3. Anhang des Jahresabschlusses 2010 - FEWOG Fellbach

In unserer
Genossenschaft gemeinsam
leben und wohnen. FEWOG
Geschäftsbericht 2010

In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.

Tagesordnung
der 62. Mitgliederversammlung am 27. Juni 2011 um 18:30 Uhr
im Paul-Gerhardt-Haus, August-Brändle-Str. 19, 70734 Fellbach
1. Eröffnung und Begrüßung
2. Bericht des Vorstands über das Geschäftsjahr 2010
und Vorlage des Jahresabschlusses und des Lageberichts
3. Bericht des Aufsichtsrats über seine Tätigkeit
4. Bericht über das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung und Erklärung
des Aufsichtsrats hierzu, sowie Beschluss über den Umfang der
Bekanntgabe des Prüfungsberichts
5. Aussprache über die Tagesordnungspunkte 2 bis 4
6. Feststellung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2010
7. Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns
8. Beschlussfassung über die
a) Entlastung des Vorstands
b) Entlastung des Aufsichtsrats
9. Wahlen in den Aufsichtsrat
10. Anträge
11. Ehrung der 50-jährigen Mitglieder
FEWOG-Geschäftsbericht 2010

In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.
Verbandszugehörigkeiten
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-
und Immobilienunternehmen e.V.
www.gdw.de
Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
www.vbw-online.de
Arbeitgeberverband der Wohnungs-
und Immobilienwirtschaft e.V.
www.agv-online.de
Verband der Immobilienverwalter
Baden-Württemberg
www.vdiv.de
DESWOS e. V.
Deutsche Entwicklungshilfe für soziales
Wohnungs- und Siedlungswesen e. V.
www.deswos.de

Inhalt
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
1. Verwaltungsorgane.....................................................................................................
2. Ansprechpartner in der Geschäftsstelle ........................................................................ 7
3. Wir trauern um ........................................................................................................... 8
4. Jubilare – 50-jährige Mitgliedschaft ............................................................................. 9
5. Bericht des Vorstands
Gesamtwirtschaftliche Lage
Tätigkeit der Genossenschaft in 2010 ................................................................. 12-18
6. Modernisierungen und Instandhaltungen ........................................................... 19-22
7. Lage der Genossenschaft .......................................................................................... 23
8. Chancen- und Risikobericht ................................................................................ 24-25
9. Ausblick .................................................................................................................... 26
10. Bericht des Aufsichtsrats ..........................................................................................
11. Bilanz zum 31.12.2010 ....................................................................................... 30-31
12. Gewinn- und Verlustrechnung 2010 ........................................................................ 32
13. Anhang des Jahresabschlusses 2010 ................................................................... 33-37
6
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In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.
Verwaltungsorgane
Vorstand:
geschäftsführender Vorstand: Ulf Krech
Immobilienökonom
nebenamtlicher Vorstand: Ingolf Epple
Bankvorstand
Aufsichtsrat:
Aufsichtsratsvorsitzender: Rolf Munninger
Verkaufsleiter
stv. Aufsichtsratsvorsitzende: Elsbeth Seibold
kaufm. Angestellte
Schriftführer: Wolfgang Röder
Geschäftsführer
Aufsichtsratsmitglied: Hermann Bachmann
Geschäftsführer
Aufsichtsratsmitglied: Heiko Rihm
Bauingenieur

Ansprechpartner in der Geschäftsstelle
Caroline Stein
Assistenz
Mitgliederverwaltung
Frank Wolf
Betriebskostenabrechnung
Susanne Asmus
WEG-Verwaltung
Mietverwaltung für Dritte
Silke Völkel
Allgemeine
Verwaltung
Thomas Marzian
Technik
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
Adelheid Schneider
Buchhaltung
Angelika Lee
Mietverwaltung
FEWOG-Bestand
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In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.
Wir trauern um
Zum ehrenden Gedenken an unsere verstorbenen Mitglieder
MG-Nr. 450 Albert Lang 14.01.2010
MG-Nr. 672 Heinz Troschke 18.01.2010
MG-Nr. 3849 Leon Heyduk 17.02.2010
MG-Nr. 1218 Fritz Reetz 03.04.2010
MG-Nr. 3889 Günther Kienzle 09.04.2010
MG-Nr. 1943 Werner Metzger 08.05.2010
MG-Nr. 2292 Gerhard Feyerabend 11.05.2010
MG-Nr. 3072 Sofie Dayss 12.06.2010
MG-Nr. 4065 Elfriede Kirschke 04.07.2010
MG-Nr. 2588 Jürgen Walter 16.07.2010
MG-Nr. 2686 Judith Zimmer 17.08.2010
MG-Nr. 2293 Elisabeth Aldinger 19.08.2010
MG-Nr. 4105 Dieter Preu 28.11.2010
MG-Nr. 2150 Helmut Netzel 23.12.2010

Jubilare – 50-jährige Mitgliedschaft
Peter Egeler Mitglieds-Nr.: 1490
Mitglied seit 23.02.1961
Ingeborg Schächterle Mitglieds-Nr.: 1491
Mitglied seit 23.02.1961
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
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In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.

