Gemeinde Büttelborn - Portal-Darmstadt

Wissenschaftsstadt Darmstadt 20.11.2009
Begründung
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB)
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 6.5.3
- Bauhaus Drive-In -
für das Gebiet zwischen Otto-Röhm-Straße und Sensfelderweg,
Gemarkung Darmstadt, Flur 14, Flurstücke Nr. 173/1 und Nr. 173/3
Ausschnitt aus der Stadtkarte (ohne Maßstab)
ANLAGE 3

N 6.5.3 Begründung Seite 2
INHALT SEITE
Teil A BEGRÜNDUNG
1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung
5
1.1 Erweiterung und Bestandssicherung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes 5
1.2 Ziele der Raumordnung und Landesplanung
6
1.3 Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung
6
2. Räumlicher Geltungsbereich / Lage des Plangebietes
6
3. Planungsrechtliche Situation
7
3.1 Regionalplan
7
3.2 Flächennutzungsplan
7
3.3 Bebauungsplan
7
3.4 Einzelhandelskonzept
8
3.5 Schutzausweisungen
8
4. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand
8
4.1 Lage des Plangebiets
8
4.2 Bebauung
9
5. Wasserwirtschaftliche Belange
9
5.1 Wasserversorgung
9
5.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz
9
5.3 Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser
9
5.4 Abwasser
9
5.5 Oberirdische Gewässer
10
6. Altflächen
10
7. Umweltverträglichkeit
10
7.1 Unfallrisiko durch Emissionen
10
7.1.1 Störfallbetriebe im Umfeld des Plangebietes
10
7.1.2 Schutzbedürftigkeit des geplanten Sondergebietes
11
7.2 Lärmschutz
12
8. Städtebauliches Konzept
12
8.1 Nutzungskonzept
12
8.2 Bebauungskonzept
12
8.3 Freiflächenkonzept
13
8.3.1 Eingriff in den Naturhaushalt und Beeinträchtigung von Grün- und Freiflächen 13
8.3.2 Eingriffsminimierung / Ausgleichsmaßnahmen
13
8.4 Verkehrskonzept
14
9. Inhalt und Begründung der Festsetzungen
15
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9.1 Art der baulichen Nutzung
15
9.2 Maß der baulichen Nutzung
15
9.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
15
9.4
Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB)
9.5 Einfriedungen
16
10. Hinweise und Empfehlungen
16
10.1 Artenempfehlung
16
11. Planungsstatistik
17
11.1 Gebietsflächen
17
Teil B UMWELTBERICHT (Anlage)
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Begründung

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1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Bauhaus Drive-In“
soll die Erweiterung des vorhandenen Bau- und Gartenfachgeschäftes am Kreuzungsbereich
Carl-Schenck-Ring und Otto-Röhm-Straße um einen Baustoffhandel als Drive-
In ermöglicht werden. Für die geplante Erweiterung von ca. 8.000 m² Gebäudegrundfläche
inklusive Überdachungen der Eingangsbereiche und der Schaffung von
zusätzlichen Stellplätzen wurden die Grundstücke Flurstück Nr. 173/1 und Nr.
173/2 teilweise (jetzt Nr. 173/3) mit insgesamt ca. 13.077 m worben.
2 Fläche er
Das Vorhaben liegt innerhalb des Geltungsbereiches des am 23.05.1991 in Kraft getretenen
Bebauungsplanes "Otto-Röhm-Straße", N 6.5. Im Bereich der geplanten Erweiterung
weist der Bebauungsplan "Gewerbegebiet mit eingeschränkter gewerblicher
Nutzung", "Flächen für Stellplätze" und „private Grünflächen“ aus, wobei im gesamten
Geltungsbereich "Einzelhandelsbetriebe über 800 m z Geschossfläche“ unzulässig
sind.
Die planungsrechtliche Zulässigkeit der Erweiterung ist daher nach den §§ 30 und 31
BauGB nicht gegeben. Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
soll eine planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung des Vorhabens geschaffen
werden.
Veränderte Planungs- und Entwicklungsabsichten der Firma Dreßler Bau und der daraus
resultierende Grundstücksverkauf machen eine Änderung der überbaubaren Flächen
notwendig, um eine sinnvolle bauliche Nutzung der Grundstücke zu ermöglichen. Dies
trifft auch - unabhängig vom Vorhaben BAUHAUS - für andere gewerbliche Nutzungen
zu.
Das Vorhaben soll auf Initiative des Investors auf dessen eigenen Grundstücken realisiert
werden. Investitionsträger ist die Firma "COSMOS Grundstücks- und Vermögensverwaltungs
GmbH, Handelscenter Darmstadt". Die geplante Erweiterung ist
durch die bereits vorhandene Ein- und Ausfahrt zur Otto-Röhm-Straße sowie die vorhandene
Infrastruktur voll erschlossen.
1.1 Erweiterung und Bestandssicherung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes
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Der vorhandene Baumarkt soll durch einen ca. 8.000 m² Bruttogrundfläche großen
Erweiterungsbau incl. Eingangs- und Vorfahrtsüberdachung auf der gegenüberliegenden
Straßenseite ergänzt werden. Die Erweiterung dient insbesondere der verbesserten
Warenpräsentation und Umlagerung eines Schwerpunktes im Bereich Baustoffe
und Garten/Außenanlagenbaumaterialien. Zusätzlich sollen ca. 28 neue PKW Stellplätze
im Freibereich angeboten werden, im eingehausten Drive-In Bereich können ca.
42 PKW und 5 LKW Stellplätze zur Verfügung gestellt werden.
Durch die Erweiterung soll dem vorhandenen Betrieb die Möglichkeit eingeräumt
werden, sich an veränderte Markt- und Wettbewerbsbedingungen anzupassen.
Seit der Eröffnung im Jahre 1997 ist bundesweit ein Trend zur Erweiterung der Leistungspalette
hinsichtlich Drive-In und dort einem erweiterten Angebot von Baustoffen
(Sortimentstiefe) und einer damit verbundenen Verkaufsflächenentwicklung verbunden.

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1.2 Ziele der Raumordnung und Landesplanung
Die Ziele der Raumordnung und Landesplanung werden mit Ausnahme der Abweichung
des "Umwandlungsschutzes" von dargestellten GE-Flächen nicht beeinträchtigt.
Weitere Grundsätze und Ziele der Regionalplanung wie etwa Stärkung des Dienstleistungsschwerpunktes
Darmstadt, der Nutzung von Baulandreserven in bereits erschlossenen
Bauflächen, der Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen und der Kopplung
von Neuansiedlungen an den Ausbau des Öffentlichen Personennahverkehrs werden
durch das Vorhaben unterstützt.
Der beabsichtigte "Umwandlungsschutz" von Gewerbeflächen in Einzelhandelsflächen
ist im vorliegenden Verfahren nicht begründet. In der Wissenschaftsstadt Darmstadt
gibt es große Flächenpotentiale im industriell-gewerblichen Bereich. Durch Umstrukturierungsprozesse
der Großbetriebe sind in den letzten Jahren viele Grundstücke
frei geworden, die ehemals industriell oder gewerblich genutzt waren. Allein in Nachbarschaft
des Vorhabens stehen mehrere Hektar erschlossener Flächen zur Um- und
Wiedernutzung zur Disposition. Durch die bestehende Nachfrage werden diese Potentiale
bei weitem nicht ausgeschöpft, so dass eine Verknappung von Gewerbeflächen
im Bestand in keiner Weise zu befürchten ist.
Planerisches Ziel der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist die Vermeidung von Industrie-
und Gewerbebrachen sowie die aus städtebaulichen, ökonomischen und ökologischen
Gründen sinnvolle Nutzung der bereits erschlossenen, brachliegenden Flächenpotentiale.
Diese "Innenentwicklung" ist auch im Sinne eines sparsamen Flächenverbrauches
und Bodenschutzes Vorzug zu geben vor der Neuerschließung von Bauflächen
außerhalb des bebauten Bereiches.
1.3 Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung
Die Erweiterung des bestehenden Baumarktes hat keine wesentlichen Auswirkungen
auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung. Schädliche Umwelteinwirkungen
i. S. des § 3 BimSchG sind angesichts der umliegenden großgewerblichen Nutzungen
nicht zu erwarten. Negative Auswirkungen für die vorhandene Infrastrukturausstattung,
die Nahversorgung oder für zentrale innerörtliche Versorgungsbereiche sind aufgrund
des Handelssegmentes nicht zu erwarten. Ebenso sind Auswirkungen auf das
Orts- und Landschaftsbild angesichts des gewerblich geprägten Charakters und der umliegenden
Verkehrstrassen nicht zu befürchten.
2. Räumlicher Geltungsbereich / Lage des Plangebietes
Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
wird durch die zeichnerische Darstellung bestimmt.
Der Geltungsbereich hat folgende räumliche Begrenzung:
- Im Norden: Südgrenzen der Flurstücke Nr.168, 169, 170/1, 170/2, 171, 172
- Osten: Sensfelderweg
- Im Süden: Nordgrenze des Flurstücks Nr. 173/4
- Im Westen: Otto-Röhm-Straße
Die Fläche des Plangebietes beträgt ca. 1,3 ha.
Der Geltungsbereich umfasst folgende Parzellen der Gemarkung Darmstadt:
Flur: 14
Parzellen: Nr. 173/1 und Nr. 173/3
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3. Planungsrechtliche Situation
3.1 Regionalplan
Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht am 13.09.2004 (StAnz.
37/04), ist das Plangebiet als „Bereich für Industrie und Gewerbe“ dargestellt.
Bei dem Vorhaben handelt es sich um die Erweiterung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes,
dessen planungsrechtliche Zulässigkeit über die Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes erreicht werden soll. Die Festsetzung einer Gebietsart
nach § 9 Abs. 1 BauGB i. V. mit der BauNVO ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan
zwar nicht erforderlich, dennoch ist das Vorhaben als großflächiger Einzelhandelsbetrieb
entsprechend § 11 Abs. 3 BauNVO einzuordnen.
Mit dem Stadtverordnetenbeschluss vom 28.4.2009 wurde das Einzelhandelskonzept
der Wissenschaftsstadt Darmstadt von 1997 aktualisiert. Dabei wurde die Zone für
großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel um den Bereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes N 6.5.3 arrondiert. Diese Abweichung vom Regionalplan
wurde als Stellungnahme der Wissenschaftsstadt Darmstadt zum Entwurf RPS 2009
vorgebracht.
Unabhängig davon hat das Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung der Wissenschaftsstadt
Darmstadt die Abweichung vom Regionalplan Südhessen 2000 gem. § 12 HLPG
über das Regierungspräsidium Darmstadt beantragt.
3.2 Flächennutzungsplan
Der seit dem 01.04.2006 rechtswirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt
Darmstadt weist das Plangebiet als „Gewerbegebiet“ aus. Um die Nutzung als
großflächiger Einzelhandel zu ermöglichen, ist die Änderung in Sondergebiet Einzelhandel
des Flächennutzungsplanes erforderlich. Das Änderungsverfahren richtet sich
nach § 8 (3) BauGB und erfolgt im Parallelverfahren.
3.3 Bebauungsplan
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Der am 23.05.1991 rechtsverbindlich gewordene Bebauungsplan N 6.5 "Otto-Röhm-
Straße" setzt für den Bereich des Vorhabens "Gewerbegebiet mit eingeschränkter gewerblicher
Nutzung", "Flächen für Stellplätze" und "private Grünflächen" fest.
Die überbaubaren Flächen sind in "Blöcken“ entlang der Otto-Röhm-Straße und im rückwärtigen
Grundstücksbereich entlang der Erschließungsstraße "Sensfelderweg" mit dazwischen
liegenden (Grün-) Zäsuren angeordnet. Die "Blockstruktur" und die Zäsuren
des rechtskräftigen Bebauungsplanes resultieren aus einer Gesamtkonzeption für die
Firma Hottinger (Firma Schenck) auf der Grundlage der Rahmenplanung "Darm-stadt
Nord-West" Anfang der 80er Jahre.
Die Festsetzung der Baugrenzen berücksichtigt weder die vorhandenen Grundstücksgrenzen,
noch die bereits vorhandene Bebauung der Firma Dreßler Bau südlich des
geplanten Vorhabens.
Im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes N 6.5 sind "Einzelhandelsbetriebe
über 800 m 2 Geschossfläche" unzulässig.

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3.4 Einzelhandelskonzept
Das Ziel der Wissenschaftsstadt Darmstadt, die Einzelhandelsbetriebe auf die Innenstadt
zu konzentrieren, kann trotz der Erweiterung des Bau- und Gartenmarktes um ein
Drive-In aufrecht erhalten werden, da die Nachfrage dieser Güter eine gute Erreichbarkeit
mit dem Kfz erfordert und den Rahmenbedingungen und Erfordernissen der Innenstadt
nicht gerecht wird. Eine Konkurrenz für den Innenstadt-Einzelhandel entsteht aufgrund
des Warensortimentes nicht.
Gemäß Beschluss zur Änderung des Einzelhandelskonzepts der Wissenschaftsstadt
Darmstadt ist der Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans in die
Zone einbezogen worden, in der nicht zentrumsrelevanter großflächiger Einzelhandel
zugelassen worden ist.
3.5 Schutzausweisungen
Denkmalschutz
Baudenkmäler und Bodendenkmäler sind im Geltungsbereich des Bebauungsplanes
nicht vorhanden oder zu vermuten. Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt
werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Abteilung Archäologische
Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.
Eine entsprechende textliche Festsetzung ist im Plan enthalten.
Landschaftsschutz und Naturschutz
Der gesamte Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt nicht
im Landschaftsschutzgebiet.
Naturschutzgebiete, Vogelschutzgebiete und FFH-Gebiete werden von der Planung
nicht tangiert.
Baumschutzsatzung
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
und im Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baumschutzsatzung geschützt.
Geschützt sind Bäume, die – gemessen in einem Meter Höhe – bei Laubbäumen
einen Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von
mehr als 90 cm.
Für die notwendigen Zufahrten von der Otto-Röhm-Straße zum Geltungsbereich müssen
5 städtische Straßenbäume beseitigt werden (Baum-Nr.6710.2.1.33 und
6710.2.1.35-38). Hierzu wurde eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen dem
Vorhabenträger und der Wissenschaftsstadt Darmstadt abgeschlossen.
4. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand
4.1 Lage des Plangebiets
Das Plangebiet liegt am Stadtrand von Darmstadt. Direkt im Osten benachbart sind
die Konversionsflächen der Knell. Im Süden befindet sich die Müllverbrennungsanlage.
Gegenüber im Westen an der Otto-Röhm-Straße liegen die Gebäude des bestehenden
Bauhaus-Marktes.
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4.2 Bebauung
Die Liegenschaft ist ein seit Jahren leerstehender ehemaliger Bauhof eines Betonfertigteilwerkes,
hoch versiegelte Freiflächen prägen die Grundstücke.
Die gesamten Aufbauten und die versiegelten Flächen werden im Zuge einer bereits
erteilten Abrissgenehmigung im Zusammenhang mit der Errichtung des Drive-In abgeräumt.
