Besuchen Sie uns im Internet! - Eigentümerjournal
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Die Fachzeitschrift für Haus-, Wohnungsund<br />
Grundeigentümer <strong>im</strong> Bergischen Land<br />
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Februar 2011<br />
Foto: Dirk Schubert<br />
2
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Richtig Lüften,<br />
Sch<strong>im</strong>mel vermeiden,<br />
Energie einsparen.<br />
Lüften <strong>Sie</strong> schon oder züchten <strong>Sie</strong><br />
noch?<br />
Der KLIMAGRIFF ® ist mit einer sensitiven Messtechnik ausgestattet,<br />
die Temperatur und relative Luftfeuchtigkeit des<br />
Raumes misst. Per Lichtsignal und optional auch akustisch<br />
wird angezeigt, wann das Fenster geöffnet werden muss – und<br />
wie lange. So schützt der KLIMAGRIFF ® Haus und Wohnung<br />
vor Sch<strong>im</strong>mel und Feuchte und spart bis zu 15 % Energie ein.<br />
Gerade für die Optik wichtig: Wir ersetzen nicht den Fenstergriff,<br />
sondern <strong>uns</strong>er KLIMAGRIFF ® ist ein flaches, dezentes<br />
Modul, das mit mitgelieferten Schrauben und Verlängerung<br />
einfach unter den vorhandenen Griff montiert wird. Mittels<br />
der 3 Tasten am Modul kann das Gerät dann vollständig ein-<br />
gerichtet werden.<br />
Betrieb<br />
über zwei<br />
AA-Batterien<br />
1,5 V (inkl.)<br />
LED-Anzeige und optional Signalton weisen<br />
auf den akuten Lüftungsbedarf hin.<br />
Software errechnet<br />
automatisch<br />
das opt<strong>im</strong>ierte<br />
Lüftungsverhalten<br />
zum Schutz vor<br />
Sch<strong>im</strong>melbildung<br />
und Feuchtigkeitsschäden.<br />
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Produktabbildung ähnlich dem Original.<br />
Im Display<br />
werden Raumtemperatur<br />
und relative<br />
Luftfeuchtigkeit<br />
angezeigt.<br />
Der integrierte<br />
Speicher lässt<br />
den Rückblick<br />
auf das Lüftungsverhalten<br />
zu.<br />
Vorhandener<br />
Fenstergriff wird<br />
einfach auf das<br />
KLIMAGRIFF ® -<br />
Modul aufgesetzt.<br />
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Wieso Schutz vor Sch<strong>im</strong>mel?<br />
Luft kann Feuchtigkeit nur begrenzt aufnehmen – u. a. muss sie<br />
deshalb in geschlossenen Räumen regelmäßig ausgetauscht<br />
werden. Wird die Luft mit der hohen Luftfeuchtigkeit nicht<br />
ausgetauscht, setzt sich das kondensierte Wasser früher oder<br />
später an kälteren Flächen wie z. B. Wand oder Fenster nieder.<br />
Damit ist der Grundstein zur Sch<strong>im</strong>melbildung gelegt.<br />
Wieso Energieeinsparung?<br />
Wir heizen, bis wir <strong>uns</strong> wohl fühlen. Häufig wäre bei opt<strong>im</strong>ierter<br />
Luftfeuchtigkeit jedoch schon eine geringere Raumtemperatur<br />
die Wohlfühltemperatur. Sicher haben auch <strong>Sie</strong> bereits gehört,<br />
dass <strong>Sie</strong> allein 6 % Heizenergie einsparen, wenn <strong>Sie</strong> die Raum-<br />
temperatur um 1 °C senken. Wenn <strong>Sie</strong> also die Raumtemperatur<br />
durch Lüften <strong>im</strong> Wohlfühlbereich halten, können <strong>Sie</strong><br />
sich so manches Grad sparen.<br />
Der KLIMAGRIFF ® kann aber<br />
noch mehr.<br />
Wenn <strong>Sie</strong> ganz sicher sein wollen, dass <strong>Sie</strong> richtig lüften,<br />
dass vielleicht sogar Sch<strong>im</strong>mel in Ihrer gemieteten oder vermieteten<br />
Immobilie andere Ursachen als das Lüftungsverhalten<br />
hat, dann können <strong>Sie</strong> die Entwicklung des Raumkl<strong>im</strong>as<br />
und auch die erfolgten Lüftungsvorgänge vom Fachmann<br />
auslesen lassen. Wie be<strong>im</strong> Heizungablesen kommt einer<br />
<strong>uns</strong>erer Lizenzpartner zur gewünschten Adresse, montiert<br />
den Griff, übern<strong>im</strong>mt die Inbetriebnahme (z. B. Vermessung<br />
und Eingabe der Raumdaten) und liest zu einem von Ihnen<br />
gewünschten Zeitpunkt – oder <strong>im</strong> Schadensfall – die Daten<br />
aus.<br />
Die Messwerte zum Raumkl<strong>im</strong>a und zum Lüftungsverhalten<br />
werden 2 Jahre <strong>im</strong> integrierten Speicher abgelegt, bevor die<br />
ersten Daten wieder überschrieben werden. So behalten <strong>Sie</strong><br />
stets einen zuverlässigen Rückblick auf die letzten 2 Jahre.<br />
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Inhalt<br />
A u s g a b e F e b r u a r 2 0 1 1<br />
Auf den Punkt gebracht 1<br />
Neues aus’m Wuppertal<br />
Verehrte „Haus & Grund“-erinnen 2<br />
und „Haus & Grund“-er<br />
Antwort zum Vorstandsprotokoll 3<br />
vom November 2010<br />
Pressespiegel zur Jahreshaupt- 7<br />
versammlung von Haus + Grund<br />
Von Fall zu Fall<br />
Der neue § 9 HeizkostenV — eine 10<br />
selbsterklärende Vorschrift? – (Teil 2)<br />
Vermieter muß Waffen des Mieters 15<br />
dulden<br />
Ausübung eines Vorkaufsrechts 15<br />
Nachteiliger Zaun für Wohnungsmieter 16<br />
Das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Abfall - 16<br />
beseitigungskosten<br />
Anforderungen an Betriebskosten- 17<br />
abrechnung<br />
Einbauten des Mieters bei Rückgabe 18<br />
des Mietobjekts<br />
Eisbildung auf Fenster ist kein 18<br />
Mietmangel<br />
Versicherungsprämien in der 20<br />
Betriebskosten abrechnung<br />
Wirksamwerden eines Kündigungs- 22<br />
schreibens<br />
Fahrzeugschaden durch herabgewehte 24<br />
Dachteile<br />
Stromkosten bei Ausübung des 24<br />
Wohnrechts<br />
Gut zu wissen<br />
Betreiberpflichten von Heizöl- 25<br />
verbrauchern<br />
Lieferscheine vom Heizöleinkauf 25<br />
sammeln!<br />
Gasbefeuerte Kamin- und Kachelöfen 26<br />
Hilfe für Heizungsbesitzer 26<br />
Deutsche bevorzugen Ökostrom 27<br />
Aus’m Verein 29<br />
Pinnwand 30<br />
Impressum/ Beratungszeiten/Index 32<br />
A u f d e n P u n k t g e b r a c h t<br />
Neubeginn bei<br />
Haus und Grund!<br />
Sehr verehrte Damen,<br />
sehr geehrte Herren, liebe Mitglieder,<br />
am 20. Januar 2011 hat sich die Mitglie -<br />
derversammlung auf ihrer Jahreshauptversammlung<br />
2010 <strong>im</strong> Intercity Hotel von<br />
ihrem langjährigen 1.Vorsitzenden Herrn<br />
Jürgen Henke, dessen despotischem und<br />
unverschämtem Führungsstil und dessen<br />
Gefolgschaft, mit der er fast alle wichtigen<br />
Ämter des Vereins besetzt hatte, befreit.<br />
Der geschäftsführende Vorstand wurde komplett neu gewählt, der<br />
erweiterte Vorstand und die Rechnungsprüfer ebenfalls, bis auf ein<br />
bewährtes Mitglied des erweiterten Vorstandes, welches wiedergewählt<br />
wurde.<br />
Ich selber wurde mit 83% Ja-St<strong>im</strong>men zum 1. Vorsitzenden des Vereins<br />
gewählt. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich<br />
mich vielmals und verspreche, Haus und Grund aus den Tur bulen -<br />
zen schnellstmöglich in ruhiges „Fahrwasser“ zu führen und dafür<br />
zu sorgen, dass in der Vereinsführung nach langer Zeit Ehrlichkeit,<br />
Transparenz und stabile geordnete Verhältnisse wieder zur Norma -<br />
lität werden.<br />
Mein Name ist Jürgen Krüger. Ich bin seit über 20 Jahren Mitglied<br />
des Vereins, meine Eltern waren bereits vorher ebenfalls viele Jahre<br />
Mitglieder bei Haus und Grund. Seit etwa vier Jahren war ich Mitglied<br />
des erweiterten Vorstandes und seit einem Jahr dessen Vertre -<br />
ter <strong>im</strong> geschäftsführenden Vorstand. In den letzten 10 Monaten ha -<br />
be ich gegen die vereinsschädigenden dubiosen Machenschaften<br />
des Duos Henke und Köster gekämpft, ins be son dere <strong>im</strong> Hinblick auf<br />
den anfechtbaren und fragwürdigen Verkauf der vereinseigenen<br />
Hausverwaltung an die Hausverwaltung HWB des früheren 1.Vorsitzenden<br />
Herrn Henke.<br />
Zu meiner Person ist weiter zu sagen, dass ich in Wuppertal Physik<br />
und Mathematik studiert habe, später noch einige Semester Ökono -<br />
mie an der Fernuniversität Hagen und Medizin am Universitätskran -<br />
kenhaus Eppendorf in Hamburg. Promoviert habe ich in Wuppertal<br />
<strong>im</strong> Fach Physik auf dem Gebiet der Elementarteilchenphysik mit<br />
langjährigen Forschungsauf-enthalten am Europäischen Kernforschungszentrum<br />
CERN bei Genf. CERN ist das größte europäische,<br />
z.Z. möglicherweise sogar das weltweit größte Forschungszentrum<br />
auf dem Gebiet der Elementarteilchenphysik, dessen derzeitiger<br />
Ge neraldirektor aus dem gleichen physikalischen Institut der Universität<br />
Hamburg kommt, an dem ich 1992 habilitiert habe und zum<br />
Privatdozenten ernannt wurde. Vor etwa 10 Jahren bin ich nach<br />
Wuppertal zurückgekehrt, um mich hier um meinen eigenen privaten<br />
Immo bilienbestand zu kümmern. Meine erste eigene Immo -<br />
bilie, eine Eigentumswohnung in Schwelm, hatte ich bereits als Stu -<br />
dent erworben<br />
Über 18 Monate wurde der Verein von den ehemaligen zwei Vorsitzenden<br />
Herrn Henke und Herrn Dr. Köster vorgeführt, so dass der<br />
endgültige Kaufpreis genauso noch zu klären ist wie die bisher feh -<br />
lende Zahlung des Sachverständigengutachtens über 2.856 €. Es ist<br />
beabsichtigt, ausstehende Zahlungen von HWB (Geschäftsführer<br />
u.a. J. Henke) soweit wie möglich für den Verein – wenn notwendig<br />
auch über den Gerichtsweg – einzufordern.<br />
Die willkürliche und unrechte Kündigung <strong>uns</strong>eres langjährigen zuverlässigen<br />
Geschäftsführers Herrn Dirk Schubert durch die zwei<br />
Herren Henke und Köster wurde von dem neuen Vorstand umgehend<br />
zurückgenommen.<br />
Februar 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 1
N e u e s a u s ’ m W u p p e r t a l<br />
Abgesehen davon, dass der Verein<br />
zunächst intern wieder finanziell<br />
und wirtschaftlich auf eine solide<br />
Grundlage gestellt werden muss,<br />
wird es notwendig sein, sich über<br />
den Wuppertaler „Tellerrand“ hi -<br />
naus auch be<strong>im</strong> Land und be<strong>im</strong><br />
Bund zu positionieren und die In ter -<br />
essen der Haus- und Grundei gen tü -<br />
mer zu vertreten und deren ge recht -<br />
fertigte Forderungen durchzuset zen.<br />
Hierbei werden Themen zum Mel -<br />
de recht, zu Mietnomaden, zu Mietzahlungen<br />
von Leistungsempfän -<br />
gern unbedingt direkt auf die<br />
Konten der Vermieter, zu der rechtlichen<br />
Schlechterstellung von Vermietern<br />
etc., eine wesentliche Rolle<br />
spielen. Hierbei, wie bei der Wiederbelebung<br />
<strong>uns</strong>erer gewerblichen<br />
Tätigkeiten, wird Herr Schu bert<br />
einen wesentlichen Anteil ha ben.<br />
Die Äußerungen des ehemaligen<br />
Vorsitzenden Herrn Henke <strong>im</strong> Hinblick<br />
auf den Barmer Verein z.B. in<br />
der letzten Ausgabe des Eigen tü -<br />
merjournals bedauere ich sehr und<br />
distanziere mich davon. Ich strebe<br />
zu jedem anderen Haus- und<br />
Grund eigentümerverein ein positi -<br />
ves, konstruktives und freundschaftliches<br />
Verhältnis an, insbe son -<br />
dere natürlich zu dem Barmer Verein.<br />
Bei geeigneten und wich tigen<br />
Themen und Angelegen he iten gemeinsam<br />
mit fast 7.000 Wuppertaler<br />
Haus- und Grundeigen tümern aus<br />
beiden Vereinen aufzu treten, kann<br />
logischerweise nur von Vorteil für<br />
die Mitglieder beider Wuppertaler<br />
Vereine sein.<br />
Dr. Jürgen Krüger<br />
2 <strong>Eigentümerjournal</strong> | Februar 2011<br />
Verehrte „Haus & Grund“-erinnen<br />
und „Haus & Grund“-er<br />
Als ich ca. 1998 Mitglied von H&G<br />
wurde, tat ich das in der Erkenntnis,<br />
dass meine Großmutter bereits<br />
um 1950 davon gesprochen<br />
hatte, sie gehe zu H&G, wenn sie<br />
mit ihrem Haus oder ihrem Mieter<br />
oder der Stadtverwaltung an ih -<br />
rem Wohnort ein Problem habe,<br />
und in der Regel habe sie das Problem<br />
anschließend nicht mehr.<br />
Mir ging es in erster Linie darum,<br />
über die Mitgliederzeitung über<br />
aktuelle Rechtsprechung <strong>im</strong> Bereich<br />
WEG, allgemeine Rechtsfragen<br />
der Wohnungsvermietung<br />
informiert zu sein und auch mal<br />
leicht einen Handwerker zu fin -<br />
den, wenn denn mal einer gebraucht<br />
würde.<br />
Nach kurzer Zeit habe ich dann<br />
das Journal von hinten angefan -<br />
gen zu lesen und auf Seite 4 aufgehört.<br />
Die sogenannte Kolumne<br />
auf Seite 3 war regelmäßig Parteipolitik<br />
und hatte mit den Vereinsaufgaben<br />
wenig oder gar nichts<br />
zu tun. Wer sich politisch aktivie -<br />
ren will, mag das in Parteien tun,<br />
der sogenannte Kolumnist hat das<br />
ja auch getan und dabei reichliche<br />
Erfahrungen machen müssen, wie<br />
man <strong>im</strong> <strong>Internet</strong> <strong>uns</strong>chwer nachlesen<br />
kann. Inzwischen haben die<br />
beiden damaligen Vereinsvor-<br />
sitzenden ja auch eine eigene Par -<br />
tei aufmachen müssen, nachdem<br />
