Rüdiger Fritsch Die Verwalter-Information
Rüdiger Fritsch Die Verwalter-Information Rüdiger Fritsch Die Verwalter-Information
- 2 - Beendigung des Verwaltungsverhältnisses HansOLG Hamburg: • Keine Berücksichtigung von Umständen als Abwahlgrund, die nach der Beschlussfassung eintreten • Pauschaler ersparter Eigenaufwand kann auf 20 % geschätzt werden „Umstände, die nach dem Beschluss der Eigentümer über die sofortige Abwahl bzw. Kündigung des Verwalters eintreten, bleiben im Beschlussanfechtungsverfahren unberücksichtigt. Der ersparte Eigenaufwand des Verwalters, der für die Zeit zwischen Abwahl und Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit seine Vergütung begehrt, beträgt geschätzte 20% des ursprünglich vereinbarten Honorars.“ Der Fall: HansOLG Hamburg, Beschl. v. 15.8.2005 – 2 Wx 22/99 Der Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage beschlossen, dass im Rahmen der Durchführung einer größeren Sanierungsmaßnahme die Mitglieder des Verwaltungsbeirats verschiedene Mitspracherechte neben dem Verwalter erhalten sollten. Der Verwalter führte die Baumaßnahme durch, ohne in jedem Fall den Beirat entsprechend zu beteiligen. Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung nach Abschluss der Baumaßnahme die Abwahl und Kündigung des Verwalters aus wichtigem Grund. Das Amtsgericht gab der hiergegen gerichteten Anfechtung des Verwalters statt, da das Amtsgericht zu der Auffassung gelangte, dass der Pflichtverstoß des Verwalters eine fristlose Kündigung und Abwahl nicht rechtfertigte. Daraufhin beriefen sich die Eigentümer im Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht als weiteren Abwahlgrund darauf, dass der Verwalter die Baumaßnahme selbst nicht sach- und fachgerecht habe durchführen lassen. Das Problem: Umstritten ist, ob Abwahl- bzw. Kündigungsgründe „nachgeschoben“ werden dürfen. Im vorliegenden Fall stützen sich die Wohnungseigentümer zur Rechtfertigung der Abwahl auf Gründe, die im Zeitpunkt des Beschlusses überhaupt nicht Grundlage der Abwahlentscheidung waren. Teilweise wird vertreten, dass Gründe dann nachgeschoben werden können, wenn diese vor der Abwahl tatsächlich vorlagen, infolge schuldloser Unkenntnis vom Verwalter-Fehlverhalten aber nicht Grundlage der Abwahlentscheidung waren (BGH, Beschl. v. 20.06.2002 – V ZB 39/01). 2
- 3 - Zu Recht wird hierzu die Meinung vertreten, dass ein solches „Nachschieben“ nicht zulässig sei (OLG Köln, Beschluss vom 22.11.2002 - 16 Wx 153/02; Elzer, ZMR 2001, 418 (424) und Fritsch, ZMR 2005, 829 ff.) Die Entscheidung des Gerichts: Das HansOLG Hamburg hat diese offene Frage nun im Sinne der hier vertretenen Meinung entschieden: Gründe, die bei der Beschlussfassung überhaupt nicht bekannt waren, sind schlichtweg nicht Grundlage der Entscheidung gewesen, weshalb eine Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Beschlussfassung unter solchen Aspekten nicht möglich ist. „Nachgeschobene“ Gründe ermöglichen allenfalls eine neuerliche Beschlussfassung über die Beendigung des Verwaltungsverhältnisses. Fazit: Die Entscheidung ist zu begrüßen. Könnten Wohnungseigentümer gegebenenfalls noch in II. oder III. Instanz angebliche weitere „Verfehlungen“ des gekündigten Verwalters nachschieben, so würde nämlich der auch auf das Verwaltungsverhältnis anzuwendende Rechtsgedanke des § 626 BGB durch die Hintertür ausgehebelt. Hiernach sind die Eigentümer nämlich verpflichtet, nach Bekanntwerden einer Verfehlung des Verwalters alsbald zu entscheiden, ob der Verwalter abgemahnt oder gar gekündigt werden soll. Warten die Wohnungseigentümer längere Zeit zu ohne Maßnahmen zu ergreifen, so kann ein Fehlverhalten dem Verwalter nach langer Zeit nicht mehr vorgeworfen werden. 3
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Beendigung des Verwaltungsverhältnisses<br />
HansOLG Hamburg:<br />
• Keine Berücksichtigung von Umständen als Abwahlgrund,<br />
die nach der Beschlussfassung eintreten<br />
• Pauschaler ersparter Eigenaufwand kann auf 20 % geschätzt<br />
werden<br />
„Umstände, die nach dem Beschluss der Eigentümer über die sofortige Abwahl bzw.<br />
Kündigung des <strong>Verwalter</strong>s eintreten, bleiben im Beschlussanfechtungsverfahren unberücksichtigt.<br />
Der ersparte Eigenaufwand des <strong>Verwalter</strong>s, der für die Zeit zwischen Abwahl und<br />
Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit seine Vergütung begehrt, beträgt geschätzte<br />
20% des ursprünglich vereinbarten Honorars.“<br />
Der Fall:<br />
HansOLG Hamburg, Beschl. v. 15.8.2005 – 2 Wx 22/99<br />
Der Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage beschlossen, dass im Rahmen<br />
der Durchführung einer größeren Sanierungsmaßnahme die Mitglieder des Verwaltungsbeirats<br />
verschiedene Mitspracherechte neben dem <strong>Verwalter</strong> erhalten sollten.<br />
Der <strong>Verwalter</strong> führte die Baumaßnahme durch, ohne in jedem Fall den Beirat entsprechend<br />
zu beteiligen. Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung nach Abschluss<br />
der Baumaßnahme die Abwahl und Kündigung des <strong>Verwalter</strong>s aus wichtigem<br />
Grund. Das Amtsgericht gab der hiergegen gerichteten Anfechtung des <strong>Verwalter</strong>s<br />
statt, da das Amtsgericht zu der Auffassung gelangte, dass der Pflichtverstoß<br />
des <strong>Verwalter</strong>s eine fristlose Kündigung und Abwahl nicht rechtfertigte.<br />
Daraufhin beriefen sich die Eigentümer im Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht<br />
als weiteren Abwahlgrund darauf, dass der <strong>Verwalter</strong> die Baumaßnahme selbst<br />
nicht sach- und fachgerecht habe durchführen lassen.<br />
Das Problem:<br />
Umstritten ist, ob Abwahl- bzw. Kündigungsgründe „nachgeschoben“ werden dürfen.<br />
Im vorliegenden Fall stützen sich die Wohnungseigentümer zur Rechtfertigung der<br />
Abwahl auf Gründe, die im Zeitpunkt des Beschlusses überhaupt nicht Grundlage<br />
der Abwahlentscheidung waren.<br />
Teilweise wird vertreten, dass Gründe dann nachgeschoben werden können, wenn<br />
diese vor der Abwahl tatsächlich vorlagen, infolge schuldloser Unkenntnis vom <strong>Verwalter</strong>-Fehlverhalten<br />
aber nicht Grundlage der Abwahlentscheidung waren (BGH,<br />
Beschl. v. 20.06.2002 – V ZB 39/01).<br />
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