5. Teiländerung Bauzonenplan Gebiet „Webi-Areal Ost ... - Aarburg

5. Teiländerung Bauzonenplan Gebiet „Webi-Areal
Ost“; Ergänzung BNO § 5 mit neuem Abs. 3 und 4
Ausgangslage
Die Aarburger Ortsplanung ist letztmals in den Jahren 1999 bis 2001 revidiert
worden und in der derzeit gültigen Form seit dem 15. Mai 2002 in Kraft. An
der EGV vom 24. November 2006 erfolgte eine Teiländerung des Bauzonenplans
für die Gebiete „Falkenhof“ und „Im Feld“, an der EGV vom 23. November
2007 eine Teiländerung des Bauzonenplans für die Gebiete „Zimmerli AG /
Domotec AG“ und „Bahnhofareal“ (Avec-Parkplatz). An der EGV vom 26. November
2010 folgte noch die Teiländerung des Bauzonenplans für die Gebiete
„Tiefelach / Rindel“, „Bahnhof West“ und „Gishalde“.
Die nun geplante Teiländerung für das Gebiet "Webi-Areal Ost“ ist ebenfalls
wie die vorangegangen „Bahnhof West“ und „Gishalde“ Teil des Gesamtkonzepts
Stadtaufwertung Aarburg im Allgemeinen und des Bearbeitungsschwerpunktes
BSP 6 Webi-Areal im Besonderen. Das Projekt Stadtaufwertung wurde
mit der Eröffnung der Ortskernumfahrung OKUA im November 2007 gestartet.
Ziel ist eine qualitative Entwicklung der Gemeinde im städtebaulichen Bereich.
Ortskernumfahrung und Stadtaufwertung
Mit dem Bau der OKUA und des Anschlussknotens Bahnhofstrasse sowie dem
unmittelbar daran gelegenen SBB- und Busbahnhof Aarburg – Oftringen hat
sich hier ein strategisch wichtiger und städtebaulich sensibler Ort gebildet,
welcher sich im Interesse der Gemeinde entwickeln soll.
Das Projekt „Bahnhof West“ ist planungsrechtlich umgesetzt. Der Gemeinderat
steht mitten in den Verkaufsverhandlungen mit möglichen Investoren.
Mit dem Bearbeitungsschwerpunkt BSP 6 der Stadtaufwertung erhofft sich die
Gemeinde, den Entwicklungsschwerpunkt Bahnhof / Webi-Areal weiter aufwerten
und nachhaltige Investitionen durch Private ermöglichen zu können. Um
dieses Ziel zu erreichen, hat sie den Grundeigentümer / Investor zu einem
Qualitätsverfahren in Form eines Architekturwettbewerbs verpflichtet. Das
Gebiet Bahnhof / Webi-Areal ist Eingangstor zum Städtchen Aarburg und
somit von grosser Wichtigkeit.

Entwicklungsschwerpunkt Webi-Areal
Im Rahmen der Agglomerationsprogramme erhalten die Gebiete in Bahnhofnähe
einen hohen Stellenwert, da sie naturgemäss sehr gut erschlossen sind,
insbesondere mit dem öffentlichen Verkehr ÖV.
Der Gemeinderat will keine Entwicklung mit verkehrserzeugenden Nutzungen
wie Einkaufscenter, Fachmärkte etc. sondern in Abstimmung mit dem Agglomerationsprogramm
und dem kantonalen Richtplan Nutzungen im Bereich Arbeit,
Dienstleistung und Wohnen. Eine angemessene Verdichtung ist im Umfeld
eines ÖV-Knotenpunktes mit Bahn- und Busverbindungen zu den Bahnhöfen
Olten und Zofingen anzustreben. Damit wird auch der kantonalen Forderung,
Siedlung und Verkehr aufeinander abzustimmen, nachgekommen.
Das gesamte Webi-Areal umfasst eine Fläche von ca. 115‘000 m 2 an zentraler
Lage. Schon früh wurden deshalb grundsätzliche Überlegungen über eine zukünftige
Nutzung und Bebauung des Areals, unter Einbezug des östlich angrenzenden
„Zimmerli-Areals“, angestellt. Da das gesamte Webi-Areal derart
gross ist und der Konkretisierungsgrad der einzelnen Grundeigentümer unterschiedlich
war, unterteilte man dieses in die Arealteile West und Ost. Durch
diese auch zeitlich gestaffelte Planung kann besser auf die Nutzungsbedürfnisse
sowie das Marktpotential eingegangen werden. Aus öffentlicher Sicht bestand
allerdings ein hoher Koordinationsbedarf bezüglich der Erschliessung für
den motorisierten Verkehr, des Fuss- und Radwegnetzes sowie der prägenden
Elemente der Grün- und Freiraumplanung. Diesbezüglich wurden seitens Gemeinde
klare Vorgaben gemacht.
Arealentwicklung und Projektwettbewerb
Als Folge der festgelegten Ziele zur Aufwertung und Entwicklung des Gebiets
Webi-Areal wurde nach erfolgter Nutzungs- und Baumassenstudie 2010 ein
Wettbewerbsprogramm formuliert und durch die Fortimo Invest AG ein zweistufiger
Projektwettbewerb nach SIA ausgeschrieben und durchgeführt. Die
Gemeinde war bei allen Schritten involviert.
Das Wettbewerbsprogramm sah mehrheitlich verschiedene Wohnnutzungen
sowie Gewerbe- und Dienstleistungsflächen vor. Eine Kindertagestätte sowie
ein Quartiertreffpunkt als Forderung der Gemeinde auf Kosten der Bauherrschaft
runden das Raumprogramm ab.