die ursprüngliche die beiden nur<br />
noch loswerden wollte. Dass ich<br />
als Mitglied dabei auch zu einer<br />
indirekten Parte<strong>im</strong>itgliedschaft<br />
missbraucht worden bin, habe ich<br />
erst vor Tagen erfahren; jedenfalls<br />
zahlt H&G einen regelmäßigen<br />
Jahresbeitrag an diese sogenannte<br />
Bildungspartei. Aber das wuss -<br />
ten nur Eingeweihte, wir kleinen<br />
Mitglieder wussten das nicht.<br />
Auch der Kolumnist hat darüber<br />
nicht berichtet.<br />
l Ich habe mich mit Ahnenforschung<br />
befasst, mich über<br />
jeden gefreut, den ich gefunden<br />
habe, das war zeitaufwendig<br />
aber ich war zufrieden, bis ich<br />
in der Rundschau einen ersten<br />
Artikel über Probleme zwischen<br />
H&G und einigen Mitgliedern<br />
lesen musste. Der damalige<br />
Vor stand hatte unter der Feder -<br />
führung des Herrn Dr. Köster<br />
die Immobilienverwaltungssparte<br />
des Vereins an den da -<br />
ma ligen Vorsitzenden verkauft,<br />
ohne dazu die erforderliche Zust<strong>im</strong>mung<br />
von <strong>uns</strong> Vereinsmitgliedern<br />
einzuholen. Dabei<br />
steht das doch ausdrücklich in<br />
der Satzung. Und ich lass mich<br />
Haben <strong>Sie</strong> Ihren Tank<br />
aufgefüllt?<br />
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ungern auf den Arm nehmen,<br />
als bergischer Klotz würde ich<br />
von verar… reden, das lass ich<br />
mal, aber ich fühle mich so.<br />
l Auch <strong>Sie</strong> – lieber Leser – sind<br />
dazu niemals befragt worden.<br />
l Es wurde sogar eine öffentliche<br />
Ausschreibung dieser Sparte<br />
vorgenommen; ich vermute um<br />
den Schein der Rechtmäßigkeit<br />
aufrecht zu erhalten und es la -<br />
gen insgesamt vier Angebote<br />
vor. Sinn einer Ausschreibung<br />
ist eigentlich, dem für den An -<br />
bieter günstigsten Angebot den<br />
Zuschlag zu geben, welches<br />
nach Öffnung der Angebote<br />
vorliegt. So wird das praktiziert.<br />
Die Politiker unter den beteiligten<br />
Personen wissen natür -<br />
lich, dass eventuelle Nachbes -<br />
serungsaufforderungen nur zulässig<br />
sind, wenn alle Anbieter<br />
nachbessern können. Das wäre<br />
– wenn überhaupt – auch <strong>im</strong><br />
Interesse des Vereins gewesen,<br />
weil es einen höheren Ertrag<br />
bedeutet hätte. Nachbessern<br />
konnte allerdings nur Henke<br />
und Co. In seinem Juniartikel<br />
<strong>im</strong> E-Journal hält er das Journal<br />
nicht für den richtigen Platz,<br />
weitere Details der Angele gen -<br />
heit dar zu stellen. Gerade hier<br />
wäre aber der richtige Platz ge -<br />
wesen, die Beitragszahler von<br />
H&G darüber aufzuklären. Die<br />
Überschrift seiner April-Kolum -<br />
ne hätte hierhin gepasst:<br />
l Sind wir Bürger naiv oder<br />
doof?<br />
l Wenn jemand eine Firma oder<br />
Firmenteile aufkauft, die nach<br />
Bekunden Henkes 10 Jahre<br />
lang riesige Verluste produziert<br />
hat, muss man den Vereins mit -<br />
gliedern erläutern,<br />
l was man als zuständiger Vorsitzender<br />
getan hat um zu<br />
ver hindern, dass die Karre<br />
an die Wand gefahren wird<br />
und<br />
l dass man sich durch die<br />
Über nahme nicht ungerechtfertigt<br />
bereichern will und<br />
N e u e s a u s ’ m W u p p e r t a l<br />
Henke fragt sogar – und das<br />
empfinde ich als ziemlich<br />
dreist –<br />
l <strong>im</strong> gleichen Artikel, „warum<br />
dann die Aufregung?“<br />
Unkorrektheit hätte niemals vorgelegen.<br />
Das ist schon eine Frage<br />
des ganz persönlichen Rechtsverständnisses,<br />
bei diesem Verfahren<br />
von Korrektheit zu reden. Eher<br />
würde ich über Begriffe wie ungerechtfertigte<br />
Bereicherung, Untreue,<br />
Korruption nachdenken.<br />
Henke hatte in seiner monatlichen<br />
Kolumne jede Möglichkeit, <strong>uns</strong><br />
„Hausundgrundern“ zu erläutern,<br />
wo die Rechtmäßigkeit des Han -<br />
delns liegt, statt dessen kommt er<br />
auch den hilfreichen Gedanken,<br />
den Schwerpunkt seiner Kolumne<br />
auf die Kollegen der Barmer Partnerorganisation<br />
zu legen, und an<br />
die Bezahlung seines Erwerbes<br />
denkt er auch jahrelang nicht. Wie<br />
sagte der Kolumnist doch gleich:<br />
Sind wir Bürger eigentlich doof<br />
oder naiv, – gute Auswahl, das<br />
muss ich schon sagen. Aber wen<br />
interessiert eigentlich noch, was<br />
die Mitglieder denken?<br />
In der gleichen Kolumne erklärt<br />
er, weiterhin Leserbriefe von Kri -<br />
tikern veröffentlichen zu wollen,<br />
richtet aber gleichzeitig eine Vorauswahl<br />
oder Prüfung ein, mein<br />
kritischer Leserbrief vom 1.7.2010<br />
jedenfalls ist niemals erschienen.<br />
Von wegen freie Meinungsbil -<br />
dung, so steht es jedenfalls <strong>im</strong><br />
Grundgesetz. Wer interessiert ist,<br />
möge mir seine Emailadresse zusenden,<br />
ich sende meinen Leserbrief<br />
dann zur Klarstellung. Anschließend<br />
berichtet er lieber<br />
über Fledermäuse. Und er lässt<br />
auch Sarrazin nicht draußen vor,<br />
spricht sogar über die genetische<br />
Determination best<strong>im</strong>mter Bevöl -<br />
kerungsgruppen, aber davon versteht<br />
er ja nun wirklich Nichts.<br />
Was nicht kommt, sind die not -<br />
wendigen Erläuterungen für die<br />
Vereinsträger, – denn Herr Henke<br />
– ohne die Mitglieder sind <strong>Sie</strong><br />
nichts. Da war es ein für <strong>Sie</strong> will-<br />
Peter Leitmann<br />
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kommener Antrag auf der letzten<br />
Versammlung, die Tagesordnung<br />
um zu stellen und die Wahlen vorzuziehen.<br />
<strong>Sie</strong> haben das zum Anlass<br />
genommen, sich zu verdrücken.<br />
Dabei hätten <strong>Sie</strong> Ihren Re -<br />
chenschaftsbericht ohne Weiteres<br />
auch später noch vortragen kön -<br />
nen. Aber das schulden <strong>Sie</strong> <strong>uns</strong><br />
noch, insbesondere den Mitglie -<br />
dern, die – was <strong>Sie</strong> angeht –,<br />
<strong>im</strong>mer noch guten Glaubens<br />
waren.<br />
Dieses Verhalten war vereinsschädigend.<br />
Verehrte Hausundgrunder / innen<br />
Ich kann nicht ergründen, was<br />
letztlich die Ursache für die gan -<br />
zen Ungere<strong>im</strong>theiten, Unklarhei -<br />
ten und Differenzen war.<br />
Vielleicht hat Herr Henke einfach<br />
zu viel am Hals gehabt. Partei<br />
gründen, eigene Firma am Laufen<br />
halten, H&G den Verwalterbe -<br />
reich wegnehmen, Verein führen,<br />
das ist schon eine Menge, aber …<br />
letztlich ist es sein Problem.<br />
Vielleicht wäre es auch gut ge -<br />
wesen, seinen eigenen Appell in<br />
der Juniausgabe des Journals zu<br />
befolgen und mit offenem Visier<br />
zu arbeiten. Dann wären die Mitglieder<br />
besser informiert worden,<br />
wir hätten alle mehr gewusst.<br />
Ein weiterer krasser Verstoß ge -<br />
gen seine Pflichten als Vereinsvorsitzender<br />
war jedenfalls sein Verschwinden<br />
nach dem ordnungsgemäßen<br />
Antrag auf Vorziehen einiger<br />
Tagesordnungspunkte, was<br />
die Vereinsjuristen ausdrücklich<br />
als zulässig bestätigt hatten. Er<br />
Februar 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 3
N e u e s a u s ’ m W u p p e r t a l<br />
hätte dann eben den Rechenschaftsbericht<br />
des Vorstandes<br />
später vortragen können, ich war<br />
davon ausgegangen, dass das<br />
auch passiert. Hier von würde lo -<br />
sem Verhalten zu sprechen, ist<br />
den Mitgliedern des Vereins ge -<br />
genüber unverschämt. Herr<br />
Henke hat den Interessen des<br />
Vereins zuwider gehandelt und<br />
die Satzung mehrfach verletzt.<br />
Er gehört nicht in einen Verein, er<br />
gehört ausgeschlossen.<br />
Der Verein braucht dringend eine<br />
neue Satzung. Das bisherige Dop -<br />
pelst<strong>im</strong>mrecht des Vorsitzenden<br />
ist überholt und verstößt gegen<br />
das Grundgesetz, in <strong>uns</strong>erer<br />
Demo kratie gilt: jede St<strong>im</strong>me hat<br />
den gleichen Wert. In den Vorstand<br />
gehören Frauen ebenso wie<br />
Immo bilieneigentümer mit ausländischem<br />
Hintergrund. Auch<br />
das gehört mit zur Integration. Wir<br />
könnten ja auch die Funktionen<br />
Kassierer und Schriftführer<br />
doppelt besetzen, Beisitzer/innen<br />
sollte es geben; auch Personen<br />
ohne konkreten Arbeitsbereich<br />
können ihr Wissen in die<br />
Meinungsbildung mit ein fließen<br />
lassen.<br />
Natürlich kann es nicht sein, dass<br />
Personen, die in dem gleichen<br />
Markt als Konkurrenten tätig sind,<br />
als Mitglieder <strong>im</strong> Vorstand tätig<br />
sind. Das kann zu Interessenkol li -<br />
sionen führen und Begehrlichkeiten<br />
wecken, wie wir es ja er -<br />
leben mussten und das sollten wir<br />
von vornherein durch die Satzung<br />
ausschließen. Bei einer neuen Satzung<br />
sind alle „Hausundgrunder<br />
/innen“ aufgerufen, ihr Wissen,<br />
ihre Vorschläge mit einfließen zu<br />
lassen, eben mitzuarbeiten.<br />
Wenn wir einen ersten Grobentwurf<br />
haben, werden wir diesen <strong>im</strong><br />
E-Journal veröffentlichen und <strong>Sie</strong><br />
um IHRE Mitarbeit bitten.<br />
Was wir dringend benötigen, ist<br />
Ruhe <strong>im</strong> Verein, dieses gegenseiti -<br />
ge Gehacke muss aufhören. Seit<br />
Jahren sinkende Mitgliederzahlen<br />
während andere Vereine<br />
4 <strong>Eigentümerjournal</strong> | Februar 2011<br />
wachsen, defizitäre Haushalte,<br />
seit Jahren ständiges Theater,<br />
Stillstand anstelle Fortentwicklung,<br />
ein paar jüngere Mitgliederinnen<br />
und Mitglieder wären auch<br />
nicht schlecht.<br />
Wir sollten alle <strong>uns</strong>eren Beitrag<br />
dazu leisten. Packen wir’s an.<br />
Mit freundlichen Grüßen<br />
Ihr Heinz A Reinhardt<br />
Den Vogel hat der frühere Vorstand<br />
abgeschossen mit dem Vorstandsprotokoll<br />
vom November.<br />
Auf der Suche nach unliebsamen<br />
Kritikern hat er sich dort auf den<br />
Geschäftsführer Herrn Schubert<br />
eingeschossen.<br />
Unter Pk.1 zweifelt Henke die<br />
Qualifikation des Gf an, den H<br />
selbst vor Jahren eingestellt hat.<br />
Es war seine Aufgabe, die<br />
Qualifikation vor der Einstellung<br />
zu prüfen. Er sieht dauerhafte<br />
Pflichtverletzungen, konkretisiert<br />
diese aber nicht, Abmahnungen<br />
hat Henke nicht vorgenommen.<br />
Unter Pk.2 spricht Herr Henke<br />
von Unterlassungen bei der<br />
Weihnachtsgeldzahlung seit 1999.<br />
Ja wenn er Versäumnisse des Gf<br />
seit 1999 festgestellt haben will,<br />
warum hat Henke nicht gehandelt?<br />
Wo sind seine Anweisungen,<br />
seine schriftlichen arbeitsrechtlichen<br />
Abmahnungen?<br />
Sollte ausgerechnet er, der in<br />
seinen „Kolumnen“ kein Thema<br />
ausgelassen hat, da mal was nicht<br />
gewusst haben? Das wäre doch<br />
ein Haftungsfall für ihn und den<br />
Vorstand. Herr Henke spricht von<br />
eklatanten Verstößen gegen Treuepflichten,<br />
nennt aber wiedermal<br />
keine Beweise. Jetzt überlegt er,<br />
ob der Kassierer haftet. Sollte er<br />
nach über 20jähriger Vorstandsschaft<br />
<strong>im</strong>mer noch nicht wissen,<br />
dass der Vorstand gesamt-<br />
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Antwort zum Vorstandsprotokoll vom November 2010<br />
Was viele H&G-erinnen + H&G-er vermutlich<br />
interessieren dürfte. – Wir machen das besser!<br />
schuldnerisch haftet?<br />
Unter Pk.3 sieht er einen Verstoß<br />
gegen Treuepflichten des Gf,<br />
dieser soll angeblich ratsuchenden<br />
Mitgliedern eine<br />
andere Hausverwaltung als die<br />
von Henke empfohlen haben. Besteht<br />
eine Treuepflicht der Mitarbeiter<br />
gegenüber einem übernehmenden<br />
Vorsitzenden, der in<br />
dieser Angelegenheit aber<br />
Außenstehender ist, oder besteht<br />
die Treuepflicht gegenüber dem<br />
beitragszahlenden Vereinsmitglied,<br />
der nicht von Henke verwaltet<br />
werden möchte? Wenn es<br />
denn überhaupt st<strong>im</strong>mt. Ohne<br />
Nachweis bzw. schriftliche Abmahnung<br />
betreibt Henke m.E.<br />
üble Nachrede.<br />
Pk.4 ist für mich wirres Zeug und<br />
unverständlich. Also, Frau Hens<br />
braucht angeblich 10 Wochen für<br />
eine vertrauliche Überprüfung,<br />
Herr Riske ist Mitarbeiter des Gf,<br />
die Kommission wird auch benannt,<br />
Henke vermutet grobe<br />
Pflichtverletzung des Gf, der kein<br />
Interesse am Wohlergehen des<br />
Vereins haben soll. Frau Hens bekommt<br />
auch noch einen Schlag<br />
ab. Sprach da kürzlich einer von<br />
Kindergarten? Ich glaube, es geht<br />
dort gesitteter zu. Ohne Nachweis<br />
bzw. schriftliche Abmahnung betreibt<br />
Henke m.E. üble Nachrede.<br />
Pk.5 Herr Frauenkron schreibt –<br />
so scheint es – zu viel. Henke
kommt mit dem Lesen nicht nach.<br />
Henke spricht von schwer<br />
