Gemeinde Büttelborn - Portal-Darmstadt

Wissenschaftsstadt
Darmstadt
Bebauungsplan O 25
„Hofgut Oberfeld“
Begründung zum Entwurf
gem. § 9 (8) BauGB
17. November 2009
Bearbeitung:
Dipl.-Ing. Ulf Begher, Stadtplaner
Dipl.-Ing. Wolfgang Schulz, Stadtplaner
Dipl.-Ing. Anke Bosch, Landschaftsarchitektin
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT
Begher, Begher, Lenz, Raabe - Partnerschaftsgesellschaft
Architekten und Stadtplaner
Alicenstraße 23 64293 Darmstadt
tel 06151 - 99 500 fax 99 50 22
mail@planungsgruppeDa.de
www.planungsgruppeDA.de

Seite 1
INHALT SEITE
Teil A BEGRÜNDUNG
1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 6
2. Räumlicher Geltungsbereich 7
3. Rechtsgrundlagen 8
4. Planungsrechtliche Situation 9
4.1 Regionalplan 9
4.2 Landschaftsrahmenplan Südhessen 2000 9
4.3 Flächennutzungsplan 9
4.4 Landschaftsplan 9
4.5 Bebauungsplan 10
5. Schutzausweisungen 10
6. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 11
6.1 Lage des Plangebietes 11
6.2 Bebauung 14
7. Emissionen – Immissionen 17
7.1 Lärmkartierung 17
7.2 Einzelberechnung der Lärmbelastung 17
7.3 Schallschutzmaßnahmen 20
8. Wasserwirtschaftliche Belange 21
8.1 Wasserversorgung 21
8.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz 22
8.3 Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser 22
8.4 Abwasser 22
8.5 Oberirdische Gewässer 22
8.6 Altlasten 22
9. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 23
9.1 Lage und naturräumliche Einordnung des Plangebietes 23
9.2 Relief, Boden und Altlasten 23
9.3 Hydrogeologie und Grundwasser 23
9.4 Klima und Luft 24
9.5 Landschaft, Freizeit und Erholung 24
9.6 Vegetation und Fauna 24
9.6.1 Potenziell natürliche Vegetation und reale Vegetation 24
9.6.2 Fauna 27
9.7 Leitbild und Zielsetzung für das Hofgut Oberfeld 30
10. Städtebauliches Konzept 30
10.1 Nutzungskonzept 30
10.2 Bebauungskonzept 32

Seite 2
10.3 Freiflächenkonzept 33
10.4 Verkehrskonzept 33
11. Inhalt und Begründung der Festsetzungen im Bebauungsplan 34
11.1 Art der baulichen Nutzung 34
11.2 Maß der baulichen Nutzung 34
11.2.1 Zahl der Vollgeschosse 34
11.2.2 Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl 34
11.2.3 Höhe baulicher Anlagen 34
11.3 Bauweise 35
11.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 35
11.4.1 Baugrenzen und Baulinien 35
11.4.2 Zone für Sekundärbauten 35
11.4.3 Nebenanlagen 37
11.5 Stellplätze und Garagen 37
11.6 Verkehrsflächen 38
11.7 Grünflächen 38
11.8 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft 38
11.8.1 Oberflächenbefestigung 38
11.8.2 Fassadenbegrünung 38
11.8.3 Maßnahmen zum Artenschutz 38
11.9 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9
Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 39
11.9.1 Grundstücksrandeingrünung 39
11.10 Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1
Nr. 25 b BauGB) 39
11.10.1 Grundstücksrandeingrünung 39
11.10.2 Erhaltung von Bäumen 39
11.11 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung von
schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes 40
12. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 40
12.1 Gestaltung der Dächer 40
12.2 Dacheindeckungen 41
12.3 Dachaufbauten und –einschnitte, Dachgauben 41
12.4 Gestaltung in den „Zonen für Sekundärbauten“ 42
13. Hinweise und Empfehlungen 42
13.1 Artenschutzrechtliche Genehmigung (§ 9 Abs. 6 BauGB) 42
13.2 Bodendenkmäler 43
13.3 Denkmäler 43
13.4 Bodenveränderungen 43
13.5 Artenempfehlung 43

Seite 3
14. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 43
15. Bodenordnung 45
16. Planungsstatistik 46
16.1 Gebietsflächen 46
16.2 Bebauung 46
Teil B UMWELTBERICHT
17. Einleitung 48
17.1 Umweltbericht 48
17.2 Lage und naturräumliche Einordnung 48
17.3 Inhalte und wichtigste Ziele des Bebauungsplanes 48
17.4 Beschreibung der Festsetzungen des Bebauungsplanes (Kurzdarstellung) 49
17.5 Berücksichtigung der in Fachplänen und einschlägigen Fachgesetzen festgelegten Ziele
des Umweltschutzes 50
17.6 Angewandte Untersuchungsmethoden 50
18. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes, Bewertung der
Umweltauswirkungen einschließlich der Prognose bei der Durchführung
der Planung 50
18.1 Schutzgut Mensch 50
18.2 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung 51
18.3 Schutzgut Boden und Altlasten 51
18.4 Schutzgut Klima 52
18.5 Schutzgut Grund- und Oberflächenwasser 52
18.6 Schutzgut Flora und Fauna 53
18.7 Schutzgut Kultur und sonstige Sachgüter 55
18.8 Wechselwirkung der vorgenannten Schutzgüter 55
19. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung
und zum Ausgleich 55
19.1 Schutzgut Mensch 55
19.2 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung 55
19.3 Schutzgut Boden und Altlasten 55
19.4 Schutzgut Klima 56
19.5 Schutzgut Wasser 56
19.6 Schutzgut Flora und Fauna 56
19.7 Schutzgut Kultur und sonstige Sachgüter 56
19.8 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes 56
20. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 57
20.1 Bilanzierung des Bestandes/ Erläuterung der Zusatzbewertungen 57
20.2 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung 61
21. Alternativenprüfung 62
22. Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Planung und Kenntnislücken 62

Seite 4
23. Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) 62
24. Allgemein verständliche Zusammenfassung 62
ABBILDUNGSVERZEICHNIS SEITE
Abb. 1: Luftfoto (Google Earth) Hofgut Oberfeld 7
Abb. 3: Auszug aus der Denkmaltopographie 10
Abb. 4: Plan von Darmstadt 1896
Abb. 5: Außenbereich zwischen Kornspeicher, Dreibrunnenanlage und Gesamtanlage der
12
Arbeiterhäuser an der Erbacher Straße 13
Abb. 6: Weide an der Außenseite des Kuhstalls. 13
Abb. 7: Die denkmalgeschützte Schmiede und das nach 1945 teilweise wieder aufgebaute
Wohnhaus 14
Abb. 8: Stallgebäude mit altem Kuhstall im Hintergrund 15
Abb. 9: Der denkmalgeschützte alte Kuhstall von Süden 15
Abb. 10: Das Erdgeschoss des Kuhstalls 16
Abb. 11: Der alte Kornspeicher 16
Abb. 12: Immissionspunkte 18
Abb. 14: Grünfläche innerhalb des Hofgutes 26
Abb. 15: Weiden in der angrenzenden Weide 26
Abb. 16: Allee entlang der Erbacher Straße 27
Abb. 17: Landschaftsplanerische Bestandsaufnahme 29
Abb. 18: Nutzungskonzeption 32
Abb. 19: Höhen der Sekundärbauten bei dem Gebäude des Kuhstalls (als Beispiel) 37
Abb. 21: Unterschiedliche Dachaufbauten bei Gutshaus und Kornspeicher 42
Abb. 22: Blick nach Westen 44
Abb. 23: Efeuüberwucherte Wand am Westrand des Hofgutes 45
Abb. 24: Flächenberechnung der landschaftsplanerischen Bestandsaufnahme 58
Abb. 25: Flächenberechnung der Planung 59

Seite 5
Teil A
Begründung

Seite 6
1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung
Bei dem Plangebiet „Hofgut Oberfeld“ handelt es sich um den Bereich der ehemaligen
Großherzoglichen Meierei am östlichen Stadtrand von Darmstadt. Die Gesamtanlage des
Hofgutes steht unter Denkmalschutz. Das Schmiede- und das Milchhaus, sowie der alte
Kuhstall sind auch als Einzelgebäude Kulturdenkmäler.
Bis 2004 wurde das Hofgut als Staatsdomäne ausschließlich landwirtschaftlich genutzt.
2006 wurde das Hofgut von der Stiftung „Hofgut Oberfeld“ erworben. Die dazugehörigen
landwirtschaftlichen Flächen des Oberfeldes wurden in Pacht ebenfalls mit übernommen.
Ziel der Stiftung ist es, die 1892 erbaute Hofmeierei im Sinne des Denkmalschutzes mit
seiner ursprünglichen landwirtschaftlichen Nutzung, insbesondere auch in der engen Verbindung
mit den Flächen des Oberfeldes, zu erhalten und stadtnah ein landwirtschaftliches
und sozialtherapeutisches Modellprojekt einzurichten. Daneben ist das Hofgut auch
als „Lernort Bauernhof“ konzipiert. Als Teil dieser Konzeption sollen in Teilen der Gebäude
und im Innenhof sporadisch kulturelle Veranstaltungen wie Konzerte durchgeführt werden.
Ferner ist beabsichtigt, Produkte des Hofes hier direkt zu vermarkten. Die Stiftung
„Hofgut Oberfeld“ will mit dieser Konzeption neue Formen der Verbindung von landwirtschaftlicher
Nutzung und Integration von behinderten Menschen realisieren.
Für den sozialtherapeutischen Bereich als Lebensort für Erwachsene mit Behinderungen
sind in das Ensemble integrierte Neubauten für Wohngruppen und Werkstätten vorgesehen.
Arbeitsplätze der Sozialtherapie werden vor allem in der Landwirtschaft geschaffen.
Die Sozialtherapie wird vom Landeswohlfahrtsverband gefördert. Kooperationspartner ist
dabei die Heydenmühle in Otzberg-Lengfeld.
Das Plangebiet liegt derzeit im Außenbereich nach § 35 BauGB. Die bisherige Nutzung
als landwirtschaftlicher Betrieb war als privilegierte Nutzung nach § 35 Abs. 1 BauGB hier
zulässig. Die nun beabsichtigten Nutzungen, insbesondere die sozialtherapeutischen Einrichtungen,
können nicht als privilegierte Einrichtung bewertet werden. Daher ist für den
Bereich des Hofgutes die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.
Mit dem Bebauungsplan sollen die beabsichtigten Nutzungen planungsrechtlich ermöglicht
werden. Sämtliche geplanten Nutzungen sind in einem Dorfgebiet (MD) nach § 5
Baunutzungsverordnung zulässig; daher soll hier ein Dorfgebiet ausgewiesen werden. Mit
dem Bebauungsplan soll auch die Hofanlage in ihrer städtebaulichen Ausgestaltung erhalten
und weiterentwickelt werden.
Es besteht ein öffentliches Interesse, hierfür einen Bebauungsplan aufzustellen: Zum einen
besteht das gesamtstädtische Interesse, die Domäne Oberfeld in ihrem äußeren Erscheinungsbild
zu erhalten. Zur nachhaltigen Bestandssicherung ist es erforderlich, neben
der landwirtschaftlichen Nutzung weitere tragfähige Nutzungen zu integrieren.
Weiterhin besteht ein Interesse, den Landschaftsraum des Oberfeldes als wichtigen Bereich
der Naherholung naturnah zu bewirtschaften. Dazu ist die Weiterführung des landwirtschaftlichen
Betriebes mit den notwendigen Folgeeinrichtungen an dieser Stelle erforderlich.
Darüber hinaus liegt es im Allgemeininteresse, wenn in enger Verknüpfung mit
dem landwirtschaftlichen Betrieb sozialtherapeutische Einrichtungen hier integriert werden.
Der Bebauungsplan dient somit unter anderem den sozialen und kulturellen Bedürfnissen
der Bevölkerung, hier insbesondere den Bedürfnissen von behinderten Menschen.
Ferner trägt der Bebauungsplan der Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung und Anpassung
vorhandener Ortsteile, hier des Hofgutes, Rechnung. Der Bauleitplan dient auch den
Belangen des Denkmalschutzes, dem Schutz erhaltenswerter Ortsteile von geschichtlicher
und städtebaulicher Bedeutung sowie der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes
nach § 1 Abs. 5 S. 2 BauGB. Und nicht zuletzt dient der Bebauungsplan auch den
Belangen der Landwirtschaft.

Abb. 1: Luftfoto (Google Earth) Hofgut Oberfeld
2. Räumlicher Geltungsbereich
Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes wird durch die
zeichnerische Darstellung bestimmt.
Der Geltungsbereich hat folgende räumliche Begrenzung:
- Im Norden und Osten: Erbacher Straße
- Im Süden: Wiesen- und Weideflächen
- Im Westen: Baugebiet O 17 „Erbacher Straße / Judenteich“
Die Fläche des Plangebietes beträgt ca. 1,86 ha.
Der Geltungsbereich umfasst folgende Parzellen:
Flur: 9
Parzellen: 332 tlw., 333, 334/1, 335, 336, 337, 391 tlw. (Erbacher Straße)
Seite 7

Seite 8
Abb. 2: Geltungsbereich des Bebauungsplanes O 25 „Hofgut Oberfeld“ (unmaßstäblich)
3. Rechtsgrundlagen
� Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert
durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585)
� Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt
geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466)
� Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58)
� Hess. Bauordnung (HBO) vom 18.06.2002 (GVBl. I S. 274), zuletzt geändert durch
Art. 12 des Gesetzes vom 06.09.2007 (GVBl. I S. 548)
� Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl.
I S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 28.10.2008 (GVBl. I S. 924)
� Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert
durch Art. 2 des Gesetzes vom 15.11.2007 (GVBl. I S. 757)
� Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), mit
Wirkung vom 01.03.2010
� Hess. Naturschutzgesetz (HENatG) i.d.F. vom 04.12.2006 (GVBl. I S. 619), zuletzt
geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 12.12.2007 (GVBl. I S. 851)
� Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 06.05.2005 (GVBl. I S. 305), zuletzt geändert
durch Art. 1 des Gesetzes vom 19.11.2007 (GVBl. I S. 792)

Seite 9
� Hess. Denkmalschutzgesetz (DSchG) i.d.F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262, 270),
zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 06.09.2007 (GVBl. I S. 548)
― Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 26.09.2002 (BGBl. I, 2002,
S. 3830), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.08.2009 (BGBl. I S. 2723)
― Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. der vom 25.06.2005
(BGBl. I 2005, S. 1757, 2797), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom
11.08.2009 (BGBl. I S. 2723)
4. Planungsrechtliche Situation
4.1 Regionalplan
Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht am 13.09.2004 (StAnz. 37/04),
ist das Plangebiet als „Siedlungsbereich Bestand“ dargestellt.
Im Norden und Westen grenzen bestehende Siedlungsbereiche an. Der östlich angrenzende
Bereich ist teilweise als Bereich für Landschaftsnutzung und -pflege sowie als Bereich
für die Landwirtschaft dargestellt. Die südlich bzw. südöstlich angrenzenden Flächen
sind als bestehende Waldflächen ausgewiesen.
Durch die Darstellung als „Siedlungsbereich Bestand“ ist der geplante Bebauungsplan an
die Ziele der Raumordnung angepasst, entspricht also dem Erfordernis des § 1 Abs. 4
BauGB.
4.2 Landschaftsrahmenplan Südhessen 2000
Im Landschaftsrahmenplan Südhessen 2000 (LRP) wird das Plangebiet als Siedlungsfläche
mit der Empfehlung „Erhöhung des Durchgrünungsgrades“ dargestellt. Südöstlich angrenzend,
entlang der Feld/Waldgrenze, die sich zum Oberfeld hochzieht, ist ein Korridor
für Entwicklungsmaßnahmen zur linearen Vernetzung dargestellt. Das angrenzende
Oberfeld soll als siedlungstrennende Freifläche erhalten bleiben.
4.3 Flächennutzungsplan
Der seit dem 01.04.2006 rechtswirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt
Darmstadt weist das Plangebiet als „Fläche für die Landwirtschaft mit Aussiedlerhof“ aus.
Um die Nutzung der Domäne Oberfeld für behindertengerechtes Wohnen und Arbeiten im
Sinne von betreuten Werkstätten zu ermöglichen, ist die Änderung des Flächennutzungsplanes
erforderlich.
Die Fläche wird in einem Parallelverfahren in eine Gemischte Baufläche (M) geändert.
Das Aufstellungsverfahren wurde bereits eingeleitet, die frühzeitigen Beteiligungen sowie
die Offenlage und die Beteiligungen nach § 4 Abs. 2 und § 2 Abs. 2 BauGB durchgeführt.
4.4 Landschaftsplan
Der im Februar 2004 genehmigte Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt
stellt das Hofgut Oberfeld sowohl im Bestand als auch in der Entwicklungskarte als Gebäudegruppe
im Außenbereich dar. Die Fläche westlich des Hofgutes ist als Gewerbefläche
/ Sonderbaufläche / Öffentliche Einrichtungen dargestellt. Dazwischen liegt eine Signatur
für ausgewählte Grünverbindungen / Grünzüge.
Südlich grenzt eine Grünlandfläche an mit der Maßgabe zur Extensivierung von vorhandenem
Dauergrünland in Auen; durch diese Fläche verläuft ein zu renaturierender Gewässerabschnitt
mit defizitärer Strukturgüte. Etwas westlich davon, nahe dem Hofgut, liegt
eine Streuobstfläche. Diese Flächen sind auch als Bereich für Erhalt und Entwicklung von
Biotopen, Biotopverbund und Entwicklungsflächen dargestellt.

