GESCHÄFTSBERICHT 2011/12 - EquityStory AG

verbunden ist das Risiko, die baulichen, rechtlichen, wirtschaftlichen und sonstigen Belastungen
der anzukaufenden Objekte falsch einzuschätzen oder nicht zu erkennen. Darüber hinaus
könnten sich die getroffenen Annahmen in Bezug auf das Ertragspotenzial der Immobilien
nachträglich teilweise oder in vollem Umfang als unzutreffend herausstellen. Insbesondere
könnten falsche Einschätzungen hinsichtlich der Attraktivität des Objektstandorts und anderer
aus Mieter- oder Käufersicht entscheidungsrelevanter Faktoren dazu führen, dass die Bewirtschaftung
der betreffenden Immobilie nicht zu den erwarteten Ergebnissen führt beziehungsweise
dass sich zur Privatisierung bestimmte Wohnungen nicht im geplanten Umfang, nicht
zu den geplanten Konditionen und/oder nicht innerhalb des vorgesehenen Zeitraums veräußern
lassen.
Diesen objektspezifischen Risiken wird durch eine eingehende Prüfung der betreffenden Immobilien
begegnet. Im Rahmen der Objektbeurteilung werden unter anderem der zu erwartende
Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf bestimmt sowie der Ertragswert
und die grundsätzliche Schuldendienstfähigkeit nach bankenkonformen Maßstäben
untersucht.
b) Immobilienbestandsrisiken
Der ESTAVIS-Konzern erwirbt und hält Immobilienbestände, um aus der Bewirtschaftung dieser
Bestände über einen längeren Zeitraum möglichst stabile Cashflows zu erzielen. Während
sich die Immobilien im Bestand des Unternehmens befinden, könnten Wertverluste auftreten,
die in verschlechterten Sozialstrukturen des Standortes, übermäßiger Abnutzung, unerwartet
auftretendem Sanierungsbedarf und ähnlichen Faktoren begründet sind. Den Immobilienbestandsrisiken
wird mit den unter Abschnitt 3.2 a beschriebenen Maßnahmen begegnet.
c) Baurisiken
Soweit bauliche Maßnahmen an den gehandelten oder vermieteten Objekten erforderlich
sind, besteht das Risiko, dass die Baukosten die Sollwerte erheblich übersteigen. Diesem
Risiko wird durch eine detaillierte Planung der Baukosten und deren straffe Überwachung
begegnet.
Zu den Baurisiken können auch Unsicherheiten beitragen, ob, wann und unter welchen Auflagen
und/oder Nebenbedingungen die baurechtlichen Genehmigungen für die Projekte erteilt
werden. So ist das Unternehmen teilweise auf die Ausübung von Ermessen einzelner
Behörden angewiesen, und auch Auseinandersetzungen mit Be- und Anwohnern können die
Erteilung von Genehmigungen erheblich verzögern oder negativ beeinflussen. Jeder dieser
Umstände kann dazu führen, dass geplante Baumaßnahmen nicht zu den angenommenen
Kosten, nicht im geplanten Zeitrahmen oder gar nicht durchgeführt werden können. Diese
Risikofaktoren werden bereits bei der Akquisition von Immobilien beziehungsweise im Vorfeld
einzelner Baumaßnahmen eingehend überprüft.
d) Absatz- und Vertriebsrisiken
Soweit sich der ESTAVIS-Konzern im Bereich Handel beziehungsweise bei der Wohnungsprivatisierung
externer Vertriebspartner bedient, hängt der geschäftliche Erfolg in hohem Maße
davon ab, qualifizierte Vermittler zu gewinnen und längerfristig zu binden. Dies soll vor allem
durch attraktive Vergütungsbedingungen erreicht werden. Ein Teil der Vergütung der externen
Vertriebspartner wird üblicherweise mit Abschluss des Notarvertrags fällig. Dabei besteht das
Risiko, dass der Käufer innerhalb einer gewährten Rücktrittsfrist vom Kaufvertrag zurücktritt.
Die teilweise Vergütung des externen Vertriebspartners kann in diesem Falle zwar zurückgefordert
werden. Es besteht jedoch das Risiko, dass diese Forderungen nicht einbringlich sind.
38 Geschäftsbericht 2011/12 · ESTAVIS AG