Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

erechnet worden sind. Ergeben sich erhebliche Differenzen zu vorangegangenen
Abrechnungen, ist der Grund hierfür zu erläutern, soweit dies möglich ist.
Die Abrechnung des preisgebundenen Wohnraums erfolgt nach den gleichen Grundsätzen.
Hier ist wiederum zu beachten, dass der Vermieter im Falle einer Nachforderung gemäß § 10
Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes die Nachforderung gegenüber dem Mieter in
erläuterter Form geltend zu machen hat.
Bei preisfreiem Wohnraum und Gewerberaum wird der Abrechnungssaldo mit Zugang
einer formell ordnungsgemäßen, nachvollziehbaren und damit nachprüfbaren Abrechnung
fällig. Die Verjährung beginnt zu laufen (so BGH WuM 91, 150). Guthaben für Mieter sind
sofort fällig und zahlbar.
Ein Saldo zu Lasten des Mieters ist jedoch erst durchsetzbar, wenn dem Mieter die
Gelegenheit gegeben worden ist, die Abrechnung auf Richtigkeit zu überprüfen
(Prüfungsfrist). In Anlehnung an § 560 Abs. 2 BGB erscheint es sachgerecht, die
Prüfungsfrist zu begrenzen mit dem Ablauf des Monats, der auf den Zugang der
Betriebskostenabrechnung folgt.
Innerhalb dieser Frist hat der Mieter das Recht, seine Kontrollrechte wahrzunehmen. Nach
allgemeiner Meinung steht jedem Mieter das Recht auf Einsichtnahme in die der
Abrechnung zugrunde liegenden Belege zu. Statt Einsicht in die Originalbelege zu nehmen,
ist der Mieter auch berechtigt – gegen Kostenerstattung – die Übersendung von Kopien zu
verlangen. Dabei empfiehlt es sich für den Vermieter, bereits mit der Abrechnung
mitzuteilen, wo Einsichtnahme in die Belege erfolgen kann. Verweigert der Vermieter, dem
Mieter Einsicht zu gewähren oder ihm Kopien der zugrunde liegenden Belege zuzusenden,
so stellt dies eine Pflichtverletzung dar. Verlangt er gleichwohl Zahlung, so handelt es sich
um eine unzulässige Rechtsausübung, der § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben)
entgegen steht. Eine dennoch auf Zahlung des Saldos gerichtete Klage wäre abzuweisen.
Eine Verurteilung des Mieters Zug um Zug gegen Vorlage der Belege scheidet aus, weil dies
dem Interesse der Parteien nicht gerecht würde.
Gesetzlich nicht geregelt ist die Frage, ob der Mieter seine geleisteten Vorauszahlungen
zurückverlangen kann, wenn der Vermieter sich weigert, Abrechnung zu erteilen.
Dies ist für ein laufendes Wohnraummietverhältnis verneint worden u.A. im Hinblick
darauf, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB an weiteren
Vorauszahlungen hat und auf Abrechnung klagen kann ( OLG Hamm, ZMR 1998, 624 ). Ist
das Mietverhältnis beendet, kommt ebenfalls nur der Klageweg in Betracht ( vgl.
Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., Verlag Beck
Seite 234 ff. mit Stellungnahme zum teilweise gegenteiligem Rechtsentscheid des OLG
Braunschweig in ZMR 1999,694 unter Hinweis auf Vollstreckungsmöglichkeiten nach § 887
ZPO )
V. Verjährung
Die Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB regelmäßig 3 Jahre. Dabei beginnt die
Verjährung gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem die
Forderung entstanden ist, in dem also die Betriebskostenabrechnung übersandt worden und
zugegangen ist.
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