IHK – Recht Kompakt - Dr. Reik Kalnbach

IHK – Recht Kompakt 

Maklerrecht 

- Provisionsansprüche sicher durchsetzen - 

RA Dr. Reik Kalnbach 

Fachanwalt für Miet- und 

Wohnungseigentumsrecht

Das Sprichwort 

Maklers Müh‘ ist oft umsonst… 

…muss nicht stimmen, wenn 

bestimmte Regel durch alle Seiten 

eingehalten werden.

A. Maklerrecht 

I. Einführung 

Gliederung 

II. Maklervertrag 

III. Maklertätigkeit 

IV. Hauptvertrag 

V. Kausalität 

VI. Provision 

VII. Einwendungen und Einreden

Gliederung 

B. Wohnungsvermittlung 

I. Anwendungsbereich 

II. Wohnungsvermittler 

III. Verflechtung mit WEG-Verwaltung 

IV. Entgelte und Auslagen 

V. Vertragsstrafe

Teil A 

Maklerrecht


Die Aufgaben eines Maklers sind in der Regel: 

• Preisfindung und Einschätzung der Immobilie, 

• Erstellen eines Exposés, 

• Werbung in der örtlichen Tageszeitung, 

• organisiert Schautage, 

• Besichtigung mit Interessenten, 

• Preisverhandlungen zwischen den Parteien, 

• Prüfung und Hilfe bei der Finanzierung, 

• Vertragsvorbereitung und Notarabwicklung.

Rechtsquellen: 


• Zivilmakler: §§ 652 ff. BGB (ausschließlich) 

– Nachweis- oder Vermittlungsmakler 

• Ausnahme: Wohnungsvermittlung, WoVermG 

• Handelsmakler: §§ 93 ff. HGB 

• Sonderregelungen: § 34 c GewO, § 12 MaBV 

zum Beispiel für den Bauträger

Gewerbsmäßigkeit des Maklers: 

• Selbständigkeit: 

– Tätigkeit im eigenen Namen und für eigene 

Rechnung 

• Gewinnerzielungsabsicht 

• Dauerhaftigkeit: 


– Tätigkeit mit stetiger Wiederholung angemessene 

Häufigkeit


Notwendigkeit der Erlaubnis nach § 34c GewO 

• Tätigkeit als Bauträger oder Baubetreuer 

• Abschluss oder Nachweis des Abschlusses von 

Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche 

Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume 

oder Darlehen 

• Abschluss von Verträgen, Bausparverträgen, 

Darlehen oder Versicherungen


• Nach § 652 BGB kann ein Makler nur dann eine 

Provision (= Courtage) beanspruchen, wenn folgende 

Voraussetzungen gegeben sind: 

1. Maklervertrag 

2. Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit 

3. Hauptvertrag 

4. Ursächlichkeit der Maklertätigkeit 

5. Keine Verwirkung des Anspruches


§ 652 BGB (Entstehung des Lohnanspruchs) 

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines 

Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen 

Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur 

verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge 

der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag 

unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der 

Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt. 

(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es 

vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande 

kommt.


• Zustandekommen durch Angebot und 

Annahme, d. h. es müssen liegen zwei 

übereinstimmende Willenserklärungen vor 

• Vertragsparteien sind der Makler und der 

Verkäufer oder Erwerber/Interessent 

• Formlos möglich (besser Schriftform !) 

• Maklerlohn nur bei ausdrücklicher, 

schriftlicher Vereinbarung


Zustandekommen eines Maklervertrages 

Will ein Makler, der nach außen hin als Makler des 

Verkäufers erscheint, sich auch vom Käufer eine 

Provision zahlen lassen, dann muß er ein 

ausdrückliches Provisionsverlangen stellen. Die 

Übergabe eines Exposés mit Provisionsklausel bei der 

Besichtigung des Kaufobjekts reicht nicht aus. 

BGH, Urteil vom 28.11.1990 - IV ZR 258/89


Wann liegt ein stillschweigender Abschluss eines 

Maklervertrags vor? 

• Ein Maklervertrag kommt durch schlüssiges Verhalten 

erst dann zu Stande, wenn dem Kunden die eindeutige 

Provisionsforderung des Maklers bekannt ist und er 

daraufhin in diesem Wissen weiter dessen Dienste in 

Anspruch nimmt, so dass dieses Verhalten als 

konkludente Annahme des Angebots auf Abschluss eines 

Maklervertrags gewertet werden kann. 

(OLG Schleswig, Urteil vom 15.09.2006 - 14 U 205/05)


• Grundsätzlich kann ein Maklervertrag auch durch 

schlüssiges Verhalten geschlossen werden, wobei die 

Rechtsprechung hieran strenge Anforderungen stellt. 

• Allein in der Entgegennahme von Maklerdiensten ist 

nach der ständigen Rechtsprechung des BGH nicht 

ohne weiteres der Abschluss eines Maklervertrags zu 

sehen. Vielmehr hat der Makler deutlich zu machen, 

dass er vom Interessenten bei Abschluss des 

Kaufvertrags eine Provision erwartet.


• Hierfür ist es erforderlich, dass weitere Dienste in 

Kenntnis eines ausdrücklichen Provisionsverlangens 

entgegengenommen werden. Das bloße "Wissen 

müssen" begründet eine Provisionspflicht des Kunden 

nicht. 

• Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil ein 

Kaufinteressent regelmäßig nicht wissen kann, ob der 

Makler mit dem Veräußerer bereits eine Provision 

vereinbart hat und er deshalb seine Tätigkeit allein für 

diesen erbringt. Soweit Unklarheiten über den Abschluss 

eines Maklervertrags bestehen, gehen diese zu Lasten 

des Maklers


Wann kommt ein Maklervertrag zu Stande? 

1. Reagiert ein Maklerkunde auf einen Provisionshinweis des 

Maklers mit einem modifizierten Provisionsangebot und beauftragt 

er den Makler gleichzeitig mit der Erbringung von Maklerleistungen, 

kommt der Maklervertrag konkludent dadurch zu Stande, dass der 

Makler in der Folgezeit die beauftragten Leistungen noch erbringt. 