5. Wasserwirtschaftliche Belange
Nach dem gemeinsamen Erlass vom 23. Juni 1997 der zuständigen Ministerien (St.
Anz. 25/1997 S. 1803) müssen Belange der Wasserwirtschaft bei der Bauleitplanung
angemessen berücksichtigt werden. Auf Grundlage der im o.g. gemeinsamen Erlass
enthaltenen Gliederung werden im folgenden die wasserwirtschaftlichen Belange dargestellt.
5.1 Wasserversorgung
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Löschwasser erfolgt durch die HSE
Südhessische Energie AG.
Die Trinkwasserversorgung ist technisch und rechtlich (Wasserwerk und Rohrnetz)
durch die bestehenden Wasserversorgungsanlagen gewährleistet.
Die erforderliche Menge ist durch bestehende wasserrechtliche Genehmigungen abgedeckt
und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne
nachteilige Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereit gestellt.
Löschwasserversorgung
Für den Bereich ist eine Löschwassermenge von 1600 l/min entsprechend 26,7
l/sek. über einen Zeitraum von 2 Std. bereitzustellen. Dies erfolgt durch Eigenbevorratung
von 96 m³ und das öffentliche Netz auf den anliegenden Straßen.
Wasserqualität
Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den Anforderungen
der Trinkwasserverordnung (TWVO).
5.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicherungsgebiet nach dem Hessischen
Wassergesetz.
5.3 Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser
Zur Entlastung des Naturhaushaltes werden die Dachflächenentwässerungen über
Flächenversickerungen (Rigolen) durchgeführt. Ebenso werden PKW-Stellflächen mit
versickerungsfähigen Materialien und Pflastern befestigt.
5.4 Abwasser
Das Plangebiet ist an vorhandene Abwasseranlagen (Kanal, Rückhaltebecken und
Kläranlage) angeschlossen.
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5.5 Oberirdische Gewässer
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.
6. Altflächen
Entsprechend der Aussagen im Landschaftsplan gibt es folgende Altflächen:
� Sensfelder Weg 34 (Hoch- und Tiefbau, Metallbau)
� Sensfelder Weg 32 (Werkstatt und Tankstelle)
Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische
Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt,
die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen,
ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abt. Umwelt Darmstadt (Dez.
IV/Da 41.5) als zuständige Bodenschutzbehörde zu informieren.
Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflächen, schädliche Bodenveränderungen
und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist ebenfalls das Regierungspräsidium
Darmstadt zu beteiligen.
Auf die vorhandenen Altflächen wird unter Ziffer IV. 4 im Planteil verwiesen.
Im Durchführungsvertrag werden Regelungen zur Beseitigung von Altlasten aufgenommen.
7. Umweltverträglichkeit
7.1 Unfallrisiko durch Emissionen
Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes sind Unfallgefahren zu berücksichtigen,
die auf das Gebiet einwirken können. Hierbei sind die Richtlinien 2003/105/EG des
Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2003 zur Beherrschung
der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen (Seveso-II-Richtlinie)
und ihre Umsetzung durch § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) zu berücksichtigen.
Danach sind bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, die
für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass
schädliche Umweltauswirkungen und von schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3
Nr. 5 der Richtlinie 96/82/EG in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen auf
die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige
schutzbedürftige Gebiete, insbesondere öffentlich genutzte Gebiete, wichtige
Verkehrswege, Freizeitgebiete und unter dem Gesichtspunkt des Naturschutzes besonders
wertvolle oder besonders empfindliche Gebiete und öffentlich genutzte Gebäude,
soweit wie möglich vermieden werden. Dabei sind alle möglichen, im Bundesimmissionsschutzgesetz
genannten Immissionen, wie Luftverunreinigungen, Geräusche,
Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Umwelteinwirkungen zu
berücksichtigen. Dies ist durch eine Abstufung zwischen Gebieten unterschiedlicher
Nutzung und ausreichender Abstände zwischen sich gegenseitig beeinträchtigenden
Bauflächen oder, wenn das nicht möglich ist, durch Festsetzung von Ersatzmaßnahmen
zu erreichen.
7.1.1 Störfallbetriebe im Umfeld des Plangebietes
Eine oder mehrere für das Plangebiet zu berücksichtigende Störfallanlagen nach dem
BImSchG und der 12. Verordnung zum Bundesimmissionsschutzgesetz (12.
BlmSchV, Störfallverordnung) befinden sich auf dem Betriebsgelände der Fa. Merck
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nördlich des Plangebietes. Der Rand des Betriebsgeländes der Fa. Merck liegt ca.
600 m vom Plangebiet entfernt. Auf Grundlage des Gutachtens des TÜV Nord vom
Juni 2006 wurde für den Betriebsbereich der Fa. Merck der zu beachtende Achtungsabstand
ermittelt. Das Plangebiet liegt innerhalb dieses Achtungsabstandes.
7.1.2 Schutzbedürftigkeit des geplanten Sondergebietes
Gegen die Aufstellung eines Bebauungsplanes innerhalb eines Achtungsabstandes
einer Störfallanlage bestehen im Allgemeinen keine Bedenken, wenn in dem Gebiet
keine schutzbedürftigen Nutzungen im Sinne der Seveso-II-Richtlinie bzw. von § 50
BlmSchG und keine Nutzungen in denen mit Publikumsverkehr zu rechnen ist, zulässig
sind.
Bei dem geplanten Sondergebiet wird davon ausgegangen, dass durch die vorhabenbezogene
und somit von vorn herein festgeschriebene Nutzung keine wesentliche
Veränderung des eventuell bereits bestehenden Gefährdungspotentials entsteht.
Der geplante neue Standort der Bauhaus Drive-In Arena auf dem Gelände des ehemaligen
Bauhofes der Dreßler Bau GmbH wird keine kundenstromwirksame Vergrößerung
der Einzelhandelsfläche bedeuten. Er dient zur Umlagerung von bestehenden
Sortimenten und Errichtung eines zeitgemäßen, ungeheizten teils wettergeschützten
Verkaufslagers zur Selbstabholung von schweren und massigen Baustoffen mit dem
Kraftfahrzeug des Kunden. Der großhandelsähnliche Betrieb mit Lagerflächen und
Fahr-/Parkspuren trägt nicht zu einer signifikanten Erhöhung der Gesamtkundenanzahl
und der Verkaufsfläche bei.
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Mit den Auswirkungen der Ansiedlung des geplanten Bauhaus Drive-In auf die Kunden-
und Verkehrsfrequenz beschäftigt sich die Gutachterliche Stellungnahme der
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung GmbH (GMA), die im Oktober 2009 erarbeitet
wurde.
Sie belegt, dass durch die Ansiedlung des Vorhabens nur mit einem geringen zusätzlichen
Verkehrsaufkommen zu rechnen ist, weil in dem geplanten Baustoff-Drive-In
kein zusätzliches Warensortiment angeboten wird, das im Planungsgebiet bislang
noch nicht vertreten war. Der Drive-In soll lediglich der Auslagerung des schweren
und massigen Baustoffteilsortiments aus dem in der Otto-Röhm-Straße bereits bestehenden
Baumarkt dienen, damit die Ware besser präsentiert und der Einkaufsvorgang
sperriger Baustoffe für den Abnehmer erleichtert wird. Somit handelt es sich
bei dem geplanten Vorhaben lediglich um eine Anpassung an aktuelle Markterfordernisse.
Bei einem durch die GMA prognostizierten Umsatz des geplanten Drive-In von
6,5 Mio. € errechnet sich ein durchschnittliches Kundenaufkommen von lediglich 16
Personen pro Stunde bzw. 194 Kunden pro Tag, in dem ungünstigsten Fall („worstcase-Szenario“)
von 36 Personen pro Stunde bzw. 433 Personen pro Tag.
Gegenüber der jetzigen planungsrechtlichen Situation würde die geplante Realisierung
des Baustoff-Drive-In nicht nur keine Erhöhung sondern sogar eine Reduzierung
des möglichen Gefährdungspotenzials darstellen: Gemäß dem rechtskräftigen Bebauungsplan
N 6.5 sind derzeit innerhalb des Planareals Einzelhandelsbetriebe unter
800 m² Geschossfläche zulässig. Bei der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben innerhalb
der zulässigen Größenordnung wären daher höhere Kundenfrequenzen möglich
als bei dem extensiv genutzten Baustoff-Drive-In. Somit würde die Umsetzung
des Vorhabens die Verringerung des Gefährdungspotenzials gegenüber der heute
möglichen Nutzung des Planareals bedeuten.
Durch die Errichtung des Vorhabens sind keine neuen oder anderen als die bestehenden
störfallrechtlichen Auflagen zu erwarten.

N 6.5.3 Begründung Seite 12
7.2 Lärmschutz
Vom geplanten Abhollager gehen keine über das im zugrunde liegenden Bebauungsplan
N 6.5 zulässige Maß an Lärmemissionen aus.
Das Abhollager ist keine bezüglich Lärmimmissionen schutzbedürftige Anlage.
8. Städtebauliches Konzept
8.1 Nutzungskonzept
In der zurzeit bestehenden Verkaufseinrichtung des BAUHAUS werden die schweren
und massigen Baumaterialien noch traditionell präsentiert und im räumlichen Zusammenhang
mit dem übrigen Sortiment in geheizten Verkaufsräumen gelagert.
Aufgrund der Entwicklung am Markt hin zu mehr Selbstständigkeit von Kleinhandwerkern
und Eigenbauinitiativen erwartet der Kunde heute ein tieferes Sortiment
auch und gerade im Bereich Baustoffe und Ausbaumaterialien. Die aktuelle Verfügbarkeit
von größeren Mengen gleicher Ware wird vom Markt erwartet.
Das heutige Konzept bietet jedoch für die Gartenbau-, Wandbau- und Außenanlagenwaren
keine ausreichenden Verkaufslagerflächen an. So werden diese Waren zusätzlich
auf improvisierten Zonen im Freien unter temporärer Umnutzung von Parkplätzen
und Umfahrten angeboten und können direkt mit dem Kundenfahrzeug erreicht
werden.
Im neuen Drive-In sollen nun die schweren und massigen Baumaterialien wie Steine,
Zement, Holz, etc. verkauft werden. Der Kunde kann mit seinem Auto direkt in den
Drive-In fahren. Es entsteht zusätzlicher Flächenbedarf durch die Fahr- und Ladespuren
und die Kassenzonen mit Fahrzeugabrechnung.
Betroffene Freiflächen im Bestand des bisherigen Bauhaus-Grundstücks werden wieder
ihrer ursprünglichen Nutzung als Stellplätze für den ruhenden Verkehr oder Umfahrten
zugeführt. Die in den geheizten Hallen befindlichen „Drive In“ - typischen Sortimente
werden zur anderen Seite hin umgelagert und machen Platz für eine Entspannung
und Entdichtung der anderen Warenpräsentationen bei teilweise höherer
Sortimentstiefe.
8.2 Bebauungskonzept
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Der geplante neue Standort der „Bauhaus Drive-In Arena“ auf dem Gelände des ehemaligen
Bauhofes wird durch die Änderung der Präsentation und Verkaufsorganisation
keine wesentliche kundenstromrelevante „Vergrößerung der Einzelhandelsfläche“
bedeuten. Er dient zur Umlagerung von bestehenden Sortimenten und Errichtung eines
zeitgemäßen Verkaufslagers zur Selbstabholung von schweren und massigen
Baustoffen mit dem Kraftfahrzeug des Kunden. Der großhandelsähnliche Betrieb mit
Lagerflächen und Fahr-/Parkspuren trägt nicht zu einer signifikanten Erhöhung der
Gesamtkundenanzahl und der Verkaufsfläche bei.
Die eingeschossige ungeheizte Halle mit teilweise nicht überdachter umwandeter
Freifläche ermöglicht durch lastkraftwagentaugliche Ein- und Ausfahrten, Fahrspuren

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und Bewegungsflächen eine moderne und zeitgemäße Präsentation der Waren im
Baustoffhandel. Gleichzeitig werden die Lagerkapazitäten vor Ort erhöht.
8.3 Freiflächenkonzept
Aufgrund der Nutzungsart weisen die Freiflächen trotz der großflächigen Bebauung
einen Grünanteil von 20% der Grundstücksfläche auf. Stellflächen für Kraftfahrzeuge
sind überwiegend im Bauwerk integriert. Die Kombination von Lieferzufahrten mit
Feuerwehrumfahrten und die Möglichkeit der Grundstücksdurchfahrt von der Otto-
Röhm-Straße zum Sensfelderweg optimieren die versiegelten Flächen zugunsten der
Grünbereiche.
Die Parkstellflächen sind an einer zentralen Zu- und Ausfahrt konzentriert.
Liefer- und Feuerwehrein und –ausfahrten dienen dem Kundenverkehr mit Anhängerfahrzeugen
als zusätzliche Bewegungsfläche im westlichen Grundstücksbereich. Diese
Flächen haben ein geringes Verkehrsaufkommen.
8.3.1 Eingriff in den Naturhaushalt und Beeinträchtigung von Grün- und Freiflächen
Für das geplante Vorhaben besteht bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung bereits
Baurecht nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan N 6.5. Der Bereich der Erweiterung
ist durch ein großzügiges Baufenster abgedeckt, die Grundfläche beträgt
max. 8.000m 2 , die GRZ einschließlich der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO genannten
Anlagen beträgt 0,8.
Die Beeinträchtigung des Naturhaushaltes besteht im Wesentlichen in der Bebauung
und Versiegelung der bisherigen Brach- und Vegetationsflächen sowie der überwiegenden
Entfernung der ruderalen Vegetation in den Randzonen des ehemaligen Betriebs-/Bauhofes.
Das Grundstück liegt bereits seit mehreren Jahren brach und befindet sich im Stadium
der Sukzession, wobei Fahrspuren, Bodenveränderungen, Aufschüttungen und
eine unterschiedliche Entwicklung der Krautvegetation auf deutliche Störungen und
Eingriffe hinweisen. Punktuell aufkommende Weiden- Ahorn-, Birken- und Ailanthusbäume
sind nur wenige Jahre alt.
Neben dem Baukörper müssen Zufahrts- und Anfahrtsflächen sowie die notwendigen
Stellplätze zur Verfügung gestellt werden, so dass insgesamt ca. 80 % der Grundstücksfläche
überbaut, versiegelt oder teilversiegelt werden.
8.3.2 Eingriffsminimierung / Ausgleichsmaßnahmen
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Als Ausgleich für die wegfallende Vegetation erfolgen Baumpflanzungen entlang der
Grundstücksgrenzen, im Bereich der Stellplätze und im Bereich einer größeren zusammenhängenden
Grünfläche am westlichen und östlichen Grundstücksbereich.
Neben den Stellplatzflächen sind unversiegelte, nicht befahrbare Pflanzstreifen vorgesehen.
Insgesamt ist die Anpflanzung von ca. 16 großkronigen Bäumen im Bereich des
Erweiterungsgrundstückes festgesetzt.
