Photovoltaikanlagen in der Immobilienbewertung

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 1
Photovoltaikanlagen in der
Immobilienbewertung
Welche Auswirkungen haben PV-A auf das
Verkehrswertgutachten
Referent: Rolf Schubert
Von der IHK zu Köln öffentlich bestellter und vereidigter
Sachverständiger für die Bewertung von
bebauten und unbebauten Grundstücken
www.ImmoWert-RS.com
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
1

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 2
Gliederung
1. Stromerzeugung aus Sonnenenergie
2. Marktpotential für Photovoltaik-Anlagen
• Energieumwandlungs-Verfahren bei Solaranlagen
• Nutzungsarten bei Photovoltaik-Anlagen
• Bewertungsaufgaben für den Sachverständigen
3. Politische Rahmenbedingungen
• Aktuelle Einspeisevergütung und Absenkung
• Garantierte Höhe für 20 Jahre
• Herstellung (verschiedene Verfahren, Wirkungsgrade, Lebensdauer)
4. Herstellungskosten (verfahrensabhängig, leistungsabhängig)
• Umweltschutz und Entsorgung
• Marktpreise für Module und fertig installierte Anlagen
• Standortfragen
5. Bewertungsgrundlagen (Zusammenhänge zwischen Kennwerten)
• Bewertungsverfahren (Abhängig von der Aufgabenstellung)
• Bewertung bestehender Anlagen
• Wirtschaftlichkeits-, bzw. Rentabilitäts-Berechnungen
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
2

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 3
Stromerzeugung aus Sonnenenergie
• Energiegewinnung aus Sonnenenergie gewinnt
zunehmend an Bedeutung.
• Ein Verfahren im Umbruch.
• Die Bundesregierung hat am 08.07.2010 das „Gesetz zur
Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes“ verabschiedet.
Sept. 2010 stellte sie das Energiekonzept vor.
• Damit gelten seit Juli 2010, Oktober 2010 und ab Januar
2011 jew. neue Regeln für die Vergütung von Solarstrom.
• Heute möchte ich Ihnen Grundlagen und die Grundsätze
zur Bewertung von Photovoltaikanlagen näherbringen.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
3

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 4
Marktpotential für Photovoltaikanlagen
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
4

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 5
Marktpotential für Photovoltaikanlagen
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
5

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 6
Marktpotential für Photovoltaikanlagen
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
6

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 7
Marktpotential für Photovoltaikanlagen
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
7

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 8
Marktpotential für Photovoltaikanlagen
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
2009
Ca.
9.000
GWh
20.11.2010
8

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 9
Unterschiedliche Energieumwandlungs-Verfahren
Wir unterscheiden bei Solaranlagen zwischen
• Solarthermieanlagen (ST-A),
die der Wärmegewinnung für den Haushalt dienen. Sie befinden sich
überwiegend auf Dächern privater und öffentlicher Gebäude
• Photovoltaikanlagen (PV-A),
die der Stromgewinnung dienen. Sie werden überwiegend als
großflächige Freianlagen, auf geeigneten Dächern und auch an
Lärmschutzwänden installiert.
Heute werden wir uns nur mit den PV-A beschäftigen
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
9

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 10
Nutzungsarten bei Photovoltaikanlagen
Bei den PV-A unterscheiden wir Anlagen
• Zur Volleinspeisung
von Solarstrom in das öffentliche Stromnetz und
• Zum Eigenverbrauch
des erzeugten Stroms im eigenen Betrieb oder Haushalt
• Im Eigenbetrieb
d.h. die PV-A gehört dem Grundstückseigentümer
• Im Fremdbetrieb
d.h. der Betreiber der PV-A pachtet eine Dachfläche oder ein
Grundstück und zahlt ein Nutzungsentgelt.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
10