wiegendem Fehler, weil er aus<br />
einen Schreiben glaubt schließen<br />
zu können, dass der Schreiber<br />
über Informationen aus der<br />
Kommis sion heraus verfüge, über<br />
die der Vorsitzende noch nicht<br />
verfüge. Herr Henke vermutet<br />
wieder einmal eine durchlässige<br />
Stelle bei dem Gf. Natürlich fehlt<br />
wieder einmal ein Nachweis,<br />
wieder einmal wird allerdings<br />
auch die Unkenntnis der Satzung<br />
deutlich. Diese kennt keine Gehe<strong>im</strong>nisse<br />
für Vereinsmitglieder:<br />
Das wäre ja auch noch schöner.<br />
Pk.6 Herr F. (Fiedler, Fuchs,<br />
Fallendorf ?) soll die Bilanzen einiger<br />
Vorjahre an das Registergericht<br />
Wuppertal weitergegeben<br />
haben. Da – so Herr Henke – nur<br />
der Kassierer und der Gf über<br />
Bilanzen verfügen würden, sei das<br />
Mitglied F. auch nur über diese an<br />
WSW WÄRMESERVICE<br />
N e u e s a u s ’ m W u p p e r t a l<br />
die Bilanzen gekommen. Mir ist<br />
überhaupt nicht klar, was Herr<br />
Henke damit sagen will. Haben<br />
wir schwarze Löcher in den<br />
Bilanzen, betreiben wir Schwarzgeldwandel,<br />
was haben wir denn<br />
zu verbergen? Das will ich jetzt<br />
aber wissen. Darf, falls das überhaupt<br />
st<strong>im</strong>mt, nur mit Zust<strong>im</strong>mung<br />
des Vorsitzenden gehandelt<br />
werden, sind Vereinsmitglieder<br />
unmündig? Bilanzen gehören<br />
veröffentlich, zu mindestens<br />
<strong>im</strong> <strong>Eigentümerjournal</strong>. Dürfen wir<br />
als Mitglieder auch erfahren, wie<br />
wirtschaftlich sauber <strong>uns</strong>er Verein<br />
gearbeitet hat, oder dürfen wir<br />
nur Beitrag zahlen? Den Rechenschaftsbericht<br />
und die Bilanz für<br />
das letzte Jahr mit angeblich sehr<br />
hohen Defiziten ist er jedenfalls<br />
schuldig geblieben,<br />
Pk: 7 kann man eigentlich nur <strong>im</strong><br />
Sitzen lesen. Der Gf Herr<br />
Schubert soll über den<br />
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lasterhaften Lebenswandel des<br />
Herrn Henke (Zitat Henke)<br />
hergezogen und Mitglieder aufgewiegelt<br />
haben. Grund soll ein<br />
uneheliches Kind sein, welches<br />
Herr Henke mit einer abhängig<br />
beschäftigten Mitarbeiterin in die<br />
Welt gesetzt haben soll. Er<br />
benennt diese Dame sogar mit<br />
Namen. Bis dahin wusste ich<br />
weder etwas von dem Kind, noch<br />
den Namen der Mutter. Schon mal<br />
was von Datenschutz gehört? Nun<br />
kann die Information über ein<br />
Kind zunächst einmal nur von<br />
Mutter und evtl. Vater in die Welt<br />
gesetzt werden, es sei denn, der<br />
Geschäftsführer war irgendwie<br />
beteiligt. Herr Henke sollte stolz<br />
darauf sein, ein Kind ins Leben<br />
gebracht zu haben. Ein Kind zu<br />
haben, kann eine Last sein, ich<br />
meine aber eher, es ist ein Geschenk,<br />
eine göttliche Gnade. Und<br />
wenn man sich um sein Kind so<br />
Februar 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 5
N e u e s a u s ’ m W u p p e r t a l<br />
kümmert, wie es sich für einen<br />
Vater gehört, für es sorgt und für<br />
es aufkommt, wenn man sieht,<br />
wie es heranwächst, dann kann es<br />
auch eine Freude sein. Wegen<br />
eines Kindes braucht sich kein<br />
Vater zu schämen. Er könnte ja<br />
von manchem auch beneidet<br />
werden, wenn er die Mutter<br />
kennen lernen sollte. Wer dann<br />
von übler Nachrede ob eines<br />
Kindes redet, der schämt sich eigentlich<br />
für sein Kind. Seien <strong>Sie</strong><br />
stolz auf das Kind, stehen <strong>Sie</strong> zu<br />
ihm, Ihre Gene laufen weiter.<br />
Pk.8 geht um Herrn Krüger. Herr<br />
Henke wurde darüber informiert<br />
und um Zust<strong>im</strong>mung gebeten,<br />
dass Herr Krüger Akten einsehe.<br />
Nach der Satzung besteht dazu<br />
ein Anspruch, es bedarf überhaupt<br />
keiner Zust<strong>im</strong>mung durch<br />
Herrn Henke, er hat aber zugest<strong>im</strong>mt.<br />
Wenn man die <strong>im</strong><br />
Grundgesetz garantierte<br />
Meinungsfreiheit akzeptiert, dann<br />
muss man auch akzeptieren, dass<br />
man diese Meinung kundtut,<br />
darüber spricht. Das gilt nicht nur<br />
für Politiker, Herr Henke.<br />
Pk.9 Herr Henke beklagt, dass<br />
Herr Schubert noch keinen<br />
Kriterienkatalog für eine Handwerker-Empfehlungslistevorgelegt<br />
habe, Schuld habe aber der<br />
Kassierer, der sich als Handwerksmeister<br />
„lästige Konkurrenz vom<br />
6 <strong>Eigentümerjournal</strong> | Februar 2011<br />
Halse halten wolle“. Wie bei Pk.8<br />
vermutet Henke hier wieder<br />
schwere Verstöße gegen arbeitsrechtliche<br />
Pflichten. Frage: Wer<br />
schießt hier eigentlich auf wen?<br />
Pk.10 Herr Henke beklagt, dass<br />
Herr Schubert angeblich keine<br />
Provision für ein erworbenes Gebäude<br />
in Wuppertal gezahlt hätte.<br />
Tatsächlich war Herr Henke von<br />
Anfang an informiert, letztlich verwaltet<br />
er das Nebenhaus.<br />
Vielleicht hat er den Überblick<br />
verloren. Selbst wenn Herr Henke<br />
Recht haben sollte, müsste er sich<br />
fragen lassen, warum er erst nach<br />
vier Jahren – also nach der Verjährungszeit<br />
(zwei Jahre nach<br />
Ende des Geschäftsjahres) aktiv<br />
wird. Wenn er das wirklich vorher<br />
alles wußte, hätte er es wissentlich<br />
zu einem Haftungsfall für den<br />
Vorstand als Gesamthaftungsfall<br />
kommen lassen.<br />
Er hat diese ganzen Gründe<br />
gesucht, den Geschäftsführer zu<br />
entlassen. Aber er hat keine<br />
gefunden. Wir müssen Herrn<br />
Schubert bewegen, trotz der<br />
leidlichen Erfahrungen als Geschäftsführer<br />
weiter für <strong>uns</strong>, für<br />
die Vereinsmitglieder zu arbeiten.<br />
Ganz abgesehen von seiner<br />
Qualifikation, seinen Kenntnissen<br />
der Wuppertaler Besonderheiten<br />
würde die von Henke ausgesprochene<br />
Entlassung eine ex-<br />
Schlüsseldienst<br />
orbitante Abfindung zur Folge<br />
haben.<br />
Zu den vergangenen Zeiten<br />
werden <strong>Sie</strong> nun kein Wort mehr<br />
von mir hören, Rechtsfragen zu<br />
Schadensersatz, wie geht es<br />
weiter, was macht die Satzung<br />
und auch die – so hoffe ich auch –<br />
vielen Fragen mit denen <strong>Sie</strong> sich<br />
befassen, wird Ihnen entweder<br />
der Vorstand, die Geschäftsführung<br />
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Februar 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 7
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Artikel aus der Wuppertal Rundschau vom 26.Januar 2011 mit freundlicher Genehmigung von Herrn Hendrik Walder<br />
8 <strong>Eigentümerjournal</strong> | Februar 2011
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Presse spiegel zur Jahres hauptversammlung von Haus+Grund<br />
Artikel aus der WZ vom 22. Januar 2011 mit freundlicher Genehmigung von Herrn Boller und Herrn Stanarius<br />
Februar 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 9
V o n F a l l z u F a l l<br />
Der neue § 9 HeizkostenV — eine selbsterklärende<br />
Vorschrift? – (Teil 2)<br />
Von RA Frank – Georg Pfeifer, Düsseldorf<br />
5.b. Das bedeutet, dass – anders<br />
als es der Wortlaut des § 9 Abs. 2<br />
S. 1 - neu – nahelegt, schon jetzt<br />
Wärmezähler eingebaut werden<br />
dürfen, aber erst ab dem 1.1.2014<br />
vorhanden sein müssen. Denn da<br />
nach altem Recht schon Wärme -<br />
zähler zulässig waren, 13 können<br />
sie nicht für die Inter<strong>im</strong>szeit bis<br />
zum 31.12.2013 verboten sein. § 9<br />
Abs. 2 Satz 1 ist also so zu lesen:<br />
„Die auf die zentrale Warmwas -<br />
serversorgungsanlage entfallende<br />
Wärmemenge (Q) ist spätestens<br />
ab dem 31. Dezember 2013 mit<br />
einem Wärmezähler zu messen.“<br />
5.c. Die erforderlichen Wärme -<br />
zähler müssen also ab diesem<br />
Zeitpunkt eingebaut sein, und<br />
nicht etwa in der Folgezeit eingebaut<br />
werden.<br />
5.c.aa. Vor Anschaffung der Wärmezähler<br />
sollte nicht nur an den<br />
Kaufpreis gedacht werden, son -<br />
dern auch an: die richtige D<strong>im</strong>en -<br />
sionierung, 14 die Wartung und Instandhaltung,<br />
an Ersatzzähler, Ersatzteile<br />
und Batterien, an den Beginn<br />
der Eichgültigkeit, die (ra -<br />
sche) Störungsbeseitigung und<br />
den Kundendienst. Be<strong>im</strong> Einbau<br />
der Temperaturfühler 15 zeigen sich<br />
u.U. <strong>im</strong> praktischen Baugesche -<br />
hen geradezu beängstigende Fe -<br />
hler, die erfahrungsgemäß zu<br />
lang dauernden Rechtstreiten füh -<br />
10 <strong>Eigentümerjournal</strong> | Februar 2011<br />
ren können.<br />
5.c.bb. Da spätestens ab 1.1.2014 –<br />
bis auf die Fälle der Unzumutbarkeit<br />
gem. § 9 Abs. 2 S. 2 – Wärme -<br />
zähler Pflicht sind, ist von da an<br />
der Warmwasserverbrauch des<br />
Nutzers mit einem wohnungszugehörigen<br />
Warmwasserzähler<br />
zu messen, da nur so die Verteilung<br />
nach § 9 Abs. 4 in Verb. mit<br />
§ 8 möglich ist. Unnötig und zu<br />
teuer wären an den Einzelzapfstellen<br />
anbringbare temperaturbewertende<br />
Warmwasserzähler. 16<br />
Zum Teil werden auch abstruse<br />
Vorstellungen über den Kostenaufwand<br />
für die Installation von<br />
Wohnungswasserzählern verbrei -<br />
tet, etwa dass für die Ausstattung<br />
eines Dreifamilienhauses 8000 Eu -<br />
ro anzusetzen seien. Die Installa -<br />
tion einer Wasseruhr <strong>im</strong> Badez<strong>im</strong> -<br />
mer muss so erfolgen, dass die<br />
Nutzung des Raumes nicht beeinträchtigt<br />
wird und Verletzungsge -<br />
fahren ausgeschlossen sind. 17<br />
5.c.cc. Be<strong>im</strong> Wohnungseigentum<br />
ist über die Anschaffung der Zäh -<br />
ler, ob Kauf oder Leasing, ein<br />
Mehr heitsbeschluss – zweckmä -<br />
ßigerweise auf Grundlage mehre -<br />
rer Vergleichsangebote – zu fas -<br />
sen. 18 Wegen des Vorrangs der der<br />
Verordnung, § 2, können Woh -<br />
nungseigentümer nicht auf die<br />
Aus stattung mit einem Wärme -<br />
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zähler bzw. Warmwasserzählern<br />
verzichten.<br />
5.c.dd. Sind in Verfolg des § 9<br />
Abs. 2 S. 1 bei Mietwohnungen<br />
unter mieterlicher Duldungs pflicht<br />
nach § 242 BGB18 bzw. § 554<br />
BGB nachträglich Warmwasserzähler<br />
bzw. Wärmezähler eingebaut<br />
worden, dann kann der Vermieter<br />
eine Mieterhöhung gem.<br />
§ 559 BGB vornehmen. 20 Dieser<br />
Modernisierungszuschlag ist aber<br />
keine Umlage, sondern eine echte<br />
Mieterhöhung. Ein 11%iger Mo -<br />
dernisierungszuschlag bleibt über<br />
die Zeitspanne von etwas über 9<br />
Jahre und 35 Tage hinaus erhal -<br />
ten.<br />
6. Wärmezählereinbau entbehrlich<br />
Die Messung mittels und damit<br />
der Einbau eines Wärmezählers –<br />
und auch der wohnungsbezoge -<br />
nen Warmwasserzähler – dürfen<br />
unterbleiben, wenn der Aufwand,<br />
sprich namentlich die Kostenbe -<br />
lastung nachweislich zu hoch ist. 21<br />
Unzumutbarkeit liegt demnach<br />
vor, wenn die in § 11 Abs. 1 Nr.<br />
1.b. genannten Einsparungen<br />
nicht erreicht werden. Ansonsten<br />
greift bei Mietobjekten das Wirtschaftlichkeitsgebot<br />
ein. 22 Gleichwohl<br />
kann ein Wärmezähler auch<br />
bei überhöhtem Kostenaufwand<br />
eingebaut werden, so wenn Woh -<br />
nungseigentümer dies in Kenntnis<br />
der Kosten einst<strong>im</strong>mig beschließen.<br />
6.a. Der Begriff der Unzumutbar-
keit ist nicht nur auf die Kosten<br />
einzuengen. Weil nämlich § 9 Abs.<br />
2 den „unzumutbar hohen Aufwand“<br />
nicht näher umgrenzt,<br />
kom men für die Unzumutbarkeit<br />
des Wärmezählereinbaus auch<br />
anderweite Kriterien in Betracht:<br />
So etwa die Notwendigkeit, erst<br />
einen Rechtsstreit führen zu<br />
müssen, weil der Einbau des Wärmezählers<br />
den Zutritt zu einem<br />
Kellerraum voraussetzt, dessen<br />
Mieter/Wohnungseigentümer aber<br />
den Zugang verweigert. 23<br />
Praxistipp: Um mit dem Einbau<br />
eines Wärmezählers nicht gegen<br />
Ende 2013 wegen zahlreicher<br />
Auftragseingänge bei den<br />
Hand werkern in Zeitnot zu<br />
geraten, empfiehlt sich auf jeden<br />
Fall folgendes: Es wird schon<br />
frühzeitig die Messstelle 24 eingerichtet.<br />
Der eigentliche Wärmezähler<br />
kann dann rasch nachgerüstet<br />
werden, was auch ein<br />
Hinausschieben der fünfjähri -<br />
gen Eichgültigkeitsdauer mit<br />
sich bringt.24 Diese Überle -<br />
gungen gelten sinngemäß auch<br />
für den dann notwendigen Einbau<br />
der wohnungszugehörigen<br />
Warmwasserzähler.<br />
6.b. Technisch günstig ist es, wenn<br />
Wärmezähler für die Warmwasserversorgung<br />
und Wärmezähler für<br />
die Raumwärmeversorgung vorhanden<br />
sind. Das gilt ebenso,<br />
wenn der Energieversorger z.B.<br />
das gelieferte Erdgas in kWh ab-<br />
rechnet; § 9 Abs. 3 S. 4. Hier wer -<br />
den dann lediglich kWh-Werte<br />