Seite 10
4.5 Bebauungsplan
Für das Plangebiet liegt kein Bebauungsplan vor. Die Domäne liegt derzeit im Außenbereich
nach § 35 BauGB.
Westlich an das Hofgut grenzt das Baugebiet O 17 „Erbacher Straße / Judenteich“ an.
Hierfür besteht ein seit 2002 rechtskräftiger Bebauungsplan, der für das Gebiet ein allgemeines
Wohngebiet (WA) ausweist und eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung vorsieht.
Nordwestlich des Hofgutes liegt das Wohngebiet O 7 „Südostteil der Rosenhöhe“. Das
Gebiet ist als reines Wohngebiet (WR) festgesetzt.
5. Schutzausweisungen
Denkmalschutz
Der Gesamtbereich des Hofgutes Oberfeld ist als Gesamtanlage „Ehemalige Großherzogliche
Meierei“ gemäß § 2 Abs. 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz unter Schutz gestellt.
Die Großherzogliche Meierei wurde 1892 von der Altstadt an den östlichen Stadtrand
ausgelagert. Zur Gesamtanlage gehören die beiden Fachwerkhäuser sowie das ehemalige
Wohnhaus und der Stall.
Innerhalb der Gesamtanlage sind als Einzeldenkmal erfasst: Zwei kleine Fachwerkhäuser
– ein größeres am Eingang zum Hof und ein kleineres im hinteren Bereich des Areals –
sind wegen ihres reichen, gut erhaltenen Sichtfachwerks bemerkenswert. Sie stammen
aus der Zeit um 1900. Ferner ist der alte Kuhstall am Südwestrand, eine imposante Konstruktion
aus Ziegelmauerwerk, als Einzeldenkmal seit 2006 unter Schutz gestellt. (Diese
Ausweisung ist in der Denkmaltopographie von 1994 noch nicht enthalten.)
Nahe dem Hofgut in nordwestlicher Richtung liegt der als Denkmal geschützte Park Rosenhöhe
(Luftlinie ca. 400 m). In südlicher Richtung, ebenfalls ca. 400 m entfernt, liegt der
Botanische Garten Darmstadts.
Abb. 3: Auszug aus der Denkmaltopographie

Seite 11
Die östlich gegenüberliegenden bestehenden Häuser an der Erbacher Straße sind als
„Gesamtanlage Arbeiterhäuser“ gekennzeichnet. Die Gesamtanlage enthält bauhistorisch
einmalige Häuser.
Ferner befindet sich südöstlich des Hofgutes das Einzeldenkmal „Die drei Brunnen“. Die
hier befindliche Quelle speiste die Dreibrunnenleitung, die wichtigste Wasserleitung im alten
Darmstadt.
Sowohl das Einzeldenkmal „Die drei Brunnen“ als auch die „Gesamtanlage Arbeiterhäuser“
sind im Bebauungsplan außerhalb des Geltungsbereiches nachrichtlich dargestellt.
Ebenso sind im Geltungsbereich des Bebauungsplanes die Einzeldenkmale gekennzeichnet.
Auf die Darstellung der Gesamtanlage „Ehemalige Großherzogliche Meierei“
wurde in der Planfassung verzichtet, da diese mit der Geltungsbereichsgrenze identisch
ist und durch die Übernahme die Lesbarkeit des Planes beeinträchtigt wäre.
Landschaftsschutz und Naturschutz
Im Norden und im Südosten grenzt das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ direkt
an das Hofgutgelände an. Das Hofgut selbst und der gesamte Geltungsbereich des Bebauungsplanes
liegt nicht im Landschaftsschutzgebiet.
Naturschutzgebiete, Vogelschutzgebiete und FFH-Gebiete werden von der Planung nicht
tangiert.
Schutzgebiet nach dem hessischen Forstgesetz
Die nahe liegenden Wälder im Osten Darmstadts sind als Erholungswald ausgewiesen.
Der dem Hofgut am nächsten gelegene Wald hat die Stufe I, wirtschaftsbestimmend.
Baumschutzsatzung
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baumschutzsatzung geschützt. Geschützt
sind Bäume, die – gemessen in einem Meter Höhe – bei Laubbäumen einen
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. Da das
Plangebiet bauplanungsrechtlich derzeit im Außenbereich liegt, ist die Baumschutzsatzung
nicht anzuwenden.
6. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand
6.1 Lage des Plangebietes
Das Plangebiet liegt am östlichen Stadtrand von Darmstadt.
Der unmittelbar westlich angrenzende Bereich war bis vor einigen Jahren ein vorrangig
gewerblich genutztes Gelände, welches sich bis zum Ostbahnhof mit Betrieben wie Holzund
Baustoffhandel erstreckte. Das Gebiet wird derzeit als Wohngebiet entwickelt. (Bebauungsplan
„O 17 - Erbacher Straße / Judenteich“).
Nordwestlich des Hofgutes befindet sich eine Winkel-Bungalow-Siedlung aus den 1970-er
Jahren. Für dieses Gebiet liegt der rechtskräftige Bebauungsplan „O7 – Südostteil der
Rosenhöhe“ vor, der das Gebiet als reines Wohngebiet ausweist.
Nördlich des Hofgutes beginnt die freie Landwirtschaft des Oberfeldes. Vom Hofgut aus
wird das Oberfeld bewirtschaftet. Im Süden wird das Hofgut von der Dreibrunnenwiese mit
der Dreibrunnenquelle umfasst.
Die Domäne Oberfeld liegt somit außerhalb des geschlossenen Siedlungsgebietes von
Darmstadt. Wie die historische Karte von 1896 zeigt, lag sie ursprünglich als eine polygonale
Baugruppe von Solitärbauten in der freien Landschaft.

Abb. 4: Plan von Darmstadt 1896
Seite 12
Dieser Charakter der fünfeckigen Hofanlage als freistehendes Gehöft konnte im Prinzip
trotz des inzwischen herangerückten Siedlungsrandes weitgehend beibehalten werden,
da die Außenbereiche im Südosten und Südwesten der Hofanlage als Weiden und Wiesen
genutzt wurden und von jeglicher Bebauung frei blieben.
Diese unbebauten Wiesenflächen sind Teil der Gebietscharakteristik und daher langfristig
als solche zu erhalten. Diese Flächen liegen größtenteils außerhalb des Geltungsbereiches
des Bebauungsplanes und sind daher als Außenbereich nach § 35 BauGB zu bewerten.
Durch geeignete Maßnahmen ist die Unbebaubarkeit dieser Hofaußenbereiche zu
sichern. Dies umfasst auch Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB (sog. privilegierte Vorhaben).
Östlich des Hofgutes an der Erbacher-Straße befindet sich eine Gruppe von „Arbeiterhäusern“.
Hierbei handelt es sich um eine Hausgruppe, die ursprünglich als Modell-
Arbeiterhäuser 1908 Teil der Hessischen Landesausstellung auf der Mathildenhöhe war.

Seite 13
Abb. 5: Außenbereich zwischen Kornspeicher, Dreibrunnenanlage und Gesamtanlage
der Arbeiterhäuser an der Erbacher Straße
Abb. 6: Weide an der Außenseite des Kuhstalls.

Seite 14
6.2 Bebauung
Die Bebauung der fünfeckigen Hofanlage besteht aus mehreren Solitärgebäuden, die
kreisförmig um einen großen grünen Innenhof angeordnet sind.
Das Hofgut wird von der Erbacher Straße aus erschlossen. Östlich des Eingangstores befindet
sich das Gutshaus. Der Ursprungsbau wurde im 2. Weltkrieg teilweise zerstört und
nach dem Krieg als eingeschossiges Wohnhaus wieder aufgebaut.
Westlich des Tores befindet sich das ehemalige Schmiedehaus. Im Erdgeschoss befindet
sich die Schmiede, im Obergeschoss eine Wohnung. Das Gebäude ist wegen des reichen,
gut erhaltenen Sichtfachwerkes ein Einzeldenkmal.
An das Schmiedehaus grenzen westlich offene Holzremisen zur Unterbringung von landwirtschaftlichen
Fahrzeugen und Geräten an.
Abb. 7: Die denkmalgeschützte Schmiede und das nach 1945 teilweise wieder aufgebaute
Wohnhaus
Bei dem westlichen Randgebäude handelt es sich um ein einfaches zweigeschossiges
Stallgebäude ohne jegliche bauliche Qualitäten.

Abb. 8: Stallgebäude mit altem Kuhstall im Hintergrund
Abb. 9: Der denkmalgeschützte alte Kuhstall von Süden
Seite 15
Südwestlich ist der alte Kuhstall angeordnet, nach Einschätzung der Denkmaltopographie
eine „imposante Konstruktion aus Ziegelmauerwerk“. Das Gebäude besteht aus einem

Seite 16
Kellergeschoss und zwei Geschossen mit einem hohen Satteldach. Das Kellergeschoss
liegt zur Talseite frei.
Im Erdgeschoss befindet sich der jetzt leer stehende Kuhstall. Im Obergeschoss waren
Speicher- und Lagermöglichkeiten untergebracht. Das Kellergeschoss ist durch gemauerte
Gewölbe geprägt. Als westlicher Anbau steht hier das ehemalige Milchhaus, ebenfalls
ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus. Südöstlich befindet sich das ähnlich strukturierte
Gebäude des alten Kornspeichers, ebenfalls ein zwei- bis dreigeschossiges Scheunen-
und Stallgebäude mit hohem Satteldach.
Abb. 10: Das Erdgeschoss des Kuhstalls
Abb. 11: Der alte Kornspeicher

Seite 17
7. Emissionen – Immissionen
Das Plangebiet ist durch Straßenverkehrsimmissionen der Erbacher Straße am Nordrand
und der Hanauer Straße (B 26) im Süden belastet. Ferner führt in ca. 200 m Entfernung
die Odenwaldbahn am Hofgut vorbei.
7.1 Lärmkartierung
Für das Stadtgebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt liegt eine Lärmkartierung des
Vermessungsamtes Darmstadt vom Juni 2006 vor. Diese enthält auch Ergebnisse für den
Planbereich.
In der Lärmkartierung wurden zum einen die Durchschnittswerte für 24 Stunden aufgrund
der 16. BImSchV „Verkehrslärmschutzverordnung“ ermittelt. Die Lärmkartierung stellt für
den Bereich unmittelbar an der Erbacher Straße einen Lärmpegel über 24 Stunden zwischen
65 und 70 dB(A) fest. An den von der Straße abgewandten Rückseiten der an der
Erbacher Straße gelegenen Gebäude sowie im südwestlichen Bereich des Plangebietes
wurden Lärmpegel zwischen 60 und 65 dB(A) ermittelt. Der Innenhof ist mit einem Lärmpegel
zwischen 55 und 60 dB(A) belastet.
Ferner wurden die Nachtwerte von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr berechnet. Die Lärmkartierung
stellt für den Bereich an den Hofaußenseiten unmittelbar entlang der Erbacher Straße einen
Lärmpegel zwischen 55 und 60 dB(A) fest. Im übrigen Bereich des Plangebietes wurden
Lärmpegel zwischen 50 und 55 dB(A) ermittelt.
Unter Berücksichtigung der schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für Dorfgebiete
von
tagsüber 60 dB(A) und
nachts 50 dB(A)
ergibt sich, dass tagsüber lediglich im Innenhof die Orientierungswerte eingehalten werden.
An den an der Erbacher Straße gelegenen Gebäuden sowie an den südwestlichen
Gebäuden werden die Orientierungswerte überschritten. In der Nacht werden die Orientierungswerte
im gesamten Plangebiet nicht eingehalten.
Die schalltechnischen Orientierungswerte nach DIN 18005 sind keine Grenzwerte sondern
Orientierungswerte. Ihre Einhaltung unterliegt im Rahmen der Aufstellung eines Bebauungsplanes
der Abwägung gemäß § 1 Abs. 6 BauGB. Hinsichtlich der Beurteilung von
Verkehrslärmimmissionen wird der Abwägungsspielraum der schalltechnischen Belange
im Rahmen der städtebaulichen Planung jedoch durch die Immissionsgrenzwerte der
Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchVO) eingeschränkt.
Bei Überschreiten der nachfolgend aufgeführten Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung
kann die Zumutbarkeitsgrenze erreicht werden:
tagsüber 64 dB(A) und
nachts 54 dB(A)
Bei Gegenüberstellung der Lärmkartierung mit den Immissionsgrenzwerten der Verkehrslärmschutzverordnung
zeigt sich, dass die Grenzwerte tagsüber im Innenhof und an den
von der Straße abgewandten Seiten der Gebäude entlang der Erbacher Straße eingehalten
werden. Lediglich an den direkt zur Erbacher Straße orientierten Gebäudeaußenseiten
werden auch die Immissionsgrenzwerte überschritten.
Dies trifft auch für den Nachtzeitraum zu. An den Hofaußenseiten unmittelbar entlang der
Erbacher Straße besteht eine Lärmbelastung zwischen 55 und 60 dB(A).
7.2 Einzelberechnung der Lärmbelastung
Parallel wurden für das Plangebiet auf Grundlage eines vereinfachenden Rechenprogramms
des Innenministeriums Baden-Württemberg die Mittelungspegel auf Grundlage
der RLS-90 (Richtlinien für den Schallschutz an Straßen) ermittelt.

Seite 18
Grundlage der Berechnung der Immissionspegel des Straßenverkehrs sind die von der
Wissenschaftsstadt Darmstadt 2007 zur Verfügung gestellten Verkehrsdaten. Grundlage
der Berechnung der Immissionspegel des Schienenverkehrs ist der aktuelle Fahrplan des
RMVs.
Abb. 12: Immissionspunkte
Erbacher Straße
Die Verkehrsbelastung der Erbacher Straße liegt bei einer durchschnittlichen täglichen
Verkehrsmenge (DTV) von 5.500 KFZ/24h. Dies entspricht einer maßgeblichen stündlichen
Verkehrsmenge von tags 330 KFZ (0,06 x DTV) und nachts 60 KFZ (0,011). Der
LKW-Anteil beträgt mit 74 LKW 1,34 %. Da die Erbacher Straße eine innerörtliche Straße
ist, wird davon ausgegangen, dass hier Geschwindigkeiten von ca. 50 km/h gefahren
werden.
Damit ergeben sich nach überschlägiger Ermittlung aufgrund der Eingangsdaten
� Schwerverkehrsanteil 1,3 %
� Zulässige Höchstgeschwindigkeit = 50 km/h
� Straßenoberfläche nicht geriffelter Gussasphalt
� Freie Schallausbreitung
� Längsneigung der Straße maximal 5 %
� Entfernung zur nächsten LSA-geregelten Einmündung oder Kreuzung größer als
100 m
folgende Mittelungspegel je nach Entfernung von der Straßenachse der Erbacher Straße.

Immissionspunkt Abstand zur Straße Mittelungspegel tags Mittelungspegel nachts
IP 1 13 m 61,5 53,5
IP 2 60 m 50,6 43,2
IP 3 120 m 46,4 39,0
IP 4 50 m 51,8 44,4
IP 5 15 m 60,2 52,8
Seite 19
Bei dieser überschlägigen Ermittlung bleiben die Topographie und Abschirmwirkungen
durch die vorhandene Bebauung unberücksichtigt. Vor den Fenstern auf der von Schallquellen
abgewandten Seite eines Hauses kann ohne rechnerischen Nachweis mit einem
um 10 dB niedrigeren Schallpegel gerechnet werden als auf der lauten Seite, vorausgesetzt,
dass kein Schall von anderen Flächen dorthin reflektiert wird.
Hanauer Straße
Die Verkehrsbelastung der Hanauer Straße liegt bei einer durchschnittlichen täglichen
Verkehrsmenge (DTV) von 26.950 KFZ/24h. Dies entspricht einer maßgeblichen stündlichen
Verkehrsmenge von tags 1.616 KFZ (0,06 x DTV) und nachts 296 KFZ (0,011). Der
LKW-Anteil beträgt mit 2.112 LKW 7,8 %. Da die Hanauer Straße hier noch außerhalb der
Ortsdurchfahrt liegt, kann davon ausgegangen werden, dass Geschwindigkeiten von ca.
70 km/h erzielt werden.
Damit ergeben sich nach überschlägiger Ermittlung aufgrund der Eingangsdaten
� Schwerverkehrsanteil 8 %
� Zulässige Höchstgeschwindigkeit = 70 km/h
� Straßenoberfläche nicht geriffelter Gussasphalt
� Freie Schallausbreitung
� Längsneigung der Straße maximal 5 %
� Entfernung zur nächsten LSA-geregelten Einmündung oder Kreuzung größer als
100 m
folgende Mittelungspegel je nach Entfernung von der Straßenachse der Hanauer Straße.
Immissionspunkt Abstand zur Straße Mittelungspegel tags Mittelungspegel nachts
IP 1 250 m 54,5 47,1
IP 2 170 m 56,9 49,5
IP 3 170 m 56,9 49,5
IP 4 240 m 54,8 47,4
IP 5 270 m 54,0 46,6
Bei dieser überschlägigen Ermittlung bleiben die Topographie und Abschirmwirkungen
durch die vorhandene Bebauung ebenfalls unberücksichtigt. Durch die Troglage der Hanauer
Straße dürfte die Immissionsbelastung unter den o.g. Werten liegen.
Odenwaldbahn
Auf der Odenwaldbahn fahren in der Zeit von 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr 50 Zugpaare. Bezogen
auf eine Stunde sind dies im Durchschnitt ca. 3 Fahrbewegungen. Auf dieser Strecke
fahren moderne Dieseltriebwagen.
Damit ergeben sich nach überschlägiger Ermittlung aufgrund der Eingangsdaten
� Anteil scheibengebremster Fahrzeuge 100 %
� Höchstgeschwindigkeit = 50 km/h wegen der Nähe zum Ostbahnhof
� Zuglänge max. 100 m

� Freie Schallausbreitung
folgende Mittelungspegel je nach Entfernung von der Schienenachse:
Immissionspunkt Abstand zur Straße Mittelungspegel tags Mittelungspegel 5-6 Uhr
IP 1 300 m 28,7 (26,9)
IP 2 200 m 31,3 (29,5)
IP 3 180 m 31,9 (30,2)
IP 4 250 m 29,9 (28,1)
IP 5 280 m 29,1 (27,4)
Seite 20
Auch bei dieser überschlägigen Ermittlung bleiben die Topographie und Abschirmwirkungen
durch die vorhandene Bebauung unberücksichtigt. Die Nachtwerte sind hier zu vernachlässigen,
da lediglich in der Zeit von 5.30 Uhr bis 6.00 Uhr zwei Züge fahren.
In der Überlagerung der drei Emissionen ergeben sich für die einzelnen Immissionspunkte
die nachfolgenden Lärmbelastungen. Dabei handelt es sich um eine sehr überschlägige
Ermittlung. Unberücksicht bleiben auch hier die Abschirmwirkungen durch die vorhandene
Bebauung, aber auch die Reflexionswirkungen der teilweise geschlossenen Hofanlage.
Immissionspunkt Mittelungspegel tags Mittelungspegel nachts
IP 1 62,3 54,4
IP 2 57,8 50,4
IP 3 57,3 49,9
IP 4 56,6 49,2
IP 5 61,1 53,7
Im Vergleich zur Lärmkartierung der Wissenschaftsstadt Darmstadt ergeben sich bei dieser
Rechenmethode etwas geringere Lärmwerte. Bei den beiden Gebäuden unmittelbar
an der Erbacher Straße (IP 1 und IP 5) ergeben sich sowohl tags als auch nachts Überschreitungen
der schalltechnischen Orientierungswerte aufgrund des Verkehrsaufkommens
an der Erbacher Straße. An allen anderen Gebäuden treten bei dieser Ermittlungsmethode
weder tags noch nachts Überschreitungen der Orientierungswerte auf.
Diese Überschreitungen bei IP 1 und 5 treten sowohl bei Betrachtung nur der Emissionen
der Erbacher Straße als auch bei der Überlagerungsbetrachtung auf.
Bei Gegenüberstellung der Berechnungsergebnisse mit den Immissionsgrenzwerten der
Verkehrslärmschutzverordnung zeigt sich, dass hierbei tagsüber an keinem Gebäude die
Grenzwerte überschritten werden. Die Nachtwerte werden bei diesem Ansatz lediglich im
Gutshaus (IP 1) geringfügig und damit vernachlässigbar um 0,4 überschritten.
7.3 Schallschutzmaßnahmen
In den folgenden Betrachtungen werden die Lärmpegel der Lärmkartierung der Wissenschaftsstadt
Darmstadt zugrunde gelegt. Hier bleibt festzuhalten, dass zur Minderung der
Geräuscheinwirkungen an den Gebäuden an der Erbacher Straße an den zur Erbacher
Straße hin orientierten Außenseiten Schallschutzmaßnahmen erforderlich werden, um die
Immissionsgrenzwerte einzuhalten. Dies kann nur in Form von passiven Schallschutzmaßnahmen
erfolgen.
Daher wird auf die DIN 4109 als Grundlage für die Dimensionierung der passiven Schallschutzmaßnahmen
verwiesen, die u.a. die Schalldämm-Maße für Fenster und Außenwände
angibt. Nach dieser DIN ergeben sich in Abhängigkeit vom zugrunde gelegten
„maßgeblichen Außenlärmpegel“ Schalldämm-Maße für Fenster und Außenwände für