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 11
Bewertungsaufgaben für den Sachverständigen
• Bodenwertermittlung geeigneter Grundstücke für Freiflächenanlagen
• Ermittlung der jährlichen umsatzabhängigen Nutzungsentgelte
• Ermittlung eines einmaligen Ablösebetrags
• Rentierlichkeits-Berechnungen für geplante PVA
• Verkehrswertermittlungen, insbesondere bei
Ankauf / Verkauf, Erbauseinandersetzung, Scheidung, Zwangsversteigerung,
Bodenordnung (Flurbereinigung), Enteignung
• Beleihungswertermittlungen
z.B. für Realkredite, Bonitätseinschätzungen (z.B. nach Basel II)
• Steuerliche Wertermittlungen
z.B. bei Betriebsaufgaben, Verkauf von Betriebsgrundstücken, Überführung von
Betriebsvermögen in Privatvermögen, Erbschaft und Schenkung
• Entschädigungswertermittlung
insbesondere für die Begründung des Rechts zur Errichtung und die Erhaltung der
PVA einschließlich für die sonstigen Nachteile bei der Grundstücksbewirtschaftung als
Rentenrate oder als Barwert
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
11

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 12
Bewertungsfaktoren von Photovoltaikanlagen
Wesentlich für die Bewertung sind
• die politischen Rahmenbedingungen,
• d.h. die Einspeisevergütung (Höhe und Dauer, Kappungsgrenzen)
• die Herstellungskosten und technischen
Leistungsmerkmale
• Nennleistung, Materialkosten, Installationskosten, Finanzierungskosten,
Wartungskosten, Rückbau- und Entsorgungskosten,
Jahresenergieleistung, PV-Wirkungsfläche (PVW),
Modulwirkungsgrad (MWGr), Modul-Typ, Kilowatt-Peak (KWp)
• der Standort,
• die örtliche Sonneneinstrahlung, die Ausrichtung der Dachfläche
oder Freifläche und die Dachneigung, Abschattung, Topographie
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
12

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 13
Politische Rahmenbedingungen
Mit dem „2. Gesetz zur Änderung des Erneuerbare-
Energien-Gesetzes“ (EEG 2003) wurde die
Einspeisevergütung für solare Stromerzeugung aus PV-
Anlagen deutlich erhöht. Man wollte damit einen Boom,
wie z.B. bei den Windkraftanlagen erzeugen.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
EEG
Diese Einspeisevergütungsregelungen
wurden am 21.07.2004 in das „Gesetz
zur Neuregelung des Rechts der
Erneuerbaren Energien im Strombereich“
(EEG 2004) übernommen.
20.11.2010
13

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 14
Politische Rahmenbedingungen
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
14

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 15
Politische Rahmenbedingungen
Fehlprognose über den jährlichen Zubau an PV-Anlagen
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
15

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 16
Die aktuelle Einspeisevergütung ab 10.2010
Aufgrund der rasant steigenden installierten Fläche und wegen der fallenden
Installationskosten musste die Bundesregierung die Überförderung stoppen. Sie hat
deshalb eine zusätzliche Degression beschlossen, die die Förderung an die aktuellen
Kosten anpasst. Gleichzeitig wurde die Förderung von Freiflächenanlagen auf
Ackerland ersatzlos gestrichen. Die Regierung behält sich vor, auch in Zukunft die
Förderung bei Bedarf reduzieren zu können.
Ab 01.01.2011 wird die Vergütung um weitere 13 % sinken.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
16

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 17
Absenkung der Einspeisevergütung
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
17

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 18
Garantie der Einspeisevergütung
Die Bundesregierung garantiert die bei Inbetriebnahme
dem Betreiber gesetzlich festgelegte Einspeise-
Vergütungen für 20 Jahre.
Dieser Grundsatz führte 2010 zu heftigen Diskussionen,
denn die Kosten dafür werden der Allgemeinheit über die
EEG-Zulagen auf die Strompreise auferlegt.
Es wird diskutiert, ob zukünftig die Höhe der Einspeise-
Vergütung nur für vorher festgelegte jährliche Kontingente
garantiert werden sollte. (Deckelung)
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
18