2. Nimmt nicht der Maklerkunde, sondern ein Dritter die vom 

Makler nachgewiesene Vertragsgelegenheit wahr, ist der 

Maklerkunde gleichwohl zur Zahlung der Provision verpflichtet, 

wenn zwischen ihm und dem Dritten eine besonders ausgeprägte 

wirtschaftliche Beziehung besteht. 

(OLG Hamburg, Beschluss vom 11.05.2009 - 9 U 253/08)


Zustandekommen des Maklervertrags 

1. Ein vom Kaufinteressent ausgehendes Angebot auf 

Abschluss eines Maklervertrags liegt nicht darin, dass dieser 

das Geschäftslokal des Maklers aufsucht und sich dort nach 

Immobilienangeboten erkundigt. Wer sich an einen Makler 

wendet, der mit Angeboten werbend im geschäftlichen 

Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine 

Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, 

dass ein Vertrag über ein angebotenes Objekt zu Stande 

kommt. 

(OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10.11.2009 - 15 U 15/09)


Zustandekommen des Maklervertrags (Fortsetzung) 

2. Soweit Gegenteiliges nicht bekannt ist, darf der 

Kaufinteressent davon ausgehen, dass der Makler die 

angebotenen Objekte vom Verkäufer an die Hand bekommen 

hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von 

Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. 

3. Ohne Weiteres braucht der Kaufinteressent in einem 

solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von 

ihm eine Provision erwartet. 

(OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10.11.2009 - 15 U 15/09)


Maklervertrag: Kann die Übergabe eines 

„Suchprofils“ an den Makler einen Maklervertrag 

begründen ? 

Wer sich mit einem „Suchprofil“ an einen 

gewerblichen Makler wendet, bietet diesem den 

Abschluss eines Maklervertrages an. Zur Annahme 

eines solchen Antrages genügt es – auch ohne 

ausdrückliche Annahmeerklärung – wenn der Makler 

seine Tätigkeit entsprechend aufnimmt. 

BGH, Urt.v. 24.09.2009 – III ZR 96/09

Auftragsformen: 


• Alleinauftrag: Verzicht des Auftraggebers, Dienste 

mehrerer Makler gleichzeitig in Anspruch zu nehmen 

• Qualifizierter Alleinauftrag: Auftraggeber sind auch 

Eigengeschäfte untersagt 

– nicht der Regeltyp des Maklervertrages 

– bedarf der ausdrücklichen Vereinbarung 

• Festhandgabe: auf das Recht des jederzeitigen 

Widerrufs des Maklervertrages wird verzichtet


Qualifizierter Maklerauftrag: 

• Eigengeschäfte oder Direktabschlüsse werden 

ausgeschlossen 

• auch diese Vereinbarung muss ausdrücklich getroffen 

werden 

• verstößt Auftraggeber dagegen steht Makler u.U. 

Schadensersatzanspruch zu 

• Voraussetzung: Makler muss nachweisen, dass er 

ansonsten vermittelnd tätig geworden wäre

Nachweismakler: 


• Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines 

Vertrages (Hauptvertrag) 

• Auftraggeber wird in die Lage versetzt, in konkrete 

Verhandlungen über den Hauptvertrag einzutreten 

• dabei auch Kenntnis des Auftraggebers über das 

Objekt möglich 

• Makler muss dann zusätzliche Informationen liefern, 

die den Auftraggeber veranlassen, sich um das 

Objekt zu bemühen

Vermittlungsmakler: 


• Vermittlung eines Vertrages 

• bewusste, finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft 

des Vertragspartners des 

künftigen Hauptvertrages 

• Beispiel: Erstellen eines Vertragsentwurfes 

• durch Einwirkung des Maklers muss es 

letztlich zum Vertragsabschluss kommen


Keine Maklercourtage bei unwesentlicher 

Vermittlungstätigkeit! 

Eine Maklercourtage für Vermittlungstätigkeit - also 

für das bewusste, finale Herbeiführen der 

Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des 

künftigen Hauptvertrags - setzt eine für den Erwerb 

wesentliche Maklerleistung voraus. 

(OLG Schleswig, Urteil vom 21.07.2006 - 14 U 55/06)


Voraussetzungen für den Abschluss eines Maklersuchauftrages 

Der Kaufinteressent darf auch dann, wenn er sich ohne Bezug 

auf ein konkretes Angebot an einen Makler wendet, um sich 

Objekte aus dessen "Bestand" nachweisen zu lassen, mangels 

einer ausdrücklichen Provisionsforderung des Maklers in der 

Regel davon ausgehen, diese seien dem Makler bereits vom 

Verkäufer an die Hand gegeben worden. Anders liegt es nur 

bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerleistungen, 

insbesondere bei Erteilung eines eigenen Suchauftrags durch 

den Kunden. 

(BGH, Urteil vom 22.09.2005 - III ZR 393/04)


Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss 

Der vom Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte 

Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs 

erforderlichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines 

Vertrags erbracht, wenn er seinem Auftraggeber einen 

Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in 

konkrete Verhandlungen mit dem potenziellen 

Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag 

einzutreten; dabei reicht es bei dieser Konstellation 

grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am 

Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen 

Objekt ähnlich ist. 



Sonderfall: Doppeltätigkeit des Maklers 

• Grundsätzlich zulässig, es bestehen besondere 

Pflichten zur Unparteilichkeit des doppeltbeauftragten 

Maklers 

§ 654 BGB (Verwirkung des Lohnanspruchs) 

Der Anspruch auf den Mäklerlohn und den Ersatz von 

Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Mäkler 

dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den 

anderen Teil tätig gewesen ist.


Doppeltätigkeit des Maklers zulässig - auch ohne 

Wissen der Auftraggeber! 

Eine Tätigkeit des Maklers für beide Seiten bei 

Immobiliengeschäften nach "dem Inhalt des 

Vertrags" ist grundsätzlich zulässig, sofern der Makler 

für beide Teile als Nachweismakler oder für den 

einen als Vermittlungs- und für den anderen als 

Nachweismakler tätig geworden ist. 

(BGH, Beschluss vom 30.04.2003 - III ZR 318/02)


• Danach ist die Doppeltätigkeit auch ohne ausdrückliche 

Gestattung für den Makler selbst dann zulässig, wenn dem 

Maklerkunden die Doppeltätigkeit unbekannt ist. 