Seite 21
Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume u.ä. sowie Büroräume. Ausschlaggebend
für die Dimensionierung ist ferner der Anteil der Fensterflächen. Da die DIN
4109 ein allgemein gültiges Regelwerk darstellt, braucht sie nicht im Wortlaut als Festsetzung
in den Bebauungsplan aufgenommen zu werden.
Die Bemessung der Luftschalldämmung ist erst im Rahmen der Genehmigungsplanung
der Gebäude vorzunehmen. Dabei obliegt die Entscheidung, welche konkreten baulichen
oder technischen Vorkehrungen an den einzelnen Gebäuden vorgenommen werden, dem
Bauherrn. Im Baugenehmigungsverfahren ist ein Schallschutznachweis gemäß DIN 4109
hinsichtlich des Außenlärms zu führen.
Von Seiten des Gesundheitsamtes wurde angeregt, bei passiven Schallschutzmaßnahmen
an den Fenstern auch die jeweiligen Lüftungsvorrichtungen vorzusehen, um den Gesundheitsschutz
der Nutzer für Wohnen und Schlafen auch bei gelegentlich geöffnetem
Fenster zu gewährleisten. Daher wurden die Regelungen zum Schallschutz durch die
Festsetzung ergänzt, dass bei der Errichtung von Wohn- und Schlafräumen an der Erbacher
Straße an den Außenwänden zur Erbacher Straße schalldämmende Lüftungseinrichtungen
vorzusehen sind.
Zur Ermittlung der Lärmpegelbereiche werden gemäß DIN 4109 aus den Tagwerten des
Straßenverkehrslärms die maßgeblichen Außenlärmpegel gebildet: Entlang der Erbacher
Straße an den Gebäudeaußenseiten liegt der Lärmpegelbereich IV vor, an den Gebäudeinnenseiten
sowie im Innenhof der Lärmpegelbereich III. Die sich daraus ergebenden
Schalldämm-Maße sind durch textliche Festsetzungen benannt.
8. Wasserwirtschaftliche Belange
Nach dem gemeinsamen Erlass vom 23. Juni 1997 der zuständigen Ministerien (St.Anz.
25/1997 S. 1803) müssen Belange der Wasserwirtschaft bei der Bauleitplanung angemessen
berücksichtigt werden. Auf Grundlage der im o.g. gemeinsamen Erlass enthaltenen
Gliederung werden im folgenden die wasserwirtschaftlichen Belange zum Bebauungsplan
O 25 „Hofgut Oberfeld“ dargestellt.
8.1 Wasserversorgung
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Löschwasser erfolgt durch die HSE Südhessische
Energie AG.
Die Trinkwasserversorgung ist technisch und rechtlich (Wasserwerk und Rohrnetz) durch
die bestehenden Wasserversorgungsanlagen gewährleistet.
Die erforderliche Menge ist durch bestehende wasserrechtliche Genehmigungen abgedeckt
und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne nachteilige
Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereit gestellt.
Das Gesundheitsamt Darmstadt stellt durch Schreiben vom 24.09.2008 zur Trinkwasserversorgung
fest:
Die Trinkwasserversorgung des Hofgutes erfolgt z. Z. mit Wasser zweier verschiedener
Herkunftsquellen. So wird das „Gutshaus“ mit Trinkwasser des ortsansässigen Wasserversorgungsunternehmens
versorgt, während die Verteilungsleitungen sämtlicher übriger
Gebäude des Hofgutes und des Außengeländes mit Trinkwasser aus der so genannten
Drei-Brunnenanlage (Quellwasser) gespeist werden. Beide Wässer weisen die gesetzlich
geforderte Trinkwasserqualität auf.
Sollte das Wasser der Dreibrunnenquelle auf dem Gelände des Hofgutes zukünftig nicht
mehr als „Wasser für den menschlichen Gebrauch“ (Trinkwasser) verwendet oder bereitgestellt
werden, so ist dies dem Gesundheitsamt vom Eigentümer/Betreiber der Wasserversorgungsanlage
rechtzeitig mitzuteilen. Es entfällt dann zukünftig die derzeitige Betreiberverpflichtung,
das Quellwasser gemäß der Trinkwasserverordnung regelmäßig untersuchen
und überwachen zu lassen. Die Untersuchungsverpflichtung entfällt auch dann,
wenn aus Kostengründen Teile der jetzigen oder zukünftigen Außenbewässerungsanlage

Seite 22
weiter mit dem Quellwasser betrieben werden sollen. Es ist dann aber sicherzustellen,
dass es dabei zu keiner direkten Verbindung mit der Trinkwasserversorgungsanlage auf
dem Hofgut kommt. Gemäß Trinkwasserverordnung müssen dann alle Zapfstellen und
Rohrleitungen dieses „Gartenwassers“ dauerhaft als „Nichttrinkwasser“ führend gekennzeichnet
werden.
Löschwasserversorgung
Für den Bereich ist eine Löschwassermenge von 1600 l/min entsprechend 26,7 l/sek. über
einen Zeitraum von 2 Std. bereitzustellen.
Wasserqualität
Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den Anforderungen
der Trinkwasserverordnung (TWVO).
8.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicherungsgebiet nach dem Hessischen
Wassergesetz.
8.3 Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser
Regelungen zum Maß der Bodenversiegelung sind den textlichen Festsetzungen zu entnehmen.
Es werden folgende Regelungen getroffen:
„Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke und private Stellplätze sind, so
weit wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegen stehen, als teilversiegelte Flächen anzulegen.
Werden die Flächen nicht teilversiegelt angelegt, ist das anfallende Niederschlagswasser
in angrenzende Grundstücksfreiflächen zu versickern.
Als wasserdurchlässige Beläge gelten u.a. wasserdurchlässige Pflastersysteme, Porenpflaster,
Pflasterbeläge mit einem Fugenanteil von mindestens 20 % und Einfachbefestigungen
wie z.B. Schotterrasen und wassergebundene Wegedecken.“
8.4 Abwasser
Das Plangebiet ist an vorhandene Abwasseranlagen (Kanal, Rückhaltebecken und Kläranlage)
angeschlossen.
8.5 Oberirdische Gewässer
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.
Östlich des Hofguts an der Erbacher Straße zwischen Hofgut und Waldrand gibt es eine
gefasste Quelle, die Dreibrunnenanlage. Der von dort kommende Graben verläuft durch
die südlich des Hofgutes liegende Weidefläche und trifft nach ca. 200 m auf eine stark
eingewachsene Wasserfläche, den Judenteich. Dieser Abschnitt ist als verrohrter Bachabschnitt
in der Themenkarte 15 des Landschaftsplanes dargestellt und wird als vorrangig
zu renaturierender Bachabschnitt in der Themenkarte 16 gekennzeichnet. Inzwischen
wurde die Renaturierung des Meiereibaches abgeschlossen. Die vollzogene Renaturierung
wurde in der Planfassung außerhalb des Geltungsbereiches dargestellt. Der Darmbach
ist vom Hofgut aus nicht sichtbar, da dazwischen ein Waldstück, die Bundesstrasse
26 und eine Bahnlinie verläuft.
8.6 Altlasten
Entsprechend der Aussagen im Landschaftsplan gibt es keine Altlastenflächen oder Altlastenverdachtsflächen
(HlfU, Stand 2003). Vom Grünflächen- und Umweltamt – Untere
Wasserbehörde – der Wissenschaftsstadt Darmstadt wird mit Schreiben vom 04. Juni
2006 (AZ.: 67-48 ve-hr) bestätigt, dass für das Grundstück Erbacher Straße 125 keine
Eintragung im Altstandortkataster vorliegt.

Seite 23
Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische
Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die
auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend
das Regierungspräsidium Darmstadt, Abt. Umwelt Darmstadt (Dez. IV/Da 41.5) als zuständige
Bodenschutzbehörde zu informieren.
Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflächen, schädliche Bodenveränderungen und /
oder Grundwasserschäden betreffen, ist ebenfalls das Regierungspräsidium Darmstadt zu
beteiligen.
9. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale
9.1 Lage und naturräumliche Einordnung des Plangebietes
Das Hofgutes Oberfeld liegt im östlichen Teil des Stadtgebietes von Darmstadt-Mitte an
der Erbacher Straße 125. Südlich und süd-östlich grenzen Weideflächen an, gefolgt von
Laubwald aus Trauben-Eichen. Nördlich liegt das landwirtschaftlich genutzte Oberfeld. Im
Westen entsteht ein neues Wohngebiet.
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Haupteinheit Messeler Hügelland, einem welligen
Hügelland mit ausgedehnten Laubwäldern des Darmstädter Ostwaldes. Es ist geologisch
Teil des Rotliegendenhorstes und besteht aus tonhaltigen Sedimentgesteinen, die
das kristalline Grundgebirge überlagern. Örtlich werden die Sandsteine durch Melaphyrdecken
überlagert.
9.2 Relief, Boden und Altlasten
Das Hofgut liegt auf einer Höhe von ca. 180 m ü.NN. Das Relief fällt vom Oberfeld im
Norden in südliche Richtung ab. Am südlichen Ende der Bebauung gibt es einen Geländeabsturz
von ca. 3 m. Dadurch wirkt das Hofgutgelände wie auf einer Aufschüttung im
Talraum liegend.
Die südlich angrenzende Weide besteht aus der Bodenform Auengley. Nördlich und östlich
liegen Braunerden über basischen Vulkaniten. Der südöstliche Wald wächst auf
Braunerden auf klastischen Gesteinen. Die Bodenkarte (Themenkarte 3 des LP) trifft für
das Stadtgebiet keine Aussagen. Aufgrund des geologischen Ausgangsgesteins kann als
Bodenform westlich angrenzend und im Bereich des Hofgutes als ursprüngliche Bodenform
ebenfalls Braunerde angenommen werden. Die Bodenfunktionen der Braunerde
können wie folgt beschrieben werden:
Bodentyp Wasserdurchlässigkeit
Nutzbare Feldkapazität
Grundwasser /
Stauwasser
Gefährdung
durch Schwermetallbelastung
Braunerde gering gering > 2 m hoch hoch
Tab. Bodentyp und seine Eigenschaften
Gefährdung
durch Nitratbelastung
Die an das Hofgut Oberfeld heranreichenden Flächen werden als Bereiche mit geringer
Ertragsfunktion im Hinblick auf die natürliche Fruchtbarkeit bewertet.
9.3 Hydrogeologie und Grundwasser
Die Vulkanite des Rotliegenden sind gut wasserspeichernd, besitzen jedoch eine geringe
Fähigkeit, starke Niederschläge rasch aufzunehmen. Daher sind im Messeler Hügelland
viele staufeuchte Mulden vorhanden, die von flachen Hangwasseraustritten mit Wasser
gespeist werden.
Die Sedimentgesteine des Rotliegenden enthalten viel toniges Bindematerial, so dass sie
Kluftgrundwasserleiter darstellen. Wegen der eingeschränkten Wasserwegsamkeit und
der wenig nutzbaren Hohlräume sind die Wasservorkommen im Allgemeinen gering. Die

Seite 24
Grundwasserergiebigkeit ist sehr gering (0-1 l/s), die Verschmutzungsempfindlichkeit ist
mittel bis gering. Rund um das Hofgut Oberfeld und auch das Oberfeld selbst besteht ein
mittleres bis hohes Risiko bezüglich des Nitrateintrages.
9.4 Klima und Luft
Regionalklima
Die Hauptwindrichtung ist Südwesten. Die durchschnittliche Niederschlagsmenge pro
Jahr liegt bei 600-650 mm.
Lokalklima
Die Waldflächen stellen Frischluftproduzenten dar. Die Feldbereiche des Oberfeldes sind
die einzigen aktiven Kaltluftentstehungsflächen Darmstadts, da hier nicht nur die Kaltluft
entsteht, sondern durch das geologische Gefälle direkt auf das Siedlungsgebiet von
Darmstadt zufließt. Das Hofgut ist in der Themenkarte 17 des Landschaftsplanes zu einem
Bereich hinzugezogen worden, der als thermischer Belastungsbereich dargestellt ist.
Jedoch werden alle Gewerbegebiete so gekennzeichnet. Aufgrund der direkten Nähe zu
kalt- und frischluftproduzierenden Flächen dürfte die tatsächliche Situation besser sein als
hier dargestellt.
9.5 Landschaft, Freizeit und Erholung
Das Oberfeld mit den angrenzenden ausgedehnten Waldflächen und Parks ist der attraktivste,
großräumigste Erholungsbereich und Grünzug Darmstadts. Wertbildende Kriterien
im direkten Nahbereich des Hofgutes neben den auffallenden Gebäuden des Hofgutes
selber und den gegenüberliegenden, denkmalgeschützten Arbeiterhäusern sind die Allee
entlang der Erbacher Strasse, die Feld/Waldgrenze des Oberfeldes, sowie die dort möglichen
Ausblicke auf die Mathildenhöhe mit dem Hochzeitsturm (1907-08), den Rosenpark
mit dem Spanischen Turm (evtl. 1845) und, noch etwas weiter entfernt auf der gegenüberliegenden
Seite der historischen Agrarlandschaft Oberfeld, das Georg-Christoph-
Lichtenberg-Haus (1899).
Der Europäische Fernwanderweg E1 von der Nordsee bis zum Mittelmeer, sowie der
Radfernweg R8 verlaufen vom Oberfeld kommend entlang der Erbacher Strasse und biegen
in den südlich des Hofgutes liegenden Wald ein. Das regionale Freizeitzentrum Oberwaldhaus
am Steinbrücker Teich liegt in ca. 2,2 km Entfernung (Luftlinie). Die Wegstrecke
über Scheftheimer Weg und Oppermannswiesenschneise beträgt ca. 3,2 km.
Die 150 m weiter südlich verlaufende Hanauer Strasse (B 26) stellt wegen der Lärmemissionen
für die Naherholung in diesem Bereich einen Störfaktor dar. Es ist jedoch vorgesehen,
an der Hanauer Straße eine Lärmschutzwand zu errichten.
Das Leitbild der Erholungsnutzung für Darmstadt besteht u.a. darin, das Oberfeld als offene
Landschaft zu erhalten. Das Hofgut Oberfeld trägt wesentlich dazu bei, dieses Leitbild
zu realisieren.
9.6 Vegetation und Fauna
9.6.1 Potenziell natürliche Vegetation und reale Vegetation
Die potenziell natürliche Vegetation auf dem Rotliegenden ist ein Stieleichen-Hainbuchen-
Wald. Vegetationskundlich herrschen im kollinen Naturraum mesophytische mitteleuropäische
Laubwälder vor, die im wesentlichen dem Hainsimsen und Waldmeister-Buchenwäldern
zuzuordnen sind. Örtlich kommen Buchenauenwälder und Linden-Ahorn-
Mischwälder vor.
Die reale Vegetation des Hofgutes besteht aus einer ca. 2.900 m² großen Rasenfläche in
der Hofmitte, mit einem kleinen Nutzgartenanteil und wenigen Obstbäumen. Zwischen
den bestehenden Gebäuden gibt es kleine unbefestigte Flächen mit Rasen. An der östlichen
Seite innerhalb des Gebäudekomplexes liegt eine kleine Grünfläche aus Rasen, mit

einem Sitzplatz und einigen Nadelgehölzen (Lebensbaum, Strauch-Wacholder, Eibe,
Weide).
Abb. 13: östliche Hofinnenfläche
Seite 25

Abb. 14: Grünfläche innerhalb des Hofgutes
Abb. 15: Weiden in der angrenzenden Weide
Seite 26
Bemerkenswert sind zwei alte, große Weiden (Salix) innerhalb des Grünlandes südlich
der Hofbebauung. Diese stehen außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes
und bleiben erhalten.
Im östlichen Planbereich, zwischen der Erbacher Strasse, dem Wohnhaus und einem efeuüberwucherten
Schuppen gibt es eine Fläche, die ehemals als Garten genutzt wurde
und nun grasüberwachsen ist. Hier steht eine Esche, die jedoch Schäden im Kronenbereich
aufweist. Direkt im Einfahrtsbereich gibt es eine größere Zeder.
Ansonsten ist die gesamte Hoffläche gekiest und geschottert. Besonders die geschotterten
Bereiche sind mit einem hohen Feinkornanteil durchmengt und so stark verdichtet.
Daher sind diese Flächen wenig wasserdurchlässig. Kleine Bereiche sind durch Basalt-
Kleinpflaster und andere durch Ortbeton befestigt.
Im Hofgut selbst gibt es keine wertgebenden Biotoptypen. Aufgrund ihres Stammumfangs
könnte die Zeder am Eingangsbereich und die Esche im ehemaligen Garten zukünftig unter
die Baumschutzsatzung fallen. Bei der Zeder handelt es sich jedoch um eine sehr unpassende
Baumwahl, hier würde sich als Hofbaum eher ein Walnussbaum oder eine Eiche
anbieten. Die Esche hat aufgrund ihrer mangelnden Vitalität keine lange Lebenserwartung.
Wertvoll ist die Allee entlang der Erbacher Strasse; die Allee ist von der Planung unberührt
und bleibt erhalten. In der Umgebung ist der an das Hofgut angrenzende Wald als
wertvoller Biotoptyp zu bewerten. Das als Weide genutzte Grünland mit dem Bachlauf hat
ein hohes Potential, ist jedoch zur Zeit noch zu vielen negativen Einflüssen unterworfen.
Ebenso ist die südlich liegende Streuobstfläche von Bedeutung. Diese Biotope werden
von der Planung nicht tangiert.
Die Renaturierung des Bachlaufs ist bereits realisiert. Diese ist außerhalb des Geltungsbereiches
des Bebauungsplans in der Planfassung dargestellt. Die Pflege der Streuobstwiese
ist projektiert.

Abb. 16: Allee entlang der Erbacher Straße
Seite 27
9.6.2 Fauna
Im Landschaftsplan werden Bereiche mit besonders bemerkenswerten faunistischen Vorkommen
aufgezählt. Das Hofgut Oberfeld wird hierbei nicht aufgeführt.
In Darmstadt kommen 11 Fledermausarten vor. Die im Umfeld vorkommenden Biotoptypen
machen das Vorkommen von Fledermäusen wahrscheinlich. Eine Nachfrage bei dem
Verein „Fledermausschutz Südhessen e.V.“ hat ergeben, dass es sich auf jeden Fall um
ein Jagdgebiet verschiedener Fledermausarten handelt. Entsprechend dem Bundesnaturschutzgesetz
sind sowohl die Tiere selber als auch ihre Quartiere gesetzlich geschützt.
Da die Gemäuer und Dachstühle der alten Gebäude prinzipiell geeignete Fledermausquartiere
sein können, war eine Überprüfung erforderlich.
Daher wurde ein Gutachter eingeschaltet, der im Zeitraum Juli bis September 2007 und
ergänzend für die Untersuchung der Wintervorkommen im Februar 2008 sowohl im Hinblick
auf Fledermausvorkommen als auch Schwalben Gebäudebegehungen und Überprüfungen
mit Ultraschalldetektoren durchgeführt hat (siehe „Untersuchung zu Vorkommen
von Fledermäusen, Schwalben und Mauersegler im Hofgut am Oberfeld“ von Biologo -
Beratende Ökologen).
Im Ergebnis wurden Quartiere von vier Fledermausarten gefunden: Breitflügelfledermaus
(Eptescus serotinus), Braunes Langohr (Plecotus auritus), Großes Mausohr (Myotis myotis)
und Zwergfledermaus (Pipistrellus pipistrellus). Beim Braunen Langohr handelt es sich
um ein Winterquartier. Wochenstuben wurden nicht gefunden, werden aber für Braunes
Langohr und Zwergfledermaus nicht ausgeschlossen. Außerdem wurden Flugbewegungen
von Rauhhautfledermaus (Pipistrellus nathusii), Mückenfledermaus (Pipistrellus pygmaeus),
Abendsegler (Nyctalus noctula) und (unsicher) Bartfledermaus (Myotis brandti /
mystacinus) gefunden.

