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Die Beteiligung der Wohnungsgenossenschaft 

„Carl Zeiss“ eG wurden an der TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG 

sowie der TV Produktions- und Betriebsverwaltungs GmbH auf den Erinnerungswert von jeweils 

einem Euro abgeschrieben. Damit wurden den nachhaltigen Wertminderungen in den Beteiligungsgesellschaften 

Rechnung getragen. 

w 

Im Berichtsjahr erfolgten zwei Kapitalerhöhungen der TV Produktions- und Betriebsgesellschaft 

mbH & Co. KG von gesamt 40.560,00 EUR, die sofort außerplanmäßig abgeschrieben 

wurden. 

4. Die Grundstücke im Umlaufvermögen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Die unfertigen Leistungen 

wurden zu Anschaffungskosten bewertet. 

5. Die Bewertung von Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde zum Nennwert 

unter Beachtung erkennbarer Risiken vorgenommen. Zweifelhafte Mietforderungen wurden einzelwertberichtigt. 

Das allgemeine Ausfallrisiko des nicht einzelwertberichtigten Forderungsbestands 

wurde mittels einer Pauschalwertberichtigung berücksichtigt. 

6. Die Bewertung des Wertpapiers bei der Sparkasse erfolgte in Höhe des Kurswertes zum 31.12.2008. 

7. Die auf die förderfähigen nachträglichen Herstellungskosten entfallende Investitionszulage der 

Jahre 1999 – 2004 wurde in den Sonderposten eingestellt und wird jährlich mit 2 % bzw. 10 % 

entsprechend der AfA im Anlagevermögen ertragswirksam abgeschrieben. 

Pensionsrückstellungen 8. Pensionsrückstellungen wurden nach dem Teilwertverfahren gemäß § 6a EStG unter Anwendung 

der „Richttafeln 2005 G“ nach Dr. Heubeck mit einem Rechnungszins von 6 % bewertet. Sonstige 

Rückstellungen wurden in den zu erwartenden Wertgrößen gebildet. 

Verbindlichkeiten 


Anhang zum 


9. Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag bilanziert. 

13

14 


Anhang zum 


u 

(C) Erläuterungen zur Bilanz 

und zur Gewinn- und Verlustrechnung 

1. Die Entwicklung des Anlagevermögens wird im Anlagespiegel (Anlage 1) dargestellt. 

2. Im Posten unfertige Leistungen sind 7.724.052,09 EUR (Vorjahr: 7.471.747,41 EUR) noch nicht 

abgerechnete umlagefähige Betriebskosten erfasst. 

3. Von den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen haben eine Restlaufzeit von mehr als 

einem Jahr: Sonstige Vermögensgegenstände 145.126,88 EUR Geschäftsjahr 

(82.247,99 EUR Vorjahr) 

4. Die Entwicklung der Rücklagen ist im Rücklagenspiegel (Anlage 2) dargestellt. 

5. Die sonstigen Rückstellungen enthalten in nicht unerheblichem Umfang Rückstellungen in Höhe 

von: 

w 

w 

w 

924.000,00 EUR für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung, in den 

ersten drei Monaten des Folgejahres nachzuholen 

398.614,00 EUR für Altersteilzeitvereinbarungen 

231.100,00 EUR für ungewisse Verbindlichkeiten für Betriebs-/Heizkosten 

6. Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten einschließlich deren Besicherung wird auf den Verbindlichkeitsspiegel 

(Anlage 3) verwiesen.

u 

(D) Sonstige Angaben 

1. Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse: 

Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag zwischen der Genossenschaft und der 100%igen 

Tochter Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena. 

2. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen, die für die 

Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind: 

w Für den Kauf eines innerstädtischen Grundstückes besteht ein Kaufvertrag mit einer Kaufpreissumme 

von 90.000,00 EUR, dass mit Zahlung des Kaufpreises am 20.01.2009 in das Eigentum 

der Genossenschaft übergegangen ist. Im Dezember 2008 erfolgte der Vertragsabschluss über 

den Kauf eines weiteren innerstädtischen Grundstückes mit einem Wert von 640.000,00 EUR, 

der Kaufpreis wurde am 02.03.2009 gezahlt. 

w Mietvertrag für Büroräume im Center „Neue Mitte“ Jena mit einer Mietdauer bis Oktober 2013 

in Höhe von voraussichtlich 1.046.000,00 EUR (Grundmiete zzgl. Nebenkosten). 

w Werbevertrag über Straßenbahnwerbung mit einer Laufzeit bis Mai 2012 in Höhe von 75.645,00 EUR. 

w Vertrag als Hauptsponsor der Kulturarena bis 2010 mit 42.840,00 EUR. 

w Das zur Sicherung der Spareinlagen dem Selbsthilfefonds zugesagte Garantieversprechen beträgt 

40.198,19 EUR (Vorjahr 31.386,80 EUR). 

3. Es bestehen Beteiligungen an folgenden verbundenen Unternehmen, Kommanditgesellschaften 

und anderen Genossenschaften: 

w 

w 

w 

Die Genossenschaft ist 100%iger Gesellschafter der Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und 

BETEILIGUNGS GmbH Jena mit einem gezeichneten Kapital von 76.693,78 EUR. Mit Wirkung 

vom 01. Januar 2002 unterliegt die Gesellschaft einem Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag 

mit der 100%igen Gesellschafterin Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG. 

Die Genossenschaft hält eine Kommanditeinlage von 8.800.000,00 EUR an der WG Vermietungs 

GmbH & Co. KG. 

Die Genossenschaft ist mit 28.044 Anteilen Mitglied der Wohnungsgenossenschaft „Unter der 

Lobdeburg“ eG (UdL). Diese Anteile entsprechen am Bilanzstichtag einem Beteiligungsansatz 

von 4.301.669,16 EUR. Zum 31.12.2008 sind davon 500 Anteile mit einem Wert von 76.956,00 

EUR gekündigt, deren Rückzahlung nach Feststellung des Jahresabschlusses der UdL im Jahr 

2009 fällig ist. Zum 31.12. 2009 wurden weitere 500 Anteile mit einem Wert von 76.695,00 

EUR gekündigt, deren Auszahlung nach Bilanzfeststellung im Jahr 2010 erfolgen wird. 

Des Weiteren wird auf die Anlage 4 zum Anhang verwiesen. 


Anhang zum 


15

16 


Anhang zum 


4. Im Geschäftsjahr wurden durchschnittlich folgende Arbeitnehmer beschäftigt: 

Arbeitnehmer ø Geschäftsjahr ø Vorjahr 

Kaufmännische MitarbeiterInnen 18 20,5 

Interne Dienstleister 12,5 11 

KundenbetreuerInnen (Allrounder) 12,5 6,5 

KundenbetreuerInnen SPAR/Allrounder SPAR 3 3 

Technische MitarbeiterInnen 7,5 10 

Hauswarte/Hausmeister 19 17,5 

Regiehandwerker 3 3 

Freier Mitarbeiter 0 0,5 

gesamt 75,5 72 

Vorstand 3 3 

Auszubildende 4 4 

Geringfügig Beschäftigte 3 2,5 

5. Die Bezüge für den Vorstand betragen insgesamt 309.536,81 EUR. 

Für ehemalige Mitglieder des Vorstandes bestehen zum 31.12.2008 Pensionsrückstellungen in Höhe 

von insgesamt 432.729,00 EUR. Pensionen wurden in 2008 in Höhe von 20.986,68 EUR gezahlt. 

6. Sitzungsgelder sowie Vergütungen für den Aufsichtsrat wurden in Höhe von insgesamt 

66.209,10 EUR geleistet.

7. Mitgliederbewegung 

Mitgliederbewegung 

stand 01.01.2008 

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich um 382.984,96 EUR. 

Die Mitglieder waren zum 31.12.2008 mit 605.853 Anteilen an der Genossenschaft beteiligt. 

8. Zuständiger Prüfungsverband 

Prüfungsverband Thüringer Wohnungsunternehmen e.V. 

