Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

Demgegenüber kann der Vermieter von Gewerberaum jedenfalls durch individualvertragliche
Regelungen den Mieter mit zusätzlichen Kosten belasten, wie z. B. Verwaltungskosten oder
auch den Kosten der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der Mieträume,
soweit die Mietsache mangelfrei übergeben worden ist.
Jedenfalls aber bedarf es zur wirksamen Überbürdung von Betriebskosten au den Mieter
einer klaren Vereinbarung. Dabei dürfte die Bezugnahme auf § 2 BetrKV ausreichen, nicht
aber eine schlichte Vereinbarung nach deren Inhalt „der Mieter die Betriebskosten trägt “.
II. Vorauszahlungen
Gemäß §§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB, 20 Abs. 3 Satz 1 Neubaumietenverordnung (NMV)
dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
Dies gilt auch im Gewerbemietrecht.
Allerdings ist aus diesen Vorschriften der Vermieter nicht verpflichtet, überhaupt
Vorauszahlungen zu vereinbaren. Hieraus folgt, dass ohne Vorliegen besonderer Umstände
der Vermieter keine Pflichtverletzung begeht, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für
Betriebskosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht
nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten (BGH, NJW 2004, 1102).
Gegenteiliges soll demnach nur noch gelten, wenn der Vermieter dem Mieter bei
Vertragsabschluss etwa die Angemessenheit der Vorauszahlung ausdrücklich zugesichert
oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der
tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines
Mietverhältnisses zu veranlassen („Lockvogelangebot“); vgl. auch Landgericht Frankfurt a.
M., WuM 1979, 24).
Sind Vorauszahlungen vereinbart, kann gemäß § 560 Abs. 4 BGB bei preisfreiem
Wohnraum jede Partei des Mietvertrages nach einer Abrechnung die Anpassung der
Vorauszahlung durch eine einseitige Erklärung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Die Erklärung wird wirksam mit dem Ablauf des auf den Zugang der Erklärung folgenden
übernächsten Monats ( entsprechend § 560 Absatz 2, Satz 1 BGB ).
Bei Gewerberaum ist davon auszugehen, dass die Vorauszahlungsvereinbarung als solche
bereits das Erhöhungsrecht bzw. die Ermäßigungspflicht in sich trägt.
Bei preisgebundenem Wohnraum ist nach § 20 Abs. 4 Neubaumietenverordnung in
Verbindung mit § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes zu verfahren. Erhöhte
Vorauszahlungen sind im Rahmen einer Mieterhöhungserklärung zu fordern, die eine
Berechnung und Erläuterung enthalten muss. Rückwirkende Erhöhungen sind dabei nicht
erlaubt.
III. Umlageschlüssel
§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB sieht bei preisfreiem Wohnraum als regelmäßigen
Umlegungsmaßstab vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften oder einer anderweitigen
Vereinbarung der Parteien den Flächenschlüssel vor. Eine derartige anderweitige Vorschrift
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