Heute sagt Anton: Grundbuch aufräumen! - Aktuelles
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<strong>Heute</strong> <strong>sagt</strong> <strong>Anton</strong>: <strong>Grundbuch</strong> <strong>aufräumen</strong>!<br />
– <strong>Grundbuch</strong>berichtigung bei Veränderungen/Löschung alter Eintragungen –<br />
I. Fall<br />
Die Erblasserin ist im Jahr 2009<br />
verstorben und hat ihren Neffen<br />
<strong>Anton</strong> durch notarielles Testament<br />
zum Erben eingesetzt.<br />
Im Nachlass befindet sich das<br />
Siedlungshaus der Erblasserin,<br />
eingetragen im <strong>Grundbuch</strong> von<br />
Schönstedt Blatt 301.<br />
In der Eigentümerspalte des<br />
<strong>Grundbuch</strong>es ist (noch) die Erblasserin<br />
E als Eigentümerin eingetragen.<br />
In Abt. II des <strong>Grundbuch</strong>es<br />
sind verschiedene alte<br />
Rechte vermerkt:<br />
� lfd. Nr. 1: Reichsheimstättenvermerk;<br />
� lfd. Nr. 2: Nießbrauchsrecht<br />
für die vor 20 Jahren<br />
vorverstorbene Mutter der<br />
2<br />
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ImmoTips 1/2010<br />
Erblasserin, löschbar gegen<br />
den Nachweis des Todes der<br />
Berechtigten;<br />
� lfd. Nr. 3: Rückauflassungsvormerkung<br />
zugunsten der<br />
vor 20 Jahren vorverstorbenen<br />
Mutter der Erblasserin.<br />
In Abt. III des <strong>Grundbuch</strong>es sind<br />
ebenfalls verschiedene Rechte<br />
eingetragen:<br />
� lfd. Nr. 1: DM 3.000,00 Darlehen<br />
für Straßenbaukosten<br />
zugunsten der Gemeinde<br />
Schönstedt, eingetragen am<br />
01.11.1953;<br />
� lfd. Nr. 2: DM 1.000,00<br />
Grundschuld nebst 8 % Zinsen<br />
seit dem 11.11.1995 für<br />
William Moneymaker, geb.<br />
am 10.12.1890, Denver;<br />
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� lfd. Nr. 3: DM 10.000,00<br />
Grundschuld nebst 12 %<br />
Zinsen für die Sparkasse<br />
Schönstedt in Schönstedt,<br />
die Erteilung eines Grundschuldbriefes<br />
ist ausgeschlossen.<br />
<strong>Anton</strong> möchte das Haus verkaufen.<br />
Er hat auch sofort einen<br />
Käufer, der Nachbar möchte es<br />
für seine Tochter.<br />
<strong>Anton</strong> geht zum Notar und gibt<br />
den Kaufvertrag in Auftrag. Dabei<br />
fragt <strong>Anton</strong>, ob er zunächst<br />
als Erbe im <strong>Grundbuch</strong> eingetragen<br />
werden muss, bevor er verkaufen<br />
kann. Er habe gehört, das<br />
notarielle Testament reiche dem<br />
<strong>Grundbuch</strong> als Nachweis aus.<br />
II. <strong>Grundbuch</strong>berichtigung<br />
Nach jedem Erbfall sollte zwingend<br />
die <strong>Grundbuch</strong>berichtigung<br />
herbeigeführt werden. Für<br />
die rechtssichere Gestaltung<br />
eines Verkaufes ist die vorherige<br />
<strong>Grundbuch</strong>berichtigung<br />
notwendig.<br />
<strong>Anton</strong> hat zwar grundsätzlich<br />
Recht, wenn er meint, dem<br />
<strong>Grundbuch</strong>amt könne auch<br />
der Nachweis eines notariellen<br />
Testamentes ausreichend sein.<br />
§ 40 Abs. 1 GBO lässt an sich<br />
den Verkauf und die Übertragung<br />
des Eigentums auf einen<br />
Käufer auch ohne Voreintragung<br />
des Erben zu.<br />
Trotzdem entspricht es der notariellen<br />
Sorgfalt, vor der Durchführung<br />
eines Kaufvertrages<br />
über den Verkauf der Immobilie<br />
die Voreintragung des Erben herbeizuführen.<br />
Wird auf die Voreintragung<br />
des Erben verzichtet,<br />
entsteht nämlich eine rechtliche<br />
Lücke derart, dass der Käufer<br />
nicht wirksam Eigentümer wird,<br />
sollte sich zu einem späteren<br />
Zeitpunkt eine andere Erbfol-<br />
ge herausstellen. Dafür wäre es<br />
schon ausreichend, wenn nur<br />
später noch ein zeitlich jüngeres<br />
Testament der Erblasserin E auftauchen<br />
würde, mit dem nicht<br />
<strong>Anton</strong>, sondern z.B. die Nichte<br />
Gisela eingesetzt wurde.<br />
Ohne Voreintragung von <strong>Anton</strong><br />
könnte Gisela dann zu einem<br />
beliebigen späteren Zeitpunkt<br />
die <strong>Grundbuch</strong>berichtigung zu<br />
ihren Gunsten beantragen. Der<br />
Käufer K wäre nur scheinbar<br />
eingetragen, unabhängig von<br />
der erfolgten Kaufpreiszahlung<br />
und gleichgültig, wie lange er<br />
im Objekt bereits wohnt.<br />
Mit Voreintragung des Erben<br />
entsteht das Problem nicht. Der<br />
Käufer kann sich dann, wenn sich<br />
eine andere Erbfolge herausstellen<br />
sollte, auf seinen guten Glauben<br />
an den im <strong>Grundbuch</strong> voreingetragenen<br />
