Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

Die fristlose Kündigung schließt die (gleichzeitige) Geltendmachung von
Schadenersatzansprüchen (z.B. Umzugskosten des Mieters) nicht aus. Dies ergibt sich aus
der Übertragung des Rechtsgedankens im Dienstrecht (§ 628 II), die wegen der Ähnlichkeit
beider Rechtsinstitute möglich ist.
2. Kündigungsgründe
Wichtigster Grund für fristlose Kündigungen des Vermieters sind Mietrückstände. Die
Bestimmungen hierzu sind - nach wie vor – unübersichtlich. Gem. § 543 II Ziff. 3 existieren
zwei Tatbestände:
der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder
einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug,
der Mieter muss in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstrecktmit
der Entrichtung der Miete in Verzug gekommen sein.
Auch nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches kann die Kündigung unwirksam
werden, wenn der Mieter zahlt oder eine öffentliche Stelle (z.B. das Sozialamt) sich zur
Zahlung verpflichtet (§ 569 II Ziff. 2 –Schonfrist: 2 Monate nach Zustellung ).
die Erklärung ist bedingungsfeindlich und führt zur Schuldmitübernahme der öffentlichen
Stelle. Sie haftet mit dem Mieter gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner.
Verfahrensrecht: Eine möglicherweise zu diesem Zeitpunkt bereits anhängige
Räumungsklage des Vermieters wird damit unbegründet. Der Vermieter kann einer
Abweisung und den damit verbundenen Kostenfolgen nur entgehen, wenn er den
Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt (§ 91a ZPO). Zahlt der Mieter nach
Zugang der Kündigungserklärung, ist dem Vermieter wegen der dann ebenfalls eintretenden
Rechtsfolgen aus § 569 III Ziff. 2 von der Räumungsklage abzuraten.
Jedoch tritt die Wirkung des § 569 III Ziff. 2 nicht unbegrenzt ein. Eine innerhalb von 2
Jahren vor der gegenwärtigen Kündigung zugegangene und nach § 569 III Ziff. 2
unwirksame Kündigung hebt die Schutzwirkung auf (§ 569 III Ziff. 2 S. 2).
Der Vermieter kann die auf Räumung und Zahlung nach fristloser Kündigung wegen
Zahlungsverzuges gerichtete Klage auch auf die bis zur Räumung geschuldete
Nutzungsentschädigung erstrecken, um so einen späteren weiteren Prozess zu ersparen ( so
BGH in ZMR 2003,333 zu § 259 ZPO ).
F. Rechtsfragen der Mietänderung
I. Vereinbarungen zu Mieterhöhungen, § 557 I BGB
§ 557 I BGB stellt ausdrücklich klar, dass die Parteien während des Mietverhältnisses eine
Mieterhöhung vereinbaren können. Dies entspricht dem Grundsatz der Parteiautonomie.
Ebenso ist es möglich, dass die Parteien den Ausschluss von Mieterhöhungen während der
Mietzeit vereinbaren, vgl. § 557 III BGB. Der Ausschluss kann sich auch aus den
Umständen ergeben.
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