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Der Hauptbestandteil ist Silizium.
Sie werden in verschiedenen
Bauformen angeboten, z.B.:
• Kristalline PVA-Module
auch Dickschichtzellen c-Si mit
mindestens 100 µ (rechts)
• Dünnschicht PVA-Module
a-Si (amorphe Zellen) oder µc-Si
(mikrokristallines Silizium) oder
CdTe (Cadmium-Tellurid) II-IV-
Halbleiter-Solarzellen, die großtechnisch
durch z.B. Chemische
Gasphasenabscheidung sehr
günstig herstellbar sind.
Folie 19
Herstellung
Während Silizium, der Grundstoff für Solarzellen
in nahezu unbegrenzter Menge verfügbar ist,
weisen die je nach Modul-Typ und Herstellungsverfahren
notwendigen seltenen Metalle, wie z.B.
Cadmium, Indium, Gallium, Tellur und Selen oder
auch Bor eine ungünstige Materialökonomie auf
und versiegen teilweise bereits heute.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
19

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 20
Wirkungsgrade
Für die Produktion von Strom ist ein hoher Wirkungsgrad erwünscht.
Mikrokristalline Module und die polykristallinen Dünnschichtmodule erreichen
heute Wirkungsgrade von 10 bis 17 %, dabei ist nicht nur der Wirkungsgrad von
Bedeutung, es kommt auch auf die Herstellungsverfahren, die Materialkosten
und die Ausbeute, d.h. den erforderlichen Energieeinsatz bei der Produktion im
Verhältnis zum Energieertrag über die Betriebsdauer und die dabei anfallenden
Emissionen von Schadstoffen an.
Hier sind CdTe-Dünnschicht-Solarzellen den bisher üblichen konventionellen
Siliziumzellen überlegen.
Die Entwicklung geht weiter und man forscht derzeit an so genannten
Mehrfachsolarzellen, die im Labor Wirkungsgrade von über 40 % erreichten.
Die Chemische Industrie arbeitet an flexiblen organischen Solarzellen, die
aus Kohlenwasserstoff-Verbindungen bestehen und derzeit bereits
Wirkungsgrade von 8 % erreichen. Sie sind preiswert und umweltverträglich
herstellbar.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
20

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 21
Lebensdauer
• Degradation
Darunter versteht man allgemein den alterungsbedingten Rückgang des
Wirkungsgrads über die Betriebsdauer. Man betrachtet die Module über
einen Zeitraum von 20 Jahren. In dieser Zeit verlieren die Module zwischen
10 und 20 % ihrer Leistung. Zum Teil durch Verschmutzung der Oberflächen,
Veralgung mit Teilabschattung der Zellen, Vergilbung des polymeren
Einbettungsmaterials zwischen Zelle und Glas.
• Kristalline Solarzellen
Heutige Dickschicht Solarzellen haben anfängliche Wirkungsgrade zwischen
12 – 17 %. Die Hersteller geben eine Mindestgarantie von 80 bis 85 %
(Peak-Leistung) auf ihre Produkte in 20 Jahren. Hier sind so genannte
rekombinationsaktive Defekte für die Degradation verantwortlich, die die
Ladungsträgerlebensdauer auf ca. 10 % ihres Anfangswertes senkt. Durch
die Photoreaktion lagert sich Sauerstoff zwischen die Halbleiterplatten an
und verhindert die Stromerzeugung.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
21

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 22
Herstellkosten
• Amorphe Dünnschicht Siliziumsolarzellen (a-Si)
Module, die mit dieser Technik hergestellt wurden, verlieren bereits im 1. Jahr bis
zu 25 % ihrer Leistung. Nach etwa 1.000 Sonnenstunden erreichen diese Zellen
einen stabilen Sättigungswert für den Wirkungsgrad. Bei diesen Modulen basiert
die Leistungsangabe deshalb nicht auf dem Anfangswirkungsgrad, sondern auf
den nach einem Jahr erreichten Sättigungsgrad.
• Der Wirkungsgrad �
einer Solarzelle ist das Verhältnis der erzeugten elektrischen Leistung zur
Leistung der einfallenden Strahlung.
• Maximal erzielbare Leistung (Kilowatt-Peak)
Diese Kennzahl wird von den Herstellern meist unter standardisierten
Bedingungen gemessen und als kWp (Kilowatt-Peak) angegeben.
Materialsystem Wirkungsgrad Lebensdauer Modulkosten
amorphes Silizium a-Si 5 - 10 % < 20 Jahre
polykristallines Silizium 10 - 15 % 25 - 30 Jahre 3 €/W
monokristallines Silizium 15 - 20 % 25 - 30 Jahre 3 - 10 €/W
Cadmiumtellurid CeTe 5 - 12 % > 20 Jahre 1 €/W
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
22

