Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

) mittels Mietdatenbank, § 558a II Ziff.2, 558e BGB
Die Mietdatenbank ist eine Sammlung von Angaben zu Mietentgelten in einem
lokalen/regionalen Bereich, die von den Gemeinden bzw. Interessenverbänden geführt
bzw. anerkannt wird und durch die Menge und Vergleichbarkeit ihrer Angaben
Rückschlüsse auf die ortsübliche Vergleichsmiete in bezug auf die betroffene Wohnung
zulässt. Da Mietdatenbanken ständig aktualisiert werden können, sind sie u.U. in Bezug
auf die Veränderungen in der Miethöhe zeitnäher als ein Mietspiegel. Jedoch werden
Mietdatenbanken in Deutschland nur vereinzelt und versuchsweise geführt. Der
Mietdatenbank kommt im Verfahren nur die Bedeutung eines Indizes zu, dass freier
richterlicher Beweiswürdigung unterliegt. Der Gesetzgeber hat aber in der Begründung
zum reformierten Mietrecht die Möglichkeit angedeutet, den Mietdatenbanken zu einem
späteren Zeitpunkt weitreichendere materiell- rechtliche und prozessuale Konsequenzen
zuzuordnen, wenn ausreichende praktische Erfahrungen vorliegen (vgl. BT-Drucksache
14/4553 S.58).
c) mittels Gutachten, § 558a II Ziff. 3 BGB
Das Gutachten ist gegenwärtig die im Prozess häufig verwendete Form der
Beweiserhebung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es ist durch einen
öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu erstellen und mit Gründen zu
versehen. Der Vermieter kann jedoch bereits seinem Mieterhöhungsverlangen ein solches
Gutachten beifügen, um die Erhöhung zu begründen. Die Vorlage eines vorprozessualen
Gutachtens kann u.U. einem Mieterhöhungsprozess vorbeugen. Die Kosten eines
vorprozessualen Gutachtens hat jedoch der Vermieter zu tragen, sie können in einem
Mietprozess – auch bei Unterliegen des Mieters – diesem nicht als Prozesskosten
aufgebürdet werden (vgl. Börstinghaus in Schmidt/Futterer: Mietrecht, 1999, Rn. 399 zu
§ 2 MHG).
d) durch die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen, § 558a II
Ziff.4 BGB
Die Benennung von drei Vergleichswohnungen, die nach den o.g. Kriterien der
betroffenen Wohnung entsprechen war bereits im § 2 MHRG geregelt und wurde in das
reformierte Mietrecht übernommen. Der Vermieter kann vergleichbare Wohnungen auch
aus dem „eigenen Wohnungsbestand“ benennen. Da aber die Benennung von drei
Vergleichswohnungen – für sich genommen – noch nicht begründen, dass die Entgelte für
diese Wohnungen die ortsübliche Miete widerspiegeln, entzünden sich Mietrechtsstreite
häufig an dieser Frage. Es existiert eine sehr umfangreiche und detaillierte
Rechtsprechung dazu, auf die hier nur verwiesen werden kann (vgl. Börstinghaus, a.a.O.
Rn. 401 ff. zu § 2 MHG).
3. Beachtung der Kappungsgrenze, § 558 III BGB
Innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung damit 20% nicht
übersteigen. Ausgenommen sind Erhöhungen wegen Modernisierungsumlagen und
Veränderungen der Betriebskosten.
4. Das Verfahren der Mieterhöhung bei Anpassung an die ortsübliche
Vergleichsmiete
Der Vermieter hat das Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter in Textform zu
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