voneinander subtrahiert. 26<br />
7. Formelabrechnung bei<br />
fehlendem Zähler<br />
Bei unzumutbarem Aufwand für<br />
den Zählereinbau greift das<br />
zweifach gestaffelte Ersatzverfahren<br />
ein.<br />
(a) nach § 9 Abs. 2 S. 2 und 3<br />
und<br />
(b) nach § 9 Abs. 2 S. 4 bis 6.<br />
Sowohl aus der ersten wie auch<br />
der zweiten Formel ergeben sich<br />
Kilowattstunden, ausgehend von<br />
Kubikmeter Warmwasser bzw.<br />
Quadratmeter Wohnfläche.<br />
Die Erstellung einer Energiebilanz<br />
oder eine Wärmebedarfsrechnung<br />
ist <strong>im</strong> Anwendungsbereich des gesamten<br />
§ 9, also auch bei Abs. 2<br />
und 3 nicht erforderlich; sie würde<br />
auch mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot<br />
kollidieren (vgl. oben zu 6.).<br />
7.a. Dieses Verfahren, das die Wärmemengenerfassung<br />
durch Wärmezähler<br />
ersetzt, greift auch in<br />
der Übergangszeit ein, die<br />
spätestens Ende 2013 endet. Denn<br />
die alte 18%–Regel ist nicht mehr<br />
anzuwenden.<br />
Praxistipp: Wenn die Heizkos -<br />
ten-Abrechnungsperiode nicht<br />
dem Kalenderjahr entspricht,<br />
wäre zum Ablauf der Übergangsfrist<br />
Ende 2013 – evtl.<br />
auch früher – eine Heizkosten-<br />
Rumpfabrechnung oder Um-<br />
V o n F a l l z u F a l l<br />
stellung auf das Kalenderjahr<br />
vorzunehmen. 27<br />
7.b. Im ersten Ersatzverfahren (a)<br />
nach § 9 Abs. 2 S. 3, kann 28<br />
zwecks Berechnung der Wärmemenge<br />
das Warmwasservolu -<br />
men durch Wohnungseinzelzähler<br />
gemessen werden. Die Warmwas -<br />
sertemperatur wiederum wird gemessen<br />
oder sachnah geschätzt.<br />
Es dürfen keine vermuteten Temperaturen<br />
zugrundegelegt wer -<br />
den. Notfalls muss der Hauswart<br />
befragt werden; besser noch ist es,<br />
das mit der Wartung der Anlage<br />
betraute Unternehmen um eine<br />
verbindliche Auskunft zu ersu -<br />
chen.<br />
Die Berechnung der Wärmemen -<br />
ge erfolgt dann <strong>im</strong> Arbeitsbereich<br />
dieses hier gewählten Ersatzverfahrens<br />
nach der ersten Formel<br />
„Q= 2,5...“.<br />
Der Wortlaut „kann“ lässt es zu,<br />
auch ein anders Verfahren heranzuziehen,<br />
sofern es sachgerecht ist<br />
und das Wirtschaftlichkeitsgebot<br />
beachtet wird. So gesehen ist<br />
dieses „kann“ eine Öffnungsklausel,<br />
um künftige, heute noch<br />
nicht absehbare Rechenmethoden<br />
usw. nicht zu blockieren. Fällt die<br />
Wahl auf ein gesetzesfremdes Ersatzverfahren,<br />
muss zur Sicherung<br />
der Verständlichkeit einer darauf<br />
fußenden Abrechnung dieses Verfahren<br />
kurz und verständlich so -<br />
wie unter Angabe der rechneri -<br />
schen Zwischenschritte erläutert<br />
Februar 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 11
V o n F a l l z u F a l l<br />
werden. 29<br />
7.b.aa. Die Formel in § 9 Abs. 2 S.<br />
2 verwirrt auf den ersten Blick,<br />
weil nicht klar wird, dass für<br />
„kWh“ nichts eingesetzt werden<br />
muss, sondern dass „kWh“ das<br />
Rechenergebnis ist. Ebenso ist der<br />
Faktor „K“ zunächst unverständ -<br />
lich. Man muss dazu wissen, dass<br />
Temperaturdifferenzen nicht in<br />
Grad Celsius oder Grad Kelvin<br />
angegeben werden sondern in<br />
Kelvin. 30 Der Differenz der Was -<br />
sertemperatur gem. § 9 Abs. 2 S. 3<br />
Nr. 2 ist daher ein Zahlenwert mit<br />
der D<strong>im</strong>ension K zugewiesen.<br />
7.b.bb. Dazu ein Rechenbeispiel<br />
mit gegriffenen Zahlen: Verbraucht<br />
wurden 60 Kubikmeter<br />
Warmwasser mit einer sachnah<br />
ermittelten Temperatur von 55 °C.<br />
Dann ist nach § 9 Abs. 2 S. 3 Nr. 1<br />
für V einzusetzen: 60 m 3 .<br />
Nach § 9 Abs. 2 S. 3 Nr. 1 für (tw –<br />
10 °C): 55 °C – 10°C = 45 K. In die<br />
Formel eingetragen ergibt sich:<br />
Die D<strong>im</strong>ensionen m 3 sowie K wer -<br />
den herausgekürzt 31 und der<br />
Bruch strich kann wegfallen.<br />
Dann ergibt sich eine Wärmemen -<br />
ge von 2,5 32 mal 60 mal 45 = 6750<br />
kWh.<br />
Auf diesem kwh-Wert aufbauend<br />
kann sodann der Brennstoffverbrauch<br />
ermittelt werden: Wurden<br />
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12 <strong>Eigentümerjournal</strong> | Februar 2011<br />
Zähler der Formel des § 9 Abs. 3<br />
der Wert 6750 kWh einzusetzen;<br />
in den Nenner 10 kWh pro Liter<br />
nach der Tabelle des § 9 Abs. 3.<br />
Das ergibt den folgenden Doppelbruch:<br />
Nach Umformung und Kürzung<br />
ergibt sich ein Brennstoffverbrauch<br />
für Warmwasser von 675<br />
Litern. Mit diesem Wert ist dann<br />
gem. 9 Abs. 1 S. 3 und 4 weiter zu<br />
verfahren.<br />
7.c. Das zweite Ersatzverfahren<br />
(b) nach § 9 Abs. 2 S. 4 bis 6<br />
kommt in Ausnahmefällen zur<br />
Anwendung. Es kann 33 daher eingreifen,<br />
wenn das erste Ersatzverfahren<br />
(a) ausscheidet, weil nicht<br />
nur die Messung der Wärme -<br />
meng e (nach Abs. 2 S. 1) entfällt,<br />
sondern auch die Messung der<br />
verbrauchten Warmwassermenge<br />
(nach Abs. 2 S. 3). Zu bedenken<br />
ist weiter, dass nach allgemeiner<br />
Auffassung Ausnahmevorschrif -<br />
ten eng auszulegen sind.<br />
7.c.aa. Die Berechnung der Wärmemenge<br />
erfolgt dann <strong>im</strong> Arbeitsbereich<br />
dieses hier gewähl -<br />
ten Ersatzverfahrens gem. § 9<br />
Abs. 2 S. 4 und 5 nach der zwei -<br />
ten Formel „Q=32...“. Auch hier<br />
ist es wegen des Wortes „kann“<br />
zulässig, wie eben (zu 7.b) ausgeführt,<br />
ein anders Verfahren<br />
heranzuziehen.<br />
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7.c.bb. Dazu ein Rechenbeispiel<br />
mit gegriffenen Zahlen: Für<br />
„kWh“ ist hier ebenfalls nichts<br />
einzusetzen, denn „kWh“ ist das<br />
Rechenergebnis. Zum weiteren<br />
Vorverständnis der Formel ist der<br />
Ausdruck AWohn, der Wohnbzw.<br />
Nutzfläche bedeutet, 34 näher<br />
zu erläutern.<br />
Die Bedeutung des unter dem<br />
Bruchstrich stehenden Ausdrucks<br />
„m 2 AWohn“ erschließt sich aber<br />
nur, wenn man den <strong>im</strong> BGBl. 35<br />
abgedruckten Gesetzestext des<br />
§ 9 Abs. 2 S. 4 – wörtlich! – mit<br />
der Lupe betrachtet.<br />
Das Größenverhältnis zwischen<br />
dem rechts stehenden „A“ und<br />
dem unter dem Bruchstrich ste -<br />
henden „A“ von etwa 1 zu 0,7<br />
zeigt, dass der untere Ausdruck<br />
AWohn kein Faktor, sondern ein<br />
Index zu m 2 ist. Daher können der<br />
unter dem Bruchstrich und der<br />
rechts stehende Ausdruck AWohn<br />
nicht gegeneinander gekürzt<br />
werden.<br />
Dies vorausgeschickt ist der<br />
Bruchstrich zu lesen als „Kilo -<br />
wattstunde pro Quadratmeter<br />
Wohnfläche“. Mit dem links ne -<br />
ben dem Bruchstrich stehenden<br />
Faktor 32 36 ergibt sich als spezifischer<br />
Wert: „32 kWh pro m 2 “.<br />
Beträgt die Wohnfläche 20 m 2 , so<br />
ergibt sich eine Wärmemenge<br />
von 640 kWh.
7.d. Die Formel „Q=32...“ leidet<br />
jedoch an einer Unvollständigkeit.<br />
<strong>Sie</strong> gibt nämlich nicht an, ob<br />
der Wert „32 kWh pro m 2 “ für ein<br />
Jahr, ein halbes Jahr oder für ei -<br />
nen Monat gilt. Die Formel muss<br />
also um die fehlende zeitliche<br />
Komponente erweitert werden.<br />
Aus abrech nungstechnischer<br />
Sicht liegt es nahe, dazu auf ein<br />
Jahr 37 abzustellen. § 9 Abs. 2 S. 4<br />
ist also vereinfacht und ohne mathematisches<br />
Schmuckwerk wie<br />
folgt zu lesen: 38<br />
„Wenn in Ausnahmefällen weder<br />
die Wärmemenge noch das Vo lu -<br />
men des verbrauchten Warmwas -<br />
sers gemessen werden können,<br />
ist pro Quadratmeter Wohnfläche<br />
jährlich eine Wärmemenge von<br />
32 Kilowattstunden zugrundezulegen“.<br />
Sodann ist für best<strong>im</strong>mte Fälle<br />
der Abrechnung bei Erdgasbezug<br />
auf der Basis des Brennwertes ein<br />
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Umrechnungsfaktor bzw. bei Wärmelieferung<br />
ein Umrechnungsdivisor<br />
zu berücksichtigen; § 9<br />
Abs. 2 S. 6.<br />
7.e. Der in § 9 Abs. 1 S. 2 genannte<br />
Brennstoffverbrauch 39 wird<br />
gem. der Formel „B = Q:Hi“ mit<br />
den Zahlenwerten nach § 9 Abs. 3<br />
S. 2 bis 4 errechnet.<br />
Soweit nach § 9 Abs. 1 S. 2 40 der<br />
Energieverbrauch zur Best<strong>im</strong>mung<br />
des Anteils herangezogen<br />
wird, ist <strong>im</strong> Regelfall die<br />
Ermittlung des Brennstoffverbrauchs<br />
nicht erforderlich. Denn<br />
Energiewerte – z.B. in kWh – sind<br />
voneinander ohne Umrechnung<br />
abziehbar.<br />
7.f. Die weiteren Schritte richten<br />
sich dann nach § 9 Abs. 1 S. 4 (vgl.<br />
oben zu 4.a. und 3.e.)<br />
7.g. Es ist von Technikern<br />
argumentiert worden, dass die<br />
Heizwerte in § 9 Abs. 3 S. 2 Nr. 2<br />
nicht die Umwandlungverluste<br />
V o n F a l l z u F a l l<br />
berücksichtigen. Dies führe zu der<br />
Konsequenz, dass zur genauen<br />
messtechnischen Abgrenzung<br />
nach § 9 Abs. 2 S. 1 nicht nur ein<br />
Wärmezähler für die Warmwas -<br />
serversorgung einzubauen sei,<br />
sondern dass auch die Wärme -<br />
men ge für die Raumerwärmung<br />
mittels Wärmezähler, ob nun ein<br />
Hauptzähler oder Wohnungsein -<br />
zelzähler, zu messen sei.<br />
7.h. Da nicht nur die Heizwerte in<br />
§ 9 Abs. 3, sondern außerdem<br />
auch die Multiplikatoren und der<br />
Divisor in § 9 Abs. 2 in der technischen<br />
Fachwelt z.T höchst umstritten<br />
sind, sollte vorsorglich bei<br />
einem Vorgehen nach den obigen<br />
Ersatzverfahren der Mieter auf<br />
eine mögliche spätere Korrektur<br />
hingewiesen werden. Das erschwert<br />
es dem Mieter zumindest,<br />
bei einer denkbaren Nachforderung,<br />
sich auf Verwirkung,<br />
Vertrauensschutz usw. zu berufen.<br />
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Februar 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 13
V o n F a l l z u F a l l<br />
Praxistipp: Diese Begleitinfor -<br />
mation zur Abrechnung könnte<br />
nach eigener Einschätzung<br />
etwa wie folgt lauten:<br />
„In der letzten Abrechnungsperiode<br />
wurde die Wärmemenge<br />
für das Warmwasser<br />
nicht mit einem Wärmezähler<br />
gemessen, sondern mit den<br />
Rechenformeln des § 9 Absatz<br />
2 und Absatz 3 der Heizkostenverordnung.<br />
Die dort angegebenen<br />
Rechenformeln und Zahlenwerte<br />
sind jedoch unter<br />
Fachleuten höchst umstritten.<br />
Es ist also möglich, dass diese<br />
gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsweise<br />
zu einem<br />
späteren Zeitpunkt z.B. durch<br />
den Bun desgerichtshof für unwirksam<br />
erklärt wird.<br />
In diesem Fall kann es sein,<br />
dass – soweit keine Verjährung<br />
einge treten ist – die obige Berechnung<br />
Ihrer Warmwasserkosten<br />
nachträglich neu<br />
erfolgen muss.<br />
Sollte es dazu kommen, müssen<br />
<strong>Sie</strong> damit rechnen, dass <strong>Sie</strong> eine<br />
Nachzahlung leisten müssen; es<br />
kann aber auch eine Rückzahlung<br />
an <strong>Sie</strong> erfolgen.“<br />
(Fortsetzung folgt)<br />
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14 <strong>Eigentümerjournal</strong> | Februar 2011<br />
Anmerkungen (Teil 2)<br />
13 Vgl. BR-Dr 570/08, S. 15.<br />
14 Ist das Volumenmessteil überd<strong>im</strong>ensioniert,<br />
kann bei geringem Wasserdurchfluss<br />
die Messgenauigkeit leiden; so:<br />
CEN-Report 13582, Installation von Wärmezählern...;<br />
herausgegeben vom Comité<br />
Européen de Normalisation; Brüssel, 1999;<br />
Seite 3; <strong>im</strong> folgenden zitiert: CEN-Report<br />
13582.<br />
15 Der Temperaturfühler sollte ohne<br />
Tauchhülse installiert werden; so ausdrücklich:<br />
CEN-Report 13582, Seite 11, 12,<br />
19. Auch sollte das Signalkabel zwischen<br />
Temperaturfühler und Rechenwerk nicht<br />
nach schlichter Laienart verlängert<br />
werden. CEN-Report 13582, S. 18, 19.<br />
Ausführlich dazu: Tagungsunterlagen des<br />
Seminars 33767.00.003 der Technischen<br />
Akademie Esslingen, vom 16. und 17. Juni<br />
2010, in Stuttgart Ostfildern (www.tae.de)<br />
16 Dazu: Peters, Handbuch zur Wärmekostenabrechnung,<br />
12. Aufl. S. 198<br />
17 Vgl. das lebenspralle Urteil des AG<br />
Hamburg, Urt v. 17.3.1999 - 40A C 486/98,<br />
in: NZM 2000, S. 1226: Die Wasseruhr<br />
ragte 16 cm aus der Wand.<br />
18 OLG Düsseldorf, Beschl. v. 23.6.2008, in:<br />
NZM 2009, S. 162 f.<br />
19 BGH, Urt.v. 4.3.2009 - VIII ZR 110/08, in:<br />
DWW 2009, S. 2129 = MietRB 2009, S. 191.<br />
20 Vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer,<br />
Mietrecht, 9. Aufl., § 559, Randnr. 73<br />
21 Vgl. den Fall BGH, Urt.v. 16.7.2008 – VIII<br />
ZR 57/07, in: GE 2008, S. 1120.<br />
22 Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist bei der<br />
Wohnraummiete in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB<br />
festgeschrieben; es gilt aber auch als allgemeiner<br />