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 23
Herstellung
• Energetische Amortisation und Erntefaktoren
Die Energetische Amortisationszeit ist der Zeitpunkt, zu dem die für die
Herstellung einer PV-Anlage aufgewendete Primärenergie durch die Anlage
wieder erzeugt wurde.
Dabei schneiden Dünnschichtmodule mit 2 – 3 Jahren am Besten ab.
Polykristalline Zellen benötigen etwa 3 – 6 Jahre und
Monokristalline Zellen 5 – 7 Jahre
• Umweltschutzaspekte
Die Herstellung von PV-Solarzellen ist ein chemischer Prozess, bei dem
gasförmige, flüssige und feste Chemikalien zum Einsatz kommen, die
gesundheits- und umweltschädlich sind. Ablufterfassung und Reinigung sind
unbedingt zu beachten. Bei der Reinigung der Abluft fallen ätzende
Abwasserlösungen an. Die regelmäßig notwendige Reinigung der
Herstellungsanlagen erfolgt teilweise mit giftigen Gasen. Produktionsrückstände
und Emissionen können zu Langzeitschäden und Altlasten führen.
Das gleiche gilt für unsachgemäße Entsorgung der Altzellen.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
23

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 24
Exkurs: Entsorgung von Altanlagen
• Solarmodule werden leider nicht kostenlos als Elektronikschrott entsorgt, da
sie ortsfest verwendet werden. Es gibt bisher noch keine gesetzlichen
Rücknahmeverpflichtungen für die Modulhersteller.
• Gemäß der am 1.6.2005 in Kraft getretenen TA Siedlungsabfall dürfen sie
auch nicht mehr als Bauschutt entsorgt werden.
• Ihr hoher und voluminöser Kunststoffanteil muss durch "thermische Vorbehandlung"
reduziert werden. Dazu sind bisher zwei Möglichkeiten bekannt.
• Entsorgung in einer Müllverbrennungsanlage
Gemäß der TA Siedlungsabfall (Technische Anleitung zur Verwertung,
Behandlung und sonstigen Entsorgung von Siedlungsabfällen in Verbindung mit
der Verordnung über die umweltverträgliche Ablagerung von Siedlungsabfällen)
dürfen Abfälle seit dem 1. Juni 2005 grundsätzlich nicht mehr unbehandelt
entsorgt werden. Dies gilt auch für Solarmodule. Der normalerweise hohe und
voluminöse Kunststoffanteil bei den Solarmodulen auf Siliziumbasis muss durch
„thermische Vorbehandlung“ reduziert werden. Dies geschieht üblicherweise in
einer Müllverbrennungsanlage. Der PV-Anlagenbetreiber muss diesen Pfad der
Entsorgung, wenn die Rücknahme nicht garantiert wird, selber bezahlen.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
24

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 25
Exkurs: Entsorgung von Altanlagen
• Dünnschichtmodule
Neben den Solarmodulen auf Siliziumbasis werden auch Dünnschichtmodule wie
z.B. Kadmium-Tellurid (CdTe)- oder Kupfer-Indium-Diselenid (CIS- Module)
eingesetzt. Die Module enthalten u.a. Cadmium, Selen, Tellur und Kupfer.
Umweltverträgliche Recyclingverfahren sind bei diesen Modulen besonders
bedeutsam, da es sich um wertvolle Halbleitermaterialien handelt (Tellur, Indium)
oder sie wegen ihrer Toxizität nicht in die Umwelt gelangen dürfen (z. B. Cadmium
in CdTe-Modulen).
Firstsolar z.B., ein Hersteller von CdTe-Modulen hat bereits ein Recyling-System
aufgebaut und übernimmt normalerweise sogar die Transportkosten.
• Informationen zu Rücknahmesystemen
Recyclingsysteme für Solar-Module sind im Aufbau. Siehe www.pvcycle.org. Derzeit
bereits 107 Mitglieder weltweit. Kostenlose Rücknahme verbrauchter Module
Deutsche Solar AG: www.solarworld.de/solarmaterial/modulrecycling
Firstsolar: www.firstsolar.de/de/environment_cdte.php
Solarenergie-Förderverein Deutschland: www.sfv.de/lokal/mails/phj/INFORMAT.PDF
• http://www.pvcycle.org/fileadmin/pvcycle_docs/documents/membership/PVCYCLE_11_2010.pdf
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
25