• Das gilt jedenfalls dann, wenn der Makler - wie vorliegend - 

für den Verkäufer als Nachweismakler und für den Käufer als 

Vermittlungsmakler tätig wird. 

• Jedenfalls in Fällen, in denen - wie bei Immobiliengeschäften - 

eine Doppeltätigkeit weitgehend üblich ist und der Kunde 

deshalb hiermit rechnen muss, reicht es aus, den Makler auf 

eine strenge Unparteilichkeit gegenüber seinen beiden 

Auftraggebern zu verpflichten.


Beendigung des Maklervertrags: 

• Maklervertrag grundsätzlich unbefristet 

• jederzeit Kündigung /Widerruf auflösbar 

• Erfolgreicher Abschluss eines Hauptvertrages 

• Beendigung durch Tod des Maklers 

• Aufhebungsvereinbarung 

• Anfechtung (Grund und Frist) 

• Zeitablauf (bei entsprechender Vereinbarung)

Grundsätzlich gilt: 


Der Makler hat nur dann einen Provisionsanspruch 

gegen seinen Auftraggeber, wenn zwischen dem 

Auftraggeber und dem Dritten ein Vertrag zustande 

kommt (vgl. § 652 S. 1 BGB), also der Abschluss eines 

notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie oder 

der Abschluss eines Mietvertrages über eine 

Wohnung (vgl. § 2 Abs. 1 WoVermG) positiv vorliegt.


• Hauptvertrag zwischen Auftraggeber (Eigentümer) 

und Kauf- oder Mietinteressenten 

• ist Hauptvertrag sittenwidrig oder wird er 

angefochten, besteht kein Provisionsanspruch 

• Rücktritt des Käufers vom Vertrag lässt 

Provisionsanspruch nicht entfallen 

• Durchführungs- und Erfüllungsrisiko ist nicht dem 

Makler zuzuordnen 

• gleiches gilt bei Aufhebungsvertrag des Hauptvertrages 

sowie Kündigung des Hauptvertrages


Anspruch auf Maklerprovision trotz schwebend 

unwirksamen Hauptvertrags? 

Verweigert die Baubehörde bei einem 

genehmigungsbedürftigen Grundstückskaufvertrag ihre 

Zustimmung, so kann gleichwohl der Makler seine Courtage 

verdient haben. Voraussetzung ist, dass der individuell 

ausgehandelte Maklervertrag eine Klausel enthält, wonach 

die Provision mit Vertragsschluss fällig wird. Ferner muss der 

Maklerkunde von der Genehmigungsbedürftigkeit des 

Kaufvertrags wissen. 

(OLG Hamburg, Beschluss vom 02.12.1991 - 5 U 176/91 )


Provisionsanspruch bei Rücktritt des Käufers vom 

notariellen Kaufvertrag 

Tritt der Käufer einer Immobilie vom Kaufvertrag 

zurück, entfällt auch die Verpflichtung zur Zahlung 

des Maklerlohns, wenn der Rücktritt dem Käufer 

unter der Bedingung vertraglich vorbehalten war, 

sofern ihm die Finanzierung des Kaufpreises nicht 

möglich ist. 

(OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.05.2004 - 15 U 39/03)


Keine Maklerprovision bei Aufgabe der Verkaufsabsicht 

durch den Verkäufer! 

Ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht dann nicht, 

wenn dieser eine tatsächlich bestehende Möglichkeit zum 

Erwerb eines Objekts nachweist, diese Möglichkeit sich aber 

zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht 

aufgegeben hat, sie dann aber später unter veränderten 

Umständen erneut fasst und wenn nun der Kunde ohne 

Hinweis des Maklers diese neu entstandene Gelegenheit 

nutzt. 

(OLG Hamburg, Beschluss vom 17.11.2009 - 13 U 140/09)


Courtage aufgrund "Maklerklausel" im notariellen 

Kaufvertrag? 

Eine in einem notariellen Kaufvertrag enthaltene 

"Maklerklausel" begründet keinen von einer 

vorherigen Vereinbarung unabhängigen 

Käuferprovisionsanspruch des Maklers, wenn die 

Klausel ausdrücklich auf eine "vereinbarte" Provision 

Bezug nimmt. 

(OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10.11.2009 - 15 U 

15/09)


Courtage trotz Anfechtung des Kaufvertrags? 

Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt 

unberührt, wenn sein Kunde wegen des von ihm 

nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrags den 

Verkäufer wegen arglistig verschwiegener Mängel auf 

den "großen Schadensersatz" im Sinne des § 463 

BGB (in der Fassung bis zum 31.12.2001) in Anspruch 

nimmt. 



• Die Nichtdurchführung des Kaufvertrags berührt den 

Provisionsanspruch der Klägerin nicht. Umstände, die lediglich 

die Leistungspflicht aus dem wirksam zu Stande 

gekommenen Vertrag beseitigen, lassen die Provisionspflicht 

grundsätzlich unberührt. 

• Umstände, die aber einen wirksamen Abschluss des 

Kaufvertrags verhindern oder ihn als von Anfang an 

unwirksam erscheinen lassen, hindern das Entstehen eines 

Provisionsanspruchs. 

• Wird der Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung gemäß § 

123 BGB angefochten, gibt es für den Makler keine Provision, 

unabhängig von der Frage, ob er von der Täuschung wusste.


• Voraussetzung ist weiterhin ein notwendiger 

Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und 

Vertragsschluss 

• Nachweis- /Vermittlungstätigkeit muss für Abschluss 

des Hauptvertrages mit ursächlich gewesen sein 

• Kaufvertrag /Mietvertrag muss Ergebnis wesentlicher 

Maklerleistung sein 

• Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung führt 

grundsätzlich nicht zum Provisionsanspruch des 

Maklers


Dabei bestehen folgende Fragen: 

Was ist bei � 

• Vorkenntnis des Kunden/Interessenten 

• Abweichende Kaufbedingungen (anderer Preis) 

• Zeitliche Differenz im Erwerbsvorgang 

• Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung


Ursächliche Maklerleistung trotz Vorkenntnis? 

Eine Provision kann nur derjenige Vermittler 

beanspruchen, dessen Bemühungen den späteren 

Kaufabschluss beeinflusst haben. Seine Tätigkeit ist 

aber dann nicht mehr ursächlich, wenn dem 

Interessenten das vermittelte Objekt bereits bekannt 

gewesen ist. 