Für die anzupflanzenden Bäume und Sträucher ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan
eine Pflanzliste nach Vorgabe des Grünflächen- und Umweltamtes als Hinweis enthalten.

N 6.5.3 Begründung Seite 14
Durch das geplante Vorhaben entfallen im Geltungsbereich die in dem Bebauungsplan
N 6.5 festgesetzten privaten Grünflächen und private Grünflächen mit integrierten KFZ-
Stellplätzen.
Als wesentlicher Ausgleich werden die Dachflächen des Drive-In mit einer mindestens 5
cm starken Substratschicht teilbegrünt. Die Fläche der Dachbegrünung beträgt planerisch
3.900 m².
Für die Dachbegrünung sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan grüngestalterische
Festsetzungen getroffen.
Nicht zwingend in vollversiegelter Bauweise herzustellende Funktionsflächen (z.B. Feuerwehrumfahrten,
PKW-Stellplätze) werden in Rasenpflaster oder versickerungsfähigem
Pflaster errichtet.
Für die teilversiegelten Flächen sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan grüngestalterische
Festsetzungen getroffen.
Auf befestigten Flächen oder Dächern anfallendes Niederschlagswasser wird über bewachsene
Bodenschichten oder Rigolen innerhalb des Vorhabengebietes versickert.
Für die Versickerung sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan grüngestalterische
Festsetzungen getroffen.
Durch die Kombination dieser Maßnahmen werden erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen
vermieden bzw. kompensiert und Eingriffe in den Naturhaushalt vollständig
ausgeglichen.
8.4 Verkehrskonzept
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Der Standort des Vorhabens ist bereits derzeit verkehrstechnisch gut erschlossen.
Durch den Ausbau des Carl-Schenck-Rings wird die Anbindung an das örtliche und
überörtliche Verkehrsnetz verbessert und durch die gesteigerte Leistungsfähigkeit der
angrenzenden Straßen eine optimale Erschließung hergestellt. Durch die umgebende
Bebauung mit überwiegend gewerblicher Nutzung und einem großen Abstand zur
nächstgelegenen Wohnbebauung wird eine Beeinträchtigung von Wohnbereichen
weitgehend ausgeschlossen.
Die Haltestelle in der Otto-Röhm-Straße sorgt für eine gute Erreichbarkeit mit dem
ÖPNV.
Eine über das Maß der heutigen Verkehrsbelastung hinausgehende Mehrbelastung
durch den Neubau ist nicht zu erwarten. Es finden Umlagerungen zwischen den unterschiedlichen
Verkaufsformen statt.
Einerseits sollen mit dem Drive-In Kleinhandwerker als Kunden gewonnen werden,
andererseits soll dies auch eine spezielle Dienstleistung gegenüber dem „normalen“
Kunden sein. Anstatt größere und schwere Ware mühsam auf den Einkaufswagen laden
zu müssen, und diesen durch die reguläre Kasse zu schieben, hat der Kunde hier
die Möglichkeit den Einkauf direkt in sein Auto zu verladen.
Durch die neue Verkaufsstätte ist keine Steigerung der Kundenzahl zu erwarten, da
die Art und Weise der großhandelsähnlichen Angebotspalette im Drive-In den Einsatz
von Lastwagen, Kleintransportern und Fahrzeugen mit Anhängern erlaubt. Damit ist

N 6.5.3 Begründung Seite 15
pro Kunde eine höhere Warenbewegung bei einem Besuch möglich und tendenziell
somit die Anzahl der Besuche kleiner als in der bestehenden Verkaufsstätte.
Mit den Auswirkungen der Ansiedlung des geplanten Bauhaus Drive-In auf die Kunden-
und Verkehrsfrequenz beschäftigt sich die Gutachterliche Stellungnahme der
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung GmbH (GMA), die im Oktober 2009 erarbeitet
wurde.
Bei einem durch die GMA prognostizierten Umsatz des geplanten Drive-In von
6,5 Mio. € errechnet sich ein durchschnittliches Kundenaufkommen von lediglich
16 Personen pro Stunde bzw. 194 Kunden pro Tag, in dem ungünstigsten Fall
(„worst-case-Szenario“) von 36 Personen pro Stunde bzw. 433 Personen pro Tag.
Damit sind auch keine negativen Auswirkungen auf die Leistungsfähigkeit des benachbarten
Verkehrsknotenpunktes oder der Zubringerstraßen zu erwarten.
9. Inhalt und Begründung der Festsetzungen
9.1 Art der baulichen Nutzung
Die Festsetzung einer Baugebietsart entsprechend der BauNVO ist im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan nicht notwendig. Die Art der baulichen Nutzung wird durch die
Nennung der zulässigen Nutzungen „Bau- und Heimwerkerfachmarkt als Drive-In“ ausreichend
konkretisiert.
9.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Gebäudehöhe und
der zulässigen Grundfläche, bzw. der Grundflächenzahl festgesetzt. Zur Vereinfachung
des Planvollzuges wird auf die Festsetzung von Geschossflächenzahl, Baumassenzahl
und der Zahl der Vollgeschosse bewusst verzichtet. Das Maß der baulichen Nutzung
für das Vorhaben ist durch die Festsetzung der Gebäudehöhe und der Grundfläche
ausreichend definiert.
Die Höhen betragen max. 140,00 m ü. NN an der obersten Außenwandbegrenzung mit
dem Höhenbezugspunkt des im Planteil markierten Kanaldeckels auf der Otto-Röhm-
Straße (HD =128,28 m ü. NN).
Die zulässige Grundfläche (GR) wird absolut auf max. 8.000 m² inklusive der Überdachung
des Eingangs- und Vorfahrtbereiches festgesetzt. Dies entspricht einer GRZ
von ca. 0,6 für die bauliche Hauptanlage. Die geplante GRZ liegt damit unter dem bisher
zulässigen Maß des Bebauungsplanes N 6.5. Für die Hinzurechnung der Grundflächen
nach § 19 Abs. 4 BauNVO wird eine GRZ von insgesamt 0,8 festgesetzt.
9.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
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Auf die Festsetzung der Bauweise wird verzichtet. Die Gebäudelänge für den Baumarkt
beträgt mehr als 50 m; die erforderlichen Abstandsflächen der Hessischen
Bauordnung sind einzuhalten.
Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch die zeichnerische Festsetzung einer
Baugrenze bestimmt. Geringfügige Überschreitungen beispielsweise für Fluchttrep-

N 6.5.3 Begründung Seite 16
pen, Vordächer und Dachüberstände sind unter Einhaltung der max. zulässigen
Grundfläche zulässig.
9.4 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB)
Zur Begrünung der Stellplatzflächen und der Grünflächen entlang der Grundstücksflächen
sind insgesamt ca. 16 großkronige Bäume festgesetzt. Entlang der Grundstücksgrenzen
West und Ost ist ein Pflanzstreifen mit Heckenanpflanzungen vorgesehen.
Die festgesetzten anzupflanzenden Bäume entsprechen dem Stellplatzschlüssel
von mind. 1 Baum pro 4 Stellplätzen im Außenbereich.
9.5 Einfriedungen
Einfriedungen zur Nachbargrundstücksgrenze sind in einer Höhe von 2,00 m zulässig.
Die interne Einfriedung ohne Gebäudewirkung im Bereich der Anlieferungszone ist
mit einer Höhe von max. 4,00 m insbesondere auch zur südlichen Nachbargrundstücksgrenze
zulässig. Als Material ist ein lichtgrauer Metallgitterzaun vorgesehen.
Bei der Errichtung der Einfriedungen sind die Abstandsflächen nach § 6 HBO zu beachten.
10. Hinweise und Empfehlungen
10.1 Artenempfehlung
Die Artenempfehlung wird auf die allgemeine Vorgabe reduziert, dass die Verwendung
heimischer, standortgerechter Arten empfohlen wird.
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Eine Liste einheimischer Bäume, Sträucher und Ranker ist in den textlichen Festsetzungen
unter Ziffer IV.7 des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes enthalten.

N 6.5.3 Begründung Seite 17
11. Planungsstatistik
11.1 Gebietsflächen
Geltungsbereich (gesamt)
davon:
1,3 ha = 100,0 %
Grünfläche G1 und G2 0, 26 ha = 20,0 %
Gebäude-, Verkehrs- und Stellplatzflächen 1,04 ha = 80,0 %
TEIL B UMWELTBERICHT (Anlage)
Der Dezernent VI:
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel
Stadtrat
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan
N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“
Teil B der Begründung:
Umweltbericht
Bresch Henne Mühlinghaus BHM Planungsgesellschaft mbH BDLA
Heinrich-Hertz-Straße 9 • 76646 Bruchsal • fon 07251-98198-0 • fax -29 • info@bhmp.de
Rheinstraße 99.4 • 64295 Darmstadt • fon 06151-81297-768 • fax -769 • www.bhmp.de
Bearbeiter: Dipl.-Ing. Jochen Bresch, Dipl.-Biol. Brigitte Hasper
Projekt 200931 November 2009

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Inhalt
Inhalt
1 Anlass und Aufgabenstellung............................................................................................. 3
2 Beschreibung des Planvorhabens ..................................................................................... 3
3 Vorgaben, Planungsgrundlagen......................................................................................... 3
4 Beschreibung der Umwelt im Wirkungsbereich des Vorhabens...................................... 4
4.1 Übersicht (naturräumliche Lage, Nutzungen)................................................................ 4
4.2 Schutzgut Mensch ........................................................................................................ 4
4.2.1 Situation 4
4.2.2 Vorbelastungen ..............................................................................................................................5
4.2.3 Bewertung ......................................................................................................................................5
4.3 Schutzgut Boden .......................................................................................................... 6
4.3.1 Situation 6
4.3.2 Vorbelastungen ..............................................................................................................................6
4.3.3 Bewertung ......................................................................................................................................7
4.4 Schutzgut Wasser......................................................................................................... 7
4.4.1 Situation 7
4.4.2 Vorbelastungen ..............................................................................................................................8
4.4.3 Bewertung ......................................................................................................................................8
4.5 Schutzgut Klima............................................................................................................ 8
4.5.1 Situation 8
4.5.2 Vorbelastungen ..............................................................................................................................9
4.5.3 Bewertung ......................................................................................................................................9
4.6 Schutzgut Arten und Lebensräume............................................................................... 9
4.6.1 Situation Biotoptypen .....................................................................................................................9
4.6.2 Situation Fauna ............................................................................................................................10
4.6.3 Vorbelastungen ............................................................................................................................10
4.6.4 Bewertung ....................................................................................................................................10
4.7 Schutzgut Landschaftsbild .......................................................................................... 11
4.7.1 Situation 11
4.7.2 Vorbelastungen ............................................................................................................................11
4.7.3 Bewertung ....................................................................................................................................11
4.8 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter .................................................................. 12
5 Alternativenprüfung........................................................................................................... 12
6 Wirkungsprognose ............................................................................................................ 12
6.1 Status-quo-Prognose.................................................................................................. 12
6.2 Wirkungsprognose (Planfall) und Maßnahmen zu Vermeidung, Minderung und
Ausgleich.................................................................................................................... 13
6.2.1 Schutzgut Mensch........................................................................................................................13
6.2.2 Schutzgut Boden..........................................................................................................................15
6.2.3 Schutzgut Wasser ........................................................................................................................17
6.2.4 Schutzgut Klima ...........................................................................................................................19
6.2.5 Schutzgut Arten und Lebensräume .............................................................................................21
6.2.6 Landschaftsbild und Erholung......................................................................................................24
6.2.7 Kultur- und Sachgüter ..................................................................................................................24
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Inhalt
7 Eingriffs- Ausgleichs Bilanz.............................................................................................. 25
8 Technische Verfahren sowie Hinweise auf Schwierigkeiten .......................................... 28
8.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung ............................................................ 28
8.2 Hinweise auf Schwierigkeiten ..................................................................................... 28
9 Monitoring.......................................................................................................................... 28
10 Allgemein verständliche Zusammenfassung................................................................... 28
Tabellenverzeichnis
Tab. 1 Bewertung der Biotoptypen im Untersuchungsraum ...............................................10
Tab.2 Eingriffs-/Ausgleichsbilanz ……………….............................................. ……………27
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Übersicht über die zulässigen Nutzungen innerhalb des Vorhabensgebietes und deren
Zuordnung zu den Nutzungstypen der Kompensationsverordnung (KV).................26
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 3
1 Anlass und Aufgabenstellung
Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr.7 und § 1a BauGB wird im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „N 6.5.3- Bauhaus Drive-In -“
eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen
ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Das Ergebnis der Um-
weltprüfung ist in der Abwägung zu berücksichtigen.
2 Beschreibung des Planvorhabens
Innerhalb des Gewerbegebietes entlang der Otto-Röhm-Straße in Darmstadt ist geplant das be-
stehende Bauhaus durch einen Drive-In-Baustoffhandel zu erweitern. Da auf den im rechtsgültigen
Bebauungsplan "Otto-Röhm-Straße", N 6.5 als "Gewerbegebiet mit eingeschränkter gewerblicher
Nutzung", "Flächen für Stellplätze" und „private Grünflächen“ ausgewiesenen Flächen "Einzelhan-
delsbetriebe über 800 m² Geschossfläche“ bisher nicht zulässig sind, soll durch Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Bauhaus Drive-In“ die Erweiterung des bestehenden
Baumarktes ermöglicht werden.
Lage, Abgrenzung und Größe des Vorhabensgebietes sowie der Umfang des geplanten Vorha-
bens werden in Teil 1 der Begründung zum B-Plans (Kapitel 1 und 2) genau beschrieben.
3 Vorgaben, Planungsgrundlagen
Die Vorgaben des Regionalplans „Südhessen 2000“ und des derzeit gültigen Flächennutzungs-
plans Darmstadt sowie die Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplans N 6.5 "Otto-Röhm-
Straße" sind in Teil 1 der Begründung (Kapitel 3) dargestellt.
Das Leitbild des Landschaftsplanes 1 stellt das gesamte Vorhabengebiet sowie seine unmittelbare
Umgebung als Bereich zur „Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten Bauflächen“ dar. Die in
Entfernungen von 150m bzw. 250m nördlich in und westlich des Vorhabengebietes verlaufenden
unbebauten Bereiche werden als „Erhalt/Ausbau von wichtigen Grünverbindungen“ bzw. als „Er-
halt/Ausbau von Grünflächen“ dargestellt.
Ausgewiesene Schutzgebiete sind im Vorhabensgebiet nicht vorhanden.
Etwa 500 mm bis 600 m nördlich des Vorhabengebietes befindet sich das Betriebsgelände der
Merck KGaA, das unter den Anwendungsbereich der Seveso-Richtlinie / StörfallV fällt. Für die in
Nachbarschaft zum Betriebsgelände befindlichen Bereiche wurden im Rahmen eines Gutachtens
des TÜV Nord Achtungsgrenzen aufgrund der auf dem Betriebsbereichreal vorhandenen oder
1
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 4
möglicherweise einsetzbaren stofflichen Gefahrenpotentials ermittelt, innerhalb derer sich das
Vorhabengebiet befindet.