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 26
Exkurs: Entsorgung von Altanlagen
• Die Preisfrage
Noch gibt es keine gesetzliche Rücknahmeverpflichtung der Hersteller. Bis dahin muss
der Anlagenbetreiber im Zweifel die Kosten selber tragen.
• Ausblick
Wenn man defekte Module zu entsorgen hat, es ist immer sinnvoll, beim Hersteller oder
bei PV-Cycle nachzufragen, ob man die Module zurücknimmt und ob ggf. Kosten in
Rechnung gestellt werden.
Das Recyceln von Photovoltaikmodulen wird an Bedeutung zunehmen. Zur Zeit sind
Konzepte unterschiedlicher Verwertungsverfahren von Solarmodulen und der Aufbau
von Sammelsystemen in europaweite Forschungsvorhaben eingebunden und noch
nicht abgeschlossen.
Die Möglichkeit eines kostenlosen Recyclings von Solarmodulen ist bereits in der EU-
Richtlinie 2002/96/EG vorgesehen. Unterschiedliche Konzepte der Umsetzung
(Einarbeitung in ein Gesetz, Freiwillige Rücknahme) sind zur Zeit in der Diskussion.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
26

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 27
Marktpreise für Solarmodule
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
27

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 28
Marktpreise für Solarmodule
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
28

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 29
Standortfragen
Hier bei uns in Deutschland erzielt eine solare Nutzfläche
optimale Energiegewinne durch 30° Neigung
und Südausrichtung. Abweichungen davon mindern
die Erträge geringfügig! Ein SW- oder SO-Dach mit
einer 50° Neigung braucht als Ausgleich etwa 10%
mehr Solarfläche.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
29

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 30
Standortfragen
Bei der Planung von Solaranlagen hat eine möglichst vollständige Verschattungsfreiheit
der Solaranlage höchste Priorität! Ein verschattetes Solarmodul
produziert keinen oder kaum Strom und kann, wenn es in Reihe mit anderen
Modulen geschaltet ist, diese lahmlegen.
Es kommt auch auf die Topographie an. Da ist die Lage an einem Südhang
wesentlich günstiger, als an einem Nordhang oder in einer Troglage. Es gibt
Lagen, an denen morgens oder abends die Sonne vorzeitig oder verspätet
hinter einem Gipfel auf- oder untergeht. Derartige Lagen sind für eine
Photovoltaik-Anlage kaum geeignet.
Bei der Bewertung von Bestandsanlagen ist deshalb darauf zu achten, ob nicht
durch größer gewordene Bäume oder später erstellte Neubauten, oder durch
stärkere Verschmutzungen der Wirkungsgrad bereits eingeschränkt ist, und
deshalb nicht mehr von der vollen Leistung ausgegangen werden kann. Die
Anlagenbetreiber führen meist aus Passion ausführliche Statistiken.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
30

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 31
Bewertungs-Grundlagen
Bewertungsgrundlagen: Abhängig vom Bewertungsauftrag ist es erforderlich,
die für die Bewertung notwendigen Anlagen- und Ertragsdaten zu erfassen.
Globalstrahlung ist die auf eine horizontale Fläche treffende gesamte Sonneneinstrahlung
900 bis 1.150 kWh/m² (eine Energie-Einheit). Die jährliche
Sonnenscheindauer am Standort liegt in Deutschland zwischen 1.350 und 1.750
Stunden (eine Zeiteinheit). Bei Photovoltaik-Anlagen kommt es mehr auf die
mittlere Jahressumme der Globalstrahlung (GlStra 0°) an.
Strahlungsgewinne lassen sich z.B. bei geneigten Modulen erzielen. (Neig)
Der Modulwirkungsgrad (MWgr) ist ein Maß für die Effizienz, mit der die
Sonnenenergie in elektrische Energie umgewandelt wird.
Üblich sind 10 bis 17% mit leicht steigender Tendenz durch Forschung.
Der Anlagenausnutzungsgrad (AuGr) berücksichtigt die internen
Anlagenverluste, z.B. durch Wechselrichter, Leitungsverluste, Verschmutzungen,
Verschattungen und Ausfallzeiten. Er liegt i.d.R. zwischen 75 % und 80 %.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
31