Die Ausnützung ist durch eine festgelegte, maximale Bruttogeschossfläche auf
0.87 begrenzt worden.
Der unter 14 eingegangenen Projekten siegreiche Entwurf von Kistler Vogt Architekten,
Biel, verbunden mit dem detaillierten Freiraumkonzept, bildet die
Grundlage für die vorliegende Umzonung sowie den vom Gemeinderat verlangten
Gestaltungsplan.
Das Siegerprojekt von Kistler Vogt Architekten sucht unter Berücksichtigung
der spezifischen Lagequalitäten (Landschaftsraum mit Bachläufen und Baumbeständen,
Silhouette der Festung, Nähe zu Versorgungsinfrastrukturen und
Verkehrssystemen, übergreifende Durchlässigkeiten, Webi–Villa) den grösstmöglichen
Aussenraum und die bestmögliche Wohnqualität. Zwei lange Zeilen
bilden, zusammen mit dem östlichen Bachhain das Rückgrat des Quartiers mit
Ausrichtung gegen Süden und Westen sowie der Festung am Horizont. Deren
Wahrnehmung als Zeile ist zwingend. Der verbleibende weite, offene Grünraum
mit Villa und Baumbestand im Norden sowie Damm und Baumhain im
Süden, wird mit acht fünfgeschossigen Punktbauten, räumlich durchlässig, das
ehemalige Vorfeld der Villa wahrnehmbar, stets erfahrbar thematisiert. Der
markante Sporn mit der Aarburger Festung im Westen wird damit für das ganze
Quartier nicht nur zum täglich erlebbaren, grossräumigen Abschluss, sondern
auch ein gewichtiger, einmaliger Teil des historischen, Identität stiftenden
Themas der Situation. Mit diesem Konzept entsteht einerseits der grösstmögliche,
zusammenhängende, bis an den natürlichen Siedlungsrand erfahrbare
Aussenraum mit überdurchschnittlich grossen Gebäudeabständen – und
die Villa samt Remise erhält deren respektvolle Situation als Teil eines neuen
Ganzen. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass hier ein Quartier von grosser
Selbstverständlichkeit und hohen Wohnwerten entsteht. Es fügt sich harmonisch
dem Bestand an.
Teiländerung Nutzungsplanung „Webi-Areal Ost“
Das „Webi-Areal Ost“ umfasst die Parzellen Nr. 2171 und 2191 im Eigentum
der Fortimo Invest AG, St. Gallen mit insgesamt 43‘253 m 2 . Davon liegen heute
noch 14‘269 m 2 in der Industriezone I, der Rest gehört bereits der Zone WG
3B an, ausgenommen kleinere Flächen der Grünzone und des Gewässers.
Eine Fläche von 14‘079 m 2 der Industriezone I soll im Rahmen dieser Nutzungsplanung
ebenfalls in die Wohn- und Gewerbezone WG 3B überführt werden.
Eine Restfläche von 190 m 2 zwischen Tych und Tychkanal wird zudem
neu der Grünzone GR zugeordnet.

