Instandhaltung/Instandsetzung - Immobilien Dittmann KG

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Instandhaltung/Instandsetzung
1 Instandhaltung
= Erhaltung und laufende, wiederkehrende
Pflege.
Instandhaltung ist definiert als "Aufrechterhaltung
des ursprünglichen Zustandes
durch pflegende, erhaltende,
vorsorgende Maßnahmen". Zur Instandsetzung,
der "Herstellung eines mangelfreien
Zustandes", hat der Gesetzgeber
die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet.
Unter diesen Begriff fallen z.B. Wartungs-
und Erhaltungsarbeiten am Gebäude
und Grundstück, um die Funktion
der Wohnanlage zu erhalten und unnötige
Folgeschäden, die zu Instandsetzungen
führen, zu vermeiden.
Für diese Maßnahmen mit geringerem
Wert sollte im Wirtschaftsplan ein gesonderter
Kostenansatz (z.B. "Kleinreparaturen")
aufgeführt und durch Beschluß
genehmigt werden.
Beispiel:
Kleine Handwerkerleistungen an Klingeln/Türsprechanlagen,
Dächern, Ausbesserungsanstrich,Beleuchtungskörper,
Werkzeug und Kleinmaterial für
Hausmeister, Reparaturen an Gartengeräten
usw.
Zur Instandhaltung gehören z.B. noch:
- die Anpassung des Wohnungseigentums
an neue baurechtliche
Anforderungen;
- Erhalt von Anschlussleitungen in
ordnungsgemäßem Zustand;
- Energieeinsparungsmaßnahmen;
- Entlüftung;
- Ergänzung unbrauchbar gewordener
Teile;
- Ersatzbeschaffung von Gerätschaften;
- Durchsetzung von Gewährleis-
-
tungsansprüchen;
Ausbesserung von Heizkörperschäden;
- Kabelfernsehanschluss;
- Reinigung;
- Beseitigung von Undichtigkeiten;
- Beseitigung von Ungeziefer;
- Vermeidung von Wasserschäden
durch Waschmaschinen (Beschluss des
OLG
Düsseldorf 18.06.1971 - 3 W
90/71; in JMBINRW 1972, 69).
2 Instandsetzung
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= Ersatz unbrauchbarer, verschlissener
Teile und Behebung baulicher Mängel
(erstmalige, ordnungsgemäße Herstellung).
Beispiel:
Erneuern des Heizungskessels und -
brenners, neue Dach-
/Balkonabdichtung, Ersatz verfaulter
Fenster, größere Anstricharbeiten etc.
Der Ersatz kann auch nach dem Stand
der Technik als Modernisierung mit verbesserten
Materialien, soweit es zur
ordnungsgemäßen Instandsetzung gehört,
erfolgen. Dadurch wird verhindert,
daß Wohnungseigentumsanlagen die
"Slums von morgen" werden.
Unter dem Begriff "ordnungsgemäße
Instandhaltung/Instandsetzung" fallen
somit auch Austausch und Ergänzung
von Bauteilen - welche nicht die bei der
Bauerstellung erwarteten Funktionen
erbringen - durch neue, zweckmäßigere
Werkstoffe. Dabei sind wirtschaftliche
und technische Gesichtspunkte ("Kosten-Nutzen-Analyse")
des Einzelfalles
ausschlaggebend und zu beachten.
Beispiel:
Austausch von rostenden Eisengeländern
gegen verzinkte oder Alugeländer.
Zusätzliche Dämmung einer Fassade,
die durch Kältebrücken oder Risse zu
Stockflecken und Durchfeuchtungen im
Gebäude neigt und den heutigen behördlichen
Vorschriften nicht mehr genügt.
Vor der Einleitung dieser umfangreicheren
Maßnahme sollte die Eigentümerversammlung
durch Beschluß den Umfang
und etwa den Kostenrahmen aber
auch gleichzeitig die Entnahme aus der
Instandhaltungsrücklage festlegen, da
sie weit über die üblichen "Kleinreparaturen"
hinausgehen.
Um die Diskussion in der Eigentümerversammlung
abzukürzen, empfiehlt
sich für die Verwaltung, zumindest
Schätzkosten zu beschaffen.
Vor einer größeren Instandsetzungsmaßnahme
muß grundsätzlich Schadensumfang
sowie die Sanierungsbedürftigkeit
festgestellt werden. Zur ordnungsgemäßen
Verwaltung gehört es
darüber hinaus, mehrere Kostenangebote
vor der Durchführung größerer Instandsetzungsmaßnahmen
einzuholen
(BayObLG, Beschluß v. 13.08.1998,
Az.: 2Z BR 97/98).
Die Sanierung eines Flachdachs durch
Herstellung eines Walmdachs kann eine
Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandsetzung
sein. (BayObLG,
12.03.1998, Az.: 2Z BR 4/98).
Eine modernisierende Instandsetzung
kann mit Mehrheit beschlossen werden.