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 32
Bewertungs-Eingangsdaten
Die PV-Wirkungsfläche (PVW) ist der Teil des Grundstücks oder des
Daches, der tatsächlich von einer PV-Anlage überdeckt werden kann. In der
Regel bei Freiflächenanlagen etwa 40 %, bei Dachanlagen bis 70 %.
Bei Dachflächenanlagen bestimmt sich die PV-Wirkungsfläche (PVW) nach dem
Teil des zur Sonne ausgerichteten Daches, der durch PV-Module abgedeckt
werden kann. Beispielsweise sind 50 m² von 70 m² der Dachfläche nutzbar.
Die effektive jährliche Einstrahlung (EffjEinstr) (in kWh/m²) einer PV-
Anlage berechnet sich aus
EffjEinstr = (GlStra 25° × Neig × AuGr) – 7,5 % Risikoabschlag
Beispiel: EffjEinstr = (1.000 × 1,09 × 0,75) – 7,5 % = 755 kWh/m²
Die Nennleistung (NeL) einer PVA ist ein Maß für ihre Leistungsfähigkeit.
Sie wird bestimmt aus der Wirkungsfläche, die für 1 kWp (Kilowatt-peak)
Nennleistung bei „Volllast“ erforderlich ist. Sie ist abhängig vom
Modulwirkungsgrad und der PV-Wirkungsfläche.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
32

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 33
Bewertungs-Eingangsdaten
Bei einer PV-Wirkungsfläche z.B. bei 70 % der gesamten nutzbaren Dachfläche
hat ein EFH mit (10 m x 10 m) 100 m² Geschossfläche und 45° Dachneigung eine
zur Sonne ausgerichtete Dachhälfte mit etwa 70 m² × 70 % ~ 50 m² PVW.
Bei einem MWgr von 15 % ergibt sich eine Nennleistung (NeL) von 6,67 m²/kWp und 7,5 kWp.
Die erzielbare Jahresenergieleistung (JEL), d.h. die mögliche
Energieeinspeisung in kWh, die von der Dach- oder Freiflächenanlage in das
öffentliche Stromnetz abgegeben werden kann, ermittelt man nun mit
JEL = EffjEinstr × NeL
755 kWh/m² × 7,5 kWp = 5.660 kWh JEL
Zur JEL hat der Betreiber in aller Regel Aufzeichnungen. Für geplante /
prognostizierte Anlagen wird das ein Fachmann feststellen. Überschläglich kann
man die JEL mit dem PV-Rechner unter www.solarserver.de/pvrechner/ oder
www.solarserver.de/online-rechner/ berechnen lassen.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
33

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 34
Bewertungs-Eingangsdaten
Das grundsätzliche Bewertungsverfahren für sämtliche besonderen wertsteigernden
objektspezifischen Grundstücksmerkmale ist in der ImmoWertV in § 8
vorgeschrieben.
Zunächst wird der vorläufige Verkehrswert des Gebäudes im Vergleichswert-,
Ertragswert- oder Sachwertverfahren bewertet. Das Ergebnis ist ggf. an den
Markt anzupassen. Danach wird das besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmal in einem eigenen Verfahren berücksichtigt.
Für PV-Anlagen bietet sich das Ertragswertverfahren an.
1. Es gibt einen garantierten Ertrag
2. Es gibt eine bestimmbare Restnutzungsdauer und
3. Es gibt einen Liegenschaftszinssatz (hier für gewerbliche Nutzung)
Falsch wäre es, wenn man die PV-Anlage mit der RND des Basisgebäudes
bewertet. Auch der Ansatz eines LZ für Wohnen ist nicht richtig.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
34