Lagebericht
für das
Geschäftsjahr 2010
Fellbacher Wohnungs- und
Siedlungsbaugenossenschaft EG
Fellbach
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
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In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.
1. Gesamtwirtschaftliche Lage
Die deutsche Wirtschaft hat im Jahr 2010
eine unerwartet starke Dynamik entfaltet.
Mit einem Wachstum von 3,6 % kam es sogar
zum größten Wirtschaftswachstum im wiedervereinten
Deutschland. Nach aktuellem
Berechnungsstand stieg das preisbereinigte
Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2010 in
Baden-Württemberg sogar um 4,75 %.
Bruttoinlandsprodukt 2010
Ulf Krech
© Statistisches Bundesamt 2011
Der Aufschwung ist in erster Linie auf die
weltwirtschaftliche Erholung zurückzuführen.
In ihrer gesamtwirtschaftlichen Jahresbetrachtung
geht die Bundesregierung davon aus,
dass sich der Konjunkturaufschwung in Deutschland
im Jahr 2011 fortsetzen wird.
Die steigenden Zinsen am Kapitalmarkt wirkten
sich auf die Höhe der Hypothekenzinsen
aus, so dass die Bundesbank für die Bauzinsen
Ende August ebenfalls einen Rekordtiefststand
ermittelte. Der durchschnittliche Effektivzins
für eine Baufinanzierung mit einer Zinsfestschreibung
zwischen 5 und 10 Jahren lag
im September damit bei nur noch 3,65 %.
Es wird erwartet, dass die EZB die Leitzinsen im
Hinblick auf die starke Konjunkturdynamik gegen
Ende 2011 erhöhen wird. Dies wird auch
die Zinsen am Kapitalmarkt und für die Baufinanzierungen
beeinflussen. Innerhalb der
Eurozone wird jedoch vorerst mit nur geringen
Steigerungen der Zinsen gerechnet.
Daher dürften die Bauzinsen sich auch weiterhin
noch auf relativ geringem Niveau bewegen.
Nach dreijähriger Talsohle im Wohnungsneubau
gehen die Landesbausparkassen für 2010
von einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr
um 8 % auf 192.000 genehmigte Wohneinheiten
aus. Für 2011 prognostizieren sie ein
weiteres Wachstum um 12 % auf 215.000
Genehmigungen. In den Monaten Januar bis
September 2010 wurde in Baden-Württemberg
der Bau von annähernd 18.700 Wohnungen
genehmigt. Dabei lag der Anteil der
Baugenehmigungen, die für private Haushalte
erteilt wurden, bei 57 %, der Anteil der
Unternehmen bewegte sich etwa bei 42 %.

Europäischer Zinssatz EZB - langfristige Graphik
Übersicht Arbeitsmarkt Zeitraum 2000 - 2010
© global - rates
© Statistisches Landesamt Baden Württemberg 2011
Die wirtschaftliche Erholung ist nach Ansicht
der Bundesregierung vor allem ein Beschäftigungsaufschwung.
Die Beschäftigung hat im
Jahr 2010 mit 40,5 Mio. Personen ihren höchsten
Stand seit der Wiedervereinigung erreicht.
Die Bundesregierung will bis zum Jahr 2013
zusätzliche 12 Mrd. Euro für Investitionen in
die Bildung und Forschung bereitstellen. Vor
dem Hintergrund des demografischen Wandels
ist die Politik der Bundesregierung darauf
ausgerichtet, die Erwerbsbeteiligung insbesondere
von Frauen und älteren Menschen,
sowie Geringqualifizierten Menschen mit Migrationshintergrund
zu erhöhen.
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
Der befürchtete Einbruch auf dem Arbeitsmarkt
wegen der Rezession des Jahres 2009
blieb aus. Nach jetzigem Kenntnisstand nahm
die Anzahl der Erwerbstätigen in Baden-
Württemberg im Jahr 2010 um 0,5 % zu (das
entspricht einer Zunahme von rund 30.000
Erwerbstätigen). Auch 2011 wird der Beschäftigungsaufbau
voraussichtlich anhalten
und die Zahl der Erwerbstätigen um 0,75 %
steigen.
Die Arbeitslosenquote in Baden-Württemberg
belief sich im November 2010 auf 4,3 %, bundesweit
7,0 %.
Die Zahl der Privatinsolvenzen wird 2011 nach
einer Prognose der Wirtschaftsauskunftei
Creditreform um bis zu 6 % auf 120.000 ansteigen.
Auch die Zahl überschuldeter Privatleute,
die derzeit bei rund 6,5 Mio. liegt, soll
um 290 000 oder 4,7 % zunehmen.
Die Deutsche Bundesbank rechnet für 2010
mit einem Anstieg der Verbraucherpreise von
schätzungsweise 1,1 % und erwartet für
2011 eine Beschleunigung auf bis zu 1,7 %.
Nach einer aktuellen Auswertung aller amtlichen
Mietpreisübersichten in Deutschland
durch das Hamburger Institut F+B haben
auch die Mieten in Deutschland eine steigende
Tendenz.
Gegenüber dem Bundesdurchschnitt sind die
Mietpreissteigerungen in Baden-Württemberg
und Bayern mit 1,8 % dreimal höher als im
Bundesdurchschnitt.
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In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.
Einen überproportionalen Anteil an den Preissteigerungen
hatten auch die Energiepreise
zu verzeichnen. Nach Angaben der Arbeitsgemeinschaft
Energiebilanzen ist der Energieverbrauch
in Deutschland im Jahr 2010 um
4,1 % im Vergleich zum Vorjahr angestiegen.
Bei den Energieträgern waren 2010 sehr unterschiedliche
Preisverläufe zu beobachten.
So gaben die Preise für Fernwärme und Gas
in der ersten Jahreshälfte zunächst deutlich
nach, verteuerten sich im zweiten Halbjahr
aber wieder spürbar.
Gas verteuerte sich im Vorjahresvergleich um
2,5 Prozent. Im Gegensatz dazu zogen die
Preise für Heizöl im gesamten Jahresverlauf
dramatisch an und lagen zum Jahresende
28,5 Prozent über dem Vorjahreswert.