(OLG Bamberg, Beschl. vom 05.10.2006 - 6 U 24/06)


Maklernachweis ursächlich bei Vertragsschluss nach 

19 Monaten? 

1. Ein ausreichender Nachweis kann auch dann vorliegen, 

wenn der Makler den Namen des Vertragspartners 

(noch) nicht mitgeteilt hat. 

2. Sind zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des 

Hauptvertrages ein Jahr (oder mehr) vergangen, streitet 

nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf 

den Ursachenzusammenhang für den Makler. 



• Die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit wird nur dann 

zu Gunsten des Maklers vermutet, wenn der 

Vertragsschluss im angemessenen Zeitabstand 

erfolgt. 

• Dies ist nicht der Fall, wenn die Zeitdifferenz 12 

Monate oder mehr beträgt. 

• Dies gilt auch dann, wenn sich der Nachweis auf 

einen Hauptvertrag bezieht, den der Kunde nicht 

sogleich, sondern erst in ein bis zwei Jahren 

schließen will.


Maklerprovision bei Kauf einer Wohnung statt des ganzen 

Hauses? 

Die nur vorübergehende Aufgabe der Absicht des Kunden 

eines Nachweismaklers, das angebotene Objekt zu erwerben, 

führt, sofern der Vertragsschluss dem Nachweis in 

angemessenem Abstand folgt, nur ausnahmsweise zur 

Unterbrechung des notwendigen Ursachenzusammenhangs 

zwischen der Maklerleistung und dem Erfolgseintritt. 



• Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss 

nachgewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des 

Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand (zwischen drei 

bis sechs Monaten) folgt, ergibt sich daraus der Schluss auf 

den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst. 

• Es besteht eine Kongruenz dem angebotenen zum hier 

tatsächlich gekauften Objekt: Die Umstände der engen 

verwandtschaftlichen Verbundenheit zwischen den 

Interessenten, die unmittelbare Beurkundung der 

Kaufverträge sind geeignet, bei einer Gesamtschau den 

Erwerb als so eng miteinander verklammert anzusehen, dass 

er wirtschaftlich als ein einheitlicher Vorgang erscheint.


Wieder einmal: Kausalität im Maklerrecht 

Der Provisionsanspruch des Maklers setzt voraus, dass 

der ursprünglich ins Auge gefasste Vertrag zu Stande 

kommt. Handelt es sich hierbei jedoch um einen anderen 

Vertrag, z. B. weil dieser wesentlich hinter dem 

beabsichtigten zurückbleibt, entsteht kein 

Vergütungsanspruch. Dies kann dann der Fall sein, wenn 

der tatsächliche Kaufpreis um 27% bzw. 33% von dem 

beabsichtigten abweicht. 

(OLG Celle, Beschluss vom 05.06.2007 - 11 U 76/07)


Maklerprovision: Keine Kongruenz bei deutlich 

erhöhtem Kaufpreis (25%)! 

Ein Provisionsanspruch des Käufermaklers entsteht 

grundsätzlich nicht, wenn der tatsächlich zu zahlende 

Grundstückskaufpreis den zuvor von den 

Maklervertragsparteien übereinstimmend vorgestellten 

Preis um 25% übersteigt. 

(OLG Dresden, Beschluss vom 18.09.2008 - 8 U 1167/08)


Maklergebühr auch bei Erwerb im Wege der 

Zwangsversteigerung? 

Der Makler kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen den 

Erwerb in der Zwangsversteigerung nicht wirksam einem Kauf 

gleichstellen. Die formularmäßige Vereinbarung einer 

Provisionspflicht für die Bekanntgabe der 

Ersteigerungsmöglichkeit steht diesem Grundgedanken der 

gesetzlichen Regelung schon deshalb entgegen, weil man 

damit abweichend vom Leitbild die bloße Objektbekanntgabe 

genügen ließe. 

(BGH, Urteil vom 24.06.1992 - IV ZR 240/91)


Maklerprovision bei Erwerb im Wege der 

Zwangsversteigerung? 

Auch wenn die Parteien eines Maklervertrags eine 

Provisionsvereinbarung individualvertraglich für den Fall 

abgeschlossen haben, dass der Makler eine Provision 

auch dann erhält, wenn der Eigentumserwerb im 

Rahmen der Zwangsversteigerung erfolgt, muss die 

Tätigkeit des Maklers (mit)ursächlich sein. 

(OLG Naumburg, Beschluss vom 12.06.2008 - 9 U 16/08)

VI. Provision 

• Provisionsanspruch entsteht erst, sobald 

Hauptvertrag wirksam wird 

• andere Vereinbarung sind im Maklervertrag 

möglich 

• Höhe der Vereinbarung im Vertrag bleibt 

entscheidend 

• Sog. Doppelprovision bleibt möglich 

• bei fehlender Vereinbarung gilt § 653 BGB

§ 653 BGB (Maklerlohn) 

VI. Provision 

(1) Ein Mäklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, 

wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den 

Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu 

erwarten ist. 

(2) Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei 

dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in 

Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als 

vereinbart anzusehen.

VI. Provision 

Fehlende Einigung über Provisionshöhe: 

Maklervertrag zustande gekommen? 

Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis eines 

eindeutigen Provisionsverlangens Maklerdienste in 

Anspruch genommen hat, schuldet eine 

Maklervergütung, wenn er dem Makler gegenüber 

nicht jede Provisionszahlung abgelehnt, sondern 

lediglich eine Vereinbarung über die genaue 

Provisionshöhe verlangt bzw. in Aussicht gestellt hat. 

BGH, Urteil vom 06.12.2001 - III ZR 296/00

Provisionsanspruch 

VI. Provision 

• Die fehlende Einigung über die Entgelthöhe führt nicht 

ohne weiteres dazu, dass trotz erbrachter 

Maklerleistungen durch den Makler ein Maklervertrag 

nicht zustande gekommen ist. 

• Durch die Änderung der Provisionsklausel hat der Kunde 

vielmehr seinen Willen, sich vertraglich zu binden, 

erkennbar gemacht und dies durch die Entgegennahme 

der Maklerleistungen bestätigt.

