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NGOs & Gesellschaft Nachhaltige Wohnungswirtschaft in Belarus bernhard schwarz ist bei der Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) e.V. zuständig für ein Projekt in der belarussischen Kleinstadt schodino. Ziel: Private Gemeinschaften von Wohneigentümern zu fördern, damit diese ihre Gebäude nach modernen Energiestandards sanieren. Im Interview erklärt schwarz, wie Gebäudesanierung „von unten“ funktioniert und was der belarussische staat davon hält. Das Interview führte Martin Schön. Herr Schwarz, wer braucht in Belarus eigentlich Eigentümergemeinschaften? Bereits ab 1992 leitete Belarus per Gesetz die Privatisierung des staatlichen Wohnungsbestandes ein. Im Ergebnis sind bisher etwa 80 Prozent des vormals staatlichen Wohnungsbestandes in private Hand übergegangen. Die Privateigentümer sind jedoch nicht gemeinsam organisiert. Deshalb verkommt die Bausubstanz, bei der nachhaltigen Nutzung der Immobilien gibt es keine sichtbaren Fortschritte. Es bestehen weiter ungeklärte Eigentumsverhältnisse an Grund und Boden, aber auch am Gemeinschafts- und Sondereigentum. Aber gerade die Bildung neuer Eigentümerstrukturen ist Voraussetzung für den nachhaltigen Umgang mit dem Wohnungsbestand. Die Eigentümergemeinschaften übernehmen die Verwaltung. Sie entscheiden über die Höhe der Mietzahlungen, die Zahlungen gehen auf einem eigenen Konto der Eigentümergemeinschaft ein. Sie beschließen über die Verwendung der Gelder, den künftigen Verwalter, ausstehende Sanierungsmaßnahmen an den Gebäuden. Die Verwendung der Finanzen wird transparent, denn die Kontrolle erfolgt durch gewählte Revisoren. Diese Eigentümergemeinschaften übernehmen die Bestandssicherung ihrer Immobilien und lassen sie sanieren. Die entscheidende Aufgabe dabei ist die energetische Gebäudesanierung. Mit ihrer Hilfe müssen erhebliche Energieeinspareffekte und Reduzierungen von Energieverlusten erreicht werden. Sie wollten den Einwohnern eines Schodiner Plattenbaus helfen, sich gemeinsam zu organisieren. Hat es geklappt? Ja. Wir haben es gemeinsam mit den Projektpartnern geschafft, durch den Transfer von Know-how einen nachhaltigen Ansatz für die Bildung von Wohneigentümergemeinschaften in Mehrfamilienhäusern zu schaffen. Dazu führten wir gemeinsame Beratungen, Workshops und Schulungsveranstaltungen durch. Unsere Experten waren vor Ort tätig. Wir analysierten die Rahmenbedingungen, leiteten Handlungsempfehlungen ab, entwickelten Methoden zur Gründung der Gemeinschaften und begleiteten vor Ort die Bürger bei der Bildung der Eigentümergemeinschaft in der Derewjanko-Straße. Die Einwohner haben deutlich gemacht, dass sie eine Komplettsanierung des Gebäudes von der Stadtverwaltung erwarten - was genau unseren Zielen energiewirtschaftlicher Nachhaltigkeit entspricht. Damit haben nach unserer Kenntnis erstmals ehemalige Mieter eine Eigentümergemeinschaft in einem belarussischen Plattenbau gegründet. Jetzt benötigt der gewählte Vorstand nachhaltige Unterstützung beim Aufbau des kaufmännischen Managements und der technischen Bestandssicherung der Immobilie. Der Bürgermeister von Schodino hat seine Hilfe zugesagt. Für ein nachhaltiges Projekt braucht es zuverlässige Partner. Wer ist das für die IWO? Wir kooperieren in Schodino mit dem „Bürger-Informationsbüro“, dass für eines unserer vorherigen Projekte geschaffen wurde. Dessen Mitarbeiter haben bereits Erfahrung dabei, Bürger bei der Bildung von Eigentümergemeinschaften zu begleiten. Es hat sich zum stabilen Ansprechpartner für Bewohner, städtische Wohnungswirtschaft, Stadtverwaltung und Netzwerkpartner wie der Eigentümergemeinschaft „Otschag“ in Minsk entwickelt. Zudem arbeiten wir mit der Minsker Abteilung der Internationalen Umweltakademie und der staatlichen Wohnungsverwaltung in Schodino zusammen. Durch diese vielfältigen Kontakte auf staatlicher und nichtstaatlicher Ebene ist ein erfolgreicher Ablauf des Projektes möglich gewesen. Wie können andere belarusssische Wohneigentümer von ihrem Projekt profitieren? Die Projektergebnisse sind in eine russischsprachige Broschüre aufgenommen. Diese bietet einen Handlungsleitfaden für alle, die eine Eigentümergemeinschaft gründen wollen. Soweit wir einschätzen können, ist der Handlungsleitfaden als erstes diesbezügliches Hilfsmittel in Belarus erschienen. Die bisherigen Reaktionen von Wohneigentümern, Netzwerkpartnern und der Stadtverwaltung Schodino sind dementsprechend positiv. Eine neue, überarbeitete Auflage sollte gesammelte Erfahrungen von Eigentümergemeinschaften zusammenfassen: kaufmännisches Management, energetische Sanierung und rechtliche Konflikte. Nach dem Workshop sind bereits erste Synergieeffekte eingetreten. So informierte das Bürger-Informationsbüro die Stadtverwaltung Soligorsk über die Projektergebnisse. Des Weiteren wandten sich elf gründungswillige Wohneigentümer der Koslow-Straße aus Minsk an IWO 0 Belarus-Perspektiven Herbst 2006 Nr. 34