Grundsatz bei der Geschäftsraummiete.<br />
23 Vgl. z.B. AG Hamburg, Urt.v. 10.10.2007 -<br />
46 C 160/06, in: Juris (Installation eines Kabelanschlusses);<br />
andererseits hat der<br />
Mieter obrigkeitlich angeordnete Maßnahmen<br />
aus § 242 BGB zu dulden: BGH,<br />
Urt.v. 4.3.2009 - VIII ZR 110/08, in: DWW<br />
2009, S. 2129.<br />
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24 Z.B. <strong>im</strong> Kaltwasserzulauf des Warmwasserspeichers<br />
durch Einbau zweier Absperrhähne<br />
nebst Rohrzwischenstück und <strong>im</strong><br />
Warmwasserauslauf der Einbau eines<br />
Messpunktes für den zweiten Temperaturfühler<br />
(ohne Tauchhülse!).<br />
25 Vgl. u.a. §§ 12 ff. Eichordnung. Zum – nur<br />
in großen Liegenschaften praktikablen –<br />
Stichprobenverfahren vgl. § 14 EichO in<br />
Verbindung mit der Mitteilung der<br />
Physikalisch-Technischen Bundesanstalt<br />
[=PTB] Nr. 120 von 1992. Zur Befundprüfung<br />
vgl. die 51-seitige Richtlinie K 19<br />
der PTB.<br />
26 Bei Wärmezählern für Raumwärme und<br />
Warmwasser kommt als Vorteil hinzu, dass<br />
die Fehlfunktion eines Gerätes eher auffällt,<br />
weil das Subtraktionsergebnis inplausibel<br />
wird; so: Schmid, in: ZMR 2010,<br />
S. 284.<br />
27 Langenberg, Betriebskostenrecht der<br />
Wohn- und Geschäftsraummiete, 5. Aufl.<br />
2009, Randnr. G 104 mit weiteren Nachweisen.<br />
28 Dieses „kann“ bedeutet nicht, dass auf<br />
Bequemlichkeit auf die Best<strong>im</strong>mung der<br />
Wärmemenge verzichtet werden darf.<br />
Vielmehr räumt dieses „kann“ ein an § 315<br />
BGB ausgerichtetes Ermessen ein, das je<br />
nach Fall auf Null reduziert sein kann.<br />
29 AG Leipzig, Urteil vom 11. Mai 2004 - 168<br />
C 12477/03, in: MietRB 2004, S. 283:<br />
Werden wesentliche rechnerische<br />
Zwischenschritte nicht erläutert, ist die Abrechnung<br />
formell fehlerhaft und damit<br />
nicht fällig.<br />
30 Nicht: Grad Kelvin (°K); vgl. Mitteilungen<br />
der Physikalisch-technischen Bundesanstalt,<br />
117 (2007), Heft 2, Ziff. 2.1.1.5.<br />
31 Nicht die Zahlenwerte.<br />
32 Der Faktor „2,5“ wird z.T von technischer<br />
Seite als falsch bezeichnet.<br />
33 Der Verordnungsgeber hat sehr wohl<br />
zwischen „kann“ sowie „ist“ bzw. „sind“<br />
unterschieden (z.B. in § 9 Abs. 2 S. 1, 3 und<br />
5). Andererseits hieß es in § 9 Abs. 2 S. 1,
„Der Brennstoffverbrauch ist... zu errechnen.“<br />
34 BR-DrS 570/08, S. 17.<br />
35 BGBl. I, 2008, S. 2376.<br />
36 Der Faktor „32“ wird z.T von technischer<br />
Seite als falsch bezeichnet.<br />
37 In Übereinst<strong>im</strong>mung mit § 556 Abs. 3 S. 1<br />
BGB sowie § 28 Abs. 1 S. 1 WEG.<br />
38 Unterstrichener Text nicht <strong>im</strong> Original.<br />
39 Vgl. oben zu 4.c., 1ste Variante.<br />
40 Vgl. oben zu 4.c., 2te Variante.<br />
Vermieter muß Waffen<br />
des Mieters dulden<br />
Ein Mieter verfügte über die waf -<br />
fenrechtliche Erlaubnis für die<br />
Aufbewahrung von Waffen sowie<br />
Munition und für das nicht ge -<br />
werb liche Laden und Wiederla -<br />
den von Patronenmunition. Er be -<br />
wahrte best<strong>im</strong>mungsgemäß die<br />
Waffen und die Munition in seiner<br />
Wohnung auf und stellte in dem<br />
Kellerraum unter Benutzung einer<br />
Wiederladepresse Testserien an<br />
Munition her. Der Vermieter der<br />
Wohnung war damit nicht einverstanden<br />
und verlangte die Muni -<br />
tion aus dem Mietobjekt zu entfernen.<br />
Der Vermieter nahm also<br />
den Mieter auf Unterlassung in<br />
Anspruch, weil dieser nach Auffassung<br />
des Vermieters einen vertragswidrigen<br />
Gebrauch der Miet -<br />
sache trotz Abmahnung fortsetzte.<br />
Nach dem Urteil des Amtsgerichts<br />
Hannover vom 20.8.2010 – 546 C<br />
2917/10 – stand dem Vermieter<br />
ein Unterlassungsanspruch jedoch<br />
nicht zu, weil weder ein vertragswidriger<br />
Gebrauch der Mietsache<br />
noch ein Besitzexeß vorlag. Der<br />
Mieter durfte das Mietobjekt <strong>im</strong><br />
Rahmen der mietvertraglichen<br />
Vereinbarung gebrauchen. Der<br />
Unterlassungsanspruch wäre nur<br />
dann begründet gewesen, wenn<br />
eine Gebrauchsüberschreitung<br />
vorgelegen hätte. Die Wohnung<br />
war aber zu Wohnzwecken vermietet<br />
worden, so dass der Mieter<br />
darin auch sein Hobby ausüben<br />
durfte, soweit er nicht die Rechte<br />
Dritter beeinträchtigte oder<br />
gefährdete.<br />
Der Mieter bewahrte in den<br />
Wohnräumen in extra dafür zugelassenen<br />
und gesicherten<br />
Behältnissen Waffen und<br />
Munition für die Ausübung seiner<br />
Freizeitbeschäftigung auf. Dabei<br />
wurden die erforderlichen<br />
waffenrechtlichen Auflagen<br />
eingehalten. Welche Sicherheitsbest<strong>im</strong>mungen<br />
einzuhalten sind,<br />
ergibt sich aus § 36 Waffengesetz.<br />
So konnte nicht festgestellt<br />
werden, dass eine konkrete<br />
Gefährdung der Mietsache oder<br />
anderer Mietparteien vorlag. Die<br />
für die Ausübung der Freizeitbeschäftigung<br />
erfolgte Lagerung<br />
von Waffen und Munition war somit<br />
vom Wohngebrauch gedeckt.<br />
RA Dr. Otto<br />
Ausübung eines<br />
Vorkaufsrechts<br />
Ein Vorkaufsrecht ist die Befugnis,<br />
ein Grundstück durch einen Kauf<br />
zu erwerben, wenn der Vorkaufsverpflichtete<br />
das Grundstück an<br />
einen Dritten verkauft. Mit der<br />
Ausübung des Vorkaufsrechts<br />
kommt dann der Kaufvertrag<br />
zwischen dem Vorkaufsberechtigten<br />
und dem Verkäufer<br />
mit dem gleichen Inhalt zustande<br />
wie der zwischen dem Verkäufer<br />
und dem Dritten.<br />
V o n F a l l z u F a l l<br />
Ein solches Vorkaufsrecht ist aus<br />
verschiedenen Gründen in<br />
Gesetzen vorgesehen, kann aber<br />
auch vertraglich vereinbart<br />
werden. Beispielsweise kann bei<br />
Abschluß eines Mietvertrages<br />
dem Mieter ein Vorkaufsrecht<br />
hinsichtlich des Grundstücks<br />
eingeräumt werden, der damit die<br />
Möglichkeit bekommt, das<br />
Grundstück zu erwerben, wenn<br />
es der Vermieter verkauft.<br />
Manchmal will der Verkäufer und<br />
Käufer eines Grundstücks aber<br />
verhindern, dass wegen des<br />
Vorkaufsrechts das Grundstück in<br />
andere Hände kommt. <strong>Sie</strong> können<br />
dann noch die Aufhebung des<br />
Vertrages vereinbaren, wenn zusätzlich<br />
Genehmigungen erforderlich<br />
sind, die aber noch<br />
nicht vorliegen. Diese Möglichkeit<br />
entfällt jedoch, wenn die<br />
Genehmigungen vorliegen oder<br />
solche gar nicht erforderlich sind.<br />
Dann hat der Verkaufsberechtigte<br />
die Befugnis, die Ausübung seines<br />
Verkaufsrechts zu erklären.<br />
Diese Auffassung hat der Bundesgerichtshof<br />
<strong>im</strong> Urteil vom<br />
1.10.2010 – V ZR 173/09 – vertreten.<br />
In dem konkreten Fall war<br />
ein Kaufvertrag mit einer Vor -<br />
kaufsberechtigung über eine Eigentumswohnung<br />
abgeschlossen<br />
worden. Für die Wirksamkeit des<br />
Kaufvertrages war aber die Zust<strong>im</strong>mung<br />
des Verwalters der<br />
Wohnungseigentumsanlage erforderlich.<br />
Nachdem er die Zust<strong>im</strong>mung<br />
erklärt hatte, konnten<br />
die Parteien des Kaufvertrages<br />
nicht mehr dessen Aufhebung beschließen<br />
und das Vorkaufsrecht<br />
dadurch erledigen. Dr. O.<br />
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Februar 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 15
V o n F a l l z u F a l l<br />
Nachteiliger Zaun für<br />
Wohnungsmieter<br />
Nachdem ein Mietverhältnis zwei<br />
Jahre bestanden hatte, setzte der<br />
Vermieter einen 1,8 m hohen und<br />
5,8 m langen Flechtzaun, der von<br />
der Wohnung 5 m entfernt war.<br />
Der Mieter sah darin eine Gebrauchsbeeinträchtigung<br />
und<br />
wollte die Miete nicht mehr in<br />
dem vereinbarten Umfang zahlen.<br />
Zu diesem Sachverhalt sich das<br />
Amtsgericht Dülmen <strong>im</strong> Urteil<br />
vom 30.9. 2010 – 3 C 63/09 – geäußert.<br />
Nach der Auffassung des<br />
Gerichts nahm der Zaun der Erdgeschoßwohnung<br />
den weiten<br />
Blick auf die Landschaft und auf<br />
Wald. Der Mieter müsse sich nicht<br />
darauf verweisen lassen, dass er<br />
trotz des Flechtza<strong>uns</strong> aus mehre -<br />
ren Fenstern „ins Grüne“ schauen<br />
könnte.<br />
Der ursprünglich vorhandene<br />
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16 <strong>Eigentümerjournal</strong> | Februar 2011<br />
Mietvertrages geworden. Denn<br />
für den Mieter wäre der freie Blick<br />
in die Landschaft ein wichtiger<br />
Grund für die Anmietung der<br />
Wohnung gewesen. Dies wurde<br />
vom Vermieter nicht bestritten.<br />
Nach der Auffassung des Gerichts<br />
umfasst Wohnen alles, was zur Be -<br />
nutzung der angemieteten Räum -<br />
lichkeiten als Lebensmittelpunkt<br />
des Mieters gehört, somit also die<br />
gesamte Lebensführung in all ih -<br />
ren Ausprägungen. Dies beinhalte<br />
auch die Wohlbefind lichkeit der<br />
Mietvertraglich wird gewöhnlich<br />
vereinbart, dass sich der Mieter an<br />
den Abfallbeseitigungskosten zu<br />
beteiligen hat. Wie für alle Betriebskosten<br />
gilt auch für die Abfallbeseitigungskosten<br />
<strong>im</strong> Verhält -<br />
nis zwischen Vermieter und Mie -<br />
ter das Wirtschaftlichkeitsgebot.<br />
Danach trifft den Vermieter ge -<br />
gen über dem Mieter die vertragliche<br />
Nebenpflicht, bei Maßnah -<br />
men und Entscheidungen, die<br />
Ein fluß auf die Höhe der letztlich<br />
von diesem zu tragende Nebenkosten<br />
haben, auf ein angemes -<br />
senes Kosten-Nutzen-Verhältnis<br />
Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß<br />
gegen diese Nebenpflicht kann zu<br />
einem Schadensersatzanspruch<br />
führen, der sich auf Freistellung<br />
des Mieters von den unnötigen<br />
Kosten richtet. Hieraus folgt für<br />
Ingenieurbüro für<br />
Bauwerksdiagnostik<br />
Bewohner, welche jedenfalls<br />
durch die erhebliche Sichtbeeinträchtigung<br />
empfind lich gestört<br />
würden.<br />
Nicht in die Überlegungen einbezogen<br />
wurde, dass <strong>im</strong> Baurecht<br />
weniger große Abstände vorge -<br />
schrieben werden. Während nach<br />
dem Baurecht zwischen Nachbarn<br />
keine großen Abstände eingehal -<br />
ten werden müssen, trifft dies<br />
nach dem Mietrecht zwischen<br />
Vermieter und Mieter nicht zu.<br />
Dr. O.<br />
Das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Abfall -<br />
beseitigungskosten<br />
den Vermieter, dass sein Verhal -<br />
ten dem Standpunkt eines vernünftigen<br />
Wohnungsmieters, der<br />
ein vertretbares Kosten-Nutzen-<br />
Verhältnis <strong>im</strong> Auge behält, entsprechen<br />
muß, wobei ihm ein ge -<br />
wisser Entscheidungsspielraum<br />
zusteht.<br />
Wenn der Mieter der Auffassung<br />
ist, der Vermieter hätte das Wirtschaftlichkeitsgebot<br />
nicht beachtet,<br />
trifft ihn die Darlegungsund<br />
Beweislast über den Verstoß.<br />
Die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit<br />
notwenigen Kenntnisse<br />
und Informationen besitzt allerdings<br />
allein der Vermieter, weil<br />
nur er in einem öffentlichrechtlichen<br />
Benutzungsverhältnis mit<br />
der Gemeinde steht. Der Mieter<br />
muß allerdings konkrete Anhaltspunkte<br />
für einen Verstoß gegen<br />
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das Wirtschaftlichkeitsgebot vorbringen.<br />
Danach muß der Vermieter<br />
die für die Entstehung der<br />
Abfallbeseitigungskosten maßgeblichen<br />
Tatsachen und Ge -<br />
sichtspunkte darlegen. Sodann ist<br />
es wiederum Sache des Mieters,<br />
in Auseinandersetzung hiermit die<br />
Unwirtschaftlichkeit darzulegen<br />
und zu beweisen.<br />
Der Mieter kann allerdings nicht<br />
einfach mit den bundesweiten<br />
Durchschnittswerten argumen tie -<br />
ren, weil die Kosten von Gemein -<br />
de zu Gemeinde unterschiedlich<br />
sind. Der Mieter kann jedoch<br />
darauf hinweisen, dass die Mieter<br />
in benachbarten Grundstücken<br />
eine wesentlich niedrigere Be las -<br />
tung haben.<br />
Die von der Gemeinde verlangten<br />
Abfallbeseitigungsgebühren sind<br />
meistens von der Zahl und Größe<br />
der Abfallgefäße abhängig, was<br />
für den Vermieter Veranlassung<br />
sein sollte, die Zahl der Gefäße zu<br />
reduzieren, wenn sie eigentlich<br />
nie ausgelastet werden. Der Vermieter<br />
würde damit dem Wirtschaftlichkeitsgebot<br />
gerecht wer -<br />
den.<br />
Allerdings sind die satzungsrechtlichen<br />
Regelungen unterschied -<br />
lich. Es kann auch sein, dass die<br />
Gemeinde nur die Mindestzahl<br />
der Gefäße best<strong>im</strong>mt und es dem<br />
Grundstückseigentümer überlas -<br />
sen bleibt, ob er zusätzliche Ge -<br />
fäße fordert; <strong>im</strong> Verhältnis zu den<br />
Mietern muß dafür aber auch ein<br />
