Hochbau des Bundes - SAM-Consulting GmbH

Den Hinweis des Bundesrechnungshofes auf die
Notwendigkeit eines frühzeitigen schlüssigen
Gesamtkonzeptes für Sanierungsmaßnahmen haben
sowohl das Bundesministerium als auch das Bundesministerium
der Finanzen in Erlassen an die
Landesbauverwaltungen der neuen Bundesländer
aufgenommen.
88.4
Dem Anliegen des Bundesrechnungshofes ist damit
hinreichend Rechnung getragen. Er wird sich zu
gegebener Zeit von der Wirksamkeit der
veränderten Regelungen überzeugen.
Beschluss des Haushaltsausschusses zu
Prüfungsbemerkung Nummer 88:
Die Bemerkung wurde zustimmend zur
Kenntnis genommen.
[Auszug aus BT-Drucksache 13/9799
vom 5. Februar 1998 - Seite 44]
Auszüge aus den Bemerkungen 1997 (BT-Drs. 13/8550 v. 8. Oktober 1997)
Nr. 5 Dienstwohnung des Generalkonsuls
in Hongkong
(Kapitel 05 03 Titel 739 11)
5.0
Das Auswärtige Amt sowie das Bundesministerium
für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau
versuchten fast 16 Jahre lang ohne Erfolg,
für den Generalkonsul in Hongkong eine neue
Dienstwohnung zu bauen, nachdem das Bisherige
eigene Dienstgebäude durch Erdrutsche
beschädigt worden war. Da die Bundesministerien
nicht hinreichend auf die
Wirtschaftlichkeit und die Koordinierung ihrer
Bemühungen achteten, scheiterten mehrere
Neubauplanungen, ein Grundstückstausch
sowie ein Investorenvorhaben. Das schwerfällige
Handeln der Verwaltung verursachte
einen ungewöhnlich hohen Sach- und Personalaufwand
von mehreren Millionen DM. Der
Bundesrechnungshof empfiehlt, die Verfahrensabläufe
der Bundesministerien zur
Bedarfsdeckung mit Immobilien für den Auswärtigen
Dienst neu zu regeln und dabei auch
zu prüfen, ob eine Bündelung der Aufgaben für
das Immobilienmanagement sinnvoll und wirtschaftlich
ist. Die Bundesministerien haben zugesagt,
die entsprechenden Verfahrensregelungen
zu verbessern.
5.1
5.1.1
Die Bundesrepublik Deutschland besaß bis März 1997
in Hongkong ein dem deutschen Erbbaurecht
vergleichbares, bis zum Jahre 2032 laufendes britisches
„Crown lease“ für ein Grundstück. Auf diesem rd.
6 700 m 2 großen Hanggrundstück befand sich das
Dienstwohngebäude des Generalkonsuls mit rd. 350 m 2
Hauptnutzfläche.
Das Gebäude wurde Ende der 70er-Jahre durch mehrere
Erdrutsche beschädigt. Da die Bundesbaudirektion die
Sanierung des Gebäudes als nicht vertretbar ansah,
wollte das Auswärtige Amt damals das Gebäude abreißen
und durch einen etwa gleich großen Neubau
ersetzen lassen. Nachdem die Planung abgeschlossen
war, musste das Bauvorhaben im Jahre 1983 wegen
fehlender Haushaltsmittel aufgeschoben werden.
Wegen der Grundstücksrisiken auf Grund weiterer
Abrutschbewegungen wollte das Auswärtige Amt im
Jahre 1987 zunächst auf den Neubau verzichten und das
Grundstück verkaufen oder tauschen. Nachdem elf zu
diesem Zweck begutachtete Kauf- und Mietobjekte
nicht geeignet erschienen, befürwortete die
Bundesbaudirektion wiederum einen Neubau mit
zusätzlichen baulichen Hangsicherungen; die
Wirtschaftlichkeit der Maßnahme wurde nicht belegt.