e.V. mit der Bitte um Unterstützung bei der Gründung ihrer Eigentümergemeinschaft. Sie fordern vor allem die energetische Komplettsanierung ihres Gebäudes. Damit vertreten sie genau dieselben wirtschaftlichen Ziele wie die Bewohner der Derewjanko-Straße. Würde sich denn energetische Gebäudesanierung für die frischgebackene Schodiner Eigentümergemeinschaft lohnen? Unser Projektpartner, die Energieagentur der Investitionsbank Schleswig-Holstein, hat eine Sanierungsanalyse des Wohngebäudes an die belarussichen Partner übergeben. Diese stellt bezüglich des Ist-Zustandes des Gebäudes hohe Umwandlungsverluste, mangelnde Regelungstechnik, hohen Wärmebedarf, mangelnde Dämmqualitäten, schlechten Gebäudezustand, hohen Instandsetzungsbedarf, fehlende ökologische und ökonomische Perspektiven fest. Eine Sanierung wäre optimal - allein der Endenergieverbrauch mit Hilfsenergie könnte bis auf etwa 30 Prozent des derzeitigen Standes reduziert werden. Die reale Einsparung hängt allerdings auch wesentlich vom Nutzerverhalten ab. Hier soll das Bürger-Informationsbüro den Einwohnern helfen. Wenn die Eigentümer diese Maßnahmen umsetzen, könnten sie ein Zeichen in ganz Belarus dafür setzen, dass sich energetische Gebäudesanierung auch volkswirtschaftlich lohnt. Die verbesserte Wärmebilanz würde zu wirtschaftlichen Vorteilen für die Bewohner führen, besonders bei zu erwartenden Energiepreissteigerungen. Belarus wird von NGOs oft als schwieriges Pflaster bezeichnet. Auf welche Probleme stießen Sie bei ihrer Arbeit? Rechtlich ist die Gründung von Eigentümergemeinschaften kein Problem. Um aber diese neuen wohnungswirtschaftlichen Strukturen auf breiter Basis zu entwickeln, bedarf es insbesondere besserer wirtschaftlicher Rahmenbedingungen, klarer rechtlicher Regelungen ihrer Tätigkeit sowie der finanziellen Förderung der Gründung und der energetischen Sanierung. Es muss auch Fachpersonal für die Wohneigentumsverwaltung ausgebildet werden. Der belarussische Staat fördert Gebäudesanierung im vorhandenen Wohnungsbestand nicht. Es gibt auch keine Förderkredite mit günstigem Zinssatz und entsprechendem Kreditlaufzeitraum. Und dies, obwohl ein Großteil der Belarussen in Plattenbauten lebt. Nicht zuletzt ist eine Eigentümergemeinschaft für praktisch alle belarussischen Wohnungseigentümer absolutes Neuland - es gibt keine entsprechenden Traditionen. Die schwache staatliche Unterstützung ist doch sicher ein Problem. Kann das Projekt in Schodino denn wirklich Schule machen? Der Staat unternimmt durchaus Schritte in die richtige Richtung. Anfang Juni beschloss die Regierung ein Programm für die Entwicklung der Wohnungs- und Kommunal- NGOs & Gesellschaft wirtschaft für 2006 bis 2010. Darin ist vorgesehen, dass die Wohneigentümer schrittweise ihre Gebäude selbst verwalten werden. Aus einem Erlass des Präsidenten vom Oktober geht hervor, dass in allen Mehrfamilienhäusern in Belarus bis zum Januar 2009 Eigentümergemeinschaften zu bilden sind. Diese Ziele sollen vom Staat gefördert werden. Wir wurden informiert, dass eine Rechtsvorschrift über die staatliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung in Arbeit ist. Es wäre gut, wenn das nicht weiter vertagt würde. Die Erwartungshaltung der Wohneigentümer an eine Unterstützung durch den Staat ist hoch. Viele Bewohner werden ihre Mitarbeit davon abhängig machen, ob die energetische Sanierung des Hauses, in dem sie wohnen, bald zustande kommt. Andererseits zeigen die Beispiele der etwa 340 bereits funktionierenden Eigentümergemeinschaften, dass erste wirtschaftliche Ergebnisse eintreten, wenn man den Anfang wagt. Es spricht für sich, dass sich bereits Minsker Wohneigentümer an uns mit der Bitte um Unterstützung gewandt haben. Die Gründer warten auf Beispiele, Information und Anleitung. Belarus-Perspektiven Herbst 2006 Nr. 34 1
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