Wie wir uns verändern:
✓ In den nächsten 10 Jahren wirkt
die Veränderung im Altersaufbau
am stärksten
✓ Neue Zielgruppen entstehen
✓ Nachfrage nach 3-Zimmer
Wohnungen mit Größen von
50 m² bis 70 m² wird steigen
© Statistisches Bundesamt 2009
© Statistisches Bundesamt 2009
✓ Defizite im Wohnungsangebot
beseitigen
✓ Anpassung an Bedürfnisse der
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
Nachfrager wird individueller
✓ Angebot von Dienstleistungen
Veränderungen Lebensformen:
✓ Singlehaushalte
✓ Patchwork - Familien
✓ Alleinlebende Senioren
✓ Alleinlebende mit Kindern
© Statistisches Bundesamt 2009
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In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.
2. Tätigkeit der Genossenschaft in 2010
Hausbewirtschaftung
Der Wohnungsbestand der Genossenschaft umfasst zum Bilanzstichtag 656 Wohnungen, 4 gewerbliche
bzw. sonstige Einheiten und 310 Garagen und Stellplätze mit einer Gesamtwohnfläche
von 43.617,67 m². Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt 63.421 m². Ein Anteil von 4.050 m²
Grundstücksfläche befindet sich hiervon in Erbbaupacht.
Im Kerngeschäft unserer Tätigkeiten lag im Berichtsjahr 2010 die Energetische Sanierung und
Modernisierung der Gebäude, die Modernisierung und Instandsetzung unserer Wohnungen
auf den heutigen Stand, die Wohnungsverwaltung für Dritte und Betreuungsaufgaben in der
Wohnungseigentumsverwaltung.
Die Mieteinnahmen haben sich im Berichtsjahr von 3.102.516 EUR auf 3.257.954 EUR und
damit um 5 % erhöht. [Vorjahr 2,3 %]. Diese Erhöhung ist auf die Mieterhöhung zum 01. Juni
2010, sowie Mietanpassungen bei Mieterwechsel und Modernisierungsumlagen zurückzuführen.
Diese Mieterträge sind bereits bereinigt um die Erlösschmälerungen aufgrund Modernisierung
und Leerstand im abgelaufenen Berichtsjahr.
Privathaushalte nach Haushaltsgröße 2025 Entwicklung
© Statistisches Bundesamt, Gruppe VI A