4 Beschreibung der Umwelt im Wirkungsbereich des
Vorhabens
4.1 Übersicht (naturräumliche Lage, Nutzungen)
Der Vorhabensstandort liegt im Naturraum „Hessischen Rheinebene“ – Teilgebiet „Griesheim-
Weiterstädter-Sand“ auf einer Höhe von ca. 130m. Der Standort liegt im Nordwesten der Stadt
Darmstadt innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes „N 6.5 – Otto-Röhm-Straße“
und wird im Westen von der Otto-Röhm-Straße, im Osten vom Sensfelderweg, im Norden von der
bestehenden Bebauung entlang des Sensfelderwegs sowie im Süden von Industriebrachen und
dem daran anschließenden Gelände der Müllverbrennungsanlage begrenzt. Das Vorhabensgebiet
umfasst das Flurstück 173/1 sowie den nördlichen Bereich des Flurstückes 173/2. Der rechtsgülti-
ge Bebauungsplan weist für das Vorhabensgebiet Gewerbegebiete mit eingeschränkter Nutzung in
blockweiser Gliederung mit ein bis drei Vollgeschossen aus, in denen ein Versiegelungsgrad von
bis zu 80% der Fläche zulässig ist. Darüber hinaus bestehen Private Grünflächen, auf denen Teil-
bereiche (Private Grünflächen mit integrierten KfZ-Stellplätzen) im nördlichen Teilbereich bis zu
75% als Stellflächen genutzt werden können. Im Nordwesten des Vorhabensgebietes besteht ein
Pflanzgebot für drei standortgerechte, einheimische Bäume. Dieser rechtliche Zustand ist der Be-
urteilung im Rahmen des Umweltberichts als Bestand zugrunde zu legen.
4.2 Schutzgut Mensch
4.2.1 Situation
Das Vorhaben liegt innerhalb eines bestehenden Gewerbegebietes. Die nächstgelegene Wohnbe-
bauung westlich der Straße „Im Tiefen See“ bzw. östlich der Kasinostraße ca. 300m entfernt. Die
unmittelbare Umgebung des Vorhabensgebietes wird im Norden, Osten und Süden von den Flä-
chen des Gewerbegebietes, das das Betriebsgelände des Müllheizkraftwerkes mit einschließt,
sowie im Osten von dem ehemaligen Ausbesserungswerk der Bahn eingenommen. Etwa 500 m
bis 600 m nördlich des Vorhabengebietes befindet sich das Betriebsgelände der Merck KGaA,
eines weltweit tätigen Chemieunternehmens, das gem. Artikel 2 der RL 96/82/EG 2 als „Betrieb in
dem gefährliche Stoffe vorhanden sind“ einzustufen ist.
Flächen mit Funktionen für die Erholung oder Erholungseinrichtungen sind nicht vorhanden.
2 Richtlinie 96/82/EG des Rates vom 9. Dezember 1996 zur Beherrschung der gefahren bei schweren Unfäl-
len mit gefährlichen Stoffen. Änderungen 2003/105/EG ABI.EG L 345 v. 31.12.2003 S. 97; in Kraft getreten
am 31. Dezember 2003
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 5
4.2.2 Vorbelastungen
Vorbelastungen für das Schutzgut Mensch ergeben sich aus
� der gewerblichen Nutzung des Vorhabensgebietes und seiner unmittelbaren Umgebung.
� der akustischen Belastungen durch den fließenden Verkehr
� die der Erholung wenig dienlichen fehlenden landschaftlichen Reize (Gewerbebauten, Ver-
kehrsflächen, Parkplätze und das Müllheizkraftwerk)
� dem Gefahrenpotential, das vom Betriebsgelände der Firma Merck ausgeht (im Zuge von
Planungsvorhaben müssen gem. §50 BIMSchG 3 u.a. die Auswirkungen bei „schweren Un-
fällen im Sinne des Artikels 3 Nr.5 der Richtlinie 96/82/EG“ auf dem Betriebsgelände der
Merck KGaA auf die Nachbarschaft in der planerische Abwägung berücksichtigt werden).
4.2.3 Bewertung
Die beurteilungsrelevanten Merkmale für das Schutzgut Mensch werden unter den Aspekten
Wohn- und Arbeitsumfeld (Leistung einer Fläche für Arbeiten, Wohnen und Erholung im unmit-
telbaren Wohn- und Arbeitsumfeld) und Erholung und Freizeit (Leistung einer Fläche für Freizeit,
Sport oder Erholung außerhalb des unmittelbaren Wohnumfelds) zusammengefasst. Im Mittelpunkt
der Betrachtung steht dabei die spezifische Empfindlichkeit der verschiedenen Flächen-
nutzungstypen gegenüber den vom Vorhaben ausgehenden Wirkungen. Es sind dies im einzelnen:
� eine geringfügige Erhöhung des Verkehrsaufkommens durch die geringfügige Erhöhung
des Ziel-Quellverkehrs
� die planerische Beachtung des Gefahrenpotentials das vom Betriebsgelände der Merck
KGaA ausgeht und im Zuge der Überplanung des bestehenden Bebauungsplanes (Dieser
genießt Bestandsschutz und unterliegt daher nicht dem § 50 BImSchG bzw. Artikel 12-
Richtlinie 96/82/EG) zu berücksichtigen ist.
Aufgrund der bestehenden Vorbelastungen innerhalb des bestehenden Gewerbegebietes, ist die
Vorhabensfläche als Wohn- und Arbeitsumfeld von allgemeiner und für die menschliche Erholung
und Freizeit von untergeordneter Bedeutung einzustufen.
Das Vorhabengebiet liegt im Randbereich der Achtungsgrenzen aus „realen Gefahrenpotentialen„
das vom Betriebsgelände der Merck KGaA ausgeht“ sowie nahezu vollständig innerhalb der Ach-
tungsgrenze für die „vorbeugend auch im Freien angenommenen Handhabung der 1m³ Gebinde
Thionylchlorid im Bereich dreier Produktionen“ 4 . Innerhalb dieser Achtungsgrenzen „wird von Nut-
3 "Bundes-Immissionsschutzgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. September 2002. (BGBl. I
S. 3830), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. August 2009 (BGBl. I S. 2723) geändert worden
ist"
4 Vgl. hierzu die Abbildung auf Seite 50 von 61 in: TÜV Nord (2006): Gutachten zur Verträglichkeit des Be-
triebsbereiches der Merck KGaA mit den Planungen in dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des
§ 50 BImSchG bzw. des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie.
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 6
zungen mit starkem Publikumsverkehr [, wozu auch Einkaufszentren und größere Fachmärkte ge-
hören] generell abgeraten“ 5 . Innerhalb des Geltungsbereiches des derzeit geltenden Bebauungs-
planes „N6.5 – Otto-Röhm-Straße“ gelten die oben erläuterten Vorgaben nicht, da dieser Be-
standsschutz genießt.
Das von dem Betriebsgelände der Merck KGaA ausgehende Gefahrenpotential besteht unabhän-
gig von seiner planerischen Betrachtung als bestehend einzustufen, das Vorhabengebiet liegt da-
bei im äußeren Bereich der ermittelten Achtungsgrenzen, die zum Teil auf vorsorglichen Annahmen
beruhen. 6
4.3 Schutzgut Boden 7
4.3.1 Situation
Das gesamte Vorhabensgebiet weist einen insgesamt relativ gleichförmigen Bodenaufbau auf. Der
anstehende Boden besteht aus schluffigen Sanden, die lokal durch geringmächtige Schlufflinsen
unterbrochen sind. Über diesen lagert eine bis zu 2 m mächtige Schicht aus anthropogen aufgefüll-
tem, überwiegend schluffigem, kiesigem Sandboden, der bereichsweise mit Bauschutt durchsetzt
ist.
4.3.2 Vorbelastungen
Auf der Fläche sind folgende potentielle Verdachtsflächen für Untergrundverunreinigungen vor-
handen:
� Am Sensfelderweg befinden sich ein 4-geschossiges zu Wohnzwecken genutztes Gebäude
mit 1-geschossigem Anbau sowie weitere Wohnbaracken. Im Untergeschoss des Wohn-
hauses befindet sich ein kellergeschweißter Heizöllagertank. Der Tank (Bj. 1973) ist in ei-
nem sehr guten Zustand und befindet sich innerhalb eines mit Schutzanstrich versehenen
Tankraumes.
� Auf dem zentralen Bereich liegt eine offene ehem. Produktionshalle. Innerhalb des Gebäu-
des befindet sich eine LKW- Montagegrube. Diese zeigte keinerlei Hinweise auf Verunrei-
5 TÜV Nord (2006): Gutachten zur Verträglichkeit des Betriebsbereiches der Merck KGaA mit den Planun-
gen in dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie
6 TÜV Nord (2006): Gutachten zur Verträglichkeit des Betriebsbereiches der Merck KGaA mit den Planun-
gen in dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie
7 Ingenieurbüro für Geotechnik - IBG (2008): Neubau Drive-In BAUHAUS Darmstadt Baugrunduntersu-
chung/Gründung/Altlastuntersuchung. Projekt-Nr.: 138-08. Worms.
Wissenschaftsstadt Darmstadt – Grünflächen und Umweltamt (2004): Landschaftsplan Darmstadt: Kurzfas-
sung. Held, A. & Fleischmann, W. (Bearb.).
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 7
nigungen. An der Nordostecke des Gebäudes befindet sich innerhalb einer Betongrube ein
älterer gusseiserner Ölabscheider.
Konkrete Hinweise auf mögliche Untergrundverunreinigungen ergaben sich bei den oben be-
schriebenen Verdachtsflächen nicht.
4.3.3 Bewertung
In Anlehnung an § 2 BBodSchG werden folgende Bodenfunktionen unterschieden:
• Funktion Lebensraum für Menschen, Tiere, Pflanzen und Bodenorganismen
• Funktion der Böden als Ausgleichskörper im Wasserhaushalt: Bestandteil des Natur-
haushalts (Wasser- und Nährstoffkreisläufe)
• Funktion als Filter und Puffer für Schadstoffe und zum Schutz des Grundwassers
• Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte
• Nutzungsfunktion als Rohstofflagerstätte; Fläche für Siedlungen, Verkehr etc.; Land-
und Forstwirtschaft
Der Boden innerhalb des Vorhabensgebietes wird als Fläche für Siedlung und Verkehr genutzt.
Durch den hohen Versiegelungsgrad bzw. die Überprägung für bauliche Zwecke hat der überwie-
gende Teil der Böden seine Funktionen als Lebensraum für Menschen, Tiere, Pflanzen und Bo-
denorganismen, als Ausgleichskörper im Wasserhaushalt und als Filter und Puffer für Schadstoffe
und zum Schutz des Grundwassers verloren. Einzig die Böden innerhalb der flächenmäßig nur
gering vertretenen gärtnerisch gestalteten Grünflächen können diese Funktionen noch überneh-
men.
4.4 Schutzgut Wasser 8
4.4.1 Situation
Der Vorhabensstandort liegt außerhalb von Wasserschutzgebieten, auch Still- und Fließgewässer
sind innerhalb des Vorhabensgebietes nicht vorhanden. Aufgrund des im rechtsgültigen Bebau-
ungsplan zulässigen hohen Versiegelungsgrades, der Einleitung des abfließenden Oberflächen-
wassers in die Kanalisation und dem nur geringen Anteil an Grünflächen in denen Versickerung
stattfindet, ist im Vorhabensgebiet die Grundwasserneubildung sehr gering.
8 Wissenschaftsstadt Darmstadt – Grünflächen und Umweltamt (2004): Landschaftsplan Darmstadt: Kurz-
fassung. Held, A. & Fleischmann, W. (Bearb.)
Ingenieurbüro für Geotechnik - IBG (2008): BV BAUHAUS Drive In, Darmstadt, Grundwasserbelastungen:
Kurzbericht. Projekt-Nr.: 138-08. Worms.
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 8
4.4.2 Vorbelastungen
Im Zuge der Baugrunduntersuchungen wurde das Grundwasser im Vorhabensgebiet auf mögliche
Schadstoffbelastungen untersucht. Hierbei wurde eine geringe Belastung (13,5-14,1 µg/l) mit leich-
flüchtigen chlorierten Kohlenwasserstoffen (LHKW) festgestellt. Die hierbei festgestellten Schad-
stoffe finden bei der Lackverarbeitung, der chemischen Textilreinigung und der Metallverarbeitung
Verwendung. Für das ehem. Dressler-Gelände ist die Verwendung dieser Stoffe nicht bekannt,
wohl aber für das östlich des Vorhabengebietes gelegene ehem. Ausbesserungswerk der Bundes-
bahn. Mit hoher Wahrscheinlichkeit ist dort die Emissionsquelle für die Grundwasserbelastung im
Vorhabengebiet zu suchen.
4.4.3 Bewertung
Gemäß der hessischen Verwaltungsvorschrift zur Erfassung, Bewertung und Sanierung von
Grundwasserverunreinigungen (GWS-VwV vom 30.09.05) beträgt der Schwellenwert für Grund-
wasserbelastungen 20 µg/l. Die festgestellten Belastungen liegen unterhalb des Schwellenwertes
bei dessen Überschreitung der Verdacht auf eine Grundwasserverunreinigung besteht und von
den Seiten der Behörden weiterführende Untersuchungen für erforderlich erachtet werden.
Die Grundwasserneubildung ist stark beeinträchtigt.
4.5 Schutzgut Klima 9
4.5.1 Situation
Das Großklima wird von der Lage der Stadt Darmstadt in der Übergangszone zwischen der war-
men, trockenen Rheinebene und dem kühleren, niederschlagsreicheren Odenwald bestimmt. Das
Großklima wird durch folgende klimatische Erscheinungen geprägt:
� durch milde Winter und warme Sommer, bei einer Jahresmitteltemperatur von etwa 10°
Celsius. Während der Sommermonate ist das Gebiet strahlungsbegünstigt und weist eine
hohe Wärmebelastung, häufig in Verbindung mit Schwüle, auf. Im Herbst und Winter kehrt
sich dieses Verhältnis um, da die Rheinebene dann mit stabilen Kaltluftschichten erfüllt ist
(Inversionslagen). Es bilden sich Dunst und Nebel. Während dieser austauscharmen Wet-
terlagen besteht die Gefahr erhöhter Luftverschmutzung und Smogbildung. Die Hessische
Flechtenkartierung (HLfU 1995) weist Darmstadt und das gesamte Rhein-Main-Gebiet als
sehr hoch belastet aus.
� geringe Niederschläge, der mittlere Jahresniederschlag beträgt 600-650mm
� vorherrschende Winde mit mittleren Windgeschwindigkeiten aus westlichen Richtungen,
Ostwindlagen nehmen lediglich ein Drittel aller Windrichtungen ein. Windarme Wetterlagen
sind selten.
