Der Ernst-Ludwig-Park - Portal-Darmstadt
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<strong>Der</strong> <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong><br />
Städtebau für kostengünstige Eigenheime
Lageplan <strong>Darmstadt</strong>
InHALtsvERzEIcHnIs seite 1<br />
GRusswoRt seite 2<br />
EInLEItunG seite 3<br />
PRojEKtvERLAuf seite 4<br />
stäDtEbAuLIcHER EntwuRf seite 12<br />
REALIsIERunG seite 16<br />
fAzIt seite 28<br />
Herausgeber | Anschrift | Kontakt<br />
Magistrat der Wissenschaftsstadt <strong>Darmstadt</strong><br />
Stadtplanungsamt<br />
Bessunger Straße 125 │ Block D<br />
64289 <strong>Darmstadt</strong><br />
Ansprechpartner<br />
Winfried Rohloff<br />
Telefon 06151. 13-2602 │ Fax 13-2088<br />
E-Mail stadtplanungsamt@darmstadt.de<br />
http//stadtplanung-darmstadt.de<br />
Gestaltung | Redaktion<br />
planquadrat<br />
Elfers Geskes Krämer Part.G. dwb BDA<br />
Architekten und Stadtplaner<br />
www.planquadrat.com<br />
1
Grußwor t<br />
Die Konversion ehemals militärisch genutzter Flächen<br />
und die Einbeziehung privater Partner in solche Pro-<br />
jekte werden vielerorts kontrovers diskutiert.<br />
Mit der Entwicklung des ehemaligen Kasernengeländes<br />
am Rande der Darmstädter Heimstättensiedlung zum<br />
attraktiven Wohnstandort <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong> zeigt die<br />
Wissenschaftsstadt <strong>Darmstadt</strong>, dass Konversionsmaß-<br />
nahmen bei sorgfältiger Vorbereitung und mit kom-<br />
petenten Partnern zügig, nachhaltig und zukunftswei-<br />
send realisiert werden können. Die öffentlich-private<br />
Partnerschaft (ÖPP) hat sich in der Entwicklungsge-<br />
sellschaft GVD mit städtischer Mehrheitsbeteiligung<br />
bewährt.<br />
Für den <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong> bedeutet dies<br />
• Private und öffentliche Investoren haben in kurzer<br />
Planungs- und Bauzeit rund 270 Wohnungen in Reihenhäusern<br />
und im Geschosswohnungsbau realisiert.<br />
• 250 Bäume sind gepflanzt worden, ein Fünftel des<br />
ehemaligen Kasernengeländes ist nun öffentliche<br />
Grünfläche.<br />
stADtRAt DIEtER wEnzEL | DARmstADt, APRIL 2007<br />
2<br />
• Notwendige Infrastruktureinrichtungen wie die<br />
Kindertagesstätte, die Buslinie und der Lebensmittelmarkt<br />
standen den neuen Bewohnerinnen und Bewohnern<br />
bereits bei Einzug zur Verfügung.<br />
• Mit rund 35.000 m³ wurde der gesamte mineralische<br />
Bauschutt der Kasernen in die Lärmschuttschüttung<br />
eingebaut. 4.000 LKW-Fahrten konnten so vermieden<br />
werden.<br />
Mein Dank gilt allen, die bei diesem Projekt Verantwortung<br />
übernommen haben: den damalig zuständigen<br />
Dezernenten, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern<br />
der städtischen Ämter, dem Aufsichtsrat, der Geschäftsführung<br />
und den Gesellschaftern der GVD, den<br />
planenden Büros, den beteiligten Dienststellen im<br />
Land und im Bund, den amerikanischen Streitkräften,<br />
den Investoren, den Nachbarn und der neuen Bewohnerschaft<br />
im <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong>.<br />
Die Erfahrungen, die wir mit diesem Projekt sammeln<br />
konnten, werden uns bei den weiteren in den kommenden<br />
Jahren anstehenden Konversionsmaßnahmen in<br />
<strong>Darmstadt</strong> nützlich sein.
Mit dem Erwerb der ehemaligen <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-Ka-<br />
serne hat die Wissenschaftsstadt <strong>Darmstadt</strong> im Jahr<br />
2001 die Voraussetzung für die Entwicklung eines<br />
neuen Wohnquartiers geschaffen.<br />
Das Gelände der <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-Kaserne bot aufgrund<br />
der Lage am Stadtrand und den im Kaufvertrag festge-<br />
haltenen Zielen die Option einer Revitalisierung durch<br />
kostengünstigen Wohnungsbau. Zu diesem Zweck hat<br />
die Wissenschaftsstadt <strong>Darmstadt</strong> gemeinsam mit<br />
Partnern aus der privaten Wirtschaft eine Entwick-<br />
lungsgesellschaft gegründet, die das Gelände seit<br />
2002 im Sinne eines kostengünstigen Wohnungsbaus<br />
erschließt und entwickelt.<br />
Eine Kindertagesstätte und ein Verbrauchermarkt<br />
ergänzen die Wohnnutzung. Inzwischen ist ein großer<br />
Teil der Baumaßnahmen abgeschlossen und der Ollen-<br />
dorffplatz eingeweiht. Die vorliegende Dokumentation<br />
bietet einen Rückblick auf die Entstehungsgeschichte<br />
des <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong>s und ihre Rahmenbedingungen.<br />
3<br />
Einleitung<br />
Innerhalb des Stadtgebietes besteht die Option,<br />
weitere Konversionsflächen durch neue Nutzungen zu<br />
revitalisieren. So gilt es in Zukunft, auf den gemachten<br />
Erfahrungen aufzubauen, diese weiterzuentwickeln und<br />
die darin liegenden Chancen für die städtebauliche<br />
Entwicklung zu nutzen.
Projektverlauf<br />
ERnst-LuDwIG-KAsERnE LuftbILD<br />
Geschichte der Kaserne<br />
Am süd-westlichen Stadtrand von <strong>Darmstadt</strong> ent-<br />
stand 1937/38 für ein Infanteriebataillon der deut-<br />
schen Wehrmacht die <strong>Ernst</strong>–<strong>Ludwig</strong>–Kaserne. Ihren<br />
Namen erhielt sie vom letzten regierenden Großher-<br />
zog <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong> von Hessen und bei Rhein (1868<br />
– 1937). Sie war ringsum von Wald umgeben.<br />
Das Kasernengelände war als rechtwinklige Anlage mit<br />
einem zentralen Platz angelegt worden. Die US-Ar-<br />
mee übernahm die Kaserne 1945 und erweiterte sie<br />
durch Waldrodung in den folgenden Jahren um 3,5<br />
ha, so dass die Gesamtfläche der Kaserne nun etwa<br />
11,1 ha betrug. Gleichzeitig wurde auch die Heimstät-<br />
tensiedlung bis an die Grenze des Kasernengeländes<br />
erweitert. Im Jahr 1992 kündigte die US-Armee die<br />
Freigabe der Kaserne an, woraufhin die Stadtverordne-<br />
tenversammlung der Stadt <strong>Darmstadt</strong> zur Sicherung<br />
der städtischen Ziele die Aufstellung eines Bebauungs-<br />
plans beschloss. Die Freigabe der Flächen verzögerte<br />
4<br />
sich durch die weiterhin bestehende Nutzung des<br />
östlichen Grundstücksanteiles durch die US-Armee.<br />
Diese Nutzung hätte den Anschluss des neuen Quar-<br />
tiers an die Heimstättensiedlung auf unabsehbare Zeit<br />
verhindert, so dass die Stadt <strong>Darmstadt</strong> auf einer Frei-<br />
gabe auch dieser Flächen bestand. Nach der Einigung<br />
mit der US-Armee sicherte sich die Stadt <strong>Darmstadt</strong><br />
1995 ein besonderes Vorkaufsrecht auf diese Flächen.<br />
Mit Abzug der US-Armee wurde das Gelände von der<br />
Bundesvermögensverwaltung übernommen. Die US-<br />
Armee darf bis heute eine Teilfläche von 1,4 ha für<br />
das amerikanische Theater nutzen. Eine Gedenktafel<br />
erinnert an den Abbruch der Kasernengebäude und die<br />
Wiederverwendung des Bauschutts für den Bau des<br />
Lärmschutzwalls.
