Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

Beispiel: Der Mieter lässt nach mehreren vergeblichen Aufforderungen an den Vermieter die
schadhafte Wohnungstür selbst reparieren und verlangt Aufwendungsersatz nach § 536a II
BGB. Für die Zeit, in der Mangel bestand, kann er zugleich die Miete nach § 536 I BGB
mindern.
Im einzelnen
Mietminderung:
Mit dem Mietminderungsanspruch befreit der Gesetzgeber den Mieter - bei Vorliegen eines
entsprechenden Mangels - ganz oder teilweise von der Leistung des Mietzinses. Er gibt dem
Mieter damit eine sog. "rechtsvernichtende" Einwendung gegen den Zahlungsanspruch des
Vermieters. Der Mietminderungseinwand ist weder abhängig von der Anerkennung des
Mangels bzw. der Minderung durch den Vermieter noch der Inverzugsetzung des Vermieters
mit der Mängelbeseitigung. Die Mietminderung ist für Wohnraummietverhältnisse nicht
abdingbar (§ 536 IV BGB); anders bei Geschäftsraummiete und Pacht.
Für die Bemessung der Minderung verwies das Gesetz in der vor dem 1.9.2001 geltenden
Fassung (§ 537 I BGB a.F.) auf die kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche (§§ 472,473
BGB a.F.), die aber im Grunde für diesen Zweck untauglich waren. In der ab dem 1.9.2001
geltenden Fassung geht der § 536 I BGB nur noch von der Entrichtung einer „angemessen
herabgesetzten“ Miete aus. Man kann sich daher nur an den bereits durch die
Rechtsprechung entschiedenen Fällen orientieren (Übersicht: Mutter, ZMR 1995,189;
Sternel, S. 275 ff.).
Verfahrensrechtlicher Hinweis: Da der Mietminderungsanspruch den Mieter per Gesetz
von der Mietzahlung freistellt, muss dieser die Mietminderung auch nicht klageweise geltend
machen (Problem des Rechtsschutzbedürfnisses). Ein Rechtsschutzbedürfnis des Mieters auf
gerichtliche Feststellung der Angemessenheit der Mietminderung dürfte allerdings dann
vorliegen , wenn die Minderung zwischen Mieter und Vermieter streitig ist. Im Zweifel sollte
dem Mieter geraten werden, zunächst - nach Ankündigung - gegenüber dem Vermieter einen
angemessenen Betrag einzubehalten. Ist der Vermieter damit nicht einverstanden, müsste er
seinerseits auf Zahlung des vollen Mietzinses klagen.
Mängelbeseitigung und Ersatzvornahme:
Die Regelung des § 536a II BGB ergänzt § 536 BGB dahingehend, dass sie dem Mieter die
Möglichkeit gibt, den Mangel selbst zu beseitigen, und Erstattung der dafür erforderlichen
Aufwendungen zu verlangen.
Die Ersatzvornahme setzt immer Vertretenmüssen und Verzug des Vermieters voraus (§
536a I BGB). Der Vermieter muss also unter Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels
aufgefordert worden sein ( vgl. § 286 BGB, außerdem ist das Zugangserfordernis für die
Fristsetzung zu beachten). Lediglich bei Gefahr im Verzuge kann die Fristsetzung entfallen
(Rohrbruch, Kabelbrand). Der Mieter handelt dann im Rahmen der Geschäftsführung ohne
Auftrag (GOA) und kann Verwendungsersatz verlangen (§ 683 BGB).
Verfahrensrechtlicher Hinweis: Hat der Mieter die Kosten für die Mangelbeseitigung
vorgeschossen, so ist bei klageweiser Geltendmachung der Kosten die Inverzugsetzung
sowohl hinsichtlich der Mangelbeseitigung wie auch der Rechnungslegung für die
Aufwendungen zu prüfen. Zwar tritt der Verzug auch mit der Rechtshängigkeit der Klage ein
(§§ 286 I BGB, 253 I, 261 I ZPO), jedoch kann dann der Vermieter mit einer sofortigen
Anerkennung die Kostenfolgen aus § 93 ZPO für den klagenden Mieter herbeiführen. Bei
unterlassener Fristsetzung für die Mangelbeseitigung kann die Klage unbegründet sein.
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