9 Wissenschaftsstadt Darmstadt – Grünflächen und Umweltamt (2004): Landschaftsplan Darmstadt: Kurz-
fassung. Held, A. & Fleischmann, W. (Bearb.)
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 9
Das Lokalklima wird durch die Lage des Vorhabengebietes liegt im Bereich der Darmstädter In-
nenstadt, innerhalb eines bestehenden Gewerbegebietes charakterisiert. Dieses weist, wie auch
der Großteil des Stadtgebietes, einen hohen Versiegelungsgrad auf und ist als thermisches Belas-
tungsgebiet ausgewiesen. Etwa 300 m nördlich des Vorhabensgebietes befindet sich eine in West-
Ost-Richtung verlaufende im Landschaftsplan als wichtige Grünverbindung ausgewiesene Freihal-
tetrasse, die die Barrierewirkung der bestehenden Bebauung für die östlicher gelegenen Stadtge-
biete etwas abmildert.
4.5.2 Vorbelastungen
Vorbelastungen bestehen durch:
� häufige Temperaturinversionen mit Dunst und Hochnebel, verbunden mit einer Schadstoff-
anreicherung der Luft
� hohe Wärmebelastung, häufig verbunden mit Schwüle
� Überhitzung durch den hohen Anteil voll versiegelter Flächen innerhalb des Gewerbegebie-
tes und der umliegenden Wohngebiete
� mäßige Belastung der Lufthygiene durch Emissionen aus Gewerbe, KFZ-Verkehr und dem
südlich der Vorhabenfläche gelegenen Müllheizkraftwerk
4.5.3 Bewertung
Das Planungsgebiet befindet sich in einem stadtklimatisch beeinflussten und thermisch belasteten
Klimabereich. Diese Situation wird geringfügig durch die nördliche Grünverbindung vermindert.
4.6 Schutzgut Arten und Lebensräume
4.6.1 Situation Biotoptypen
Der überwiegende Teil des Vorhabensgebietes ist im rechtsgültigen Bebauungsplan als Gewerbe-
gebiet mit eingeschränkter Nutzung ausgewiesen, in dem ein Versiegelungsgrad von bis zu 80%
zulässig ist. Die folgende Beschreibung stellt den aufgrund des B-Plans zulässigen (rechtlichen),
nicht den tatsächlichen Zustand der Vorhabensfläche dar:
Es überwiegen sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (10.510) bzw. nahezu versiegelte
Flächen (10.520) sowie nicht begrünte Dachflächen (10.710), deren Abflusswasser in die Kana-
lisation eingeleitet wird. Nördlich an die Gewerbeflächen schließen sich private Grünflächen, d.h.
gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich (11.221), die bis zu 75% als befestigte
und begrünte Flächen, (Rasenpflaster, Rasengittersteine o. ä.) (10.540) angelegt sind. Inner-
halb dieses Bereiches besteht ein Pflanzgebot für drei einheimische, standortgerechte Einzel-
bäume (04.110). Westlich und östlich des als Gewerbegebiet ausgewiesenen Bereichs des Vor-
habensgebietes befinden sich als Eingrünung zum Sensfelderweg und zur Otto-Röhm-Straße
ebenfalls schmale als private Grünflächen ausgewiesene (11.221) Bereiche.
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 10
4.6.2 Situation Fauna
Im Vorfeld des Vorhabens war das schon längere Zeit brachliegende Gelände, einschließlich der
bestehenden Grünflächen und Gebäude vollständig rückgebaut worden. Der zu beurteilende Be-
stand, stellt sich also als vollständig frisch beräumtes, vegetationsloses Gelände dar.
Aktuelle Vorkommen besonders bzw. streng geschützter Arten können daher ausgeschlossen wer-
den
4.6.3 Vorbelastungen
Vorbelastungen bestehen durch:
� Immissionen von verkehrs- und gewerbebedingten Schadstoffen, Lärm und Erschütterun-
gen
� Verinselung der verhältnismäßig kleinen Grünflächen innerhalb der überwiegend versiegel-
ten Bereiche des gesamten Gewerbegebietes „Otto-Röhm-Straße“.
4.6.4 Bewertung
Für die im rechtsgültigen Bebauungsplan ausgewiesenen Biotop- und Nutzungstypen kann hin-
sichtlich ihrer Bedeutung als Lebensraum für Pflanzen und Tiere (Arten- und Lebensraumfunktion)
eine potentielle Bedeutung bei Vollausschöpfung der im Bebauungsplan gemachten Festsetzun-
gen nur abgeschätzt werden:
Die Arten- und Lebensraumfunktion der Biotop- und Nutzungstypen des Vorhabensgebietes ist
abhängig von Aspekten wie Artenvielfalt, Strukturreichtum, Vorkommen bemerkenswerter Arten,
Seltenheit und Störungseinfluss (z.B. durch Nutzung und Immissionen). Die Bewertung orientiert
sich dabei an den entsprechend Kompensationsverordnung zu vergebenden Wertpunkten. Die im
Bebauungsplan festgesetzten Biotop- und Nutzungstypen werden dabei in folgende Wertstufen
eingeordnet:
Bewertung Flächenkategorie im Untersuchungsgebiet
Sehr hohe Bedeutung
Hohe Bedeutung
Mittlere Bedeutung 11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage im besiedelten Bereich
Geringe bis nachrangige
Bedeutung
10.530 Schotter-, Kies- und Sandwege, -plätze oder andere wasserdurchlässige
Flächenbefestigung sowie versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird
10.540 Befestigte und begrünte Flächen, (Rasenpflaster, Rasengitter-
steine o. ä.)
10.710 Dachfläche, nicht begrünt
10.510 Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, Asphalt)
mit Anschluss an die Kanalisation
Tab. 1 Bewertung der Biotoptypen im Untersuchungsraum
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 11
Bewertung des faunistischen Potenzials des Standorts
Die im rechtsgültigen Bebauungsplan festgesetzten gärtnerisch gestalteten Anlagen böten je nach
Ausgestaltung vermutlich vorrangig Lebewesen mit geringen Standortansprüchen Lebensraum.
Bei entsprechender Ausgestaltung als trockenwarme, lichte Grünland- und Gehölzbestände wäre
jedoch auch ein Vorkommen von Arten der trockenwarmen Saumgesellschaften denkbar. Die Ge-
bäude des Gewerbegebietes können je nach Ausgestaltung von nachrangiger Bedeutung als Le-
bensraum für Tiere sein, bei entsprechender Ausgestaltungen der Dachformen, und Fassaden
könnten diese jedoch auch Wohnstätten für Vögel- und Säugetierarten bieten.
4.7 Schutzgut Landschaftsbild
4.7.1 Situation
Die Vorhabensfläche befindet sich in einem Gewerbegebiet. Dieses bietet durch den hohen Ver-
siegelungsgrad, die Belastung durch den Kfz-Verkehr, die Kulisse der umliegenden Gewerbe- Ver-
kaufs- und Parkplatzflächen und das benachbarte Müllheizkraftwerk keine wesentlichen land-
schaftlichen Reize. Auch das östlich des Vorhabensgebietes gelegene, ehemalige Ausbesse-
rungswerk der Bundesbahn ist für die Öffentlichkeit nicht zugänglich und hat somit keine Bedeu-
tung für das Landschaftserleben und die Erholung. Die dem Vorhabensgebiet am nächsten gele-
genen Wohngebiete liegen ca. 300 bis 500 m in südwestlicher und südöstlicher Richtung und sind
durch weitere Gewerbegebietsflächen vom Vorhabensgebiet getrennt. Diese liegen in räumlicher
Nähe zu den Grünflächen am Maybachweg bzw. dem Herrngarten, die zu Spaziergängen eher
aufgesucht werden als das für Erholungszwecke unattraktive Gewerbegebiet.
4.7.2 Vorbelastungen
Vorbelastungen innerhalb des Vorhabensgebietes bestehen durch:
� die Lärm- und Schadstoffemissionen des Kfz-Verkehrs sowie die Randbelastung durch die
südöstlich verlaufende Kasinostraße und durch die Nähe zum Frankfurter Flughafen.
� die unmittelbare Nähe zum südlich gelegenen Müllheizkraftwerk mit seiner optisch stark
technisch-anthropogen geprägten Erscheinung
4.7.3 Bewertung
In die Bewertung des Schutzgutes Landschaft gehen die Aspekte Vielfalt, Eigenart und Schönheit
von Natur und Landschaft ein. Beurteilungsrelevant sind die Ausprägung bzw. das Vorhandensein
naturraumtypischer Strukturen und Elemente der Kulturlandschaft, die Ablesbarkeit naturräumli-
cher Zusammenhänge sowie die Gliederung der Landschaft durch räumlich wirksame, naturnahe
Elemente.
Da es sich bei der Vorhabensfläche um ein vorbelastetes Gewerbegebiet ohne nennenswerte Rei-
ze für das Landschaftsbild und die Erholung handelt, ist es für das Landschaftserleben und die
landschaftsgebundenen Erholung von vernachlässigbarer Bedeutung.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 12
4.8 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter
Auf der Vorhabensfläche sind keine Kultur- oder sonstigen Sachgüter bekannt.
5 Alternativenprüfung
Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein Flächenrecycling. Die erneute bauliche Nutzung der
derzeit brach liegenden Flächen im Innenbereich ist gegenüber potentiell geeigneten Flächen im
Außenbereich zu bevorzugen. Zu prüfende Alternativen bestehen demnach für das Vorhaben
nicht.
6 Wirkungsprognose
Die Wirkungsprognose hat zum Ziel, die mit dem Vorhaben verbundenen Wirkungen auf die
Schutzgüter Mensch, Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Klima, Landschaft sowie Kultur- und
Sachgüter darzustellen und zu ermitteln, inwieweit diese Wirkungen zu erheblich nachteiligen Um-
weltwirkungen führen können. Dazu wird im ersten Schritt abgeschätzt, welche Entwicklungen und
Veränderungen der Umwelt auf dem Vorhabensstandort und dessen Umgebung innerhalb der
nächsten 10-15 Jahre voraussichtlich ohne das Vorhaben (Änderung des B-Plans) eintreten wer-
den (= Status-Quo-Prognose – Prognose Nullfall) und wie sich die Umweltsituation in Bezug auf
diese Schutzgüter in Zukunft zeigen wird. Diesem so ermittelten, nach derzeitiger Kenntnis für die
Zukunft absehbaren Zustand der Schutzgüter wird die prognostizierte Entwicklung mit realisiertem
Vorhaben gegenübergestellt (Prognose-Planfall = "Wirkungsprognose" im engeren Sinn).
6.1 Status-quo-Prognose
Die Status-Quo-Prognose beschreibt die voraussichtliche Entwicklung der Schutzgüter ohne
Durchführung der Planung.
Hierfür wird angenommen, dass Nutzungsformen und –intensitäten entsprechend des rechtskräfti-
gen B-Plans entstehen, während des Prognosezeitraums beibehalten werden und sich das Klima
und damit der Wasserhaushalt des Gebietes nicht über das bisherige Maß natürlicher Schwan-
kungen hinaus verändert.
Derzeit handelt es sich bei der Vorhabensfläche um eine als Gewerbegebiet ausgewiesene Fläche
mit einem hohen Grad an Versiegelung und geringeren Anteilen an gärtnerisch gestalteten Grün-
flächen. Eine Umnutzung über die im derzeit rechtsgültigen Bebauungsplan zulässige Nutzung
kann nur im Rahmen einer Änderung des rechtsgültigen Bebauungsplanes erfolgen.
Für das Schutzgut Mensch sind daher keine veränderten Entwicklungen auf der Fläche zu erwar-
ten.
Die Schutzgüter Boden und Wasser sind durch die bestehende Gewerbenutzung und den hohen
Versiegelungsgrad der Vorhabensfläche beeinträchtigt, bei Einhaltung der rechtlichen Bestimmun-
gen sowie der Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplanes sind für diese Schutzgüter kei-
ne Änderungen zu erwarten.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 13
Die Bedeutung der Fläche für das Schutzgut Klima bleibt gering. Wesentliche Veränderungen sind
hier nicht zu erwarten.
Die Bedeutung des Gebietes für das Schutzgut Arten und Lebensräume ist abhängig von der
Ausgestaltung von Gebäuden und Freiflächen. Im Regelfall sind gewerblich genutzte Gebäude
sowie sie umgebende verhältnismäßig kleinflächige, gärtnerisch gestaltete Freiflächen als von ge-
ringer Bedeutung für das Schutzgut Arten und Lebensräume einzustufen, eine Veränderung über
die Bedeutung der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungstypen ist nicht zu erwarten.
Auf der Vorhabensfläche selber werden keine für das Landschaftsbild relevanten Veränderungen
eintreten.
Insgesamt sind damit die absehbaren Veränderungen des Vorhabensgebiets, ohne die Planung im
Vergleich zum heutigen Zustand, von geringer Bedeutung für die Prognose der Vorhabenswirkun-
gen.
6.2 Wirkungsprognose (Planfall) und Maßnahmen zu Vermeidung, Minderung
und Ausgleich
Nachfolgend werden, gegliedert nach Schutzgütern, die erheblichen nachteiligen Umweltwirkun-
gen und die Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft, die sich aus dem Vorhaben ergeben
können, zusammengestellt, auf ihre Umwelterheblichkeit geprüft, und Maßnahmen zur Vermei-
dung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Umweltwirkungen vorgeschlagen. Unter
Berücksichtigung der Maßnahmen wird eine schutzgutbezogene Bilanz erstellt, die auch als
Grundlage für die Bemessung von möglicherweise erforderlichen zusätzlichen Ausgleichsmaß-
nahmen dient. Falls es in der Abwägung durch den Gemeinderat zu einer Änderung der umzuset-
zenden Maßnahmen kommt, werden die Eingriffs- Ausgleichs-Bilanz und ggf. der Umfang der
Ausgleichsmaßnahmen angepasst.
6.2.1 Schutzgut Mensch
Im Hinblick auf die Beurteilung der Wirkungen des Vorhabens auf das Schutzgut Mensch sind
mögliche Beeinträchtigungen von Siedlungslagen, des menschlichen Wohlbefindens im Wohn-
und Arbeitsumfeld sowie der Erholungs- und Freizeitfunktion der Landschaft relevant.
Baubedingte Auswirkungen
Absehbare baubedingte Wirkungen auf das Schutzgut Mensch resultieren aus
� erhöhten Lärmbelastungen in Folge des Betriebes von Baumaschinen auf der Baustelle im
Bereich des Vorhabens und wegen des auf den Zu- und Abfahrtstraßen abzuwickelnden
Baustellenlieferverkehrs
� erhöhten Schadstoff- und Staubemissionen durch den Baubetrieb im Vorhabengebiet und
entlang der Zu- und Abfahrtstrecken für Baustellenfahrzeuge
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Anlagebedingte Auswirkungen
Die Umsetzung des Vorhabens erfolgt durch Änderung eines bestehenden Bebauungsplanes, der
für die Vorhabensfläche überwiegend Gewerbegebietsflächen bzw. private Grünflächen festsetzt,.
