Hochbau des Bundes - SAM-Consulting GmbH

Trotz der vorgenannten Risiken hält der Bundesrechnungshof
Musterplanungen im Grundsatz
für besonders geeignet, wirtschaftliches
Bauen zu fördern. Seine Prüfungen haben
gezeigt, dass von den vorhandenen Musterplanungen
nicht immer ausreichend Gebrauch
gemacht wird. Teilweise wurde von den
Musterplanungen wesentlich abgewichen;
dies hatte meist höhere Kosten als
erforderlich (in Einzelfällen bis zum Doppelten)
zur Folge.
Eine Musterplanung enthebt den Nutzer aber
nicht der Verpflichtung, die konkreten
Rahmenbedingungen des Einzelfalls zu
beachten. Das nebenstehende Beispiel zeigt,
dass auch dann, wenn Musterplanungen vorliegen,
die Notwendigkeit der einzelnen
Baumaßnahme beim Aufstellen und im
Genehmigungsgang des Bauantrages nachgewiesen
werden muss9 . Insbesondere bei
Bauanträgen, die schon mehrere Jahre alt
sind, muss die anhaltende Eignung der
Musterplanung geprüft werden, bevor mit der
konkreten Planung begonnen wird.
Neu-, Um- oder Ausbaualternativen
In der Regel muss schon der Nutzer prüfen, ob sein baulicher Bedarf durch
� einen Neubau auf derselben Liegenschaft,
� einen Neubau an einem anderen Ort,
� die Sanierung / Erweiterung eines vorhandenen Gebäudes oder
� durch das Anmieten eines Gebäudes
Bei einem Sanitätszentrum war die geplante und
dann gebaute Bruttogeschossfläche um 30 v. H.
größer als bei entsprechender Anwendung der
Musterplanung (Vermeidbar: 700 000 EUR)
Für Panzerwaschanlagen liegen bei der Bundeswehr
Musterplanungen vor, die u. a. unterschiedliche
Hallen für Vor-, Haupt- und Nachwäschen
sowie mehrere Wasserbecken zur Wasseraufbereitung
vorsehen. Damit Panzer auch bei Frost
gewaschen werden können, befinden sich diese
befahrbaren Wasserbecken, in denen sich
Schlamm absetzen soll, in einer beheizbaren Halle.
Der Schlamm kann so mit Radladern aus den
Wasserbecken entfernt werden. Bei der erstmaligen
Umsetzung dieser Musterplanung hatte
der Nutzer bereits auf den Bau der Vor- und
Nachwaschhalle verzichtet. Der Bundesrechnungshof
beanstandete insbesondere die aufwendige
bauliche Lösung der Musterplanung für die
Wasseraufbereitung. Der Nutzer verzichtete auch
auf die befahrbaren Wasserbecken mit der beheizbaren
Halle. Nun soll der abgesetzte Schlamm
mittels einer Pumpe in Container abgesaugt und
abtransportiert werden. (Kosteneinsparungen
insgesamt rd. 1,5 Mio. EUR)
wirtschaftlich gedeckt werden kann. Die Wahlfreiheit kann auf Grund äußerer Einflüsse,
z. B. Erhaltungsauflagen des Denkmalschutzes, aber auch funktionaler,
räumlicher und städtebaulicher Zusammenhänge, eingeschränkt sein.
Der Entscheidung muss eine objektive und insoweit nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
vorausgehen. Soweit hierfür Gutachten eingeholt werden, ist darauf zu
achten, dass nicht durch die Aufgabenstellung die Auswahlentscheidung bereits vorweggenommen
wird. Sonst hätte das in der Regel kostenaufwendige Gutachten lediglich
eine Alibifunktion für die von vornherein gewollte Entscheidung.
