Hochbau des Bundes - SAM-Consulting GmbH

Bedarfs an Immobilien Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen zwingend zu erstellen sind,
auch wenn die wirtschaftlichste Alternative später aus anderen, z. B. politischen
Gründen, nicht gewählt wird. Er hat empfohlen, dass ergänzend zu bisher bestehenden
Verfahren für die Planung und Durchführung von Baumaßnahmen die Aufgabenverteilung
innerhalb der Verwaltung und die Verfahrensabläufe bei Kauf- und Mietentscheidungen
sowie Tausch-, Leasing- und Investorenverträgen für Immobilien neu geregelt
werden, weil diese Alternativen der Bedarfsdeckung künftig verstärkt nach wirtschaftlichen
Kriterien zu vergleichen sein werden. Im Hinblick auf die Komplexität von
sachgerechten Wirtschaftlichkeitsvergleichen für derartige Alternativen hat der
Bundesrechnungshof angeregt, entsprechende Untersuchungen und Entscheidungen
nach dem Vorbild der Privatwirtschaft und abweichend von bisher aufgeteilten Zuständigkeiten
in der Verwaltung in einem Immobilienmanagement zusammenzufassen 12 .
1.2 Kostenermittlung
Transparenz und Sicherheit von Planungs- und Kostendaten gewinnen für die frühzeitige
Beurteilung eines Bauvorhabens immer mehr an Bedeutung. Prioritäten bei
konkurrierenden Baumaßnahmen oder Lösungen für die Alternativen Miete, Leasing,
Investorbau oder eigener Neubau sind ohne Kenntnis der finanziellen Auswirkung
nicht sachgerecht zu ermitteln. Solche frühzeitig notwendigen Entscheidungen, aber
auch die angespannte Finanzlage des Bundes, verlangen nachdrücklich nach zutreffenden
Kostenermittlungen.
Nutzer und Bauverwaltung müssen deshalb schon zu Beginn des Planungsprozesses
Planungsdaten, Qualitätsanforderungen, Programmkosten sowie Termine benennen
können. Dazu gehört - noch im Rahmen des Bauantrages - eine möglichst verlässliche
Programmkostenermittlung, die haushaltsmäßig zur Festlegung von Kostenobergrenzen
genutzt werden kann13 .
Der Bundesrechnungshof stellt bei seinen
Prüfungen der Baumaßnahmen des Bundes
mehr und mehr fest, dass die Bauverwaltung
aus unterschiedlichsten Gründen Kosten
weder rechtzeitig noch in der notwendigen
Qualität ermittelt und beurteilt.
Eine um beispielsweise 10 v. H. überhöhte
Kostenermittlung ist ebenso mangelhaft wie
eine um 10 v. H. zu niedrige. Dies gilt auch für
atypische Baumaßnahmen. Bei diesen ist die
Bauverwaltung besonders gefordert, durch
sachgerechte Veranschlagung und durch die
modernen Mittel der Kostensteuerung die
Kosten zutreffend zu planen und zu steuern.
12 Siehe hierzu die Bemerkung Nr. 5 aus dem Jahre 1997 [im Anhang 6 ab S. 143].
13 Zu den einzelnen Richtlinien der RBBau für die Kostenermittlung sei hier auf Anhang 2 verwiesen.
In einer HU –Bau– waren die Baukosten wissentlich
um 6 Mio. EUR zu niedrig veranschlagt, um
so die Vorgabe der Kostenobergrenze durch den
Nutzer (50 Mio. EUR) einzuhalten.
Die Kostenobergrenze eines Vorhabens mit
knapp 150 Mio. EUR war um 16,7 Mio. EUR zu
hoch angesetzt. Von dem zu viel angesetzten
Betrag waren mindestens 12,8 Mio. EUR auf
Fehler des beauftragten Planers zurückzuführen.
Ein Planer legte bei der Kostenermittlung
falsche Preisindizes zu Grunde, dadurch wurden
die Kosten in der HU –Bau– um
rd.1,9 Mio. EUR überhöht ausgewiesen.