Ein Jahr später gab das Auswärtige Amt die Nutzung
der Liegenschaft wegen der zunehmenden
Gebäudeschäden auf und mietete für den Generalkonsul
ein Wohngebäude für rd. 360 000 DM je Jahr. Seitdem
war das alte Dienstwohngebäude ungenutzt.
5.1.2
Im Jahre 1989 griff das Auswärtige Amt die Neubauabsicht
wieder auf, weil Hongkong auch künftig politisch
und wirtschaftlich bedeutend sei und die Repräsentationsaufgaben
des Generalkonsuls zunehmen würden. Es
erhöhte deshalb den Raumbedarf auf 709 m 2
Hauptnutzfläche. Nachdem die hierzu erarbeitete
Planung eines freiberuflichen Architekten keine
Zustimmung gefunden hatte, legte die
Bundesbaudirektion im Jahre 1992 einen eigenen
Vorentwurf mit geschätzten Gesamtkosten von rd.
13,7 Mio. DM vor. Nach Prüfung der Unterlagen teilte
das Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen
und Städtebau dem Auswärtigen Amt mit, dass der
Neubau gegenüber der derzeitigen Miete unwirtschaftlich
sei.
Der Bundesrechnungshof empfahl auf Grund einer Prüfung
im Jahre 1992, auf den Neubau zu verzichten.
Ungeachtet dessen wurde die Maßnahme im Haushalt
des Jahres 1994 veranschlagt.
Die Bundesbaudirektion legte im Jahre 1993 eine Haus-
143
haltsunterlage für den Neubau vor, ohne den nach dem
Leitfaden des Auswärtigen Amtes erforderlichen Nachweis
der Wirtschaftlichkeit beizufügen.
Das Auswärtige Amt bestand entgegen der oben
genannten Empfehlung des Bundesrechnungshofes
weiterhin auf einem Neubau; es reduzierte jedoch den
Raumbedarf um rd. 200 m 2 Hauptnutzfläche, weil ein
weiteres Generalkonsulat für Südchina in Kanton eingerichtet
werden sollte.
Der Bundesrechnungshof empfahl daraufhin im
Jahre 1994 nochmals, auf den Neubau zu verzichten
und die Nutzungsrechte an dem Grundstück
möglichst bald zu verkaufen, wenn es nicht unter
neuen Gesichtspunkten gelänge nachzuweisen, dass
der Neubau unter Einbeziehung des
Grundstückswertes wirtschaftlich sei.
Von dem neuen Raumbedarfsplan des Auswärtigen
Amtes mit 519 m 2 Hauptnutzfläche genehmigte das
Bundesministerium der Finanzen nur 399 m 2 und verlangte
mit Hinweis auf die Forderung des
Bundesrechnungshofes u. a. den Nachweis der Wirtschaftlichkeit
eines Neubaus unter Einbeziehung des
Grundstückswertes.
5.1.3
Für die erforderlichen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen
erhielt das Generalkonsulat im Jahre 1994
„unverbindliche Wertschätzungen“ von drei Maklern
zwischen 82,8 bis 97,7 Mio. DM für das Nutzungsrecht
an dem Grundstück. Da das Auswärtige Amt
die Wirtschaftlichkeit für den kleinen Neubau auf
dem großen, wertvollen Grundstück nicht nachweisen
konnte, beabsichtigte es nunmehr einen Grundstückstausch
mit Wertausgleich.
Nach der Begutachtung mehrerer Tauschgrundstücke
schloss das Auswärtige Amt im Dezember 1995
hierzu einen „bedingt rechtsverbindlichen Vertrag“
ab, ohne über ein baufachliches Gutachten sowie
Wertermittlungen zu verfügen und ohne die oben
genannten Wertangaben der drei Makler zu
berücksichtigen. Nachdem die Bundesbaudirektion
auf Verlangen des Bundesministeriums der Finanzen
Anfang 1996 die Werte der Tauschobjekte geprüft
und festgestellt hatte, dass der vorgesehene
Grundstückstausch zu einem Verlust von rd.
