Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

Bei gemischt genutzten Objekten kann die Umlage der Betriebskosten oft nicht einheitlich
erfolgen. Gemäß § 556 a Abs. 1 BGB sind Betriebskosten bei der Vermittlung von
Wohnraum „nach dem Anteil der Fläche“ umzulegen. Es dürfen also nur Kosten für
Wohnungen umgelegt werden, die ihren Grund in der Wohnungsnutzung haben. Kosten, die
auf gewerbliche Nutzung entfallen, sind vorweg abzuziehen. Hierzu besteht eine Pflicht,
solange nicht gerade der Vorwegabzug zu einer unangemessenen Belastung der
Wohnungsmieter führt.
Abrechnungspflichtig ist grundsätzlich der Vermieter. Dies folgt bei der Vermietung von
Gewerberaum aus der Vorauszahlungsabrede als solcher (allgemeine Meinung) und für
Wohnraum und preisgebundenen Wohnraum aus den eingangs genannten Vorschriften. Im
Falle des Vermieterwechsels ist der Verkäufer verpflichtet, gegenüber dem Mieter bezüglich
der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode
die Betriebskosten abzurechnen. Den Erwerber trifft diese Pflicht erst für die
Abrechnungsperiode, während derer er Eigentum erwirbt (so zuletzt BGH, ZMR 2004, 250).
§ 556 Abs. 3 BGB regelt die Folgen einer verspäteten Abrechnung. Nach dieser Vorschrift
ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monates nach Ende des
Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer
Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die
verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Ob letzteres der Fall ist, ist jeweils im
Einzelfall zu bestimmen. Für den Vermieter eine Eigentumswohnung muss wohl gelten,
dass er eine verzögerte Abrechnung durch den WEG-Verwalter dann nicht zu vertreten hat,
wenn er sich nachdrücklich um die Vorlage der WEG-Abrechnung bemüht hat
(vgl. Sternel in ZMR 2001, 937, 940). Letzteres muss wohl auch für die übrigen Fälle gelten,
in denen sich der Vermieter Dritter zur Erstellung der Abrechnung oder der
Abrechnungsgrundlage bedient.
Der Mieter ist verpflichtet, Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf
des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Tut er dies nicht, kann er
Einwendungen nicht mehr geltend machen. Auch für den Mieter gilt dabei, dass sich die
Rechtsfolge nur dann ergibt, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§
556 Abs. 3 letzter Satz).
Die Betriebskostenabrechnung selbst ist nach den Grundsätzen von § 259 BGB zu erstellen.
Mindestens erforderlich ist eine Zusammenstellung
� der Gesamtkosten,
� die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,
� die Berechnung des Anteils des Mieters und
� der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (so BGH NJW 82, 573).
Die Abrechnung muss nachvollziehbar und aus sich heraus verständlich sein. Bei
verbrauchsabhängiger Abrechnung sind die Zählerstände anzugeben, so dass eine
Transparenz des Ergebnisses herbeigeführt wird.
Im Übrigen ist bei der Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels offen zu legen, wie die
jeweilige Quote ermittelt worden ist. Gesamtfläche und Einzelfläche sind anzugeben, bei
Abrechnungen nach Kopfteilen die Gesamtanzahl der Personen, ggf. nach zeitlichen
Abschnitten gegliedert und die Zahl der Personen für die der Mieter aufkommen soll. Wird
mit Prozentsätzen gearbeitet, ist die Berechnungsgrundlage darzulegen. Bei nicht einheitlich
genutzten Objekten ist insbesondere eine Erläuterung erforderlich, die nachvollziehbar
macht, nach welchem Verfahren die auf die jeweiligen Nutzungsanteile entfallenen Kosten
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