Regierungsstraße 58 

99084 Erfurt 

9. Mitglieder des Vorstandes 

7.688 

Zugänge durch Neuaufnahme 1.043 

Abgänge 435 

davon durch Kündigung 245 

stand 31.12.2008 

durch Übertragung 119 

durch Tod 60 

durch Ausschluss 11 

Mitglieder des Vorstandes 


Anhang zum 


8.296 

Thomas Buckreus hauptamtlich, Vorstandssprecher 

Klaus-Dieter Boshold hauptamtlich 

Prof. Dr. Helmut Geyer nebenamtlich 

17

18 


Anhang zum 


10. Mitglieder des Aufsichtsrates 

Anlagen 

w 

w 

w 

w 

Mitglieder des Aufsichtsrates 

Uwe Mattasch Vorsitzender 

Dr. Karl Miersch stv. Vorsitzender 

Helga Kammel 

Karl-Heinz Kraass 

Peter Voß 

Wolfgang Pähtz 

Erhard Rosenkranz 

Roland Franken 

Ekkehart Schmidt 

Anlagenspiegel 

Rücklagenspiegel 

Verbindlichkeitenspiegel 

Beteiligungsübersicht 

Jena, 20. März 2009 

Thomas Buckreus Klaus-Dieter Boshold Prof. Dr. Helmut Geyer 

(Vorstand der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG)

Prof. Dr. Helmut Geyer, Vorstand 

Thomas Buckreus, Vorstandssprecher 


Anhang zum 


Anlagespiegel 

Rücklagenspie 

Verbindlichkeitsspiegel 

Beteiligun 

19

20 


Anhang zum 


anlaGespieGel (anlaGe 1) 

Anlagespiegel Angaben in EUR 

01.01.2008 Zugänge 

anschaffungs- BZw. herstellungskosten 

Zuschreibungen 

Abgänge Umbuchungen 31.12.2008 

Immaterielle Vermögensgegenstände 280.491,15 128.292,44 635,47 408.148,12 

Grundstücke mit Wohnbauten 256.363.678,33 1.624.469,35 18.830.626,56 276.818.774,24 

Grundstücke mit Geschäfts- u.a. Bauten 1.099.990,34 11.789,29 185,00 1.111.964,63 

Grundstücke ohne Bauten 371.333,56 371.333,56 

Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 303.656,17 303.656,17 

Einbauten auf fremden Grundstücken 306.612,18 4.744,07 311.356,25 

Betriebs- und Geschäftsausstattung 630.459,84 124.881,26 2.922,66 752.418,44 

Anlagen im Bau 14.751.441,60 4.078.535,10 -18.829.97,70 0,00 

Bauvorbereitungskosten 605.119,22 2.483.202,44 85.728,13 3.174.049,79 

Geleistete Anzahlungen 106.882,87 14.159,20 -86.562,99 34.479,08 

Sachanlagevermögen, gesamt 274.539.174,11 8.341.780,71 0,00 2.922,66 0,00 282.878.032,16 

Anteile an verbundenen Unternehmen 9.301.513,42 9.301.513,42 

Beteiligungen 484.279,79 40.560,00 524.839,79 

Andere Finanzanlagen 5.054.144,23 48.736,30 376.725,84 4.726.154,69 

Finanzanlagevermögen, gesamt 14.839.937,44 89.296,30 0,00 376.725,84 0,00 14.552.507,90 

Anlagevermögen, gesamt 289.659.602,70 8.559.369,45 0,00 380.283,97 0,00 297.838.688,18

Kumulative 

Abschreibungen 

01.01.2008 

Zuschreibungen 

des 

Geschäftsjahres 

Abschreibungen Buchwerte 


des 


auf Abgänge 

entfallende 


kumulierte 



Buchwert 


Buchwert 

31.12.2007 

175.948,15 51.354,81 567,60 226.735,36 181.412,76 104.543,00 

72.843.051,77 5.167.218,39 78.010.270,16 198.808.504,08 183.520.626,56 

649.044,15 30.950,38 679.994,53 431.970,10 450.946,19 

107.125,87 107.125,87 264.207,69 264.207,69 

0,00 0,00 303.656,17 303.656,17 

118.632,18 33.624,07 152.256,25 159.100,00 187.980,00 

301.963,84 -84,18 102.502,55 1.378,77 403.003,44 349.415,00 328.496,00 

0,00 0,00 0,00 14.751.441,60 

0,00 0,00 3.174.049,79 605.119,22 

0,00 0,00 34.479,08 106.882,87 

74.019.817,81 -84,18 5.334.295,39 1.378,77 79.352.650,25 203.525.381,91 200.519.356,30 

0,00 0,00 9.301.513,42 9.301.513,42 

484.277,79 40.560,00 524.837,79 2,00 2,00 

0,00 0,00 4.726.154,69 5.054.144,23 

484.277,79 0,00 40.560,00 0,00 524.837,79 14.027.670,11 14.355.659,65 

74.680.043,75 -84,18 5.426.210,20 1.946,37 80.104.223,40 217.734.464,78 214.979.558,95 

21

22 


Anhang zum 


Kapitalrücklage Angaben in EUR 

Bestand am Ende des 

Vorjahres 

Einstellung während 

des Geschäftsjahres 

Entnahme für das 

Geschäftsjahr 



Kapitalrücklage 286.425,43 0,00 0,00 286.425,43 

Ergebnisrücklagen Angaben in EUR 

Sonderrücklage gemäß §27 

Abs. 2 DMBilG 

rücklaGespieGel (anlaGe 2) 


Vorjahres 

Einstellung aus dem 

Bilanzgewinn des 

Vorjahres 

Einstellung aus dem 

Jahresüberschuss des 




80.058.177,41 0,00 0,00 80.058.177,41 

Gesetzliche Rücklage 27.839.132,53 0,00 200.465,27 28.039.597,80 

Andere Ergebnisrücklagen 2.266.288,38 0,00 0,00 2.266.288,38

Verbindlichkeitenspiegel (Angaben in EUR) 

Verbindlichkeiten gegenüber 

Kreditinstituten / Sicherungsart: Grundschuld 

Erhaltene Anzahlungen 

Verbindlichkeiten aus Vermietung 

Verbindlichkeiten aus Lieferungen 

und Leistungen 

Verbindlichkeiten gegenüber 

verbundenen Unternehmen 

Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, 

mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 

Sonstige Verbindlichkeiten 

Gesamt 

Spareinlagen 

mit dreimonatiger Kündigungsfrist 

Spareinlagen 

mit besonderer Zinsbindung 

Spareinlagen 

gesamt 

verbindlichkeitenspieGel (anlaGe 3) 

Insgesamt davon Restlaufzeiten 

(Vorjahr) unter 1 Jahr 

über 1 Jahr bis 5 

Jahre 

über 5 Jahre 

81.554.689,24 3.577.776,54 14.560.044,43 63.416.868,27 

(81.449.199,47) (3.487.548,01) (13.742.737,23) (64.218.914,23) 

8.329.072,23 8.284.170,59 44.901,64 

(7.741.119,35) (7.688.814,94) (52.304,41) 

176.437,97 176.437,97 

(182.533,78) (182.533,78) 

1.746.822,29 1.746.822,29 

(1.960.974,57) (1.960.974,57) 

792.199,03 792.199,03 

(621.662,50) (621.662,50) 

12.000,00 12.000,00 

(0,00) (0,00) 

692.787,04 692.787,04 

(211.564,47) (211.546.,47) 

93.304.007,80 15.282.193,46 14.604.946,07 63.416.868,27 

(92.167.036,14) (14.153.080,27) (13.795.041,64) (64.218.914,23) 

11.874.213,44 

(12.054.715,29) 

13.641.736,56 

(9.883.621,29) 

25.515.950,00 

(21.938.336,58) 

118.819.957,80 

(114.105.372,72) 

23 

23

unternehmensverbindunGen und 

beteiliGunGen (anlaGe 4) 

Unternehmensverbindungen und Beteiligungen 

1. verBundene unternehmen 

fIrma Sitz HR-Nr. 

a) Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und 

BETEILIGUNGS GmbH Jena 

indirekter Anteilsbesitz: 

Beteiligungsquote 

in % 

aus 

Jahresabschluss 

Eigenkapital Ergebnis 

Jena HRB 202339 100 2008 1.202.759,78 0,00 

-Rautal BAUPROJEKT VERMöGENSVERW. GmbH Jena *1) Jena HRB 206741 100 2008 28.528,47 2.819,17 

-Rautal BAUTRÄGER GmbH Jena *1) Jena HRB 208813 100 2008 25.000,00 0,00 

-Rautal GEBÄUDEMANAGEMENT GmbH Jena *1) Jena HRB 209253 100 2008 45.000,00 0,00 

-WG IMMOBILIEN VERWALTUNGS GmbH Jena *1) Jena HRB 209462 100 2008 25.000,00 0,00 

b) WG Vermietungs GmbH & Co.KG Jena Jena HRA 202436 100 2007 8.941.863,90 141.863,90 

2. unternehmen, mIt denen eIn BeteIlIgungsverhältnIs Besteht 

TV-Produktions- und Betriebsverwaltungs GmbH Jena HRB 207098 24 2007 32.420,34 1.424,72 

TV-Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH & Co.KG 

Jena Jena HRA 201672 24 2007 248.359,15 -99.538,14 

*1) diese Firmen sind 100 %ige Töchter der unter a) genannten Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena 

24 25

24 25 

Kapitel VI/ 2008 

Lagebericht für das 


Mensch sein heißt 

Verantwortung fühlen... 