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 35
Bewertungsbeispiel (Neue Anlage EFH-Dach)
Die Herstellkosten für schlüsselfertig installierte PV-Anlagen auf Schrägdächern
liegen heute in etwa bei 2.600 €/kWp. Das sind bei 19,05 kWp etwa 49.530 €.
Entscheidend für die Bewertung bestehender Anlagen ist jedoch nur die garantierte
Einspeisevergütung und die verbleibende Restlaufzeit dieser Vergütung.
Für den darauf folgenden Zeitraum bleibt ggf. der Eigenverbrauch. Die dann
mögl. Stromkostenersparnis werden Abbaukosten und Entsorgung decken.
Neue Anlage: Inbetriebnahme Ende 2010. Die Einspeisevergütung beträgt im
4.Quartal 2010 bei Anlagen bis 30 kWp 0,3303 €/kWh. Für d.nächsten 20 Jahre.
PV-Leistung 19,05 kWp Stichtag Dez. 10
JEL 15.710 kWh Preis 2.600 €/kWp
Degradation 0% Investition 49.530 €
Vergütung 33,03 ct/kWh Reinertrag 4.412 €
zuzügl. MWSt. 19% RND 20 Jahre
Rohertrag, o.MWSt. 5.190 € LZ 7%
BWK
131 € Vers.
149 € Wartung
15% Barwertfaktor 10,594
Reinertrag 4.412 € Ertragswert 46.735 €
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
35

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Rentabilitätsrechnung (gleiche neue Anlage EFH-Dach)
Folie 36
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
36

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Rentabilitätsrechnung (gleiche neue Anlage EFH-Dach)
Folie 37
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
37

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Rentabilitätsrechnung (gleiche neue Anlage EFH-Dach)
Folie 38
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
38

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Bestands-Anlage (Echte Daten einer PV-A in Franken).
Inbetriebnahme 12.2007.
Die Herstellkosten dieser PV-A mit 25,18 kWp lagen 2007 bei 41.800 €.
Die jährliche AfA ist 2.090 €. (5 % von 41.800 € Netto-Herstellkosten)
Die PV-Anlage wurde 2007 voll finanziert.
Der Zinsaufwand im Jahr 2009 betrug 1897,90 € + 15,00 € Gebühr.
Die Einspeisevergütung betrug 2007 bei Anlagen bis 30 kWp 0,4921 €/kWh.
Die tatsächliche
Stromerzeugung lag
im Ø der letzten
3 Jahre bei
10.463 kWh p.a.
Die jährliche
Einspeisevergütung
liegt bei 5.225 € p.a.
Folie 39
Bewertung (Bestands-Anlage EFH-Dach)
1.500 kWh
1.250 kWh
1.000 kWh
750 kWh
500 kWh
250 kWh
0 kWh
Tatsächliche Stromerzeugung pro Monat (3-Jahres Ø)
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
39

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 40
Bewertungsverfahren (Bestands-Anlage EFH-Dach)
Die Einspeise-Vergütung ist garantiert für 20 Jahre. Bewertungsstichtag 12.2010
Restnutzung mit garantierter Vergütung noch 17 Jahre.
Wirtschaftliche Restnutzungsdauer 27 Jahre (bei Haltbarkeit von 25 – 30 Jahren).
Bei Leistung von 25,18 kWp und einer tatsächlichen Ø JEL von 10.617 kWh p.a.
werden jährlich vergütet 0,4921 €/kWh
Rohertrag = 5.225 € p.a.
BWK 5,35 % : Für Versicherung (131 €/p.a.) und Wartung (149 € p.a.) = 280 € p.a.
Reinertrag = 4.945 € p.a.
17 Jahre, LZ von 7 % = Barwertfaktor für die Kapitalisierung × 9,763
Ertragswert (Barwert der Einspeisevergütung) 48.278 €
Gewinn nach Zinsen, AfA, Bewirtschaftung, aber vor Steuern 2.840 €
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
40