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Das Instrument einer Kostenobergrenze - eine so genannte Kostendeckelung - enthebt
nicht von der Verpflichtung eine zutreffende Kostenermittlung zu erstellen. Zu beanstanden
ist, dass die Bauverwaltung die Baukosten wider besseren Wissens zu niedrig
veranschlagt, um eine vom Nutzer vorher gesetzte Kostenobergrenze scheinbar einzuhalten,
und erst später, wenn es für den Nutzer kein Zurück mehr gibt, die wahre
Kostensituation offenbart. Sicherheitsdenken führt in der Regel jedoch dazu, die
Kostenobergrenze zu hoch anzusetzen. Eine zu hohe Veranschlagung führt regelmäßig
dazu, dass während der Bauausführung unnötig aufwendige und unwirtschaftliche
Baulösungen verwirklicht werden.
Die folgenden Beispiele zeigen, dass die in den Kostenschätzungen angesetzten Einzelkosten
erheblich von den sonst dokumentierten Erfahrungswerten abweichen:
Für die insgesamt 3 000 m² große „Fassade mit vorgehängten Sichtbetonschalen“ für zwei gleichartige
Gebäude legte ein Planer für das eine Gebäude einen Preis von 430 EUR/m² und für das andere
215 EUR/m² zu Grunde. Der Bundesrechnungshof beanstandete den nicht gerechtfertigten höheren
Preisansatz. Zudem war davon auszugehen, dass die Betonschalen wegen der großen Anzahl vorgefertigt
noch kostengünstiger herstellbar sind, als der Planer bei der niedrigeren Preisvariante annahm.
Unnötiger Kostenansatz: rd. 670 000 EUR.
Ein Planer ermittelte für einen Bauabschnitt einen Gesamtpreis von 44,5 Mio. EUR. Das Submissionsergebnis
lag um etwa 4 Mio. EUR niedriger. Wesentliche Ursache der Differenz war,
dass der Planer bei der Kostenschätzung der Position „Flachgründung“ einen Stahleinsatz von
640 kg/m³-Beton statt angemessener etwa 170 kg/m³-Beton zu Grunde gelegt hatte. Dies allein
entsprach einer Kostendifferenz von rd. 2,5 Mio. EUR.
Für eine Zu- und Abluftanlage einer Werkstatt mit einer Leistung von rd. 56 500 m³/h für Werkstätten,
Lager, Labors und Sozialräume schätzte der Planer auf Grund eines m³-Preises von 8,70 EUR
Gesamtkosten in Höhe von 480 000 EUR. In der Fachliteratur werden für eine Raumlufttechnische
Anlage dieser Größe Kosten in Höhe von 4 bis 5 EUR/m³ Luftvolumenstrom angegeben. Bei der in
Rede stehenden Anlage reduzierte sich die zu veranschlagende Bausumme um rd. 280 000 EUR.
Ein Sanitätsgebäude teilte der planende Architekt in vier Nutzungszonen (Bettenstation, Behandlungsbereich
für drei Ärzte, den Verwaltungsbereich und den Keller als Lagerbereich) ein, für die er
jeweils ihm geeignet erscheinende Vergleichskostenwerte aus einer Baupreisliste entnahm. Der
Architekt wandte für den ärztlichen Behandlungsbereich den obersten Wert dieser Liste an, der für
Spezialkrankenhäuser galt und Baukosten von 1 916 EUR/m² vorsah. Die Liste enthielt auch Kostensätze
für ärztliche Gruppenpraxen (mittlerer Standard: 1 144 EUR/m²) und für Zahnarztpraxen
(mittlerer Standard: 1 623 EUR/m²). Diese für den Behandlungsbereich angemessenen Sätze verringerten
die Summe der Kostenermittlung um rd. 690 000 EUR.
Die Kostenansätze (insgesamt 89 Mio. EUR) in einer von freiberuflich Tätigen erstellten Planungsunterlage
waren wesentlich überhöht. Der Bundesrechnungshof hat bereits im Planungsstadium eine
Reduzierung der veranschlagten Baukosten auf 63 Mio. EUR angeregt. Nach langem Widerstand
kürzte das Bundesministerium die Baukosten stufenweise auf 77 Mio. EUR. Erst der Haushaltsausschuss
des Deutschen Bundestages reduzierte die veranschlagten Baukosten gegen den Widerstand
des Bundesministeriums um weitere 7,7 Mio. EUR. Die weitere Kostenentwicklung deutet darauf
hin, dass der vom Bundesrechnungshof bereits im Planungsstadium genannte Betrag zumindest
erreicht wird. (Siehe die Bemerkung Nr. 47 aus dem Jahre 1999 [im Anhang 6 ab S. 182].)
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