Die Stadt <strong>Darmstadt</strong> sicherte die Ziele einer Kon-<br />
version im Rahmen der Bauleitplanung ab. Dazu<br />
wurde 1996 ein Vorentwurf zum Bebauungsplan W 32<br />
dargelegt.<br />
In der Darlegung wurde die Revitalisierung der Flächen<br />
durch kostengünstigen Wohnungsbau und Gewerbe<br />
vorgeschlagen. Ausgehend von der Lärmbelastung<br />
durch die Autobahn wurde im Westen ein „Low-Cost-<br />
Gewerbepark“ und östlich anschließend eine Wohnnut-<br />
zung in räumlicher Nachbarschaft zur Heimstätten-<br />
siedlung vorgesehen. <strong>Der</strong> <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong> bot die<br />
Möglichkeit zum Bau kostengünstiger Eigenheime, für<br />
die es im übrigen Stadtgebiet kaum noch Flächenre-<br />
serven gab.<br />
ERnst-LuDwIG-KAsERnE In DEn fünfzIGER jAHREn<br />
5<br />
Insgesamt wurden 270 Wohneinheiten projektiert. Um<br />
eine angemessene Vielfalt der Bebauung sicherzustel-<br />
len, sollten mehrere Bauträger beteiligt werden. Die<br />
Identität des neuen Stadtquartiers wurde durch die<br />
Umnutzung alter Mannschaftsgebäude gestärkt. Die an<br />
das Gelände anschließenden Straßen und die Linien-<br />
führung des H-Busses wurden in das Quartier hinein<br />
verlängert. Es galt, das Wohnquartier <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<br />
<strong>Park</strong> in das bestehende Stadt- und Landschaftsgefüge<br />
einzubinden.<br />
beginn der bauleitplanung
Projektverlauf<br />
Kaufver trag<br />
Mit den Kaufverträgen vom 30. Juni 2000 und 28.<br />
Juni 2001 erwarb die Stadt <strong>Darmstadt</strong> von der Bun-<br />
desrepublik Deutschland den größten Teil der <strong>Ernst</strong>-<br />
<strong>Ludwig</strong>-Kaserne. Es handelte sich um eine Fläche von<br />
9,7 ha. Das amerikanische Theater auf einer Fläche<br />
von 1,4 ha kann weiterhin auf unbestimmte Zeit<br />
von der US-Armee genutzt werden. Die erworbenen<br />
Flächen wurden differenziert in Flächen für sozialen<br />
Wohnungsbau, frei finanzierten Wohnungsbau, Gewer-<br />
be-, Grün-, Wald- und Straßenfläche.<br />
PLAnunGsGEbIEt ERnst-LuDwIG-KAsERnE<br />
Die Flächen für sozialen Wohnungsbau (2,2 ha) konn-<br />
6<br />
ten im Vergleich zu den frei finanzierten Wohnungs-<br />
bauflächen um 50% vergünstigt erworben werden. Im<br />
Gegenzug verpflichtete sich die Wissenschaftsstadt<br />
<strong>Darmstadt</strong>, auf den günstiger erworbenen Flächen in-<br />
nerhalb einer Frist von fünf Jahren geförderten Wohn-<br />
raum durch Neubau zu schaffen. Dieser Verpflichtung<br />
konnte sie wahlweise in eigener Hand oder durch<br />
Dritte wie z.B. Bauträger nachkommen.
IsomEtRIE voREntwuRf<br />
stADtPLAnunGsAmt<br />
Parallel zu den Kaufverhandlungen wurde 1997 ein<br />
Arbeitskreis gegründet, der die Übernahme und Ent-<br />
wicklung der Konversionsfläche durch die Stadt Darm-<br />
stadt vorbereitete. Neben dem Planungsdezernenten<br />
und dem Stadtplanungsamt waren externe Experten<br />
wie das Institut Wohnen und Umwelt GmbH, das Pas-<br />
sivhaus Institut, die Industrie- und Handelskammer,<br />
die Architektenkammer, Bauträger und Planungsbü-<br />
ros beteiligt. Aus der Diskussion des Vorentwurfes<br />
entstand der Vorschlag, eine Städtebau-Werkstatt<br />
durchzuführen.<br />
7
Projektverlauf<br />
städtebau-werkstatt<br />
Für die Stadt <strong>Darmstadt</strong> galt es nach dem Kauf der<br />
Flächen, deren städtebauliche Potenziale zu untersu-<br />
chen. Dazu wurde unter Federführung des Stadtpla-<br />
nungsamtes eine Städtebau-Werkstatt durchgeführt.<br />
Interessenten aus Verwaltung, freien Planungsbüros<br />
und Projektentwicklung trafen hier zusammen, um<br />
mögliche Handlungsoptionen und Entwicklungs-<br />
chancen auszuloten. Das Stadtplanungsamt brachte<br />
mit dem Vorentwurf zum Bebauungsplan W32 eine<br />
Diskussionsgrundlage ein. Es wurden folgende Themen<br />
zur Diskussion gestellt: Schaffung einer neuen Iden-<br />
tität, Umgang mit dem Gebäudebestand, Gewichtung<br />
und Abgrenzung der Nutzungen Wohnen und Gewerbe,<br />
Projektentwicklung und –steuerung. Außerdem wurden<br />
kostengünstiger und umweltschonender Wohnungsbau,<br />
Abwasserreduzierung und Barrierefreiheit im Quartier<br />
thematisiert.<br />
voREntwuRf zum bEbAuunGsPLAn w32<br />
8<br />
Die Ergebnisse der Städtebau Werkstatt lassen sich in<br />
einer vom Stadtplanungsamt <strong>Darmstadt</strong> herausgege-<br />
benen Dokumentation detailliert nachlesen.<br />
Folgende Ziele wurden als besonders bedeutsam her-<br />
ausgehoben:<br />
• Als Genius Loci soll das orthogonale Grundraster<br />
der Kaserne in der Neuplanung aufgegriffen und als<br />
„<strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-Karree“ Teil der neuen Quartiersidentität<br />
werden. <strong>Der</strong> angrenzenden Heimstättensiedlung<br />
soll dadurch ein eigenständiges städtebauliches Bild<br />
gegenübergestellt werden.<br />
• <strong>Der</strong> alte Kiefernbestand an der Eschollbrücker Straße<br />
soll erhalten werden, da er maßgeblich zum Landschaftsbild<br />
beiträgt.
GEwERbE<br />
woHnEn<br />
• Die Neuplanung soll unterschiedliche Haus- und<br />
Wohnformen ermöglichen und durch den Bau von<br />
Passivhäusern zu einer nachhaltigen Entwicklung<br />
des Quartiers beitragen.<br />
• Eine Nutzung der Mannschaftsgebäude für kostengünstige<br />
gewerbliche Zwecke soll geprüft werden.<br />
• Geeignete Lärmschutzmaßnahmen sind in die städtebauliche<br />
Planung zu integrieren und als Voraussetzung<br />
für eine angemessene Wohnqualität umzusetzen.<br />
Ein professionelles Konversionsflächenmanagement<br />
erschien angesichts der komplexen und vielfältigen<br />
Zielsetzungen empfehlenswert.<br />
Dazu wurde die Gründung einer Entwicklungsgesell-<br />
PLAnsKIzzE, büRo PLAnquADRAt<br />
9<br />
schaft diskutiert, welche die planerische und liegenschaftliche<br />
Koordination sowie die Erschließung<br />
durchführen sollte.<br />
In Folge der Städtebau-Werkstatt entschieden der<br />
Planungsdezernent und das Stadtplanungsamt, den<br />
Beitrag des Büros Planquadrat aufzugreifen und durch<br />
das Büro weiterentwickeln zu lassen.