Bedarf bestehen.<br />
Wenn es um das Wirtschaftlichkeitsgebot<br />
bei den Abfallbesei ti -<br />
gungskosten geht, darf nicht au -<br />
ßer Acht gelassen werden, dass<br />
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zwischen dem Grundstücksei gen -<br />
tümer als Vermieter und der Gemeinde<br />
ein öffentlichrechtliches<br />
Verhältnis besteht, während<br />
zwischen Vermieter und Mieter<br />
das Mietrecht gilt (Urteil des<br />
Landgerichts Heidelberg vom<br />
26.11.2010 – 5 S 40/10 -).<br />
RA. Dr. Otto<br />
Anforderungen an Betriebskostenabrechnung<br />
Wenn der Vermieter einen Anspruch<br />
auf Betriebskosten geltend<br />
machen will, muß er dem Mieter<br />
eine ausreichende Betriebskostenabrechnung<br />
vorlegen. Diese Betriebskostenabrechnung<br />
muß for -<br />
mell wirksam sein. <strong>Sie</strong> ist dann<br />
ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen<br />
gesetzlichen Anfor de -<br />
rungen entspricht. <strong>Sie</strong> muß also<br />
zumindest eine geordnete Zusammenstellung<br />
der Gesamtkosten,<br />
die Angabe und Erläute -<br />
rung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,<br />
die Berechung des<br />
Anteils des Mieters und den Abzug<br />
seiner Vorauszahlungen enthalten.<br />
Eine Erläuterung des ange wand -<br />
ten Verteilungsmaßstabs ist aller -<br />
dings nicht in jedem Fall Voraussetzung<br />
für eine formell ordnungsgemäße<br />
Abrechnung. Eine Abrechnung<br />
soll den Mieter nämlich<br />
in die Lage versetzen, den Anspruch<br />
des Vermieters nachzu -<br />
prüfen, also gedanklich und rechnerisch<br />
nachzuvollziehen; erfor -<br />
derlich dafür ist, dass der Mieter<br />
erkennen kann, in welchen Re -<br />
chenschritten die Umlage der Betriebskosten<br />
erfolgt ist; abzu -<br />
V o n F a l l z u F a l l<br />
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stellen ist dabei auf das Verständ -<br />
nis eines durchschnittlich gebil de -<br />
ten, juristisch und betriebswirtschaftlich<br />
nicht geschul ten Mie -<br />
ters.<br />
Diese Auffassung hat das Landgericht<br />
Krefeld <strong>im</strong> Urteil vom<br />
17.3.2010 – 2 S 55/09 – vertreten.<br />
Die Abrechnung war zunächst<br />
hinsichtlich der nach Wohnfläche<br />
abgerechneten Positionen formell<br />
ordnungsgemäß. Es waren jeweils<br />
die zugrunde gelegte Gesamtwohnfläche,<br />
die Wohnfläche der<br />
Wohnung des einzelnen Mieters<br />
und der auf ihn entfallende Anteil<br />
aufgelistet. Der Mieter hatte je -<br />
doch gemeint, die Abrechnung<br />
wäre deshalb unverständlich, weil<br />
der Vermieter hinsichtlich verschiedener<br />
Positionen mit unter -<br />
schiedlichen Gesamtwohnflächen<br />
gerechnet und nicht ausdrücklich<br />
erläutert hätte, woraus sich dieser<br />
abweichende Verteilerschlüssel<br />
ergibt. Einer gesonderten Erläu -<br />
terung bedurfte es nicht, weil sich<br />
die unterschiedlichen Angaben<br />
hinsichtlich der Gesamtwohnfläche<br />
schon aus der Abrechnung<br />
selbst erklärte. Die Abrechnung<br />
bezog sich nämlich auf drei<br />
Wohn häuser mit unterschiedlich<br />
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Februar 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 17
V o n F a l l z u F a l l<br />
großen, aber angegebenen Wohnflächen.<br />
Die angegebene Gesamtperso -<br />
nen zahl von 21,42 war auch nicht<br />
wei ter erläuterungsbedürftig. Nur<br />
mus ste sie mit der Anzahl der zu<br />
einem best<strong>im</strong>mten Zeitpunkt in<br />
dem Haus lebenden Mieter übereinst<strong>im</strong>men.<br />
Es konnte durchaus<br />
sein, dass in einer solchen Ge -<br />
samtpersonenzahl ein Zeitfaktor<br />
be rücksichtigt war, weil in der<br />
Regel nicht alle Personen wäh -<br />
rend des gesamten Abrechnungs-<br />
Bei Beendigung des Mietverhältnisses<br />
ist der Mieter grundsätzlich<br />
verpflichtet, das Mietobjekt in<br />
dem Zustand zurückzugeben, in<br />
dem es sich bei Vertragsbeginn<br />
be fand. Deshalb hat der Mieter,<br />
wenn sich nicht aus dem Vertrag<br />
etwas anderes ergibt, Einrich tun -<br />
gen oder Aufbauten zu beseitigen.<br />
Für einen Umbau gilt nichts an -<br />
deres. Diese Auffassung hat das<br />
Kammergericht <strong>im</strong> Beschluß vom<br />
17.6.2010 – 12 U 51/09 – vertreten.<br />
In dem konkreten Fall hatte der<br />
Mieter die Tür zur Küche verbrei -<br />
tert. Wenn der Vermieter vielleicht<br />
stillschweigend sein Einverständ -<br />
nis zu der Maßnahme erklärt hat -<br />
te, ließ sich daraus nicht herleiten,<br />
der Vermieter hätte auf den Rückbau<br />
verzichten wollen. Die Verbreiterung<br />
der Tür war keine<br />
Maß nahme zur Beseitigung eines<br />
Mangels gewesen. Die Durchgangsbreite<br />
hatte ursprünglich 60<br />
cm betra gen, was verkehrsüblich<br />
18 <strong>Eigentümerjournal</strong> | Februar 2011<br />
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jahres in dem Haus wohnen.<br />
Schließlich war auch die Heizkos -<br />
tenabrechnung formell ordnungsgemäß<br />
erstellt. <strong>Sie</strong> nannte den<br />
Ge samtverbrauch und die auf den<br />
Mieter entfallenden Verbrauchseinheiten.<br />
Er war ausreichend dadurch<br />
geschützt, dass er die Angaben<br />
bei Zweifel an der Richtigkeit<br />
der Ausgangswerte – insbesondere<br />
an der Richtigkeit der<br />
Gesamtpersonenzahl – durch Einblick<br />
in die Unterlagen des Vermieters<br />
nachprüfen konnte. Dr. O.<br />
Einbauten des Mieters bei Rückgabe des<br />
Mietobjekts<br />
ist. So war bei Mietbeginn die vorhandene<br />
Durchgangsbreite als<br />
vertragsgemäß vereinbart. Da der<br />
Mieter ausgezogen war, ohne den<br />
ursprünglichen Zustand wieder<br />
herzustellen, konnte der Vermie -<br />
ter die Kosten verlangen, die er<br />
benötigte, um die Maßnahme des<br />
Mieters zu beseitigen.<br />
Andererseits ist der Mieter auch<br />
berechtigt, bei Beendigung des<br />
Mietverhältnisses Einbauten zu<br />
beseitigen, ohne dass der Vermie -<br />
ter damit einverstanden sein muß.<br />
Ohne Belang ist dabei, ob die Einbauten<br />
für einen vorübergehen -<br />
den Zweck erfolgten und <strong>im</strong> Eigentum<br />
des Mieters blieben oder<br />
als bauliche Veränderung zu we -<br />
sentlichen Bestandteilen der Miet -<br />
sache wurden und deshalb in das<br />
Eigentum des Vermieters übergegangen<br />
sind. Denn das Wegnah -<br />
merecht ist ein Aneignungsrecht<br />
und nicht auf Ein richtungen beschränkt,<br />
sondern erfasst auch<br />
Veränderungen in der baulichen<br />
Substanz. Das Wegnahmerecht<br />
des Mieters besteht allerdings<br />
nicht, wenn die Mietvertragsparteien<br />
vereinbart ha ben, die Einbauten<br />
würden dem Vermieter<br />
übereignet.<br />
N<strong>im</strong>mt der Mieter die Einbauten<br />
wieder an sich, ist er allerdings<br />
verpflichtet, den ursprünglichen<br />
Zustand des Mietobjekts wiederherzustellen.<br />
Dies gilt auch für<br />
den Fall, dass der Mieter die Um -<br />
bauten auf Verlangen des Vermieters<br />
entfernt. Zu den Ein rich -<br />
tungen gehören auch Sachen, die<br />
mit der Mietsache verbunden und<br />
dazu best<strong>im</strong>mt sind, ihrem wirtschaftlichen<br />
Zweck zu dienen.<br />
Diese Wiederherstellungsverpflichtung<br />
des Mieters gilt regelmäßig<br />
auch dann, wenn der Vermieter<br />
Einrichtungen oder Verän -<br />
derungen genehmigt hat, sonst<br />
aber nichts vereinbart worden ist.<br />
Das vom Vermieter erklärte Einverständnis<br />
bezieht sich sonst nur<br />
auf die Vertragzeit und soll dem<br />
Mieter die Nutzung der Mietsache<br />
entsprechend seinen Vorstellun -<br />
gen und Zielen ermöglichen, be -<br />
deutet jedoch nicht, dass er die<br />
Sache in verändertem Zustand zurückgeben<br />
darf (Beschluß des<br />
OLG Düsseldorf vom 5.10.2009 – I<br />
24 U 17/09 -). Dr. tt<br />
Eisbildung auf Fenster<br />
ist kein Mietmangel<br />
Als es zu einer Vereisung<br />
einzelner Fenster in einer<br />
Wohnung kam, wollte der Mieter<br />
(Fortsetzung auf Seite 20)<br />
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ten verteiler und Wärmekostenabrechnungen<br />
e.V.“ und in meh -<br />
reren Bundesländern vertreten.<br />
Zu <strong>uns</strong>eren Kunden zählen sowohl<br />
große Verwaltungen als<br />
auch Eigentümergemeinschaften<br />
und Hausbesitzer. Entsprechend<br />
handelt es sich bei den von <strong>uns</strong><br />
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breite Palette, die sich vom<br />
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Februar 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 19
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eine Minderung des Mietzinses<br />
vornehmen. Nach dem Beschluß<br />
des Bundesgerichtshofes vom<br />
10.8.2010 – VIII ZR 316/09 – ging<br />
die Vereisung aber nicht über den<br />
üblichen und hinnehmbaren Zustand<br />
hinaus. Der Mieter machte<br />
noch geltend, zwischen Mauerwerk<br />
und Fensterrahmen wäre<br />
eine 1,5 cm breite Spalte vorhan -<br />
den, was unbeachtlich war, weil<br />
der Mieter gegenüber dem Vermieter<br />
keine Mängelrüge vorge -<br />
nommen hatte. Auch waren die<br />
Gebrauchsbeeinträchtigungen unerheblich,<br />
die durch Glasbruch<br />
bei einzelnen Scheiben aufgetre -<br />
ten waren. Dadurch war nämlich<br />
weder die Dich tigkeit noch die<br />
Pflege der Fenster beeinträchtigt<br />
worden. Dr. tt<br />
20 <strong>Eigentümerjournal</strong> | Februar 2011<br />
Versicherungsprämien in der Betriebskosten -<br />
abrechnung<br />
In den Formular-Mietverträgen für<br />
Geschäftsräume kommt meistens<br />
zum Ausdruck, dass die umlagefähigen<br />
Betriebskosten auch „die<br />
Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“<br />
umfassen. Ergän -<br />
zend heißt es dann: „Hierzu gehö -<br />
ren namentlich die Kosten der Versicherung<br />
des Gebäudes gegen<br />
Feuer-, Sturm- und Wasserschä -<br />
den, der Glasversicherung, der<br />
Haftpflichtversicherung für das<br />
Gebäude, den Öltank und den<br />
Aufzug“. Eine solche Aufzählung<br />
ist aber nur beispielhaft und damit<br />
nicht abschließend. Unter die ge -<br />
setzliche Regelung fallen somit<br />
grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen,<br />
die den<br />
Schutz des Gebäudes und seiner<br />
Bewohner und Besucher dienen.<br />
Nach dem Urteil des Bundesge -<br />
richtshofes vom 13.10.2010 – XII<br />
ZR 129/09 - gehört die vielfach üblich<br />
gewordene Terrorversicherung<br />
als Gebäudeversicherung zu den<br />
Sachversicherungen.<br />
Der Umlage der Kosten für die Ter -<br />
rorversicherung steht nicht entge -<br />
gen, dass diese Kosten erst nach<br />
Mietvertragsabschluß durch einen<br />
gesondert abgeschlossenen Terrorversicherungsvertrag<br />
entstanden<br />
sind. Dies ist eindeutig der Fall,<br />
wenn der Mieter nach dem Mietvertrag<br />
verpflichtet ist, den Mehrbetrag,<br />
der durch die Erhöhung<br />
oder Neueinführung von Betriebskosten<br />
entsteht, vom Zeitpunkt der<br />
Entstehung an zu<br />
zahlen.<br />
In dem konkre -<br />
ten Fall war vom<br />
Mieter noch eingewendet worden,<br />
die Kosten für die Terrorversicherung<br />
würden gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot<br />
verstoßen.<br />
Dieses Gebot bezeich net die auf<br />
Treu und Glauben be ruhende vertragliche<br />
Nebenpflicht des Vermieters,<br />
den Mieter nur mit<br />
Nebenkosten zu belasten, die erforderlich<br />
und angemessen sind.<br />
Nur solche Kosten darf der Vermieter<br />
in Ansatz bringen. Dies ist<br />
für die Wohnraummiete gesetzlich<br />
ausdrücklich geregelt. Das Wirtschaftlichkeitsgebot<br />
gilt nach dem<br />
Grundsatz von Treu und Glauben<br />
aber auch für die Geschäftsraum -<br />
miete. Auch der Vermieter von Geschäftsräumen<br />
darf nach Treu und<br />
Glauben nur solche Kosten auf den<br />
Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot<br />
genügen. All -<br />
gemein heißt es zum Wirtschaft -<br />
lichkeitsgebot in den Vorschriften<br />
für die Wohnraummiete, dass nur<br />
solche Kosten umgelegt werden<br />
dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung<br />
aller Umstände und bei<br />
ordentlicher Geschäftsführung ge -<br />
rechtfertigt sind. Maßstab ist somit<br />
der Standpunkt eines vernünf tigen<br />
Vermieters, der ein vertretbares<br />
Kosten-Nutzen-Verhältnis <strong>im</strong> Auge<br />
behält. Dabei steht dem Vermieter<br />
ein Entscheidungsspiel raum zu. Er<br />
ist nicht gehalten, stets die billigste<br />
Lösung zu wählen, sondern darf<br />
andere für eine ordnungsgemäße<br />
Bewirtschaftung relevanten Kri te -<br />
rien, wie z. B. die Zuverlässigkeit<br />
des anderen Vertragspartners, mit<br />
in seine Entscheidungsfindung<br />
einbeziehen. Dr. O.