Seite 28
Neben den untersuchten Schwalben (Rauchschwalben bestätigt) und Mauerseglern (nicht
gefunden), wurden Brutvorkommen von Haussperling und Hausrotschwanz gefunden.
Brutvorkommen an Gebäuden von Kohlmeise, Blaumeise und Amsel werden vermutet.
Um den aufgefundenen Bestand zu sichern, wurden in die textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB Regelungen für Maßnahmen
zum Artenschutz aufgenommen (siehe hierzu Kap. 11.8.3).
Ferner wurde in den Bebauungsplan auf Grundlage von § 9 Abs. 6 BauGB der Hinweis
auf die Notwendigkeit einer artenschutzrechtlichen Genehmigung gemäß § 43 Abs. 8
BNatschG in Bezug auf das Vorkommen von Fledermäusen und Rauchschwalben aufgenommen
(siehe hierzu Kap. 13.1).
Weitere nennenswerte Arten sind nicht zu erwarten. Jetzt bereits vorkommende sonstige
Arten (z.B. eventuell Amphibien) werden durch die geplanten Änderungen nicht wesentlich
beeinträchtigt, da ausreichend Rückzugsmöglichkeiten rund um das Hofgut bestehen.

Abb. 17: Landschaftsplanerische Bestandsaufnahme
Seite 29

Seite 30
9.7 Leitbild und Zielsetzung für das Hofgut Oberfeld
Die konzipierte Nutzung des Hofgutes Oberfeld ist im Hinblick auf die Offenhaltung des
Oberfeldes als überaus positiv zu bewerten. Die Umnutzung und Weiternutzung bzw. Ergänzung
der Gebäude des Hofgutes führt zum Erhalt und einer Verbesserung historisch
bedeutender Gebäude entlang überregional bedeutender Erholungswege.
Wichtiges Leitbild in diesem Zusammenhang ist der Erhalt und die Verbesserung der
Grünverbindungen entlang des Hofgutes. Eine mögliche neue Grünverbindung verläuft
zwischen dem Hofgut und der zukünftigen westlich angrenzenden Wohnbaufläche. Hierdurch
könnte die Anbindung an den Grünzug Darmbach-Woog verbessert werden. Die
Planung des angrenzenden Wohngebietes „0 17 Am Judenteich“ sieht solche Wege- und
Grünverbindungen vor.
Im Bereich des Hofgutes bedarf es aufgrund des Erhaltes der großen Grünfläche im zentralen
Hofbereich keiner weiteren Maßnahmen zur Durchgrünung. Zur klimatischen Verbesserung
und zur Erhöhung der Strukturvielfalt kann diese Fläche mit weiteren Obstbäumen
bepflanzt werden. An geeigneten Wänden sind Fassadenbegrünungen mit heimischen
Kletterpflanzen sinnvoll; hiervon ausgenommen sind die denkmalgeschützten
Gebäude.
Für die an das Hofgut angrenzenden Flächen sind der Erhalt der Streuobstwiesenfläche
im Süden und die Extensivierung des Dauergrünlandes mit der Renaturierung des Grabens
in der Aue als Leitbilder genannt. Diese Maßnahmen sind jedoch nicht Bestandteil
des Bebauungsplanes.
10. Städtebauliches Konzept
10.1 Nutzungskonzept
Bei dem Plangebiet „Hofgut Oberfeld“ handelt es sich um den Bereich der 1892 erbauten
ehemaligen Großherzoglichen Meierei am östlichen Stadtrand von Darmstadt.
Bis 2004 wurde das Hofgut mit Saatgutlagerung, Maschinenunterständen und dem
Wohnhaus der Pächterfamilie als Staatsdomäne ausschließlich landwirtschaftlich genutzt.
Stiftung „Hofgut Oberfeld“
2006 wurde das Hofgut von der Stiftung „Hofgut Oberfeld“ erworben. Die dazugehörigen
landwirtschaftlichen Flächen des Oberfeldes wurden in Pacht ebenfalls mit übernommen.
Zum Hofgut gehören 134 ha Bewirtschaftungsfläche.
Ziel der Stiftung ist es, die Hofmeierei mit ihrer landwirtschaftlichen Nutzung in der engen
Verbindung mit den Flächen des Oberfeldes zu erhalten und stadtnah ein landwirtschaftliches
und sozialtherapeutisches Modellprojekt einzurichten.
Landwirtschaftliches Modellprojekt
Mit dem landwirtschaftlichen Modellprojekt wird angestrebt, die Landwirtschaft auf ökologische
Bewirtschaftung umzustellen. Damit wurde bereits 2004 begonnen. Landwirtschaftliche
Produkte sollen vor Ort hergestellt und vermarktet werden. So sind dazu Werkstätten
wie eine Nudelwerkstatt, eine Bäckerei und Käserei sowie eine Weberei vorgesehen.
Außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes ist am Katharinenfalltorweg die
Errichtung eines Kuhstalls für ca. 40 Tiere geplant. Innerhalb des Hofgutes sind die Wohnungen
für die Landwirtfamilien vorgesehen. Das Gebäude des Kornspeichers wird weiterhin
als Pferdestall sowie hauptsächlich zur ökologischen Saatgutproduktion genutzt
werden. Zur Vermarktung der landwirtschaftlichen Bioprodukte ist ein Hofladen geplant.

Seite 31
Sozialtherapeutisches Modellprojekt
Mit dem sozialtherapeutischen Modellprojekt sollen Wohn- und Arbeitsmöglichkeiten für
Erwachsene mit Behinderungen geschaffen werden. Rund 30 Arbeitsplätze der Sozialtherapie
werden auch in der Landwirtschaft geschaffen. Die behinderten Menschen sollen in
die Arbeitsprozesse auf dem Oberfeld, in den Werkstätten, in dem geplanten Café und
Hofladen integriert werden - als Bestandteil der Zusammenarbeit mit den Landwirten. Eine
zentrale Rolle bei dem sozialtherapeutischen Wohn- und Arbeitsprojekt werden auch Tiere
haben, wobei die Behinderten aktiv in die Betreuung und Pflege der Tiere eingebunden
sein werden.
Die Sozialtherapie wird vom Landeswohlfahrtsverband Hessen gefördert. Die Heydenmühle
in Otzberg-Lengfeld ist bei dem Projekt Kooperationspartner. In der Heydenmühle
haben ein Teil der Jugendlichen mit Behinderung, die einmal auf dem Oberfeld leben und
arbeiten sollen, bereits einen befristeten vorläufigen Arbeitsplatz gefunden.
„Lernort Bauernhof“
Daneben ist das Hofgut als dritter Baustein des Gesamtkonzeptes auch als „Lernort Bauernhof“
konzipiert. Die städtische Bevölkerung Darmstadts soll sich hier auf dem letzten
Bauernhof der Kernstadt wohl fühlen und die Möglichkeit erhalten, die Natur sowie ein
hohes Maß an sozialen Kompetenzen zu erfahren. Als Teil dieser Konzeption sollen in
Teilen der Gebäude und im Innenhof sporadisch kulturelle Veranstaltungen wie Konzerte
durchgeführt werden. Daneben ist geplant, auch gastronomische Nutzungen wie z.B. ein
Café oder eine Weinstube in das Hofgut zu integrieren.
In welchem Umfang die einzelnen hier projektierten Nutzungen sich entwickeln werden,
kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht benannt werden.
Ziel der Stiftung ist es, aus dieser Kombination von ökologischem Nutzungskonzept des
Hofgutes, Sozialtherapie und “Lernort Bauernhof” einen “neuen kulturellen Ort” für
Darmstadt entstehen zu lassen.
Nutzungen
Zur Umsetzung des Gesamtkonzeptes liegen vielschichtige Nutzungsüberlegungen vor.
Folgende Nutzungen sind im Einzelnen vorgesehen:
- sozialtherapeutisch betreutes Wohnen (Wohngruppen)
- Wohnungen für Betreuer
- Werkstätten (Sozialtherapie), wie z.B. Nudel- und Verpackungswerkstatt, Weberei,
Schreinerei, Bäckerei
- Landwirtschaft, Herstellung landwirtschaftlicher Produkte
- Wohnungen für die Landwirte und deren Mitarbeiter
- Hofladen
- Café / Bistro
- Gastronomie
- Kulturelle, künstlerische und pädagogische Veranstaltungen.
Es ist folgende Nutzungsverteilung konzipiert:

Abb. 18: Nutzungskonzeption
Seite 32
Die hier wiedergegebene Konzeption stellt den gegenwärtigen Stand der Nutzungs-
Diskussion dar. Die Nutzungsinhalte und die räumlichen Verteilungen der Nutzungen
können sich im Laufe der Realisierungsprozesse verändern. Insgesamt sind hierbei Nutzungen
vorgesehen, die für ein Dorfgebiet im Sinne von § 5 BauNVO prägend sind.
10.2 Bebauungskonzept
Vorrangiges Ziel des Bebauungskonzeptes ist es, den Charakter der Hofanlage sowie das
städtebauliche Erscheinungsbild der Gesamtanlage zu erhalten und das städtebauliche
Ensemble in Teilen behutsam zu ergänzen bzw. weiterzuentwickeln.
Die beabsichtigten Nutzungen sollen daher vor allem innerhalb der bestehenden Gebäude
untergebracht werden. Dazu sollen diese Gebäude denkmalgerecht saniert und umgenutzt
werden. Bei den denkmalgeschützten Einzelgebäuden des alten Schmiedehauses,
des ehemaligen Milchhauses und des alten Kuhstalls sind untergeordnete Anbauten und
Erweiterungen denkbar.
Daneben sind in zwei Bereichen in das Ensemble integrierte Neubauten für Wohngruppen
und Werkstätten vorgesehen:
Im nordwestlichen Bereich, der jetzt durch offene Unterstellhallen und einfache landwirtschaftliche
Nebengebäude geprägt ist, soll ein Neubau für die Sozialtherapie mit Wohnungen
und Werkstätten entstehen. Westlich an das alte Schmiedehaus angrenzend ist
ein Neubau für den Hofladen sowie Wohnungen konzipiert. Die Außenwand an der Erbacher
Straße soll dabei im Wesentlichen erhalten bleiben.
Als zweiter Bereich für eine Neubebauung ist der Bereich östlich des Gutshauses vorgesehen.
Hier sind, eher mittel- bis langfristig, Wohnmöglichkeiten für Mitarbeiter des Hofgutes
geplant.

Seite 33
Mit den Neubebauungen wird jeweils die städtebauliche Grundform der fünfeckigen Hofanlage
wieder aufgenommen werden. Die Neubauten schließen dabei die Hofanlage wieder
nach außen hin ab.
10.3 Freiflächenkonzept
Die den Charakter der Hofanlage prägende Freiflächenstruktur wird erhalten bleiben.
Die kreisförmige Innenfläche des Hofes ist derzeit als Grasfläche angelegt. Ältere Fotos
zeigen, dass hier teilweise ein Gemüsegarten angelegt war. Die Grünfläche bleibt als
nicht überbaubare Freifläche erhalten. Die momentan hier befindliche Wohnbaracke dient
derzeit den Landwirtsfamilien als Wohnhaus. Nach dem Abschluss der Sanierung der Bestandsgebäude
wird die Baracke beseitigt und die Grünfläche wiederhergestellt werden.
Die übrigen Freiflächen, welche als Wege zu den Gebäuden genutzt werden, werden
durch Kies, wassergebundene Wegedecken oder Fugenpflaster befestigt. Damit wird ein
optimal geringer Versiegelungsgrad erreicht.
Die umgebende Freifläche außerhalb der Hofanlage soll als nicht bebaubare Freifläche
erhalten bleiben. Somit wird die Einbindung des Gesamtensembles in die umliegenden
Grünstrukturen und das erweiterte Grünsystem sichergestellt.
10.4 Verkehrskonzept
Der Komplex des Hofgutes wird ausschließlich über die Erbacher Straße erschlossen.
Hauptzufahrt wird der vorhandene (historische) Eingang zwischen Schmiede und Gutshaus
in Gegenlage zur Einmündung des Katharinenfalltorweges bleiben. Daneben ist
südöstlich des Gutshauses eine zweite Zufahrt vorgesehen, um die an sich problematische
Zufahrt im Kurvenbereich der Erbacher Straße entlasten zu können.
Die interne Erschließung der einzelnen Gebäude innerhalb des Hofgutes erfolgt wie bisher
über die Hofflächen des Innenhofes.
Die für die geplanten Nutzungen erforderlichen Stellplätze werden je nach Erfordernis innerhalb
des Gutshofes ausgewiesen. Dafür stehen die als überbaubar festgesetzten Flächen
sowie die Innenhofflächen zur Verfügung.
Das Hofgut ist derzeit noch ungenügend mit dem öffentlichen Nahverkehr erreichbar. Der
Ostbahnhof als der zur Zeit nächste Haltepunkt des öffentlichen Nahverkehrs liegt in ca.
800 m Entfernung. Es ist jedoch vorgesehen, die Linienführung eines Busses bis zum
Hofgut zu verlängern. Damit wäre der Planbereich auch durch den öffentlichen Nahverkehr
erschlossen.

11. Inhalt und Begründung der Festsetzungen im Bebauungsplan
Seite 34
11.1 Art der baulichen Nutzung
Die für das Hofgut beabsichtigten Nutzungen umfassen zum einen die landwirtschaftliche
Produktion, zum andern die sozialtherapeutischen Einrichtungen.
Für die Landwirtschaft sind Gebäude und Einrichtungen zur Herstellung landwirtschaftlicher
Produkte und deren Vermarktung vorgesehen sowie Wohnungen für die Landwirte
und deren Mitarbeiter.
Der Schwerpunkt der Nutzungen im Hofgut besteht im sozialtherapeutischen Bereich als
Lebensort für Erwachsene mit Behinderungen. Neben den Wohnungen für sozialtherapeutisches,
betreutes Wohnen sind Wohnungen für Betreuer sowie Werkstätten (Sozialtherapie)
vorgesehen.
Daneben sind gastronomische Einrichtungen wie z.B. ein Café/Bistro geplant. Für den
imposanten Kuhstall ist eine Umnutzung für kulturelle, künstlerische und pädagogische
Veranstaltungen geplant.
Diese geplanten Nutzungen entsprechen der Gebietskategorie eines Dorfgebietes (MD)
nach § 5 Baunutzungsverordnung. Daher wird die Domäne als Dorfgebiet ausgewiesen.
Der Katalog der Nutzungen wird aus § 5 BauNVO fast unverändert übernommen; lediglich
Tankstellen werden hier ausgeschlossen, da diese hier städtebaulich nicht gewollt sind.
11.2 Maß der baulichen Nutzung
11.2.1 Zahl der Vollgeschosse
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse wird entsprechend der bestehenden Bebauung auf
zwei bzw. drei Vollgeschosse begrenzt.
11.2.2 Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl
Für das Plangebiet wird der für ein Dorfgebiet nach BauNVO zulässige Höchstwert für die
GRZ von 0,6 festgesetzt. Es ist jedoch davon auszugehen, dass dieser Wert durch die
geplante Bebauung nicht ausgeschöpft werden wird.
Die Obergrenze für die GFZ beträgt nach § 17 Abs. 1 BauNVO für Dorfgebiete 1,2. Für
das Plangebiet wurde als zulässige GFZ 1,5 festgesetzt. Es ist zwar davon auszugehen,
dass dieser Wert durch die geplante Bebauung nicht ausgeschöpft werden wird. Der höhere
Wert wurde festgesetzt, da mit der Umnutzung von altem Kuhstall und Kornspeicher,
bedingt durch die Gebäudehöhen und Gebäudevolumen Unwägbarkeiten bei der Anrechnung
der Geschossflächen auftreten können.
Die Überschreitung ist nach § 17 Abs. 2 BauNVO zudem zulässig, da die Überschreitung
im Sinn von § 17 Abs. 2 BauNVO ausgeglichen ist. Die zentrale Freifläche in der Hofmitte
wurde zu deren nachhaltigem Schutz als private Grünfläche festgesetzt. Bei Anrechnung
dieser Fläche als Grundstücksfläche würde lediglich eine GRZ von 1,1 erreicht werden.
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind also
nicht beeinträchtigt.
Die überschlägigen Dichte-Ermittlungen sind im Kap. 14 – Planungsstatistik –
wiedergegeben.
11.2.3 Höhe baulicher Anlagen
Die Begrenzung der Außenwandhöhen (Traufhöhen) und der Gebäudehöhen ist notwendig,
da alleine durch die Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung
der Gebäude nicht abschließend geregelt ist. Zur Sicherung eines geordne-

Seite 35
ten Stadtbildes für das Plangebiet werden daher aus städtebaulichen Gründen Festsetzungen
nach § 18 BauNVO zu den Höhen baulicher Anlagen getroffen.
Die Höhen orientieren sich dabei weitgehend am Bestand.
Höhenbezugspunkt
Die Höhenfestsetzungen für jedes Gebäude beziehen sich auf einen jeweils gebäudebezogenen
Höhenbezugspunkt. Dieser entspricht in etwa der Höhe der Hoffläche an der Hofinnenseite
des jeweiligen Gebäudes. Für die Zonen der Sekundärbauten ist jeweils der
Höhenbezugspunkt des Hauptbaukörpers maßgeblich.
Ziel dieser Festsetzung ist es, die Höhenstaffelung der Gebäude der Topographie anzupassen.
11.3 Bauweise
Im Baugebiet wurde keine Festsetzung zur Bauweise getroffen, da die Bauweise ausreichend
durch die als überbaubar festgesetzten Flächen geregelt ist.
11.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
11.4.1 Baugrenzen und Baulinien
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind im Allgemeinen durch Baugrenzen eingefasst.
Lediglich die als Einzeldenkmale erfassten Gebäude sind zu deren nachhaltiger Sicherung
durch Baulinien umfahren.
Durch die festgesetzten überbaubaren Flächen wird eine Bebauung zugelassen, die dem
städtebaulichen Prinzip der Hofanlage entspricht. Großvolumige Baukörper bilden eine
fünfeckige Gesamtanlage, wobei die einzelnen Baukörper im Prinzip Solitäre sind, die
durch deutliche Lücken getrennt werden. Daher wird keine durchgängige überbaubare
Fläche festgesetzt, sondern einzelne Baufenster.
Mit dem Bebauungsplan wird am östlichen Rand der Hofanlage zwischen dem Kornspeicher
und dem Gutshaus eine überbaubare Fläche festgesetzt, die die Kubatur und Gebäudestellung
des Kornspeichers aufnimmt. Damit soll die fünfeckige Hofanlage an diesem
Eckpunkt durch einen markanten Baukörper vervollständigt werden können.
In der nordwestlichen Baufläche wurde eine bestehende zu erhaltende Außenmauer der
historischen Hofanlage als solche festgesetzt. Entsprechend der baulichen Konzeption
grenzt die Neubebauung an diese Mauer heran.
11.4.2 Zone für Sekundärbauten
Eine Besonderheit im Gesamtgefüge der Hofanlage sind der alte Kuhstall und der Kornspeicher.
Als großvolumige freistehende Einzelgebäude prägen sie das städtebauliche
Erscheinungsbild. Um die Solitärwirkung dieser Gebäude nachhaltig zu sichern, aber andererseits
auch bauliche Erweiterungen und Ergänzungen zu ermöglichen, wurden diesen
beiden Gebäuden Zonen für Sekundärbauten zugeordnet.
In diesen Bereichen sind ausschließlich bauliche Anlagen zulässig, die in ihrer Kubatur
gegenüber dem angrenzenden Bestandsgebäude untergeordnet sind. Hierunter fallen
beispielsweise offene oder geschlossene Vorhallen, Terrassen, Wintergärten oder Treppenhäuser.
Die Zulässigkeit der Art der Nutzung bleibt hiervon unberührt. Dies bedeutet, dass in den
hier möglichen „untergeordneten“ baulichen Anlagen alle Nutzungen nach Kapitel 9.1
bzw. Festsetzung Nr. 1.1 zulässig sind. Der hier definierte Begriff der „baulichen Anlage,
welche in ihrer Kubatur gegenüber dem angrenzenden Bestandsgebäude untergeordnet
ist“, umfasst allein die räumliche Dimension des Gebäudeteils in Relation zum angrenzenden
Bestandsgebäude. Die so definierte „untergeordnete“ bauliche Anlage ist nicht i-