Die Fluktuationsquote hat sich gegenüber
dem Vorjahr kaum verändert. Somit waren
58 Wohnungskündigungen im Jahr 2010 zu
verzeichnen. [Vorjahr 52]. Dies entspricht einer
Änderung gegenüber dem Vorjahr von 11
%. Berücksichtigt man in diesem Zusammenhang,
dass 14 unserer Mieter durch Tausch
eine neue Wohnung innerhalb unserer Genossenschaft
bezogen haben, verringert sich
die Fluktuationsquote um 15 % gegenüber
dem Geschäftsjahr 2009.
Im Berichtsjahr haben wir 9 % unseres Wohnungsbestandes
für eine Neuvermietung zur
Verfügung stellen können.
Bis zum 31.12.2010 wurden 52 dieser Wohnungen
instandgesetzt bzw. modernisiert
und in diesem Zusammenhang 46 neue Nutzungsverträge
mit der Genossenschaft abgeschlossen.
Die Modernisierungsaufwendungen für diese
vorgenannten Wohnungen betrugen rd.
352.657 EUR (Vorjahr rd. 534.000 EUR).
Die Erlösschmälerungen bei den Mieteinnahmen
haben sich von 92.813 EUR auf 82.930
EUR im Berichtsjahr vermindert. Dies beinhaltet
vor allem den gewollten Leerstand, von
Wohnungen in unseren Sanierungsobjekten
Im Vogelsang und Im Hetzen, sowie Mietausfälle
infolge von Modernisierung und Mieterwechseln
wie bereits im Jahr 2010 berichtet.
Im Objekt Im Vogelsang 2/4, wurden die noch
im Gebäude wohnenden Mieter mit einer
modernisierten Wohnung aus dem eigenen
Wohnungsbestand versorgt und das Gebäude
für die Sanierung vorbereitet.
Privathaushalte nach Altersgruppen
2025 Entwicklung
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
© Statistisches Bundesamt, Gruppe VI A
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In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.
Ebenso hält die Nachfrage nach Wohnungen
unserer Genossenschaft im Berichtsjahr 2010
weiterhin an. Aufgrund dieser positiven Resonanz
werden wir auch zukünftig unsere Wohnungen
so instandsetzen und modernisieren,
dass wir die Nachfragewünsche, mit unserem
Wohnungsangebot erfüllen können.
Bei der FEWOG sind im Berichtsjahr 211
Wohnungsinteressenten vorgemerkt. Hiervon
sind 47 neue Mitglieder die Interesse an einer
Wohnung bekundet haben und noch nicht
Mitglied unserer Genossenschaft sind.
Anhaltend ist der Wunsch bei vorgemerkten
Mitgliedern, innerhalb unseres Wohnungsbestandes
in eine modernisierte oder größere
Wohnung umziehen zu wollen.
Mietausfälle von rd. 0,30 % der Mieteinnahmen
haben sich im Berichtsjahr auf 10.572
EUR [Vorjahr 8.636 EUR] und somit um 22 %
erhöht.
Diese Erhöhung der Mietforderungen ist nicht
als bestandsgefährdend zu beurteilen, da die-
se Forderungen auch höhere Erträge im Berichtsjahr
gegenüberstehen. Im Ergebnis verbleibt
es bei Mietausfällen von rd. 0,30 % der
Mieteinnahmen.
Da wir als Genossenschaft auch weiterhin bestrebt
sind, nachhaltig in unseren Wohnungsbestand
zu investieren, sind unsere Mieterträge
weiterhin beständig zu erwirtschaften.
In unserer Organisationsstruktur haben wir
im Berichtsjahr 2010 einen Vertrag mit dem
Unternehmen Creditreform abgeschlossen.
Wir können somit als Genossenschaft effektiver
unser Forderungsmanagement steuern.
Die Zahl der Mieter die bereits Bezieher von
Transfereinkommen sind hat sich gegenüber
dem Vorjahr nur unwesentlich verändert, jedoch
ist eine Zunahme der Privatinsolvenzen
festzustellen. Wir werden diese Entwicklungen
im Rahmen unseres Risikomanagements weiterhin
prüfen. Die Zahlungsflüsse der Arbeitsagentur
im Rahmen der bewilligten Mieten
werden termingerecht erfüllt.

Modernisierungen und Instandhaltungen 2010
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
Im Berichtsjahr wurden mit 1.668.975 EUR (Vorjahr 1.583.958 EUR) erneut 50,0 % (Vorjahr rd.
51,0 %) der Mieteinnahmen in die Modernisierung und Instandhaltung unseres Wohnungsbestandes
investiert. Unsere Investitionen liegen auch im Berichtsjahr deutlich über dem Durchschnitt
vergleichbarer Wohnungsunternehmen.
Wir werden diese Strategie fortsetzen und auf eine sich ändernde Nachfrage bzw. neue gesetzliche
Rahmenbedingungen flexibel reagieren.
Die Finanzierung unserer Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen erfolgte im Berichtsjahr
2010 teilweise mit Mitteln der KfW für die Energetischen Maßnahmen und aus den
erwirtschafteten Mieterträgen.
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In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.
Objekt: Albrecht-Dürer-Weg 31/33
Modernisierung der Heizung mit zentraler Warmwasserversorgung
Objekt: Kleinfeldstr. 37 / Goldammerweg 20/22
Wärmedämmverbundsystem,
Neugestaltung der Hauszugangswege (barrierefrei)
Objekt: Waiblinger Str. 66
Bauabschnitt 3 und 4, Wärmedämmverbundsystem