Projektverlauf<br />
Gründung der GvD<br />
Die durch den Kaufvertrag vorgegebene Realisie-<br />
rungsfrist von fünf Jahren erforderte ein zügiges Vor-<br />
gehen bei der Projektentwicklung. Zu diesem Zweck<br />
wurde am 28.05.2002 von der Stadtverordnetenver-<br />
sammlung die Gründung der Grundstücksentwick-<br />
lungs- und Verwertungsgesellschaft (GVD) mit dem<br />
Ziel der Entwicklung und Vermarktung der erworbenen<br />
Flächen beschlossen. Mit dieser Entscheidung kam<br />
die Stadtverordnetenversammlung einer Empfehlung<br />
der Städtebau-Werkstatt nach. Die Konversion der<br />
Kaserne war neben städtebaulichen und sozialen<br />
Zielen auch mit der Anforderung verknüpft, bei ange-<br />
spannter Haushaltslage die Projektentwicklungskosten<br />
für die Stadt <strong>Darmstadt</strong> zu reduzieren. Es galt, das<br />
wirtschaftliche Risiko zu minimieren, ohne auf eine<br />
inhaltliche Einflussnahme auf die Projektentwicklung<br />
verzichten zu müssen. In dieser Situation war das<br />
Zusammenwirken von öffentlicher Hand und Privatwirt-<br />
schaft in Form einer Öffentlich-Privaten-Partnerschaft<br />
(ÖPP) nahe liegend. Die Stadt hat unter verschiedenen<br />
PAnoRAmA ERnst LuDwIG KAsERnE voR DEm AbRIss<br />
10<br />
Bewerbern für die gemeinsame Gründung einer Kon-<br />
versions GmbH mit städtischer Mehrheitsbeteiligung<br />
die konversionserfahrene BSMF Beratungsgesellschaft<br />
für Stadterneuerung und Modernisierung mbH mit<br />
zwei weiteren Partnern – UBS u. KUB – ausgesucht.<br />
Das von der BSMF vorgeschlagene Modell einer Eigen-<br />
finanzierung der Entwicklung aus dem Verkauf der<br />
Grundstücke und einer erfolgsabhängigen Honorierung<br />
der Geschäftsführung fand Zustimmung der Gremien<br />
u. a. wegen seiner ökonomischen Vorteile für die Stadt.<br />
<strong>Der</strong> städtebauliche Vertrag zwischen der Stadt Darm-<br />
stadt und der GVD formuliert gemeinsame Zielset-<br />
zungen. Exemplarisch seien folgende Ziele genannt:<br />
• Das Quartier soll sich städtebaulich in das Land-<br />
schafts- und Stadtgefüge integrieren.
• Es ist der Bau von 270 Wohneinheiten – überwiegend<br />
kostengünstige Eigenheime – und einem Kinder- und<br />
Gemeinschaftshaus sowie einem SB-Markt anzustreben.<br />
• Um den Energieverbrauch zu reduzieren, sind 10%<br />
der Wohngebäude als Passivhäuser zu errichten.<br />
• Durch Regenwasserbewirtschaftung soll das Nieder-<br />
schlagswasser von öffentlichen Verkehrsflächen und<br />
Plätzen im zentralen Grünzug versickert werden.<br />
• Die Ermittlung der Kontamination von Boden und<br />
Grundwasser hat belastete Bereiche aufgezeigt, die<br />
saniert werden müssen. Die vorhandene Flächen-<br />
versiegelung gilt es stark zu reduzieren.<br />
• Die öffentlichen Grünflächen und Lärmschutzanlagen<br />
sind von der GVD herzustellen und 5 Jahre zu<br />
pflegen,bevor sie in die Obhut des Grünflächenamtes<br />
übergehen.<br />
11<br />
• <strong>Der</strong> Kiefernhain an der Eschollbrücker Straße ist in<br />
der Planung zu berücksichtigen und zu erhalten.<br />
Aufgabe der GVD war nun die Umsetzung dieser<br />
städtebaulichen, ökologischen und sozialen Ziele ent-<br />
sprechend den Vorgaben und Empfehlungen der Stadt<br />
<strong>Darmstadt</strong>.
städtebaulicher Entwurf<br />
PLAnquADRAt — EntwuRfsstAnD 2006<br />
BAB A5<br />
Waldgrenze<br />
Arbeitsprozess<br />
Das vom Stadtplanungsamt beauftragte Büro plan-<br />
quadrat setzte die Ergebnisse der Städtebau-Werk-<br />
statt in einen städtebaulichen Entwurf um, der als<br />
Grundlage in die Abstimmung zwischen GVD, Stadt-<br />
planungsamt und Investoren einging. Nachdem für<br />
die im Entwurf vorgesehene gewerbliche Nutzung der<br />
bestehenden Mannschaftsgebäude mangels konkreter<br />
Nachfrage kein Investor gefunden wurde, musste der<br />
Entwurf grundlegend überarbeitet werden. <strong>Der</strong> Erhalt<br />
von Gebäuden wurde vor diesem Hintergrund aus<br />
Kostengründen und wegen der aktuellen starken Nach-<br />
Marie-Trier-Straße<br />
KiTa<br />
Schallschutzwall<br />
Eschollbrücker Straße<br />
Elisabeth-Kern-Straße<br />
Elisabeth-Leuschner-Anlage<br />
Elisabeth-Schumacher-Straße<br />
<strong>Park</strong><br />
12<br />
Gertrud-Ulmann-Straße<br />
Gertrud-Ulmann-Straße<br />
Anne-Frank-Straße<br />
Ollendorffplatz<br />
SB- Markt<br />
Heimstättenweg<br />
frage nach kostengünstigen Eigenheimen aufgegeben<br />
und im gesamten Quartier Wohnungsbau projektiert.<br />
Eine Kindertagesstätte und ein Verbrauchermarkt, für<br />
den es einen bis dahin in der Heimstättensiedlung<br />
ansässigen Interessenten gab, ergänzten die Wohnnut-<br />
zung. Auf ein Gemeinschaftshaus wurde verzichtet, da<br />
die Finanzierung nicht sichergestellt werden konnte.<br />
Es entstand ein städtebaulicher Entwurf und darauf<br />
aufbauend der Bebauungsplan, der die Interessen der<br />
Projektbeteiligten und zukünftigen Anwohner weitest-<br />
gehend berücksichtigen konnte.<br />
Hannah-Arendt-Weg<br />
Klausenburger Straße<br />
Fünfkirchner Straße
PLAnunGsvARIAntE<br />
<strong>Der</strong> <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong> bindet sich in das bestehende<br />
Landschafts- und Stadtgefüge ein. Die Verknüpfung<br />
von Bestand und neuem Quartier erfolgt über den<br />
öffentlichen Raum. Im Osten grenzt der <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<br />
<strong>Park</strong> direkt an die privaten Gärten der Fünfkircher<br />
Straße. Im Anschluss an die Gärten ist eine Reihen-<br />
hausbebauung vorgesehen. Als gemeinsamer Zwi-<br />
schenraum wird der Hannah-Arendt-Weg angelegt und<br />
über schmale Stiche mit dem Ollendorffplatz bzw. der<br />
Anne-Frank-Straße verbunden. <strong>Der</strong> bestehende Heim-<br />
stättenweg setzt sich bis zur Anne-Frank-Straße fort.<br />
13<br />
Entwurf<br />
Mit dem Wegfall der Kasernenmauer entwickelt sich<br />
die Klausenburger Straße im Süden zu einer zwischen<br />
den Quartieren gelegenen, baumbestandenen Straße,<br />
die den <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong> ganz selbstverständlich mit<br />
der Heimstättensiedlung verbindet. Die beiden Kanten<br />
zum Landschaftsraum sind durch das angrenzende<br />
Waldgebiet geprägt. Allerdings bilden die Eschollbrü-<br />
cker Straße und die Autobahn A5 räumliche Zäsuren,<br />
die zudem für starke Verkehrslärmimmissionen ver-<br />
antwortlich sind. Die baulichen Kanten müssen daher<br />
durch den Wohnungsbau weitgehend geschlossen wer-
städtebaulicher Entwurf<br />
A5<br />
Lärmimmission<br />
Bestandsstraße<br />
Haupterschließungsstraße<br />
Verkehrsberuhigte Straße<br />
Fußweg<br />
Eschollbrücker Straße<br />
den. Folglich kann der öffentliche Raum nur punktuell<br />
an das Waldgebiet anschließen. Die an den <strong>Ernst</strong>-Lud-<br />
wig-<strong>Park</strong> grenzenden Waldwege werden als Fußwege<br />
in die Siedlung weitergeführt. <strong>Der</strong> bestehende Kiefern-<br />
hain an der Eschollbrücker Straße wird in den Entwurf<br />
integriert. Die bereits im Grundstückskaufvertrag<br />
geforderten Grünflächen werden im ersten Bauab-<br />
schnitt als zentrales Grünes Band, differenziert in <strong>Park</strong><br />
und Platz, angelegt, das über Fußwege mit dem Wald<br />
und dem Hannah-Arendt-Weg verbunden wird. Die<br />
Lage dieser zentralen Grünfläche gliedert das Quartier<br />
in maßstäblich angenehme Baufelder. Die privaten<br />
Baufelder werden mit einem engmaschigen Wegenetz<br />
überlagert. Diesem fällt neben dem Anschluss an die<br />
Heimstättensiedlung die Aufgabe zu, alle Baufelder<br />
ohne direkten räumlichen Kontakt zum <strong>Park</strong> oder Platz<br />
mit diesem fußläufig zu verbinden. So kann jeder<br />
14<br />
Eschollbrücker Straße<br />
Heimstättenweg<br />
Klausenburger Straße<br />
Anwohner über eine direkte Wegeverbindung <strong>Park</strong> und<br />
Platz in Kürze erreichen. Diese Kopplung von Baufeld<br />
und Parzellen an die öffentlichen Grünflächen kommt<br />
eine große Bedeutung zu, da die Baufelder auf Grund<br />
des kostensparenden Wohnungsbaus sehr kleinteilig<br />
parzelliert sind und die Teilhabe am öffentlichen Raum<br />
eine wichtige Ergänzung des minimierten privaten<br />
Außenraums darstellt. Die orthogonale Grundstruktur<br />
des Quartiers erzeugt neben einer klaren räumlichen<br />
Gliederung einen ökonomisch sinnvollen und auf den<br />
kostengünstigen Wohnungsbau abgestimmten Grund-<br />
stückszuschnitt, der in früheren Entwurfsstadien für<br />
möglich gehaltene großzügigere Lösungen jetzt aus-<br />
schloss. Die nach Baunutzungsverordnung geltenden<br />
Grenzwerte wurden dadurch weitgehend erreicht.
