Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

Im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung können diese Rechte aber wieder aufleben, wenn
sie der Mieter dann geltend macht (LG Köln, WuM 1990,17; AG Osnabrück, NJW-RR
1995,971; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994,399).
Eine Verwirkung findet nicht statt, wenn der Mieter aufgrund von Verhandlungen mit dem
Vermieter in der Erwartung weiterzahlt, der Schaden werde alsbald behoben (OLG
Düsseldorf, WuM 1995, 435).
d) Schutzwirkungen zugunsten Dritter
Die Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht nicht nur gegenüber dem Mieter, sie kann
sich aber auch zugunsten Dritter im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflichten
auswirken. Der Vermieter hat hier insbesondere vor Gefahren zu schützen, die von der
Mietsache ausgehen.
Beispiel: Mieter M lädt seine Freundin auf ein Glas Wein in seine Wohnung ein. Wegen
schlechter Treppenbeleuchtung und des schadhaften Treppenbelages stürzt diese bereits bei
der Ankunft, zieht sich einen komplizierten Beinbruch zu und erleidet als Freiberuflerin
wegen der langen Arbeitsunfähigkeit erhebliche Umsatzeinbußen.
Besteht ein Anspruch der F gegen den Vermieter auf Schadenersatz aus Vertrag ?
Der Vermieter haftet für eigenes Verschulden auch gegenüber Dritten, denen der Mieter den
Gebrauch der Wohnung ständig oder vorübergehend gewährt, denn diese Art der
Gebrauchsüberlassung an andere gehört zu den vorausgesetzten Inhalten des Mietvertrages.
Insofern ist der Mietvertrag ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Die F hätte
somit nicht nur einen Anspruch aus § 823 I sondern auch einen vertraglichen Anspruch (hier
aus pVV) obwohl sie selbst mit dem Vermieter keinen Vertrag eingegangen ist.
II. Pflichten des Mieters
Hauptpflicht des Mieters ist die Zahlung des Mietzinses (Schickschuld, §§ 535 II, 270 I
BGB). Diese wird im Zusammenhang mit den Ansprüchen des Vermieters behandelt, da in
der Praxis der Mietzahlungsverzug im Zusammenhang mit den daraus resultierenden
Vermieteransprüchen relevant ist.
Weitere Mieterpflichten:
� die Duldungspflicht gegenüber Modernisierungsmaßnahmen (§ 554 II BGB)
� die allgemeine Sorgfaltspflicht hinsichtlich der überlassenen Sachen,
� die Schadensminderungspflicht (§ 536c BGB)
Die Duldungspflicht nach § 554 II BGB soll dem Vermieter ermöglichen, notwendige und
sinnvolle Modernisierungen durchzuführen ohne vom Mieter blockiert zu werden. Mit dem
4. MietrÄndG (1993) wurde der Duldungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter
auf Maßnahmen zur Einsparung von Wasser und zur Schaffung neuen Wohnraumes
erweitert. Diese Änderung wurde in der Mietrechtsreform 2001 beibehalten. Unter
Berücksichtigung der dann möglichen Mieterhöhungen (Umlage nach § 559 I BGB) soll
andererseits der Mieter sog. „Luxussanierungen“ nicht schutzlos ausgesetzt sein. § 554 II
BGB enthält daher eine sog. „Härteklausel“, nach der die Gerichte im Streitfall eine
Interessenabwägung vorzunehmen haben. Ein „Nachziehen“ des Vermieters auf den
Wohnstandard, der ortsüblich ist, wird der Mieter immer zu dulden haben, auch wenn damit
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