Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

erklären und zu begründen (z.B. durch Vorlage eines Gutachtens, Hinweis auf den
Mietspiegel usw.), § 558a I BGB.
Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen zu, wird die erhöhte Miete mit Beginn des
dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens fällig, § 558b I BGB. Stimmt
der Mieter nicht bis zum Ablauf von 2 Kalendermonaten nach Zugang des
Erhöhungsverlangens zu, muss der Vermieter Klage auf Zustimmung innerhalb von weiteren
drei Monaten erheben, § 558b II BGB. Das Mietrechts gestattet dem Vermieter, Mängel des
Mieterhöhungsverlangens im Verfahren zu heilen, allerdings hat er
keinen Anspruch darauf, dass bei einer entscheidungsreifen Lage das Verfahren solange
ausgesetzt wird.
V. Mieterhöhungen wegen Modernisierungen, §§ 559,559a,559b BGB
Der Vermieter kann Kosten, die er für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet hat in
einem gesetzlich bestimmten Umfang auf die Miete umlegen (Modernisierungsumlage).
Materiell-rechtliche Voraussetzungen hierfür ist die Durchführung von
Modernisierungsmaßnahmen (nicht Instandhaltungen, zu denen der Vermieter aus § 535 II
BGB verpflichtet ist) zur:
� Erhöhung des Wohnwertes,
� Einsparung von Energie (alle Energiearten),
� Baumaßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten
hat (z.B. angeordnete Maßnahmen).
Einrechenbar in die Umlage sind die aufgewendeten Kosten, also z.B. die Kosten eines
Darlehns (Zins und Tilgung), jedoch nicht (mehr) die Aufwendungen aus gestiegenen
Kapitalkosten. Nicht berücksichtigt werden auch die öffentlichen Zuschüsse, seien sie
Fördermittel oder Zinsermäßigungen bei öffentlich geförderten Darlehn (Drittmittel, vgl. §
559a BGB).
Das Verfahren der Erhebung der Umlage ist in § 559b BGB geregelt. Der Vermieter hat die
entstandenen Kosten zu ermitteln und ggf. (bei Modernisierung mehrerer Wohnungen oder
eines ganzen Mehrfamilienhauses) auf die einzelnen Wohnungen angemessen aufzuteilen
(z.B. nach der Wohnungsgröße). Die Höhe der Umlage beträgt 11% der für die Wohnung
aufgewendeten Kosten auf die Summe der Jahresmiete.
Beispiel: Die für die Wohnung aufgewendeten Kosten betragen 10.000 EUR. Die
Jahresmiete beträgt 6.000 EUR. Der Vermieter ist berechtigt, 11% von 10.000 EUR = 1.100
EUR auf die Jahresmiete von 6.000 EUR aufzuschlagen. Damit ergibt sich eine Jahresmiete
von 7.100 EUR und eine Monatsmiete von 591,67 EUR gegenüber vorher 500 EUR.
Die Umlageerklärung hat in Textform zu erfolgen. Sie muss die Berechnung der Umlage
und die Erläuterung der Erhöhung nach den Voraussetzungen der §§ 559,559a BGB
enthalten. Die Erklärung selbst hat rechtsgestaltende Wirkung, d.h. sie bewirkt die
Erhöhung, ohne dass es der Zustimmung des Mieters bedarf. Dieser kann aber die
Unwirksamkeit der Erklärung gerichtlich klären lassen. Die Wirkung der Erklärung ist auch
unabhängig davon, ob der Mieter zur Duldung der Modernisierung verpflichtet war.
Die Fälligkeit der Umlageerhöhung tritt ein mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der
Erhöhungserklärung.
Die Regelungen zur Modernisierungsumlage sind zwingend und können nicht zum Nachteil
des Mieters abbedungen werden, §§ 559 III, 559a V, 559b III BGB.
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