Jahresabschluss 2006 - Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg ...

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Geschäftsentwicklung seitige Zurechnung von Haushalten und Wohnungen wird also durch die Regionsgrenzen beschränkt. Sieben der zwölf Regionen des Landes sind demnach defizitär. Allerdings liegt dieses Defizit nur bei drei Regionen höher als ein Prozent des Wohnungsbestands. Die meisten Wohnungen fehlen derzeit in den Regionen Mittlerer und Südlicher Oberrhein mit circa 24.500 und 17.200 Wohnungen sowie in Bodensee-Oberschwaben mit circa 6.100 Wohnungen. Das Wohnungsdefizit der Region Stuttgart liegt mit 4.700 Wohnungen relativ niedrig. Hier tragen die teilweise gut versorgten Randbereiche deutlich zur Entlastung des regionalen Kerns bei. Auch auf der Ebene der Stadt- und Landkreise bestehen erhebliche Disparitäten. In 16 der 44 Stadt- und Landkreise liegt 2006 das Wohnungsdefizit bei mehr als einem Prozent des Wohnungsbestandes. Dazu zählen die Stadtkreise Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg, Freiburg und Ulm. Landkreise mit negativer Wohnungsbilanz finden sich insbesondere im Raum um Freiburg, dem Mittleren Oberrhein und dem Bodenseeraum. Insgesamt beläuft sich das regionale Wohnungsdefizit 2006, also die Summe aller fehlenden Wohnungen in den Regionen Baden-Württembergs, auf ca. 57.400 Wohnungen. Das sind 1,2 Prozent des Wohnungsbestands. Nimmt man die aktuellen Fertigstellungszahlen zum Vergleich, entspricht das einem Neubauvolumen von fast zwei Jahren. Unser Unternehmen ist in der Region Schwarzwald- Baar-Heuberg tätig. Nach dem Wohnungsmonitor der L-Bank besteht in dieser Region ein Wohnungsüberschuss von rund 10.000 Wohnungen bzw. 5,3% des Wohnungsbestandes. Gemessen am vorhandenen Wohnungsbestand handelt es sich damit um die Region mit dem derzeit höchsten Überschuss in Baden-Württemberg. Ein wesentlicher Kostenfaktor für die Wohnungswirtschaft sind die Fremdfinanzierungs-zinsen. Die durchschnittlichen Zinskonditionen für 10jäh- Jahresabschluss 2006 rige Baugeldzinsen haben sich von einem Stand zu Jahresbeginn 2006 von knapp über 4% bis zur Jahresmitte 2006 auf 4,7% erhöht, um sich dann bis zum Jahresende auf einen Satz von 4,5% zurückzubilden. Auf Grund der verbesserten Konjunkturaussichten haben die Zentralbanken, das Zinsniveau im Jahresverlauf 2006 deutlich angehoben. So hat die EZB die Basiszinsen von 2,25% zu Jahresbeginn auf 3,5% zum Jahresende angehoben. Auf Grund der ungünstigeren Konjunkturaussichten in den USA wird erwartet, dass die US-Notenbank ihre Zinsen im Verlauf des Jahres 2007 nach unten anpassen wird. Zur Vermeidung von negativen Auswirkungen auf den Wechselkurs geht man davon aus, dass die EZB die Zinsen zumindest nicht weiter erhöht. 1.2. Geschäftsentwicklung Die positive Geschäftsentwicklung des Vorjahres hat sich auch im Berichtsjahr fortgesetzt. Die Mieterlöse haben sich überwiegend aufgrund höherer Umlagen aufgrund gestiegener Betriebskosten um 195 T€ gegenüber dem Vorjahr erhöht. Im Berichtsjahr wurden bei uns 181 Wohnungen neu belegt. Darin enthalten sind 33 Mieter, die ihre Wohnung innerhalb unserer Genossenschaft getauscht haben. Der Mieterwechsel markiert damit den niedrigsten Stand der letzten 10 Jahre. Die Fluktuationsrate liegt somit nur noch bei 7,1% und weist deutlich auf unsere gute Marktposition hin. Bei rund einem Drittel aller gekündigten Wohnungen waren nach Auszug der Vormieter Sanierungsarbeiten für die neuen Nutzer erforderlich. Diese betrafen neben Bodenbelags- und Malerarbeiten vor allem die Modernisierung und teilweise Vergrößerung der Badezimmer und die Erneuerung der Elektrik. Alle Arbeiten hatten das Ziel, die Wohnungen an den heutigen Wohnkomfort anzupassen und dadurch eine langfristige Vermietbarkeit zu sichern.