(Antoine de Saint-Exupèry) 

Sabine Anton, Personal

26 

Kapitel VI/ 

Lagebericht für 

das Geschäftsjahr 

u 

u 

Geschäfts- und 

rahmenbedinGunGen 

1. Rahmenbedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung 

Das Jahr 2008 war insbesondere im II. Halbjahr geprägt von den ersten Auswirkungen der Finanz- 

marktkrise – Schwierigkeiten der Hypo Real Estate, den Zusammenbruch der Investmentbank Lehmann 

Brothers, der isländischen Banken, Garantieerklärung der Bundeskanzlerin für Spareinlagen 

und vieles mehr. 

Jena hat per 31.12.2008 102.057 Einwohner und ist damit die zweitgrößte Stadt in Thüringen. 

Neben der guten Entwicklung der ansässigen Unternehmen ist die Stadt geprägt durch die insgesamt 

ca. 25.000 Studenten an der Universität bzw. der Fachhochschule der Stadt Jena. 

Die Arbeitslosenquote konnte auf aktuell 8,0 % gesenkt werden. 

2. Überblick über die Geschäftsentwicklung und die Entwicklung 

des Geschäftsergebnisses 

Im Jahr 2008 hat die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG an die erfolgreiche Geschäftsentwicklung 

des Vorjahres angeknüpft und diese fortgesetzt. Im Geschäftsjahr wurde ein Jahresüberschuss 

in Höhe von 2.004,7 TEUR (Vorjahr 1.323,8 TEUR) erzielt. Die Verbesserung gegenüber dem 

Vorjahr ist im Wesentlichen auf gestiegene Mieteinnahmen sowie geringere Instandhaltungskosten 

zurückzuführen. 

Der Leerstand zum 31.12.2008 lag unverändert gegenüber dem Vorjahr bei 1,7 %. Die Erlösschmälerungen 

aufgrund von Leerstand stiegen auf 559,7 TEUR (Vorjahr 515,8 TEUR). Gleichzeitig war 

jedoch ein Anstieg der Sollmieten um 881,8 TEUR auf 20.412,4 TEUR (Vorjahr 19.530,7 TEUR) zu 

verzeichnen. Diese bemerkenswerten Veränderungen sind vor allem dadurch begründet, das in 2008 

die „Nordlichter“ fertig gestellt und im I. Halbjahr vermietet und bezogen wurden. 

Die Beteiligungen an den Firmen TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH, TV Produktionsund 

Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG (Jena TV), WG IMMOBILIENVERWALTUNGS GmbH & Co 

KG sowie an der Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena blieben 

unverändert. 

Geprägt war das Geschäftsjahr von umfangreicher Neubau-, Sanierungs- und Instandhaltungstätigkeit. 

Die Genossenschaft hat insgesamt 12.037,0 TEUR (Vorjahr 17.277,7 TEUR) investiert.

u 

Insbesondere die Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen i. H. v. 3.824,8 TEUR (Vorjahr 

5.000,0 TEUR) beeinflussten das Ergebnis maßgeblich. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass in den 

Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von 924,0 TEUR (Vorjahr 1.200,0 TEUR) Aufwendungen 

aus der Zuführung zu Rückstellungen enthalten sind. Der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit lag 

in der Fertigstellung unseres Bauvorhabens „Nordlichter“ sowie im Beginn der Baumaßnahme 

„Südlichter“ (Felix-Auerbach-Str. 18–22). 

Die Spareinrichtung konnte trotz starken Verdrängungswettbewerbs im Jahr 2008 einen Zuwachs 

an Spareinlagen i. H. v. 3.577,6 TEUR (Vorjahr 4.315,5 TEUR) verzeichnen. Insgesamt konnten die 

geplanten Ziele des Geschäftsjahres erreicht werden. Die Geschäftsentwicklung wird als positiv 

beurteilt. 

3. Umsatzentwicklung 

Kapitel VI/ 



Im Geschäftsjahr 2008 erzielte die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG Umsatzerlöse in Höhe 

von 27.170,4 TEUR (Vorjahr 26.481,1 TEUR). Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung setzen 

sich wie folgt zusammen: 

Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung ( Angaben in TEUR ) 

geschäftsjahr 

2008 


2007 

Verä. zum 

Vorjahr 

absolut 

Verä. zum 

Vorjahr in 

Prozent 

Sollmieten 20.412,4 19.530,7 881,7 4,5% 

Erlösschmälerung Sollmieten Leerstand 559,7 515,8 43,9 8,5% 

Erlösschmälerung Sollmieten Mietmind. 158,1 84,0 74,1 88,2% 

Zwischenergebnis (Jahresnettokaltmiete) 19.694,6 18.930,9 763,7 4,0% 

sonstige Mieten (inkl. Pacht) 17,2 8,8 8,4 95,5% 

Erlöse aus Umlagen 7.401,2 7.485,8 -84,6 -1,1% 

Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung 27.113,0 26.425,5 687,5 2,6 

(Abbildung 1: Entwicklung der Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung) 

27

28 

Kapitel VI/ 



u 

Der Anstieg der Jahresnettokaltmiete um 4,0% resultiert im Wesentlichen aus der Erstvermietung 

der „Nordlichter“ sowie aus der Anpassung von Mieten im Rahmen der Neuvermietung. Die durchschnittliche 

monatliche Wohnungssollmiete lag im Jahr 2008 bei 4,52 EUR/qm (Vorjahr 4,39 EUR/ 

qm). Damit bewegten sich die durchschnittlichen Mieten der Genossenschaft im unteren bis mittleren 

Preissegment. 

4. Entwicklung des Immobilienbestandes 

Der Immobilienbestand stellt sich zu den Bilanzstichtagen wie folgt dar: 

Entwicklung des Immobilienbestandes 

u 

5. Vermietungssituation 

2008 2007 

Anzahl qm Anzahl qm 

Wohneinheiten 6.251 373.379 6.121 363.870 

Gewerbeeinheiten 15 1.761 15 1.761 

Stellplätze u. Garagen 1.426 0 1.190 0 

sonstige Einheiten 21 947 19 538 

(Abbildung 2: Entwicklung des Immobilienbestandes) 

Der Leerstand im Geschäftsjahr liegt mit 1,7 % auf Vorjahresniveau. Die Quote der Erlösschmälerungen 

(Erlösschmälerungen im Verhältnis zur Sollmiete) betrug 3,5 % (Vorjahr 3,1 %). 

Der Leerstand konzentriert sich auf das Wohngebiet mit dem größten Bestand der Genossenschaft 

(Lobeda mit 2.654 Einheiten). 

Im Geschäftsjahr wurden 560 (Vorjahr 517) Wohnungen gekündigt und 682 (Vorjahr 570) Wohnungen 

neu vermietet. Die Fluktuationsquote (Zahl der Kündigungen im Verhältnis zum Wohnungs- 

und Gewerbebestand der Genossenschaft) stieg auf 9,3 % (Vorjahr 8,5 %).

Leerstände in den Wohngebieten 

u 

anzahl we 

leerstand 

bezogen auf 

wohngebiet 

leerstand 

2008 2007 

Anteil an 

Gesamt- 

Leerstand 

Kapitel VI/ 



Leerstand 

6. Instandhaltung, Sanierung, Modernisierung und Neubau 

Anteil an 

Gesamt- 

Leerstand 

Lobeda 2.654 2,7% 71 65% 70 69% 

Stadt 1.137 1,3% 15 14% 14 14% 

Umland 403 2,2% 9 8% 9 9% 

Winzerla 2.057 0,7% 14 13% 8 8% 

Gesamt 6.251 1,7% 109 100% 101 100% 

(Abbildung 3: Leerstände in den Wohngebieten) 

Geprägt war die Bautätigkeit der Genossenschaft durch umfangreiche Modernisierungsmaßnah- 

Instandhaltungs-, Sanierungs-, Modernisierungs- und Neubautätigkeit 

Investitionen in teur 

Sanierungs- und 

Instandhaltungsaufwand 

nachträgliche 

Herstellungskosten 

geschäftsjahr 



2007 

Veränderung 

zum Vorjahr 

absolut 

Veränderung 

zum Vorjahr in 

Prozent 

3.824,8 5.000,0 -1.175,2 -23,5% 

1.637,2 1.802,5 -165,3 -9,2% 

Neubau und Grundstückserwerb 6.575,0 10.475,2 -3.900,2 -37,2% 

Summe 12.037,0 17.277,7 -5.240,7 -30,3% 

(Abbildung 4: Instandhaltungs-, Sanierungs-, Modernisierungs- und Neubautätigkeit)) 

29

30 

Kapitel VI/ 



men, zum Beispiel den Beginn der Arbeiten an der Felix-Auerbach-Str. 18–20 („Südlichter“), der 

Fertigstellung der „Nordlichter“, Anbau von Balkonen und vieles mehr. Gleichzeitig wurden die 

Planungsarbeiten am Haus zur Sonne / Sonnenhof fortgesetzt. Für den denkmalgeschützten Teil 

Haus zur Sonne (Markt 22) wurde in 2008 der Bauantrag gestellt, die Erteilung der Baugenehmigung 

steht noch aus. 