In Abstimmung mit der Arbeit am städtebaulichen<br />
Konzept wurde der Entwurf des Bebauungsplans W 32<br />
erstellt. Wünsche und Anregungen der GVD und der<br />
beteiligten Investoren und Baugemeinschaften konnten<br />
in die Planung integriert und eine sinnvolle Regelungs-<br />
dichte entwickelt werden. Die städtebauliche Qualität<br />
im Sinne des Konzepts sollte mit dem Ziel kosten-<br />
günstige Eigenheime zu realisieren gesichert werden.<br />
Zugleich galt es, ausreichende Freiheiten für die vom<br />
Wohnungsmarkt abhängigen Investoren zu erhalten.<br />
Wichtigstes Instrument dieser Abstimmung wurden die<br />
von der GVD initiierten „Investorengespräche“, bei de-<br />
nen seit Mai 2002 immer wieder die Projektbeteiligten<br />
an einem Tisch zusammenkamen. In den Bebauungs-<br />
plan wurde eine Landschaftsplanung der mit dem Büro<br />
„planquadrat“ kooperierenden Landschaftsarchitekten<br />
„Adler & Olesch“ eingearbeitet, sowie Maßnahmen<br />
des aktiven und passiven Lärmschutzes aufgrund der<br />
15<br />
schalltechnischen Untersuchung der Fritz GmbH Nach<br />
den Beschlüssen der städtischen Gremien erfolgte vom<br />
21.02. bis 21.03.2003 die Offenlage des Entwurfs und<br />
damit die im Baugesetzbuch vorgeschriebene Betei-<br />
ligung der Öffentlichkeit und der Behörden. Nach der<br />
Bearbeitung der eingegangenen Anregungen, die nicht<br />
zu wesentlichen Änderungen des Plans führte, erfolgte<br />
am 30.09.2003 der Satzungsbeschluss durch die<br />
Stadtverordnetenversammlung. <strong>Der</strong> Bebauungsplan W<br />
32 konnte am 06.11.2003 nach Genehmigung durch<br />
das Regierungspräsidium in Kraft treten. Damit war<br />
die Rechtsgrundlage für die nun beginnende Bautätig-<br />
keit geschaffen. Parallel zum Bebauungsplanverfahren<br />
wurde ein Städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt<br />
und der GVD geschlossen, in dem die Umsetzung<br />
weiterer wohnungspolitischer und ökologischer Ziele<br />
der Stadt für den Verkauf der Grundstücke und deren<br />
Bebauung gesichert wurde.<br />
bebauungsplan
Realisierung<br />
fLäcHE ERnst-LuDwIG-PARK 11,1 ha<br />
nEttobAuLAnD 65 %<br />
vERKEHRsfLäcHE 13 %<br />
öffEntLIcHE GRünfLäcHEn 20 %<br />
wALDfLäcHE 2 %<br />
GRunDfLäcHEnzAHL (GRz) 0,4<br />
AnzAHL DER voLLGEscHossE 2-3<br />
PRojEKtIERtE AnzAHL woHnEInHEItEn mind. 270<br />
REcycLInG bAuscHutt 35.000 m³<br />
REDuzIERunG DER vERsIEGELunG um 4 ha<br />
fakten<br />
Bei der Realisierung des <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong>s wurden<br />
zahlreiche Umweltschutzmaßnahmen umgesetzt. Die-<br />
se betreffen den Abbruch und die Altlastensanierung<br />
der ehemaligen Kaserne, die öffentliche Infrastruktur<br />
sowie die privaten Bauvorhaben. Beispielhaft sei die<br />
Wiederverwendung des mineralischen Bauschutts aus<br />
dem Kasernenabriss genannt. Er konnte in den<br />
Lärmschutzwall eingebaut werden. So wurde nicht nur<br />
Material gespart, sondern ebenso etwa 4.000 LKW-<br />
16<br />
Fahrten, die zum Abtransport des Bauschutts nötig<br />
gewesen wären. Eine Erinnerungstafel hält am Lärm-<br />
schutzwall die Geschichte der Kaserne, ihren Abriss<br />
und Wiederverwendung fest. Die Versiegelung konnte<br />
im Vergleich zur Kaserne um 4 ha reduziert werden,<br />
wodurch das gesamte Regenwasser der befestigten<br />
Verkehrsflächen direkt im <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong> versickert<br />
werden kann.
