Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

Diese Abgrenzung kann im Streitfall von großer Bedeutung sein, da sie für die
Anwendbarkeit spezieller mietrechtlicher Bestimmungen (etwa der
Kündigungsschutzregelungen) bestimmend ist.
Sind die Räume zu Wohn- und Gewerbezwecken vermietet worden, so kommt es darauf
an,welche Nutzungsart sachlich (nicht räumlich) überwiegt. Andererseits ist
dieZweckbeschreibung im Mietvertrag als Gewerberaum (z.B. um ein
Wohnraummietverhältniszu verdecken) dann unerheblich, wenn die tatsächliche Nutzung als
Wohnung erfolgt. Es kommt auf die tatsächlich gewollte Nutzung an ( LG Berlin, WuM
1993,396)
Im Falle der sog. "gestuften Mietverhältnisse" (gewerbliche Zwischenvermietung) geht die
Rechtsprechung davon aus, dass im Verhältnis von Eigentümer und Zwischenvermieter kein
Wohnungsmietverhältnis sondern eine geschäftliche Nutzung vorliegt (vgl. OLG
Braunschweig, WuM 1984,237, bestätigend BVerfG, WuM 1985, 335). Das hat zur Folge,
dass auf diese Beziehungen die für das Wohnungsmietverhältnis geltenden
Kündigungsschutzregelungen nicht anzuwenden sind. Der „Endmieter“ ist jedoch durch die
Eintrittsklausel des § 565 BGB in jedem Falle geschützt. Vereinbarungen zwischen
Hauptmieter und gewerblichem Zwischenmieter zuungunsten des Endmieters sind unwirksam.
Beispiele für weitere Abgrenzungen:
I. dingliche Rechte an Grundstücken
Regelungen:
� § 1030 - Nießbrauch an Sachen,
� § 1093 Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit,
� § 31 WEG Wohnrecht,
Diese Rechte sind dinglicher Natur und belasten ein Grundstück aufgrund der Eintragung im
Grundbuch mit einem Gebrauchsrecht, das jeder Grundstückseigentümer gegen sich gelten
lassen muss.
Auch das Erbbaurecht (§ 1 ErbbaurechtsVO) ist ein Recht zum Besitz und zum Gebrauch,
das dinglicher Natur ist, es gewährleistet zudem ein Sondereigentum an dem errichteten
Gebäude.
II. Leihvertrag an Wohnungen
A überlässt B, dem er sich zu Dank verpflichtet fühlt, eine Wohnung unentgeltlich zum
Gebrauch auf Lebenszeit. Nach der Rechtsprechung handelt es sich hierbei um die
unentgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Wohnung als Leihe (§§ 598,516,518, vgl. BGH
NJW 82, 820; BGH und BGH, Urt. V. 11.12.1981 - V ZR 247/80) . Der Vertrag bedarf nicht
der für Schenkungsversprechen nötigen Form ( notarielle Beurkundung ).
III. Nutzung auf eigentumsrechtlicher Grundlage
A und B sind Miteigentümer eines Hausgrundstückes zu je einem Halb. Sie bewohnen je
eine der beiden Wohnungen des Hauses. A und B sind Miteigentümer - aufgrund ihrer
eigentumsrechtlichen Position steht ihnen ein Gebrauchsrecht zu (vgl. § 743 II)
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