Im Geschäftsjahr 2008 gliederten sich die Schwerpunkte der Maßnahmen folgendermaßen: 

Maßnahmen der Instandhaltung, Sanierung, Modernisierung, Neubau ( in TEUR ) 

Laufende Instandhaltung/ Schönheitsreparaturen 

2.038,9 

Instandhaltungsaufwendungen (Rückstellungszuführungen) 924,0 

Komplettsanierung 1.220,5 

Sanierungsmaßnahmen 57,9 

Balkonanbauten 82,0 

Wohnumfeldmaßnahmen (Straße, Grillplatz, Papierkörbe, Außenanlagen, Feuerwehrzufahrt) 228,2 

Hauseingangsgestaltung 28,0 

Neubaumaßnahme „Nordlichter“ 4.084,3 

Bauvorbereitungskosten allgemein 20,6 

Bauvorbereitungskosten Haus zur Sonne/ Sonnenhof 491,9 

Sonstige Maßnahmen 861,9 

Grundstückserwerb allgemein 13,9 

Grundstückserwerb Haus zur Sonne/ Sonnenhof 1.970,7 

Anzahlungen für Grundstückskäufe 14,2 

Summe 12.037,0 

(Abbildung 5: Maßnahmen der Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung sowie Neubau) 

Das Neubauprojekt „Nordlichter“ hat ein Gesamtinvestitionsvolumen von ca. 19.000,0 TEUR. Bis 

zum Stichtag 31.12.2008 wurden in Grundstück und Bau insgesamt 18.835,8 TEUR investiert. 

Restleistungen von Firmen aufgrund mängelbehafteter bzw. ausstehender Arbeiten und damit verbundene 

Zahlungen stehen noch aus. Die Wohnungen im letzten Bauabschnitt wurden im Mai 

2008 übergeben. Es sind 130 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 9.459 qm entstanden.

u 

7. Spareinrichtung 

Die Spareinrichtung der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG wurde nach Genehmigung durch 

die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht im Februar 2004 eröffnet. Die Genossenschaft 

ist Mitglied der Selbsthilfeeinrichtung zur Sicherung von Spareinlagen bei Wohnungsgenossenschaften 

mit Spareinrichtung des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

e.V. 

Die Entwicklung ist seit Eröffnung positiv. 

Kapitel VI/ 



Zum Stichtag 31.12.2008 konnten Spareinlagen in Höhe von insgesamt 25.516,0 TEUR (Vorjahr: 

21.938,3 TEUR), verteilt auf alle Sparprodukte, hereingenommen werden. Dies entspricht im 

Berichtszeitraum einem Zuwachs in Höhe von 3.577,7 TEUR (Vorjahr 4.315,5 TEUR) bzw. 16,3 % 

(Vorjahr 24,5 %) (Branchendurchschnitt bundesweit: 4,10 %). 

30.000 

25.000 

20.000 

15.000 

10.000 

5.000 

Entwicklung der Spareinlagen 2004-2008 ( Angaben in TEUR ) 

0 

Entwicklung des Spareinlagenbestandes 

Jan. Juli Jan. Juli Jan. Juli Jan. Juli Jan. Juli 

04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 

(Abbildung 6: Entwicklung des Spareinlagenbestandes) 

31

32 

Kapitel VI/ 



Bis zum Stichtag 31.12.2008 wurden rund 92,6 % der Spareinlagen zur Kreditablösung oder für 

Bauvorhaben verwendet. Die Spareinlagen insgesamt decken 23,8 % (Vorjahr 21,2 %) des Gesamtfinanzierungsbedarfes 

der Genossenschaft ab. 

Es unterhielten insgesamt 1.989 Kunden Spareinlagen bei der Genossenschaft. Das durchschnittliche 

Anlagevolumen lag bei 12,8 TEUR (Vorjahr: 13,5 TEUR). Die Spareinrichtung kapitalisierte im 

Berichtszeitraum 979,1 TEUR Zinsen (Vorjahr: 757,2 TEUR), diese wurden den Sparanlagen gutgeschrieben. 

Die Spareinrichtung erzielte ein Ergebnis in Höhe von 30,9 TEUR (Vorjahr: 29,7 TEUR). 

Im Berichtszeitraum hat sich der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

e.V. (GdW) auf eine vereinheitlichte Rentabilitätsdarstellung geeinigt. 

Wesentliche Unterschiede zur bisherigen Darstellung sind in der kalkulatorischen Behandlung der 

Kreditsubstitute (Verwendung der Spareinlagen) zu finden. 

Ermittelt werden die Kreditsubstitute aus den Quartalsständen (analog der Ermittlung des operationellen 

Risikos gemäß SolvV). Als kalkulatorischer Zinsfuss gilt der Zinssatz gemäß Veröffentlichung 

der Deutschen Bundesbank für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche Zinsbindung 

über 5–10 Jahre. 

Das Ergebnis der Spareinrichtung beträgt unter Annahme dieses Zinssatzes – 288,3 TEUR (Vorjahr: 

-232,6 TEUR). 

Die Spareinlagen sind kalkulatorisch ausreichend durch grundpfandrechtsfreie Grundstücke und 

Immobilien der Genossenschaft gedeckt.

u 

u 

8. Personal 

Der Personalbestand betrug zum 31.12.2008 neben den Vorständen 78 (Vorjahr 75) Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter sowie vier Auszubildende. 

Vorstand 

Der Vorstand besteht aus zwei hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern, Herrn Thomas Buckreus 

(Sprecher des Vorstandes) und Herrn Klaus-Dieter Boshold. Herr Prof. Dr. Helmut Geyer ist nebenamtliches 

Vorstandsmitglied. 

Altersteilzeit 

Zum Ende des Geschäftsjahres 2008 befanden sich 13 Mitarbeiter in einer Altersteilzeitregelung, 

welche im Blockmodell, d. h. die erste Hälfte Vollarbeitsphase und die zweite Hälfte Freizeitphase, 

durchgeführt wird. 

9. Verbundene Unternehmen, Beteiligungen 

und andere Finanzanlagen 

Verbundene Unternehmen 

Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena 

Die Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena (Rautal Holding) ist eine 

Holding verwaltungs gesellschaft und 100%ige Tochtergesellschaft der Wohnungsgenossenschaft 

„Carl Zeiss“ eG. Zwischen beiden Unternehmen besteht seit dem 01.01.2002 ein Ergebnisabführungs- 

und Beherrschungsvertrag. 

Sie hat folgende 100%ige Tochterunternehmen: 

w 

Kapitel VI/ 



Rautal BAUPROJEKT VERMöGENSVERWALTUNG GmbH Jena 

Der operative Geschäftsbetrieb dieser Gesellschaft wurde zum 01.01.2006 ein gestellt. Der Ergebnisabführungsvertrag 

wurde zum 31.12.2007 gekündigt. 

33

34 

Kapitel VI/ 



w 

w 

w 

Rautal BAUTRÄGER GmbH Jena 

Der operative Geschäftsbetrieb der Rautal BAUTRÄGER GmbH Jena wurde zum 30.06.2006 

ein gestellt. 

Rautal GEBÄUDEMANAGEMENT GmbH Jena 

Die Rautal GEBÄUDEMANAGEMENT GmbH Jena übernimmt hauptsächlich die Durchführung 

von Instand haltungs- und Wartungsaufgaben, Meß- und Wärmediensten, die Betreibung von 

Haus an schluss stationen sowie Betreibung von Solartechnik innerhalb des Unter nehmens- 

verbundes mit der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG und für Dritte. 

WG IMMOBILIENVERWALTUNG GmbH Jena 

Die WG Immobilienverwaltung GmbH Jena ist Geschäftsbesorger für die Wohnungsgenossenschaft 

„Unter der Lobdeburg“ eG und die WG VERMIETUNGS GmbH und Co. KG Jena 

sowie für weitere Dritte. 

Im Geschäftsjahr 2008 erzielte die Rautal Holding ein positives Ergebnis vor Gewinnabführung in 

Höhe von 472,2 TEUR (Vorjahr 314,9 TEUR). Entsprechend erfolgt auf Basis des bestehenden 

Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrages eine Gewinnabführung an die Genossenschaft. 

Insgesamt ist gemäß Jahresabschluss 2008 der Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILI- 

GUNGS GmbH Jena die Vermögens- und Finanzlage geordnet. Die Liquidität war zu jedem Zeitpunkt 

gegeben. 