Seit dem Spatenstich im November 2003 wurde eine<br />
Vielzahl von Bauvorhaben umgesetzt. Die Struktur<br />
des Quartiers lässt sich bereits gut erkennen und mit<br />
der Einweihung des Ollendorffplatzes ist ein wichtiger<br />
Stadtbaustein an die Anwohner übergeben worden.<br />
17<br />
Gemäß dem städtebaulichen Entwurf wurden die pri-<br />
vaten Baufelder mit einem engmaschigen Netz öffent-<br />
licher Grünflächen und Wege verbunden. Im folgenden<br />
sollen einzelne Aspekte der Umsetzung betrachtet<br />
werden.<br />
Entwicklung
Realisierung<br />
Altlasten Rückbau<br />
PLAnunG<br />
PLAnunG<br />
Die Umweltsituation im Bereich der ehemaligen<br />
<strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-Kaserne war durch eine extrem hohe<br />
Versiegelung zum Teil mit belasteten Teerasphalten,<br />
zahlreichen abfallrechtlich relevanten Bodenablage-<br />
rungen und Boden-, Bodenluft- und Grundwasserkon-<br />
taminationen im Wesentlichen mit Vergaserkraftstoffen<br />
gekennzeichnet.<br />
Im Rahmen der Konversion waren alle Umweltstan-<br />
dards für eine Wohnbebauung zeitnah zu realisieren,<br />
damit der Regierungspräsident <strong>Darmstadt</strong>, Staatliches<br />
Umweltamt die jeweiligen Flächen für eine Bebauung<br />
freigibt.<br />
PLAnunG<br />
Vor der Aufgabe der Nutzung durch die US-Army im<br />
Jahr 1996 befanden sich 5 Unterkunftsgebäude und 3<br />
Sozialgebäude, zahlreiche Garagen sowie Wartungsge-<br />
18<br />
bäude mit einem umbauten Raum von etwa 125.000<br />
Kubikmetern auf dem Gelände. Insgesamt war eine<br />
Fläche von etwa 6 Hektar vollständig versiegelt. Zudem<br />
befanden sich auf dem Gelände eine größere Tankan-<br />
lage sowie zahlreiche Abwasserkanäle, Becken, Gruben<br />
und Einzeltanks.<br />
Zur Vorbereitung für die neue Wohnbebauung erfolgte<br />
ab Juli 2003 ein kompletter Rückbau der Gebäude<br />
und Infrastruktur, welcher in nur knapp 7 Monaten<br />
abgeschlossen werden konnte. Insgesamt fielen etwa<br />
54.000 Kubikmeter an Bauschutt und Abfällen an.<br />
<strong>Der</strong> Bauschutt wurde vor Ort gebrochen und in unter-<br />
schiedliche Qualitätsstufen separiert. 35.000 Kubik-<br />
meter Bauschutt wurden im Gebiet wieder eingebaut.<br />
Aufgrund der notwendigen kurzen Bauzeit für die<br />
Sanierung und Erschließung des Plangebietes wurden
die Arbeiten zum großen Teil parallel zu den Erschlie-<br />
ßungsarbeiten und Hochbauarbeiten durchgeführt.<br />
Dies konnte erfolgreich nur durch die exakte Abstim-<br />
mung der Logistik und Realisierungsabschnitte abgewi-<br />
ckelt werden. Insgesamt wurden 1,95 Mio Euro für den<br />
Rückbau investiert.<br />
Sämtliche im Plangebiet festgestellten tiefreichenden<br />
Bodenkontaminationen der Tank- und KFZ-Wartungs-<br />
anlagen sowie belastete Auffüllungen wie Abfälle und<br />
Schlacken wurden vollständig entfernt.<br />
Eine größere Bodenluft- und Grundwasserverunreini-<br />
gung mit Vergaserkraftstoffen im Bereich der ehema-<br />
ligen Betankungsanlagen, bei der wohl mehrere 1.000<br />
Liter Kraftstoff ausgetreten sind, wurde ermittelt.<br />
Bisher wurden etwa 2 Millionen Kubikmeter Boden-<br />
luft abgesaugt und dabei etwa 3 Tonnen Schadstoffe<br />
19<br />
eliminiert. Die genannten Schadstoffe sind jedoch zum<br />
Teil bis in das Grundwasser in 18 Meter Tiefe gelangt<br />
und haben sich dort in einer Schadstofffahne mit einer<br />
Breite von 50 Meter und Länge von ca. 250 Meter<br />
ausgebreitet. <strong>Der</strong>zeit wird das kontaminierte Grund-<br />
wasser abgepumpt und mittels einer Aufbereitungsan-<br />
lage soweit gereinigt, dass es im Zu- und Abstrom des<br />
Schadenszentrums in Schluckbrunnen wieder versi-<br />
ckert werden kann. Es wurden bisher 75.000 Kubik-<br />
meter Wasser gefördert und insgesamt 14 Kilogramm<br />
Kraftstoffe und polycyclische aromatische Kohlenwas-<br />
serstoffe aus dem Grundwasser entfernt. Die städte-<br />
baulichen und infrastrukturellen Planungen wurden<br />
so auf die notwendigen baulichen Anlagen zur Altlas-<br />
tensanierung abgestimmt, dass es heute im bebauten<br />
Zustand zu keinen Konflikten kommt. Für die Altlasten-<br />
sanierung wurden bisher 2,2 Mio Euro aufgewendet.
PLAnunG<br />
Realisierung<br />
Platz und <strong>Park</strong><br />
Platz und <strong>Park</strong> sind wichtige Aufenthaltsräume für<br />
die Anwohner, insbesondere die Kinder und Jugend-<br />
lichen im Quartier. Dem entspricht die Differenzierung<br />
in Flächen mit unterschiedlichem Charakter und<br />
Nutzungsoptionen. So ist in einem ersten Schritt der<br />
Ollendorffplatz als ein baumbestandener Stadtplatz<br />
mit einer harten Oberfläche entstanden. <strong>Der</strong> <strong>Park</strong> wird<br />
ihn in naher Zukunft um sanft modellierte Wiesenflä-<br />
chen ergänzen. Hier wie dort gibt es Spielbereiche für<br />
20<br />
Kinder. <strong>Der</strong> Platz bietet Raum für Quartiersfeste, einen<br />
Wochenmarkt oder schlicht den Aufenthalt unter Bäu-<br />
men. Um dem Platz einen eigenständigen Charakter<br />
zu geben, wurden Teile der Möblierung eigens hierfür<br />
entwickelt und auf die übrige Gestaltung abgestimmt.<br />
Ein Baumhain setzt grüne Akzente, wenn auch die<br />
Bäume noch wachsen müssen, bis das gewünschte<br />
Blätterdach entsteht. Für die Anwohner bildet der<br />
Platz entlang der südlichen Kante einen repräsenta-
tiven Zugang zu den Häusern, während er im Norden<br />
und Osten direkt an die privaten Gärten grenzt. Aus<br />
diesem direkten Nebeinander entstehen Nutzungskon-<br />
flikte, die im weiteren beschrieben werden. Eine ange-<br />
messene Abwägung der gewünschten Qualität mit dem<br />
vorgegebenen Kostenrahmen ist geboten. <strong>Der</strong> <strong>Park</strong> soll<br />
das Freiraumangebot um Wiesen und Gehölze erwei-<br />
tern. Als nächsten wichtigen Baustein im Freiflächen-<br />
angebot soll bei Aufgabe des amerikanischen Theaters<br />
ELIsAbEtH-LEuscHnER-AnLAGE<br />
oLLEnDoRffPLAtz, PLAnunG GEsKEs + HAcK<br />
21<br />
eine weitere Grünfläche realisiert werden, die auch den<br />
Übergang zum Lärmschutzwall gestalten wird. Diese<br />
Fläche wird neben den bekannten Qualitäten speziell<br />
die Möglichkeit eines Aufenthalts für Jugendliche im<br />
Freien anbieten. Diese Bewohnergruppe findet im<br />
derzeitigen Quartier noch keine adäquaten Aufenthalts-<br />
räume.
Realisierung<br />
fusswEGE<br />
übergang öffentlich / privat<br />
<strong>Der</strong> Übergang vom öffentlichen Raum auf das private<br />
Grundstück beeinflusst die Wohnqualität im Quartier.<br />
Zudem gestaltet die Bauherrschaft mit der Wahl der<br />
Einfriedung, des Carports und der Gartenhütte die<br />
Straßenansicht. In allen Straßen ist zu beobachten,<br />
dass sowohl Vorgärten als auch Gärten an den öf-<br />
fentlichen Raum angrenzen. Dies gilt auch für stark<br />
genutzte öffentliche Räume wie den Ollendorffplatz<br />
und den <strong>Park</strong>. Auf einen Übergang im Sinne einer<br />
räumlichen Zonierung wird mangels Grundstücksfläche<br />
und Finanzierungsmöglichkeit verzichtet. Es ist auch<br />
entlang dieser stark genutzten Räume lediglich eine<br />
Hecke, verstärkt durch einen Zaun, gepflanzt worden.<br />
Die absehbaren Konflikte wurden zugunsten der Kos-<br />
tenminimierung abgewogen und äußern sich z.B. in<br />
der Kritik an der Gestaltung und damit Nutzungsviel-<br />
falt des Ollendorffplatzes. Die Gartennutzer d.h. Hau-<br />
seigentümer fürchten Lärm, Einblicke und damit den<br />
Verlust ihrer Privatsphäre im Garten durch die Nähe<br />
PLAtz<br />
22<br />
des städtischen Platzes. Dieser ermöglicht seinerseits<br />
vielfältige Nutzungen wie Quartiersfeste, Kinderspiel<br />
oder einen Wochenmarkt. Zudem sind Platz und <strong>Park</strong><br />
wichtige Aufenthaltsräume für Kinder und Jugendliche,<br />
deren Bedarf nach Bewegung, Spiel und Entdeckung<br />
des Wohnumfeldes sich nicht auf einer aus Kosten-<br />
gründen minimierten Einzelparzelle befriedigen lässt.<br />
Obwohl beide Ansprüche an einen Aufenthalt im Au-<br />
ßenraum gerechtfertigt sind, führt dies nicht zu mehr<br />
gegenseitigem Verständnis der Nutzer. Vor dem Hin-<br />
tergrund der nachgefragten preiswerten Grundstücks-<br />
und Baukosten ist die Entwicklung einer größeren<br />
gegenseitigen Toleranz der Anwohner wünschenswert.
