Verwalter Info Januar/Februar 2009

KRALL, KALKUM & PARTNER GbR
- Kompetenz durch Fachanwälte -
Die
Verwalter-Information
von
Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch
Ausgabe 1-2/2009
• Veranstaltungshinweis
MallorcaColleg:
28. – 30. September 2009
• Wohnungseigentumsrecht
BGH:
Ausschlussfristen bei der Anfechtungsklage
• Wohnungseigentumsrecht
OLG München:
Unwirksame Klauseln im Verwaltervertrag
• Mietrecht
OLG Karlsruhe:
Zugriff des Vermieters auf die Kaution
Rechtsanwälte
Hans Krall
Seniorpartner bis 2006
Ulrich Kalkum
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Angela Krall
Fachanwältin für Familienrecht
Michael Kleimt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Erbrecht
Jochen Ohliger
Fachanwalt für Strafrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Rüdiger Fritsch
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Dr. Svenja Kahlke
Fachanwältin für Arbeitsrecht
Henrike Breidenbach
Familienrecht, Allgemeines Zivilrecht
In Kooperation mit:
Kanzlei
Marco Berges
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Wuppertal – Cronenberg
KRALL, KALKUM & PARTNER GbR • RECHTSANWALTSKANZLEI
Büroanschrift: Postanschrift: Telefon (02 12) 22 21 00 Sprechstunden Postbank Köln (BLZ 370 100 50) 636 19-504
Birkenweiher 13 Postfach 10 06 11 Telefax (02 12) 2 22 10 40 nach Vereinbarung Dresdner Bank Solingen (BLZ 342 800 32) 623 125 100
42651 Solingen 42606 Solingen E-Mail: info@krall-kalkum.de Stadt-Sparkasse Solingen (BLZ 342 500 00) 24 547
Homepage: www.krall-kalkum.de Steuer-Nr.: Finanzamt Solingen-Ost 128/5854/0244

Veranstaltungshinweis
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MallorcaColleg 2009
„Die professionelle Eigentümerversammlung“
Die Premium-Seminarveranstaltung für Immobilienprofis
Fortbildung im stilvollen Ambiente eines alten Weinguts auf Mallorca
Montag, 28.09.2008 – Mittwoch, 30.09.2009
Informieren Sie sich: www.mallorca-colleg.de
Die Referenten:
Prof. Dr. Florian Jacoby - Thorsten Woldenga - Rüdiger Fritsch
Das Konzept:
Das Mallorca-Colleg richtet sich mit einem in der Immobilienbranche einzigartigen
Aufbau und Ablauf an seine Teilnehmer/innen.
Der erste Seminartag wird durch den aus vielen Fortbildungsveranstaltungen bekannten
Gast-Referenten Prof. Dr. Florian Jacoby, Universität Bielefeld, gestaltet.
Impulsreferate zum Themenkreis weisen auf die Problembereiche des Themas hin
und leiten die Diskussion der Teilnehmer ein. Die Lösungsbearbeitung zu einem ausgewählten
Sachverhalt (Thorsten Woldenga und Rüdiger Fritsch) prägt dann die folgenden
zwei Seminartage. Dabei legen die Veranstalter besonderen Wert auf individuelle
Unterstützung und praxisnahe Anwendungsmöglichkeiten.
Die Nachmittage stehen jeweils für den Erfahrungsaustausch und Exkurs mit den
Kollegen und Kolleginnen sowie den Referenten zur Verfügung, damit das gehörte
und erlernte Wissen vertieft werden kann. Abgerundet wird das Konzept des Mallorca-Colleg
mit einem anspruchsvollen Rahmenprogramm, das im Rahmen eines
ganzheitlichen Ansatzes die Netzwerkbildung unter den Teilnehmer/innen fördern
soll.
Die langjährige Erfahrung im Veranstaltungswesen hat dem Team des Mallorca-
Colleg gezeigt, dass reine Fachvorträge oft zu kurz greifen. Gezielte Informationen
zu einem Thema werden zwar vermittelt und das Bewusstsein für wohnungswirtschaftliche
und juristische Zusammenhänge wird geschärft. Wenn der Problemfall
aber dann tatsächlich erstmals in der Praxis auftaucht, begegnen einem plötzlich ungeahnte
Schwierigkeiten bei der Umsetzung der theoretisch erworbenen Kenntnisse.
Das Mallorca-Colleg wirkt mit seinem Lösungskonzept dieser Situation entgegen.
Neben einer Talkrunde, bei der die Teilnehmer/innen ihre Fragen mit den Fachreferenten
aktiv diskutieren, fordern die Workshops und das Praxistraining am Abschlusstag,
das erlernte Wissen in praxisnahen Situationen und Fallbeispielen selbst
konkret anzuwenden.