Diese Gebiete sind für die menschliche Erholung von untergeordneter Bedeutung und liegen dar-
über hinaus in ausreichender Entfernung zu Wohngebieten, so dass durch die Anlage des Vorha-
bens keine erheblichen Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch resultieren.
Das Vorhabengebiet liegt jedoch im Randbereich der ermittelten Achtungsgrenze der vom Be-
triebsgelände der Merck KGaA ausgehenden realen Gefahrenpotentials 10 . Durch Änderung des
bestehenden Bebauungsplanes fällt das Vorhabengebiet unter die Vorschriften des § 50 BImSchG
bzw. Artikel 12 –Richtlinie 96/82/EG, wonach ein ausreichender Abstand zwischen u.a. „Örtlichkei-
ten mit Publikumsverkehr“ und dem Betriebsgelände der Merck KGaA (gem. Artikel 2 der RL
96/82/EG 11 ein „Betrieb in dem gefährliche Stoffe vorhanden sind“) einzuhalten ist.
Betriebsbedingte Auswirkungen
Absehbare betriebsbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Mensch können resultieren aus
� der leichten Zunahme des Ziel- und Quellverkehrs in und aus dem Vorhabensgebiet bzw. in
und aus dem Gewerbegebiet „Otto-Röhm-Straße“. Aufgrund der verkehrlichen Vorbelas-
tung innerhalb des Gewerbegebiet, und keiner unmittelbaren Betroffenheit von Wohngebie-
ten ist dies jedoch zu vernachlässigen 12 .
� dem Unfallrisiko, das vom Betriebsgelände der Merck KGaA ausgeht. Allerdings sind im
rechtskräftigem Bebauungsplan, der Bestandsschutz genießt und somit nicht dem § 50
BImSchG bzw. Artikel 12-Richtlinie 96/82/EG unterliegt, im Vorhabengebiet Einzelhandels-
betriebe unter 800 m² Geschossfläche zulässig, wodurch im Vorhabengebiet höhere Kun-
denfrequenzen als die prognostizierten Kundenströme für den Bauhaus-Drive-In möglich
wären. Durch das Vorhaben wird somit keine Erhöhung, sondern eine Reduzierung des
Gefährdungspotentials in Bezug auf das Schutzgut Mensch erzielt.
10 TÜV Nord (2006): Gutachten zur Verträglichkeit des Betriebsbereiches der Merck KGaA mit den Planun-
gen in dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie
11 Richtlinie 96/82/EG des Rates vom 9. Dezember 1996 zur Beherrschung der gefahren bei schweren Un-
fällen mit gefährlichen Stoffen. Änderungen 2003/105/EG ABI.EG L 345 v. 31.12.2003 S. 97; in Kraft getre-
ten am 31. Dezember 2003
12 vgl. hierzu auch GMA (2009): Marktgutachterliche Stellungnahme zu den Auswirkungen der Ansiedlung
eines Baustoff-Drive-In in Darmstadt auf die Kunden- und Verkehrsfrequenz am Standort Otto-Röhm-Straße.
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6.2.1.1 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der
nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutzgut Mensch
Durch das Vorhaben entsteht keine unmittelbare Betroffenheit von für die menschliche Erholung
bedeutsamen Gebieten, insbesondere Wohngebieten. Das Gefährdungspotenzial für potenzielle
Kunden durch einen möglichen Chemie-Unfall auf dem Betriebsgelände der Firma Merck erhöht
sich durch Umsetzung des Vorhabens nicht. Somit entstehen keine nachteiligen Auswirkungen auf
das Schutzgut Mensch, besondere Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich
sind nicht erforderlich.
6.2.1.2 Beurteilung der Umwelterheblichkeit
Die in Kapitel 6.2.1 beschriebenen Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch sind aufgrund der
bestehenden Vorbelastung des Gebietes und der fehlenden Betroffenheit von für die menschliche
Erholung wichtigen Gebieten vernachlässigbar. Das Gefährdungspotenzial für sich im Vorhaben-
gebiet aufhaltende Personen durch einen möglichen Chemie-Unfall auf dem Betriebsgelände der
Firma Merck erhöht sich durch Umsetzung des Vorhabens nicht. Die Wirkungen des Vorhabens
entfalten daher keine erheblich beeinträchtigenden Umweltwirkungen auf das Schutzgut Mensch.
Als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommene Maßnahmen und Schutzgutbezo-
gene Bilanz
Durch das Bauvorhaben kommt es nicht zu erheblichen nachteiligen Umweltwirkungen auf das
Schutzgut Mensch. Besondere Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich
sind nicht erforderlich.
6.2.2 Schutzgut Boden
Im Zuge der Vorhabensverwirklichung werden die bisher zulässigen Gebäude und Bodenversiege-
lungen innerhalb des Vorhabensgebietes lediglich dem Vorhaben Baumarkt Drive-In mit zugehöri-
gen Freiflächen (Kfz-Stellplätzen und privaten Grünflächen) angepasst.
Baubedingte Auswirkungen
Absehbare baubedingte Wirkungen auf das Schutzgut Boden können resultieren aus
� der Verdichtung und Veränderung von Böden durch die Anlage von Lager- und Abstellflächen
für Baumaterialien, Baucontainern und Baumaschinen
� der Belastung von Böden durch Einträge der von Baumaschinen emittierten Schadstoffe
Anlagebedingte Auswirkungen
Absehbare anlagenbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Boden resultieren aus
� der Versiegelung von Böden durch Errichtung des Drive-In-Baumarktes sowie die das Gebäude
umgebenden Stellplätze und Hofflächen. Hierdurch erhöht sich der zulässige Versiegelungsgrad
des Vorhabensgebietes gegenüber der derzeitig zulässigen Versiegelung
um ca. 1700 m². Hiervon sind überwiegend bisher unversiegelt zu belassende bzw. - her-
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 16
zustellende, anthropogen überprägte Böden sowie ca. 500m² bisher teilversiegelter Flächen
(Schotterrasen/Rasengittersteine o.ä.) betroffen. Durch die Versiegelung gehen die
Bodenfunktionen verloren.
Betriebsbedingte Auswirkungen
Erhebliche betriebsbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Boden sind nicht zu erwarten.
6.2.2.1 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der
nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutzgut Boden
Vorgeschlagene Minderungsmaßnahmen:
Die Neuversiegelung von Boden kann grundsätzlich nur durch den Rückbau bisher schon versie-
gelter Flächen vollständig ausgeglichen oder ersetzt werden. Entsiegelungsflächen stehen im Vor-
habengebiet nicht zur Verfügung. Bei den Boden beanspruchenden Baumaßnahmen muss daher
durch einen besonders sparsamen Umgang mit dieser nicht erneuerbaren Ressource der Eingriff
weitestgehend minimiert werden (s.a. § 1 BauGB). Eine Minderung der Eingriffe wird durch das
Zusammenwirken verschiedener Maßnahmen erreicht.
Die folgenden Maßnahmen führen neben dem sparsamen Umgang mit der nicht erneuerbaren
Ressource Boden i. d. R. auch zu einer Senkung der Erschließungs- bzw. Baukosten.
B 1 Verwendung versickerungsfähiger Bauweisen (Schotterrasen, Rasengitterstein, Rasenfu-
genpflaster) für die Befestigung von Verkehrsflächen mit geringerem Verkehrsaufkommen
bzw. ruhendem Verkehr (Stellplätze, Feuerwehrzufahrten, Lagerplätze für nicht wasserge-
fährdende Stoffe usw.)
Begründung: Bei Verwendung dieser Bauweisen können die Funktionen des gewachsenen Bodens (z.B.
Filterung, Ausgleichskörper im Wasserkreislauf, Pflanzenstandort) vom Belag zumindest teilweise übernommen
werden.
B 2 Zusammenfassung von Parkplätzen an zentralen Erschließungen. Vermeidung doppelter
Erschließung von Parkplätzen
Begründung: Dadurch wird der Flächenbedarf für den motorisierten Verkehr und die damit verbundene (teil-
weise) Versiegelung der betroffenen Böden reduziert.
B 3 Tiefenlockerung des im Zuge der Baumaßnahmen durch Befahren, Materiallagerung etc.
verdichteten Unterbodens, bevor der Oberboden aufgetragen wird.
Vorgeschlagene Kompensationsmaßnahmen
B 4 Begrünung der Dachflächen im geplanten Baugebiet mit einer mindestens 5 cm dicken Sub-
stratschicht
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 17
Begründung: Die Wirkungen der Flächenversiegelung auf die Bodenfunktionen (Standort für die natürliche Vege-
tation, Standort für Kulturpflanzen, Filter und Puffer für Schadstoffe, Ausgleichskörper im Wasserkreislauf), den
Wasserhaushalt, das Klima und die Funktion Lebensraum für Flora und Fauna wird großteils kompensiert, indem
eine entsprechende Bodenschicht auf dem Dach den überbauten ebenerdigen Boden ersetzt.
6.2.2.2 Beurteilung der Umwelterheblichkeit
Die o.g. Maßnahmen B1 bis B 3 tragen zur Minderung des Eingriffs bei. Flächen zur Entsiegelung
stehen auf der Vorhabenfläche nicht zur Verfügung. Durch die Umsetzung der Maßnahme B4 kann
in Verbindung mit der Versickerung überschüssigen Oberflächenwassers die über die derzeit zu-
lässige Versiegelung hinausgehende Neuversiegelung kompensiert werden.
Die vorübergehende Belastung von freiliegenden Böden während der Bautätigkeiten ist bei Einhal-
tung der gesetzlichen Vorgaben nicht erheblich.
Als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommene Maßnahmen und Schutzgutbezo-
gene Bilanz
Die Maßnahmen B1, B2 und B4 wurden sinngemäß in die Festsetzungen des B-Planes übernom-
men. Maßnahme B3 ist im Zuge der Baumaßnahmen zu beachten.
Bei vollständiger Umsetzung der festgesetzten Maßnahmen wird die Versiegelung bisher unver-
siegelter Böden vollständig kompensiert. Es verbleiben keine erheblichen negativen Einwirkungen
auf das Schutzgut.
6.2.3 Schutzgut Wasser
Das Schutzgut Wasser wird von den Wirkungen des Vorhabens insbesondere aufgrund von
Wechselwirkungen mit dem Schutzgut Boden und den in Verbindung mit diesem Schutzgut prog-
nostizierten Umwelteinwirkungen (vgl. Kap. 6.2.2) betroffen.
Baubedingte Auswirkungen
Absehbare baubedingte Wirkungen auf das Schutzgut Wasser können resultieren aus
� der vorübergehenden Beseitigung von Böden (insbesondere der für die Filterung, Pufferung
und Bindung von Schadstoffen bedeutsamen Oberbodenschichten) sowie bei der vorübergehenden
Nutzung von unversiegelten Flächen als Abstell- und Lagerflächen für
Baumaterialien, Baucontainern und Baumaschinen
� der möglichen Belastung durch Einträge der von Baumaschinen emittierten Schadstoffe
Anlagebedingte Wirkungen
Absehbare anlagebedingte Wirkungen auf das Schutzgut Wasser resultieren aus
� verringerten Grundwasserneubildungsraten durch die Versiegelung von Böden für die Errichtung
des Baumarktes sowie der umliegenden Parkplatz- und Hofflächen. Durch das
Vorhaben kommt es zu einer Zunahme an versiegelten Flächen um ca. 1700m². Das von
den versiegelten Oberflächen abfließende Wasser wird jedoch nicht wie bisher in die Kana-
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 18
lisation eingeleitet, sondern auf dem Gelände versickert. Hierdurch erfolgt gegenüber dem
Ist-Zustand eine Zunahme der Grundwasserneubildungsrate.
Betriebsbedingte Auswirkungen
Absehbare betriebsbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Wasser resultieren aus
� dem Eintrag von Schadstoffen (Stäube, Reifenabrieb, Betriebsmittel und Taumittel) mit
Niederschlagsmengen, welche von versiegelten Flächen ablaufen und versickern: Auf versiegelten
und überbauten Flächen anfallende Nähr- und Schadstoffe aus der Nutzung (z.B.
Korrosion von Materialien der Gebäudehüllen, Reifen- und Straßenabrieb, KfZ-
Betriebsstoffe, Hundekot etc.) und aus der trockenen und nassen Deposition aus der Luft
(z.B. Stickoxide, Stäube) werden durch das Oberflächenwasser abgespült und gelangen in
die Sickeranlagen, wo sie infolge ihrer Toxizität bzw. der eutrophierenden Wirkung die Lebensraumfunktion
beeinträchtigen können.
� Eintrag von Schwermetallen bei Verwendung von schwermetallhaltigen Legierungen für die
Eindeckung von Dächern oder für die Installationen der Regenwasserabläufe
6.2.3.1 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der
nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutzgut Wasser
Folgende Maßnahmen stehen zur Verfügung, um die Beeinträchtigungen des Schutzguts Wasser
zu mindern bzw. zu kompensieren:
Vorgeschlagene Minderungsmaßnahmen:
W 1 Verbot von der Witterung ausgesetzten Teilen der Gebäudehülle (v.a. Dacheindeckung, aber
auch Kehlbleche, Randanschlüsse, Dachrinnen, Fallrohre etc.; ausgenommen sind Bauteile
an Dachaufbauten) mit Oberflächen aus Blei, Zink, Kupfer oder deren Legierungen.
Begründung: Diese Dachinstallationen sind die mit weitem Abstand bedeutendste Quelle für die Belastung von
Oberflächenwasser und damit der Böden von Sickerflächen bzw. des Gewässerschlamms und des Klärschlamms
mit den genannten, in größerer Konzentration toxischen, nicht abbaubaren Schwermetallen. Durch den Verzicht
auf diese Materialien wird diese Beeinträchtigung vermieden. Ohne dieses Gebot können z.B. die Böden von Sickermulden
innerhalb von Jahren bis wenigen Jahrzehnten bis zur Pflanzengiftigkeit insbesondere mit Zink und
Kupfer belastet werden.
W 2 Verwendung teilversiegelnder, begrünbarer Bauweisen (Schotterrasen, Rasengittersteine,
Rasenfugenpflaster) für die Befestigung von Verkehrsflächen mit geringerem Verkehrsauf-
kommen bzw. ruhendem Verkehr.
Begründung: Die Verwendung teilversiegelnder und begrünbarer Bauweisen kann Niederschlagsmengen über die
Flächen zur Versickerung bringen. Eine Begrünung der Flächen führt dazu, dass die Niederschlagsmengen über
belebte Bodenschichten zur Versickerung gebracht werden kann.
Vorgeschlagene Kompensationsmaßnahmen:
W 3 Dezentrale Versickerung von auf befestigten Flächen (z.B. Dächer, Straßen, Parkplätze,
Wege) anfallendem Niederschlagswasser über bewachsene Bodenschichten in Sickermul-
den.