stRAssEn<br />
Die Straßen sind je nach ihrer Funktion unterschied-<br />
lich breit angelegt und gestaltet. Zwischen die Escholl-<br />
brücker Straße und die Klausenburger Straße spannt<br />
sich als Haupterschließung die Anne-Frank-Straße. Sie<br />
wird beidseitig von Bäumen gesäumt und ist die brei-<br />
teste Straße im Quartier. Die Elisabeth-Kern- und die<br />
Elisabeth-Schumacher-Straße zweigen parallel nach<br />
Westen ab. Alle drei Straßen sind in Gehwege, <strong>Park</strong>ie-<br />
rung mit Baumstandorten und Fahrbahn gegliedert.<br />
Die insgesamt 250 Baumpflanzungen beeinflussen ge-<br />
rade vor dem Hintergrund des Kostendrucks das Quar-<br />
tiersbild sehr positiv und leisten auch einen wichtigen<br />
Beitrag für den Umweltschutz. Die Nord-Süd-Verbin-<br />
dung zwischen Elisabeth-Kern-Straße und Elisabeth-<br />
Schumacher-Straße wird durch die verkehrsberuhigte<br />
Marie-Trier-Straße hergestellt. Zusätzlich wurde auch<br />
die Gertrud-Ullmann-Straße verkehrsberuhigt ausge-<br />
23<br />
baut. Auf Baumpflanzungen und öffentliche Stellplätze<br />
ist hier angesichts des schmalen Straßenquerschnitts<br />
von nur 6 m verzichtet worden. Grüne Akzente in der<br />
Gestaltung sollen die Vorgärten der Häuser setzen.<br />
Viele Hauseigentümer haben jedoch keinen Vorgarten<br />
angelegt, sondern nutzen die Fläche als Stellplatz. Die<br />
Minimierung des Straßenprofils in Verbindung mit der<br />
Nutzung der Garage als multifunktionaler<br />
Abstell- und Hobbyraum führt somit zu einer Aufgabe<br />
der Vorgärten durch die Bewohner und damit zu einem<br />
Verlust in der gestalterischen Qualität der Straße. <strong>Der</strong><br />
Heimstättenweg und die Klausenburger Straße wurden<br />
in den bestehenden Profilen fortgeführt bzw. belassen.<br />
Die privat erstellten Fußwege im Quartier unterschei-<br />
den sich in der Farbgebung. Die öffentlichen Wege<br />
sind grau angelegt, während die privaten sandfarben<br />
gestaltet sind.<br />
straßengestaltung
Realisierung<br />
Gebäude<br />
REIHEnHäusER<br />
Im <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong> kann kostengünstiger Woh-<br />
nungsbau innerhalb des Stadtgebietes realisiert<br />
werden. Familien erhalten die Chance in der Stadt<br />
Eigentum zu erwerben. Von der Entwicklung einer<br />
maßgeschneiderten Schallschutzbebauung, über eher<br />
schlichte Quartierskanten bis hin zu sehr engagierten<br />
Lösungen wie am Ollendorffplatz, wurden qualitativ<br />
unterschiedliche Projekte realisiert. Bei einer Bewer-<br />
tung der Architektur sollte man sich stets vor Augen<br />
halten, dass neben der Lage und dem Projekttempo<br />
auch das Ziel, kostengünstig zu bauen, entschei-<br />
denden Einfluss auf das Ergebnis genommen hat. Als<br />
ein positives Beispiel sei die Bebauung an der Marie-<br />
Trier-Straße genannt. Hier wurde auf dem am stärks-<br />
mEHRfAmILIEnHäusER<br />
24<br />
ten von Schallimmissionen belasteten Grundstück eine<br />
maßgeschneiderte und architektonisch anspruchsvolle<br />
Lösung umgesetzt, die das Straßenbild positiv prägt.<br />
Die Bebauung entlang des <strong>Park</strong>es hätte hingegen<br />
eine markantere Gestaltung der Zeilenköpfe verdient.<br />
Stattdessen orientieren sich die Wohnungen und damit<br />
die Fassaden nicht zum <strong>Park</strong>, sondern verharren<br />
schematisch in der Ost-West-Ausrichtung. <strong>Der</strong> öffent-<br />
liche Raum hätte durch eine Anpassung des Hochbaus<br />
erheblich gewinnen können.
EInGänGE + cARPoRts<br />
LAubEn + HEcKEn<br />
Bei den Nebenanlagen wird in Garagen, Carports und<br />
Gartenhütten bzw. Zelte unterschieden. Die Carports<br />
wurden als Sammelparker vom jeweiligen Bauträger<br />
angelegt und bieten daher ein in sich geschlossenes,<br />
homogenes Bild. Sie wurden von den Bauträgern nicht<br />
begrünt, da eine Begrünung Mehrkosten für die pri-<br />
vaten Bauherren zur Folge gehabt hätte. Die privaten<br />
Gärten mit Nebenanlagen wurden im Gegensatz zu<br />
den Häusern von den Bauherren individuell gestaltet.<br />
Die Anwohner wurden mit einem Faltblatt über Mög-<br />
lichkeiten der Gestaltung von Nebenanlagen und<br />
Einfriedungen sowie positive Beispiele informiert.<br />
Dennoch wurde eine bunte Mischung aus Gartenhütten<br />
und Gartenzelten realisiert. In der Regel gibt es keinen<br />
erkennbaren gestalterischen Zusammenhang zwischen<br />
25<br />
nebenanlagen / Einfriedung<br />
Gebäude und Gartenhütte. Die Gartenhütten stehen<br />
meist an einer Grundstücksgrenze im rückwärtigen<br />
Gartenbereich. Dadurch treten sie im angrenzenden öf-<br />
fentlichen Raum optisch stark hervor. In städtebaulich<br />
weniger maßgeblichen Räumen z.B. innerhalb eines<br />
Baufeldes oder entlang eines Fußweges fällt dies nicht<br />
so störend ins Gewicht wie an städtebaulich wichtigen<br />
Räumen z.B. angrenzend an den Ollendorffplatz oder<br />
entlang des <strong>Park</strong>s.<br />
Die Einfriedungen sind als Hecken realisiert worden.<br />
Sie wurden durch Stabgitterzäune ergänzt, deren mas-<br />
sige Erscheinung durch die neu gepflanzten, noch<br />
sehr kleinen Hecken bisher kein Gegengewicht findet.