Wohnungseigentumsrecht
BGH:
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„Bei den Fristen zur Erhebung und Begründung der Klage nach § 46 Abs. 1 S. 2
WEG handelt es sich um Ausschlussfristen des materiellen Rechts.“
Das Problem:
BGH, Urt. v. 21.01.2009 – V ZR 74/08
Das bisherige Wohnungseigentumsrecht (vor Inkrafttreten der WEG-Novelle) kannte
für die Erhebung der Anfechtungsklage (damals Anfechtungsantrag) nur eine Frist,
nämlich die sog. Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG a.F., wonach die Anfechtung
binnen eines Monats nach der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung
zu erheben war. Wurde die Anfechtung nicht rechtzeitig anhängig gemacht,
wurde die Anfechtung als unbegründet zurückgewiesen.
Die neue Bestimmung des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG besagt aber nun, dass die Anfechtungsklage
nicht nur binnen eines Monats ab dem Tage der Beschlussfassung zu
erheben, sondern zusätzlich, dass die Klage binnen eines weiteren Monats zu begründen
ist. Umstritten war bislang, welche Folgen die Nicht-Einhaltung dieser zweiten
Frist nach sich zog.
Die Entscheidung des V. Senats des BGH:
Der V. Senat des BGH schließt sich der überwiegenden amts- und landgerichtlichen
Rechtsprechung ausdrücklich an. Nach der Auffassung des BGH stellt auch die neue
zweite Frist, die zweimonatige Begründungsfrist, eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist
dar.
Wir die Anfechtungsklage also zwar fristgerecht erhoben, aber nicht binnen der zweiten,
nicht verlängerbaren Frist begründet, so darf das Gericht nur den Sachvortrag
des Klägers zur angeblichen Fehlerhaftigkeit des angegriffenen Beschlusses seiner
Entscheidung zugrunde legen, der innerhalb der Begründungsfrist vorgetragen wurde.
Dies führt bei fehlender oder lückenhafter Begründung dazu, dass mangels hinreichendem
Sachvortrag die Klage in der Regel als unbegründet abzuweisen ist.
Fazit:
Der den Anfechtungskläger vertretende Rechtsanwalt muss nun strikt darauf achten,
dass er binnen der zweimonatigen Klagebegründungsfrist alles vorträgt, was den
angegriffenen Beschluss als fehlerhaft erscheinen lassen kann.
Der Beklagtenanwalt sollte stets prüfen, ob der Vortrag rechtzeitig erfolgt und Verspätungen
unverzüglich rügen.

Wohnungseigentumsrecht
OLG München:
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„Die in einem Verwaltervertrag enthaltene Klausel, wonach der Verwalter berechtigt
ist, ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung Verträge
im Rahmen der laufenden Verwaltung abzuschließen, ist nichtig.“
OLG München, Beschl. v. 20.3.2008 – 34 Wx 46/07
Das Problem:
Der WEG-Verwalter ist nach der ausdrücklichen Anordnung des Gesetzgebers in
§ 27 Abs. 1 S. 1 WEG nur berechtigt, gefasste Beschlüsse der Wohnungseigentümer
durchzuführen. Eine eigene Vertretungsmacht im Sinne einer gesetzlichen Organkompetenz
kommt ihm ausdrücklich nicht zu. Dies führt dazu, dass der Verwalter bei
allen Maßnahmen, insbesondere dem Abschluss von Verträgen jeglicher Art, grundsätzlich
eines Beschlusses bedarf, notfalls nach Abhaltung einer außerordentlichen
Eigentümerversammlung. Um den damit einhergehenden Schwierigkeiten aus dem
Wege zu gehen und die Verwaltung zu flexibilisieren, ist die Praxis dazu übergegangen,
in den Verwaltervertrag eine Klausel aufzunehmen, wonach der Verwalter zur
Wahrnehmung seiner Aufgaben die im Rahmen der laufenden Verwaltungstätigkeit
üblicherweise abzuschließenden Verträge (Wartungs-, Versicherungs-, Hausmeister-
und sonstige Verträge) auch ohne Beschluss der Eigentümerversammlung eingehen
und kündigen kann.
Die Entscheidung des OLG München:
Solche kompetenzübertragenden Klauseln sind nach der Auffassung des OLG München
(und anderer Oberlandesgerichte, vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.7.1997,
Az.: 3 Wx 61/97) nichtig, wenn sie, insbesondere unter Berücksichtigung der §§ 305
ff. BGB, eine nicht unerhebliche Beschneidung der Regelungskompetenz der Gemeinschaft
vorsehen, unklare bzw. unbestimmte Begriffe enthalten und die Wohnungseigentümergemeinschaft
entgegen Treu und Glauben unangemessen
benachteiligen. Mangels Regelung eindeutiger Voraussetzungen sowie möglichst
konkreter Vorgaben über betragsmäßige Beschränkungen (Budgetierung) stellen
nach der Rechtsprechung derartige Klauseln eine unzulässige „Carte blanche“ für
den Verwalter dar, unter Umgehung der Gemeinschaft über ggfls. erhebliche Vermögenswerte
bzw. langfristige Vertragsbindungen zu entscheiden.
Mein Kommentar:
Die Entscheidung zeigt, wie dogmatisch und praxisfremd die Rechtsprechung partiellen
Kompetenzverlagerungen gegenübersteht. Konsequenz aus den o. g. Entscheidungen
ist, dass der Verwalter mangels Kompetenz und Vertretungsmacht im Zweifel
selbst für den Ankauf eines Besenstiels anlässlich einer Eigentümerversammlung
eine Beschlussfassung herbeizuführen hat.

