Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

zeitweilig erhebliche Eingriffe in seine Lebensführung verbunden sind (vgl. BGH NJW
1992,1386).
Die Duldungspflicht wird durch die Rechtsprechung weit gefasst. Sie kann im Einzelfalle
auch einen vorübergehenden Auszug des Mieters rechtfertigen, wenn die
Modernisierungsmaßnahmen anders nicht realisierbar sind; allerdings ist dann sorgfältig zu
prüfen, ob der Auszug ggf. eine unzumutbare Härte i.S.d. § 554 II BGB für den Mieter oder
Familienangehörige darstellt (BVerfG NJW 1992, 1378).
Den Mieter trifft nach der Gebrauchsüberlassung als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag die
Verpflichtung, die Wohnung und evtl. mitvermietete Sachen pfleglich zu behandeln und vor
Verschlechterungen zu schützen (Sorgfaltspflicht, vgl. i.e. auch Sonnenschein, NJW 1998,
2183). Bei Verletzung dieser Pflicht haftet der Mieter dem Vermieter aus positiver
Vertragsverletzung (pVV). Erwartet werden von dem Mieter nicht nur die Unterlassung
übermäßiger Eingriffe in die Bausubstanz (Beispiel: über das übliche Maß hinausreichendes
Anbohren von Fliesen, LG Göttingen, ZMR 1990, 145), sondern auch vorsorgliches Handeln
zur Abwendung möglicher Gefahren (z.B. das Überwachen der Waschmaschine beim ersten
Waschgang; LG Mannheim, ZMR 1991, 441 oder der Schutz der Heizungsanlage vor
Frosteinwirkung; OLG Hamm, WuM 1996, 470). Auch dann, wenn der Mieter bei weiterhin
bestehendem Mietverhältnis die Nutzung aufgegeben hat, treffen ihn diese
Sorgfaltspflichten.
Die Schadensminderungspflicht ist eine besondere Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis,
i.d.R. genügt ihr der Mieter durch eine entsprechende Anzeige des Mangels beim Vermieter,
bei Gefährdungslagen ist er im Rahmen des Zumutbaren auch zu Abwendungsmaßnahmen
verpflichtet. Voraussetzung ist allerdings, das der Mieter den Mangel kennt oder
grobfahrlässig nicht kennt (OLG Köln, NJW-RR 1990, 224), d.h. bei Anwendung üblicher
Sorgfalt hätte ohne weiteres erkennen können. Unterlässt der Mieter die Anzeige, erleidet er
Rechtsverluste und haftet ggf. für entstandene Schäden, § 536c II BGB.
III. Rechtsposition des Vermieters
1. Anspruch auf den Mietzins
Der Begriff der „Miete“ oder des „Mietzinses“ ist gesetzlich nicht näher definiert. Im
allgemeinen wird darunter der Betrag für die Gebrauchsüberlassung selbst und die
Nebenkosten, die der Mieter vertraglich übernommen hat verstanden (vgl.
Hinz/Ormanschick/Riecke/Scheff: Das neue Mietrecht in der anwaltlichen Praxis, Bonn
2001, Rn.10 ff. zu § 4 m.w.N.)
Die Höhe des Mietzinses ist grundsätzlich frei vereinbar. Jedoch versucht die Rechtsordnung
wegen der sozialen Bedeutung der Wohnraummiete den Mietzins sowohl im Zusammenhang
mit der Begründung des Mitverhältnisses als auch während der Laufzeit des Vertrages in der
Höhe zu begrenzen (zu den Besonderheiten der Mieterhöhung während der Laufzeit vgl.
unter Ziff. 5) um Mietwucher zu verhindern.
Beispiel:M sucht eine Wohnung in der Stadt S, da er dort eine Arbeit gefunden hat. Er gerät
an den V,der ihm eine Wohnung für 10,- €/qm anbietet. M geht in Unkenntnis der örtlichen
Mietpreise darauf ein. Später erfährt er, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten bei 5,-€/qm
liegen.
Schutzvorschriften gegen Mietwucher:
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