Realisierung<br />
beratung<br />
3.<br />
Marie-Trier-Straße<br />
2.<br />
Eschollbrücker Straße<br />
Elisabeth-Kern-Straße<br />
Elisabeth-Leuschner-Anlage<br />
Elisabeth-Schumacher-Straße<br />
Als Maßnahme zur Qualitätssicherung wurden im<br />
Planungsprozess Investoren bzw. Bauträger städtebau-<br />
lich beraten. Dazu wurden von den Projektpartnern im<br />
Verlauf des Planungsprozesses gemeinsame Qualitäts-<br />
ziele formuliert. An den Beratungsgesprächen mit der<br />
GVD nahmen jeweils der Investor, das Stadtplanungs-<br />
amt und das Büro Planquadrat teil. Die konkreten<br />
Fragestellungen waren je nach Bauvorhaben unter-<br />
schiedlich. Die Spannweite reichte von einer Beratung<br />
Gertrud-Ulmann-Straße<br />
26<br />
Gertrud-Ulmann-Straße<br />
1.<br />
Anne-Frank-Straße<br />
bei der Farbgebung bis zur Abstimmung der eigens<br />
entwickelten Quartierskante an der Marie-Trier-Straße.<br />
So konnte durch die Beratung im Rahmen der ökono-<br />
mischen Zielsetzungen Einfluss auf die Gestaltung der<br />
Gebäude genommen werden.<br />
Heimstättenweg<br />
Ollendorffplatz<br />
Hannah-Arendt-Weg
PLAnunG 1, bAutRäGERbERAtunG<br />
PLAnunG 2, fARbbERAtunG<br />
PLAnunG 3, bAutRäGERbERAtunG<br />
27
fazit<br />
KInDERtAGEsstättE<br />
städtebau und qualitätssicherung<br />
Betrachtet man den <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong> heute, so<br />
haben auf die städtebauliche Struktur und Qualität<br />
des neuen Quartiers der städtebauliche Entwurf bzw.<br />
Bauleitplan, die Öffentlich-Private-Partnerschaft, das<br />
Tempo der Umsetzung und der städtebauliche Vertrag<br />
besonderen Einfluss genommen.<br />
Viele der schon in den ersten Planskizzen dargestell-<br />
ten Entwurfselemente wie die orthogonale Grundord-<br />
nung, der Kiefernhain und die zentrale Grünfläche<br />
sieht man umgesetzt. Sie tragen maßgeblich zur Iden-<br />
tität des Quartiers bei. Sie wurden in einem intensiven<br />
Abstimmungsprozess mit allen Planungsbeteiligten<br />
als gemeinsame Zielsetzung formuliert und konnten<br />
ungeachtet des hohen Zeitdrucks beibehalten und<br />
schrittweise konkretisiert werden.<br />
Für die Realisierung wurden durch den Bebauungsplan<br />
wenige Vorgaben zur Gestaltung der Übergänge von<br />
privaten zu öffentlichen Räumen gemacht. So konnten<br />
28<br />
indivduelle Gestaltungsspielräume und Flexibilität für<br />
die einzelnen Bauvorhaben gesichert weden. In Folge<br />
sind an der Grenze von städtebaulich intensiv ge-<br />
nutzten öffentlichen Räumen, wie dem Ollendorffplatz,<br />
zu privaten Freiflächen Nutzungs- und Gestaltungskon-<br />
flikte entstanden.<br />
ImmIssIonsscHutz<br />
Um zukünftig in städtebaulich besonders wichtigen<br />
Räumen sowohl die gestalterische Qualität als auch<br />
eine optimale Nutzung zu sichern, sollte eine Diffe-<br />
renzierung in flexible Baufelder mit einer geringen<br />
Regelungsdichte und großem Spielraum für die<br />
individuelle Gestaltung von Freiflächen und Nebenanla-<br />
gen sowie in städtebaulich markante Räume wie dem<br />
Ollendorffplatz und der Elisabeth-Leuschner-Anlage<br />
mit detaillierten Festsetzungen zu Gebäude, Nebenan-<br />
lagen, Einfriedungen erfolgen. Dadurch kann konträren<br />
Interessen wie einerseits den Rahmenbedingungen des<br />
kostengünstigen Wohnungsbaus und andererseits einer
woHnunGsbAu<br />
oLLEnDoRffPLAtz, vIsuALIsIERunG<br />
angemessenen städtebaulichen Qualität des gesamten<br />
Quartiers Rechnung getragen werden.<br />
Es gilt absolute Gestaltungsqualitäten mit den wirt-<br />
schaftlichen Zielen wie der Realisierung kostengünsti-<br />
ger Eigenheime auszubalancieren. Nicht die homogene<br />
Gestaltqualität eines Quartiers, sondern ein Erkennen<br />
der quartiersprägenden Stadträume und ihre als<br />
Schwerpunkt hochwertige Gestaltung wäre das Ziel.<br />
Ein entsprechend gestalteter Bebauungsplan könnte<br />
im nächsten Schritt durch ein Gestaltungshandbuch<br />
ergänzt werden. Es handelt sich dabei um eine den<br />
Bebauungsplan ergänzende Planung. Ein Gestaltungs-<br />
handbuch wäre nicht rechtlich mit dem Bebauungs-<br />
plan verknüpft, sondern würde erst durch eine Koppe-<br />
lung mit den Grundstückskaufverträgen privatrechtlich<br />
wirksam. Dadurch kann das Gestaltungshandbuch im<br />
Verlauf der Grundstücksentwicklung sowohl kurzfristig<br />
29<br />
zur qualitätsvollen Quartiersentwicklung beitragen, als<br />
auch langfristig an neue Rahmenbedingungen ange-<br />
passt werden und die dazu erforderliche Flexibilität<br />
sicherstellen.<br />
Alternativ zum Gestaltungshandbuch wäre es auch<br />
möglich, eine Gestaltungssatzung zu beschließen.<br />
Diese ist rechtlich mit dem Bebauungsplan verknüpft<br />
und bietet daher größere Durchsetzungsmöglichkeiten<br />
und eine stärkere Kontrolle der einzelnen Bauvorhaben<br />
im Projektverlauf als das Gestaltungshandbuch. Die<br />
Anpassungsmöglichkeiten und Flexibilität sind jedoch<br />
deutlich geringer als bei einem Gestaltungshandbuch.<br />
Welches Instrument für das jeweilige Konversionsvor-<br />
haben angemessen ist, muss projektabhängig disku-<br />
tiert werden.
fazit<br />
öffentlich-Private-Par tnerschaft<br />
Die Parallelität der Planung des städtebaulichen Ent-<br />
wurfes, des Bebauungsplanes und der Objektplanung<br />
innerhalb eines ÖPP-Projektes hat zu einer frühzei-<br />
tigen und intensiven Abstimmung der Projektbeteilig-<br />
ten geführt. <strong>Der</strong> integrative Planungsprozess förderte<br />
eine große Verbindlichkeit in der Planung und damit<br />
einen intensiven und schnellen Planungsfortschritt,<br />
in dessen Verlauf ein Ausgleich unterschiedlicher<br />
Planungsziele angestrebt wurde. Die städtebauliche<br />
Beratung könnte in Zukunft noch stärker in den Um-<br />
setzungsprozess integriert werden und gegebenen-<br />
falls von Bauträgern auf Einzelbauherren ausgeweitet<br />
30<br />
werden. Die Diskussion würde dadurch intensiviert und<br />
noch stärker auf gemeinsame Zielsetzungen fokus-<br />
siert. Grundlage der Diskussion könnte neben dem<br />
Bebauungsplan das schon genannte Gestaltungshand-<br />
buch sein.<br />
Die gewünschte schnelle Einbindung von Wohnungs-<br />
bauinvestoren ist durch die Partner aus der privaten<br />
Marktwirtschaft gelungen, wenn auch mit unterschied-<br />
lichem Ergebnis in der städtebaulichen und architekto-<br />
nische Qualität.
Au DER ERnst-LuDwIG-KAsERnE 1937-38<br />
nutzunG DuRcH DIE us-ARmEE 1945-1996<br />
AnKünDIGunG DER fREIGAbE 1992<br />
sIcHERunG DEs voRKAufsREcHtEs 1995<br />
fREIGAbE DER ERnst-LuDwIG KAsERnE 1996<br />
voREntwuRf 1996<br />
KAufvERtRAG 2000 / 2001<br />
stäDtEbAu-wERKstAtt 2001<br />
GvD-GRünDunG 2002<br />
EntwuRf bEbAuunGsPLAn 2002-2003<br />
sAtzunGsbEscHLuss bEbAuunGsPLAn 2003<br />
bAubEGInn 2003<br />
EInwEIHunG KInDERtAGEsstättE 2005<br />
EInwEIHunG oLLEnDoRffPLAtz 2006<br />
Das sehr schnelle Tempo der Planung und Umset-<br />
zung ist dem Kaufvertrag zwischen der Stadt Darm-<br />
stadt und der Bundesrepublik Deutschland sowie den<br />
darin vorgesehenen Vergünstigungen und Restriktionen<br />
geschuldet. Es gewährte im Projektverlauf eine zeit-<br />
nahe Vermarktung und Entwicklung der Flächen. Dies<br />
war letztlich die Voraussetzung dafür, dass Bauträger<br />
frühzeitig in das Projektteam integriert werden und<br />
ihre Belange in einem akzeptablen Rahmen in der<br />
Planung berücksichtigt werden konnten. Die Baustel-<br />
lenzeit ist sehr kurz ausgefallen und das Wohnumfeld<br />
konnte zügig hergestellt werden. Für die Käufer der<br />
31<br />
Häuser und Wohnungen bot dies den Vorteil, schon<br />
kurz nach Einzug in einem nahezu fertig gestellten<br />
Wohnquartier zu wohnen. Nicht so günstig hat sich<br />
das dem Kaufvertrag geschuldete Tempo auf die Inno-<br />
vationsbereitschaft in der Planung ausgewirkt. Es war<br />
nicht möglich, Themen wie die abwasserfreie Siedlung<br />
oder innovative Bauformen in besonderem Maße zu<br />
berücksichtigen. <strong>Der</strong> dazu notwendige Abstimmungs-<br />
bedarf bzw. die Abhängigkeit von langfristig zu bean-<br />
tragenden Fördermitteln ließen sich mit dem schnellen<br />
Projektfortschritt nicht koordinieren.<br />
tempo
fazit<br />
städtebaulicher ver trag<br />
Betrachtet man die Zielsetzungen des Vertrages<br />
rückblickend, so sind viele Ziele umgesetzt worden. So<br />
wurden z.B. die umweltrelevanten Belange in der städ-<br />
tebaulichen Planung in einem hohen Maße berücksich-<br />
tigt. Für die privaten Bauvorhaben lässt sich dieser<br />
Erfolg nicht nachweisen. Das Ziel von 10 % Passivener-<br />
giehäusern konnte aus Kostengründen nicht umgesetzt<br />
werden. Statt dessen wird eine Kompensationszahlung<br />
für jedes fehlende Passivhaus an die Stadt <strong>Darmstadt</strong><br />
gezahlt. Auf die erfolgreich umgesetzten städtebau-<br />
lichen Ziele sei im Folgenden hingewiesen:<br />
• Die Einbindung in das Stadt- und Landschaftsgefüge<br />
wurde durch ein feinmaschiges Straßen- und Fußwe-<br />
genetz erreicht.<br />
• Im Rahmen des kostengünstigen Wohnungsbaus sind<br />
eine Vielzahl Eigenheime und Geschosswohnungs-<br />
32<br />
bauten entstanden. Mit Abschluss der Entwicklung<br />
wird das gesetzte Ziel von 270 Wohneinheiten noch<br />
übertroffen werden.<br />
• <strong>Der</strong> bestehende Kiefernhain konnte in den städtebau-<br />
lichen Entwurf integriert und in Folge erhalten werden.<br />
• Ein SB-Markt konnte im Quartier angesiedelt werden<br />
und damit ein wichtiger Baustein für die Nahver-<br />
sorgung auch der Heimstättensiedlung umgesetzt<br />
werden.<br />
• Das Niederschlagwasser von öffentlichen Verkehrs-<br />
flächen und Plätzen wird komplett innerhalb des<br />
Quartiers versickert.<br />
• Die gesamte Fläche konnte gemäß der Wohnnutzung<br />
saniert werden, vorgefundene Kontaminationen<br />
wurden entfernt.<br />
• <strong>Der</strong> anfallende Bauschutt konnte für den Bau des<br />
Lärmschutzwalls recycelt werden.