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Schutzschicht. Durch Haarrisse <strong>im</strong> Fugenbereich kann Wasser ungehindert<br />
eindringen, den darunter liegenden Estrich sowie die<br />
Isolierung total zerstören.<br />
Bei Erwärmung steigt das Wasser über den Mörtel an die Oberfläche.<br />
Bei Minusgraden verwandelt sich das Wasser in den Poren<br />
zu Eis. Der entstehende Druck verursacht Risse, durch die erneut<br />
Wasser eindringt.<br />
Die Folge sind größere Risse, ein Kreislauf<br />
der die Bausubstanz zerstört !<br />
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Wirksamwerden eines<br />
Kündigungsschreibens<br />
Die Kündigung eines Mietverhältnisses<br />
wird nur dann wirksam,<br />
wenn das Kündigungsschreiben<br />
dem Mieter wirksam zugeht. Da<br />
der Zugang des Schreibens unter<br />
Umständen nachgewiesen wer -<br />
den muß, ist es vielfach üblich, die<br />
Mitteilung als Einschreiben mit<br />
Rückschein zur Post zu geben.<br />
Wird der Mieter vom Postboten<br />
nicht angetroffen, erhält er nur<br />
eine einfache Benachrichtigung,<br />
dass für ihn ein Brief be<strong>im</strong> Postamt<br />
liegt. Nur wenn der Mieter<br />
den dort hinterlegten Brief abholt,<br />
geht ihm das Kündigungsschrei -<br />
ben wirksam zu.<br />
Zugegangen ist eine Willenser -<br />
klärung also, sobald sie derart in<br />
den Machtbereich des Empfän -<br />
gers gelangt, dass bei Annahme<br />
gewöhnlicher Verhältnisse damit<br />
zu rechnen ist, er könne von ihr<br />
Kenntnis erlangen. Der vom Postboten<br />
gefertigte Benachrichti -<br />
gungsschein stellt indessen kei -<br />
nen wirksamen Zugang des<br />
Schrei bens dar. Daraus ist für den<br />
Empfänger nicht einmal ersichtlich,<br />
wer Absender des Einschrei -<br />
bebriefes ist, so dass er <strong>im</strong> Unge -<br />
wissen darüber bleibt, welche Angelegenheit<br />
die Einschreibe sen -<br />
dung zum Gegenstand hat. Da der<br />
22 <strong>Eigentümerjournal</strong> | Februar 2011<br />
Empfänger eines Benachrichti -<br />
gungsschreibens nicht verpflichtet<br />
ist, den Brief abzuholen, kann<br />
auch nicht damit argumentiert<br />
werden, der Mieter hätte gegen<br />
den Grundsatz von Treu und<br />
Glauben verstoßen und deshalb<br />
wäre der Zugang des Kündi -<br />
gungs schreibens anzunehmen.<br />
Die Gerichte sind überhaupt der<br />
Auffassung, der Vermieter hätte<br />
nicht alles Erforderliche und ihm<br />
Zumutbare getan, damit seine Erklärung<br />
den Adressaten erreichen<br />
konnte. Dazu gehört in der Regel,<br />
dass er nach Kenntnis von dem<br />
nicht erfolgten Zugang unverzüglich<br />
einen neuen Versuch unter -<br />
n<strong>im</strong>mt, seine Erklärung derart in<br />
den Machtbereich des Empfän -<br />
gers zu bringen, dass diesem ohne<br />
weiteres eine Kenntnisnahme<br />
ihres Inhalts möglich ist. Ein wie -<br />
derholter Zustellungsversuch ist<br />
nur dann entbehrlich, wenn der<br />
Empfänger die Annahme einer an<br />
ihn gerichteten Mitteilung grundlos<br />
verweigert, obwohl er mit dem<br />
Eingang rechtserheblicher Mitteilungen<br />
seines Vertragspartners<br />
rechnen muß, oder wenn der<br />
Adres sat den Zugang der Erklä -<br />
rung arglistig verweigert.<br />
Überhaupt hat der Vermieter noch<br />
die Möglichkeit, das Kündigungsschreiben<br />
durch einen Gerichtsvollzieher<br />
dem Mieter zustellen zu<br />
Reichen <strong>Sie</strong> das<br />
Eigentümer<br />
Journal<br />
weiter, Ihr Nachbar<br />
freut sich.<br />
lassen, so dass er eine amtliche<br />
Beurkundung über den Zugang<br />
des Schreibens erhält. Wenn le -<br />
diglich ein privater Bote mit dem<br />
Brief losgeschickt wird, kann es<br />
Zweifel geben, ob der Brief tat -<br />
sächlich dem Empfänger über -<br />
geben oder irgendwo abgelegt<br />
worden ist. Nur wenn der Mieter<br />
einen Dritten zur Entgegennah me<br />
von Schreiben ermächtigt hat oder<br />
als Ermächtigter anzusehen ist,<br />
kommt ein wirksamer Zugang des<br />
Kündigungsschreibens in Frage.<br />
Es reicht nicht aus, wenn der Bote<br />
nur erklärt, er wäre davon ausgegangen,<br />
er hätte das Schreiben<br />
einer Person über ge ben, die er als<br />
empfangsberech tigt angesehen<br />
hätte.<br />
Wenn die Zustellung an einen Betrieb<br />
geht, kann nach der Ver -<br />
kehrsanschauung davon ausge -<br />
gangen werden, dass das Büro -<br />
personal zur Empfangnahme des<br />
Schreibens berechtigt ist, nicht<br />
aber eine <strong>im</strong> Büro zufällig an we -<br />
sende Person aus der Produktion.<br />
Erfolgt die Übergabe des Kündi -<br />
gungsschreibens an einer Woh -<br />
nungstür, kann allerdings davon<br />
ausgegangen werden, dass Ehe -<br />
gatten nach der Verkehrsan -<br />
schauung als zur Entgegennahme<br />
von Erklärungen bestellt sind.<br />
Diese Funktion hat nicht ein an -<br />
deres Haushaltsmitglied oder ei ne<br />
Putzhilfe.<br />
Diese Auffassung hat das Kam -<br />
mergericht <strong>im</strong> Beschluß vom<br />
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2015 muss für jedes Grundstück der Nachweis einer Dichtheitsprüfung<br />
der Abwasserleitungen vorliegen. Doch bevor eine solche Prüfung gemacht<br />
wird, sollte das Leitungsnetz gründlich gereinigt werden, damit<br />
eine Inspektion der Abwasseranlage mit Hilfe einer TV-Kamera möglich<br />
ist. Dabei erhält man bereits stichhaltige Anhaltspunkte über den Zustand<br />
sowie eventuell vorhandene Mängel in der Abwasseranlage, beispielsweise<br />
Rohrbruch, Wurzeleinwuchs oder Infiltration.<br />
Nur wenn keine Schäden erkennbar sind, kann anhand der ermittelten<br />
Maße zeitnah die Dichtheitsprüfung erfolgen.<br />
Eine mangelhafte Entwässerung verursacht Schäden an der Bausubstanz<br />
und hat Auswirkungen auf den ganz normalen Alltag, beispielsweise<br />
durch Geruchsbelästigung, Verstopfung, Ablauf- oder Gurgelgeräusche<br />
und feuchte Keller- und Gebäudewände.<br />
Undichte Abwasserkanäle müssen repariert werden. Das Sanierungsverfahren<br />
ist abhängig von den festgestellten Schäden und der<br />
Zugänglichkeit der Kanäle. In vielen Fällen ist eine Reparatur ohne Ausgrabung<br />
der Leitung möglich, was die Bauzeit, die Lärm- und Schmutzbelästigung<br />
und die erforderliche Unterbrechung des Abwasserabflusses<br />
auf ein Min<strong>im</strong>um beschränkt.<br />
Kostenmin<strong>im</strong>ierung: Um die Kosten der Inspektion für den Grundstückeigentümer<br />
mögichst gering zu halten, ohne dabei auf ein sicheres<br />
Ergebnis zu verzichten, sollten sie konsequent auf das Prinzip »Koordination und Kooperation« setzen. »Koordination«<br />
bedeutet, anstehende Baumaßnahmen <strong>im</strong> eigenen Objekt mit der Inspektion beziehungsweise der Sanierung der Grundstücksentwässerung<br />
möglichst abzust<strong>im</strong>men. Was könnte fataler sein als ein frisch gefliester Fußboden, der über einem<br />
undichten, ohne Tiefbauarbeiten nicht sanierbaren Grundleitungsnetz liegt. Durch Abst<strong>im</strong>mung verschiedener Baumaßnahmen<br />
kann man den Bauaufwand und die Gesamtkosten senken. »Kooperation« bedeutet, dass der Grundstückseigentümer<br />
aktiv zur Kostenreduzierung beiträgt, indem er notwendige Vorleistungen rechtzeitig erbringt. Dazu gehört die<br />
Beschaffung von Planunterlagen zu Gebäude und Grundstück ebenso, wie die pünktliche Freilegung der Revisionsöffnungen<br />
und -klappen vor den Inspektions- und Sanierungsterminen.<br />
Februar 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 23
„Der Kompromiss<br />
ist ein guter Schirm,<br />
aber ein schlechtes Dach.“<br />
Be<strong>im</strong> Dach<br />
keine Kompromisse<br />
V o n F a l l z u F a l l<br />
James Russell Lowell<br />
MAGERDACH<br />
Fahrzeugschaden<br />
durch herabgewehte<br />
Dachteile<br />
Als durch Sturm bedingt gelöste<br />
Teile eines Garagendachs auf<br />
Fahrzeuge heruntergeweht wor -<br />
den waren, war davon auszu ge -<br />
hen, dass das Ablösen der Dachteile<br />
die Folge einer fehlerhaften<br />
Errichtung der und/oder Unter -<br />
haltung des Garagendaches ge -<br />
wesen war.<br />
In der heutigen Zeit muß man<br />
auch in <strong>uns</strong>eren Breiten verstärkt<br />
mit orkanartigen Stürmen rechnen<br />
und dies bei Errichtung bzw. Un -<br />
terhaltung des Gebäudes berücksichtigen.<br />
Es hatte sich nicht um<br />
24 <strong>Eigentümerjournal</strong> | Februar 2011<br />
Haendelerstraße 49<br />
42349 Wuppertal<br />
Telefon 0202 473243<br />
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ein außergewöhnliches Sturmereignis<br />
gehandelt. So kam ein<br />
Anscheinsbeweis zug<strong>uns</strong>ten der<br />
Geschädigten in Frage. Es sprach<br />
alles dafür, dass die Ablösung der<br />
Dachteile infolge fehlerhafter Errichtung<br />
und/oder mangelhafter<br />
Unterhaltung des Gebäudes ge -<br />
wesen war.<br />
Der auf Schadensersatz in Anspruch<br />
genommene Grundstückseigentümer<br />
konnte sich nicht entlasten.<br />
Es konnte nicht festgestellt<br />
werden, dass der Grundstückseigentümer<br />
alle aus technischer<br />
Sicht gebotenen und geeigneten<br />
Maßnahmen getroffen hatte, um<br />
die Gefahr des sturmbedingten<br />
Ablösens von Dachteilen rechtzei -<br />
tig zu erkennen und ihr zu begegnen.<br />
Der Grundstückseigentümer war<br />
für den Schaden verantwortlich,<br />
so dass er zum Schadensersatz<br />
verpflichtet war. Diese Auffassung<br />
hat das Oberlandesgericht Hamm<br />
<strong>im</strong> Urteil vom 14.2.2010 – I 13 U<br />
145/09 – vertreten. Dr. O.<br />
Stromkosten bei<br />
Ausübung des<br />
Wohnrechts<br />
Bei der Übertragung des Eigen -<br />
tums an einem Grundstück kann<br />
für den bisherigen Eigentümer ein<br />
Wohnrecht eingeräumt werden.<br />
Ergänzend wird dabei vielfach<br />
vereinbart dass der neue Eigen -<br />
tümer die Nebenkosten zu tragen<br />
hat.<br />
So hat sich das Oberlandesgericht<br />
Saarbrücken <strong>im</strong> Urteil vom<br />
21.4.2010 – 1 U 247/09 – mit<br />
einem Sachverhalt befasst, wo die<br />
Be zeichnung „Licht“ verwendet<br />
worden war und die sich daraus<br />
ergebenden Kosten vom neuen<br />
Eigentümer ge tragen werden soll -<br />
ten.<br />
Diese Nebenkosten waren <strong>im</strong><br />
Laufe der Jahre <strong>im</strong>mer mehr ge -<br />
wachsen! weil <strong>im</strong>mer mehr elektrische<br />
Geräte hinzugekommen<br />
waren.<br />
Nach der Auffassung des Gerichts<br />
konnte keine Differenzierung<br />
zwischen Strom! der für Beleuchtung<br />
verwendet wird und Strom,<br />
der für Fernseher Küchengerä te<br />
usw. verbraucht wird, in Frage.<br />
Es konnte auch keine Pflichtverletzung<br />
des Wohnberechtigten<br />
darin erblickt wer den, dass er<br />
Strom zum Heizen nutzte. Dies<br />
hatte bereits <strong>im</strong> Jahre 1980 an -<br />
gefan gen! als der Vertrag geschlossen<br />
wurde, damals aber nur<br />
für Küche und Bad. Es sprach von<br />
vornherein nichts dagegen, dass<br />
der Wohnberechtigte <strong>im</strong> Laufe der<br />
nachfolgenden Jahre dazu über -<br />
gegangen war, auch die anderen<br />
Räume mit Strom zu beheizen.<br />
Das Wohnrecht bezog sich auf<br />
Räume in einem älteren Gebäude!<br />
wo auch keine doppelverglasten<br />
Fenster vorhanden waren. Dem<br />
Wohnberechtigten war nicht zuzumuten,<br />
zwei Heizgeräte lediglich<br />
in der Zeit einzuschalten, in<br />
der er sich in den jeweiligen<br />
Räumlichkeiten befand.<br />
Es ließ sich nicht feststellen, dass<br />
der Wohnberechtigte seine<br />
Heizgewohnheiten in einer <strong>im</strong><br />
Rahmen der Ausübung des Wohnrechts<br />
nicht erforderlichen und für<br />
den neuen Eigentümer nicht hin -<br />
nehmbaren Art und Weise umgestellt<br />
hatte. Der Übernehmer des<br />
Gebäudes musste die Stromkosten<br />
tragen. Dr. tt
Sicht- und Funktionskontrollen des Tanks:<br />
Betreiberpflichten von Heizölverbrauchern<br />
sup.- Einbau- oder Instandhal -<br />
tungsarbeiten an Öltanks gehören<br />
ausschließlich in die Hände von<br />
kompetenten Fachbetrieben.<br />
Ebenso darf die gesetzliche Überprüfung,<br />
deren Turnus vom Fas -<br />
sungsvermögen, von der Aufstel -<br />
lung und der örtlichen Lage der<br />
Anlage abhängt, nur von anerkan -<br />
nten Sachverständigen durchgeführt<br />
werden. Aber unabhängig<br />
davon sind auch private Eigen tü -<br />
mer jederzeit selbst verantwortlich<br />
für den einwandfreien Zustand<br />
und die ordnungsgemäße Funktion<br />
ihres Heizöltanks. Zu den Betreiberpflichten<br />
gehören deshalb<br />
regelmäßige Sicht- und Funktionskontrollen<br />
der Anlage. Das bedeu -<br />
tet, dass z. B. die Dichtheit des<br />
Tanks sowie der Rohrleitungen äußerlich<br />
überprüft werden muss.<br />
„Akuter Handlungsbedarf besteht<br />
<strong>im</strong>mer dann, wenn sich an der Anlage<br />
feuchte Stellen, Tropfen oder<br />
Lachen von Heizöl zeigen“, so<br />
Jürgen Z<strong>im</strong>mer von der Überwa -<br />
chungsorganisation DEKRA. Der<br />
Tankbetreiber muss zudem die Beschichtung<br />
<strong>im</strong> Auffangraum auf<br />
Risse oder andere Beschädigungen<br />
kontrollieren. Und bei doppelwan -<br />
digen Tanks umfasst die Überwa -<br />
chungspflicht auch die Alarmfunktion<br />
des Leckanzeigegeräts. Wer<br />
diese Prüfpflichten nicht ernst<br />
n<strong>im</strong>mt, riskiert hohe Bußgelder<br />
und <strong>im</strong> Schadensfall persönliche<br />
Haftung.<br />
Eine weitere Prüfstation ist zwar<br />
nicht gesetzlich vorgeschrieben,<br />
kann aber ebenso dazu beitragen,<br />
Geld zu sparen: das genaue Hin -<br />
schauen, wenn der Tank vom<br />
Heiz öl-Lieferanten neu befüllt<br />
wird. Dabei sollte stets darauf geachtet<br />
werden, dass das Zählwerk<br />
der Messanlage zu Beginn bei Null<br />
steht und dass das <strong>Sie</strong>gel der Eich -<br />
behörde noch gültig ist. Während<br />
des gesamten Befüllvorgangs bestätigt<br />
rötliches Heizöl <strong>im</strong> oberen<br />
Schauglas des so genannten Gasmessverhüters,<br />
dass keine Luft in<br />
den Tank gefüllt und mitgezählt<br />
wird. Nach der Befüllung sollte der<br />
Kunde die Übereinst<strong>im</strong>mung der<br />