Provisionsanspruch 

VI. Provision 

• Der BGH weist darauf hin, dass bei der Bemessung der zu 

zahlenden Provision auf den ortsüblichen Maklerlohn 

abzustellen ist. 

• Dieser "angemessene" Betrag darf aber den zunächst 

vom Makler verlangten Provisionsbetrag nicht 

überschreiten. 

• Die „übliche“ Provision liegt zwischen 3 – 6 % plus MWSt 

(Gesamtprovision ist auf max. 6 % beschränkt).

VI. Provision 

Sittenwidrig überhöhte Maklerprovision? 

Einem Immobilienmakler kommt bei Vermittlung 

eines Grundstücks grundsätzlich eine Provision in 

Höhe von 3% - 5% des Kaufpreises zugute. Übersteigt 

die Provision diese Höhe, ist die 

Provisionsvereinbarung wegen Sittenwidrigkeit 

nichtig, es sei denn, der Immobilienmakler kann 

besondere Gründe dafür darlegen, dass ein 

auffälliges Missverhältnis nicht gegeben ist. 

OLG Brandenburg, Urteil vom 14.10.2009 - 4 U 11/09

VI. Provision 

Provisionsanspruch des Maklers bei Zeitungsannonce 

Kommt ein Maklervertrag dadurch zu Stande, dass der 

Makler eine Zeitungsannonce aufgibt, so kann derjenige, 

der auf die Annonce hin Kontakt mit dem Makler 

aufnimmt, erwarten, dass dieser von der Verkäuferseite 

beauftragt und auch bezahlt wird. Der Makler kann in 

diesem Falle nur dann eine Provision verlangen, wenn er 

diesen Umstand vor dem Tätigwerden unmissverständlich 

klarstellt. 

OLG Saarbrücken, Urteil vom 22.04.2004 - 8 U 430/03

VI. Provision 

Voraussetzungen des Provisionsanspruchs ggü. dem Verkäufer 

1. Informiert der Verkäufer-Makler bei einer Besichtigung 

zwar den Kaufinteressenten über das Objekt und über die 

Person des Verkäufers, nicht jedoch den Verkäufer (seinen 

Auftraggeber) über die Person des Kaufinteressenten, hat er 

gegenüber dem Verkäufer keine Nachweisleistung erbracht. 

2. Kauft nicht die nachgewiesene Interessentin, sondern deren 

Schwester das Objekt, erwirbt der Makler mangels 

Nachweisleistung keinen Provisionsanspruch gegen den 

Verkäufer. 

OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.06.2007 - 15 U 60/05

VI. Provision 

Kann eine Maklerprovision nach Abschluss des 

notariellen Kaufvertrages vereinbart werden? 

Unterzeichnet der Maklerkunde erst nach Abschluss 

des Hauptvertrages (notarieller Kauf einer Immobilie) 

auf einem Formular des Maklers eine 

"Nachweisbestätigung", die unter anderem auch eine 

Provisionsklausel enthält, so reicht dies in der Regel 

für das Zustandekommen eines (nachträglichen) 

Maklervertrages nicht aus. 

OLG Karlsruhe, Beschl. vom 07.07.2004 - 15 U 7/03

VI. Provision 

WEG-Verwalter als Makler: Kann er vom Käufer 6% 

Provision verlangen? 

Auch bei enger wirtschaftlicher Verflechtung des Maklers 

mit dem Vertragsgegner seines Kunden (hier: des 

Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage) kann ein 

nach § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen 

vorliegen. Dafür genügt tatsächliche Kenntnis des 

Kunden von den die Verflechtung begründenden 

Umständen; Rechtskenntnis, dass der Makler keine echte 

Maklerleistung erbringen kann, ist nicht erforderlich. 


VI. Provision 

• Zwar kann der Verwalter wegen seiner Verpflichtung, zum 

Kaufvertrag die Zustimmung zu erteilen, nicht als Makler tätig 

werden, da er als wirtschaftlich verflochten mit dem Verkäufer, 

gilt. 

• Der BGH weist aber darauf hin, dass nach Vertragsfreiheit der 

Verwalter eine separate Zahlungsvereinbarung mit dem Käufer 

treffen kann, wenn er dem Käufer die tatsächlichen Umstände 

offenbart, die einer echten Maklerleistung entgegenstehen. 

• Der Käufer, der über die die Verflechtung begründenden 

tatsächlichen Umstände aufgeklärt ist, konnte mithin eine 

wirksame, von den Voraussetzungen des § 652 BGB 

unabhängige Provisionsabrede treffen, die ihn zur Zahlung 

verpflichtet.

VII. Einwendungen und Einreden 

Der Vertragspartner des Maklers kann den Provisionsanspruch 

mit folgenden Einwendungen 

abwehren: 

– Nichtzustandekommen des Vertrages (§§ 154, 155 BGB) 

– Nichtigkeit des Vertrages (§§ 104, 125, 134, 138 BGB) 

– Anfechtung des Vertrages (§§ 119 ff BGB) 

– Verjährung des Anspruches (§§ 195 ff BGB)


Daneben haben folgende Aspekte vernichtenden Einfluss 

auf den Anspruch: 

– Verwirkung des Maklerlohnes (§ 654 BGB) 

– Unwirksame Reservierungsvereinbarungen 

– Unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen 

– Verflechtungstatbestände


§ 654 BGB (Verwirkung des Lohnanspruchs) 

Der Anspruch auf den Mäklerlohn und den Ersatz 

von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der 

Mäkler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den 

anderen Teil tätig gewesen ist. 

• Auffangnorm im Maklerrecht für alle 

Pflichtverletzungen aus dem Vertragsverhältnis 

• Umfasst auch Schadensersatzansprüche des Kunden


Der Makler hat folgende Pflichten aus dem 

Vertragsverhältnis gegenüber dem Kunden: 

• Aufklärungspflichten 

• Beratungspflichten 

• Unterlassungspflichten


Aufklärungspflichten 

• Informationspflicht hinsichtlich Vertragsobjekt 

• konkrete Ausgestaltung durch Maklervertrag, z.B. 

möglich: Aufklärung über steuerliche Vorteile 

• Aufklärungspflicht über Umstände, die für die 

Entschließung des Auftraggebers zum Vertragsschluss 

von Bedeutung sein können 

• Aufklärung hinsichtlich Zweifel an Bonität des Käufers 

• allerdings keine Pflicht, eigene Erkundigungen 

einzuholen


Makler verschweigt Befall mit Hausbock: 

Rückzahlung der Provision! 