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Begründung: Der Abfluss des Oberflächenwassers wird stark verzögert, die Niederschläge werden versickert und
verdunstet. Die Auswirkungen der Versiegelung der angeschlossenen Flächen auf den Abfluss des Vorfluters
werden daher vermieden. Aufgrund des sichtbaren Verlaufs des Regenwasserabflusses werden Verwechslungen
mit der Kanalisation für schädlich belastete Abwässer und damit versehentliche Einleitungen in die Sickermulden
vermieden. Durch die offenen Versickerung werden aus der Luft und von befestigten Flächen aufgenommene
Schad- und Nährstoffe (s.o.) im Oberboden der Rinnen teilweise zurückgehalten und durch die Bodenorganismen
abgebaut. Der diffuse Eintrag nicht abbaubarer Stoffe in die Stoffkreisläufe wird durch Akkumulation in den Böden
der Rinnen und Mulden vermindert. Die Abflusszunahme und -beschleunigung wird kompensiert.
6.2.3.2 Beurteilung der Umwelterheblichkeit
Der gegenüber dem Ist-Zustand erhöhte Versiegelungsgrad innerhalb des Vorhabengebietes wird
in Bezug auf das Schutzgut Wasser durch die Versickerung des bislang in die Kanalisation geleite-
ten Abflusswassers kompensiert, hierdurch erfolgt für das Schutzgut Wasser eine Verbesserung
der derzeitigen Situation. Die Verwendung teilversiegelnder Bauweise für Flächen des ruhenden
Verkehrs sowie das Verbot von der Witterung ausgesetzten Teilen der Gebäudehülle mit Oberflä-
chen aus Blei, Zink, Kupfer oder deren Legierungen können zu einer weiteren Minderung des Vor-
habens auf das Schutzgut Wasser beitragen. Weiterführende Maßnahmen zur Vermeidung und
Verminderung anlagenbedingter Wirkungen auf das Schutzgut Wasser sind nicht erforderlich.
Baubedingte Beeinträchtigungen sind bei sachgerechter Durchführung der Baumaßnahmen nicht
zu befürchten. Betriebsbedingte Wirkungen können durch die geplanten technischen Maßnahmen
vermieden und weitgehend verringert werden.
Als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommene Maßnahmen und Schutzgutbezo-
gene Bilanz
Die Maßnahmen W2 und W3 wurden in die textlichen und zeichnerischen Festsetzungen des B-
Planes übernommen. Es wird darüber hinaus empfohlen, Maßnahme W1 bei der Ausführungspla-
nung zu berücksichtigen.
Durch Umsetzung der Maßnahmen W2 und W3 werden die Beeinträchtigungen des Schutzgutes
kompensiert, externe Ausgleichsmaßnahmen sind für das Schutzgut nicht erforderlich
6.2.4 Schutzgut Klima
Durch das Vorhaben kommt es zu einer Erhöhung des Versiegelungsgrades und damit zu einer
Vergrößerung thermisch belastender Strukturen bei gleichzeitiger Verkleinerung von gärtnerisch
gestalteten Grünflächen, die durch die von der Vegetation ausgehenden Transpirations- und Kühl-
effekte eine ausgleichenden Wirkung auf das Klima haben.
Baubedingte Auswirkungen
Absehbare baubedingte Wirkungen auf das Schutzgut Klima resultieren aus
� einer vorübergehend erhöhten Emission von Luftschadstoffen durch den Betrieb von Baumaschinen
� einer vorübergehend erhöhten Staubbelastung aufgrund von Schütt- und Ladevorgängen,
von Bauarbeiten sowie aufgrund der Aufwirbelung von Stäuben durch Befahren vegetationsfreier
und unversiegelter Böden bei trockener Witterung.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 20
Anlagebedingte Wirkungen
Absehbare anlagenbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Klima resultieren aus
� Verringerung von lufthygienisch und klimatisch ausgleichend wirkenden gärtnerisch gestalteten
Grünflächen
� Vergrößerung thermisch belastender Strukturen durch den Bau überwiegend unbeschatteter
versiegelter Flächen und des Gebäudes
Betriebsbedingte Wirkungen
Betriebsbedingte Wirkungen des Vorhabens auf das Schutzgut Klima resultieren aus
� erhöhten Schadstoffemissionen (Ruß, Feinstaub, Stickstoffoxide, Benzol) aufgrund erhöhten
Verkehrsaufkommens im Vorhabensgebiet
6.2.4.1 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der
nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutzgut Klima
Vorgeschlagene Minderungsmaßnahmen:
K 1 Begrünung insbesondere von süd- und westexponierten Fassaden mit Rankpflanzen oder
(sommerliche) Verschattung durch Pflanzungen laubabwerfender Bäume.
Begründung: Durch die Verschattung der Wände wird ihre Aufheizung verhindert. Die Wärmeabstrahlung
und -speicherung in die Nachtstunden wird vermindert. Die Verdunstung der Blattflächen sowie die Kältestrahlung
der kühlen Blattflächen hat bei sommerlicher Überwärmung zusätzlich einen Kühlungseffekt.
K 2 Begrünung der Dachflächen mit einer mindestens 5 cm dicken Substratschicht. (s.a. Schutz-
gut Boden)
Begründung: Die auf den Dächern aufgebrachte Vegetation reduziert – auch im trockenen Zustand – die
Oberflächentemperatur sonnenbeschienener Dachflächen gegenüber unbegrünten Dächern um bis zu 50 Kelvin.
Die Wärmeabstrahlung der Dachflächen wird dadurch wesentlich reduziert. In Zeiten guter Wasserversorgung
wird durch die Verdunstung der Blatt- und Bodenoberflächen die umgebende Luft aktiv abgekühlt, die kühlen
Blattflächen wirken als Kältestrahler. Damit hat die Begrünung von Dachflächen in Bezug auf das Klima eine ganz
besondere Bedeutung, da nicht nur zusätzliches Grünvolumen geschaffen wird, sondern gleichzeitig eine das
Klima belastende, sich durch die Sonnenexposition besonders stark aufheizende, unbegrünte Dachfläche entfällt.
K 3 Verschattung von Verkehrsflächen mit großkronigen Laubbäumen. Hierzu bevorzugte Pflan-
zung von Straßenbäumen auf der Süd- und Westseite von Verkehrsflächen.
Begründung: Durch die Verschattung der befestigten Flächen wird ihre Aufheizung verhindert. Die Wärme-
abstrahlung und -speicherung in die Nachtstunden wird vermindert. Die Verdunstung der Blattflächen hat bei
sommerlicher Überwärmung zusätzlich einen Kühlungseffekt, der die klimatische Belastung mindert.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 21
Hinweis: Die nachhaltige und effektive Klimawirksamkeit von Baumpflanzungen ist abhängig von der Entwick-
lungsmöglichkeit der Bäume sowie der Wasserversorgung insbesondere in Trockenperioden. Die Baumstandorte
sollten daher diesbezüglich optimiert werden.
K 4 Begrünung und nur partielle Versiegelung nicht zwingend in vollversiegelter Bauweise her-
zustellender Funktionsflächen (Stellplätze / Lagerflächen)
Begründung: Durch die Verdunstung der kühlen Blattflächen sowie des offenen Bodens tritt bei guter Was-
serversorgung der nicht befestigten Anteile des Belags und sommerlicher Überwärmung ein Kühlungseffekt ein,
der die klimatische Belastung mindert.
K 5 Dezentrale Versickerung von auf befestigten Flächen (z.B. Dächer, Straßen, Parkplätze,
Wege) anfallendem Niederschlagswasser über bewachsene Bodenschichten in Sickermul-
den.
Begründung: Hierdurch entstehen Kühlungseffekte, die ausgleichend auf das Lokalklima wirken.
6.2.4.2 Beurteilung der Umwelterheblichkeit
Die Maßnahmen K 1 bis K 5 vermeiden und vermindern die kleinklimatischen Nachteile, die sich
durch die Neuversiegelung und die Herstellung der Baukörper ergeben. Durch vollständige Dach-
und Fassadenbegrünung, die Verschattung der Verkehrsflächen, die Begrünung und nur partielle
Versiegelung von Stell- und Lagerflächen sowie der Versickerung des anfallenden Oberflächen-
wassers kann durch Verminderung der sich aufheizenden Fläche und der Erhöhung der Verduns-
tungskühle die Beeinträchtigung des Kleinklimas durch die Errichtung der Gebäude vollständig
vermieden und gegenüber dem derzeit geltenden Bebauungsplan eine Verringerung der thermisch
und lufthygienisch belastenden Fläche erzielt werden.
Als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommene Maßnahmen und Schutzgutbezo-
gene Bilanz
Die Maßnahmen K2, K4 und K5 wurden, die Maßnahme K3 wurde teilweise als Festsetzungen in
den Bebauungsplan übernommen. Hierdurch werden die Beeinträchtigungen des Schutzguts aus-
geglichen. Es wird darüber hinaus empfohlen, Maßnahme K1 bei der Ausführungsplanung zu be-
rücksichtigen.
6.2.5 Schutzgut Arten und Lebensräume
Durch das Vorhaben kommt es zu einer Verlegung und Verkleinerung der ebenerdigen gärtnerisch
gestalteten Grünflächen innerhalb des Vorhabensgebietes und somit zu einer Verkleinerung von
Rückzugs- und Lebensstätten siedlungsbewohnender Tier- und Pflanzenarten.
Baubedingte Auswirkungen
Absehbare baubedingte Wirkungen auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen resultieren aus
� Einträgen der von Baumaschinen emittierten Schadstoffe
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 22
� Störungen der Fauna durch Staub- und Lärmemissionen von Baumaschinen sowie bei
Schütt- und Ladevorgängen
� Zeitweilig vollständiger Verlust der bestehenden, potentiell durch typische Arten der Sied-
lungen bewohnte Gebäude und Grünflächen
Anlagebedingte Auswirkungen
Absehbare anlagenbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen resultieren aus:
� Dem Verlust gärtnerisch gestalteter Grünflächen mit Gehölzen aus überwiegend standort-
gerechten Baum- und Straucharten, mit ihrer je nach Ausgestaltung bestehenden Funktion
als Lebensraum für Tiere und Pflanzen
� Der flächenmäßig kleineren Neuanlage gärtnerisch gestalteter Grünflächen, deren Gehölz-
bestände überwiegend aus standortgerechten Baum- und Straucharten aufgebaut sind
Betriebsbedingte Wirkungen
Absehbare betriebsbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen resultieren aus:
� Installation von (Straßen-)Beleuchtungskörpern mit Fallenwirkung für Nachtinsekten.
� erhöhten Schadstoffeinträgen durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen sowie die Versicke-
rung des im Vorhabensgebiet anfallenden Oberflächenabflusses
� durch die Versickerung des im Vorhabensgebiet anfallenden Oberflächenabflusses kommt
es zu einer Verbesserung der Wasserversorgung innerhalb der angelegten Grünflächen
6.2.5.1 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der
nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutzgut Arten und Lebensräume
Vorgeschlagene Minderungsmaßnahmen:
F 1 Für Außenbeleuchtungen (Straßen-, Hof-, Fassadenbeleuchtungen usw.) werden aus-
schließlich gelbes Licht (Natriumdampflampen) und insektendichte, nur nach unten abstrah-
lende Lampengehäuse verwendet.
Begründung: Durch die nächtliche (weiße) Straßenbeleuchtung angezogen, verlassen nachtaktive Flugin-
sekten ihre in der Umgebung gelegenen Lebensräume. Sie werden durch das dauernde Umfliegen der Lichtquel-
le geschwächt und sterben bzw. werden zur leichten Beute für größere Tiere. Durch gelbes Licht (z. B. Natrium-
dampflampen) kann diese Beeinträchtigung der Nachtinsektenfauna praktisch vollständig vermieden werden, da
die Tiere lediglich auf den Anteil an blauem Licht einer Lichtquelle reagieren.
F 2 Kleintier- und vogelsichere Abdeckung von Lichtschächten, Regenfallrohren und ähnlichen
Bauwerken. Die Öffnungen der Abdeckungen sollten maximal 10 mm groß sein.
Begründung: Die genannten Elemente haben eine Fallenwirkung auf Kleintiere: Sie fallen hinein, können
sich nicht mehr befreien und verenden.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 23
F 3 Verzicht auf Bordsteine und andere Kanten über 5 cm Höhe. Höhengleicher Ausbau der Ver-
kehrsflächen.
Begründung: Bereits Kanten dieser Höhe bilden Biotopsperren für Kleintiere.
F 4 Gewährleistung der Durchgängigkeit des Gebietes für Kleintiere: Nur offene Einfriedungen
wie z.B. Holzzäune, Drahtgeflechte, lebende Zäune, Hecken. Sockelmauern der Einfriedun-
gen u.ä. dürfen maximal 5 cm über die angrenzenden Flächen hinausragen.
Begründung: Vermeidung von Biotopsperren für Kleintiere wie z.B. Igel.
F 5 Ausschließliche Verwendung heimischer Gehölze in öffentlichen Grünflächen.
Begründung: Insbesondere die Insektenfauna ist durch Co-Evolution in der Floren- und Faunengeschichte
an die lokal heimischen Pflanzenarten, die als Nahrung genutzt werden, angepasst. Zahlreiche Tierarten können
nicht auf andere, eingeführte Pflanzen ausweichen. Pflanzenarten anderer Kontinente bieten daher nur wenigen
unspezialisierten, meist ohnehin häufigen Tierarten Lebensraum.
F 6 Gestaltung von Grünflächen mit kräuterreicher autochthoner Saatgutmischung
Begründung: Hierdurch können die unbebauten Flächen des Vorhabengebietes für die heimische Fauna
gegenüber der Verwendung von Standardsaatgutmischungen deutlich aufgewertet werden.
Vorgeschlagene Kompensationsmaßnahmen:
F 7 Extensive Begrünung der Dachflächen
Begründung: Die Dachbegrünung (s.a. Schutzgüter Boden und Klima) entfaltet auch für das Schutzgut
Pflanzen- und Tierwelt eine positive Wirkung, da sich auf extensiv begrünten Dächern Trockenbiotope entwickeln.
Diese Lebensräume werden von zahlreichen, auch seltenen und gefährdeten Arten besiedelt.
6.2.5.2 Beurteilung der Umwelterheblichkeit
Durch die Umsetzung des Vorhabens verkleinert sich der ebenerdige Grünflächenanteil und der
hiermit verbundene Lebensraum für Tiere und Pflanzen, auf etwa 60% der derzeit festgesetzten
Flächen, dieser kann durch die Entwicklung von Trockenbiotopen auf extensiv begrünten Dachflä-
chen (Maßnahme F7) kompensiert werden. Durch die Maßnahmen F1 bis F6 können weitere min-
dernde Wirkungen des Vorhabens auf das Schutzgut Arten und Lebensräume erzielt werden.