<strong>Anton</strong> berufen.<br />
Maßgeblicher Unterschied in<br />
den beiden Varianten ist, dass<br />
die Möglichkeit eines gutgläubigen<br />
Erwerbes den guten Glauben<br />
an das Eigentum des Verkäufers<br />
voraussetzt, welches<br />
durch die Eintragung des Verkäufers<br />
im <strong>Grundbuch</strong> dokumentiert<br />
ist. Nicht geschützt<br />
wird dagegen der Glaube nur<br />
an die Verfügungsbefugnis, die<br />
der Verkäufer ohne Voreintragung<br />
unter Hinweis z.B. auf eine<br />
Testamentsurkunde anführt.<br />
III. Abt. II/III<br />
Der oben beschriebene Sachverhalt<br />
zeigt, wie sinnvoll es außerdem<br />
ist, auch Grundbücher<br />
aktuell zu halten, insbes. erledigte<br />
Rechte auch auszutragen.<br />
Im beschriebenen Fall wird<br />
<strong>Anton</strong> eine Menge Probleme<br />
haben:<br />
Zu Abt. II des <strong>Grundbuch</strong>es<br />
müssen eine Reihe Dinge erledigt<br />
werden:
� Für den Reichsheimstättenvermerk<br />
ist (nur) ein Löschungsantrag<br />
des Eigentümers<br />
erforderlich.<br />
� Für das eingetragene Nießbrauchsrecht<br />
zugunsten der<br />
vor 20 Jahren verstorbenen<br />
Mutter der Erblasserin benötigt<br />
<strong>Anton</strong> nur eine Sterbeurkunde<br />
nach der vor 20 Jahren<br />
vorverstorbenen Mutter.<br />
� Wegen der Rückauflassungsvormerkung<br />
zugunsten<br />
der Mutter wird das schon<br />
schwieriger. Ein solches<br />
Recht ist gegen den Nachweis<br />
des Todes des/der Berechtigten<br />
nicht löschbar.<br />
Es wird eine Löschungsbewilligung<br />
des Erben der vor<br />
20 Jahren vorverstorbenen<br />
Mutter notwendig. Wenn die<br />
Erbfolge damals anders war<br />
als die offenbar vorausgegangene<br />
Übertragung, kann<br />
die Klärung große Schwierigkeiten<br />
bereiten.<br />
Zu Abt. III des <strong>Grundbuch</strong>es<br />
entsteht große Sucharbeit:<br />
� Das zu lfd. Nr. 1 für die Gemeinde<br />
Schönstedt eingetragene<br />
Darlehen ist im Ergebnis<br />
eine Hypothek. Da im <strong>Grundbuch</strong><br />
nichts über einen Briefausschluss<br />
vermerkt ist, wird<br />
ein Hypothekenbrief existieren.<br />
Benötigt wird eine Löschungsbewilligung<br />
und der<br />
Hypothekenbrief. Oft ist so<br />
etwas schon vor Jahrzehnten<br />
dem Eigentümer übersandt/<br />
ausgehändigt worden, ohne<br />
dass eben die Löschung<br />
vollzogen wurde. Im Zweifel<br />
muss wegen des verloren<br />
gegangenen Hypothekenbriefes<br />
das Aufgebotsverfahren<br />
zur Kraftloserklärung<br />
durchgeführt werden.<br />
� Noch schwieriger wird es bei<br />
der Grundschuld, die seit dem<br />
Jahr 1955 für William Moneymaker,<br />
geb. 10.12.1890, Denver,<br />
eingetragen ist. <strong>Anton</strong><br />
wird sich auf die Suche nach<br />
den Erben des Berechtigten<br />
machen müssen, benötigt<br />
von diesen die Erbnachweise<br />
in grundbuchlicher Form, eine<br />
Löschungsbewilligung und<br />
wiederum den Grundschuldbrief.<br />
� Einfacher ist das Ganze wegen<br />
der dann noch eingetragenen<br />
Grundschuld für<br />
die Sparkasse Schönstedt in<br />
Schönstedt. Wenn dort die<br />
Löschungsunterlage schon<br />
ausgehändigt worden war,<br />
wird nur die Erteilung einer<br />
Zweitschrift ausreichend<br />
sein. Ein Grundschuldbrief<br />
kann nicht verloren gegangen<br />
sein, da im <strong>Grundbuch</strong><br />
vermerkt ist, dass die Grundschuld<br />
brieflos eingetragen<br />
wurde.<br />
IV. Empfehlung<br />
<strong>Anton</strong> <strong>sagt</strong>: Auch Grundbücher<br />
müssen aktualisiert gehalten<br />
werden. Veränderungen im<br />
Eigentum müssen eingetragen<br />
sein. Wer sich Grundbesitz als<br />
Vermögenswert zurechnet,<br />
will darüber auch verfügen<br />
können.<br />
Altrechte können den Vermögenswert<br />
von Grundbesitz im<br />
Zweifel komplett, schlechtestenfalls<br />
über Jahre hinaus blockieren.<br />
Es empfiehlt sich dringend,<br />
Altrecht jeder Art nach<br />
deren sachlicher Erledigung<br />
zum Erlöschen zu bringen.<br />
Ausnahmen haben an sich nur<br />
Sinn, wenn noch einigermaßen<br />
aktuelle Grundschulden für<br />
deutsche Banken oder Sparkassen<br />
eingetragen bleiben, um<br />
die Möglichkeit einer erneuten<br />
Verwendung als Sicherheit<br />
vorzuhalten. Auch dies macht<br />
aber keinen Sinn, wenn nach<br />
der Lebensplanung mit einer<br />
solchen Verwendung in überschaubarem<br />
Zeitraum nicht zu<br />
rechnen ist.<br />
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