Die Notwendigkeit von Flexibilität in der Projekt-<br />
entwicklung und dem Anspruch nach gesicherten<br />
Qualitäten ist im Bebauungsplan durch eine Differen-<br />
zierung in unterschiedlichen Festsetzungsdichten zu<br />
entsprechen. <strong>Der</strong> Bebauungsplan ist dazu ggf. durch<br />
andere Maßnahmen wie z.B. ein Gestaltungshandbuch<br />
zu ergänzen. So kann eine qualitätsvolle Quartiersent-<br />
wicklung gefördert und zugleich eine von allen Projekt-<br />
beteiligten akzeptierte Diskussions- und Bewertungs-<br />
grundlage für die einzelnen Bauvorhaben geschaffen<br />
werden.<br />
Durch die Einbeziehung der Privatwirtschaft kann in<br />
Kombination mit städtischen Zielen und Vorgaben eine<br />
hohe Verbindlichkeit in der Planung erreicht werden<br />
und so eine qualitätsvolle und zielorientierte Projekt-<br />
entwicklung ermöglicht werden.<br />
33<br />
Die starke Prozessorientierung und Komplexität der<br />
Planung erfordert ein professionelles Konversionsflä-<br />
chenmanagement.<br />
Neben der Stadt und der privaten Wirtschaft braucht<br />
es vor Ort in den Quartieren Partner, die Verantwor-<br />
tung für ihr Wohnumfeld übernehmen und helfen,<br />
thesen<br />
Konflikte zu verringern und auszugleichen. <strong>Der</strong> städte-<br />
baulichen Beratung und ihrer kritischen Rückkopplung<br />
durch die Beurteilung der Bewohner und der Öffent-<br />
lichkeit kommt dabei in Zukunft eine wichtige Rolle zu.
<strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong><br />
Marie-Trier-Straße<br />
Eschollbrücker Straße<br />
Elisabeth-Kern-Straße<br />
Elisabeth-Leuschner-Anlage<br />
Elisabeth-Schumacher-Straße<br />
Gertrud-Ulmann-Straße<br />
34<br />
Gertrud-Ulmann-Straße<br />
Anne-Frank-Straße<br />
Heimstättenweg<br />
Ollendorffplatz<br />
Hannah-Arendt-Weg
35<br />
notizen
ildnachweis<br />
folgende bilder wurden uns freundlicherweise von<br />
wolfgang Galsheimer zur verfügung gestellt:<br />
Titel links, S.3 rechts, S.17, S.20 links unten, S.22<br />
oben und unten rechts, S.23 oben links und rechts,<br />
S.24 unten rechts, S.28 unten, S.30, S.32 oben, S.<br />
Die bauverein AG konnte uns folgende bilder zur<br />
verfügung stellen:<br />
S.23 unten, S.24 oben, S.23 unten, s.24 oben, S.29<br />
oben, S.33 unten links<br />
stadtplanungsamt <strong>Darmstadt</strong>:<br />
Titel mitte, rechts, Deckel innen, S.3 links, S.6, S.7,<br />
S.8, S.10-11, S.15, S.22 unten mitte, rechts und<br />
unten, S.24 unten mitte, S.25 oben links und unten,<br />
S.27 mitte links, S.28 oben, S.32 unten, S.33 oben<br />
36<br />
büro planquadrat:<br />
S.9, S.12, S.13, S.14, S.22 unten links, S.24 unten<br />
links, S.26, S.27 oben,mitte rechts, unten, S.33<br />
unten rechts<br />
büro Geskes und Hack:<br />
S.20-21, S.29 unten<br />
umweltplanung bullermann<br />
schneble GmbH:<br />
S.18-19, S.23 oben mitte, S.25 oben rechts
verwaltung | behörden<br />
Stadt <strong>Darmstadt</strong><br />
Stadtplanungsamt<br />
Grünflächen-und Umweltamt<br />
Straßenverkehrs- und Tiefbauamt<br />
Vermessungsamt<br />
Liegenschaftsamt<br />
Regierungspräsident <strong>Darmstadt</strong>, Staatliches Um-<br />
weltamt<br />
Planungsbüros<br />
städtebaulicher Entwurf, b-Plan<br />
Büro planquadrat, <strong>Darmstadt</strong><br />
schalluntersuchungen<br />
Büro Fritz GmbH, Einhausen<br />
baugrundgutachten<br />
Ingenieurbüro für Geotechnik J. Krusche, Griesheim<br />
vermessung<br />
Vermessungsbüro Liermann, Lampertheim<br />
Projektbeteiligte <strong>Ernst</strong>-<strong>Ludwig</strong>-<strong>Park</strong> <strong>Darmstadt</strong><br />
37<br />
Landschaftsarchitektur und Grünplanung<br />
Büro Adler + Olesch, Mainz<br />
Büro A. Kindinger, <strong>Darmstadt</strong><br />
Büro Geskes + Hack, Berlin<br />
Abriss/Entsiegelung, Altlasten, Infra-<br />
struktur<br />
Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH,<br />
<strong>Darmstadt</strong><br />
Projektsteuerung<br />
BSMF, Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung<br />
und Modernisierung mbH, Frankfurt<br />
bauträger<br />
Wilma, Bau- und Entwicklungsgesellschaft Rhein<br />
Main mbH, Wiesbaden<br />
GWH, Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH<br />
Hessen, Frankfurt<br />
Deutscher Siedlerbund, Oberursel<br />
Bauverein AG, <strong>Darmstadt</strong><br />
IB Systembau, <strong>Darmstadt</strong>
26.04.07|© by planquadrat<br />
Herausgeber | Anschrift | Kontakt<br />
Magistrat der Wissenschaftsstadt <strong>Darmstadt</strong><br />
Stadtplanungsamt<br />
Bessunger Straße 125 │ Block D<br />
64289 <strong>Darmstadt</strong><br />
Ansprechpartner<br />
Winfried Rohloff<br />
Telefon 06151. 13-2602 │ Fax 13-2088<br />
E-Mail stadtplanungsamt@darmstadt.de<br />
http//stadtplanung-darmstadt.de