Seite 36
dentisch mit einer „untergeordneten Nebenanlage“ nach § 14 BauNVO. Zu den Wesensmerkmalen
einer „untergeordneten Nebenanlage“ nach § 14 Abs. 1 BauNVO gehört,
„dass die Anlage sowohl in ihrer Funktion als auch räumlich gegenständlich dem primären
Nutzungszweck dienend zu- und untergeordnet ist. (Fickert / Fieseler, BauNVO § 14 Rn
3). Daher wird klarstellend festgesetzt, dass die im Plangebiet zulässigen Nutzungen auch
in diesen „untergeordneten“ baulichen Anlagen uneingeschränkt zulässig sind.
Für die Zone für Sekundärbauten wurden differenzierte Festlegungen getroffen, um den
Begriff des „untergeordneten“ zu definieren:
Zum einen wurde festgesetzt, dass innerhalb der als Zonen für Sekundärbauten festgesetzten
überbaubaren Flächen nur Flächenanteile überbaut werden dürfen. Diese Anteile
werden in Form von Prozentangaben festgesetzt. Im Ergebnis bedeutet dies, dass innerhalb
einer Teilfläche, die jeweils durch eine Baugrenze, Baulinie und / oder Abgrenzungslinie
(„Abgrenzung von Bereichen unterschiedlicher Festsetzungen und Dachformen“, sog.
„Knödellinie“) definiert ist, nur der für diese Teilfläche festgesetzte Flächenanteil überbaut
werden darf. Damit ist der konkrete Standort nicht festgelegt, lediglich die Gebäudedimension
wird geregelt. Die Teilflächen sind hierbei jeweils getrennt zu betrachten. Lediglich
die beiden benachbarten Teilflächen „A“ und „B“ können als gemeinsame Fläche angesetzt
werden.
Zum andern werden für die einzelnen Teilflächen unterschiedliche Festsetzungen zu den
Höhen getroffen. Diese werden als maximal zulässige Gebäudehöhen definiert, wobei als
Höhenbezugspunkt hier jeweils der für das angrenzende Bestandsgebäude gültige Höhenbezugspunkt
anzusetzen ist.
In den Teilflächen „A“ und „B“ sind auf 70 % der Fläche nur eingeschossige Gebäudeanbauten
zulässig. Innerhalb der Teilfläche „B“ sind als Ausnahmen Treppenhäuser einschließlich
der Liftanlagen bis zur Gebäudehöhe (Firsthöhe) des angrenzenden Gebäudes
zulässig. Diese Ausnahme ist erforderlich, da für evtl. erforderliche Fluchttreppen
Treppenhäuser notwendig werden können, die die Trauflinie deutlich übersteigen. Für die
Teilfläche „B“ wird zur Klarstellung darauf hingewiesen, dass im Erdgeschoss alle Nutzungen
zulässig sind, lediglich in den darüber liegenden Geschossen sind nur Treppenhäuser
und Lifte zulässig.
In der Teilfläche „C“ dürfen Anbauten auf nur 40 % der Fläche errichtet werden und dabei
die Gebäudehöhe von 4,50 m nicht übersteigen. Damit soll gesichert werden, dass hier
Anbauten deutlich unter der Traufe des angrenzenden Gebäudes bleiben. Andererseits
soll hier ein Anbau wie z.B. ein Wintergarten möglich sein, der mit benutzbaren Raumhöhen
ausgestattet ist. Die enge Fassung der überbaubaren Fläche soll sichern, dass ein
Anbau hier deutlich gegenüber der Kubatur des Kuhstalls zurückbleibt.
In der Zone „E“ dürfen diese Anbauten die Gebäudehöhe von 0,50 m nicht übersteigen.
Mit dieser Vorgabe soll ein Anbau an den Kuhstall ermöglicht werden, der lediglich als
Terrasse bis zur Höhe des Fußbodens des Kuhstalls reicht. Da auch hier der o.g. Höhenbezugspunkt
des Kuhstalls heranzuziehen ist, wird eine Gebäudehöhe von 0,50 m festgesetzt.
Konstruktiv bedingte Aufbauten werden dadurch hier möglich. An dieser Gebäudeseite
besteht nach Süden ein geschosshoher Geländeversprung der durch eine offene
Konstruktion überbaut ist. Mit dieser Festsetzung wird die bauliche Nutzung dieses Baukörpers
ermöglicht. Ferner wird so die Möglichkeit eröffnet, das Kellergeschoss bzw. Gartengeschoss
hier auszuweiten.
In der Zone „D“ sind an den Gebäudeinnenseiten auf 70 % der hier ausgewiesenen Fläche
Anbauten bis zur Höhe der traufseitigen Außenwand des angrenzenden Gebäudes
zulässig. Anbauten dürfen damit bis zur Traufhöhe reichen. Dieser Gebäudetypus orientiert
sich an der bestehenden hofseitigen Vorhalle des Kuhstalles.

Seite 37
Abb. 19: Höhen der Sekundärbauten bei dem Gebäude des Kuhstalls (als Beispiel)
Um sicherzustellen, dass die Anbauten in den Zonen für Sekundärbauten sich auch in ihrer
Gestaltung von den Bestandsgebäuden unterscheiden, wurden gestalterische Festsetzungen
getroffen. Hierzu wird auf Kap. 12.4 verwiesen.
11.4.3 Nebenanlagen
Der Begriff des untergeordneten Bauteils bzw. der baulichen Anlage in Festsetzung I Nr.
3.4 umfasst allein die räumliche Dimension des Gebäudeteils und ist nicht zu verwechseln
mit einer Nebenanlage nach § 14 BauNVO. Daher wird zur Klarstellung festgesetzt, dass
Nebenanlagen nach § 14 BauNVO ohne Einschränkungen sowohl auf den überbaubaren
als auch den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind.
Nebenanlagen wie z.B. Pergolen, Geräteschuppen, Nebenanlagen für die Kleintierhaltung
sind also in dieser Zone wie auf dem gesamten Grundstück zulässig.
11.5 Stellplätze und Garagen
Die Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen wird nur durch wenige Regeln eingeschränkt.
Es wird festgesetzt, dass Garagen und Carports sowie überdachte KFZ-Stellplätze nur innerhalb
der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. Durch diese Festsetzung
wird von § 12 Abs. 6 BauNVO Gebrauch gemacht. Es soll damit ausgeschlossen werden,
dass die Freiflächen im Hofgut durch bauliche Anlagen wie Garagen oder Carports, also
dauerhafte Gebäude, bebaut werden.
Nicht überdachte Stellplätze sind auf weiten Teilen des Domänengeländes zulässig, nicht
jedoch auf der zentralen Grünfläche sowie auf den als Flächen zum Anpflanzen von
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzten Flächen. Ebenso stehen
die als Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzten
Flächen für Stellplätze nicht zur Verfügung.

Seite 38
Fahrrad-Stellplätze, auch wenn sie überdacht sind, sind auf dem gesamten Baugrundstück,
mit Ausnahme der Flächen zum Anpflanzen und Flächen zum Erhalt von Bäumen,
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzten Flächen, zulässig.
Auf konkrete Standortfestsetzungen zu den Stellplätzen wurde verzichtet, da der Stellplatzbedarf
sich erst nach und nach auf Grundlage der realisierten Nutzungen und Bauvorhaben
ergeben wird. Es werden lediglich Zonen benannt, in denen keine Stellplätze
zulässig sind. Dies sind die schützenswerten begrünten Freiflächen an den Außenseiten
des Hofgutes sowie die zentrale Grünfläche in der Hofmitte.
Die für die geplanten Nutzungen erforderlichen Stellplätze sind daher je nach Erfordernis
innerhalb des Gutshofes auszuweisen. Dafür stehen die als überbaubar festgesetzten
Flächen sowie die Innenhofflächen zur Verfügung.
11.6 Verkehrsflächen
Die Erbacher Straße wurde in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen,
um den Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 1 BauGB zum qualifizierten Bebauungsplan zu
machen.
Durch die Festsetzung der öffentlichen Verkehrsfläche ergeben sich für die Straßenfläche
keine Veränderungen.
11.7 Grünflächen
Die zentrale Freifläche im Hof der Domäne wird als private Grünfläche festgesetzt. Damit
soll nachhaltig gesichert werden, dass diese prägende Grünfläche als solche erhalten und
unbebaubar bleibt.
11.8 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft
11.8.1 Oberflächenbefestigung
Aus der allgemeinen landschaftsplanerischen Zielsetzung heraus, den Anteil an versiegelten
Flächen möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur Oberflächenbefestigung
gemacht. Vollständige Versiegelung führt zum Aufheizen von Flächen im Sommer, Erwärmung
der Umgebung durch Rückstrahlung, erhöhtem Staubanfall und schnellem Abfluss
des Niederschlagswassers.
Daher sind befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke und private Stellplätze,
so weit wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegen stehen, als teilversiegelte
Flächen anzulegen (z.B.: Rasenpflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen). Werden die
Flächen nicht teilversiegelt angelegt, ist das anfallende Niederschlagswasser in angrenzende
Grundstücksfreiflächen zu versickern.
11.8.2 Fassadenbegrünung
Die Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung und Bilanzierung kommt zum Ergebnis, dass durch
die beabsichtigten Vorhaben nur marginale Verschlechterungen für den Naturhaushalt
ausgelöst werden. Als Minimierungsmaßnahme wird unter anderem die Begrünung neu
gebauter Fassaden mit heimischen Klettergehölzen wie Efeu (Hedera helix), Waldrebe
(Clematis vitalba) und Echtem Geißblatt (Lonicera caprifolium) vorgeschlagen.
Daher wird hier eine Festsetzung zur Fassadenbegrünung aufgenommen.
11.8.3 Maßnahmen zum Artenschutz
Die Festsetzungen zu den Maßnahmen für den Artenschutz basieren auf den Ergebnissen
des ökologischen Gutachtens „Untersuchung zu Vorkommen von Fledermäusen,
Schwalben und Mauerseglern im Hofgut am Oberfeld“ (Biologo, Juli 2008), durchgeführt

Seite 39
von Juli bis September 2007 und im Februar 2008. Im Ergebnis wurden Quartiere von vier
Fledermausarten gefunden sowie Nester von Rauchschwalben.
Alle heimischen Fledermausarten sind nach der Bundesartenschutzverordnung besonders
geschützt und sind Arten des Anhang IV der FFH-Richtlinie. Für sie und alle europäischen
Vogelarten gelten das Tötungsverbot (§ 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG), das Störungsverbot
(§ 42 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG) und das Zerstörungs-/Beschädigungsverbot der
Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Tieren (§ 42 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG).
Durch Baumaßnahmen im Hofgut können erhebliche Beeinträchtigungen für Fledermäuse
und Rauchschwalben insbesondere bei Gebäuderenovierungen und -umbauten ausgelöst
werden. Die festgesetzten Maßnahmen dienen dem Schutz und dem Erhalt der genannten
Arten.
Die festgesetzten Maßnahmen stehen in engem Zusammenhang mit dem Hinweis III.1 –
siehe hierzu Kap. 13.1.
11.9 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB)
11.9.1 Grundstücksrandeingrünung
Wesentliche Bestandteile der Freiflächenstruktur der Domäne sind die unbebauten und
unversiegelten Grünflächen am südlichen und südöstlichen Außenrand des Hofgutes. Um
diese Freiflächen nachhaltig zu schützen, sind sie als Flächen zum Anpflanzen von Bäumen,
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Entsprechend dem bestehenden
Bewuchs wurden für diese Flächen Pflanzfestsetzungen getroffen. Eine wesentliche
Regelung ist hierfür auch, dass Stellplätze und Garagen hier nicht zulässig sind.
Teilweise dienen diese Außenrandflächen als Zufahrtsflächen zu den landwirtschaftlichen
Gebäuden. Daher wurde die Festsetzung getroffen, dass lediglich 60 % dieser Flächen
gärtnerisch anzulegen sind. In den nicht gärtnerisch anzulegenden Flächen sind Zufahrten
zu den angrenzenden Wirtschaftsgebäuden zulässig. Bei den Zufahrten sind jedoch
die Oberflächen als wasserdurchlässige Beläge nach Festsetzung 8.1 anzulegen.
11.10 Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB)
11.10.1 Grundstücksrandeingrünung
Ein charakteristischer Bestandteil des äußeren Erscheinungsbildes des Hofgutes ist die
Freifläche (Rasen) zwischen den nördlichen Gebäuden und der Erbacher Straße. Diese
Freiflächen sollen in dieser Form erhalten werden. Daher werden sie als Flächen zum Erhalt
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Auch hier sind
Stellplätze und Garagen nicht zulässig.
Innerhalb dieser Fläche sind zwei Teilflächen als „Bereich für Zufahrt“ festgesetzt, innerhalb
welcher jeweils eine Zufahrt in einer maximalen Breite von 5,00 m zulässig ist. Dadurch
wird südöstlich des Gutshauses eine zweite Zufahrt ermöglicht, um so die an sich
problematische Zufahrt im Kurvenbereich der Erbacher Straße entlasten zu können. Ferner
soll damit die Zufahrt zu einer vorhandenen Toranlage am nordwestlichen Gebäude
von der Erbacher Straße aus ermöglicht werden.
In beiden Fällen ist sicherzustellen, dass der vorhandene Baumbestand im verkehrsbegleitenden
Grünstreifen an der Erbacher Straße erhalten bleibt. Eine entsprechende Festsetzung
wurde aufgenommen.
11.10.2 Erhaltung von Bäumen
Ebenso wird für die im Plangebiet vorhandenen wertvollen und ortsbildprägenden Bäume
festgesetzt, dass sie dauerhaft zu erhalten sind.

Seite 40
11.11 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung
von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes
Im direkten Einwirkungsbereich der Erbacher Straße werden im Plangebiet die Orientierungswerte
der DIN 18005 durch Verkehrslärm überschritten. Im Hinblick auf die Überschreitungen
der Orientierungswerte der DIN 18005 sind zur Minderung der Geräuscheinwirkungen
bauliche Schallschutzmaßnahmen erforderlich.
Da im Plangebiet aufgrund der bestehenden Strukturen keine aktiven Lärmschutzmaßnahmen
möglich sind, müssen passive Lärmschutzmaßnahmen ergriffen werden. Im Wesentlichen
handelt es sich hierbei um die Ausrüstung der Gebäude mit Lärmschutzfenstern,
Schalldämmung von Rollladenkästen etc.
Durch die Festsetzung Nr. 11 „Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung
oder Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)“ wird geregelt, dass bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten
aufgrund der Immissionen aus Verkehrslärm für Wohnungen und Aufenthaltsräume
bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderung zu treffen sind. Dies ist auf Grundlage
der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweise, Ausgabe
1989) ohnehin erforderlich: Nach DIN 4109 sind zum Schutz von Aufenthaltsräumen gegen
Außenlärm die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß
Ziffer 5 und Tabelle 8 und 9 einzuhalten.
Nach der DIN 4109 ergeben sich in Abhängigkeit vom zugrunde gelegten „maßgeblichen
Außenlärmpegel“ Schalldämm-Maße für Fenster und Außenwände für Aufenthaltsräume
in Wohnungen, Übernachtungsräume u.ä. sowie Büroräume. Es wird darauf hingewiesen,
von welchen Lärmpegelbereichen im Plangebiet auszugehen ist.
Die Bemessung der Luftschalldämmung ist erst im Rahmen der Genehmigungsplanung
der Gebäude vorzunehmen. Dabei obliegt die Entscheidung, welche konkreten baulichen
oder technischen Vorkehrungen an den einzelnen Gebäuden vorgenommen werden, dem
Bauherrn. Im Baugenehmigungsverfahren ist ein Schallschutznachweis gemäß DIN 4109
hinsichtlich des Außenlärms zu führen.
Von Seiten des Gesundheitsamtes wurde angeregt, bei passiven Schallschutzmaßnahmen
an den Fenstern auch die jeweiligen Lüftungsvorrichtungen vorzusehen, um den Gesundheitsschutz
der Nutzer für Wohnen und Schlafen auch bei gelegentlich geöffnetem
Fenster zu gewährleisten. Daher wurden die Regelungen zum Schallschutz durch die
Festsetzung ergänzt, dass bei der Errichtung von Wohn- und Schlafräumen an der Erbacher
Straße an den Außenwänden zur Erbacher Straße schalldämmende Lüftungseinrichtungen
vorzusehen sind.
12. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
Zur Sicherung der vorhandenen gestalterischen Merkmale wurden für Umbauten und
Neuplanungen im Plangebiet eine Reihe von gestalterischen Festsetzungen getroffen.
12.1 Gestaltung der Dächer
Im Plangebiet lassen sich keine prägenden bzw. dominierenden Dachformen feststellen.
Neben steilen Sattel- und Walmdächern bestehen neben Sonderformen auch flacher geneigte
Pultdächer und auch flach geneigte Satteldächer. Daher wurde auf eine Vorgabe
zur Dachform verzichtet.
Es wurde lediglich für die Dachneigung die das Plangebiet dominierenden Dachneigungen
zwischen 30° und höchstens 50° festgelegt. Für die Bereiche im nordwestlichen Teil
des Hofgutes, in denen eine Neubebauung vorgesehen ist, werden auch Flachdächer zugelassen.
Im Übergang zum angrenzenden Wohngebiet, welches teilweise durch flache
Dächer geprägt ist, wird diese Dachform als verträglich mit dem Orts- und Landschaftsbild
angesehen.

