Jahresabschluss 2006 - Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg ...

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Chancen- und Risikobericht Die gesamten Bauleistungen der Genossenschaft Ort Wohnungen in Siedlerstellen u. Eigentumswhg. Jahresabschluss 2006 Wohnungen in Betreuungsbauten Mietwohnungen Gesamtbauleistung Bad Dürrheim 40 9 31 80 Furtwangen 30 – – 30 Mönchweiler – 5 39 44 Niedereschach 32 2 20 54 Nordstetten – 1 – 1 Nußbach 4 – – 4 Obereschach 6 – – 6 Pfaffenweiler 2 2 18 22 Schönwald – 1 22 23 Spaichingen – – 32 32 St. Georgen 121 9 1.058 1.188 Triberg 24 2 149 175 Unterkirnach 2 – – 2 Villingen 787 108 1.415 2.310 insgesamt 1.048 139 2.784 3.971 Finanzierung Zur Finanzierung der Investitionen im Bestand stehen überwiegend Eigenmittel zur Verfügung. Diese sollen durch zinsverbilligte Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau ergänzt werden. Für Neubauten werden im Jahr 2007 voraussichtlich keine Darlehen mehr aufgenommen. Daher ist trotz tendenziell steigener Zinsen am Kapitalmarkt damit zu rechnen, dass der Zinsaufwand in etwa gleich bleibt. 1.6. Chancen- und Risikobericht 1.6.1. Risikomanagement Durch die Einrichtung eines Management-Informations-Systems zur Früherkennung bestandsgefährdender Risiken, kann die Entwicklung des Wohnungs- und Kapitalmarktes, die Überwachung von Neubau- und Sanierungsmaßnahmen, die Risikofrüherkennung bei Wohnungsleerständen und vieles mehr, rechtzeitig erkannt werden. Verbunden mit der periodisch wiederkehrenden internen Berichterstattung können frühzeitig Korrekturmaßnahmen vorgenommen werden. Das Informationssystem zur Gewinnung der unternehmerischen Sicherheit wird ständig weiterentwickelt und kontinuierlich ausgebaut. Im Laufe der Jahre hat sich so ein höchst effizientes und bewährtes Controlling entwickelt,
Chancen- und Risikobericht das in weiten Kreisen der Wohnungswirtschaft ein Vorbild- und Vorreiterrolle einnimmt. 1.6.2. Chancen und Risiken der einzelnen Geschäftsfelder Bei den einzelnen Geschäftsfeldern ergeben sich folgende Chancen- und Risiken. 1.6.2.1. Immobilienverwaltung Worauf bereits in früheren Lageberichten hingewiesen wurde, hat sich auch im Berichtsjahr bewahrheitet. Baden-Württemberg liegt in allen Statistiken zu wirtschaftlichen Erfolgen, Bevölkerungsentwicklung und Wachstumsraten mit an der Spitze im bundesdeutschen Ländervergleich. Doch bedürfen diese Statistiken vielfach einer differenzierteren Betrachtung. Leider müssen wir feststellen, dass die Bevölkerungsentwicklung im Schwarzwald- Baar-Kreis stagniert. Die Demographie weißt einen hohen Anteil älterer Menschen aus und vom allgemeinen Trend zu mehr Investitionsbereitschaft ist in der Region noch nicht viel zu spüren. Während die Zukunftsprognosen für das Oberzentrum Villingen- Schwenningen durchaus positiv zu betrachten sind, bedarf es in den Schwarzwaldgemeinden einer gewissen Zurückhaltung und Skepsis. Die Geschäftsführung der Familienheim hat diese Risikofaktoren in den vergangenen Jahren immer sehr ernst genommen und ist damit auch gut gefahren. Der eingeschlagene Weg wird fortgesetzt. Das Risikopotential beschränkt sich für uns auf das eigentliche Vermietungsgeschäft, also Mietausfälle oder Leerstände im Bestand. Die Strategie, die Wohnungsbestände weiter zu verbessern, vermindert dieses Risiko. Dank umfangreicher Modernisierungen und Sanierungen haben wir hochwertige Wohnungs-bestände die sich gut vermieten lassen. Die Fluktuation hält sich ebenso in Grenzen, wie das Risiko hoher Mietausfälle. Wir haben stabile Mieterstrukturen und gut funktionierende Hausgemeinschaften. Dazu tragen auch umfangreichen Serviceleistungen bei. Unser Regiebetrieb genießt bei den Mitgliedern höchstes Ansehen, weil er in Notsituationen immer erreichbar ist. Auch unser Sozialmanagement ist vorbildlich. Das Angebot reicht von der Individualbetreuung in schwierigen Fällen, über Alten- und Familienhilfe, Konfliktmanagement, Schuldnerberatung, Nachbarschaftstreffs, Projektbetreuung bis zu Informationsveranstaltungen, Mieterfesten und Stadtteilinitiativen. Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im Berichtsjahr immer gegeben. Das ist durch umfangreiche Erträge aus der Hausbewirtschaftung auch in Zukunft gewährleistet. Die durchschnittlichen Mieten liegen dennoch unter den ortsüblichen Vergleichsmieten, was dem genossenschaftlichen Förderungsprinzip durchaus entspricht. Durch umfangreiche energetische Maßnahmen haben wir rechtzeitig Signale gegen Steigerungen bei den Nebenkosten eingeleitet. Dadurch ergeben sich, wenn auch eingeschränkt, Reserven zur Verbesserung der Ertragssituation. Erlösschmälerungen und Mietausfälle sind im Verhältnis zur Gesamtmiete weiterhin unbedeutend. Die Modernisierung unserer Bestandsgebäude kann mit Eigenmitteln aus dem laufenden Cash flow finanziert werden. Die für energetische Maßnahmen bereitgestellten KfW-Förderkredite werden selbstverständlich voll in Anspruch genommen. Unsere Genossenschaft vermietet 29 Gewerbeeinheiten. Diesen kommt, gemessen am Wohnungsbestand nur eine untergeordnete Bedeutung zu. Eine Gewerbeeinheit steht derzeit leer. Bei Gewerbeeinheiten kann in unserer Raumschaft häufig nicht sofort ein Anschlussmieter gefunden werden. Oft ist die Neuvermietung nur zu einem niedrigeren Mietpreis möglich. Jahresabschluss 2006
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Seite 10 und 11: Lage der Genossenschaft Der Cash Fl
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