Das Mietrecht im Überblick - SAAR-MEISTER

Der Abschluss ist grundsätzlich formfrei, kann daher mündlich, schriftlich und auch
konkludent erfolgen (z.B. indem derVermieter die nicht vereinbarte Nutzung über einen
längeren Zeitraum duldet).
Zu beachten ist aber die Sondervorschrift des § 550 BGB, die über § 578 BGB auch auf die
Raummiete ausgedehnt wird, und für die Wirksamkeit von länger als auf ein Jahr befristeten
Verträgen die Schriftform verlangt. Absicht des Gesetzgebers ist es, einen potentiellen
Grundstückserwerber wegen des Grundsatzes „Veräußerung bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB)
durch den Formzwang des § 550 BGB über die mit dem Erwerb verbundenen Verpflichtungen
aufzuklären. Allenfalls in Ausnahmefällen könnte sich ein Mieter unter Berufung auf
unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) des Vermieters auf die Befristung berufen, etwa
dann, wenn er nachweisen kann, dass sich der Vermieter ausdrücklich verpflichtet hat, jeden
potentiellen Käufer auf das Bestehen des Mietverhältnisses hinzuweisen.
Auswirkungen auf das Verfahrensrecht: Streitig dürften solche Mietverhältnisse dann
werden, wenn der Vermieter wegen der fehlenden Schriftform sein Kündigungsrecht aus § 550
S.2 BGB vor Ablauf der Befristung wahrnimmt. Der Mieter sollte hier ausdrücklich auf das
Prozessrisiko hingewiesen werden, wenn er sich gegen die Kündigung wehrt. Streitig kann das
Mietverhältnis auch werden, wenn sich der Mieter (z.B. wegen allgemein sinkender Mietzinsen)
unter Berufung auf die fehlende Schriftform vor Ablauf der Befristung aus dem Mietverhältnis
lösen will und kündigt.
Zur Frage der Wahrung der Schriftform ( § 126 ) hat der BGH mit seiner Entscheidung vom
24.09.1997 ( NJW 1998, 58: zur Schriftform bei Mieterwechsel vgl. BGH NJW 1998, 62 ) bis
dahin bestehende Unsicherheiten teilweise beseitigt. Danach ist es für die Wirksamkeit eines
schriftlichen Mietvertrages, der aus Blättern besteht, nicht erforderlich, dass die einzelnen Blätter
körperlich zusammengefügt sind. Es genügt, wenn sich aus einereinheitlichen Gestaltung ( grafisch,
textlich, Gliederung ) die Zusammengehörigkeit ergibt
Entsprechende Entscheidungen hatte der BGH bereits für Vertragsnachträge durch seine
sog."Auflockerungsrechtsprechung" getroffen. Danach brauchen auch Nachträge zu einem
Mietvertrag nicht mit der Vertragsurkunde körperlich verbunden werden, wenn sich der Bezug
auf die Ursprungsurkunde aus dem Text ergibt (BGH NJW 1964,1851; BGH NJW
1969,1063). Nicht geklärt ist allerdings, ob diese Grundsätze auch für Anlagen (Karten,
Übersichten), auf die der Vertragstext Bezug nimmt gelten (vgl. Lindner-Figura, NJW
1998,731)
III. Wirksamkeit von Klauseln
Das Mietrecht nimmt aus Gründen des Mieterschutzes einige Einschränkungen der
Vertragsfreiheit vor, indem es insbesondere Freizeichnungsklauseln untersagt;
vgl.:
� §§ 536a,536d BGB - Freizeichnung von der Mängelhaftung,
� § 536 IV - Anspruch des Mieters auf Minderung bei Mängeln nicht abdingbar,
� § 309 Ziff.7 b BGB - keine Freizeichnung für grobe Fahrlässigkeit.
Zu beachten ist weiterhin, ob es sich um individuell ausgehandelte Vertragsbedingungen
handelt oder um Formularmietverträge. Formularmietverträge stellen Allgemeine
Geschäftsbedingungen i.S.d. §§ 305 ff. BGB dar, wenn mehrfache Verwendung (wenigstens
3-5 Verwendungen) erfolgt oder beabsichtigt ist. Wird der Inhalt zur Disposition der
Parteien gestellt (z.B. Änderungen des vorgedruckten Textes), handelt es sich um
individualvertragliche Vereinbarungen.
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