Lage der Genossenschaft Die Erlöse aus dem Verkauf von Grundstücken sind zum größten Teil auf Verkäufe in der weitgehend fertiggestellten Wohnanlage in Villingen, Turm-/Zinsergasse zurückzuführen. Einen wesentlichen Anteil am Jahresergebnis haben die Erträge aus dem Verkauf von 24 Wohnungen aus dem Anlagevermögen, welche in den sonstigen betrieblichen Erträgen enthalten sind. Erlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen wurden insbesondere aufgrund einer öffentlichen Erschließungsmaßnahme erzielt. Für Instandhaltungsmaßnahmen und Wohnwertverbesserungen hat unsere Genossenschaft im Geschäftsjahr rund 4.877 T€ ausgegeben. Bezogen auf die Sollmieten von rund 9.432 T€ entspricht dies einer Reinvestitionsrate von über 52%. Mehrere Gebäude in Villingen und St. Georgen wurden einer umfassenden energetischen Sanierung unterzogen und wärmegedämmt. Alte Heizanlagen wurden durch Zentralheizungen mit Brennwerttechnik ersetzt und wo erforderlich neue Kunststofffenster eingebaut. Weitere Verbesserungen konnten durch die Sanierung der Treppenhäuser, den Einbau neuer wärmedämmender Haus- und Wohnungseingangstüren, das Einbringen von Haussprechanlagen und die Erneuerung von Außenanlagen erreicht werden. Finanziert wurden die umfangreichen Maßnahmen überwiegend mit Eigenmitteln sowie durch die Aufnahme von Förderdarlehen in Höhe von 1.207 T€. Das Zinsergebnis hat sich auf Grund der Vereinbarung von geringeren Zinsen beim Auslaufen von Zinsfestschreibungen und der rückläufigen Darlehensverbindlichkeiten um 60 T€ vermindert. Wir verwalten 15 Eigentümergemeinschaften und zwei Mietobjekte mit 254 fremden Wohnungen. In den Eigentümerversammlungen wurde uns jeweils Entlastung erteilt. Die Verwaltung verlief reibungslos. Die Verwaltungsgebühren haben sich durch die Übernahme eines neuen Objekts in die WEG-Verwaltung gegenüber dem Vorjahr um 4 T€ erhöht. Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig beschäftigen Mitarbeiter zum Stichtag hat sich gegenüber dem Vorjahr um einen Mitarbeiter reduziert. Insgesamt konnten wir einen Jahresüberschuss von 1.442.666,76 € erwirtschaften. Davon sind 665 T€ auf einmalige Erlöse aus dem Verkauf von Anlagevermögen entstanden. Der Überschuss wurde überwiegend noch im Geschäftsjahr 2006 zu Gunsten des Wohnungsbestandes reinvestiert. Das Jahresergebnis kommt somit den Mitgliedern unserer Genossenschaft in vollem Umfang wieder zu Gute. Das Geschäftsjahr ist für unsere Genossenschaft erfolgreich verlaufen. Einen wesentlichen Anteil an diesem Erfolg haben unsere Mitarbeiter. Der Vorstand dankt allen Mitarbeitern für ihre gute Arbeit und für ihre Leistung. 1.3. Lage der Genossenschaft 1.3.1. Vermögenslage Unsere Genossenschaft hat im Anlagevermögen und im Umlaufvermögen hohe Investitionen getätigt. Das Anlagevermögen ist insbesondere aufgrund umfangreicher Modernisierungen und eines Neubaus um 927 T€ gewachsen. Im Umlaufvermögen betreffen diese hauptsächlich eine weitgehend fertiggestellte Eigentumsmaßnahme in der Villinger Innenstadt. Hier hat sich der Bestand aufgrund der getätigten Verkäufe reduziert. Die Forderungen aus Verkauf von Grundstücken betreffen im Wesentlichen die hier getätigten Verkäufe. Die flüssigen Mittel lagen zum Geschäftsjahresende bei 1.487 T€. Die Anzahl unserer Mitglieder ging gegenüber dem Vorjahr um 42 auf 4.149 zurückt. Die Zahl der Geschäftsanteile der verbleibenden und haftenden Mitglieder hat sich um 5.047 Anteile auf insgesamt 151.981 Anteile reduziert. Die Geschäftsguthaben sämtlicher verbleibender Mitglieder waren 1.135.295,52 € vorab den Rücklagen zugeführt. Jahresabschluss 2006
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