Für die Jahre 2002 – 2006 erfolgte eine Betriebsprüfung des Finanzamtes. Die Ergebnisse sind in 

dem ausgewiesenen Gewinn berücksichtigt. 

WG VERMIETUNGS GmbH & Co. KG Jena 

Die Firma wurde im Jahre 2002 gegründet. An diese Gesellschaft wurden die 394 Eigentumswohnungen 

der Genossenschaft, welche sich in den Wohnungseigentümergemeinschaften befanden, 

verkauft. Komplementär ist die Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH 

Jena; alleiniger Kommanditist ist die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG mit einer Kommanditeinlage 

in Höhe von 8.800,0 TEUR.

u 

Beteiligungen 

TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH; 

TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG (JenaTV) 

Jena TV ist ein regionaler Fernsehsender für Jena und Umgebung. Die Genossenschaft ist mit 24% 

an der TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG und mit 24% an der TV Produktions- 

und Betriebsverwaltungsgesellschaft mbH beteiligt. Grundsätzlich sieht die Genossenschaft 

in der Beteiligung an einem regionalen Fernsehsender für und über Jena eine Dienstleistung im 

Sinne unserer Mitglieder und im Sinne des Genossenschaftsgedankens – sofern sich die Zahlungsverpflichtungen 

daraus in vertretbaren Grenzen halten. 

Andere Finanzanlagen 

Wohnungsgenossenschaft „Unter der Lobdeburg“ eG 

Die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG ist Mitglied der Wohnungsgenossenschaft „Unter der 

Lobdeburg“ eG (UdL) und hat zum Bilanzstichtag 28.044 Anteile (davon 500 Anteile zum Bilanzstichtag 

gekündigt) gezeichnet mit einer Beteiligungshöhe von 4.301,7 TEUR. Die UdL wurde in 

Form einer Ausgliederung von Immobilienbeständen der Wohnungsgenossenschaft gegründet. Der 

zwischen den Genossenschaften bestehende Vertrag, in welchem die Rückführung der Anteile geregelt 

ist, wurde aktualisiert. Dementsprechend erfolgt die ordentliche Rückführung in Höhe von 500 

Anteilen pro Jahr. Darüber hinaus gehende Sonderrückführungen wurden in Abhängigkeit vom 

jeweiligen Gewinn der UdL vereinbart. 

10. Umweltschutz 

Kapitel VI/ 



Im Rahmen der Geschäftstätigkeit beachtet das Unternehmen alle relevanten Umweltschutzvorschriften. 

Sowohl von der Hausbewirtschaftung als auch vom Immobilienbestand sowie den sonstigen 

Produkten der Genossenschaft gehen unserer Kenntnis nach keine mittel- oder unmittelbaren 

Gefährdungen für die Umwelt aus. Beispielsweise haben wir im Bereich der Müllentsorgung mit 

Einführung des PACO Systems (Müllschleuse) in einigen Wohnungen Anreize zur Müllvermeidung 

gesetzt und darüber hinaus zur Senkung der Betriebskosten beigetragen. 

35

36 

Kapitel VI/ 



u 

u 

vermöGenslaGe 

Besonderen Wert legen wir auf die Energieeffizienz. So orientiert sich z.B. das derzeitige Neubauprojekt 

„Nordlichter“ – mit 130 neuen Wohnungen – an dem Standard „KfW-Energie-Sparhaus 40“ 

und kommt damit dem Drei-Liter-Haus sehr nahe. Fertigstellung in 2008. Hier sind übrigens alle 

130 Wohnungen inzwischen bezogen. 

11. Vorgänge von besonderer Bedeutung 

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag sind nicht eingetreten. 

12. Darstellung der Vermögenslage 

Die Bilanzsumme der Genossenschaft belief sich zum Jahresende auf 249.337,3 TEUR (Vorjahr 

242.524,9 TEUR) und stieg im Vergleich zum Vorjahresende um 6.812,4 TEUR bzw. 2,8 %. 

Auf der Aktivseite resultierte diese Entwicklung im Wesentlichen aus dem Anstieg des Anlagevermögens 

auf 217.734,5 TEUR (Vorjahr 214.979,6 TEUR). Wesentliche Änderungen ergaben sich 

durch Zugänge in der Position Grundstücke mit Wohnbauten durch die Fertigstellung des Bauvorhabens 

Nordlichter (4.084,3 TEUR) sowie der Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten für die 

Komplettsanierung der Felix-Auerbach-Str. 18-20 (1.220,5 TEUR). 

Weiterhin sind Bauvorbereitungskosten für das Bauvorhaben „Sonne“ in Höhe von 2.462,6 TEUR 

angefallen (davon Kosten Grundstückskauf: 1.970,7 TEUR). Diesen Zugängen stehen planmäßige 

Abschreibungen des Anlagevermögens von 5.198,2 TEUR gegenüber. Das Umlaufvermögen stieg 

um 3.933,9 TEUR. Dies ist im Wesentlichen auf die Erhöhung der liquiden Mittel um 2.371,3 TEUR 

zurückzuführen. 

Auf der Passivseite basierte der Anstieg der Bilanzsumme in nicht unerheblichem Umfang auf einem 

höheren Eigenkapital. Das Eigenkapital stieg im Berichtsjahr um 2.160,6 TEUR bzw. 1,8 % auf 

124.483,8 TEUR. Zu dem Anstieg trug in erster Linie der Jahresüberschuss in Höhe von 2.004,7 

TEUR bei. Bei den Spareinlagen wurde ein Zuwachs in Höhe von 3.577,7 TEUR auf 25.516,0 TEUR 

(Vorjahr 21.938,3 TEUR) erzielt.

u 

13. Kennzahlen zur Vermögenslage 

Kennzahlen zur Vermögenslage 

kennzahl definition 31.12.2008 31.12.2007 

Eigenkapitalquote 

(%) 

Verschuldungsgrad 

(%) 

Anlagendeckungsgrad 

(%) 

Objektverschuldung (EUR/ 

qm) 

Eigenkapital 

Bilanzsumme 

Dauerfinanzierungsmittel 

Bilanzsumme 

Eigenkapital + 

Dauerfin.-mittel + SoPo 

+ langfr. Rückst. 

Anlagevermögen 

Darlehen Kreditinstitute 

Fläche WE+GE (Stichtag) 

Kapitel VI/ 



Veränderung 

zum Vorjahr in 

Prozent 

49,9 50,4 -0,5 % Punkte � 

32,7 33,3 -0,8 % Punkte � 

96,0 96,2 -0,2 % Punkte � 

215,94 203,41 12,53 EUR/qm 

(Abbildung 7: Kennzahlen zur Vermögenslage) 

� 

37

38 

Kapitel VI/ 



u 

finanzlaGe 

14. Darstellung der Finanzlage 

Die flüssigen Mittel (Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten) der Wohnungsgenossenschaft 

„Carl Zeiss“ eG beliefen sich zum 31.12.2008 auf 20.146,0 TEUR (Vorjahr 17.774,7 TEUR). 

Die Zunahme im Geschäftsjahr 2008 betrug damit 2.371,3 TEUR. 

Kapitalflussrechnung ( Angaben in TEUR ) 




2007 

operativer Cash Flow + 7.115,9 + 7.271,2 

Veränderung der Vorräte, erhaltenen Anzahlungen 

sowie anderer Aktiva und Passiva 

+ 179,4 + 1.458,1 

Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit + 7.295,3 + 8.729,3 

Planmäßige Tilgungen - 2.833,8 - 2.713,0 

Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 

nach planm. Tilgungen 

+ 4.461,5 + 6.016,3 

Cash Flow aus Investitionstätigkeit - 8.191,6 - 14.915,5 

Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit + 6.286,2 + 10.833,4 

Außerordentliche Einzahlungen/Auszahlungen - 184,8 - 1.904,5 

Zahlungswirksame Veränderung der Finanzmittel + 2.371,3 + 29,7 

Finanzmittel am Anfang der Periode 17.774,7 17.745,0 

Finanzmittel am Ende der Periode 20.146,0 17.774,7 

(Abbildung 8: Kapitalflussrechnung)

u 

Die Kapitalflussrechnung zeigt die Herkunft und Verwendung der Zahlungsströme in den Geschäftsjahren 

2008 und 2007. Der operative Cash Flow (als Indikator für die Innenfinanzierungskraft des 

Unternehmens) nahm im Vergleich zum Jahr 2007 um 155,3 TEUR ab. Der Cash Flow aus Investitionstätigkeit 

wurde wesentlich durch die umfangreicheren Investitionen für Sanierung (nachträgliche 

Herstellungskosten) und Neubau beeinflusst. 