Seite 41
Für die Zonen für Sekundärbauten wurden auch flachere Dachneigungen zugelassen, um
zu ermöglichen, dass die Anbauten sich in ihrer Höhenentwicklung den Hauptbaukörpern
unterordnen können.
Innerhalb der mit dem Index A, B und E festgesetzten Flächen sind daher Flachdächer
zulässig. Diese Flächen umfassen die Zwischenglieder an den Kopfseiten des Kuhstalls.
Innerhalb der mit dem Index C und D festgesetzten Flächen sind auch flach geneigte Dächer
mit einer Mindestdachneigung von 10° zulässig. Diese Flächen sind die Anbauzonen
an den Längsseiten der Stall- und Speichergebäude. Für diese Anbauten sollen flach geneigte
Dächer prägend sein. Auch damit soll gesichert werden, dass die hier zulässigen
Sekundärbauten sich deutlich den Hauptbaukörpern unterordnen.
Da der gesamte Planbereich eine Gesamtanlage nach Denkmalschutzrecht ist, bestehen
zudem ausreichend Möglichkeiten im Genehmigungsverfahren die Gestaltung der Dächer
zu beeinflussen.
12.2 Dacheindeckungen
Zur Sicherung einer harmonischen Dachlandschaft im Plangebiet wurde die zur Verfügung
stehende Material- und Farbpalette dahingehend eingeschränkt, dass auf den dominierenden
Hauptgebäuden nur Dacheindeckungen aus roten oder rotbraunen Tonziegeln
oder Dachsteinen zulässig sind, entsprechend der heute die Bestandsgebäude prägenden
Dacheindeckung. Hiervon ausgenommen sind die Bereiche der zulässigen Flachdächer,
also die Gebäude im Nordwesten des Plangebietes. Für diese Dachflächen wurden
keine Festsetzungen getroffen.
In den als „Zonen für Sekundärbauten“ festgesetzten Flächen sind neben roten oder rotbraunen
Tonziegeln oder Dachsteinen auch Schieferdeckungen, metallische Dacheindeckungen
oder Gründächer zulässig. Damit werden Dacheindeckungen für die hier zulässigen
flachen und flach geneigten Dächer ermöglicht.
Die Errichtung von Anlagen zur Solarenergiegewinnung ist bei allen Dächern zulässig.
Um zu sichern, dass sich diese Solaranlagen gestalterisch in die Dachflächen einfügen,
wurden gestalterische Vorgaben festgelegt: Bei geneigten Dächern sind die Anlagen zur
Solarenergiegewinnung bündig in die Dachflächen einzufügen; dabei ist die Struktur bzw.
die Gliederung der Teilflächen der Solaranlage an dem Verlauf von Firstlinie und Ortganglinie
auszurichten. Mit dieser Festsetzung soll gewährleistet werden, dass bei der Errichtung
von Anlagen zur Solarenergiegewinnung das äußere Erscheinungsbild und die Architektur
insbesondere der historischen Hofgutgebäude nicht beeinträchtigt wird. Für alle
Dächer wurde mit der selben Zielsetzung festgesetzt, dass zu allen Dachrändern (First,
Ortgang, Traufe) ein Mindestabstand von 1,00 m einzuhalten ist.
12.3 Dachaufbauten und –einschnitte, Dachgauben
Es wurden keine Festsetzungen zu Dachaufbauten getroffen, da bei den bestehenden
Gebäuden sehr unterschiedliche Formen existieren. Schmale Krüppelwalmgauben und
Zwerchgiebel am Gutshaus auf der einen Seite, lange durchgehende Schleppgauben z.B.
am Kornspeicher auf der anderen Seite.
Da der gesamte Planbereich eine Gesamtanlage nach Denkmalrecht ist, bestehen ausreichend
Möglichkeiten, die Gestaltung der Gebäude im Rahmen der Genehmigungsverfahren
zu beeinflussen.

Abb. 21: Unterschiedliche Dachaufbauten bei Gutshaus und Kornspeicher
Seite 42
12.4 Gestaltung in den „Zonen für Sekundärbauten“
Es besteht das gestalterische Ziel, die in den „Zonen für Sekundärbauten“ zulässigen Gebäude
durch die Wahl des Materials so zu gestalten, dass sie sich deutlich von den jeweils
angrenzenden Bestandsgebäuden unterscheiden.
Bei offenen Hallen ergibt sich die gestalterische Unterscheidung allein schon durch den
Kontrast von geschlossenem Bestandsgebäude und offener Halle. Daher sind hierfür keine
weitergehenden Festsetzungen erforderlich.
Um auch allseits geschlossene Anbauten zu ermöglichen, wurde die gestalterische Festsetzung
getroffen, dass die Außenwände bei geschlossenen Außenwänden zu mindestens
70 % als verglaste, transparent wirkende Fläche herzustellen sind. Innerhalb der
Teilfläche „C“ sind auch die Dachflächen zu mindestens 70 % als verglaste, transparent
wirkende Flächen herzustellen. Damit soll die Dominanz der beiden Bestandsgebäude
durch einen konkret festgesetzten Materialwechsel gesichert werden.
Da insbesondere bei landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäuden verglaste, transparent wirkende
Flächen für Außenwände nicht in Frage kommen, wurde festgesetzt, dass geschlossene
Außenwände auch dann zulässig sind, wenn sich diese auch anderweitig
durch einen deutlichen Material- und Farbwechsel vom angrenzenden Hauptbaukörper
unterscheiden. Zulässig sind insbesondere Außenwände aus Holz. Hier wurden keine
weiteren abschließenden Materialvorgaben gemacht, um den Gestaltungsspielraum nicht
einzugrenzen.
Von den Vorgaben zu den Außenwänden sind die hier zulässigen Treppenhäuser ausgenommen,
da Gestaltvorgaben mit Brandschutzbestimmungen in Widerspruch geraten
könnten.
13. Hinweise und Empfehlungen
13.1 Artenschutzrechtliche Genehmigung (§ 9 Abs. 6 BauGB)
Durch das faunistische Fachgutachten wurde festgestellt, dass im Plangebiet geschützte
Tierarten existieren. Es wurden vier Fledermausarten sowie Rauchschwalben gefunden.

Seite 43
Durch den Hinweis wird auf die sich daraus ergebende Erforderlichkeit eines naturschutzrechtlichen
Genehmigungsverfahrens hingewiesen.
Alle heimischen Fledermausarten sind nach der Bundesartenschutzverordnung besonders
geschützt und sind Arten des Anhang IV der FFH-Richtlinie. Für sie und alle europäischen
Vogelarten gelten das Tötungsverbot (§ 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG), das Störungsverbot
(§ 42 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG) und das Zerstörungs-/Beschädigungsverbot der
Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Tieren (§ 42 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG).
Tritt einer der Verbotstatbestände ein, wird die Anwendung der Ausnahmeregelung des
§ 43 Abs. 8 BNatSchG erforderlich. Daher ist vor Beginn der Baumaßnahmen bei der zuständigen
Naturschutzbehörde ein artenschutzrechtliches Genehmigungsverfahren zu
beantragen.
13.2 Bodendenkmäler
Auf Anregung der Denkmalbehörden wird in die textlichen Festsetzungen der Hinweis
aufgenommen, dass im Plangebiet jederzeit Bodendenkmäler entdeckt werden können.
Auf Grundlage von § 20 HDSchG sind diese unverzüglich den zuständigen Denkmalschutzbehörden
zu melden.
13.3 Denkmäler
Der Gesamtbereich des Hofgutes Oberfeld ist als Gesamtanlage „Ehemalige Großherzogliche
Meierei“ gemäß § 2 Abs. 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz unter Schutz gestellt.
Innerhalb der Gesamtanlage sind als Einzeldenkmal erfasst: Zwei kleine Fachwerkhäuser
– Das Schmiedegebäude am Eingang zum Hof und das Milchhäuschen als Anbau am
Kuhstall. Ferner wurde der alte Kuhstall am Südwestrand aktuell unter Schutz gestellt.
Die Gebäude sind im Bebauungsplan als Denkmäler gekennzeichnet.
Außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans wurden nachrichtlich die Gesamtanlage
der Arbeiterhäuser an der Erbacher Straße und das Einzeldenkmal „Die drei Brunnen“
dargestellt.
13.4 Bodenveränderungen
Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische
Auffälligkeiten zu achten. Werden diese festgestellt, ist umgehend das Regierungspräsidium
Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt (Dezernat IV/Da 41.5) zu informieren.
13.5 Artenempfehlung
Die Artenempfehlung wird auf die allgemeine Vorgabe reduziert, dass die Verwendung
heimischer, standortgerechter Arten empfohlen wird.
Lediglich zur Fassadenbegrünung werden konkrete Arten empfohlen:
Hedera helix (Efeu), Clematis vitalba (Waldrebe) und Lonicera caprifolium (Echtes Geißblatt).
14. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung
Entsprechend § 1 a BauGB ist zu überprüfen, ob es durch die geplanten Maßnahmen zu
einem Eingriff in den Naturhaushalt kommt und, sofern dies der Fall sein sollte, wie dieser
vermieden, minimiert und kompensiert werden kann. Daher wird für den Geltungsbereich
des Bebauungsplanes verbal-argumentativ der Eingriffsumfang aufgezeigt und überprüft,
ob ein Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 2 Nr. 2 BauGB erforderlich ist. Dies wird durch
eine Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung ergänzt.

Seite 44
Im Geltungsbereich bestehen bereits viele Wohnhäuser, Ställe und Schuppen. Die derzeitige
Überbauung beträgt ca. 4.135 m². Zusätzlich ist die Hoffläche – ausgenommen von
einer 2.909 m² großen Grünfläche – größtenteils versiegelt. Zwischen den Gebäuden gibt
es zwar immer wieder vereinzelte Stellen, an denen Schotter aufgebracht wurde oder an
denen ungenutzt Geräte lagern. Für den Wasser- und Bodenhaushalt ist jedoch der Unterschied
zwischen Überbauung und Versiegelung gering. Es kann also von einer hohen
Vorbeeinträchtigung ausgegangen werden.
Abb. 22: Blick nach Westen
Die neue Bebauung wird, wenn tatsächlich die gesamte in der Planung festgesetzte überbaubare
Fläche überbaut werden würde, eine Fläche von ca. 6.800 m² beanspruchen.
Diese neue Überbauung findet aber überwiegend auf bereits befestigten Flächen statt. Es
kann daher für den Naturhaushalt eine spürbare Verschlechterung ausgeschlossen werden.
Der Grad der möglichen Überbauung wurde durch die Planung unter Abwägung der geplanten
Nutzungsansprüche auch so gering wie möglich gehalten. Damit wurde dem
Vermeidungs- und Minimierungsgebot in hohem Maße Rechnung getragen.
Im westlichen Randbereich des Plangebietes, dort wo derzeit ein aufgelassener Garten
durch Gras überwachsen ist, geht eine extensive Grünfläche in der Größe von ca. 600 m²
verloren. Diese Fläche ist jedoch auch durch den negativen Einfluss der Erbacher Strasse
beeinträchtigt. Auf der gegenüberliegenden, westlichen Ecke des Plangebietes ist eine
Fläche, die derzeit aus einem Obstbaum und einigen Sträuchern besteht. Baum und
Sträucher stehen an der Grenze des Geltungsbereiches und könnten sogar trotz Baumaßnahmen
erhalten bleiben. Dadurch, dass dieser Baum und die Sträucher von Efeu
überwuchert sind, welches sich auch über einen angrenzenden Mauerrest (eine ehemalige
Schuppenwand) zieht, ist die Vitalität der Gehölze jedoch eingeschränkt.

Seite 45
Wertvolle Strukturen liegen alle in der Regel außerhalb des Geltungsbereiches und sind
somit von der Planung nicht berührt.
Abb. 23: Efeuüberwucherte Wand am Westrand des Hofgutes
Insgesamt handelt es sich um marginale Verschlechterungen für den Naturhaushalt, die
überwiegend durch Maßnahmen im Geltungsbereich kompensiert werden können. Als
Ausgleichsmaßnahmen werden daher wasserdurchlässige Befestigung der Hofflächen
und die Begrünung neu gebauter Fassaden mit heimischen Klettergehölzen wie Efeu
(Hedera helix), Waldrebe (Clematis vitalba) und Echtem Geißblatt (Lonicera caprifolium)
vorgesehen. Hierbei werden die Vorgaben der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung
Landschaftsbau e.V. Troisdorf, zusammengefasst in der „Richtlinie für die Planung,
Ausführung und Pflege von Fassadenbegrünungen mit Kletterpflanzen“, berücksichtigt.
Die Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung wird in Kapitel 20 dargestellt. Es wird hierauf verwiesen.
15. Bodenordnung
Die Flächen des Hofgutes sind in der Hand eines Eigentümers. Es entfällt daher das Erfordernis
einer Bodenordnung.

16. Planungsstatistik
Seite 46
16.1 Gebietsflächen
Geltungsbereich (gesamt)
davon:
1,86 ha = 100,0 %
Dorfgebiet (Nettobauland) 1,36 ha = 73,1 %
Private Grünfläche 0,29 ha = 15,6 %
öffentliche Verkehrsflächen 0,21 ha = 11,3 %
16.2 Bebauung
Bebauung Bestand
Gutshaus 430 m²
Schmiede und Unterstellhallen 748 m²
Stall 856 m²
Milchhäuschen 102 m²
Kuhstall 1.030 m²
Kornspeicher 750 m²
Wohnbaracke 218 m²
Nebengebäude 191 m²
Gesamtüberbauung 4.135 m²
GRZ - Bestand 0,30 bei 1,36 ha Baugrundstück
Zu den Einzelflächen wird auf Abbildung 24 verwiesen.
Bebauung Planung
Gutshaus und Erweiterung 1.445 m²
Schmiede bis Sozialtherapie 2.784 m²
Kuhstall mit Milchhäuschen 959 m²
Kornspeicher 750 m²
Zone für Sekundärbauten zu 70%:
886 m² x 70%
620 m²
Zone für Sekundärbauten zu 90%:
126 m² x 90%
Zone für Sekundärbauten zu 40%
354 m² x 40%
113 m²
141 m²
Gesamtüberbauung 6.812 m²
GRZ - Planung 0,50 bei 1,36 ha Baugrundstück
Zu den Einzelflächen wird auf Abbildung 25 verwiesen.

Seite 47
Teil B
Umweltbericht

17. Einleitung
Seite 48
17.1 Umweltbericht
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes O 25 „Hofgut Oberfeld“ sind die Belange
der Umwelt in einem gesonderten Bericht darzustellen und insbesondere die Auswirkungen
der Planung zu erläutern. Der hier erstellte Umweltbericht berücksichtigt die formalen
und inhaltlichen Anforderungen, die sich aus §§ 1, 2 und 2a BauGB ergeben. Der
Umweltbericht wird mit den zuständigen Behörden abgestimmt.
17.2 Lage und naturräumliche Einordnung
Das Hofgut Oberfeld liegt im östlichen Teil des Stadtgebietes von Darmstadt-Mitte an der
Erbacher Straße 125. Südlich und süd-östlich grenzen Weideflächen an, gefolgt von
Laubwald aus Trauben-Eichen. Nördlich liegt das landwirtschaftlich genutzte Oberfeld. Im
Westen entsteht ein neues Wohngebiet.
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Haupteinheit Messeler Hügelland, einem welligen
Hügelland mit ausgedehnten Laubwäldern des Darmstädter Ostwaldes. Es ist geologisch
Teil des Rotliegendenhorstes und besteht aus tonhaltigen Sedimentgesteinen, die
das kristalline Grundgebirge überlagern. Örtlich werden die Sandsteine durch Melaphyrdecken
überlagert.
17.3 Inhalte und wichtigste Ziele des Bebauungsplanes
Bei dem Plangebiet „Hofgut Oberfeld“ handelt es sich um den Bereich der 1892 erbauten
ehemaligen Großherzoglichen Meierei am östlichen Stadtrand von Darmstadt. 2006 wurde
das Hofgut von der Stiftung „Hofgut Oberfeld“ erworben. Die dazugehörigen landwirtschaftlichen
Flächen des Oberfeldes wurden in Pacht ebenfalls mit übernommen. Zum
Hofgut gehören 134 ha Bewirtschaftungsfläche.
Ziel der Stiftung ist es, die Hofmeierei mit ihrer landwirtschaftlichen Nutzung in der engen
Verbindung mit den Flächen des Oberfeldes zu erhalten und stadtnah ein landwirtschaftliches
und sozialtherapeutisches Modellprojekt einzurichten.
Nutzungskonzept
Mit dem landwirtschaftlichen Modellprojekt wird angestrebt, die Landwirtschaft auf ökologische
Bewirtschaftung umzustellen. Landwirtschaftliche Produkte sollen vor Ort hergestellt
und vermarktet werden. Mit dem sozialtherapeutischen Modellprojekt sollen Wohnund
Arbeitsmöglichkeiten für Erwachsene mit Behinderungen geschaffen werden. Rund
30 Arbeitsplätze der Sozialtherapie werden auch in der Landwirtschaft geschaffen. Die
behinderten Menschen sollen in die Arbeitsprozesse auf dem Oberfeld, in den Werkstätten,
in dem geplanten Café und Hofladen integriert werden - als Bestandteil der Zusammenarbeit
mit den Landwirten. Daneben ist das Hofgut als dritter Baustein des Gesamtkonzeptes
auch als „Lernort Bauernhof“ konzipiert. Die städtische Bevölkerung Darmstadts
soll hier auf dem letzten Bauernhof der Kernstadt die Möglichkeit erhalten, die Natur
sowie ein hohes Maß an sozialen Kompetenzen zu erfahren.
Ziel der Stiftung ist es, aus dieser Kombination von ökologischem Nutzungskonzept des
Hofgutes, Sozialtherapie und “Lernort Bauernhof” einen “neuen kulturellen Ort” für
Darmstadt entstehen zu lassen.
Bebauungskonzept
Vorrangiges Ziel des Bebauungskonzeptes ist es, den Charakter der Hofanlage sowie das
städtebauliche Erscheinungsbild der Gesamtanlage zu erhalten und das städtebauliche
Ensemble in Teilen behutsam zu ergänzen bzw. weiterzuentwickeln.
Die beabsichtigten Nutzungen sollen daher vor allem innerhalb der bestehenden Gebäude
untergebracht werden. Dazu sollen diese Gebäude denkmalgerecht saniert und umgenutzt
werden. Bei den denkmalgeschützten Einzelgebäuden sind untergeordnete Anbauten
und Erweiterungen vorgesehen.

Seite 49
Daneben sind in zwei Bereichen in das Ensemble integrierte Neubauten für Wohngruppen
und Werkstätten vorgesehen: Im nordwestlichen Bereich soll ein Neubau für die Sozialtherapie
mit Wohnungen und Werkstätten entstehen. Östlich des Gutshauses sind mittelbis
langfristig Wohnmöglichkeiten für Mitarbeiter des Hofgutes vorgesehen. Mit den Neubebauungen
wird jeweils die städtebauliche Grundform der fünfeckigen Hofanlage wieder
aufgenommen.
Freiflächenkonzept
Die den Charakter der Hofanlage prägende Freiflächenstruktur wird dabei erhalten. Die
kreisförmige Innenfläche des Hofes bleibt als Grünfläche unbebaut. Die umgebenden
Freiflächen außerhalb der Hofanlage bleiben als nicht bebaubare Freifläche erhalten.
17.4 Beschreibung der Festsetzungen des Bebauungsplanes (Kurzdarstellung)
Die geplanten Nutzungen entsprechen der Gebietskategorie eines Dorfgebietes (MD)
nach § 5 Baunutzungsverordnung. Daher wird die Domäne als Dorfgebiet ausgewiesen.
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse wird entsprechend der bestehenden Bebauung auf
zwei bzw. drei Vollgeschosse begrenzt.
Für das Plangebiet wird der für ein Dorfgebiet nach BauNVO zulässige Höchstwert für die
GRZ von 0,6 festgesetzt. Als zulässige GFZ wird 1,5 festgesetzt. Die Obergrenze für die
GFZ beträgt zwar für Dorfgebiete 1,2. Die Überschreitung ist jedoch durch die als private
Grünfläche festgesetzte zentrale Freifläche in der Hofmitte ausgeglichen.
Zur Sicherung eines geordneten Stadtbildes werden Festsetzungen zu den Höhen baulicher
Anlagen getroffen. Die zulässigen Höhen orientieren sich weitgehend am Bestand.
Die Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich eng an den
Bestandsgebäuden. Die als Einzeldenkmale erfassten Gebäude sind zu deren nachhaltiger
Sicherung durch Baulinien umfahren. Eine Besonderheit im Gesamtgefüge der Hofanlage
sind der alte Kuhstall und der Kornspeicher. Als großvolumige freistehende Einzelgebäude
prägen sie das städtebauliche Erscheinungsbild. Um die Solitärwirkung dieser
Gebäude nachhaltig zu sichern, aber andererseits auch bauliche Erweiterungen und Ergänzungen
zu ermöglichen, wurden diesen beiden Gebäuden Zonen für Sekundärbauten
zugeordnet. In diesen Bereichen sind ausschließlich Bauteile oder bauliche Anlagen zulässig,
die in ihrer Kubatur gegenüber dem angrenzenden Hauptgebäude untergeordnet
sind. Hier wurden auch differenzierte Höhenfestsetzungen getroffen.
Garagen und Carports sowie überdachte Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen zulässig, um auszuschließen, dass die Freiflächen im Hofgut bebaut
werden. Nicht überdachte Stellplätze sind auf dem gesamten Gelände der Domäne zulässig,
mit Ausnahme der zentralen Grünfläche sowie den äußeren Randflächen.
Die zentrale Freifläche im Hof der Domäne wird als private Grünfläche festgesetzt, um
nachhaltig zu sichern, dass diese prägende Grünfläche unbebaubar bleibt.
Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke und private Stellplätze sind als
teilversiegelte Flächen anzulegen. Als Ausgleichsmaßnahme wird die Begrünung neu gebauter
Fassaden mit heimischen Klettergehölzen festgesetzt.
Die Freiflächen zwischen den nördlichen Gebäuden und der Erbacher Straße sollen in
dieser Form erhalten werden, sie werden daher als Flächen zum Erhalt von Bäumen,
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt.
Zur Sicherung der vorhandenen gestalterischen Merkmale bei Umbauten und Neuplanungen
im Plangebiet wurden eine Reihe von gestalterischen Festsetzungen zur Dachlandschaft
getroffen.