Zähler-Schlussanzeige mit der Angabe<br />
auf dem Lieferschein überprüfen.<br />
Die Umrechnung des ab -<br />
sup.- Die Lieferscheine, die ein<br />
Heizölkunde jeweils nach der<br />
Befüllung seines Tanks erhält, gehören<br />
nicht ins Altpapier. Lückenlos<br />
gesammelt lässt sich anhand<br />
dieser Belege der eigene<br />
Brennstoffverbrauch <strong>im</strong> Lauf der<br />
Jahre genau nachvollziehen. Bevor<br />
ein Lieferschein abgeheftet<br />
wird, sollte jedoch ein kritischer<br />
Blick darauf geworfen werden –<br />
und zwar unmittelbar nach Aushändigung.<br />
Dann lässt sich näm -<br />
lich noch überprüfen, ob die Angaben<br />
mit der Schlussanzeige am<br />
Zähler des Tankwagens übereinst<strong>im</strong>men.<br />
Dies ist aber nur eine<br />
der Vorraussetzungen für eine<br />
G u t z u w i s s e n<br />
gegebenen Volumens auf die Ba -<br />
sistemperatur 15 Grad Celsius<br />
sollte auf dem Schein ebenfalls er -<br />
kenn bar sein. Auch hier gibt es<br />
übrigens die Möglichkeit, die eigenen<br />
Überwachungsaufgaben<br />
von erfahrenen Profis unterstützen<br />
zu lassen. Dafür sollte man bei der<br />
Lieferantenauswahl nach dem<br />
RAL-Gütezeichen Energiehandel<br />
fragen. Die Messgenauigkeit des<br />
Zählwerks, die Gültigkeit der Ei -<br />
chung und weitere Produkt-, Lie -<br />
fer- und Sicherheitsstandards sind<br />
dann aufgrund umfangreicher<br />
und wiederkehrender Kontrollen<br />
dieses Händlers durch Sachverständige<br />
gewährleistet. Nähere<br />
Informationen zum Qualitätsprä -<br />
dikat für Heizölhändler gibt es <strong>im</strong><br />
<strong>Internet</strong> unter www.guetezeichenenergiehandel.de.<br />
Lieferscheine vom Heizöleinkauf sammeln!<br />
Kontrollmöglichkeit des Brennstoffverbrauchs<br />
korrekte Abrechnung: Auf dem<br />
Schein sollte auch die vorge -<br />
schriebene Umrechnung des<br />
abgegebenen Volumens auf die<br />
Basistemperatur von 15 Grad<br />
Celsius erkennbar sein. Und wer<br />
be<strong>im</strong> Heizöleinkauf ganz auf<br />
Nummer sicher gehen will, kann<br />
zusätzlich ein anerkanntes Qua -<br />
litäts-Prädikat zum Maßstab ma -<br />
chen: Das RAL-Gütezeichen Energiehandel<br />
auf dem Tankwagen<br />
bestätigt, dass die Fahrzeuge und<br />
Mess-Einrichtungen dieses Lie fe -<br />
ranten kontinuierlich von ex ter -<br />
nen Sachverständigen kontrolliert<br />
werden.<br />
Februar 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 25
G u t z u w i s s e n<br />
Gasbefeuerte Kamin- und Kachelöfen<br />
St<strong>im</strong>mungsvoller Blickfang, komfortable Bedienung<br />
sup.- Wohnlichkeit und Wärme –<br />
zwei Begriffe, deren inhaltliche<br />
Nähe kaum deutlicher zu fühlen<br />
ist als vor dem st<strong>im</strong>mungsvollen<br />
Feuer eines Kamin- oder Kachelofens.<br />
Diese Ausstattungs-Highlights<br />
in den eigenen vier Wänden<br />
liegen deshalb bei Eigenhe<strong>im</strong>besitzern<br />
<strong>im</strong> Trend. <strong>Sie</strong> bilden<br />
nicht nur einen dekorativen Blickfang<br />
für behagliche Abende,<br />
sondern sie entlasten zudem als<br />
Wärmespender in vielen Fällen<br />
die zentrale Heizungsanlage.<br />
Neben dem Einsatz als Einzelfeuerstätte<br />
gibt es heute auch<br />
Systeme, die mit einem Kachelofen<br />
den Brauch- und Heizwasserbedarf<br />
eines ganzen Wohngebäudes<br />
abdecken können.<br />
Sogar die energiesparende Kombination<br />
mit einer Solaranlage ist<br />
möglich. Und ein Kachelherd in<br />
der Küche bildet nicht selten den<br />
wohnlichen Mittelpunkt des<br />
Hauses.<br />
Weniger gefragt ist allerdings in<br />
zahlreichen Haushalten das<br />
Stapeln von Holzvorräten als<br />
Brennmaterial. Deshalb setzen<br />
Vertrauen auch <strong>Sie</strong> dem Fassaden-Profi<br />
Bauen <strong>Sie</strong> auf<br />
50 Jahre Erfahrung, ein<br />
ausgereiftes Produkt<br />
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26 <strong>Eigentümerjournal</strong> | Februar 2011<br />
sich zunehmend gasbefeuerte<br />
Kachelöfen, Heizkamine mit<br />
Glasscheibe oder auch offene<br />
Kamine durch. Der große Vorteil:<br />
Funktionsweise und Handhabung<br />
dieser Feuerstätten sind völlig unkompliziert<br />
und erlauben eine<br />
Steuer- und Regeltechnik auf<br />
höchstem Niveau: Wie bei einem<br />
modernen Gasheizkessel oder<br />
einem Gasherd steht die Wärme<br />
bei Bedarf sofort zur Verfügung,<br />
steuerbar z. B. über Raumthermostate<br />
oder durch Zeitprogrammierung.<br />
Dabei spielt es<br />
keine Rolle, ob die Energie aus der<br />
Erdgasleitung oder aus einem<br />
Flüssiggastank stammt. Auch bei<br />
Hilfe für Heizungsbesitzer<br />
Bedienungsanleitung aus dem <strong>Internet</strong><br />
sup.- Es ist zwar selten erforderlich,<br />
aber manchmal möchte<br />
man an den Funktionen oder der<br />
Programmierung seiner Heizungsanlage<br />
doch etwas ändern.<br />
Ärgerlich, wenn ausgerechnet<br />
dann die Bedienungsanleitung<br />
nicht mehr auffindbar ist. Diesen<br />
Peter Leitmann<br />
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flüssiggasbetriebenen Kaminöfen<br />
lässt raffinierte Technik markantes<br />
und wechselhaftes Flammenspiel<br />
wie bei einem Holzfeuer entstehen.<br />
Trotzdem braucht Holz<br />
dafür weder transportiert noch<br />
gelagert zu werden. Und es gibt<br />
auch keine Asche als Verbrennungsrückstand,<br />
die entsorgt<br />
werden muss.<br />
Ärger können sich alle Hausbesitzer<br />
ersparen, bei denen eine<br />
Heizung des Systemanbieters<br />
Wolf Heiz- und Kl<strong>im</strong>atechnik<br />
(Mainburg) installiert ist. Auf der<br />
<strong>Internet</strong>seite des Herstellers<br />
(www.wolf-heiztechnik.de) sind<br />
unter „Download Center“<br />
Malermeister seit 1984<br />
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sämtliche Bedienungsanleitungen<br />
für die verschiedenen Geräte zu<br />
finden. Das gilt nicht nur für die<br />
aktuellen Heizkessel, sondern<br />
ebenso für Anlagen aus früheren<br />
Jahren. Aus diesem Archiv kann<br />
Umfrage zur Energieversorgung:<br />
Deutsche bevorzugen Ökostrom<br />
sup.- Ökostrom liegt <strong>im</strong> Trend:<br />
Mehr als 60 Prozent der Deut -<br />
schen würden diese umwelt -<br />
freund liche Variante bevorzugen,<br />
wenn sie sich in ihrem Privathaushalt<br />
für die Energieform der<br />
nächsten zehn Jahre entscheiden<br />
müssten. Und das gilt sogar, wenn<br />
damit <strong>im</strong> Vergleich zu anderen<br />
Energiequellen die teurere Art der<br />
Stromversorgung gewählt wird.<br />
Dies ist das Ergebnis einer aktuellen<br />
Studie der BAT-Stiftung<br />
für Zukunftsfragen. Nur acht Prozent<br />
der Befragten vertreten danach<br />
den Standpunkt: „Von mir<br />
aus Atomstrom – Hauptsache billig.“<br />
31 Prozent geben an, sich mit<br />
diesem Thema noch nicht näher<br />
beschäftigt zu haben. Prof. Ulrich<br />
Reinhardt, Vorstandsmitglied der<br />
Stiftung, sieht in dem mehrheit -<br />
lichen W<strong>uns</strong>ch nach Ökostrom<br />
eine enorme Chance: „Wenn nur<br />
die Hälfte der Befürworter al ter -<br />
nativer Energieformen wirklich<br />
sich auch der Heizungsfachmann<br />
für eventuelle Wartungs- und Reparaturmaßnahmen<br />
die<br />
passenden Montageanleitungen<br />
der verschiedenen Geräte-<br />
Generationen herunterladen.<br />
umsteigt, wird sich der heutige<br />
Anteil am privaten Endenergieverbrauch<br />
von etwa zehn Prozent<br />
in nur einem Jahrzehnt verdreifachen.“<br />
Zertifizierter Ökostrom, der inzwischen<br />
von <strong>im</strong>mer mehr Energieversorgern<br />
angeboten wird,<br />
stammt aus regenerativen Quellen<br />
wie Wasser-, Wind- oder Sonnenkraft.<br />
Bei seiner Erzeugung fallen<br />
weder energiebedingte Schadstoff-Emissionen<br />
an noch radioaktive<br />
Abfälle,<br />
deren Endlagerung<br />
nach<br />
wie vor ungeklärt<br />
ist.<br />
Bundesweit tätige<br />
Anbieter<br />
wie z. B. aws<br />
Wärme Service<br />
ermöglichen<br />
einen Umstieg<br />
auf günstigen<br />
Ökostrom unabhängig<br />
vom<br />
Standort des<br />
jeweiligen<br />
Wohnhauses.<br />
Und der Kunde<br />
wird damit<br />
ebens o unab -<br />
hängig vom Allgemeinen<br />
Preis<br />
des örtlichen<br />
Grundversorgers,<br />
der in vie -<br />
len Fällen sogar<br />
über dem Ökostrom-Tarif<br />
liegt.<br />
Die grund -<br />
sätzliche<br />
G u t z u w i s s e n<br />
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Akzeptanz eines Aufpreises für<br />
die saubere Ener gie muss also in<br />
der Praxis oft gar nicht in Anspruch<br />
genommen werden.<br />
Dies kommt dann auch den 14bis<br />
34-Jährigen entgegen: In<br />
dieser Altergruppe, so ein weiteres<br />
Ergebnis der repräsen -<br />
tativen BAT-Studie, ist nämlich<br />
die Bereitschaft, für Natur und<br />
Umwelt Einschrän kungen der<br />
persönlichen Lebensqualität hinzunehmen,<br />
wesentlich geringer<br />
ausgeprägt.<br />
Die Lösung der Umweltprobleme<br />
kann deshalb laut Prof. Reinhardt<br />
nicht in der Aufforderung zum<br />
Verzicht bestehen: „Das Rad<br />
muss vielmehr nach vorne gedreht<br />
werden – durch den Ausbau<br />
von ressourcenschonenden<br />
Energieformen und Technolo -<br />
gien.“<br />
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Februar 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 27
– Anzeige – – Anzeige<br />
Dunkle Jahreszeit<br />
ist Einbrecherzeit!<br />
Langfingern das<br />
Handwerk legen<br />
Ist mein Haus auch sicher? Mehrmals pro Tag - be<strong>im</strong><br />
Verlassen der Wohnung oder abends - überprüfen die<br />
meisten von <strong>uns</strong> Türschloss und Fenster. Denn alle<br />
drei Minuten wird in Deutschland eingebrochen, oft<br />
einhergehend mit übler Verwüstung durch Vandalismus.<br />
Die Opfer leiden danach an Ängsten und chronischen<br />
Schlafstörungen. Die Vorstellung, dass der Täter bereits <strong>im</strong> He<strong>im</strong> war, zerstört jede Geborgenheit, oft auf Jahre.<br />
Alarmanlagen gibt es wie Sand am Meer, sie alle versprechen Schutz. Auch Plagiate werden <strong>im</strong>mer wieder angeboten.<br />
Aber die Einbruchsforschung zeigt, dass viele Produkte von Kr<strong>im</strong>inellen leicht ausgetrickst werden können. Ein gewaltiger<br />
Fortschritt in der Sicherheitstechnik ist da das Bublitz®-Alarmgerät. Das Hightech-Gerät der neuen Generation<br />
überwacht rund um Uhr die komplette Objektaußenhaut, also alle Fenster und Außentüren. Diese Aufgabe übern<strong>im</strong>mt<br />
ein <strong>im</strong> Gerät integriertes hochempfindliches Sensorsystem. Wird eine Scheibe eingeschlagen bzw. ein Fenster oder eine<br />
Tür aufgehebelt, so verändert sich nicht nur <strong>im</strong>pulsartig der Luftdruck <strong>im</strong> Objekt, sondern gleichzeitig auch die <strong>im</strong>mer<br />
vorhandene Schwingung des Luftvolumens, und zwar <strong>im</strong> unhörbaren Bereich von 1 bis 16 Hertz. Erst wenn das<br />
Gerät beide Veränderungen in einer best<strong>im</strong>mten Art und Ausprägung registriert, wird sicher Alarm ausgelöst ... und der<br />
Täter ist dann noch draußen.<br />
Der Clou: Da das Alarmgerät Bublitz® weder auf Gewitter, Vogelanflug, Überschallknall und ähnliche Umweltereignisse<br />
reagiert, ist es in hohem Maße fehlalarmsicher. Bewohner und Haustiere können sich bei aktiviertem Alarmgerät frei<br />
bewegen. Die Überwachung funktioniert zuverlässig über mehrere Etagen auf bis zu 1.000 Quadratmetern Nutzfläche.<br />
Da weder Kabel, Bewegungsmelder, Magnetkontakte noch Glasbruchsensoren erforderlich sind und zusätzlich Montagearbeiten<br />
und hoher Wartungsaufwand entfallen, kann das Alarmgerät preisgünstig angeboten werden. Erweiterungen,<br />
wie z. B. ein automatisches Telefonwählgerät oder die Kopplung an die Rauch- und Brandmeldeanlage können jederzeit<br />
nachträglich vorgenommen werden. Dass mit dem Alarmgerät u. a. sensible Gebäude bis hin zu militärischen Einrichtungen<br />
gesichert werden, kann als Empfehlung gelten.<br />
Galileo (Tech-Check). Pro7… Keine ist so genial wie der Bublitz Alarm B1... FAZ: Es war eine überzeugende Demonstration...<br />
DIE WELT: Gerät vertreibt ungebetene Gäste, bevor sie eindringen...<br />
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Sicherheitstechnik Bublitz GmbH, Richard-Strauss-Weg 46, 59320 Ennigerloh,<br />
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1980 = 100 183,1 181,9 182,6 183,6 183,3 183,5 183,5 183,8 184,1 183,8 184,1 184,3 186,4<br />
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1991 = 100 138,4 137,5 138,0 138,8 138,5 138,7 138,7 138,9 139,2 138,9 139,2 139,3 140,8<br />
1995 = 100 123,5 122,7 123,1 123,8 123,6 123,7 123,7 123,9 124,2 123,9 124,2 124,3 125,7<br />
2000 = 100 115,6 114,8 115,3 115,9 115,7 115,8 115,8 116,0 116,2 116,0 116,2 116,4 117,6<br />
2005 = 100 106,6 106,7 107,1 107,7 107,5 107,6 107,6 107,8 108,0 107,8 108,0 108,1 109,3<br />
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Basisjahr Dez 09 Jan. 10 Feb. 10 März 10 April 10 Mai 10 Juni 10 Juli 10 Aug. 10 Sept. 10 Okt. 10 Nov. 10 Dez. 10<br />
2005 = 100 108,0 107,3 107,7 108,3 108,2 108,3 108,3 108,6 108,7 108,5 108,6 108,7 –<br />
Harmonisierter europäischer Verbraucherpreisindex für die Staaten der europäischen Währungsunion (VPI-EWU)<br />
Basisjahr Dez 09 Jan. 10 Feb. 10 März 10 April 10 Mai 10 Juni 10 Juli 10 Aug. 10 Sept. 10 Okt. 10 Nov. 10 Dez. 10<br />
2005 = 100 108,91 108,08 108,13 109,41 109,90 110,05 110,06 109.68 109,91 110,13 110,52 110,65 –<br />
Daten für weiter zurückliegende Monate bitte bei Haus und Grund erfragen.<br />
HINWEIS: Bund und Land haben ihre Indexreihen per 01.01.2008 umgestellt. Veröffentlicht wird nur noch der jeweilige Verbraucherpreisindex mit dem Basisjahr 2005 =<br />
100. Daten für unterschiedliche Verbrauchergruppen wie den 4-Personen Arbeitnehmerhaushalt gibt es schon seit 2003 nicht mehr. Werte für frühere Basisjahre lassen<br />
sich – auf Bundesebene – nicht mehr zur Umrechnung ermitteln. Dies erfordert in manchen Fällen eine Anpassung der vereinbarten Wertsicherungsklausel. Lassen <strong>Sie</strong><br />
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