Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

Der Vermieter muss sein Recht auf fristlose Kündigung aus § 543 II Ziff. 2 BGB gegen den
Mieter in Anspruch nehmen, wenn er über den „Hauptmietvertrag“, von dem der
Untermieter sein Besitzrecht ableitet auch den Untermietvertrag zu Fall bringen will (nicht
unproblematisch, da § 553 I BGB für den Mieter streitet; zum Kündigungsschutz bei
gewerblicher Zwischenvermietung vgl. § 565 BGB).
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter gem. § 553 I BGB einen Anspruch auf
Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung haben, z.B. dann, wenn die Wohnung nach
der Trennung dem zurückgebliebenen Ehepartner zu teuer geworden ist (LG Hamburg, WuM
1994,203), wenn er eine Wohngemeinschaft mit dem Untermieter eingehen will (LG Berlin, NJW-
RR 1992,13) oder für längere Zeit in das Ausland geht (LG Berlin, NJW-RR 1994,1289).
Der Zustimmungsanspruch besteht allerdings nur, soweit nicht die ganze Wohnung
untervermietet wird (1 LG Berlin, WuM 1991, 483)
Weitere Ansprüche aus unerlaubter Untervermietung gegen den Mieter sind:
� der Schadenersatz - Rechtsgrundlage pVV und § 823 I BGB,
� die Klage auf Unterlassung - § 541 BGB.
Der Anspruch auf Gebrauchsüberlassung ist jedoch nicht auf die bloße Besitzverschaffung
und die Duldung der zulässigen Nutzung beschränkt. Nach den Geboten von Treu und
Glauben, die jeden Vertragsschluss und jede Vertragsausführung tangieren, sind
weitergehende, mit dem Abschluss des Mietvertrages verfolgte Interessen des
Vertragspartners zu respektieren.
Beispiel: Rechtsanwalt V ist Eigentümer eines Geschäftshauses, in dem er seine Kanzlei
betreibt. Er will sich zur Ruhe setzen, schließt seine Kanzlei und vermietet die Praxisräume an
Rechtsanwalt M. Einige Zeit nach Abschluss des Vertrages hat er erhöhten Geldbedarf. Da in
seinem Geschäftshaus noch Räume frei sind, eröffnet er dort erneut eine Kanzlei. Muss M sich
das Verhalten des V bieten lassen ? Wie wäre die Rechtslage, wenn V statt selbst zu nutzen,
die freien Räume an einen weiteren Rechtsanwalt vermieten würde ? Im Rahmen der
ungestörten Belassung darf der Vermieter dem Mieter in unmittelbarer Nähe weder selbst
Konkurrenz machen, noch an Konkurrenten vermieten. Das gilt auch, wenn im Mietvertrag
keine Konkurrenzschutzklausel aufgenommen wurde. Rechtsanwalt M hat mithin einen
Unterlassungsanspruch gegen V. Sollte V aber z.B. bereits mit einem Konkurrenten einen
Mietvertrag abgeschlossen haben den er nicht mehr lösen kann, besteht gegen V ein
Schadenersatzanspruch (z.B. Ausgleich des Umsatzrückganges); ggf. kann das Gericht den
Schaden nach § 287 ZPO schätzen.
2. Erhaltung der Mietsache
a) Mangelbegriff
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch
geeignetem Zustand zu übergeben und während der Dauer des Mietverhältnisses in diesem
Zustand zu erhalten (§ 535 II BGB- Instandhaltungspflicht).
Hierbei tritt zunächst die Frage auf, von welchem Standard hinsichtlich des Zustandes der
Mietsache auszugehen ist. Maßgeblich hierfür ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
(vgl. Sonnenschein, NJW 1997,1281). Der Mieter hat daher grundsätzlich keinen Anspruch
auf die Modernisierung der Wohnung, d.h. die Ausstattung mit besserer Wärme- und
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