Der Schutz der Baumgruppe nord-östlich der Webi-Villa wird aufgehoben. Mit
dem Bau der OKUA wurde die Gruppe im Ausmass massiv dezimiert und entspricht
bei weitem nicht mehr dem Planeintrag. Es macht keinen Sinn, den
Schutz einer nicht mehr vollständig vorhandenen Baumgruppe beizubehalten.
Dafür wurde ein umfangreiches Freiraumkonzept geschaffen, welches insgesamt
den viel höheren ökologischen Stellenwert hat: Bachrenaturierung, ökologische
Ausgleichsflächen, Baumpflanzungen, grosse gemeinschaftliche Grünflächen.
Trotzdem wird auch der gezielte Erhalt bzw. die Ergänzung und Vergrösserung
der Baumgruppe bei der Villa vorgesehen, da diese als Grünelement
und Schutz gegen die Verkehrsanlage wertvoll ist.
Gestaltungsplanpflicht
Aarburg setzt ganz bewusst auf qualitatives Wachstum. Der gesamte Umzonungsperimeter
wird mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Damit werden
hohe qualitative Anforderungen an das zukünftige Projekt gestellt und die
wichtigen Rahmenbedingungen verbindlich festgelegt: Differenzierte Nutzungsverteilung,
Durchmischung Wohnen / Arbeiten / Dienstleistung, ortsspezifische
Baumassenverteilung bezüglich der angrenzenden Verkehrsträger, der
Naturelemente und des Ortsbildschutzes, Vernetzung und Gestaltung des Aussenraumes,
übergeordnete Fusswegverbindungen und Einbezug der Bedürfnisse
der kombinierten Mobilität.
Dem Gestaltungsplan liegt das Siegerprojekt des Architekturwettbewerbes
zugrunde bzw. wird dadurch explizit dessen Realisierung ermöglicht.
Einheitliche Zone WG 3B
Die Vorabklärungen zum Wettbewerb haben gezeigt, dass an dieser zentralen
und verkehrsgünstigen Lage eine starke Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum
besteht, der allenfalls durch einen Mitanteil von Arbeitsnutzungen im
Dienstleistungsbereich bzw. von nicht oder höchstens mässig störendem Gewerbe
ergänzt werden kann.
Schon früh war somit klar, dass für diese Anforderungen die bereits vorhandene
Wohn- und Gewerbezone WG 3B geschaffen ist.

Ergänzung der BNO
Unter § 5 „Sondernutzungsplanung“ werden mit Abs. 3 die Zielsetzungen des
Gestaltungsplans „Webi-Areal Ost“ hinsichtlich der angestrebten Qualitäten
sowie der überlagerten Gestaltungsplanpflicht aufgenommen.
In Abs. 4 wird die maximale Gebäudehöhe von 18.00 m festgelegt (zusätzliche
Attikageschosse sind nicht zulässig) sowie durch eine Minimierung des Mobilitätsaufwandes
die Reduktion des erforderlichen Parkplatzbedarfs ermöglicht.
Bisheriges und weiteres Verfahren
Die vorliegende Teilrevision beschränkt sich auf einen begrenzten, aber wichtigen
Teilbereich der Ortsplanung. Daher wurde das Mitwirkungsverfahren separat
und vorgängig im Mai / Juni 2011 durchgeführt, der Mitwirkungsbericht
im Januar 2012 verabschiedet. Die kantonale Vorprüfung ist im Dezember
2011 abgeschlossen worden.
Anschliessend erfolgte die öffentliche Auflage vom 3. Februar bis am
5. März 2012. Innert der Auflagefrist sind drei Einwendungen eingegangen.
Diese sollen bis zur Gemeindeversammlung behandelt und wenn möglich erledigt
werden können. Der Gemeinderat wird anlässlich der Gemeindeversammlung
mündlich darüber orientieren.
Rechtskräftig wird die Teiländerung Zonenplan mit Ergänzung der BNO nach
dem Beschluss durch die Einwohnergemeindeversammlung und abgelaufener
Referendums- und Beschwerdefrist sowie anschliessender Genehmigung durch
den Regierungsrat.
Fazit
Das Projekt „Webi-Areal Ost“ hat hohes Potential, Aarburg als attraktiven
Wohn- und Arbeitsstandort voranzubringen und erfüllt die Ziele der Stadtaufwertung.
Voraussetzung dafür ist die teilweise Umzonung in die Wohn- und
Gewerbezone WG 3B mit überlagerter Gestaltungsplanpflicht sowie der Ergänzung
der BNO § 5 mit Abs. 3 und 4.
Antrag
Die Teiländerung Bauzonenplan Gebiet „Webi-Areal Ost“ mit
Ergänzung BNO § 5 mit neuem Absatz 3 und 4 sei zu genehmigen.