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 41
Ausgangswerte für eine Großanlage
Bei einer Industrie-Flachdach-Anlage benötigt man für 1 kWp meist 20 bis 25 m²
des Grundstücks. D.h. man kann auf einem Grundstück mit 10.000 m² etwa 400
kWp Nennleistung erreichen. Freiflächen-Anlagen auf Ackerflächen werden
heute nicht mehr subventioniert. Das Geschäft mit Großanlagen konzentriert
sich heute auf Industrie-Dächer und Logistik-Dachflächen.
Wir werden nun eine Muster-PV-Anlage für eine Brutto-Dachfläche mit 2.000 m²,
die ab Januar 2011
in Betrieb gehen soll,
kalkulieren.
Aufgrund von Aufbauten,
Lichtbändern etc. rechnet
man mit einer maximal für
eine PV-Anlage nutzbare
Fläche von 1.600 m² (80 %)
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
41

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 42
Bewertung einer Großanlage auf Gewerbehallen
Die Eckdaten:
Dachfläche: 2.000 m²
installierte PV-A: 80 kWp
Jährliche Stromeinspeisung: 68.000 kWh
Inbetriebnahme: 01.2011
Einspeise-Vergütung p.a.: 18.900 € = 27,8 ct/kWh
Herstellkosten schlüsselfertig: 200.000 € = 2.500 €/kWp
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
42

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 43
Bewertung einer Großanlage auf Gewerbehallen
• In den nächsten 20 Jahren werden unter Berücksichtigung der Degradation
ca. 338.530 € an Einspeisevergütung gezahlt.
• Dem stehen Investitionskosten von 200.000 € gegenüber.
• Bei Vollfinanzierung bei endfälligem Kredit 10 Jahren Laufzeit bei 3,5 %
Zinsen kommen Zins-Kosten in Höhe von rund 40.065 € dazu.
• Wenn man die Dachfläche anpachtet, müssen etwa 5 % der gesamten
Erträge gezahlt werden, das sind ca. 18.590 €.
• Es verbleibt ein kumulierter Überschuss nach BWK und sonstigen Kosten, vor
Steuern und Tilgung in Höhe von etwa 155.225 € in 20 Jahren.
• Nach Tilgung und Steuern entsteht in 20 Jahren ein Minus von ca. 123.647 €.
• Man muss vor der Investition wissen, dass die vorrangige Nutzbarkeit des
tragenden Gebäudes für die nächsten 20 Jahre als Lager oder
Produktionsstätte genutzt wird, sonst hat man ein unrentables, leerstehendes
Gebäude, welches zu unterhalten ist, nur weil eine PV-Anlage auf dem Dach
steht.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
43

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 44
Wirtschaftlichkeitsberechnung
• Ob sich PV-A Anlagen in Zukunft wirklich ohne Subvention rechnen, ist
abhängig von vielen Parametern.
• Da sind zunächst die hohen Investitionskosten.
• Das Ganze rechnet sich nur durch die hohen Subventionen, die jedoch
zwischenzeitlich aus volkswirtschaftlicher Sicht kaum noch zu rechtfertigen
sind.
• Ein weiteres Problem ist die starke Schwankung der Stromerzeugung. Im
Winter sind es ca. 20 % der Leistung, die im Sommer möglich ist. Nachts
wird nichts erzeugt.
• Problematisch sind auch die noch fehlenden Speichermöglichkeiten. Bei
jeder Energieumwandlung gehen 25 bis 40 % der Primärenergie verloren.
• Während der Betriebszeit von 20 Jahren darf kein Defekt auftreten.
• Für eine flächendeckende weitere Verbreitung fehlen derzeit die
intelligenten und flexiblen Strom-Leitungsnetze. Diese können auch kaum
aus dem Stand nachgerüstet werden.
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
44

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Kontakt
So erreichen Sie uns:
Folie 45
Rolf Schubert & Partner
Sachverständigen-Sozietät Immobilienbewertung
Baptiststraße 27
50769 Köln
Tel.: 0221 – 740 94 64
Fax: 0221 – 740 94 71
E-Mail: Immobilienwert@koeln.de
Web: www.ImmoWert-RS.com
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
45

IVD Sachverständigentag, Köln Vortrag: Bewertung von Photovoltaik-Anlagen
Folie 46
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Rolf Schubert • www.ImmoWert-RS.de
20.11.2010
46