Der für den Verkäufer tätige, bei der Beurkundung des 

Kaufvertrags anwesende Makler, für den ein eigener 

Provisionsanspruch gegen den Käufer begründet wird, ist 

dem Käufer zur Aufklärung verpflichtet, wenn er Kenntnis 

davon hat, dass der Verkäufer bei einem vereinbarten 

Gewährleistungsausschluss unrichtige Angaben über den 

Zustand des Vertragsgegenstandes macht. 



Sachverhalt: Der Verkäufer schaltete zum Verkauf einer 

alten Jugendstilvilla einen Makler ein. Der Käufer, der mit dem 

Makler keinen Vertrag geschlossen hatte, verpflichtete sich dem 

Verkäufer gegenüber, diesen von der Zahlung der Maklerprovision 

in Höhe von 101.200 DM freizustellen. Der bei der Beurkundung 

anwesende Makler sollte einen unmittelbaren Zahlungsanspruch 

gegen den Käufer haben. Der Verkäufer versicherte unter anderem, 

dass ihm von einem Befall mit Holzbock nichts bekannt sei. Später 

stellte sich heraus, dass doch ein Holzbockbefall vorlag. Mit dem 

Verkäufer wurde ein Vergleich über die Rückabwicklung des 

Kaufvertrages und Zahlung von Schadensersatz geschlossen. 

Nunmehr verlangt der Käufer Rückzahlung der Maklerprovision mit 

der Behauptung, der Makler habe von dem Holzbockbefall gewusst.


Verwirkt Makler seinen Lohn bei bewußt 

unrichtiger Auskunft? 

Gibt ein Makler gegenüber einem Kunden, der bei 

dem Kauf eines Reihenhauses aufgrund 

unterschiedlicher Urkunden zweifelt, ob die 

Wohnfläche 110 m2 oder 93,15 m2 beträgt, auf 

dessen Frage bewusst wahrheitswidrig an, die 

Wohnfläche betrage 110 m2, dann hat er den 

Maklerlohn verwirkt. 

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.12.1998 - 7 U 59/98


Übernahme von Informationen des Verkäufers 

Es gilt also für den Makler weiterhin, dass er Informationen, die er 

von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft 

weitergeben darf Das setzt voraus, dass der Makler die 

betreffenden Informationen - insbesondere, wenn er diese in einem 

eigenen Exposé über das Objekt herausstellt - mit der 

erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehört, 

dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé 

aufnimmt, die nach den in seinem Kenntnissen ersichtlich als 

unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. 

Hiervon abgesehen schuldet jedoch der Makler seinem 

Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen; insbesondere darf 

er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers 

vertrauen / BGH, Urt. vom 18.01.2007 - III ZR 146/06


Zusammenfassung Aufklärungspflicht 

• zunächst gelten Vereinbarungen im Vertrag 

• bei fehlenden vertraglichen Vereinbarungen; 

Pflicht zur Weitergabe des Bekannten (auch 

bei bloßen Vermutungen) 

• Keine Weitergabe ungeprüfter Informationen 

• werden Angaben im Exposé gemacht, sind 

diese zu prüfen


Beratungspflichten 

• auch hier zunächst Vereinbarungen im Maklervertrag 

entscheidend 

• Bei fehlender Vereinbarungen gilt der Grundsatz, 

dass über Fragen, die über Gegenstand des Objektes 

und des Verkäufers hinausgehen, nicht beraten 

werden muss 

• übernimmt Makler im Vertrag weitere Pflichten, 

haftet er bei fehlerhafter Beratung


Unterlassungspflichten 

• Makler ist verpflichtet, ein Verhalten zu unterlassen, 

das die Durchführung des Hauptvertrages gefährden 

könnte 

• Verbot der geheimen Sonderabsprachen mit der 

anderen Seite 

• Verschwiegenheitspflicht bei geheimhaltungsbedürftigen 

Tatsachen


Reservierungsvereinbarungen: 

• Verpflichtung einer Partei, das Objekt während 

eines bestimmten Zeitraumes dem Vertragspartner 

zu reservieren, also auch keinem Dritten 

anzubieten 

• Grundsätzlich rechtlich unzulässig 

• Auch im qualifizierten Makleralleinauftrag 

• Gilt auch für Reservierungsgebühren


Schadensersatz bei unwirksamer Reservierungsvereinbarung 

1. Enthält der Maklervertrag eine Formularklausel, durch die sich der 

Verkäufer verpflichtet, keine Maklerdienste Dritter in Anspruch zu 

nehmen, ist der Verkäufer nicht am Vertragsabschluss mit einem 

Interessenten gehindert, der durch den Nachweis eines anderen 

Maklers von der Kaufgelegenheit Kenntnis erhielt. 

2. Hat der Verkäufer mit einem Kaufinteressenten eine 

Reservierungsvereinbarung geschlossen, in der er sich verpflichtet, 

keine weiteren Kaufverhandlungen mit anderen Interessenten zu 

führen, kann der Makler, der diesen Kaufinteressenten 

nachgewiesen hat, bei einem anderweitigen Verkauf keinen 

Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung geltend 

machen. / OLG Frankfurt, Urt.v. 02.11.2000 - 15 U 179/99


Unwirksamkeit einer Reservierungsgebühr 

1. Ohne notarielle Beurkundung kann der Makler sich nicht 

zusagen lassen, dass sein Kunde ein Entgelt auch bei 

Nichtzustandekommen des Hauptvertrages zahlen wird, wenn 

diese Zusage den Kunden so in seiner Entschlussfreiheit 

beeinträchtigt, dass er bei dem Verkauf oder Erwerb von 

Immobilien unter Zwang steht. 

2. Die in der Rechtsprechung angenommene Grenze von 10 

bis 15 % der vereinbarten Provision ist die Obergrenze, so dass 

im Einzelfall schon die Vereinbarung eines geringeren 

Prozentsatzes die Beurkundung notwendig machen kann. 

