Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

Bruchteilen berechtigt und verpflichtet (sog. "schlichte Rechtsgemeinschaft" nach § 741).
Nur dann, wenn die Voraussetzungen für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach § 705
vorliegen, besteht eine Gesamthandsgemeinschaft. Dies ist z.B. bei einer
Lebensgemeinschaft der Fall, wenn die Lebenspartner die Wohnung gemeinsam anmieten.
Die familienrechtlichen Bestimmungen finden grundsätzlich keine Anwendung, es sei denn,
es handelt sich um eine registrierte Lebensgemeinschaft nach dem
Lebenspartnerschaftsgesetz – LPartG - 16.2.2001 (BGBl. I ,266), vgl. auch §§ 11,14 LPartG,
563 BGB.
Außenverhältnis:
Im Außenverhältnis schulden mehrere eine unteilbare Leistung (§ 432), und sind daher
gegenüber dem Vermieter Gesamtschuldner (§ 427). Ausnahme bilden nur die Fälle der sog
"Teilhauptmiete", bei der mehrere Mieter unabhängig nebeneinander Teile einer Wohnung
gemietet haben; dieser Fall dürfte aber eher selten auftreten.
b) auf der Seite des Vermieters
Innenverhältnis:
Vermieterseitig kann an dem Mietobjekt Miteigentum (nach Bruchteilen) oder
Gesamteigentum (z.B. bei einer BGB-Gesellschaft oder ungeteilten Erbengemeinschaft)
vorliegen.
Außenverhältnis:
Im Falle einer Miteigentumsgemeinschaft ist nur derjenige Miteigentümer Vermieter, der
den
Vertrag abgeschlossen hat (LG Stendal, WuM 1994,525), falls kein Fall der Stellvertretung
für die anderen Miteigentümer vorliegt. Im Falle des Gesamteigentums werden alle
Gesamteigentümer vermieterseitig Vertragspartner, die Vertretung nach außen richtet sich
nach den Bestimmungen der §§ 714,715 (ggf. auch nach den Regeln der
Anscheinsvollmacht; §§ 177,179). Bei Erbengemeinschaften sind die Besonderheiten des §
2038 ( gemeinsame Nachlassverwaltung ) zu beachten. Ob der Abschluss von Mietverträgen
durch nur einen Erben vom Notgeschäftsführungsrecht des § 2038 I S.2 gedeckt ist, lässt
sich nur den Umständen des Einzelfalles entnehmen. Der Vertragspartner kann auch nach
den Regeln der Anscheinsvollmacht geschützt sein.
2. Parteienwechsel
Das Mietverhältnis kann aber auch durch einen Parteiwechsel modifiziert werden. Der
Parteiwechsel ist zunächst durch rechtsgeschäftlichen Vertragspartnerwechsel (Eintritt in den
Vertrag) ohne weiteres zu vollziehen. Parteiwechsel auf Seiten des Mieters durch
Nachmietergestellung bei befristeten Verträgen hat weitgehend an Bedeutung verloren
durch Abschaffung des einfachen Zeitmietvertrages. Diese Verträge gelten als auf
unbestimmte Zeit geschlossen und können jederzeit mit gesetzlicher Frist vom Mieter
gekündigt werden ( § 573 c : 3 Monate ).
Bei qualifizierten Zeitmietverträgen ( § 575 ) ist im Einzelfall zu prüfen, ob der Mieter
einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu einem Parteiwechsel hat. Ein genereller
Anspruch ist nicht anerkannt.
Daneben sind aber folgende Fälle des Wechsels der Vertragspartner denkbar und möglich:
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