Objekt: Grünewaldweg 1
Modernisierung der Heizung mit zentraler Warmwasserversorgung
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
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22
In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.
Personalwesen
In der Geschäftsstelle der FEWOG sind neben
dem geschäftsführenden Vorstand sechs
weitere Mitarbeiter(innen), teilweise in Teilzeit,
beschäftigt. Dazu in verschiedenen Objekten
insgesamt drei Mitarbeiter(innen) als
Hausmeister(in) oder Reinigungskräfte. Im
Verbund mit fünf weiteren Wohnungsunternehmen
im Rems-Murr-Kreis (Rems-Murr-
Haus Service GmbH & Co.KG) wird auch im
Berichtsjahr 2010 eine Auszubildende als Immobilienkauffrau/mann
bei der FEWOG ausgebildet.
Betreuungstätigkeit
Im Jahr 2010 hat die Genossenschaft 41 Wohnungseigentümergemeinschaften
mit insgesamt
356 Eigentumswohnungen, sowie 45
Mietwohnungen für Dritte verwaltet.
Die Vergütung für die Betreuung von WEG-
Gemeinschaften sowie die Erträge aus der
Hausverwaltung für Dritte hat sich im Berichtsjahr
von 69.898 EUR auf auf 89.819 EUR
erhöht.
Diese Erhöhung steht im Zusammenhang mit
der Anpassung von Verwaltervergütungen
bei Wiederbestellung zum Verwalter und der
Übernahme von vier weiteren Wohnungseigentümergemeinschaften
im Jahr 2010.

3. Lage der Genossenschaft
Vermögens-, Kapitalstruktur und
Finanzlage
Die Bilanzsumme zum 31. Dezember 2010 hat
sich von 19.606.040 EUR auf 19.726.459
EUR um rd. 0,6 % erhöht. Diese Erhöhung
begründet sich im Wesentlichen mit der Aktivierung
von Modernisierungsmaßnahmen im
Berichtsjahr.
Die Eigenkapitalquote beträgt 39,00 % (Vorjahr
36,63 %) und die Anlagenintensität
89,45 % (Vorjahr 91,01 %) der Bilanzsumme.
Die Eigenkapitalausstattung liegt im Berichtsjahr
im Durchschnitt vergleichbarer Wohnungsgenossenschaften.
Der Jahresüberschuss im Geschäftsjahr 2010
beträgt 510.552 EUR [Vorjahr 54.118 EUR].
Nach Einstellung in die gesetzliche Rücklage
in Höhe von 52.000 EUR für das Geschäftsjahr
2010 und der Einstellung in die Anderen
Ergebnisrücklagen in Höhe von 400.000
EUR, verbleibt ein Bilanzgewinn in Höhe von
85.923,66 EUR (Vorjahr 78.334,58 EUR), der
erneut zur Ausschüttung einer Dividende in
Höhe von 4 % zur Verfügung steht.
Die Finanzlage ist nach wie vor geordnet.
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
Verwendung des Bilanzgewinns
Der Vorstand schlägt im Einvernehmen mit dem
Aufsichtsrat der Mitgliederversammlung vor,
den Bilanzgewinn in Höhe von 85.923,66 EUR
in Höhe von 52.244,85 EUR zur Ausschüttung
einer Dividende in Höhe von 4,00 % auf das
Geschäftsguthaben zum Stand vom 1. Januar
2010 zu verwenden.
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In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.
4. Chancen- und Risikobericht
Zweck der Existenz unserer Genossenschaft
ist gemäß der Satzung die Förderung unserer
Mitglieder, vorrangig durch eine gute und sichere
Versorgung mit Wohnungen unter Berücksichtigung
der Erhaltung sozial stabiler
Bewohnerstrukturen.
Damit wir dieses Ziel dauerhaft für unsere Genossenschaft
erreichen, bewirtschaften, errichten,
erwerben, veräußern und betreuen
wir Wohnanlagen.
Zu unseren weiteren Dienstleistungen zählen
die Wohnungseigentumsverwaltung und die
Mietverwaltung für Dritte. Dies unter dem
Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit von Verwaltungsbeiträgen.
Unsere Genossenschaft wird weiterhin in den
vorhandenen Wohnungsbestand, unter Berücksichtigung
der sich veränderten Nachfrage
Investitionen vornehmen, um somit ein
lebenslanges Wohnen innerhalb unserer Genossenschaft
zu gewährleisten.
Dies erfordert weiterhin umfangreiche Maßnahmen
in unseren Wohnungen und im
Wohnumfeld, sowie darüber hinaus die Intensivierung
von begonnenen Kooperationen
im Zusammenhang mit wohnbegleitenden
Dienstleistungen für unsere Nutzer.
Im Rahmen unseres Projekts „FEWOG 2020“
befinden wir uns bereits in der Phase der Umsetzung
von strategischen Maßnahmen. Der
Focus liegt hierbei insbesondere in der Umgestaltung
unserer Bestandswohnungen unter
Einbeziehung der demografischen Entwicklung
der Nachfragerhaushalte.
So wollen wir im Bestand barrierearme bzw.
barrierefreie Wohnungen zur Verfügung stellen.
Mit diesen Maßnahmen wollen wir auch in
Zukunft Ertragsminderungen entgegenwirken
und keine Risiken entstehen lassen.
Unsere Zahlungsfähigkeit wird kontinuierlich
durch die Erträge der Hausbewirtschaftung
sichergestellt.
In unserem Bestand wohnen insgesamt 1389
Wohnungsnutzer mit Stichtag 31.12.2010.
Das Durchschnittsalter der Mieter der Genossenschaft
beträgt zum Ende des Berichtsjahres
58 Jahre. [Vorjahr 57 Jahre]
Unsere Genossenschaft will auch zukünftig
jährlich rd. 1,5 Mio EUR in die Modernisierung
und Instandhaltung des Bestandes investieren.
Infolge regelmäßiger Überprüfung unserer Liquidität
und der bestehenden Zins- und Tilgungsverpflichtungen,
werden wir auch die
Zahlungsverpflichtungen nach Ablauf der Zinsbindungsfristen
weiterhin erfüllen können.
Durch die Streuung der Zinsbindungsfristen
sind die Risiken im Finanzierungsbereich minimiert.
Im Rahmen unseres Controllings haben wir
für die nächsten Jahre keine nennenswerten
Auswirkungen von Zinsänderungen auf unsere
Jahresergebnisse festgestellt.