Seite 50
17.5 Berücksichtigung der in Fachplänen und einschlägigen Fachgesetzen festgelegten
Ziele des Umweltschutzes
Die bei der Aufstellung des Bebauungsplanes berücksichtigten Fachgesetze und die Zielaussagen
übergeordneter Fachpläne sind in Kapitel 3 der Begründung zusammengestellt.
17.6 Angewandte Untersuchungsmethoden
Zur Erstellung des Umweltberichtes für den Bebauungsplan O 25 „Hofgut Oberfeld“ wurden
Anfang Februar 2007 und Ende Mai 2007 Bestandsaufnahmen des Gebietes vorgenommen.
Weiterhin lagen folgende Fachplanungen und Gutachten zur Beurteilung der
Umweltsituation vor:
- Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Darmstadt 2004
- Verkehrsdaten der Wissenschaftsstadt Darmstadt
- Stellungnahme des Grünflächen- und Umweltamtes – Untere Wasserbehörde – vom
04. Juni 2007 zu Altlasten
- Lärmkartierung des Vermessungsamtes Darmstadt vom Juni 2006
- Untersuchung der Fledermäuse mittels Begehung und Ultraschalldetektoren, sowie
Untersuchung der Schwalben und Mauerseglervorkommen von Juli bis September
2007 und Februar 2008 (Biologo, Dipl.-Biol. Dirk A. Diehl, Babenhausen-Langstadt)
Unter Einbeziehung der vorliegenden Umweltinformationen wurde eine verbalargumentative
Abschätzung der zu erwartenden Umweltauswirkungen vorgenommen.
18. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes, Bewertung der Umweltauswirkungen
einschließlich der Prognose bei der Durchführung der Planung
Für die einzelnen Schutzgüter werden in zusammengefasster Form der bestehende Umweltzustand
und die Umweltauswirkungen der Planung baubedingt, anlagebedingt und
betriebsbedingt beschrieben. Zudem wird eine Prognose bei der Durchführung der Planung
dargestellt.
18.1 Schutzgut Mensch
Ziel der Planung ist es, die Hofmeierei im Sinne des Denkmalschutzes mit seiner ursprünglichen
landwirtschaftlichen Nutzung, insbesondere auch in der engen Verbindung
mit den Flächen des Oberfeldes, zu erhalten und stadtnah ein landwirtschaftliches und
sozialtherapeutisches Modellprojekt einzurichten. Daneben ist das Hofgut auch als „Lernort
Bauernhof“ konzipiert. Dieses Konzept ist zu begrüßen.
Durch die Erbacher Straße ist das Gebiet nicht unerheblichen Lärmbelastungen ausgesetzt.
Erhebliche Geruchsbelastungen durch die landwirtschaftlichen Nutzungen sind
nicht zu erwarten.
Auswirkungen der Planung:
Das Ziel der Planung, aus der Kombination von ökologischem Nutzungskonzept des Hofgutes,
Sozialtherapie und “Lernort Bauernhof” einen “neuen kulturellen Ort” für Darmstadt
entstehen zu lassen, ist als wichtiger positiver Beitrag für die Lebensqualität der Bürger
von Darmstadt zu werten.
Zum Schutz des Hofgutes vor Lärm der Erbacher Straße sind passive Lärmschutzmaßnahmen
in den Gebäuden entlang der Erbacher Straße erforderlich; ggf. bei Umbau im
Innenbereich sind die sensiblen Räume zur Hofseite hin anzuordnen.

Seite 51
18.2 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung
Das Oberfeld mit den angrenzenden ausgedehnten Waldflächen und Parks ist einer der
attraktivsten und großräumigsten Erholungsbereiche und wichtiger Grünzug Darmstadts.
Wertbildende Kriterien im direkten Nahbereich des Hofgutes neben den auffallenden Gebäuden
des Hofgutes selbst und den gegenüberliegenden, denkmalgeschützten Arbeiterhäusern
sind die Allee entlang der Erbacher Strasse, die Feld/Waldgrenze des Oberfeldes,
sowie die dort möglichen Ausblicke auf die Mathildenhöhe mit dem Hochzeitsturm
(1907-08), den Rosenpark mit dem Spanischen Turm (etwa 1845) und, noch etwas weiter
entfernt auf der gegenüberliegenden Seite, der historischen Agrarlandschaft Oberfeld, das
Georg-Christoph-Lichtenberg-Haus (1899).
Der Europäische Fernwanderweg E1 von der Nordsee bis zum Mittelmeer, sowie der
Radfernweg R8 verlaufen vom Oberfeld kommend entlang der Erbacher Strasse und biegen
in den südlich des Hofgutes liegenden Wald ein.
Das regionale Freizeitzentrum Oberwaldhaus am Steinbrücker Teich ist 2 km entfernt.
Die 150 m weiter südlich verlaufende Hanauer Strasse (B 26) ist ein Störfaktor, der zu
Verlärmung führt.
Das Leitbild der Erholungsnutzung für Darmstadt besteht u.a. darin, das Oberfeld als offene
Landschaft zu erhalten.
Auswirkungen der Planung:
Während der Bauphase kann es durch Baufahrzeuge, kurzzeitige Materialablagerungen
oder Einrüsten der Gebäude zu Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes kommen. Diese
sind jedoch vorübergehend und kurzzeitig.
Anlagebedingt wird das Gebäudeensemble in seiner Wirkung an sich und für den Übergang
Landschaft/Stadt erhalten bleiben. Es wird ein funktionierendes Ausflugsziel geschaffen,
welches in idealer Weise an einem Hauptwanderweg liegt. Insgesamt wird die
geplante Nutzung des Hofgutes eine Bereicherung für das Schutzgut Erholung darstellen.
Betriebsbedingt wird es zu einer höheren Nutzungsintensität durch mehr dort lebende und
arbeitende Menschen kommen. Das Hofgut Oberfeld trägt wesentlich dazu bei, das Leitbild
„Extensive Nutzung des Oberfeldes“ zu realisieren.
18.3 Schutzgut Boden und Altlasten
Das Hofgut liegt auf einer Höhe von ca. 180 m ü.NN. Das Relief fällt vom Oberfeld im
Norden in südliche Richtung ab. Am südlichen Ende der Bebauung gibt es einen Geländeabsturz
von ca. 3 m. Dadurch wirkt das Hofgutgelände wie auf einer Aufschüttung im
Talraum liegend.
Die südlich angrenzende Weide besteht aus der Bodenform Auengley. Nördlich und östlich
liegen Braunerden über basischen Vulkaniten. Der südöstliche Wald wächst auf
Braunerden auf klastischen Gesteinen. Die Bodenkarte (Themenkarte 3 des LP) trifft für
das Stadtgebiet keine Aussagen. Aufgrund des geologischen Ausgangsgesteins kann als
Bodenform westlich angrenzend und im Bereich des Hofgutes als ursprüngliche Bodenform
ebenfalls Braunerde angenommen werden. Die Bodenfunktionen der Braunerde
können wie folgt beschrieben werden:
Bodentyp Wasserdurchlässigkeit
Nutzbare Feldkapazität
Grundwasser /
Stauwasser
Gefährdung
durch Schwermetallbelastung
Braunerde gering gering > 2 m hoch hoch
Tab. Bodentyp und seine Eigenschaften
Gefährdung
durch Nitratbelastung
Die an das Hofgut Oberfeld heranreichenden Flächen werden als Bereiche mit geringer
Ertragsfunktion im Hinblick auf die natürliche Fruchtbarkeit bewertet.

Seite 52
Entsprechend der Aussagen im Landschaftsplan gibt es keine Altlastenflächen oder Altlastenverdachtsflächen
(HlfU, Stand 2003). Durch Schreiben des Grünflächen- und Umweltamtes
– Untere Wasserbehörde – vom 04. Juni 2007 (67-48 ve-hr) wird festgestellt,
dass für das Plangebiet keine Eintragung im Altstandortkataster vorliegt.
Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische
Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die
auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend
das Regierungspräsidium Darmstadt, Abt. Umwelt Darmstadt (Dez. IV/Da 41.5) als zuständige
Bodenschutzbehörde zu informieren.
Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflächen, schädliche Bodenveränderungen
und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist ebenfalls das Regierungspräsidium Darmstadt
zu beteiligen.
Auswirkungen der Planung:
Baubedingt kann es kurzzeitig zur Überdeckung von Boden durch die Lagerung von Materialien
und zur Veränderung des Bodens aufgrund von Abschieben und Zwischenlagern
von Oberboden kommen. Durch die geringfügige Neuanlage von Anbauten kommt es zu
Versiegelungen, allerdings überwiegend auf Flächen die auch jetzt bereits teilversiegelt
oder verdichtet sind (Schotter, Kies, Zufahrten). Nur ein auf Grundlage des Bebauungsplanes
ermöglichter Wintergarten-Anbau am südlichen Kuhstall kann dazu führen, dass
bisherige Weidefläche in geringem Umfang versiegelt bzw. überbaut wird. Betriebsbedingt
sind keine Veränderungen innerhalb des Hofgutes zu erwarten. Die Umstellung auf die
extensive Bewirtschaftung des Oberfeldes hat positive Wirkungen auf den Bodenhaushalt.
18.4 Schutzgut Klima
Regionalklima
Die Hauptwindrichtung ist Südwesten. Die durchschnittliche Niederschlagsmenge pro
Jahr liegt bei 600 – 650 mm.
Lokalklima
Die Waldflächen stellen Frischluftproduzenten dar. Die Feldbereiche des Oberfeldes sind
die einzigen aktiven Kaltluftentstehungsflächen Darmstadts, da hier nicht nur die Kaltluft
entsteht, sondern durch das geologische Gefälle direkt auf das Siedlungsgebiet von
Darmstadt zufließt. Das Hofgut ist in der Themenkarte 17 des Landschaftsplanes zu einem
Bereich hinzugezogen worden, der als thermischer Belastungsbereich dargestellt ist.
Jedoch werden alle Gewerbegebiete so gekennzeichnet. Aufgrund der direkten Nähe zu
kalt- und frischluftproduzierenden Flächen dürfte die tatsächliche Situation besser sein als
hier dargestellt.
Auswirkungen der Planung:
Baubedingte Auswirkungen sind nicht zu erwarten. Anlagenbedingt erhöht sich die Bebauungsdichte,
aber in einem nur unwesentlichen Umfang. Da der angrenzende Großbaumbestand
entlang der Erbacher Strasse und der Wald mit klimaökologischer Ausgleichsfunktion
bestehen bleiben, werden keine Veränderungen erwartet.
18.5 Schutzgut Grund- und Oberflächenwasser
Die Vulkanite des Rotliegenden sind gut wasserspeichernd, besitzen jedoch eine geringe
Fähigkeit, starke Niederschläge rasch aufzunehmen. Daher sind im Messeler Hügelland
viele staufeuchte Mulden vorhanden, die von flachen Hangwasseraustritten mit Wasser
gespeist werden.
Die Sedimentgesteine des Rotliegenden enthalten viel toniges Bindematerial, so dass sie
Kluftgrundwasserleiter darstellen. Wegen der eingeschränkten Wasserwegsamkeit und
der wenig nutzbaren Hohlräume sind die Wasservorkommen im Allgemeinen gering. Die
Grundwasserergiebigkeit ist sehr gering (0-1 l/s), die Verschmutzungsempfindlichkeit ist

Seite 53
mittel bis gering. Der Bereich rund um das Hofgut Oberfeld und auch das Oberfeld selbst
weisen ein mittleres bis hohes Risiko bezüglich des Nitrateintrages auf.
Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes gibt es kein Oberflächengewässer.
Der Meiereigraben verläuft von der Dreibrunnenanlage zuerst durch ein Rohr und
dann offen innerhalb einer Weidefläche.
Auswirkungen der Planung:
Baubedingt werden keine Auswirkungen erwartet. Anlagebedingt kommt es zu einer geringfügigen
Mehrversiegelung. Durch jede Versiegelung wird der Oberflächenabfluss vermehrt
und die Grundwasserneubildungsrate verringert. Aufgrund der geringen Versickerungsfähigkeit
des Bodens ist diese jedoch ohnehin gering. Betriebsbedingt wird es keine
Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser geben, da das Hofgut bereits jetzt an die Kanalisation
angeschlossen ist.
18.6 Schutzgut Flora und Fauna
Im Norden und Osten nahe dem Hofgut grenzt das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“
an. Das Hofgut selbst und der gesamte Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen
nicht im Landschaftsschutzgebiet. Naturschutzgebiete, Vogelschutzgebiete und FFH-
Gebiete werden von der Planung nicht tangiert.
Die nahe liegenden Wälder im Osten Darmstadts sind als Erholungswald ausgewiesen.
Der dem Hofgut am nächsten gelegene Wald hat die Stufe I, wirtschaftsbestimmend.
Die potenziell natürliche Vegetation auf dem Rotliegenden ist ein Stieleichen-Hainbuchen-
Wald. Vegetationskundlich herrschen im kollinen Naturraum mesophytische mitteleuropäische
Laubwälder vor, die im wesentlichen dem Hainsimsen und Waldmeister-
Buchenwäldern zuzuordnen sind. Örtlich kommen Buchen-Auenwälder und Linden-Ahorn-
Mischwälder vor.
Die reale Vegetation des Hofgutes besteht aus einer ca. 2.900 m² großen Rasenfläche in
der Hofmitte, mit einem kleinen Nutzgartenanteil und wenigen Obstbäumen. Zwischen
den bestehenden Gebäuden gibt es kleine unbefestigte Flächen mit Rasen und vereinzelte
Holundersträucher. An der östlichen Seite innerhalb des Gebäudekomplexes liegt eine
kleine Grünfläche aus Rasen, mit einem Sitzplatz und einigen Nadelgehölzen (Lebensbaum,
Strauch-Wacholder, Eibe, Weide).
Im östlichen Planbereich, zwischen der Erbacher Strasse, dem Wohnhaus und einem efeuüberwucherten
Schuppen gibt es eine Fläche, die ehemals als Garten genutzt wurde
und nun grasüberwachsen ist. Hier steht eine Esche, die jedoch Schäden im Kronenbereich
aufweist. Direkt im Einfahrtsbereich gibt es eine größere Zeder.
Ansonsten ist die gesamte Hoffläche gekiest und geschottert. Besonders die geschotterten
Bereiche sind mit einem hohen Feinkornanteil durchmengt und so stark verdichtet.
Daher sind diese Flächen wenig wasserdurchlässig. Kleine Bereiche sind durch Basalt-
Kleinpflaster und andere durch Ortbeton befestigt.
Im Hofgut selbst gibt es keine wertgebenden Biotoptypen. Aufgrund ihres Stammumfangs
könnte die Zeder am Eingangsbereich und die Esche im ehemaligen Garten zukünftig unter
die Baumschutzsatzung fallen. Bei der Zeder handelt es sich jedoch um eine sehr unpassende
Baumwahl, hier würde sich als Hofbaum eher ein Walnussbaum oder eine Eiche
anbieten. Die Esche hat aufgrund ihrer mangelnden Vitalität keine lange Lebenserwartung.
Wertvoll ist die Allee entlang der Erbacher Strasse. Diese Allee ist von der Planung unberührt
und bleibt erhalten. In der Umgebung ist der an das Hofgut angrenzende Wald als
wertvoller Biotoptyp zu bewerten. Das als Weide genutzte Grünland mit dem Bachlauf hat
eine hohes Potential, ist jedoch zur Zeit noch zu vielen negativen Einflüssen unterworfen.
Ebenso ist die südlich liegende Streuobstfläche von Bedeutung. Diese Biotope werden
von der Planung nicht tangiert.

Seite 54
Die Renaturierung des Bachlaufs ist bereits realisiert. Die Pflege der Streuobstwiese ist
projektiert.
Die im Umfeld vorkommenden Biotoptypen und die alten, wenig genutzten Gebäude machen
das Vorkommen von Fledermäusen wahrscheinlich. Daher wurde von der Stadt
Darmstadt ein Gutachten in Auftrag gegeben. Im Juli bis September 2007 und im Februar
2008 wurde durch das ökologische Gutachterbüro Biologo (Dipl.-Biol. Dirk A. Diehl) in
64832 Langstadt das Gutachten „Untersuchung zu Vorkommen von Fledermäusen,
Schwalben und Mauerseglern im Hofgut am Oberfeld“ erstellt. Durch Gebäudebegehungen,
Außenbeobachtungen, sorgfältige Mauerspaltenerkundungen und Untersuchungen
mit Ultraschalldetektoren wurden folgende Arten festgestellt:
Art Quartierfunde Flugbeobachtungen
Breitflügelfledermaus Männer(?)-Quartier (Juli) Juli, September
Zwergfledermaus Männer(?)-Quartier (Juli) Juli, September
Rauhhautfledermaus September
Mückenfledermaus Juli, September
Braunes Langohr Winterquartier (Februar)
Pausenquartier, Fraßplätze
Abendsegler Juli, September
Großes Mausohr Männer(?)-Quartier (Juli)
Bartfledermaus Juli
Tab.: Im Bereich des Hofgutes registrierte Arten (Quartierfunde ohne Monatsangaben beziehen
sich auf Spurenfunde, bei denen also zum Untersuchungszeitpunkt keine Fledermaus anwesend
war)
An allen Gebäuden des Hofgutes gibt es potentielle Tagesverstecke von Fledermäusen.
Nachweise der Quartiernutzung gelang für vier Arten, wobei keine Hinweise auf eine Nutzung
als Wochenstube gefunden wurden. Aufgrund der am Hofgut vorliegenden Situation
ist der Nachweis von Wochenstuben nicht einfach. Die Zwergfledermaus wechselt in der
Geburtsphase Ende Mai/Anfang Juni häufig das Quartier, es ist daher möglich, dass eine
größere Anzahl der Tiere an einem der Gebäude lebt. Das Untergeschoss des Kuhstalls
dient dem Braunen Langohr als Winterquartier.
Die Mehlschwalbe wurde an keinem der Gebäude festgestellt. Die Rauchschwalbe brütet
im Pferdestall. Ein weiteres Schwalbennest wurde im Maschinenraum gefunden. Bruten
des Mauerseglers wurden nicht gefunden, dies kann aber auch an der fortgeschrittenen
Jahreszeit gelegen haben. (verkürzter Auszug aus dem o.g. Gutachten).
Auswirkungen der Planung:
Aufgrund des geringen Grünbestands ist sowohl bau-, anlagen-, als auch betriebsbedingt
kaum eine negative Wirkung auf die Vegetation zu erwarten. Alle wertvollen Strukturen
liegen außerhalb des Geltungsbereiches, eine Veränderung dieser Strukturen ist nicht
vorgesehen. Entfallen werden jedoch bereits beim Bau einige Efeuwandflächen, eine Esche
und einige Nadelgehölze.
Erhebliche Beeinträchtigungen für Fledermäuse und Rauchschwalben können von den
Gebäuderenovierungen und Umbauten ausgehen. Alle heimischen Fledermausarten sind
nach der Bundesartenschutzverordnung besonders geschützt und sind Arten des Anhang
IV der FFH-Richtlinie. Für sie und alle europäischen Vogelarten gelten das Tötungsverbot
(§ 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG), das Störungsverbot (§ 42 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG) und das
Zerstörungs-/Beschädigungsverbot der Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Tieren (§ 42
Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG).