Von einer modernisierenden Instandsetzung
ist immer dann zu sprechen, wenn
vorhandene defekte oder veraltete oder
unzureichende Gerätschaften nicht
durch gleichartige, sondern durch technisch
neuere, bessere und möglicherweise
kostspieligere ersetzt werden.
Dies gilt insbesondere auch für die Aufstellung
neuer Müllboxen, die aus Gründen
der Abfalltrennung notwendig wird
und damit verbundene Umbauten oder
Umgestaltungen auf dem Grundstück
der Wohnungseigentumsanlage
(Amtsgericht Neuss, 7.5.1998, Az.: 27 II
244/97).
Für die Frage, ob eine beschlossene
modernisierende Instandsetzung der
Fassade wegen optischer Beeinträchtigungen
als bauliche Veränderung im
Sinne von § 22 Abs. 1 WEG zu qualifizieren
ist, kommt es nicht auf das äußere
Erscheinungsbild einer nicht zur
Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden
Doppelhaushälfte an (OLG
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Düsseldorf, Beschluß v. 3.5.1999, Az.:
3 Wx 76/99).
Bei der Beschlußfassung über Sanierungsmaßnahmen
bei Dachgauben, Terrassen
und Dachrinnen und die Erhebung
einer Sonderumlage hat die Eigentümergemeinschaft
einen Ermessensspielraum.
Dieser ist nicht überschritten,
wenn mehrheitlich über die Mindestsanierung
hinaus Arbeiten vergeben werden,
deren Ausführung derzeit nicht
zwingend notwendig, jedoch nicht unvertretbar
ist (OLG Düsseldorf, Beschluß
v. 18.01.1999, Az.: 3 Wx 394/98).
3 Kontrollpflicht und Schadensfeststellung
durch den Verwalter
Gerade nach dem nachfolgend genannten
BGH-Urteil über sich vom Gebäude
lösende Teile wird der Verwalter massiv
in die Pflicht genommen. Nach dem Gesetz
(§ 27 Abs. 1 WEG) hat er die
Maßnahmen "zu veranlassen". Sofern er
nicht selbst die notwendigen Fachkenntnisse
hat, muß er sich eines Sonderfachmanns
(Architekten o.ä.) bedienen.
In dringenden Fällen (§ 27 Abs. 1 Ziff.
3 WEG) muß der Verwalter auch ohne
Beschlußfassung durch die Versammlung
das Notwendigste zur Gefahrenabwehr
veranlassen.
Zumutbarkeit von Kontrollmaßnahmen
Der Verwalter ist nur dann verpflichtet,
persönlich Kontrollmaßnahmen durchzuführen,
soweit ihm dies zumutbar ist und
soweit er in der Lage ist, hierbei die
Notwendigkeit bestimmter Maßnahmen
zu erkennen (BayObLG, Beschluß v.
2.6.1999, Az.: 2Z BR 40/99). Persönliche
Dachbegehungen sind ihm z.B.
nicht zumutbar.
Die Entscheidung, ob Wartungsverträge
abzuschließen sind, hat die Gemeinschaft
zu fällen. Der Verwalter ist nicht
berechtigt, eigenmächtig Verträge dieser
Art abzuschließen.
Soweit der Verwalter die Notwendigkeit
zur Durchführung bestimmter Maßnahmen
sieht, hat er die Gemeinschaft zu
informieren und ihr Beschlußvorschläge
zu unterbreiten. (OLG Zweibrücken
14.06.1991, Az.: 3 W 203/90, NJW-RR
91, 1301).
Aus haftungsrechtlichen Gründen sollte
der Verwalter darauf bestehen, daß bestimmte
Gebäudeteile, an denen erfahrungsgemäß
im Laufe der Zeit immer
wieder Schäden auftreten (z.B. ältere
Dächer) und die er nicht persönlich prüfen
kann, regelmäßig durch Fachfirmen
kontrolliert werden. So kann er sich im
Schadensfall gegenüber Dritten darauf
berufen, die erforderliche Sorgfalt bei
der Gebäudeunterhaltung beachtet zu
haben. Andernfalls kann eine persönliche
Haftung des Verwalters durchaus in
Betracht kommen (BGH 23.03.1993,
Az.: VI ZR 176/92, WuM 93, 273).
Mehrere Kostenvoranschläge
Bei der Beschlußfassung über einen
Reparaturauftrag sollten mehrere Kostenangebote
vorliegen, die den Eigentümern
möglichst noch vor der Versammlung
zugänglich zu machen sind.
Dies gilt insbesondere dann, wenn der
Auftrag nach dem Willen der Mehrheit
einem Mitglied der Gemeinschaft erteilt
werden soll (KG Berlin 05.05.1993, Az:
24 W 1146/93, WuM 1993, 426).
Drei Angebote einholen?
Der Verwalter hat bei der Vorbereitung
einer Instandhaltung/Instandsetzung am
Gemeinschaftseigentum eine baulich
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und fachlich einwandfreie, wirtschaftlich
sinnvolle Lösung zu beachten.