Aufgrund der langfristigen Finanzierung des
Wohnungsbestandes ist gegenwärtig keine
Gefährdung der finanziellen Entwicklung unserer
Genossenschaft zu befürchten.
Insgesamt liegen bei der FEWOG keine bestandsgefährdenden
sowie entwicklungsbeeinträchtigenden
Risiken zum Bilanzstichtag vor.
Auch nach dem Ende des Geschäftsjahres ergaben
sich keine Vorgänge von besonderer
Bedeutung.
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
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In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.
5. Ausblick
Im Jahr 2011 sind weiterhin umfangreiche
Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
in Höhe von ca.1,5 Mio EUR geplant
und gemeinsam mit dem Vorstand und Aufsichtsrat
abgestimmt.
Die umfangreichste Modernisierung/Sanierung
führen wir im Objekt „Im Vogelsang 2/4“
durch. In diesem Gebäude wird auch die erste
Holz-Pelletheizung innerhalb unseres Wohnungsbestandes
im Zusammenhang mit einer
Solaranlage und einer Photovoltaikanlage installiert
werden.
Desweiteren haben wir geplant, dass unsere
Gebäude Eberhardtstr. 77-87 eine Gas-Zentralheizung
mit zentraler Warmwasserversorgung
für je 15 Wohnungen erhalten werden.
Innerhalb unseres Projekts „FEWOG 2020“
werden wir weiterhin die noch bestehenden
alten Elektrospeicherheizungen durch eine
moderne Heizung ersetzen.
Über diese Heizungsmodernisierungen hinaus,
werden wir am Objekt Kleinfeldstr. 43/
Goldammerweg 24/26 ein Wärmedämmverbundsystem
anbringen und im Zusammenhang
mit dieser Maßnahme die Treppenhäuser und
die Hauszugangswege instandsetzen bzw. erneuern.
Ferner werden wir Erhaltungsmaßnahmen
im Bereich der Fenster- und Klappladenerhaltungsanstriche
durchführen.
Unseren Mietern, die uns im Jahr 2010 erneut
ihr Verständnis und ihre Mitarbeit bei den vielfältigen
Baumaßnahmen entgegengebracht
haben, sei im Namen aller Mitglieder des Vorstands,
des Aufsichtsrats und unseren Mitarbeitern
herzlich gedankt.
Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr 2010 die
Geschäftspolitik unserer Genossenschaft in
vielen Sitzungen konstruktiv mitgestaltet.
Hierfür und auch für das Vertrauen, das dem
Vorstand und den Mitarbeitern der FEWOG
zu jeder Zeit entgegengebracht wurde, gebührt
dem Aufsichtsrat unser herzlicher Dank.
Fellbach, den 21. März 2011
Der Vorstand:
Ingolf Epple Ulf Krech