Seite 55
Tritt einer der Verbotstatbestände ein, wird die Anwendung der Ausnahmeregelung des
§ 43 Abs. 8 BNatSchG erforderlich. Daher ist vor Beginn von Baumaßnahmen bei der zuständigen
Naturschutzbehörde ein artenschutzrechtliches Genehmigungsverfahren zu
beantragen.
18.7 Schutzgut Kultur und sonstige Sachgüter
Der Gesamtbereich des Hofgutes Oberfeld ist als Gesamtanlage „Ehemalige Großherzogliche
Meierei“ gemäß § 2 Abs. 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz unter Schutz gestellt.
Die Großherzogliche Meierei wurde 1892 von der Altstadt an den östlichen Stadtrand
ausgelagert. Zur Gesamtanlage gehören die beiden Fachwerkhäuser sowie das ehemalige
Wohnhaus und der Stall.
Das Bewirtschaften des Oberfeldes, welches vom Hofgut aus praktiziert wird, dient der
Erhaltung der historischen Nutzung des Oberfeldes als landwirtschaftliche Fläche.
Auswirkungen der Planung:
Bereits mit Baubeginn sind kleine Veränderungen an den Gebäuden möglich. Anlage-,
und betriebsbedingt werden, um die geplante Nutzung zu ermöglichen, an die historischen
Gebäude Anbauten geplant, die den derzeitigen Eindruck verändern werden. Durch
die Festsetzungen des Bebauungsplanes ist aber gesichert, dass An- und Umbauten nur
in einem Ausmaß erfolgen, sodass sie sich in die vorhandene Bebauung einfügen. Das
Gesamt-Ensemble des Hofgutes Oberfeld wird auf Grundlage der Planung nicht wesentlich
verändert.
18.8 Wechselwirkung der vorgenannten Schutzgüter
Bei den abiotischen und biotischen Schutzgütern sind keine Wechselwirkungen zu erwarten.
Das Kulturgut wird durch die Planung langfristig erhalten und dabei das Landschaftsbild
unwesentlich verändern. Für den Menschen intensiviert sich die Möglichkeit der Erholungsnutzung.
19. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum
Ausgleich
19.1 Schutzgut Mensch
Das Projekt, im Hofgut Oberfeld aus der Kombination von ökologischem Nutzungskonzept,
Sozialtherapie und “Lernort Bauernhof” einen “neuen kulturellen Ort” für Darmstadt
entstehen zu lassen, stellt eine Bereicherung für das Schutzgut Mensch dar.
Zum Schutz der Bewohner des Hofgutes vor dem Lärm der Erbacher Straße sind Lärmschutzmaßnahmen
entlang der Erbacher Straße erforderlich.
19.2 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung
Es sind Fassadenbegrünungen, der Erhalt der die Gebäude umgebenden Grünflächen
und vereinzelte Neupflanzungen geplant. Die Gebäude werden erhalten, renoviert und nur
durch wenige untergeordnete Anbauten ergänzt. Dadurch werden keine Beeinträchtigungen
des Landschaftsbildes verursacht. Für die Erholungsnutzung ist die Planung von Vorteil,
da hier ein Ausflugsziel geschaffen werden kann. Insgesamt wird die geplante Nutzung
des Hofgutes eine Bereicherung für das Schutzgut Erholung darstellen. Eine Kompensation
ist nicht erforderlich.
19.3 Schutzgut Boden und Altlasten
Der Anteil der bebauten Fläche kann auf Grundlage des Bebauungsplanes von derzeit
4.135 m² überbauter Fläche auf bis zu 6.812 m² ansteigen. Diese neuen Anbauten wer-

Seite 56
den jedoch überwiegend auf bereits versiegelten Flächen ausgeführt. Bodenbeeinträchtigungen,
die dennoch hervorgerufen werden, können durch die Entsiegelung der Befestigung
der Hofinnenfläche kompensiert werden.
19.4 Schutzgut Klima
Zur Verbesserung des Kleinklimas werden Fassadenbegrünungen geplant. Der Erhalt des
Großbaumbestandes und der grünen Hofinnenfläche dienen der Minimierung der klimatischen
Belastungen. Aufgrund der geringen Veränderungen, die überwiegend den Gebäudebestand
betreffen werden, ist kein Ausgleich erforderlich.
19.5 Schutzgut Wasser
Das Niederschlagswasser der Dachflächen wird in den angrenzenden Flächen versickert.
Die Verwendung wasserdurchlässiger Beläge bei Flächenbefestigungen vermindern die
Verringerung der Grundwasserneubildungsrate. Zudem wird die Brauchwassernutzung
empfohlen. Beeinträchtigungen werden nicht erwartet und müssen daher auch nicht kompensiert
werden.
19.6 Schutzgut Flora und Fauna
In den Bestandsgebäuden wurden Fledermausquartiere und Nistplätze von Rauchschwalben
festgestellt. Diese Arten müssen aufgrund des gesetzlich verankerten Artenschutzes
erhalten bleiben. Durch Regelungen im Bebauungsplan werden geeignete Maßnahmen
zum Schutz und zum Erhalt getroffen.
Die Intensivierung der Nutzung im Hofgut selbst wird zu einer Veränderung für die Tiere
führen. So kann die höhere Frequentierung durch Menschen Folgen auf die Nahrungssuche
haben. Das Nahrungsangebot wird sich auf dem direkt angrenzenden Oberfeld durch
die Anlage von Feldrainen, sowie eine extensivere Nutzung auf der gesamten Feldflur erhöhen.
Die Extensivierung der Feldflur ist Teil des Gesamtkonzeptes des Hofgutes. Nur
durch die Umplanung des Hofgutes wird auch dauerhaft das Oberfeld extensiv bewirtschaftet.
Insgesamt gesehen wird voraussichtlich kein Kompensationserfordernis erzeugt,
da die Brutmöglichkeiten erhalten bleiben und das Nahrungsangebot sich höchstens verschiebt
aber nicht entfällt.
19.7 Schutzgut Kultur und sonstige Sachgüter
Aufgrund der Schaffung neuer Nutzungsmöglichkeiten und somit der Möglichkeit, den historisch
wertvollen Gebäudekomplex zu erhalten, werden positive Auswirkungen auf das
Schutzgut Kultur erwartet. Ein Ausgleich ist daher nicht erforderlich.
19.8 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes
Bei Durchführung der Planung wird die Nutzung als Hofgut intensiviert und erhält durch
das Wohnen und Arbeiten behinderter Menschen einen zusätzlichen Wert.
Die zu erwartenden sehr geringen nachteiligen Umweltauswirkungen beziehen sich vor allem
auf den Aspekt Artenpotential. Da es sich bei Fledermäusen um streng geschützte
Arten des Bundesnaturschutzgesetzes handelt, ist hier eine Beeinträchtigung durch eine
sensible Planung auszuschließen. Dadurch werden nachteilige Umweltauswirkungen
vermieden.
Durch die geringe zusätzliche Überbauung kommt es aufgrund der vorhandenen Bebauung
und bestehenden Versiegelung zu keinen dauerhaften Veränderungen und Beeinträchtigungen
des Bodenhaushaltes. Hinsichtlich des Biotoppotenzials kommt es im Bereich
der geplanten Bebauung zu einem teilweisen Verlust von Baum- und Gehölzbeständen,
dies jedoch in unerheblichem Umfang und überwiegend nicht heimische Arten betreffend.
Als Ausgleich wird die derzeit noch bestehende Wohnbaracke zurückgebaut, sodass
die grüne Hoffläche in ganzer Größe wiederhergestellt wird und erhalten bleibt. Be-

Seite 57
züglich des Klimas und des Wasserhaushaltes kommt es praktisch zu keiner Veränderung.
Die Änderung der Versiegelungsart der Hoffläche wird den Zustand gegenüber der
bestehenden Situation verbessern.
Bei Nichtdurchführung der Planung wäre davon auszugehen, dass das Hofgut Oberfeld
verfällt und ein kulturhistorischer Wert verloren geht.
20. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung
20.1 Bilanzierung des Bestandes/ Erläuterung der Zusatzbewertungen
Um den nach Naturschutzrecht geforderten Ausgleich des geplanten Eingriffs zu bemessen,
wird ergänzend zur bereits erfolgten Darstellung des funktionalen Ausgleichs in argumentativer
Form bei der Schutzgutbetrachtung im Umweltbericht eine numerische Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung
durchgeführt. Der Inhalt dieser Bilanzierung ist eine Gegenüberstellung
des Zustandes von Natur und Landschaft vor und nach der Durchführung der
Baumaßnahmen, die durch den Bebauungsplan ermöglicht werden.
Die numerische Bilanzierung des Bebauungsplans wird anhand der „Kompensationsverordnung“
vom 01.09.2005 vorgenommen.

Abb. 24: Flächenberechnung der landschaftsplanerischen Bestandsaufnahme
Seite 58

Abb. 25: Flächenberechnung der Planung
Seite 59

Seite 60
Nachfolgende Tabelle stellt die numerische Bewertung des Bestandes in Biotopwertpunkten
dar.
Wissenschaftsstadt Darmstadt, Bebauungsplan 0 25 Hofgut - Oberfeld -
Nutzungstyp nach
Anlage 3 KV
Erläuterungen WP/m² Fläche je Nutzungstyp
in m²
Biotopwert
vorher nachher vorher nachher
Typ-Nr. Bezeichnung Sp. 3 x
Sp. 4
Sp. 3 x
Sp. 6
1 2
1. Bestand vor Eingriff
3 4 5 6 7
02.100
B
Hecke / Gehölze 36 142 5.112
04.110 Einzelbaum 31 (100) 3.100
06.200 Weide 21 229 4.809
06.310 Wiese extensiv 44 596 26.224
10.510 Versiegelte Fläche
ohne Versickerung
3 2.495 7.485
10.520 Nahezu versiegelte Abzug wegen starker 4 2.502 10.008
Fläche, stark verdich- Verdichtung durch hohen
tet
Feinkornanteil
10.530 Kies, Kleinpflaster,
Reitplatz, Holzlager
6 1.937 11.622
10.710 Gebäude mit Regenwasserversickerung
6 4.135 24.816
11.221 Straßenbegleitgrün 14 243 3.402
11.212 Nutzgarten 19 260 4.940
11.225/ Wechselintensivgrün Stark wechselnde Inten- 16 6.063 97.008
11.224
sität, daher interpoliert
2. Zustand nach Ausgleich / Ersatz
02.400 Hecken-, Gebüsch- 60 % der Anpflanzflächen 27 56 1.512
pflanzung
(10 % der gärtnerisch
anzulegenden Flächen)
11.225 Extensivrasen 60 % der Anpflanzflächen
(90 % der gärtnerisch
anzulegenden Flächen)
21 500 10.500
10.530 Wasserdurchlässige
Flächenbefestigung
40 % der Anpflanzflächen 6 371 2.226
11.221 Straßenbegleitgrün 14 459 6.426
11.225/ Wechselintensivgrün Private Grünfläche 16 2.909 46.544
11.224 (wie Bestand)
10.540 Schotterrasen 2 Zufahrten (5 m breit
und 7 m lang)
7 70 490
06.310 Wiese extensiv Abzgl. der 2 Zufahrten 44 1.053 46.332
10.715 Gebäude mit Regenwasserversickerung
6 5.938 35.628
10.715 ABCDE-Flächen Anteilig 10.715, 10.530 6 1.366 8.196
10.510 Verkehrsfläche 3 1.652 4.956
10.530 Kiesfläche 6 4.228 25.368
Summen 18.602 18.602 198.520 188.178

Seite 61
Erläuterungen:
Die Kompensationsverordnung ermöglicht in Anlage 2, Kapitel 2 die Durchführung einer
Zusatzbewertung, wenn das Standard-Bilanzierungsverfahren zu einer offenbar falschen
Bewertung führt. Diese Möglichkeit wird bei zwei Biotopen genutzt:
Die Rasenflächen im Bestand und auf der verbleibenden privaten Grünfläche unterliegen
einer stark schwankenden Intensität. Sowohl kleinräumig betrachtet, als auch wechselnd
je nach derzeitiger Nutzung. Daher wird hier eine Interpolation zwischen Intensiv- und Extensivrasen
gewählt und als Wechselintensivgrün bezeichnet.
Die bestehende Schotterfläche enthält einen hohen Feinkornanteil und ist auf den überwiegenden
Flächen so stark verdichtet, dass keine Wasserversickerung möglich ist, das
Wasser verdunstet. Es steht somit der Grundwasserneubildung nicht zur Verfügung. Daher
wird diese Fläche um zwei Punkte abgewertet.
20.2 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
In seiner Zielsetzung verfolgt der vorliegende Bebauungsplan die Umsetzung der im Bundesnaturschutzgesetz
vorgegebenen Hierarchie zum Schutz der Leistungsfähigkeit des
Naturhaushaltes:
1. Prüfung von Möglichkeiten zur Vermeidung des Eingriffes
2. Minimierung negativer Eingriffsfolgen
3. Ausgleich der unvermeidbaren Beeinträchtigungen und Verluste
1. Prüfung von Möglichkeiten zur Vermeidung des Eingriffes
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Hofgut Oberfeld werden die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die Schaffung von Wohn und Arbeitsmöglichkeiten für erwachsene
Menschen mit Behinderung im Osten von Darmstadt geschaffen. Aufgrund der vorhandenen
Nachfrage besteht ein Bedarf für die Aufstellung des Bebauungsplanes. An der
Verwirklichung des Bebauungsplanes besteht somit ein öffentliches Interesse.
Andere Belange werden von der Umsetzung des Bebauungsplanes nicht negativ beeinflusst,
daher muss kein Vorrang vor anderen Belangen eingeräumt werden.
2. Minimierung negativer Eingriffsfolgen für den Naturhaushalt
Die Minimierung negativer Eingriffsfolgen wird im Plangebiet u.a. durch folgende Maßnahmen
angestrebt:
� Mindestmaße bei den überbaubaren Grundstücksflächen
� Regenwasserversickerung bei den Gebäudeflächen
� Beschränkung der Höhen der baulichen Anlagen
� Beleuchtung des Straßenraumes mit insektenfreundlichen Lichtquellen
� Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen bei der Herstellung von Verkehrsflächen
� Erhalt und Verbesserung der privaten Grünfläche und der das Hofgut umgebenden
Grünflächen
3. Ausgleich der unvermeidbaren Beeinträchtigungen und Verluste
Es verbleiben durch die Erweiterung der möglichen Gebäudeflächen geringfügige Beeinträchtigungen
für die ein naturschutzrechtlicher Ausgleich zu erbringen ist. Es verbleibt
ein Defizit von 10.342 Wertpunkten, dies entspricht 5,2 % des Gesamtwertes der Biotope
des Geltungsbereiches.
Der geringfügige, notwendige Ausgleich wird in einer gesonderten vertraglichen Vereinbarung
zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und der Stiftung des Hofgut Oberfeld

Seite 62
geregelt. Hierbei können Maßnahmen aus dem Entwicklungskonzept des Oberfeldes, die
in räumlicher Nähe zum Hofgut stehen, realisiert werden.
21. Alternativenprüfung
Aufgrund der positiven Veränderungen, die von der Planung ausgehen, werden keine Alternativen
geprüft. Dies erübrigt sich auch, da es sich bei dem Vorhaben um die nachhaltige
Sicherung einer denkmalgeschützten Anlage handelt.
22. Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Planung und Kenntnislücken
Es gab keine Schwierigkeiten bei der Planung.
23. Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring)
Nach § 4c BauGB sind die Städte verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, die
auf Grund der Durchführung der Bauleitplanung eintreten, zu überwachen. Dadurch sollen
insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig ermittelt werden und
geeignete Maßnahmen zur Abhilfe ergriffen werden. Da von der Planung keine wesentlichen
Umweltwirkungen ausgehen, kann auf Maßnahmen zur Überwachung bei Durchführung
der Planung verzichtet werden. Für weitere Kontrollmaßnahmen wird derzeit kein Erfordernis
gesehen.
24. Allgemein verständliche Zusammenfassung
In der folgenden tabellarischen Übersicht wird die Veränderung der Schutzgüter durch die
Planung übersichtlich dargestellt.
Schutzgut Baubedingte
Auswirkungen
Boden Geringe Erheblichkeit
Wasser Keine Erheblichkeit
Klima/Luft Keine Erheblichkeit
Tiere und Pflanzen Mittlere Erheblichkeit
Anlagebedingte
Auswirkungen
Geringe Erheblichkeit
Gering Erheblichkeit
Keine Erheblichkeit
Mittlere Erheblichkeit
Betriebsbedingte
Auswirkungen
Geringe Erheblichkeit
Ergebnis
gering
keine Erheblichkeit gering
Keine Erheblichkeit keine
Mittlere Erheblichkeit
mittel *
Mensch (Erholung) Verbesserung Verbesserung Verbesserung keine
Mensch (Lärmimmission)
Mittlere Erheblichkeit
Landschaft Keine Erheblichkeit
Kultur- und Sachgüter
Mittlere Erheblichkeit
Keine Erheblichkeit
Mittlere Erheblichkeit
mittel
Keine Erheblichkeit keine
Verbesserung Verbesserung Verbesserung keine

Seite 63
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes O 25 „Hofgut Oberfeld“ wird im Osten der
Wissenschaftsstadt Darmstadt auf dem Gelände der ehemaligen Meierei die Möglichkeit
der Entwicklung von Wohnbebauung und Arbeitsmöglichkeiten für behinderte Menschen
geschaffen. Zudem wird das Hofgut auf diese Art erhalten bleiben.
Es kommt in Teilen zu einer zusätzlichen Überbauung, jedoch überwiegend auf bereits
versiegelten Flächen. Die Beeinträchtigung des Arten- und Biotoppotentials wird durch eine
sensible Planung, Ausführung und Schutzmaßnahmen für geschützte Arten verhindert.
Andere erhebliche negative Auswirkungen auf die in der Umweltprüfung behandelten
Schutzgüter Wasser, Klima, Luft sowie Sach- und Kulturgüter konnten nicht festgestellt
werden.
Zur Verringerung und Vermeidung der negativen Umweltfolgen durch Bodenversiegelung
aufgrund der Überbauung wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass Niederschlagswasser
zu versickern ist und wasserdurchlässige Materialien zur Oberflächenbefestigung verwendet
werden müssen. Zur Minimierung der Eingriffe in das Biotoppotenzial wird festgesetzt,
dass neu errichtete Wände mit Kletterpflanzen begrünt werden. Der Beeinträchtigung
der Gesundheit des Menschen durch die vorhandenen Emissionsbelastungen wird
durch die Festsetzung von passiven Lärmschutzmaßnahmen Rechnung getragen.
In Anbetracht der positiven Auswirkungen für den Mensch, sowohl für die zukünftigen
Bewohner als auch für Besucher und Erholungssuchende, wird das Vorhaben sehr begrüßt.
Darmstadt, den 17. November 2009
Der Dezernent VI:
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel
Stadtrat