Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

Soweit statt oder neben der Barkaution eine Bürgschaft geleistet wird, ist diese ebenfalls auf
drei Monatsmieten begrenzt (§ 551 I S.1 BGB; LG Hamburg, WuM 1989, 138). Wegen der
Akzessorietät der Bürgschaft (§ 767 I) geht diese im Wege der Abtretung nur gleichzeitig
mitder Hauptschuld über (§ 401 I); die Abtretung der Hauptforderung ohne die Bürgschaft
führt zum Erlöschen derselben (§ 1250 II entsprechend; BGHZ 115, 177 = NJW 1991,
3025).
Für den Fall der Veräußerung des Mietobjektes sieht § 566a eine besondere Regelung vor.
Der Erwerber tritt auch in die Sicherungsrechte ein (nach Maßgabe des § 566 I BGB nach
Umschreibung im Grundbuch, falls keine Vorausabtretung erfolgt ist)
.
Im Gegensatz zu der vor dem 1.9.2001 geltenden Regelung haftet der Erwerber gem. § 566a
BGB für die Mietsicherheit ohne weitere Voraussetzungen. Der Veräußerer (bisheriger
Vermieter) haftet für die Rückgewähr der Sicherheiten subsidiär d.h. dann, wenn der
Vermieter die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen kann.
Nach der vorhergehenden Regelung musste der Mieter im Zweifel von dem bisherigen
Vermieter verlangen, dass dieser die Sicherheit an den Erwerber auszahlt (OLG Karlsruhe,
NJW-RR 1989, 267 = WuM 1989, 63). Eine entsprechende Klage des Mieters musste sich
also auf die Verurteilung des (bisherigen)Vermieters zur Zahlung der Kaution an den Dritten
(Erwerber) richten.
Auch der Zwangsverwalter hat die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen, unabhängig von
der Frage, ob er die Kaution vom Schuldner erhalten hat ( BGH, ZMR 2003, 903 )
b) Sicherungspfandrecht
Neben der Kaution ist auf das Sicherungspfandrecht des Vermieters (§ 562 BGB)
hinzuweisen. Es ist ein gesetzliches Pfandrecht; in seiner Sicherungswirkung aber begrenzt,
da die sich in der Wohnung befindlichen Sachen des Vermieters häufig unpfändbar nach
§ 811 ZPO sind (Ausnahmen: Schmuck, Liebhaberstücke, Sammlungen). Jedoch war bereits
die Regelung der §§ 559 – 563 a.F. - mit der die Neuregelung der §§ 562-562d BGB
inhaltlich übereinstimmt - zu kompliziert, als dass sie im Alltag der Mietpraxis größere
Bedeutung erlangen konnte. Soweit der Mieter Gegenstände einbringt, die unter
Eigentumsvorbehalt stehen, erstreckt sich das Vermieterpfandrecht auch auf das
Anwartschaftsrecht des Mieters.
E. Beendigung des Mietverhältnisses
I. Ordentliche Kündigung, Befristung, Aufhebung
1. Allgemeines
Als Dauerschuldverhältnis muss der Mietvertrag grundsätzlich von jeder Partei durch
einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung (Kündigung) auflösbar sein (§ 542 I
BGB).
Wegen der sozialen Bedeutung des Wohnungsmietrechts sind jedoch die
Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters beschränkt (vgl. §§ 573,574 BGB).
Für die Kündigung als Rechtsgeschäft ist die Stellvertretung grundsätzlich zulässig. Die
Kündigung bedarf der Schriftform (§ 568 I BGB), die gem. § 126 I BGB vom Aussteller
eigenhändig unterschrieben werden muss. Daher genügt ein Telegramm nicht (AG Siegburg,
WuM 1993, 647), ebenso wenig eine Telefaxkopie oder die Übermittelung durch andere
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