Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

Mindestabstand von einem Jahr zur letzten Mieterhöhung voraus, 558 I BGB. Da dem
Mieter eine „Überlegungsfrist“ von drei Monaten eingeräumt wird (§ 558b I BGB), muss die
Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben sein, damit ein Anspruch des Vermieters auf
Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung besteht, vgl. auch § 558 I S.1 BGB.
2. Begriff und Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete als fiktiver Wert wird nach Merkmalen für den
Wohnwert bestimmt. Der Gesetzgeber gibt die Merkmale
� Art
� Größe,
� Ausstattung
� Beschaffenheit,
� Lage,
vor, § 558 II BGB. Maßstab sind die Preisverhältnisse auf dem freien, nicht auf dem
gebundenen (subventionierten) Wohnungsmarkt.
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann nach mehreren Methoden erfolgen:
a) mittels Mietspiegel, §§ 558c, 558d BGB
Das Gesetz unterscheidet zwischen dem sog. „einfachen Mietspiegel“ (§ 558c I BGB) und
dem „qualifizierten Mietspiegel“ (§ 558d BGB).
Beim einfachen Mietspiegel handelt es sich um eine Übersicht über die ortsüblichen
Vergleichsmieten einer oder mehrerer Gemeinden, die durch die Gemeinde oder
Interessenvertretungen der Mieter/Vermieter (Mieterbund, Haus- und
Grundbesitzerverband) oder durch einen Dritten erstellt wurde. Der Mietspiegel muss
entweder gemeinsam durch die o.g. Beteiligten erstellt oder durch sie anerkannt worden
sein.
Beim qualifizierten Mietspiegel wurde diese Übersicht „nach anerkannten
wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt und von der Gemeinde oder den
Interessenvertretungen anerkannt. Was „anerkannte wissenschaftliche Grundsätze“ sind,
wird vom Gesetz nicht näher definiert, gemeint sind aber offensichtlich Methoden der
Statistik. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren anzupassen (durch
Stichproben oder Vergleich mit dem Preisindex des Statistischen Bundesamtes) und im
Abstand von vier Jahren neu zu erstellen, § 558d II BGB.
Die rechtliche Bedeutung des Mietspiegels ist unterschiedlich zu bewerten. Während der
einfache Mietspiegel im Mieterhöhungsverfahren als Indiz für die Vergleichsmiete dient,
und im Rahmen des § 286 ZPO freier richterlicher Beweiswürdigung unterliegt, statuiert
der qualifizierte Mietspiegel eine gesetzliche Vermutung gem. §§ 558d III BGB, 292 S.1
ZPO dahingehend, dass die darin ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
wiedergeben. Greift diese Vermutung, weil auch die anderen Voraussetzungen des
Mieterhöhungsverlangens eingehalten worden sind, dann trifft die Beweislast für das
Bestreiten der Richtigkeit der ortsüblichen Vergleichsmiete lt. Mietspiegel den Mieter.
Der Vermieter muss dazu jedoch in seinem Mieterhöhungsverlangen auf den
qualifizierten Mietspiegel hinweisen, § 558a III BGB. Durch das novellierte Mietrecht
wurde mit diesen Regelungen die Bedeutung des Mietspiegels in Auseinandersetzungen
um die Miete erhöht.
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