38 Mio. DM für den Bund führen würde, lehnte das
Auswärtige Amt das Angebot innerhalb der
Erklärungsfrist ab und wollte das Grundstück nun an
das Bundesministerium der Finanzen zum Verkauf
abgeben.
5.1.4
Als sich das Scheitern des Grundstückstausches im April
1996 abzeichnete, ließ die Bundesbaudirektion -
zwar nach Vorgesprächen mit dem Auswärtigen Amt
und dem Bundesministerium für Raumordnung,
Bauwesen und Städtebau, jedoch ohne Planungsauftrag
- eine weitere Bebauungsstudie für das Grundstück
erstellen. Sie wollte durch den Bau von 14 zusätzlichen
144
Wohnungen neben dem geplanten Wohngebäude des
Generalkonsuls eine wirtschaftliche Nutzung des
wertvollen Grundstücks erreichen. Da das Auswärtige
Amt jedoch keinen Eigenbedarf für Dienstwohnungen
in Hongkong sah, war auch die erneute Initiative der
Bundesbaudirektion, eine Baumaßnahme des Bundes
auf dem Grundstück durchzuführen, gescheitert.
5.1.5
Im Einvernehmen mit dem Auswärtigen Amt und
dem Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen
und Städtebau verhandelte die Bundesbaudirektion
anschließend in Hongkong mit potenziellen
Investoren und schlug vor, ein Investoren
Investorenvorhaben auszuschreiben. Danach sollte
der Bieter etwa zwei Drittel des Grundstücks für
eigene Zwecke kaufen und auf dem verbleibenden
Drittel das Wohngebäude für den Generalkonsul
schlüsselfertig errichten. Das Bundesministerium der
Finanzen stimmte dem Investorenvorhaben im
August 1996 grundsätzlich zu; ein Nachweis der
Wirtschaftlichkeit lag zum Zeitpunkt der
Entscheidung nicht vor.
Auf Grund der von der Bundesbaudirektion erarbeiteten
Investorenausschreibung vom September 1996
gingen mehrere Angebote ein.
Im Oktober 1996 bat der Bundesrechnungshof um die
Vorlage des Nachweises der Wirtschaftlichkeit für
das Investorenvorhaben. Erst danach stellte das
Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und
Städtebau entsprechende Berechnungen an und teilte
dem Auswärtigen Amt mit, dass der Neubau unter
Einbeziehung des Bodenwertes einer Investition für
die Dienstwohnung des Generalkonsuls von
insgesamt mindestens 33,7 Mio. DM gleichzusetzen
sei. Zinsen und Abschreibungen dafür seien um ein
Mehrfaches höher als die - inzwischen auf rd.
736 000 DM je Jahr gestiegenen - Mietkosten für die
Residenz des Generalkonsuls. Außerdem gab es zu
bedenken, dass zudem terminliche Risiken und
weitere Kosten- sowie Planungsunsicherheiten für
das Investorenvorhaben bestünden. Daraufhin führte
das Auswärtige Amt das Grundstück am 28.
November 1996 dem Allgemeinen Grundvermögen
des Bundes zu.
5.1.6
Die Bundesbaudirektion bestritt die Risiken und die
Unwirtschaftlichkeit des Investorenvorhabens,
obwohl sie bereits früher über anders lautende
Informationen verfügte, die sie aber nicht
weitergeleitet hatte. Stattdessen befürwortete sie noch
im November 1996 den Neubau und verlängerte die
Zuschlagsfrist für die Auftragserteilung, obwohl ihr
vorab fernmündlich mitgeteilt worden war, dass das
Grundstück dem Allgemeinen Grundvermögen
zugeführt werden sollte. Erst eine entsprechende
Entscheidung des Auswärtigen Amtes und des
Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen
und Städtebau auf Ministerebene veranlasste die