Die Veränderung des Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit wurde im Geschäftsjahr 2008 hauptsächlich 

durch das Wachstum des Spareinlagenbestandes sowie der Darlehensaufnahme in Zusammenhang 

mit der Modernisierungsmaßnahme „Südlichter“ geprägt. 

Insgesamt wurde auf Grund des erzielten operativen Cash Flow ein Liquiditätszuwachs erreicht. 

15. Kennzahlen zur Finanzlage 

Kennzahlen zur Finanzlage 


liquide Mittel in TEUR 

Operative Cash Flow 

in TEUR 

*Kapitaldienstquote (%) 

Kassenbestand und 

Guthaben bei Kreditinstituten 

Zinsen und Tilgung für 

Darlehen KI 

Sollmiete abzgl. Erlösschmälerungen 

Kapitel VI/ 



Veränderung 

zum Vorjahr 

in Prozent 

20.146,0 17.774,7 +2.371,3 

7.115,9 7.271,2 -155,3 � 

32,1 32,8 -0,7 % Punkte � 

(Abbildung 9: Kennzahlen zur Finanzlage) 

* ohne Berücksichtigung Kreditsubstitute Spareinrichtung 

� 

39

40 

Kapitel VI/ 



u 

ertraGslaGe 

16. Darstellung der Ertragslage 

Ertragslage ( Angaben in TEUR ) 




2007 

Betriebsergebnis + 1.379,0 + 1.057,4 

Finanzergebnis + 659,0 + 850,5 

Beteiligungs- und Holdingergebnis + 246,5 + 109,1 

Neutrales Ergebnis + 127,3 - 461,2 

Steuern von Einkommen und Ertrag - 407,1 - 232,0 

Jahresüberschuss + 2.004,7 + 1.323,8 

(Abbildung 10: Ertragslage) 

Wesentliche Ursachen für die Verbesserung des Betriebsergebnisses sind höhere Mieteinnahmen von 

TEUR 763,9 bei geringeren Instandhaltungskosten (Fremdkosten) von TEUR 483,3. Dem gegenüber 

stehen im Wesentlichen höhere Abschreibungen (TEUR 376,3), höhere Zinsaufwendungen (TEUR 

160,1) sowie höhere Personal- und Sachkosten (TEUR 252,3).

u 

17. Kennzahlen zur Ertragslage 

Kennzahlen zur Ertragslage 


EBITDA pro qm Wohn-/ 

Gewerbefläche(EUR/qm) 

Eigenkapitalrentabilität 

(%) 

** Verhältnis Zinsaufwand 

zur Nettokaltmiete (%) 

Mietenmultiplikator 

EBITDA* 

Ø - Wohn- und 

Gewerbefläche 

Jahresergebnis vor 

Ertragssteuern 

Eigenkapital 

Zinsaufwand f. 

Dauerfinanzierungsmittel 


Buchwerte Wohn- und 

Geschäftsbauten 


Veränderung 

zum Vorjahr 

in Prozent 

27,95 24,97 +2,98 

1,9 1,3 

Kapitel VI/ 



+0,6 % Punkte� 

17,7 18,4 -0,7 % Punkte � 

10,1 9,7 +0,4 

(Abbildung 11: Kennzahlen zur Ertragslage) 

* Jahresergebnis - Beteiligungsergebnis + FK Zinsen - Zinseinnahmen + Steuern E+E - Abschreibung 

** ohne Berücksichtigung Kreditsubstitute Spareinrichtung 

� 

� 

41

42 

Kapitel VI/ 



u 

risikobericht 

Risikomanagement 

Aktuell und mittelfristig sind keine Entwicklungsbeeinträchtigungen feststellbar. Die Auswirkungen 

der Finanzmarktkrise müssen allerdings abgewartet und beobachtet werden. 

Das Risikomanagement ist fester Bestandteil der Unternehmensführung der Genossenschaft. Ziel ist 

das frühzeitige Erkennen und das Umgehen mit Entwicklungen, die den Fortbestand der Genossenschaft 

gefährden oder gefährden können. Zur Umsetzung wurde das Risikomanagement fest in die 

Prozesse des Unternehmens und in die Aufbau- und Ablauforganisation integriert. 

Im Rahmen der jährlichen Planungs- und Strategiebesprechung werden innerhalb der Gremien der 

Genossenschaft möglich Risikopotentiale bzw. Risikofelder definiert und analysiert. Alle latenten Risiken 

werden mit sog. „kritischen Werten“ der Kenngrößen versehen, welche das Frühwarnsystem absichern. 

Durch das Risikofrühwarnsystem, das Controlling, die Interne Revision und die regelmäßige Berichterstattung 

werden die potenziellen Risiken überwacht, Abweichungen aufgezeigt, kritische Prozesse 

erkannt sowie eingeleitete Maßnahmen erfasst und kontrolliert. 

Risikogrundsätze 

w 

w 

w 

w 

w 

w 

Das Leistungsangebot der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG hat dem Unternehmens- 

zweck und dem Angebot, für das die Genossenschaft aus Tradition und mit ihrem Namen steht, 

Rechnung zu tragen. Wohnen, Sparen und Dienstleistung rund ums Wohnen sind unsere Produkte. 

Im Rahmen des Vermietungsgeschäfts ist eine Bonitätsprüfung vorgeschrieben. Darüber hinaus 

pflegen wir nur mit solchen Geschäftspartnern Geschäftsverbindungen, deren Ruf in jeder 

Hinsicht einwandfrei ist. 

Bei Geschäftsabschlüssen werden die Grundsätze der Bonität und Seriosität eingehalten. Geschäfte, 

deren Risikogehalt wir nicht abgeschätzen können und/oder deren Risiko nach intensiver 

Prüfung zu hoch ist, werden nicht getätigt. 

Voraussetzung bei jedem Geschäft und insbesondere jeder Baumaßnahme ist die Einhaltung 

der Wirtschaft lichkeit. 

Zur Begrenzung unseres Risikos setzt wir auf das Prinzip der Diversifizierung, vermehrt im 

Hin blick auf unsere Immobilien und Kundenstrukturen sowie insbesondere im Rahmen der 

Unter nehmensfinanzierung. 

Jeder Mieter und Kunde hat einen Kundenberater, welcher für die jeweilige Geschäftsbeziehung 

die Verantwortung übernimmt.

Kapitel VI/ 



Marktrisiken 

Markt- und Branchenrisiken, die sich aus dem Vermietungsgeschäft ergeben können, werden laufend 

überwacht und gesteuert. Darüber hinaus geht die Genossenschaft aufgrund ihrer Einstufung 

als Nichthandelsbuchinstitut nur sehr begrenzt Marktrisiken ein. Es werden im Rahmen von Anlagen 

liquider Mittel i. d. R. Geldhandelsgeschäfte mit Kreditinstituten getätigt. Der Erwerb von schuldrechtlichen 

Wertpapieren, Fondsanteilen und Aktien ist möglich. Hoch spekulative Anlagen, Derivate 

und Geschäfte werden nicht vorgenommen. Zinsänderungs- oder Transformationsrisiken, die 

sich aus der Betreibung der Spareinrichtung ergeben können, werden laufend überwacht und mittels 

geeigneter Maßnahmen gesteuert und begrenzt. 

Kredit- und Ausfallrisiken 

Kreditrisiken oder Adressenausfallrisiken bestehen aufgrund der Tatsache, dass die Genossenschaft 

kein klassisches Kreditgeschäft betreibt, nur äußerst begrenzt. Ausfallrisiken, die sich aus dem Vermietungsgeschäft 

ergeben, werden möglichst schon im Vorfeld vermieden (Bonitätsprüfung), laufend 

überwacht und im möglichen Schadensfall durch eine eigene Rechtsabteilung begleitet und 

ggf. hier noch abgewendet. Kredite gegenüber verbundenen Unternehmen und Beteiligungen 

bestehen derzeit nicht. 

Finanzmarktkrise 

Die Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eG ist bisher von der Finanzmarktkrise nicht unmittelbar 

betroffen. Aufgrund der überwiegend langfristigen Zinsfestschreibung unserer Finanzierungen ist 

derzeit keine Gefährdung zu erkennen. Die nächste größere Fälligkeit liegt in 2012, hier werden wir 

rechtzeitig Anschlußkonditionen vereinbaren (Forward) und bis dahin in unserer Liquidität Vorsorge 

treffen. Mittelfristig können wir aber derzeit nicht ausschließen, dass sich die Finanzierungsbedingungen 

und –konditionen ungünstig entwickeln könnten. Deshalb werden wir den Finanzierungsbereich 

noch stärker als Schwerpunkt in unser Risikomanagement integrieren, um rechtzeitig 

Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu können. 

Bei Geldanlagen haben wir ebenfalls Festlegungen getroffen, bei denen Sicherheit vor Rendite geht. 