BGH, Urteil vom 02.07.1986 - IVa ZR 102/85


Beispiele für unwirksame Makler-ABG: 

• Provisionspflichtige Folgeverträge 

• Erfolgsunabhängige Provisionsversprechen 

• Vorkenntnisklauseln 

• Vorformulierte Aushandelsbestätigungen


Alleinauftrag: Schadensersatz bei Eigengeschäft des 

Kunden? 

Eine Vertragsklausel in den AGB's eines Maklers, die den 

Maklerkunden verpflichtet, auch beim Abschluss eines 

Eigengeschäfts einen pauschalierten Schadensersatz in 

der Höhe der vereinbarten Provision zu leisten, ist 

unwirksam. Ebenso wenig kann der Makler seinen 

Schadensersatzanspruch auf die Regeln der Haftung 

wegen positiver Vertragsverletzung (jetzt: § 280 BGB) 

stützen. 

OLG Frankfurt, Urteil vom 24.01.1992 - 24 O 297/90


Verflechtungsfälle 

• Echte Verflechtung: - Fähigkeit zur selbständigen 

unabhängigen Willensbildung ist nicht mehr gegeben 

• Ausschluss des Provisionsanspruches 

• Unechte Verflechtung: - es besteht keine direkte, 

juristische oder wirtschaftliche Verbindung zwischen 

Makler und dem Dritten 

• Doppeltätigkeit: - grundsätzlich zulässig bei 

vorheriger Aufklärung des Kunden


Wann entfällt eine – den Provisionsanspruch 

ausschließende – echte Verflechtung? 

Eine sog. echte Verflechtung zwischen einem Makler und 

einer Partei des Hauptvertrags liegt nur vor, wenn sie den 

wirklichen gesellschaftsrechtlichen Verhältnissen entspricht. 

War daher im Zeitpunkt des Hauptvertragsschlusses die 

Person, die als Komplementärin (auch) die Maklerfirma 

maßgeblich gesteuert und beeinflusst hatte, bereits aus der 

Makler-KG ausgeschieden, ist ein Verflechtungstatbestand 

dann nicht gegeben, wenn das Ausscheiden dieser Person aus 

der Gesellschaft noch nicht im Handelsregister eingetragen 

worden war. BGH, Urteil vom 19.02.2009 - III ZR 91/08


Immobilienmakler: Provisionsversprechen an mit 

Verkäufer verflochtenem Dritten 

Die in einem zwischen Unternehmern geschlossenen 

Grundstückskaufvertrag enthaltene Klausel, in der sich 

der Käufer verpflichtet, die seitens des Verkäufers einem 

- mit diesem gesellschaftsrechtlich verflochtenen-Dritten 

aufgrund eines selbstständigen Provisionsversprechens 

geschuldete Vergütung zu zahlen, ist wirksam, wenn die 

Verflechtung dem Käufer bekannt ist. 



Kann der Verwalter von Eigentumswohnungen 

Maklerprovision vom Käufer verlangen? 

Ein Fall "unechter Verflechtung" aufgrund eines 

institutionellen Interessenkonflikts liegt beim 

(Käufer-)Makler, der zugleich Haus- bzw. 

Wohnungsverwalter des Grundstücks-(Wohnungs-) 

Verkäufers ist, ohne weitere Anhaltspunkte nicht vor. 

BGH, Beschluss vom 28.04.2005 - III ZR 387/04

Teil B 

Wohnungsvermittlung


• Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung 

(WoVermG) v. 03.11.1971, zuletzt geändert durch das 

Gesetz vom 09.12.2004 (BGBl. I 04, S. 3214) mit Wirkung 

vom 15.12.2004 enthält Regelungen zum Schutz des 

Wohnraumsuchenden. 

• Es gelten Sonderbestimmungen für Maklerverträge, die 

den Nachweis oder die Vermittlung von Wohnräumen 

zum Gegenstand haben. 

• Anwendbar für gewerblich tätige Wohnungsvermittler (§ 

7 WoVermG), nicht für gelegentlich Vermittlungstätige


Anwendung des Wohnungsvermittlungsgesetzes bei 

Mischmietverhältnissen? 

Das Wohnungsvermittlungsgesetz findet nur 

Anwendung auf Mietverträge über Wohnraum. Bei 

Mischmietverhältnissen - untrennbar vermietete 

Räumlichkeit - kommt es auf den vorherrschenden 

Zweck und Charakter des Vertrags an. Handelt es sich 

hiernach um einen Gewerbemietvertrag, gilt das 

Wohnungsvermittlungsgesetz nicht. 

LG Hamburg, Beschl. vom 10.04.2007 - 309 S 181/06


§ 1 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) 

(1) Wohnungsvermittler im Sinne dieses Gesetzes ist, wer den 

Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die 

Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume 

nachweist. 

(2) Zu den Wohnräumen im Sinne dieses Gesetzes gehören auch solche 

Geschäftsräume, die wegen ihres räumlichen oder wirtschaftlichen 

Zusammenhangs mit Wohnräumen mit diesen zusammen vermietet 

werden. 

(3) Die Vorschriften dieses Gesetzes gelten nicht für die Vermittlung 

oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von 

Mietverträgen über Wohnräume im Fremdenverkehr.


§ 2 WoVermG (Anspruch auf Entgelt) 

(1) Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit 

zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume steht dem 

Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines 

Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. 

(2) Ein Anspruch nach Absatz 1 steht dem Wohnungsvermittler nicht zu, wenn 

1. durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, 

verlängert oder erneuert wird, 

2. der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, 

Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder 

3. der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter 

oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich 

oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das gleiche gilt, wenn eine natürliche oder 

juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und 

ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, 

rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. 

(5) Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


• Der Begriff des Wohnungsvermittlers entspricht 

inhaltlich dem Maklerbegriff des § 652 BGB. 

• Keine Anwendung bei Vermittlung / Nachweis von 

Geschäftsräumen 

• § 4a WoVermG schützt den Wohnungssuchenden; 

eventuell besteht ein Rückforderungsanspruch 

hinsichtlich der geleisteten „Provision“.


Zum Begriff des Eigentümers im Sinne von § 2 Abs. 2 

Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG 

Der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person 

steht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG ein 

Anspruch auf die Vermittlungsprovision nicht zu, wenn 

eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte 

(natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im 

Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist; auf 

"wirtschaftliches Eigentum" kommt es nicht an. 