Als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommene Maßnahmen und Schutzgutbezo-
gene Bilanz
Die Maßnahme F7 und F5 wurde als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommen. Hier-
durch werden die Eingriffe in das Schutzgut vollständig kompensiert. Darüber hinaus wird empfoh-
len die Maßnahmen F1 bis F4 sowie F6 bei der Ausführungsplanung zu berücksichtigen.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 24
6.2.6 Landschaftsbild und Erholung
Baubedingte Auswirkungen
Absehbare baubedingte Wirkungen auf das Schutzgut Landschaft resultieren aus
� vorübergehenden baustellenbedingten Lärm- und Schadstoffemissionen
� der Errichtung temporärer Bauten (z.B. Baucontainer)
� der vorübergehenden Beseitigung der das Gebiet eingrünenden gärtnerisch gestalteten
Grünflächen
Anlagebedingte Wirkungen
� Durch das Vorhaben wird innerhalb eines bestehenden Gewerbegebietes, eine bestehende
bauliche Anlage durch eine andere ersetzt.
Betriebsbedingte Wirkungen
Absehbare betriebsbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Landschaft resultieren aus
� Licht- und Lärmemissionen während der Öffnungszeiten des Baumarktes Drive-In
6.2.6.1 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der
nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutzgut Mensch
Da es sich um die Überplanung eines Gewerbegebietes im Innenbereich handelt, welches von
vernachlässigbarer Bedeutung für die menschliche Erholung ist und Wohngebiete durch das Vor-
haben nicht tangiert werden, entstehen keine nachteiligen Auswirkungen auf das Schutzgut Land-
schaft. Besondere Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich sind daher nicht
erforderlich.
6.2.6.2 Beurteilung der Umwelterheblichkeit
Durch das Vorhaben entstehen keine erheblichen nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutz-
gut.
Als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommene Maßnahmen und Schutzgutbezo-
gene Bilanz
Durch das Bauvorhaben kommt es nicht zu erheblichen nachteiligen Umweltwirkungen auf das
Schutzgut. Besondere Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich sind nicht
erforderlich.
6.2.7 Kultur- und Sachgüter
Auswirkungen auf Kultur- und Sachgüter sind nicht zu erwarten.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 25
7 Eingriffs- Ausgleichs Bilanz
In diesem Kapitel wird das Ergebnis der verbal-argumentativen naturschutzrechtlichen Eingriffsbe-
urteilung in rechnerischer Form noch einmal überprüft.
Die rechnerische Eingriffsbeurteilung basiert auf dem Verfahren zur Bewertung der Nutzungstypen
entsprechend Kompensationsverordnung 13 . Dabei wird den Nutzungstypen im Bestand und Pla-
nung ein Grundwert zugeordnet, der je nach örtlichen Gegebenheiten und bei entsprechender Be-
gründung um bis zu 10 Punkte nach oben oder unten korrigiert werden kann. In die Bewertung
fließen dabei die Beurteilungsgrößen Landschaftsbild, Vernetzung/Zerschneidung, Klimawirkun-
gen, Randstörungen sowie die besonderen Gegebenheiten der örtlichen Situation ein.
Der Rechnungsgang sieht vor, dass die Flächen je Biotop-/Nutzungstyp in Bestand und Planung
mit dem Biotopwert multipliziert werden. Hierdurch ergibt sich für jeden Nutzungstyp ein Be-
standswert und ein Entwicklungswert. Anschließend werden die aufsummierten Bestands- und
Entwicklungswerte miteinander verglichen. Ist der Bestandswert kleiner als der Entwicklungswert,
so ist der Eingriff ausgeglichen.
Die Art und Lage der Nutungstypen ergibt sich im Bestand aus den Festsetzungen des derzeit
rechtsgültigen Bebaungsplanes „N 6.5 - Otto-Röhm-Straße“ sowie in der Planung aus den Fest-
setzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans „N6.5.3 – Bauhaus Drive-In“.
Zur Errechnung der Bilanz wurde für den Bestand ein Versiegelungsgrad von 80% (Höchstmaß
der baulichen Nutzung für Gewerbegebiete GRZ 0,8), mit Aufteilung in 40% Gebäude und 40%
versiegelter Außenfläche (sogenanntes Worst-Case-Szenario) angenommen. 20% (2397,8 m²) der
Grundstücksfläche sind als unversiegelt zu bilanzieren. Diese setzen sich aus der auf dem Grund-
stück festgesetzten „Privaten Grünfläche“( 1867,3 m²), 25% der „Privaten Grünfläche mit integrier-
ten KfZ-Stellplätzen“ (438,65 m²) sowie den 0,8% (91,9 m²) der außerhalb der Grünflächen
verbleibenden Grundstücksfläche (Gewerbegebiet mit eingeschränkter Nutzung) zusammen.
Zur Lage der Nutzungstypen vgl. auch Abb. 1.
13 Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, Ökokonten, deren Handelbarkeit
und die Festsetzung von Ausgleichsabgaben (Kompensationsverordnung – KV) Vom 1. September
2005
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In" - Umweltbericht Seite 26
Bestandsplan
173
2
Grenze des neuen Geltungsbereichs
Legende Festsetzung im
Nutzungstyp gem.
Bebauungsplan Nr. 6.5 Kompensationsverordnung (KV) Hessen
Pflanzgebot
Hochstämme 16-18 cm
Stammumfang
Gewerbegebiet mit
eingeschränkter Nutzung
Gewerbegebiet mit
eingeschränkter Nutzung
Private Grünfläche
Private Grünfläche
mit integrierten
Kfz-Stellplätzen
Grundstücksfläche des Flurstücks
173/2 im Geltungsbereich
173
1
Typ-Nr. Standard-Nutzungstyp
04.110
59,2%:
10.510 /
10.520 /
0,8%:
11.221
100%:
10.510 /
10.520 /
10.710
11.221
75%:
10.540
25%:
11.221
Einzelbaum, einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Sehr stark oder völlig versiegelte Fläche /
Nahezu versiegelte Flächen, Pflaster /
40%:
10.710 Dachflächen nicht begrünt
Gärtnerisch gepflegte Anlage
im besiedelten Bereich
Sehr stark oder völlig versiegelte Fläche /
Nahezu versiegelte Flächen, Pflaster /
Dachflächen nicht begrünt
Gärtnerisch gepflegte Anlage
im besiedelten Bereich
Befestigte und begrünte Flächen,
(Rasenpflaster, Rasengittersteine o. ä.)
Gärtnerisch gepflegte Anlage
im besiedelten Bereich
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Tabellarische Bilanzierung der Biotopwerte
gemäß der Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, Ökokonten, deren Handelbarkeit und Festsetzung von Ausgleichsabgaben
(Kompensationsverordnung - KV) vom 1. September 2005
Art und Größe der Fläche
lfd
.-
Nr
Biotoptyp
(Typ-Nr.)
.
1 04.110
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
10.510 /
10.520 /
10.710
10.720
10.530 /
10.715
10.540
11.221
Biotoptyp Bestand
[m²]
Einzelbaum, einheimisch, standortgerecht, Obstbaum 15
Sehr stark oder völlig versiegelte Fläche /
Nahezu versiegelte Flächen, Pflaster /
Dachflächen nicht begrünt
Dachflächen extensiv begrünt
Wasserdurchlässige Befestigungen sowie Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird / Dachflächen nicht begrünt, mit
Regenwasserversickerung
Befestigte und begrünte Flächen, (Rasenpflaster, Rasengittersteine
o. ä.)
8.702
0
0
1.452
Gärtnerisch gepflegte Anlage im besiedelten Bereich 2.922
Gesamtfläche (Kontrolle) 13.076
Wertsumme
Kompensationsbedarf (Bestandswert-Entwicklungswert):
Der Eingriff ist somit ausgeglichen.
Entwicklung
[m²]
Biotopwert
[WP/m²]
48 31
0
3.900
6.531
991
3
19
6
7
1.655 14
13.076
B-Wert
[WP]
E-Wert
[WP]
465 1.488
26.106
0
0
10.163
0
74.100
39.186
6.934
40.908 23.167
77.642 144.875
-67.233
Bemerkungen
Tab. 2: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 "Bauhaus Drive-In" - Umweltbericht Seite 27

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 28
Fazit
Die durch Umsetzung des Vorhabens entstehenden Eingriffe in die Schutzgüter können auf der
Vorhabenfläche durch die Umsetzung der im Bebauungsplan festgesetzten Maßnahmen gem.
§ 9 (1) 20 BauGB vollständig kompensiert werden. Externe Ausgleichsmaßnahmen sind nicht er-
forderlich.
8 Technische Verfahren sowie Hinweise auf Schwierigkeiten
8.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung
Spezielle technische Verfahren wurden nicht angewendet.
8.2 Hinweise auf Schwierigkeiten
Schwierigkeiten traten nicht auf.
9 Monitoring
Mit dem Vorhaben sind keine Risiken verbunden, die Maßnahmen zur Überwachung der erhebli-
chen Auswirkungen des Bauleitplans auf die Umwelt erfordern.
10 Allgemein verständliche Zusammenfassung
Innerhalb des Gewerbegebietes entlang der Otto-Röhm-Straße in Darmstadt ist geplant den be-
stehenden Baumarkt durch einen Drive-In-Baustoffhandel zu erweitern. Da auf den im rechtsgülti-
gen Bebauungsplan "Otto-Röhm-Straße", N 6.5 als "Gewerbegebiet mit eingeschränkter gewerbli-
cher Nutzung", "Flächen für Stellplätze" und „private Grünflächen“ ausgewiesenen Fläche "Einzel-
handelsbetriebe über 800 m² Geschossfläche“ unzulässig sind, soll durch Aufstellung des vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes "Bauhaus Drive-In“ die Erweiterung des bestehenden Baumark-
tes ermöglicht werden. Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr.7 und
§ 1a BauGB wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine Umweltprüfung durchgeführt, in
der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht
beschrieben und bewertet werden
Das Vorhabensgebiet besitzt überwiegend geringe, teils auch mittlere Wertigkeiten für die Schutz-
güter Mensch, Boden, Wasser, Klima, Arten und Lebensräume und Landschaftsbild/Erholung.
Für das Schutzgut Mensch resultieren aus dem unmittelbaren Vorhaben keine erheblichen
nachteiligen Wirkungen. Während der bestehende Bebauungsplan jedoch Bestandsschutz besitzt,
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 29
müssen durch die Änderung des bestehenden Bebauungsplanes gem. §50 BIMSchG 14 die Aus-
wirkungen bei „schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nr.5 der Richtlinie 96/82/EG“ auf dem
Betriebsgelände der Merck KGaA auf das Vorhabengebiet in der planerische Abwägung berück-
sichtigt werden. Durch das Vorhaben ist keine wesentliche Erhöhung des Gesamtkundenaufkom-
mens im Vorhabengebiet und damit „keine wesentliche von der Realisierung des Planvorhabens
ausgehende Erhöhung des Gefährdungspotentials für potenzielle Kunden durch einen möglichen
Chemie-Unfall“ auf dem Betriebsgelände der Firma Merck abzuleiten 15 .
Durch das Vorhaben selbst treten insbesondere Wirkungen auf die Schutzgüter Boden, Wasser,
Klima sowie Arten und Lebensräume auf.
Als wesentliche Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen werden im B-Plan da-
her festgesetzt:
� Extensive Begrünung von Dachflächen
� Vermeidung doppelter Erschließung von Parkplätzen
� Teilverschattung von Verkehrsflächen durch Baumpflanzungen
� Begrünung und nur partielle Versiegelung nicht zwingend in vollversiegelter Bauweise her-
zustellender Funktionsflächen
� Versickerung von auf befestigten Flächen anfallendem Niederschlagswasser über bewach-
sene Bodenschichten innerhalb des Vorhabengebietes
� Verwendung einheimischer Gehölze bei der Gestaltung der Grünflächen
Durch die Umsetzung dieser Maßnahmen werden erhebliche nachteilige Umweltwirkungen ver-
mieden bzw. kompensiert und Eingriffe in den Naturhaushalt vollständig ausgeglichen.
14 "Bundes-Immissionsschutzgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. September 2002. (BGBl.
I S. 3830), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. August 2009 (BGBl. I S. 2723) geändert worden
ist"
15 GMA (2009): Marktgutachterliche Stellungnahme zu den Auswirkungen der Ansiedlung eines Baustoff-
Drive-In in Darmstadt auf die Kunden- und Verkehrsfrequenz am Standort Otto-Röhm-Straße.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan
N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“
Teil 2 der Begründung:
Umweltbericht
Anlage 1 – Artenschutzrechtliche Vorprüfung
Bresch Henne Mühlinghaus BHM Planungsgesellschaft mbH BDLA
Heinrich-Hertz-Straße 9 • 76646 Bruchsal • fon 07251-98198-0 • fax -29 • info@bhmp.de
Rheinstraße 99.4 • 64295 Darmstadt • fon 06151-81297-768 • fax -769 • www.bhmp.de
Bearbeiter: Dipl.-Ing. Jochen Bresch, Dipl.-Biol. Brigitte Hasper
Projekt 200931 November 2009

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht – Anlage I Inhalt
Inhalt
1. Einleitung ............................................................................................................................ 1
2. Habitatpotentialanalyse...................................................................................................... 1
3. Fazit ..................................................................................................................................... 1
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ - Umweltbericht Seite 1
1. Einleitung
Im Rahmen der Erstellung der Umweltprüfung zur Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans „Bauhaus Drive-In“ sind Artenschutzaspekte im Rahmen der Eingriffsregelung zu be-
achten. In Bezug auf Anhang IV-Arten der FFH-Richtlinie (streng geschützte Arten) und die euro-
päischen Vogelarten ist nach § 42 und § 43 Abs. 8 BNatSchG-2007 eine artenschutzrechtliche
Prüfung durchzuführen.
Es ist zu überprüfen, ob durch das Vorhaben ein Verbotstatbestand nach § 42 Abs. 1 BNatschG-
2007 entstehen könnte, also
� Tiere streng geschützter Arten getötet, verletzt, entnommen oder gefangen werden (§ 42
Abs. 1 Nr.1)
� der Erhaltungszustand lokaler Populationen streng geschützter Arten verschlechtert werden
könnte (§ 42 Abs. 1 Nr.2).
� Fortpflanzungs- oder Ruhestätten streng geschützter Arten entnommen, beschädigt oder
zerstört werden (§ 42 Abs. 1 Nr.3) und die ökologische Funktion nicht weiter erfüllt werden
könnte (§ 42 Abs. 5 Satz 2)
2. Habitatpotentialanalyse
Im Vorfeld des Vorhabens war das schon längere Zeit brachliegende Gelände, einschließlich der
bestehenden Grünflächen und Gebäude vollständig rückgebaut worden. Der zu beurteilende Be-
stand, stellt sich also als vollständig frisch beräumtes, vegetationsloses Gelände dar.
Aktuelle Vorkommen besonders bzw. streng geschützter Arten können daher ausgeschlossen wer-
den.
3. Fazit
Die Erhebung faunistischer Daten und eine artenschutzrechtliche Prüfung sind in diesem Stadium
nicht erforderlich.
Die Betroffenheit besonders und streng geschützter Arten durch das Vorhaben kann aufgrund des
beschriebenen Bestands ausgeschlossen werden.
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