Wir verteilen unsere Geldanlagen auf mehrere Banken, die wir für nicht existenzgefährdent bedroht 

halten. Hierbei sind Landesbanken bevorzugte Partner, da wir in dieser Institutsgruppe durch den 

Institutsschutz (Einlagensicherung) abgesichert sind. 

Insgesamt werden die Entwicklungen intensiv beobachtet und sind regelmäßig Gegenstand von 

Erörterungen in den Vorstandssitzungen sowie in den Gesprächen und Berichten an bzw. mit dem 

Aufsichtsrat. 

43

44 

Kapitel VI/ 



u 

risikobericht 

und proGnosebericht 

Beteiligungsrisiken 

Die geschäftliche und insbesondere finanzielle Entwicklung verbundener Unternehmen und der 

Beteiligungsunternehmen wird laufend überwacht. Das betrifft insbesondere 

w 

w 

w 

die vierteljährliche Berichterstattung im Holdingbeirat (bei verbundenen Unternehmen) 

Planungsunterlagen 

Jahresabschlüsse und Prüfberichte des Wirtschaftsprüfers 

Liquiditätsrisiken 

Im Rahmen des Finanzmanagements werden die Liquiditätsrisiken mit dem Ziel, die Zahlungsfähigkeit 

des Unternehmens jederzeit und ohne Beeinträchtigung zu gewährleisten, überwacht und 

gesteuert. Eine angemessene Finanz- und Liquiditätsplanung schafft Dispositionsinformation für 

Geldhandelsgeschäfte und Investitionen. Das Unternehmen finanziert sich hauptsächlich aus Bankkrediten, 

Spareinlagen und Innenfinanzierungsmitteln. Freie Beleihungsspielräume auf Immobilien 

werden als zusätzliche Reserve betrachtet. Der Vorstand wird mittels geeigneter Informationen 

laufend über die Liquiditäts- und Finanzierungslage unterrichtet. 

Operationelle Risiken 

Der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht definiert das operationelle Risiko als „die Gefahr von 

Verlusten, die in Folge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren, Menschen 

und Systemen oder in Folge von externen Ereignissen eintreten“. Angemessene organisatorische 

und systemintegrierte Sicherungsmaßnahmen gewährleisten eine Vermeidung operationeller 

Risiken. Daneben stellt die Interne Revision eine prozessunabhängige Prüfung sicher. Operationelle 

Risiken werden zudem laufend im Rahmen des Reportings und des Risikofrühwarnsystems überwacht 

und gesteuert. 

Prognosebericht 

Für die kommenden Jahre sehen wir keine wesentlichen Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt 

in Jena. Wir gehen von einer insgesamt konstanten Wohnungsnachfrage aus. Veränderungen der 

Studentenzahlen werden voraussichtlich erst ab 2012 die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt 

beeinflussen. Mittel- bis langfristig sehen wir jedoch Handlungsbedarf in den Großsiedlungen 

Lobeda und Winzerla. Wir gehen davon aus, dass in diesen Gebieten bei Entspannung der Wohnungsnachfrage 

weiteres Rückbaupotenzial besteht. 

Aufgrund der Veränderung von Mieterstrukturen, möglicher Bevölkerungsschwankungen sowie

Kapitel VI/ 



Wanderungsbewegungen in Jena rechnen wir mit steigenden Leerständen. Diese Risiken sehen wir 

als begrenzt und steuerbar. Vorteile sind die im Vergleich moderaten Mietpreise sowie der hohe 

Sanierungs- und Modernisierungsstand. Auch die verbesserte Kundenbetreuung sowie den Ausbau 

des Dienstleistungsangebotes sehen wir als Chance, unsere Position in Jena weiter zu stärken. 

Umsatzentwicklung 

Der Vorstand der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG geht bis Ende 2013 von einem Umsatzwachstum 

im mittleren einstelligen Prozentbereich aus. 

Ergebnisentwicklung 

Im Jahr 2009 wird das Jahresergebnis kurzfristig durch höhere Aufwendungen für die Sanierung der 

„Südlichter“ belastet. Aufgrund der daraus resultierenden höheren Mieteinnahmen geht der Vorstand 

in den Folgejahren von einer weiterhin positiven Entwicklung aus. 

Für die Geschäftsjahre ab 2010 ist ein jährlicher Anstieg der Jahresüberschüsse geplant. 

Investitionen 

In das Kerngeschäftsfeld Wohnen wird in den nächsten Jahren umfangreich investiert. Es sind 

wesentliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor allem in Lobeda und Winzerla vorgesehen. 

Darüber hinaus werden auch im Bereich der laufenden Instandhaltung umfangreiche 

Maßnahmen durchgeführt. Insbesondere soll die Komplettsanierung einzelner Wohnungen im Zuge 

der Neuvermietung Ziel einer Instandhaltungsoffensive sein, um dem zu erwartenden Leerstand 

(demographische Entwicklung / Studenten) entgegen zu wirken. 

In Nord sowie in den Bereichen Jena Zentrum / West / Wenigenjena ist ein Aufbau des Bestandes 

durch Neubau (z.B. „Nordlichter II“) sowie durch gezielten Zukauf von Objekten geplant. Dadurch 

kann unser Angebot im Zentrum verbessert und bei steigenden Mieteinnahmen - ohne mehr Mitarbeiter 

einzustellen - unsere Rentabilität spürbar gesteigert werden. 

Finanzen 

Unsere Geschäftspolitik wird weiter darauf ausgerichtet sein, den Verschuldungsgrad bei Kreditinstituten 

zu optimieren. Aufgrund der Instandhaltungsoffensive sowie umfangreicher Investitionen in 

den Bestand ist beabsichtigt, Investitionen in den Bestand teilweise zu refinanzieren. Hier ist beabsichtigt, 

zinsgünstige KfW Darlehen in Anspruch zu nehmen. 

Weiteres Ziel ist, die Diversifikation der Kapitalgeber zu erhöhen. Dies geschieht insbesondere durch 

die Erhöhung des Spareinlagenanteils am Gesamtfinanzierungsbedarf der Genossenschaft aber 

auch durch die Aufnahme der Geschäftsbeziehung mit neuen Bankpartnern. 

45

46 

Kapitel VI/ 



verantWortlicher 

vorstand 

Jena, den 20. März 2009, Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG 

Thomas Buckreus Klaus-Dieter Boshold Prof. Dr. Helmut Geyer 

(Vorstand der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG)

Kapitel VI/ 2008 



Ein Unternehmen bauen ist so kreativ 

wie ein Bild malen oder ein Buch schreiben. 

(Philip Knight) 