Bericht des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat wurde im Geschäftsjahr vom
Vorstand in regelmäßigen Sitzungen über die
geschäftliche Entwicklung und die Lage der
Genossenschaft unterrichtet. Wichtige Geschäftsvorfälle
und sonstige Fragen der Geschäftspolitik
sind dabei eingehend erörtert
worden. Sofern nach Gesetz und Satzung
notwendig, wurden entsprechende Beschlüsse
gefasst.
Der Jahresabschluss 2010 wurde dem Aufsichtsrat
vom Vorstand vorgelegt und das
Zahlenwerk umfassend kommentiert. Der Abschluss
wurde vom Aufsichtsrat genehmigt.
Die vom Vorstand vorgelegte Bilanz sowie Gewinn-
und Verlustrechnung werden der Mitgliederversammlung
unserer Genossenschaft
zur Annahme empfohlen. Der Aufsichtsrat hat
sich dem Vorschlag des Vorstands zur Verwendung
des Bilanzgewinns angeschlossen.
Die gesetzliche Prüfung des Geschäftsjahres
2010 wurde in der Zeit vom 21. Februar bis
25. Februar 2011 durchgeführt.
Wie bereits im Jahr 2009 haben sich Vorstand
und Aufsichtsrat auch im November 2010 erneut
zu einer weiteren Klausurtagung zusammengefunden
und die weitere strategische
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
Ausrichtung am Projekt „FEWOG 2020“ eingehend
diskutiert.
Aus dem Aufsichtsrat scheiden in diesem Jahr
turnusgemäß Herr Hermann Bachmann und
Herr Wolfgang Röder aus. Herr Hermann
Bachmann und Herr Wolfgang Röder haben
sich erfreulicherweise erneut zur Kandidatur
bereit erklärt.
Der Aufsichtsrat bedankt sich an dieser Stelle
bei den Mitgliedern des Vorstandes sowie bei
allen Mitarbeitern für die im Jahr 2010 erneut
erfolgreich geleistete Arbeit. Alle Mitglieder
des Aufsichtsrates werden auch im neuen
Jahr ihr Bestes geben, das gute Zusammenwirken
in den Gremien der Genossenschaft
zum Wohle ihrer Mitglieder zu pflegen und zu
fördern.
Fellbach, den 21. März 2011
Rolf Munninger
Aufsichtsratsvorsitzender
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In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.

Jahresabschluss
zum
31. Dezember 2010
Fellbacher Wohnungs- und
Siedlungsbaugenossenschaft EG
Fellbach
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
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In unserer Genossenschaft gemeinsam leben und wohnen.

PASSIVSEITE
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
Eigenkapital € € €
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen
Mitglieder 63.943,58
der verbleibenden Mitglieder 1.336.936,56
aus gekündigten Geschäftsanteilen 2.880,00 1.403.760,14 1.370.703,54
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage 859.330,94
Bauerneuerungsrücklage 2.660.599,68
Andere Ergebnisrücklagen 2.664.741,73 6.184.672,35 5.732.672,35
Bilanzgewinn
Gewinn-/Verlustvortrag 27.371,85
Jahresüberschuss 510.551,81
Einstellungen in Ergebnisrücklagen 452.000,00 85.923,66 78.334,58
Eigenkapital insgesamt 7.674.356,15 7.181.710,47
Rückstellungen
Rückstellungen für Bauinstandhaltung 355.000,00 555.000,00
Sonstige Rückstellungen 134.327,49 72.257,48
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 10.690.450,49
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern 0,00
Erhaltene Anzahlungen 810.652,01
Verbindlichkeiten aus
Betreuungstätigkeit 0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen 49.461,19
2010 2009
Sonstige Verbindlichkeiten 2.427,51 11.552.991,20 11.779.884,53
Rechnungsabgrenzungsposten 9.784,43 17.187,17
Bilanzsumme 19.726.459,27 19.606.039,65
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3. Anhang des Jahresabschlusses 2010
Anhang Bilanz I
A. Allgemeine Angaben
FEWOG-Geschäftsbericht 2010
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem
vorgeschriebenen Formblatt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren
gewählt.
Unser Unternehmen ist eine kleine Genossenschaft gem. § 267 HGB.
Von den größenabhängigen Erleichterungen nach § 288 HGB wurde Gebrauch gemacht.
Vorliegender Jahresabschluss wurde erstmalig nach den Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes
(BilMoG) erstellt. Die Vorjahresbeträge wurden in Übereinstimmung
mit Art. 67 Abs. 8 EGHGB nicht angepasst.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Das Bilanzierungswahlrecht für Rückstellungen für Bauinstandhaltung, dass nach dem HGB vor
Inkrafttreten des Bilanzrechtsmodernisierungesgesetzes zulässig war, wurde entsprechend
Art. 67 Abs. 3 S.1 EGHGB beibehalten.
Bewertungsmethoden:
Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger und
außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet.
Folgende Abschreibungssätze wurden verrechnet:
Immaterielle Vermögensgegenstände 33,0%
Wohngebäude 1,5 und 2,0%
Die modernisierten Objekte Adalbert-Stifter-Weg 3 bzw. 5 werden seit 2008 bzw. 2009 auf eine
Restnutzungsdauer von 30 Jahren abgeschrieben.
gewerbliche Einheiten 2,0%
Betriebs- und Geschäftsausstattung 7,69 - 33,33%
Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten zwischen 150 € und 1.000 € wurden in einem
jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben.
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Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet.
Zum niedrigeren beizulegenden Wert wurden angesetzt:
Forderungen aus Vermietung Einzelwertberichtigung
Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in der Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages.
Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung
berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden
mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.
Erhöhungen der Sonstigen Rückstellungen aufgrund der geänderten Bewertungsvorschriften des
BilMoG wurden ergebniswirksam zugeführt. Daraus ergaben sich außerordentliche
Aufwendungen von 3T€.
Die Verbindlichkeiten und die passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag
bewertet.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. In der Position "Unfertige Leistungen" sind € 703.791,47 (Vorjahr € 698.710,34) noch nicht
abgerechnete Betriebskosten enthalten.
2. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr:
Forderungen
Geschäftsjahr
€
Vorjahr
€
Sonstige Vermögensgegenstände 41.492,35 41.967,48