Daraus ist nicht zwingend zu folgern,
daß der Verwalter zu jeder Maßnahme
drei Angebote einholen muß. Dem Verwalter
steht dafür nur ein eingeschränkter,
der gerichtlichen Kontrolle zugänglicher
Gestaltungsspielraum zu.
(OLG Köln, Beschluß vom 22.5.1998,
ZMR2/1998, 109)
Kommentar dazu:
Beim Einfordern von Angeboten ist im
Interesse der Wohnungseigentümer die
fachlich einwandfreie und wirtschaftlich
sinnvolle Lösung gefragt, die auch das
BayObLG; NJW-RR 1989, 1293/1294
verlangt. Dabei ist aber zu beachten,
daß der Verwalter als meist „interessierter
Laie„ (Prof. Bärmann) selbst keine
Vorgaben, also Ausschreibungen, machen
sollte, um nicht bei möglichen Fehlern
in die Haftung zu geraten. Somit ist
er bei der Suche nach technischen
Problemlösungen bis hin zum Aufmaß
auf bewährte und seriöse Stammhandwerker
angewiesen.
Die gerne geforderte Vorlage von drei
Angeboten deutet auf die berechtigte
Sorge der Wohnungseigentümer, nicht
unnötig mehr bezahlen zu müssen, als
eine ordentliche Leistung zum Marktpreis
kostet. Andererseits ist zu bedenken,
daß die restlichen Anbieter über die
Kosten. die das unberücksichtigte Angebot
verursachte, nachdenken und inzwischen
teilweise berechnen.
Tatsächlich helfen auch die drei Angebote
einer Gemeinschaft fachlich nicht
weiter. Der Entscheidungsablauf einer
Gemeinschaft geht meist von folgenden
Uberlegungen aus:
Den billigsten Anbieter nehmen wir
nicht, der kann nichts taugen. Der teuerste
liegt bei den Kosten über den beiden
anderen Anbietern und damit zu
hoch. Also entscheiden wir uns für die
„goldene Mitte„.
Wichtige Kriterien bei der Auftragsvergabe:
1. Ist der Anbieter seriös und hat er
schon über längere Zeit ähnliche
Maßnahmen durchgeführt?
2. Ist er bei Mitarbeitern und in der Zeitangabe
verläßlich?
3. Sind alle notwendigen Leistungen erfaßt
oder können sog. EP (Einheitspreise
oder „nach Aufwand„) noch Uberraschungen
bringen?
4. Welche Erfahrung hat der Verwalter
bereits mit diesem Handwerker gemacht?
5. Stimmt das Preis-Leistungs-
Verhältnis?
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Häufigkeitskatalog
Katalog der kalkulierbaren lnstandhaltungsarbeiten mit Angabe ihrer Häufigkeit
innerhalb der Lebensdauer eines Bauwerkes von 80 Jahren
1. Erd- und Grundbau
1. Abwasseranlagen
1.1 Kanäle
1.1.1 —aus glasiertem Tonrohr
1.1.2 — aus Betonrohr (Regenwasser)
1.1.3 —aus Betonrohr (Hausabwässer)
1.2 gemauerte Jauchegruben
1.3 Stahlbetondecken von Abortgruben
1.4 Schmutzwasser-Kläranlagen
1.4.1 —mechanische
1.4.2 —biologische
1.5 Versickerungsanlagen (je nach Art und Boden)
1.6 Kontroll- und Einsteigeschächte
1.6.1 —gemauert
1.6.2 —aus Beton
1.7 Pumpenanlagen für Abwässer
2. Wasser- und Elt-Versorgung außerhalb der Gebäude
2.1 Filterbrunnen
2.1 .1 — mit Metallfilter
2.1.2 — mit Kiesfilter
2.2 Erdkabel
2.3 Holzmasten für Freileitungen, imprägniert
2.4 Stahlmasten in Betonsockel
2.5 Wasserversorgungsleitungen in Kunststoff
II. Einfriedungen und Außenanlagen
1. Einfriedungen (Haltbarkeit stark vom örtlichen Klima abhängig)
1.1.
olzzäune ohne massiven Sockel
1.1.1 - Kiefer/Lärche mit einfachen Schutzanstrich
1.1.2 – Kiefer/Lärche, imprägniert
1.1.3 – Eiche
1.2 Holzzäune aus massivem Sockel
1.3 Drahtflechtzäune mit Holzpfosten (Eiche)
1.4 Drahtflechtzäune/Spanndrähte auf massivem Sockel
1.4.1 – mit Stahl und Betonpfosten (capoverzinkt, kunstoffüberzogen
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1.4.2 -mit Stahlrahmen zwischen Stahl- oder Betonpfosten mit
Stahlgitter ohne Pfosten (capoverzinkt, kunstoff-überzogen)
1.5. Grenzmauern
1.5.1 – leichte Ausführung, ½ Stein zwischenPfeilern oder Schüttbeton
bewehrt/unbewehrt
*Die kursiven Ziffern stellen die Häufigkeit dar, die bei der Kalkulation der Referenzobjekte einheitlich zugrundegelegt
wurde
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