47 47

Wahlbezirk 

ezirk Wahlbezirk 

48 48 

Kapitel VII/ 2008 

Liste der 

Vertreter 

Andreas Koch, Hausmeister

Wahlbezirk 1 

Vertreter Zuständigkeitsgebiet PLZ, Ort 

Wolfgang Lange Am Rähmen 23/25 07743 Jena 

Frauengasse 22,23 07743 Jena 

Bachstraße 21 07743 Jena 

Ludwig v. d. Gönne Friedenstraße 90-96 07743 Jena 

Rolf Müller Naumburger Straße 11-15 07743 Jena 

Hans Hofmann Gotthard-Neumann-Straße 7-11 07743 Jena 

Claus Eisentraut Gotthard-Neumann-Straße 13-17 07743 Jena 

Günter Wiegand Erich-Kuithan-Straße 1-5 07743 Jena 

Lothar Sievert Schützenhofstraße 65-81 07743 Jena 

Ulrich Recke Carl-Orff-Straße 30-36 07743 Jena 

Horst Heinemann Georg-Weerth-Straße 1-5 und 18-24 07749 Jena 

Michael Friedelt W.-Bender-Straße, H.-Teuscher-Straße, 07774 Camburg 

Große Scheeren, Lerchenweg 07774 Camburg 

Brigitte Fleischer Georg-Büchner-Straße 4-8, 10-14 07749 Jena 

Camsdorfer Ufer 3-5 / Straße 14 07749 Jena 

Detlef Kelch Dornburger Straße 124-130 07743 Jena 

Leipziger Straße 36-40 07743 Jena 

Dieter Götze Dornburger Straße 158-168 07743 Jena 

Friedrich-Wolf-Straße 4-8 07743 Jena 

Günther Fumfahr Scharnhorststraße 5-7 07743 Jena 


Frank Höpfner Leipziger Straße 56-60 07743 Jena 

Gerhard Krause Leipziger Straße 92-102 07743 Jena 


Peter Hoffmann Freiligrathstraße 96-100 07743 Jena 

Schützenhofstraße 102-108 07743 Jena 

Klemens Friedrich Closewitzer Straße 2a-2c und 4a-4c 07743 Jena 

Bernhard Kleinau Neustraße 30-32 07778 Dornburg 

Ersatzvertreter Zuständigkeitsgebiet PLZ, Ort 

Horst Birnstiel Leipziger Straße 36-40 07743 Jena 

Frank Schulze Friedrich-Wolf-Straße 4-8 07743 Jena 

Karsten Peters Leipziger Straße 42-54 07743 Jena 

Mike Müller Leipziger Straße 69-73 07743 Jena 

Wolfgang Uebel Schützenhofstraße 102-108 07743 Jena 

Freiligrathstraße Reihenhaus 07743 Jena 

Ralf Beder Erich-Kuithan-Straße 1-5 07743 Jena 

Günter Busse Closewitzer Straße 4a-4c 07743 Jena 

Horst Behlert Herbert-Teuscher-Straße 11 07774 Camburg 


Liste der 

Vertreter 

49

50 


Liste der 

Vertreter 

Wahlbezirk 2 


Willy Ballay Johannes-R.-Becher-Straße 2-12 und 26-36 07745 Jena 

Klaus Franke Hanns-Eisler-Straße 2-8 07745 Jena 

Elke Burkert Boegeholdstraße 2-8 und 10-20 07745 Jena 

Ingrid Zimmermann Wanderslebstraße 1-7 07745 Jena 

Rolf Pforte Bauersfeldstraße 9-19 07745 Jena 

Rainer Bertram Bauersfeldstraße 10-20 07745 Jena 

Sonja Häger Schomerusstraße 9, 9a und 9b 07745 Jena 

H.-Joachim Fietz Schomerusstraße 11 07745 Jena 

Manfred Hönig Hugo-Schrade-Straße 36-40 07745 Jena 

Ernst-Zielinski-Straße 2-8 07745 Jena 

Heinz Bäsig Ernst-Zielinski-Straße 10-20 07745 Jena 

Andreas Meister Ernst-Zielinski-Straße 22-32 07745 Jena 

Brigitte Maurer Ernst-Zielinski-Straße 34-44 07745 Jena 

Eckehard Pfennig Schrödingerstraße 2-14 07745 Jena 

Karin Hartung-Blödorn Schrödingerstraße 16-30 07745 Jena 

Harald Rub Schrödingerstraße 32-42 07745 Jena 

Gabriele Lohmann Schrödingerstraße 27-37 07745 Jena 

Peter Kirchner Schrödingerstraße 86-92, 96 07745 Jena 

Wolfgang Wonneberger Max-Steenbeck-Straße 2a, 14, 6-10 07745 Jena 

Matthias Grunwald Max-Steenbeck-Straße 22, 36-40 07745 Jena 

Gino Erler Anna-Siemsen-Straße 6c-6e, 6f 07745 Jena 

Anna-Siemsen-Straße 68c-68e 07745 Jena 

Gudrun Burghardt Anna-Siemsen-Straße 16-28 07745 Jena 

Dr. Hermann Kaffenberger Anna-Siemsen-Straße 89-97 07745 Jena 

Jürgen Goeddaeus Anna-Siemsen-Straße 61-71 07745 Jena 

Wolfgang Völker Wacholderweg 4-14 07745 Jena 


Wolfgang Schammer Johannes-R.-Becher-Straße 26-36 07745 Jena 

Krystyna Hahn Wanderslebstraße 1-7 07745 Jena 

Frank Ehrhardt Bauersfeldstraße 9-19 07745 Jena 

Dr. Peter Stephan Bauersfeldstraße 10-20 07745 Jena 

Helga Kotschy Schomerusstraße 9, 9a, 9b 07745 Jena 

Dr. Peter Sörgel Ernst-Zielinski-Straße 34-44 07745 Jena 

Helmut Wolschendorf Schrödingerstraße 2-14 07745 Jena 

Claudia Knüpfer Schrödingerstraße 27-37 07745 Jena 

Ralf Schildhauer Anna-Siemsen-Straße 68c-68e 07745 Jena 

Ingrid Otto Anna-Siemsen-Straße 89-97 07745 Jena 

Evelyn Schunke Anna-Siemsen-Straße 61-71 07745 Jena

Wahlbezirk 3 


Günter Plötner Stauffenbergstraße 4-8 07747 Jena 

Günter Göbel Stauffenbergstraße 15-27 07747 Jena 

Ilse Schmoginski Werner-Seelenbinder-Straße 2-4 07747 Jena 

Lothar Mohring Felix-Auerbach-Straße 18,20 07747 Jena 

Siegfried Teichelmann Hans-Berger-Straße 20-22 07747 Jena 

Frank List Platanenstraße 10-12 07747 Jena 

Günter Knuth Platanenstraße 14-16 07747 Jena 

Erich Greger Lindenstraße 1-5 07747 Jena 

Harry Zirr Ernst-Schneller-Straße 12-22 07747 Jena 

Rainer Boeringer Richard-Sorge-Straße 8-18 07747 Jena 

Heinz Bachmann Rudolf-Breitscheid-Straße 1-15 07747 Jena 

Manfred Houschka Rudolf-Breitscheid-Straße 17-29 07747 Jena 

Manfred Rackwitz Liselotte-Herrmann-Straße 4-12 07747 Jena 

Lothar Nitschke Liselotte-Herrmann-Straße 14a-14c, 16-24 07747 Jena 

Petra Hahmann Liselotte-Herrmann-Straße 26a-26c und 28-36 07747 Jena 

Wolfgang Kühn Liselotte-Herrmann-Straße 38a-38c 07747 Jena 

Bernd Lindemann Tieckstraße 2-16 07747 Jena 

Klaus-Dieter Falke Tieckstraße 18-32 07747 Jena 

Sieglinde Jetz Tieckstraße 34-48 07747 Jena 

Manfred Lange Salvador-Allende-Platz 5-7 07747 Jena 

Hans Pook Drackendorfer Straße 2-12 07747 Jena 

Marion Weigend Ziegesarstraße 1-3 07747 Jena 

Martina Juch Carolinenstraße 24-38 07747 Jena 

Edelgard Werner Carolinenstraße 40-52 07747 Jena 

Gertraude Zipfel Carolinenstraße 54-68 07747 Jena 

Jürgen Biedermann Musäusring 2-22 07747 Jena 

Lothar Klinkert Novalisstraße 5-15 07747 Jena 

Dieter Badelt Dorothea-Veit-Straße 25-29 07747 Jena 

Judith-Auer-Straße 13-29 07747 Jena 

Dietrich Rothe Theobald-Renner-Straße 16-28 07747 Jena 


Hartmut Georgi Stauffenbergstraße 4-8 07747 Jena 

Konrad Albrecht Stauffenbergstraße 15-27 07747 Jena 

Joachim Ressel Werner-Seelenbinder-Straße 2-4 07747 Jena 

Siegfried Mettke Felix-Auerbach-Straße 18/20 07747 Jena 

Sybille Hoffmann Hans-Berger-Straße 20/22 07747 Jena 

Monika Iffland Platanenstraße 14-16 07747 Jena 

Gerhard Lelun Rudolf-Breitscheid-Straße 1-15 07747 Jena 

Juliane Eitner Liselotte-Herrmann-Straße 28-36 07747 Jena 

Peter Gotzmann Tieckstraße 2-16 07747 Jena 

Gunter Wagner Tieckstraße 34-48 07747 Jena 

Dr. Klaus Barg Salvador-Allende-Platz 5-7 07747 Jena 

Roland Müller Carolinenstraße 40-52 07747 Jena 

Heidrun Graf Carolinenstraße 54-68 07747 Jena 

Hartmut Bansemer Novalisstraße 5-15 07747 Jena 


Liste der 

Vertreter 

51

52 


Liste der 

Vertreter 

Wahlbezirk 4 


Dieter Garlipp Sparer - 

Roland Raue Sparer - 

Beate Raue Sparer - 

Gabriele Weber Sparer - 

Volker Stark Sparer - 

Rolf Sickert fördende Mitglieder - 

Klaus Körbs fördende Mitglieder - 

Gerd Sandmann fördende Mitglieder - 

Jens Blumenstein fördende Mitglieder - 


Christina Katzer fördende Mitglieder -

Impressum 

Herausgeber 

Wohnungsgenossneschaft „Carl Zeiss“ eG, Jena 

Besucheranschrift 

Leutragraben 1, 07743 Jena 

Postanschrift 

Emil-Wölk-Straße13 • 07747 Jena 

Genossenschaftschaftsregisternummer 200.105 

Fotos & Gestaltung & Satz 

grafiker.org - Jarno Müller 

Sophienstraße 20 

07743 Jena 

Fotos Hendrik Hansen 

Druck 

Liebeskind Druck GmbH 

Beim Weidige 1 

99510 Apolda 

Mai 2009

www.wgcarlzeiss.de

geschäftsbericht 2008 - Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eG

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