Mietrecht
OLG Karlsruhe:
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„Der Vermieter darf bei beendeten Mietverhältnis grundsätzlich auf die Kaution
zurückgreifen, auch im Falle der Verpfändung eines Sparguthabens.“
Der Fall:
OLG Karlsruhe, Beschl. v. 18.8.2008 – 8 W 34/08
Für die aus dem Mietverhältnis resultierenden Ansprüche des Vermieters verpfändete
der Mieter dem Vermieter ein Kautionssparbuch. Nach Beendigung des Mietverhältnisses
gab es Streit über den Zustand der Mietsache bei Rückgabe. Der Vermieter
monierte verschiedene Mängel und betrieb nach fruchtloser Aufforderung an den
Mieter, diverse Mängel der Mietwohnung zu beheben, die Verwertung des verpfändeten
Kautionsguthabens. Hiergegen wandte sich der Mieter mit einer Einstweiligen
Verfügung. Da die Mängel streitig seien, müsse es dem Vermieters verwehrt sein,
durch Zugriff auf die Kaution Fakten zu schaffen und den Mieter zu zwingen, Rückforderungsansprüche
geltend zu machen.
Das Problem:
Ein Teil der Rechtsprechung steht auf dem Standpunkt, dass, gerade im Falle der
Verpfändung eines Bankguthabens, der Vermieter auf die Kaution nur zurückgreifen
dürfe, wenn die Forderung gegen den Mieter von diesem anerkannt werde oder
rechtskräftig festgestellt sei (z.B.: LG Berlin, Beschl. v. 15.1.2007 – 62 T 5/07;
LG Wuppertal, Urt. v. 27.11.2003 – 9 S 194/03).
Die Entscheidung des OLG Karlsruhe:
Das OLG Karlsruhe vertritt eine vermieterfreundliche Ansicht. Aus dem Sicherungszweck
der Kaution ergebe sich, dass der Vermieter auch dann auf die Kaution zurückgreifen
dürfe, wenn die von ihm geltend gemachten Ansprüche umstritten seien.
Es sei dann Sache des Mieters, gegebenenfalls Rückforderungsansprüche wegen
einer angeblich zu Unrecht einbehaltenen Kaution geltend zu machen.
Mein Kommentar:
Die Entscheidung ist als richtig zu begrüßen. Es verkehrte den Sicherungszweck der
Mietkaution in sein Gegenteil, wenn der Vermieter nur im Falle unstreitiger oder zuvor
durchprozessierter Ansprüche Zugriff nehmen könnte.

Impressum
Hinweise:
- 6 -
1. Wir sind Mitglied in folgenden Anwaltskammern:
Rechtsanwaltskammer Düsseldorf, Freiligrathstr. 25, 40479 Düsseldorf
Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK), Littenstr. 9, 10179 Berlin
2. Unsere amtlichen Berufsbezeichnungen:
Hans Krall: Rechtsanwalt – bis 2006
Ulrich Kalkum: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Arbeitsrecht,
zugleich Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Angela Krall: Rechtsanwältin, zugleich Fachanwältin für Familienrecht
Michael Kleimt: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht,
zugleich Fachanwalt für Erbrecht
Jochen Ohliger: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Strafrecht,
zugleich Fachanwalt für Verkehrsrecht
Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Dr. Svenja Kahlke: Rechtsanwältin, zugleich Fachanwältin für Arbeitsrecht
Henrike Breidenbach: Rechtsanwältin
- sämtliche Berufsbezeichnungen verliehen in der Bundesrepublik Deutschland -
3. Zulassung:
Wir sind als Rechtsanwälte zugelassen beim Amtsgericht Solingen.
Wir sind vertretungsberechtigt vor allen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten.
4. Angaben zu berufsrechtlichen Regelungen:
Unsere Tätigkeit unterliegt folgenden berufsrechtlichen Bestimmungen:
- Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO),
- Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA),
- Fachanwaltsordnung (FAO),
- Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung (BRAGO) –Altfälle-,
- Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) –ab dem 01.07.2004-,
- Standesregelung der Rechtsanwälte in der Europäischen Gemeinschaft.
Den jeweiligen Text sowie weitere Angaben können Sie unter der Homepage
der Bundesrechtsanwaltskammer abrufen: www.brak.de
5. Umsatzsteueridentifikationsnummer:
Unsere Umsatzsteueridentifikationsnummer lautet: DE120878559