FEWOG-Geschäftsbericht 2010
3. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten Insgesamt Davon
unter
1 Jahr
Restlaufzeit gesichert
1 bis 5
Jahre
über
5 Jahre
Art
der
Sich-
EURO EURO EURO EURO EURO erung
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten 10.690.450,49 424.435,72 1.833.038,18 8.432.976,59 10.690.450,49 GPR
( 10.931.229,37 ) ( 402.002,98 ) ( 1.715.633,15 ) ( 8.813.593,24 ) ( 10.931.229,37 ) GPR
Erhaltene Anzahlungen 810.652,01 810.652,01 *
( 784.595,68 ) ( 784.595,68 )
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und
Leistungen 49.461,19 49.461,19
Sonstige
( 61.304,93 ) ( 61.304,93 )
Verbindlichkeiten 2.427,51 2.427,51
( 2.754,55 ) ( 2.754,55 )
Gesamtbetrag 11.552.991,20 1.286.976,43 1.833.038,18 8.432.976,59 10.690.450,49 GPR
( 11.779.884,53 ) ( 1.250.658,14 ) ( 1.715.633,15 ) ( 8.813.593,24 ) ( 10.931.229,37 ) GPR
GPR=Grundpfandrecht * steht zur Verrechnung an ( ) = Vorjahr
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II. Gewinn- und Verlustrechnung
Aus der Abzinsung von Rückstellungen ergaben sich folgende
Zinsaufwendungen Geschäftsjahr Vorjahr
D. Sonstige Angaben
5,00 € 0,00 €
1. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Vollbeschäftigte
Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 2 3
Technische Mitarbeiter 1 0
Mitarbeiter im Regiebetrieb 0 2
2. Mitgliederbewegung
3 5
Anfang 2010 1.221
Zugang 2010 108
Abgang 2010 85
Ende 2010 1.244
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres
um € 30.816,37 erhöht.
Die Haftsumme beträgt € 1.344.000,00; sie hat sich gegenüber dem Vorjahr um € 24.800,00
erhöht.

3. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
Herdweg 52, 70174 Stuttgart
4. Mitglieder des Vorstandes:
Epple, Ingolf Bankvorstand nebenamtlicher Vorstand
Krech, Ulf Geschäftsführer
5. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Munninger, Rolf Verkaufsleiter (Aufsichtsratsvorsitzender)
Seibold, Elsbeth Kfm. Angestellte (stv. Vorsitzende)
Bachmann, Hermann Geschäftsführer
Rihm, Heiko Bauingenieur
Röder, Wolfgang Geschäftsführer
Fellbach, den 15.Februar 2011 Der Vorstand:
Ingolf Epple Ulf Krech
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geschäftsführender Vorstand
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Modernisierung Im Vogelsang 2/4 und Im Hetzen 1/3
Grundriss 2-Zimmer Wohnung und 3-Zimmer Wohnung
Grundriss Dachgeschoss 3-Zimmer bzw. 4-Zimmer Wohnung

FEWOG-Geschäftsbericht 2010
Impressum
Verantwortlich:
Fellbacher Wohnungs- und
Siedlungsbaugenossenschaft EG
Lessingstr. 2
70734 Fellbach
Tel.: (0711) 57 88 15 - 0
Fax: (0711) 57 88 15 - 90
E-Mail: info@fewog.de
Genossenschaftsregisternummer:
260108, AG Stuttgart
ST.-NR. 90491/80534
Vorstand:
Ingolf Epple, Ulf Krech
Telefon: (0711) 57 88 15 - 0
E-Mail: info@fewog.de
Aufsichtsrat:
Rolf Munninger (Vorsitzender)
Telefon: (0711) 57 88 15 - 0
E-Mail: info@fewog.de
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Aufl age: 250
© 2011 Fellbacher Wohnungs- und Siedlungsbaugenossenschaft EG
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