Keine Provision, wenn der Gehilfe des Maklers die 

vermittelte Wohnung verwaltet! 

Der Wohnungsvermittler (Makler) verliert den 

Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 

WoVermittG in der Regel auch dann, wenn nicht er 

selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung 

verwaltete. 



§ 4a WoVermittG (Unwirksame Vereinbarung) 

(1) Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder für ihn einen 

Dritten verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, daß der bisherige Mieter 

die gemieteten Wohnräume räumt, ist unwirksam. Die Erstattung von 

Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen, 

ist davon ausgenommen. 

(2) Ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang 

mit dem Abschluß eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von 

dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein 

Inventarstück zu erwerben, ist im Zweifel unter der aufschiebenden 

Bedingung geschlossen, daß der Mietvertrag zustande kommt. Die 

Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem 

auffälligen Mißverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des 

Inventarstücks steht.


Unwirksamkeit von Ablösungsvereinbarungen nach 

dem Wohnungsvermittlungsgesetz 

Eine Ablösungsvereinbarung zwischen bisherigem 

und neuem Mieter ist auch dann gem. § 4a Abs. 2 

WoVermittG unwirksam, wenn der 

Wohnungssuchende für andere Leistungen als die 

Überlassung einer Einrichtung oder eines 

Inventarstücks ein überhöhtes Entgelt zahlen soll. 

BGH, Urteil vom 23.04.1997 - VIII ZR 212/96

III. Verflechtung mit Verwaltung 

• Maklerlohn entfällt immer, wenn Makler Eigentümer, 

Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist 

(vgl. § 2 Abs. 2 S. 2 WoVermG) 

• gleiches gilt, wenn Makler an einer juristischen 

Person, die diese Eigenschaften aufweist, 

wirtschaftlich beteiligt ist 

• Verwalterbegriff ist nicht identisch mit dem WEG- 

Verwalter


Kann WEG-Verwalter Provision für Vermietung 

einer Wohnung verlangen? 

Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff. WEG ist 

ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder 

den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss von 

Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 

2 Satz 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz versagt; 

er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne 

dieser Bestimmung. 



• Der BGH bejaht den Provisionsanspruch des Verwalters. Der 

"gewöhnliche" WEG-Verwalter, der weder Bevollmächtigter des 

Wohnungseigentümers ist noch besondere Verwalterleistungen 

für dessen Wohnung erbringt, ist nicht als Verwalter im Sinne 

des WEG anzusehen. 

• Er kann vielmehr als Makler tätig werden und Provision 

verlangen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums 

erstreckt sich auf das Grundstück sowie auf Teile, Anlagen und 

Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum 

stehen. 

• der Verwalter nach WEG wird aber nicht zum Verwalter der 

Wohnung. Er gewährleistet nur die Rahmenbedingungen für die 

selbstständige Verwaltung der Wohnung durch den Eigentümer.


Kann der Verwalter von Eigentumswohnungen 

Maklerprovision vom Käufer verlangen? 

Ein Fall "unechter Verflechtung" aufgrund eines 

institutionellen Interessenkonflikts liegt beim 

(Käufer-)Makler, der zugleich Haus- bzw. 

Wohnungsverwalter des Grundstücks-(Wohnungs-) 

Verkäufers ist, ohne weitere Anhaltspunkte nicht vor. 

BGH, Beschluss vom 28.04.2005 - III ZR 387/04


Ausschluss eines Maklerlohnanspruchs des 

zustimmungspflichtigen WEG-Verwalters 

Der nach § 12 WEG zur Veräußerungszustimmung 

verpflichtete WEG-Verwalter kann für die Parteien des 

Kaufvertrags keine echte Maklerleistung erbringen. Ein 

von dieser Rechtslage unabhängiges, selbständiges, auf 

Zahlung gerichtetes Schuldversprechen des Käufers im 

Kaufvertrag ebenso wie seine Kenntnis der Nichtschuld 

bei Leistung sind nach gewöhnlichen Umständen 

ausgeschlossen. 

OLG Hamburg, Urt.v. 24.07.2002 – 8 U 61 / 02


§ 3 WoVermG (Entgelt; Auslagen) 

(1) Das Entgelt nach § 2 Abs. 1 ist in einem Bruchteil oder Vielfachen 

der Monatsmiete anzugeben. 

(2) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die 

Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von 

Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich 

versprechen lassen oder annehmen, das zwei Monatsmieten 

zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt. Im Falle einer 

Vereinbarung, durch die der Wohnungssuchende verpflichtet wird, 

ein vom Vermieter geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, darf 

das vom Wohnungssuchenden insgesamt zu zahlende Entgelt den in 

Satz 1 bestimmten Betrag nicht übersteigen. Nebenkosten, über die 

gesondert abzurechnen ist, bleiben bei der Berechnung der 

Monatsmiete unberücksichtigt.


§ 5 WoVermittG (Rückforderung von Leistungen) 

(1) Soweit an den Wohnungsvermittler ein ihm nach 

diesem Gesetz nicht zustehendes Entgelt, eine 

Vergütung anderer Art, eine Auslagenerstattung, ein 

Vorschuß oder eine Vertragsstrafe, die den in § 4 

genannten Satz übersteigt, geleistet worden ist, kann 

die Leistung nach den allgemeinen Vorschriften des 

bürgerlichen Rechts zurückgefordert werden; die 

Vorschrift des § 817 Satz 2 des Bürgerlichen 

Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden.

V. Vertragsstrafe 

§ 4 WoVermittG (Vertragsstrafe) 

Der Wohnungsvermittler und der Auftraggeber 

können vereinbaren, dass bei Nichterfüllung von 

vertraglichen Verpflichtungen eine Vertragsstrafe zu 

zahlen ist. Die Vertragsstrafe darf 10 Prozent des 

gemäß § 2 Abs. 1 vereinbarten Entgelts, höchstens 

jedoch 25 Euro nicht übersteigen. 

(keine praktische Anwendung)

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit ! 

RA Dr. Reik Kalnbach 

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

Bahnhofstraße 11 

99438 Bad Berka 

Tel.: 036 458 / 48 402 

Fax: 036 458 / 49 273 

Email: ra@kalnbach.de 

www.kalnbach.de

IHK – Recht Kompakt - Dr. Reik Kalnbach

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