9
Siehe auch die Bemerkungen Nr. 66 aus dem Jahre 1998 und Nr. 96 aus dem Jahre 2000 [im Anhang 6 ab S. 164 und ab
S. 195].
7
Nach den Erfahrungen des Bundesrechnungshofes und der Verwaltung ist bei einem
Kostenvergleich eine Sanierung in der Regel nur dann wirtschaftlich, wenn die Sanierungskosten
nicht mehr als 80 v. H. der zu erwartenden Kosten für einen Neubau betragen.
In diesem Erfahrungswert spiegeln sich auch die letztlich nicht vollständig monetär
erfassbaren Vorteile eines Neubaus wider. So kann dieser in der Regel auf die
Forderungen des Nutzers maßgeschneidert werden, auch die Lebensdauer eines
Neubaus ist länger anzusetzen als bei einem sanierten Gebäude.
Eine fehlerhafte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung führt schnell zu falschen Schlussfolgerungen.
Der Bundesrechnungshof hat mehrfach festgestellt, dass sich Nutzer für die
falsche Alternative entschieden. So wäre in einem Fall an Stelle der Sanierung und
Erweiterung eines vorhandenen Gebäudes ein kompletter Neubau wirtschaftlich
gewesen10 .
Immobilienmanagement
Bei der Suche nach der besten Lösung für einen staatlichen Nutzer kann die Frage eines
geeigneten Grundstücks oder der Immobilienpreise von entscheidender Bedeutung sein
und den Bund veranlassen, vom üblichen Eigenbau abzusehen und nach Alternativen
der Bedarfsdeckung zu suchen. Zum Beispiel, wenn ein für den Unterbringungsbedarf
vorteilhaftes Grundstück nicht im Besitz des Bundes, sondern in der Hand eines
Investors ist und eine Bebauung für Zwecke des Bundes nur im Rahmen eines Leasing-
oder Mietkaufverfahrens möglich ist 11 .
Aber auch dann, wenn der Bund eine grundsätzlich für die Erfüllung eines Unterbringungsbedarfes
geeignete Immobilie
Der Bund versuchte über mehrere Jahre, für eine
Auslandsvertretung, die in einem Mietgebäude
untergebracht war, ein Dienstgebäude auf einem
im Besitz des Bundes befindlichen Grundstück
errichten zu lassen. Eine erst nach mehrmaliger
Aufforderung des Bundesrechnungshofes erstellte
Wirtschaftlichkeitsberechnung ergab erhebliche
wirtschaftliche Vorteile für eine Mietlösung. Dies
führte zur Aufgabe der Neubaupläne und der
weiteren Unterbringung der Auslandsvertretung in
einem Mietgebäude. Bei der Veräußerung des
Grundstückes erzielte der Bund einen Erlös von
rd. 43 Mio. EUR.
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besitzt, können sich alternative Lösungen
als wirtschaftlich deutlich vorteilhafter
darstellen. So kann der Marktwert einer
bundeseigenen Immobilie erheblich
höher sein als ihr Nutzwert für den
Eigenbedarf.
Der Bundesrechnungshof hat festgestellt,
dass die Verwaltungen des Bundes bei
Unterbringungskonzeptionen nicht immer
den Wert des dafür vorgesehenen
Grundstückes genügend berücksichtigten.
Er führt Mängel in der zielgerichteten
Suche nach der unter allen
Gesichtspunkten wirtschaftlichsten Form der Bedarfsdeckung u. a. darauf zurück, dass die
Zuständigkeiten für Immobilien, für den Bedarf und die Errichtung von Gebäuden auf
mehrere Stellen der Bundesverwaltung aufgeteilt sind.
Der Bundesrechnungshof hat angeregt, dass bei allen Maßnahmen zur Deckung des
10 Siehe hierzu die Bemerkung Nr. 40 aus dem Jahre 1997 [im Anhang 6 ab S. 148].
11
Zum Thema “Standortfragen“ siehe auch die Bemerkungen Nr. 26.3 und Nr. 26.5 aus dem Jahre 1995 [im Anhang 6 ab
S. 124].